Expediente No. 34.436 Sentencia No. 381 Motivo: Resolución de Contrato de Arrendamiento jarm REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, CON SEDE EN CABIMAS. “Vistos” PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INMOBILIARIA INRECA, C.A. (INRECA), debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 18 de junio de 1.986, bajo el No. 76, tomo 38-A.- PARTE DEMANDADA: NABIH RIMAN, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad No. V-7.965.673, y del mismo domicilio.- APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogadas en ejercicio DANIELA REYES BRACHO y GLADYS MENESES, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 122.432 y 126.852, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados en ejercicio RAFAEL ESCALONA AGELVIS y VICTOR JOSE CARDENAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 19.536 y 18.880, respectivamente.- I Conoce este Juzgado de Primera Instancia como Órgano de Alzada, de la apelación recibida del Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, interpuesta por la parte actora en el juicio que identifica como de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, seguido por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA INRECA, C.A. (INRECA), en contra del ciudadano NABIH RIMAN, antes identificados, en contra de la decisión proferida por el mismo Órgano, en fecha veinte (20) de febrero de 2.008; que en su parte dispositiva declara: “…SIN LUGAR LA PRESENTE DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERBAL….”. II ANTECEDENTES: La presente demanda le correspondió inicialmente por distribución al Juzgado Tercero de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y una vez recibido el mismo, la Juez de ese Tribunal se Inhibió de conocer la causa y remitió las actas al Órgano Distribuidor para que se le otorgue la tramitación y sustanciación correspondiente; y se acordó la distribución al Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Por auto de fecha 29 de noviembre de 2007, se le dio entrada, y se admitió cuanto ha lugar en derecho, ordenando citar a la parte demandada, para que compareciera ante ese Tribunal en el segundo (02) día de despacho siguiente a su citación, a fin de contestar la demanda incoada en su contra.- En fecha 10 de diciembre de 2007, el Alguacil de ese Juzgado consignó la boleta de citación por cuanto le fue imposible practicar la misma; y por auto de fecha 13 de diciembre de 2007, se ordenó librar cartel de citación; y en diligencia de fecha 20 de diciembre de 2007, la parte actora consignó los ejemplares de los diarios en lo cuales aparece publicado el cartel de citación. En diligencia de fecha 08 de enero de 2008, el demandado NABIH MEIHEM RIMAN ABOU ASSI, debidamente asistido de abogado, otorgó poder apud acta a los abogados en ejercicio RAFAEL ESCALONA AGELVIS y VICTOR JOSE CARDENAS.- Seguidamente la parte demandada en fecha nueve (09) de enero de 2.008, consigna escrito de contestación a la demanda, alegando entre otras cosas: “…mi representado .. estaba poseyendo los locales comerciales de manera autentica y legítima por el Contrato de Arrendamiento celebrado con el propietario del Centro Comercial, por eso es que considera que la parte demandante abusó al despojarlo de la ocupación del local 8-A en forma arbitraria cuando se desocupó el referido local para las remodelaciones efectuadas al inmueble, alquilando el local a otra persona sin tomar en cuenta su derecho de preferencia …”.- Estando la causa dentro del lapso de promoción de pruebas, ambas partes las promovieron.- III DEL RECURSO DE APELACIÓN En fecha 21 de febrero de 2.008, la Apoderada Judicial de la Parte Actora ante el juzgado de la causa, mediante diligencia Apela de la decisión dictada por ese Tribunal de Municipio en fecha 20 de febrero de 2008, en la cual declaró Sin Lugar la demanda.- Ahora bien, el recurso de apelación es conferido por la ley a la parte o a aquel que tenga interés inmediato en lo que sea objeto o materia del juicio, cuando se considera agraviado por una sentencia o mandato de un Juez o Tribunal inferior, para que el Tribunal Superior, modifique enmiende o revoque la decisión dictada por el juzgado que la haya dictado.- El objeto de la apelación, tal y como lo ha establecido la doctrina, es provocar un nuevo examen de la relación controvertida mediante el Juez del segundo grado de jurisdicción y si la apelación en esencia debe culminar en una nueva resolución, necesariamente su objeto está dirigido a la pretensión reconocida o negada por la sentencia apelada.- En fecha 07 de marzo de 2008, se le da entrada al presente expediente y se fijó el décimo día hábil de despacho siguiente para dictar la sentencia respectiva.- IV CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Se hace ineludible resaltar que el derecho canónico contribuyó al desarrollo de la teoría del contrato, al establecer una serie de principios basados en reglas de carácter moral. Así se le da efecto a la intención de las partes, y como consecuencia de la prohibición de mentir, se establece que la palabra empeñada obliga: pacta sunt servanda. Al aceptar que la voluntad es suficiente para crear un vínculo obligatorio, debe presumirse que hay unas condiciones tácitas que ha presupuesto cada contratante. Entre ellas, se considera que si una persona se ha obligado a cumplir con una prestación para obtener una determinada ventaja (causa final), la inejecución de la obligación por su deudor hace perder la fuerza obligatoria a la promesa. Se sanciona el incumplimiento con la extinción de la obligación. Pero este principio en el derecho canónico es de carácter general, se aplica a todos los contratos aún unilaterales, inclusive a las relaciones extra-contractuales.- Constituye el contrato una especie particular de convención, cuyo carácter propio consiste en ser productor de obligaciones, es el acuerdo de dos o más personas sobre un objeto de interés jurídico.- El Doctor Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, expresa que el contrato es: “Parte de la idea de que siendo el contrato un acuerdo unánime entre dos o más personas para constituir, reglar, modificar o extinguir un vínculo jurídico, nada puede diferenciarlo de la convención, que no es más que un negocio jurídico bilateral, integrado por manifestaciones unánimes de voluntad destinadas a producir los mismos efectos jurídicos del contrato.” El profesional del derecho Manuel Ossorio, en su Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, señala que el contrato es un: “Pacto o convenio entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada y cuyo cumplimiento pueden ser compelidas.” El artículo 1.160 del Código Civil Vigente, consagra que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley” Asimismo, el artículo 1.167 ejusdem, estipula: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.- Ahora bien, dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, e invocado por la parte actora en el libelo de demanda, específicamente el literal a, lo siguiente: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, el hijo adoptivo. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación. d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble… g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. …”.- (Negrillas del Tribunal).- En cumplimiento al deber de naturaleza programática establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, destinado a regular la actividad de esta jurisdicente, se pasa de seguidas al análisis del material probatorio de actas, así: PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA La parte actora acompaña junto con el escrito de la demanda, los siguientes documentos: a.- Original de correspondencia suscrita por el demandado NABIH RIMAN, y dirigida al Centro Comercial Borjas y a la Inmobiliaria INRECA, C.A., de fecha 16 de abril de 2007, en el cual manifiesta que está en proceso de vender los bienes muebles para traspasar o desocupar luego de la venta de los mismos, mientras el centro comercial está en remodelación y en caso contrario seguirá ocupando el inmueble en su condición de arrendatario. Consta de actas que la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, alega que: “…Niego y rechazo que mi representado el Ciudadano NABIH MEIHEM RIMAN ABOU ASSI, haya celebrado algún contrato de arrendamiento verbal con la empresa INMOBILIARIA INRECA C.A….”; sin embargo, en el decurso del proceso no desconoció, ni impugnó la carta que suscribió personalmente y que dirigió a la nueva propietaria del local arrendado, entendiéndose la misma como una aceptación de la relación arrendaticia con la nueva propietaria, y lo cual a juicio de esta Juzgadora evidencia la continuación de la relación contractual en los mismos términos y condiciones que se contratara, cumpliendo el arrendatario frente al nuevo arrendador o propietario, de conformidad con los artículo 1.605 del Código Civil Venezolano y 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, los cuales son del tenor siguiente: 1.605: “Aunque el arrendamiento no conste de instrumento público, o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamiento en que no se ha determinado su duración. Caso de que el comprador quiera despedir al arrendatario a la expiración de ese tiempo, debe hacerle oportuna participación”. 20: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”. En tal sentido, debe recalcarse que la sustitución de la persona del arrendador no interrumpe, ni suspende de manera alguna la relación arrendaticia, y la conducta desplegada por el ciudadano NABIH RIMAN, al dirigir la misiva bajo análisis, adquiere eficacia probatoria y es valorada como prueba de la relación arrendaticia existente entre las partes. Así se considera.- b.- Facturas Nos. 2723 y 2729, y recibos de ingresos Nos. 0044, 0081 y 0095, por concepto de pago de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.006, enero, febrero, marzo y abril de 2007, marcados con las letras B, C, D, E, F y G, emanados de la parte actora y a nombre de la parte demandada. De los anteriores instrumentos se constata la relación arrendaticia existente entre INMOBILIARIA INRECA, C.A. y el demandado, así como el pago de cánones de arrendamiento de los determinados meses; por lo que, se desvirtúa lo alegado por éste en la contestación a la demanda; y dado que dichos recibos no fueron impugnados por la parte demandada, muy por el contrario, los mismos adquieren relevancia en cuanto la aceptación de la parte demandada de la nueva arrendadora y/o propietaria, y como prueba de la continuación de la relación contractual pre-existente, como se dijo en líneas precedentes; por lo tanto, esta Superioridad le otorga valor probatorio a favor de la parte actora, pues los mismos constituyen prueba de la modalidad de tiempo, lugar y cantidad en que venía el arrendatario pagando el canon arrendaticio. Así se decide.- Asimismo debe acotarse que existen circunstancias presumidas en la ley, en las que el pago ha tenido lugar en el ámbito arrendaticio (presunción iuris tantum); y no habiendo la parte demandada desvirtuado tal presunción con la prueba en contrario, considera esta Juzgadora que ha quedado evidenciado el estado de insolvencia del demandado de autos. Así se considera.- c.- Originales de facturas Nos. 2860, 2884, 2907, 2931, 2958, 2982 y 3005, por concepto de mensualidades adeudadas correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2.007, marcados con las letras I, J, K, L, LL, M y N, emanados de la parte actora y a nombre de la parte demandada. De los anteriores instrumentos consignados en original, se constata la falta de pago de los meses suficientemente especificados y determinados por la parte actora en el libelo de demanda; aunado al hecho, de que si bien es cierto la parte demandada en la contestación de la demanda negó que haya dejado de efectuar los pagos de los cánones de arrendamiento de los referidos meses, no es menos cierto, que en la oportunidad legal correspondiente no presentó ninguna prueba que diere crédito a su alegación; por lo tanto, esta Superioridad le otorga valor probatorio a favor de la parte actora. Así se decide.- Como ha venido exponiendo esta Superioridad, existe en el ámbito arrendaticio una presunción de pago (presunción iuris tantum), que tiene su excepción al aportarse la prueba en contrario, significa entonces que la presunción de pago es una suposición desvirtuable, pues el propio legislador en el artículo 1.296 del Código Civil Venezolano, así lo estableció; pero ocurre en el caso bajo análisis, que el arrendatario de autos circunscribió su actuación a negar en forma pura y simple que debiera los alegados cánones de arrendamiento, sin que en modo alguno trajera a las actas la prueba en contrario del incumplimiento alegado por el actor; lo cual a juicio de esta Juzgadora obrará en su contra luego de ser analizado y valorado todo el material probatorio. Así se considera.- d.- Copia simple del Acta Constitutiva y Acta de Asamblea de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA INRECA, C.A., de fecha 18 de junio de 1.986 y 27 de septiembre de 2.005, respectivamente; así como documento de compra venta del inmueble objeto del presente juicio, el cual fue adquirido por la parte actora, mediante documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar del Estado Zulia, en fecha 18 de octubre de 2.006, registrado bajo el No. 47, Protocolo Primero, Tomo 1º, Cuarto Trimestre. Los anteriores documentos son valorados como prueba de la cualidad activa que tiene la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA INRECA, C.A., para ejercer la presente acción. Así se decide.- En la oportunidad de promover y evacuar pruebas, promovió las siguientes: 1.- Invocó el mérito favorable de las actas, así como el mérito favorable del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Primera de Cabimas, en fecha 12 de marzo de 2.002, bajo el No. 59, tomo 12 de los libros respectivos, celebrado entre la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL BORJAS, C.A., en su condición de Arrendadora primigenia y el demandado, el cual fuera consignado por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda. Como fue expuesto, el contrato de arrendamiento en cuestión fue consignado por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, y la parte actora pretende servirse de éste; sin embargo, debe esta sentenciadora señalar, que el principio de la comunidad de la prueba rige para ambas partes en un juicio, ya que una vez incorporada la prueba al proceso deja de pertenecer a la parte que la ha producido, y se convierte en una prueba común, que puede y debe ser valorada por el Juzgador; y en el caso bajo análisis, se considera que de dicho contrato se constata la relación arrendaticia existente entre la anterior propietaria del local comercial (Centro Comercial Borjas, C.A.), y el demandado; y la parte actora al adquirir en compra dicho local comercial, cumplió con el deber de continuar la relación arrendaticia con el demandado de autos, como lo establece el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; razón por la cual se valora como prueba de lo anteriormente expuesto; más no así a favor de la parte demandada, en el sentido alegado en la contestación, esto es, que dicho contrato es para demostrar que la parte actora abusó al despojarlo del local 8-A; pues y esta Superioridad considera que tal afirmación no constituye elemento de juicio en discusión, ya que la presente demanda se encuentra dirigida a la Resolución de Contrato de Arrendamiento del local comercial No. 01, y nada tiene que ver con el mencionado local No. 8-A. Así se decide.- 2.- Promovió copia certificada del contrato de arrendamiento del local No. 08-A, autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Cabimas, en fecha 24 de noviembre de 2.005, bajo el No. 18, tomo 78 de los libros respectivos, celebrado entre la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL BORJAS, C.A., en su condición de Arrendadora primigenia y la Sociedad Mercantil INVERSIONES FUTURO 2005, C.A. 3.- Promovió copia certificada del contrato de arrendamiento del local No. 08-A, autenticado ante la Notaria Pública Primera de Cabimas, en fecha 13 de noviembre de 2.006, bajo el No. 63, tomo 70 de los libros respectivos, y posteriormente autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 13 de febrero de 2007, bajo el No. 36, tomo 11, celebrado entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA INRECA, C.A., en su condición de Arrendadora y la Sociedad Mercantil INVERSIONES FUTURO 2005, C.A. 4.- Promovió copia certificada del contrato de arrendamiento del local No. 08-A, autenticado ante la Notaria Pública Primera de Cabimas, en fecha 26 de marzo de 2.007, bajo el No. 83, tomo 26 de los libros respectivos, y posteriormente autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 08 de junio de 2007, bajo el No. 50, tomo 41, celebrado entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA INRECA, C.A. en su condición de Arrendadora y la Sociedad Mercantil SUPER COPIER & SERVICE, C.A. De los documentos identificados en los numerales 2, 3, y 4, alega la parte actora que son para demostrar que no existía posesión previa y por ende que la parte demandada nunca había sido despojada del local No. 08-A; no obstante, si bien es cierto, con dichas documentales la parte actora desvirtúa lo alegado por la parte demandada en la contestación de la demanda, referente al despojo alegado del local comercial No. 08, no es menos cierto, que como fue expuesto en párrafos anteriores, en la presente demandada se discute sobre el incumplimiento o no de la parte demandada del contrato de arrendamiento del local comercial No. 01, por lo tanto, se valora sólo como prueba de lo ya expresado. Así se decide.- Significa entonces, que con las documentales promovidas y analizadas en este acto, la obligación de mantener al inquilino en la posesión pacífica y consecuente prohibición que tiene el arrendador en forma personal de perturbar al arrendatario por hechos propios, a juicio de esta Juzgadora no existía como tal, pues el referido local No. 08-A, se ha encontrado en posesión de otros inquilinos o arrendatarios no del ciudadano NABIH RIMAN, tal como se constata de las referidas documentales. Así se decide.- 5.- Promovió copia certificada de la solicitud de consignación de canon de arrendamiento, obtenida del expediente No. S-6052 emanada del Tribunal Primero de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, para demostrar la existencia de obligación principal del local comercial No. 01. De dicha solicitud se constata el reconocimiento por parte del demandado de la no cancelación de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2.007, alegando en la misma que el nuevo propietario se ha negado a recibirle los cánones de arrendamiento; sin embargo, y si bien es cierto, se evidencia cierta intención de la parte demandada en cancelar los cánones de arrendamiento de los meses allí especificados, no es menos cierto, que el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que deben ser consignadas dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad y ante el mismo Juzgado que conoció de la primera consignación; más no especifica que se puedan cancelar en forma acumulada; por lo tanto, la prueba en cuestión hace plena prueba a favor de la parte actora, en lo que se refiere a la insolvencia inquilinaria, toda vez, que se concatena con lo alegado en el libelo demanda; aunado al hecho que la parte demandada no impugnó la prueba bajo análisis. Así se decide.- 6.- Ratificó el instrumento privado de fecha 16 de abril de 2007.- 7.- Ratificó los recibos de ingresos consignados junto con el libelo de demanda. De los documentos identificados en los numerales 6 y 7, esta Superioridad hizo el pronunciamiento respectivo en párrafos anteriores. Así se establece.- 8.- Promovió instrumento privado de fecha 22 de agosto de 2007, dirigido a todos los arrendatarios que integran la comunidad del Centro Comercial Borjas, alegando la parte actora que es para demostrar que las actividades en el centro comercial nunca fueron suspendidas. En razón a ello esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio a favor de la parte actora, por cuanto no fue impugnado por la parte demandada en los lapsos establecidos en la ley, y constituye prueba a través de la cual la parte actora manifiesta a todos los propietarios las reparaciones que se realizarían en el centro comercial, sin especificar en dicha comunicación que serían suspendidas las actividades en el mismo, como lo alega la parte demandada en la contestación a la demanda, desvirtuando con este instrumento privado lo alegado por el demandado de autos. Así se decide.- 9.- Promovió la testimonial de los ciudadanos MASIEL OBERTO, ALIRIO CORDERO y JOSE GREGORIO PEREZ. De las testimoniales: La prueba de testigos esta conformada por la declaración jurada de la persona que no es parte en el procedimiento, y que declara a solicitud de uno de los intervinientes en el juicio, sobre los hechos que ha presenciado u oído y que son materia de la controversia. El Dr. Rodrigo Rivera Morales, en su obra “Las Pruebas en el Derecho Venezolano”, (pág. 365), realiza una exposición de la definición y naturaleza jurídica de la prueba testimonial, de la siguiente forma: “La prueba de testigos es uno de los medios probatorios admitidos en la legislación positiva, así lo contempla el Código Civil, el Código de Procedimiento Civil, el Código Orgánico Procesal Penal y otras leyes que contienen normas procesales. Esta prueba es una de las más utilizadas para la reconstrucción de los hechos, bien para comprobar la existencia o el modo, tiempo y lugar del hecho; también acerca de las circunstancias que rodearon su realización; o simplemente, contradecir la existencia del hecho. Los testigos deben ser extraños a las partes que constituyen el litigio, en el sentido que no deben tener interés en las resultas del mismo, bien a favor o en contra. La prueba de testigos, es un medio probatorio muy antiguo, en algunas épocas se le dio preferencia sobre otras pruebas, lo que devino en un instrumento muy peligroso. En tal virtud, las legislaciones han colocado un conjunto de restricciones: en cuanto a la prueba en sí misma (empleo) y en torno a las personas; esto con el fin de hacerla más confiable. Testigo viene del latín testis, que significa: individuo que asevera una cosa; pero en sentido jurídico es aquél que declara en juicio en el cual no tiene interés, por ello, jurídicamente el testigo es un medio de prueba en juicio. Sólo puede clasificarse de testigo a quien rinde testimonio ante un juez en una causa.” (Subrayado del tribunal).- Es importante señalar que este Órgano Subjetivo debe apreciar las testimoniales con todas las pruebas aportadas por las partes; concatenándolas entre sí con las demás pruebas, de conformidad a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, que dispone: “Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre si y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación”.- Al respecto el jurista Ricardo Henríquez La Roche, en su Obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo III, manifiesta: “…la apreciación de la prueba de testigos deberá hacerse según las reglas de la sana crítica, de lo que se sigue que el testimonio único pueda consistir plena prueba, siempre que después del cuidadoso análisis que impone la valoración de este medio probatorio, el Juez se encuentre convencido de que los hechos ocurrieron en la forma como los ha narrado el declarante. En este sentido, el juez estimará cuidadosamente los motivos o razones que tuvo el testigo para declarar y la confianza que le merezca el testigo por su profesión, edad, vida y costumbres”. Ahora, bien la parte actora promovió las siguientes testimoniales: MASIEL OBERTO, ALIRIO CORDERO y JOSE GREGORIO PEREZ. De las declaraciones de los ciudadanos MASIEL OBERTO, ALIRIO CORDERO y JOSE GREGORIO PEREZ, las cuales corren insertas a los folios 150 al 160; no siendo obligación de este Órgano Superior Jerárquico transcribir ni parcial, ni totalmente las declaraciones rendidas por los testigos, en función de las diversas decisiones emitidas hasta la actualidad por el Tribunal Supremo de Justicia; razón por la cual, y habiendo hecho una lectura y análisis reposado de todas las deposiciones efectuadas por los indicados ciudadanos, esta Juzgadora determina que dichos testigos están contestes en cuanto a los hechos expuestos, es decir, de los atrasos del demandado en el pago de los cánones de arrendamiento, de las reparaciones realizadas en el centro comercial, entre otros. No obstante, dichas declaraciones no pueden constituir prueba cierta del hecho controvertido, relativo al incumplimiento contractual del demandado; en tal sentido, la presente prueba no es el medio idóneo para probar el incumplimiento alegado por la parte actora, ya que los medios de prueba que promuevan o eleven las partes al órgano jurisdiccional, deben ser idóneas o conducentes para demostrar los hechos controvertidos que sirven como presupuesto de la norma o normas cuyo efecto jurídico se invoca, esto quiere decir, que las pruebas deben servir para demostrar los hechos, ya que existen algunos hechos que sólo pueden ser demostrados a través de determinados medios de prueba. Así se establece.- Concluyendo tenemos, que la prueba conducente o idónea, es aquella prueba que es válida para demostrar los hechos en el proceso, es aquella que tiene aptitud legal para demostrar los hechos controvertidos; razón por la cual, esta Superioridad considera sin ningún valor probatorio las deposiciones de los testigos antes mencionados, por no ser dicha prueba, la más idónea para demostrar el incumplimiento arrendaticio alegado. Así se decide.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA La parte demandada acompaña junto con el escrito de contestación a la demanda, el siguiente documento: 1.- Copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Primera de Cabimas, en fecha 12 de marzo de 2.002, bajo el No. 59, tomo 12 de los libros respectivos, celebrado entre la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL BORJAS, C.A., en su condición de Arrendadora y el demandado. Del documento en mención, esta Superioridad hizo el pronunciamiento respectivo en párrafos anteriores. Así se establece.- En la oportunidad de promover pruebas, promovió las siguientes: a.- Invocó el escrito de contestación de la demanda. En cuanto a esta promoción en particular, se hace necesario acotar a la presente, el criterio jurisprudencial sentado en sentencia de fecha 09 de agosto de 2006, de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en el cual establece: “…la doctrina de este Alto Tribunal, ha sentado reiteradamente el criterio según el cual, los escritos de contestación a la demanda … no constituyen en principio una prueba, sino que contienen los alegatos de las partes, de forma tal que cualquier distorsión o tergiversación de su contenido no constituye suposición falsa, sino un defecto de forma de la sentencia denunciable con fundamento en el ordinal 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil”. (Subrayado del Tribunal). En tal sentido y como quedó especificado en el párrafo anterior, los escritos de contestación a la demanda no constituyen en principio una prueba, por contener dicho escrito los alegatos de las partes; razón por la cual, esta Superioridad no le otorga valor probatorio al escrito de contestación a la demanda, invocado por la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas, pues su valoración solo atiende a tutelar judicial y efectivamente los alegatos y defensas contenidos en los mismos, de lo cual esta Juzgadora ha hecho pronunciamiento en párrafos anteriores. Así se decide.- b.- Ratificó la copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Primera de Cabimas, en fecha 12 de marzo de 2.002, bajo el No. 59, tomo 12 de los libros respectivos, consignada junto con la contestación de la demanda. Como fue expuesto en párrafos anteriores, el contrato de arrendamiento de fecha 12 de marzo de 2002, esta Superioridad hizo el pronunciamiento respectivo. Así se establece.- Ahora bien, hecho el anterior análisis de todas las pruebas insertas en actas, y por cuanto la parte demandada en la contestación de la demanda negó la existencia del contrato de arrendamiento verbal, se hace necesario puntualizar que nuestro máximo Tribunal ha dejado sentado que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación de los contratos, y es así como en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, de fecha 21 de septiembre de 2006, se estableció: “…la Sala ha indicado que la interpretación de los contratos corresponde a los jueces de instancia, por ende, sus decisiones sólo pueden ser atacadas en casación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 320 eiusdem, el cual permite a la Sala conocer de aquellas denuncias que acusen el error en la calificación del contrato (error de derecho o por suposición falsa) y desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, lo que conduciría a que la cláusula establecida produzca los efectos de una estipulación no celebrada, lo cual debe denunciarse por suposición falsa …”.- Las reglas sobre la interpretación del contrato están, pues, dirigidas a asegurar que el resultado de la actividad interpretadora sea conforme con la voluntad del legislador, de que el contrato produzca entre las partes precisamente aquellos efectos que le son connaturales según la voluntad del legislador, y no los que en ulterior disonancia con la otra parte quiera luego atribuirle una sola de las partes o los que caprichosamente se le antoje al juez atribuirle.- En la interpretación del contrato, se parte por el contrario de la concreta o efectiva “común intención” de las partes, pues se indaga por un precepto dirigido precisamente a resolver conforme a lo que “debieron haber pensado y querido” los singulares contratantes del caso en aquella situación, ahora controvertida entre ellos mismos por la pretensión de cada parte de atribuirle distintas implicaciones jurídicas. Se comprende así que la indagación histórica cumpla aquí un papel mucho más importante en la búsqueda del espíritu del contrato, ya que éste es mera manifestación de esa autonomía reconocida por la ley, a las voluntades privadas para crear la peculiar regulación de sus singulares intereses en un lugar y momento dados. Se concluye pues en el presente caso, que yerra la parte actora al manifestar o demandar la resolución del contrato de arrendamiento verbal, toda vez, que previamente existía un contrato de arrendamiento celebrado en fecha 12 de marzo de 2.002, entre la anterior propietaria CENTRO COMERCIAL BORJAS, C.A., y el demandado NABIH RIMAN, el cual fue valorado en párrafos anteriores, y de actas no se constató la culminación del mismo, por lo tanto, considera esta Superioridad que al no existir nuevo contrato de arrendamiento con la nueva propietaria, la parte actora debe respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados en el mencionado contrato de arrendamiento de fecha 12 de marzo de 2002; tal como lo establece el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, transcrito en párrafos anteriores, y que al efecto se transcribe nuevamente: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”. (Subrayado del Tribunal). Por lo que, a juicio de esta Juzgadora nos encontramos ante la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, pues ya existía previamente un contrato de arrendamiento escrito con la anterior propietaria, en el cual se establecieron deberes y obligaciones, y concatenado con las demás pruebas de actas, así como lo alegado en el libelo de demanda, referente al canon de arrendamiento que es el mismo especificado en el contrato de fecha 12 de marzo de 2002, se determina la aceptación de la parte actora de continuar la relación arrendaticia en los términos que tenía establecidos con la anterior propietaria; no obstante, el incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario de actas, se materializó tal como ha sido declarado y considerado por esta Juzgadora en el análisis de todo el material probatorio vertido en las actas. Así se decide.- En tal sentido y realizada la interpretación anterior, es imperativo resaltar que la redacción del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, transcrito en párrafos anteriores, con relación a las causales de desalojo en los contratos de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, se advierte una cierta intención de considerar el desalojo como una acción autónoma, distinta a la resolución o al cumplimiento de contrato. Sin embargo, el disponer el mencionado artículo, esas causales, lo que configura son causales de resolución del contrato de arrendamiento, que persigue la extinción de la relación arrendaticia y la consecuente desposesión del bien por parte del arrendatario, es decir su desalojo.- En razón del principio general de la carga de la prueba, sabemos que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por ello la prueba de la configuración de alguna de las causales de desalojo de inmuebles arrendados, debe ser muy absoluta dado que en la mayoría de los casos se rompe el equilibrio entre las partes contratantes, bien por la indeterminación del tiempo que tiene el inquilino ocupando el inmueble o por la contraprestación mensual que paga, entre muchas situaciones.- En el presente caso que ocupa la revisión de este Órgano Superior Jerárquico, se observa que la actora demandó la Resolución del Contrato de Arrendamiento y como fue interpretado por esta Juzgadora en párrafos anteriores, la obligación se deduce del contrato de arrendamiento escrito, sobre un local comercial signado con el No. 01, ubicado en el Centro Comercial Borjas de la Ciudad y Municipio Cabimas del Estado Zulia, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera de Cabimas, en fecha 12 de marzo de 2.002, bajo el No. 59, tomo 12 de los libros respectivos.- Empero, revisado, analizado y valorado todo el material probatorio vertido en las actas, a juicio de esta Juzgadora la actora probó los hechos configuradores de la causal de resolución alegada, como lo fue la falta de pago de los cánones de arrendamiento, establecida en el ordinal “a” del artículo 34 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contenida en el Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, promulgada el 21 de Octubre de 1.999, pero vigente a partir del primero de Enero de 2000; por lo que forzosamente se materializa la posibilidad de prosperar en derecho la pretensión de la parte demandante; razón por la cual debe esta Superioridad declarar Con Lugar la Apelación interpuesta por la Apoderada Judicial de la Parte Actora abogada en ejercicio GLADYS ESTHER MENESES RIVAS, contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 20 de febrero de 2008, en el presente juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, seguido por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA INRECA, C.A. (INRECA), en contra del ciudadano NABIH RIMAN, todos suficientemente identificados; y consecuencialmente Con Lugar la presente demanda; Revocada en todas sus partes la decisión de fecha 20 de febrero de 2008. Así se decide.- En el mismo orden de ideas, se hace necesario recordar al Juzgado a quo, su deber de atender al principio de exhaustividad al momento de proferir el fallo; ya que el Juez debe ser exhaustivo en el análisis de todas las pruebas que obran en autos, ya sea para desecharlas, ya sea para valorarlas y acogerlas; toda vez que se constata de la decisión bajo examen, que se limita a valorar las pruebas promovidas por las partes de una forma muy ambigua, es decir, en la mayor parte de su análisis de las pruebas se limita a decir que: “…no fue impugnado…”, y las valora todas de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, aunado al hecho que incurre en evidente contradicción, ya que valora positivamente tanto las pruebas de la parte actora, como las pruebas de la parte demandada, para luego decidir que la parte actora no probó o demostró la existencia del contrato de arrendamiento verbal, y consecuencialmente declara Sin Lugar la demanda por falta de pruebas. Así se considera.- La motivación del fallo constituye un deber administrado del magistrado, pues la ley se lo impone como una manera de fiscalizar su actividad intelectual frente al caso, a los efectos de poderse comprobar que su decisión es un acto reflexivo, emanado de un estudio de las circunstancias particulares, y no un acto discrecional de su voluntad autoritaria, parafraseando al maestro Eduardo Couture.- V DISPOSITIVO Por los fundamentos y razonamientos antes expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, como ORGANO DE ALZADA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: a) CON LUGAR la Apelación interpuesta por la Apoderada Judicial de la Parte Actora abogada en ejercicio GLADYS ESTHER MENESES RIVAS, contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 20 de febrero de 2008. b) CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, seguido por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA INRECA, C.A. (INRECA), en contra del ciudadano NABIH RIMAN, todos suficientemente identificados c) REVOCADA, en todas sus partes la decisión dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 20 de febrero de 2008. d) Se condena a la parte demandada ciudadano NABIH RIMAN, a entregar a la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA INRECA, C.A. (INRECA), el inmueble constituido por un local comercial signado con el No. 01, ubicado en el Centro Comercial Borjas de la Ciudad y Municipio Cabimas del Estado Zulia. e) Se condena a la parte demandada ciudadano NABIH RIMAN, al pago de la cantidad TRES MIL SETECIENTOS NOVENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 3.790,oo), por concepto de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2007. f) Se condena en costas a la parte demandada, según lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.- g) Remítase el presente expediente al Tribunal de la causa. Remítase con oficio.- Publíquese y Regístrese. Déjese por Secretaria copia certificada de este fallo conforme lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, a los fines del artículo 1.384 del Código Civil, y el artículo 72 numerales 3º y 9º de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los dos (02) días del mes de abril de 2008. Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación. LA JUEZ, DRA. MARIA CRISTINA MORALES LA SECRETARIA, ABOG. ANNABEL VARGAS En la misma fecha anterior siendo las 3:00 p.m., previo el anuncio de ley a las puertas del despacho, se dictó y publicó la resolución que antecede, quedando inserta bajo el Nº.381, en el legajo respectivo. (Fdo. Ilegible) La Secretaria. Hay sello en tinta del Tribunal. La suscrita Secretaría del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, CERTIFICA: Que la presente es copia fiel y exacta de su original. Cabimas, 02 de abril de 2008.- La Secretaria.