TSJ Regiones - Decisión

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REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Producto de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano LEONIDAS RUIZ LARREAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.169.067, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, representado judicialmente por el abogado NELSON PIRELA REVEROL, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 5.998, y de este domicilio, contra sentencia proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA en fecha 29 de julio de 2008, en el juicio de DESALOJO seguido por el ciudadano MANUEL FUENMAYOR LOZANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.761.024, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, contra el recurrente ut supra identificado; decisión esta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda incoada, condenó al accionado de marras a cancelar la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.3.600,oo), por concepto de cánones vencidos y no sufragados, declaró improcedente la solicitud de pago del monto requerido por concepto de daños y perjuicios, ordenó la entrega del inmueble objeto de litigio, imponiendo costas al demandadote autos.

Apelada dicha decisión, y oído en ambos efectos los recursos interpuestos, este Tribunal procede a dictar sentencia previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma localidad y circunscripción judicial. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO
DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 29 de julio de 2008, mediante la cual el Juzgado a-quo de esta misma localidad y circunscripción judicial, declaró con lugar la demanda incoada, condenó al accionado de marras a cancelar la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.3.600,oo), por concepto de cánones vencidos y no sufragados, declaró improcedente la solicitud de pago del monto requerido por concepto de daños y perjuicios, ordenó la entrega del inmueble objeto de litigio, condenado en costas al demandado de autos; fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)
“En vista de que las partes no expresaron su voluntad o no de continuar con la vigencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y continuaba surtiendo efectos, el mismo se desnaturalizó y se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, sin tenerse la certeza de la fecha de culminación del mismo, ante tal incertidumbre en cuanto al espacio de tiempo, considera este juzgador que tal como lo señala el actor, el contrato debe tenerse como aquellos celebrados sin determinación de tiempo, siendo en consecuencia, aplicables para la resolución de los conflictos surgidos como consecuencia de éste las reglas establecidas para los contratos a tiempo indeterminado.
(…Omissis…)
De conformidad con la norma que rige en materia de consignaciones arrendaticias, y del criterio supra transcrito, la consignación en el presente caso debió haberse realizado, dentro de los quince días siguientes a la fecha en la cual debía pagarse el canon de arrendamiento del mes de Junio de 2007, debiendo cancelarse el canon correspondiente en fecha 5 de Junio de 2007, la consignación ha debido realizarse en fecha 20 de Agosto del mismo año, so pena de que la misma fuera considerada extemporánea, en consecuencia, verificándose que las consignaciones fueron realizadas en fecha 09 de Enero de 2008, considera este juzgador que las mismas se efectuaron intempestivamente, y en consecuencia, debe considerarse que al momento de la interposición de la demanda la arrendataria se encontraba insolvente.
(…Omissis…)
Si bien es cierto que la parte demandada impugnó todos los medios de prueba promovidos por la parte actora, también es cierto que debió la parte demandada atacar cada prueba por separado tomando en cuenta su naturaleza y utilizando las vías pertinentes para ello.
En relación a la solicitud de la parte actora del pago de TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 3.000,oo) por concepto de daños y perjuicios, la misma se desecha por cuanto tal pedimento resulta improcedente por ser incompatible con este procedimiento de desalojo.
Ahora bien, como se deduce de la norma que rige en el presente caso, es decir, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en primer término se exige que se demuestre la existencia de la relación arrendaticia de carácter verbal o por escrito a tiempo indeterminado, a los fines de la procedencia de la demanda de desalojo y como segundo punto debe deducirse de actas que efectivamente el arrendatario se encuentra en mora, adeudando dos cánones consecutivos o mas de arrendamiento. De igual manera, por incumbir la carga de la prueba a la actora, la misma acreditó tales circunstancias sin que el demandado probara nada que le favoreciera ni que desvirtuara los alegatos de la parte actora.
(…Omissis…)
Por los fundamentos expuestos, este Juzgado (…) declara:
1. CON LUGAR, la demanda de Desalojo (…)
2. Se condena al ciudadano (…) al pago de la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 3.600,oo).
3. IMPROCEDENTE la solicitud de la parte actora del pago de TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 3.000,oo) por concepto de daños y perjuicios, por ser incompatible con este procedimiento de desalojo.
4. Se condena a la parte demandada a hacer entrega del bien inmueble constituido por (…)
5. Se condena en COSTAS a la parte demandada (…)

TERCERO
DE LOS ANTECEDENTES

De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende:

Que en fecha 24 de marzo de 2008, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió demanda de desalojo incoada por el ciudadano MANUEL FUENMAYOR LOZANO, por intermedio de su apoderado judicial JAVIER VARGAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.808.872, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 83.432, y de este domicilio, mediante la cual señalizó que es propietario de un inmueble signado con el Nº 15-65, situado en la avenida 61, barrio Las Tarabas, en jurisdicción de la parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia, alinderado de la siguiente manera: NORTE: propiedad del ciudadano Manuel Fuenmayor; SUR: propiedad del ciudadano Francisco Valero; ESTE: calle 15B; y OESTE: propiedad del ciudadano RAFAEL ROMERO; el cual y según su alegato fue arrendado a tiempo determinado al ciudadano LEONIDAS RUIZ LARREAL, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 20 de octubre de 1995, bajo el Nº 39, tomo 184.

Asevera, que el referido contrato se convirtió a tiempo indeterminado, producto de no haber manifestado por escrito el accionado, su intención de culminar la relación arrendaticia; que se estipuló como último canon mensual, la cantidad de CUATROSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.400,oo), y, que el demandado de autos ha incumplido en el pago de las cuotas correspondientes a los meses de agosto del año 1999, mayo del año 2000, y los comprendidos desde el mes de junio del año 2007 hasta la fecha de interposición de la presente acción, violando en derivación, lo establecido en la cláusula segunda del instrumento contentivo del aludido negocio jurídico; producto de lo cual, demanda de conformidad con lo previsto en los artículos 1.615 del Código Civil y 34 literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al ciudadano LEONIDAS RUIZ LARREAL, por la cantidad de SEIS MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.6.600,oo), por concepto de cánones vencidos y no sufragados y daños y perjuicios ocasionados, solicitando aunadamente los costos y costas procesales. Acompañó conjuntamente, diversas documentales en las cuales basó su pretensión.

En fecha 10 de abril de 2008, para el momento de la litis contestación, el apoderado judicial de la parte accionada presentó escrito mediante el cual afirmó, que celebró un contrato de arrendamiento con el demandante de marras, que se convirtió a tiempo indeterminado, no obstante, niega que adeude cantidad alguna por concepto de canon, debido a que fue por él consignado por ante el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, las pensiones correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2007, enero, febrero y marzo de 2008, ello producto de haberse negado el actor a recibirlos; del mismo modo, asevera que los cánones anteriores fueron cancelados al arrendador, quien no expidió recibo alguno, y, que los medios probatorios consignados junto al escrito libelar, nada demuestran ya que están dirigidas a una empresa denominada MULTISERVICIOS LEONIDAS, la cual no es parte del contrato de arrendamiento, del presente proceso, ni fueron por él firmadas. Acompañó conjuntamente, pruebas documentales.

Aperturada la etapa probatoria, la representación judicial de la parte demandada además de invocar el mérito favorable de las actas procesales promovió prueba testimonial, siendo admitida cuanto ha lugar en derecho por el Tribunal a-quo, en fecha 14 de abril de 2008; por su parte, el apoderado judicial del accionante de marras consignó diversas documentales, promovió prueba testimonial y exhibición de documentos, las cuales fueron admitidas por el Sentenciador de la causa en fecha 21 de abril de 2008.

En fecha 29 de julio de 2008, el Juzgado a-quo profirió decisión, en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo, decisión ésta que fue apelada en fecha 22 de septiembre de 2008, por el apoderado judicial de la parte demandada, ordenándose oír ambos efectos, y en virtud de la distribución de Ley, correspondió conocer a éste Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento del trámite legal correspondiente.

CUARTO
DE LOS INFORMES Y DE LAS OBSERVACIONES

Observa este Sentenciador Superior que el demandado de autos presentó escrito en fecha 26 de noviembre de 2008, no obstante, una vez evidenciado que el presente juicio versa sobre el desalojo del inmueble objeto de litigio, y que el mismo se tramita por el procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en atención a la naturaleza de dicho procedimiento, este operador de justicia se abstiene de valorarlo. Y ASÍ SE DECLARA.

QUINTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 29 de julio de 2008, mediante la cual el Tribunal a-quo declaró con lugar la demanda incoada, condenó al accionado de marras a cancelar la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.3.600,oo), por concepto de cánones vencidos y no sufragados, declaró improcedente la solicitud de pago del monto requerido por concepto de daños y perjuicios, ordenó la entrega del inmueble objeto de litigio, imponiendo costas al demandado de autos; del mismo modo, infiere este oficio jurisdiccional que la apelación interpuesta por el accionado-recurrente sobreviene de su interés en que se efectúe una revisión del fallo aludido por el órgano jurisdiccional de la instancia superior, a los fines de ser desechada plenamente la pretensión de la parte actora.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Sentenciador Superior, se pasan a analizar los medios probatorios consignados por las partes:

Pruebas de la parte demandante

Acompañó junto al escrito libelar:
• En original, documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 20 de octubre de 1995, bajo el N° 39, tomo 184, contentivo del contrato de arrendamiento.

Estima este Sentenciador Superior que el mismo constituye original de instrumento privado, por cuanto su autenticación lo que hace es darle el efecto de público a su otorgamiento, pero no al contenido del documento, de conformidad con lo dispuesto en sentencia N° RC-00474, proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 26 de mayo de 2004, por tanto, al no haber sido impugnado, desconocido, ni tachado de falso por la parte interesada, en virtud de lo establecido en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga el correspondiente valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.
• En original, comunicación emitida por el ciudadano Manuel Fuenmayor, parte accionante en la presente causa, al demandado de marras, en fecha 1 de mayo de 2007.

Verifica este Jurisdicente Superior que la prueba bajo estudio constituye original de documento privado emanado de la parte actora, consecuencialmente, al no haber sido impugnada, desconocida, ni tachada de falsa por la contraparte, este Sentenciador Superior la aprecia en todo su contenido y valor probatorio a tenor de lo previsto en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

• En originales, comunicaciones emitidas por el ciudadano Manuel Fuenmayor a la sociedad mercantil MULTISERVICIOS LEONIDAS, en fechas 27 de agosto de 1999 y 10 de mayo de 2000, mediante las cuales el accionante exige la cancelación de los meses de mayo, junio, julio y agosto del año 1999, así como también, los meses de febrero, marzo y abril del año 2000.

Observa este Arbitrium Iudiciis que las documentales in examine fueron desconocidas en su firma por el accionado de marras, en la oportunidad de la contestación de la demanda, motivo por el cual, correspondía a la parte actora promover la prueba de cotejo a fin de comprobar su autenticidad, en virtud de lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, empero, se verifica de las actas procesales que la misma no fue solicitada por la parte accionante, producto de lo cual, al no haber sido sometido al contradictorio en este proceso y al no constar en autos la necesidad de su realización, estas instrumentales se desechan por no tener valor probatorio alguno para este Juzgador Superior, en atención a lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.

Posteriormente, dentro del lapso probatorio, la representación judicial de la parte demandante promovió las siguientes pruebas:

• Copias de cinco recibos de pagos emitidos en fechas 29 de enero, 21 de febrero, 31 de marzo, 20 de abril y 28 de mayo de 2007, a nombre del ciudadano LEONIDAS RUIZ, por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.400.000,oo) hoy día equivalente de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.400,oo), cada uno, por concepto de arrendamiento de local 15-65, respecto de los cuales fue solicitada la prueba de exhibición de documentos.

Constata este Tribunal de Alzada que los instrumentos en referencia fueron impugnados por la parte accionada en fecha 23 de abril de 2008, por cuanto y según su alegato éstos no se corresponden con originales que él posee, ahora bien, colige este Juzgador Superior que los mismos deben ser desestimados en atención a lo consagrado en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, debido a que la parte promovente no acompañó conjuntamente, prueba que constituyere presunción grave de que los mismos se encuentran o han estado en poder del demandado de autos. Y ASÍ SE DECIDE.

• Reporte detallado de inmuebles proferido por Hidrológica del Lago de Maracaibo (HIDROLAGO) a nombre del accionante de marras, en fecha 28 de marzo de 2007, en relación al bien objeto de litigio.

Determina este Sentenciador Superior que al constituir original de documento que deriva de un ente público administrativo, el cual no fue tachado de falso, desconocido, ni impugnado por la contraparte, hace plena prueba, así entre las partes como respecto de terceros, de los hechos jurídicos allí declarados, de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, otorgándoles este Tribunal de Alzada el correspondiente valor probatorio. Y ASÍ SE ESTIMA.

• Testimonial del ciudadano LUIS POLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.754.225, y de este domicilio.

Verifica este Tribunal ad-quem que la testifical en referencia fue evacuada por ante el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 28 de abril de 2008, manifestando el aludido ciudadano entre otros aspectos, que conoce de vista, trato y comunicación a las partes interactuantes en el presente proceso, y que el accionante emite recibos de pagos al momento de serle cancelado el canon de arrendamiento, costándole ello por cuanto éste le arrienda unos locales comerciales; no obstante, con base en la previsión normativa contenida en el artículo 1.387 del Código Civil, no puede admitirse la prueba testimonial para demostrar la existencia de una convención que establezca o extinga una obligación, cuando el valor de la misma exceda de dos mil bolívares (Bs.2.000,oo), por lo que resulta imperioso para este Sentenciador Superior, desestimarla en todo su contenido y valor probatorio. Y ASÍ SE APRECIA.

Pruebas de la parte accionada

Acompañó junto al escrito de contestación de la demanda:
• Copias certificadas del expediente N° C-88-08, concernientes a las consignaciones arrendaticias efectuadas por el ciudadano LEONIDAS RUIZ LARREAL, por ante el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a favor del demandante de autos.

Colige este Tribunal Superior que los singularizados medios probatorios constituyen documentos públicos emanados de la autoridad judicial, con las solemnidades exigidas por Ley, el cual tiene facultad para darles fe pública; por lo que hacen plena prueba, así entre las partes como respecto de terceros, de los hechos jurídicos allí contenidos, y aunado a que los mismos no fueron tachados de falsos, desconocidos, ni impugnados por la contraparte, este Jurisdicente Superior las aprecia en todo su contenido y valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y ASÍ SE VALORA.

Seguidamente, dentro del lapso probatorio, el apoderado judicial de la parte demandada promovió las siguientes pruebas:

• Testimonial de las ciudadanas SOLISBELLA COROMOTO LUZARDO GONZALEZ, MARIA DEL CARMEN PEREZ RIVERO y MARITZA JOSEFINA BOZO DE RAMIREZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.970.062, 9.788.370 y 3.379.611, respectivamente, domiciliadas en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
Constata este Jurisdicente Superior que la testificales de las ciudadanas SOLISBELLA COROMOTO LUZARDO GONZALEZ y MARITZA JOSEFINA BOZO DE RAMIREZ, fueron evacuadas por ante el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 23 de abril de 2008, ahora bien, analizadas en principio individualmente cada una de éstas y luego adminiculadas las unas con las otras, colige este operador de justicia que dichas ciudadanas quedaron contestes en el hecho de conocer de vista, trato y comunicación a las partes interactuantes en la presente causa, en constarles que el ciudadano MANUEL FUENMAYOR LOZANO es propietario del inmueble objeto de la presente demanda, que dicho bien se encuentra arrendado al accionado de marras, que en el mismo funciona un taller de mecánica automotriz desde hace más de diez años, y, que el actor no emite recibo de pago cunado le es cancelado el canon mensual.

Sin embargo, puntualiza este Tribunal Superior que, con base en la previsión normativa contenida en el artículo 13.87 del Código Civil, no puede admitirse la prueba testimonial para demostrar la existencia de una convención que establezca o extinga una obligación, cuando el valor de la misma exceda de dos mil bolívares (Bs.2.000,oo), por lo que resulta imperioso para este Arbitrium Iudiciis desestimar la testifical in comento en todo su contenido y valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.

De la misma manera, aprecia el suscriptor del presente fallo que la declaración de la ciudadana MARIA DEL CARMEN PEREZ RIVERO, no fue evacuada, siendo declarado desierto el acto correspondiente por el Tribunal comisionado, por lo tanto esta Superioridad la desestima de conformidad con lo estatuido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Conclusiones

Se obtiene de autos que la presente causa se contrae a juicio de desalojo incoado por el ciudadano MANUEL FUENMAYOR LOZANO, contra el ciudadano LEONIDAS RUIZ LARREAL, con fundamento en el literal a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, producto del incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamientos en los cuales incurrió -según el accionante- el demandado de autos, derivado de lo cual, resulta impretermitible para esta Superioridad traer a colación las disposiciones normativas aplicables al caso bajo estudio:

Dispone el Código Civil Venezolano:

Artículo 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.

Artículo 1.592:
El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. (Negrillas de este Tribunal de Alzada).

Consagra el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
(…Omissis…) (Negrillas de este operador de Justicia).

Dentro de este marco, expresa el autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, Organización Gráficas Capriles, Caracas-Venezuela, páginas 51 y 52, lo siguiente:

“Obligaciones del arrendatario
El arrendatario está obligado a pagar el alquiler, a servirse de la cosa con la diligencia de un buen padre de familia y a no darle uso distinto al determinado en el contrato o, en su defecto, al fin que pueda presumirse según las circunstancias (Art.1.592 CC).
10bis. Pago del precio
La principal obligación del arrendatario es <>, según dispone el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil. Puede negarse a pagar el alquiler si el arrendador no cumple con su obligación de garantizar el libre uso de la cosa, según se deduce del principio non adimpleti contractus previsto en el artículo 1.16837.
La falta de pago de dos mensualidades consecutivas, da derecho al desalojo del inmueble, destinado a vivienda o a uso comercial, aunque el contrato sea a tiempo indeterminado (Art. 34). En los contratos a tiempo determinado puede establecerse la resolución o penalización por mora en el pago de uno o varios cánones de arrendamiento, pues no es aplicable la restricción legal que establece el artículo 34 para el desalojo en caso de arrendamientos inmobiliarios a tiempo indeterminado. Según el artículo 41 in fine, son admisibles las demandas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales. (Negrillas de este Tribunal ad-quem).

En derivación, puntualiza este Juzgador Superior que el arrendamiento es un contrato por el cual, una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra, un bien mueble o inmueble por cierto tiempo, determinado o no, a fin de obtener en contraprestación, un precio o canon previamente estipulado; consistiendo por ende las obligaciones del arrendatario, servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia conforme al uso determinado en el contrato, o, a falta de estipulación, para aquél que pueda presumirse según las circunstancias, así como también, pagar la pensión en los términos convenidos.

Del mismo modo, precisa esta Superioridad que el arrendador se encuentra facultado para demandar judicialmente el desalojo del inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, entre otras causales, por el incumplimiento en el pago de dos (2) mensualidades consecutivas del canon establecido, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, producto de lo cual, resulta forzoso para este Tribunal de Alzada determinar si en el caso bajo estudio se encuentran presente los elementos necesarios para la procedencia de la acción interpuesta.

Así pues, manifiesta el accionante en su escrito libelar que es propietario de un inmueble signado con el N°15-65, situado en la avenida 61, barrio Las Tarabas, en jurisdicción de la parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia, alinderado de la siguiente manera: NORTE: propiedad del ciudadano Manuel Fuenmayor; SUR: propiedad del ciudadano Francisco Valero; ESTE: calle 15B; y OESTE: propiedad del ciudadano RAFAEL ROMERO; el cual y según su alegato fue arrendado a tiempo determinado al ciudadano LEONIDAS RUIZ LARREAL, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 20 de octubre de 1995, bajo el Nº 39, tomo 184, no obstante, el mismo se convirtió según su dicho a tiempo indeterminado, producto de no haber sido manifestado por escrito y oportunamente, la intención de hacer cesar la relación arrendaticia.

De la misma manera, asevera que el demandado de marras se encuentra insolvente en el pago del canon de arrendamiento, por cuanto no canceló las cuotas correspondientes a los meses de agosto del año 1999, mayo del año 2000, y los comprendidos desde el mes de junio del año 2007, hasta la fecha de interposición de la presente acción, violando en derivación, lo establecido en la cláusula segunda del instrumento contentivo del aludido negocio jurídico; por su parte, el demandado de autos, conviene en el hecho de haber celebrado con el actor, el referido contrato de arrendamiento, y que el mismo se convirtió por tiempo indeterminado, pero niega que se encuentra en estado de morosidad, por cuanto consignó por ante el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, las pensiones correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2007, así como también las atinentes a los meses de enero, febrero y marzo de 2008, debido a que el accionante se negó a recibirlos, arguyendo aunadamente, que los cánones anteriores fueron cancelados al arrendador, quien no expidió recibo alguno.

Ahora bien, se verifica de las copias certificadas del expediente N° C-88-08, aportadas en actas, contentivas de las consignaciones arrendaticias efectuadas por el ciudadano LEONIDAS RUIZ LARREAL, a favor del demandante de marras, por ante el Juzgado ut supra mencionado, por concepto de arrendamiento del bien objeto de litigio, que el ciudadano in comento canceló los cánones correspondientes a los meses de diciembre de 2007, enero, febrero y marzo de 2008, mediante planillas de depósitos Nos. 03080571, 14762608 y 14775659, de fechas 8 de enero, 7 de febrero y 7 de marzo de 2008, respectivamente, consecuencia de lo cual, resulta impretermitible para esta Superioridad, citar lo establecido en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. (Negrillas de este suscrito jurisdiccional).

Al respecto, expresó el autor Carlos Brender Ackerman, en su obra “COMENTARIOS A LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, Ediciones LIVROSCA, Caracas 2000, pág. 40:

“Requisitos de la consignación inquilinaria:
1. La mora accipiens, o sea, la negativa del acreedor de recibir el pago de la pensión de arrendamiento adeudada.
2. Se trata de la pensión de arrendamiento exigible de acuerdo con lo convencionalmente pactado y que no contravenga lo fijado por la regulación efectuada por el organismo regulador.
3. El legitimado activo es el arrendatario o cualquier tercero que actúe en nombre y descargo de éste como lo prevé el artículo 1.283 del Código Civil.
4. La consignación debe hacerla ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, por consiguiente la fijación de un domicilio especial será facultativa para el arrendatario para tales fines.
5. La consignación se debe realizar dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Obsérvese que se dice mensualidad y no del mes calendario, esto quiere decir, que la consignación se debe hacer dentro de los quince (15) días siguientes a la mensualidad pactada, ni antes ni después. (Negrillas de este Tribunal Superior).

Con base a lo expuesto, colige este operador de justicia que, se encuentra facultado por Ley, el arrendatario o cualquier persona identificada que actúe en su nombre y descargo, para depositar los cánones de arrendamiento vencidos, es decir, los exigibles de acuerdo a lo convencionalmente pactado, por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, cuando el arrendador se negare expresa o tácitamente a recibirlos, empero, dicha consignación deberá ser efectuada dentro de los quince (15) días continuos siguientes al término de la mensualidad de que se trate.

Ahora bien, se evidencia de la cláusula segunda del instrumento fundante de la acción, que el canon de arrendamiento debía ser cancelado por adelantado, o en última instancia, en los primeros cinco días de cada mes, por tanto, una vez precisado que la consignación arrendaticia debe efectuarse por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad de que se trate, para ser considerada oportunamente realizada, a tenor de lo previsto en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ut retro citado, este Tribunal ad-quem instituye que, no cumplió tempestivamente el ciudadano LEONIDAS FUENMAYOR LOZANO, su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento, por cuanto el primer depósito, correspondiente a los meses de diciembre de 2007 y enero de 2008, fue realizado en fecha 8 de enero de 2008. Y ASÍ SE DECLARA.

Derivado de lo cual, precisa este Arbitrium Iudiciis que, verificado como ha sido que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes interactuantes en el presente proceso, se convirtió a tiempo indeterminado producto de no haber sido manifestado por el accionado, en los términos expuestos en la cláusula tercera del instrumento fundante de la acción, su voluntad de no continuar con la vigencia de la relación arrendaticia, y en virtud de no haber cumplido el ciudadano LEONIDAS RUIZ LARREAL, con su obligación de cancelar tempestivamente el canon mensual, esta Superioridad declara de conformidad con lo establecido en los artículos 34 literal a) y 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.579 y 1.592 del Código Civil, la procedencia del desalojo solicitado. Y ASÍ SE DECIDE.

Por otra parte, constata este Tribunal Superior que la parte actora solicita aunadamente el pago de los cánones vencidos y no sufragados por el accionado, así como también, la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs.3.000,oo) por concepto de daños y perjuicios, consecuencia de lo cual, es menester para este Tribunal ad-quem, citar sentencia N° 669 proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 4 de abril de 2003, expediente N° 01-2891, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, que establece lo siguiente:

“La Sala, de la lectura del petitorio del libelo que transcribe la decisión, considera que la demandante no está pidiendo el cumplimiento del contrato, sino la resolución del mismo, y además solicita que se le pague lo ya causado y lo que se cause mientras dure el procedimiento, como justa indemnización por el uso del inmueble cuyo contrato pide quede resuelto.
El artículo 1167 del Código Civil, reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Para la Sala es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o la resolución, más los daños y perjuicios.
Quien pide la resolución, a fin que finalice el contrato y las cosas refieren al estado en que se encontraban al momento de la convención, y pide que se le indemnice por el uso de la cosa, está demandando resolución, más daños y perjuicios, lo que se ajusta a la letra del artículo 1167 del Código Civil.
No existe entonces, una acumulación prohibida, ya que la demandante pidió la resolución del contrato, y como resultado de la resolución que se pagara lo adeudado y lo que se causare por el uso del inmueble hasta la decisión definitiva, pero el argumento que expone el tribunal para declarar sin lugar la petición de la demandante, coloca a las partes en desigualdad procesal, puesto que no está ateniéndose a lo alegado y probado en autos.
La Sala considera, en consecuencia, que efectivamente sí se le ha violado su derecho a la accionante, tanto el de la defensa como el del debido proceso, además del derecho a obtener una decisión expedita y rápida conforme lo establece la Constitución, porque reponer sin ningún fundamento la causa, sería dilatar un proceso cuya finalidad no está muy clara.
Con fundamento en los argumentos expuestos, la Sala confirma la decisión consultada y considera procedente la acción de amparo incoada. (Negrillas de este Sentenciador Superior).

En la misma perspectiva, expresa el autor Edgar Darío Núñez Alcántara en su obra “LA RELACIÓN ARRENDATICIA EN LA VENEZUELA DE PRINCIPIOS DEL SIGLO XXI, Vadell Hermanos Editores, Caracas-Venezuela, páginas 278 Y 279, lo siguiente:

“Diferenciar, digamos ahora, entre los contratos de tiempo indeterminado y los de tiempo determinado tiene importancia jurídica en sede jurisdiccional. De acuerdo con la naturaleza temporal se permite definir qué vía ha de escoger el contratante para continuar unido contractualmente y lograr la ejecución del convenio, o por el contrario disolver el mismo, a través de la figura de la resolución o en último término exigir el desalojo del inmueble”. (Negrillas de este Tribunal de Alzada).

Por consiguiente, instituye este Sentenciador Superior que, en virtud de constituir el desalojo la acción que posee el arrendador para culminar la relación arrendaticia cuando hubiere sido pactada o se hubiere convertido a tiempo indeterminado, debe aplicarse lo dispuesto en la sentencia precedentemente expuesta, según la cual, puede ser requerido aunadamente, el pago de los cánones adeudados por el uso del inmueble arrendado, bajo la figura de daños y perjuicios; consecuencialmente, esta Superioridad en competencia funcional jerárquica vertical declara la procedencia del pago de TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.3.600,oo), monto exigido por la parte accionante por concepto de cánones vencidos y no cancelados por el demandado de autos, no obstante, establecido como ha sido que los mismos son concedidos bajo la figura de daños y perjuicios, este Jurisdicente Superior colige que no debe ser condenado el ciudadano LEONIDAS RUIZ LARREAL al pago de la cantidad delimitada por éste concepto en el escrito libelar. Y ASÍ SE DECLARA.

En aquiescencia de las anteriores argumentaciones, tomando base en los fundamentos de derecho y doctrinarios aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso facti-especie, aunado al examen de los alegatos esbozados por las partes, y habiendo resultado insuficientes los medios probatorios consignados por la parte demandada para demostrar que cumplió tempestivamente con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento, resulta forzoso para este Sentenciador Superior CONFIRMAR la decisión proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA en fecha 29 de julio de 2008, en atención a los criterios explanados con anterioridad, y consecuencialmente se declara SIN LUGAR el recurso de apelación incoado por el accionado de autos, en los términos que de forma expresa, positiva y precisa se explanarán en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de DESALOJO seguido por el ciudadano MANUEL FUENMAYOR LOZANO contra el ciudadano LEONIDAS RUIZ LARREAL, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por el ciudadano LEONIDAS RUIZ LARREAL, por intermedio de su apoderado judicial NELSON PIRELA REVEROL, contra sentencia de fecha 29 de julio de 2008, dictada por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la aludida decisión de fecha 29 de julio de 2008, proferida por el Juzgado a-quo, de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo.

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo proferido.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaria copia certificada y déjese en este Tribunal.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los diez (10) días del mes de diciembre de dos mil ocho (2008). Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR TITULAR,

Dr. EDISON EDGAR VILLALOBOS ACOSTA
LA SECRETARIA,

ABOG. ANY GAVIDIA PEREIRA.
En la misma fecha, siendo la una de la tarde (1:00 p.m.), hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias.

LA SECRETARIA,

ABOG. ANY GAVIDIA PEREIRA.

EVA/ag/ar.