TSJ Regiones - Decisión

Se dio inicio a la presente causa por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por el ciudadano JESUS BRACHO ALVARADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.180.293 y de este domicilio, en contra del ciudadano HECTOR ENRIQUE DELGADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.892.082 y de este domicilio.

I
RELACIÓN DE LAS ACTAS

Por auto de fecha, 1° de Agosto de 2.007, se admitió la demanda y se ordenó citar a la parte demandada ciudadano HECTOR ENRIQUE DELGADO, para que compareciera en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas de su citación a dar contestación a la demanda incoada en su contra.

En fecha, 5 de Marzo de 2.008, la parte demandada otorga poder apud acta a los abogados en ejercicio ORLANDO FARÍA, JOSEFA PÉREZ y ABRAHAM SUAREZ MEDINA, inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 37.849, 46.661 y 29.070, respectivamente y de este domicilio.

En fecha, 7 de Marzo de 2.008, la parte demandada presenta escrito de contestación a la demanda.

En fecha, 11 de Marzo de 2.008, la parte actora presenta escrito de promoción de pruebas y en la misma fecha son agregadas y admitidas por el Tribunal.

En fecha, 17 de Marzo de 2.008, la parte actora promueve pruebas y en la misma fecha son agregadas y admitidas por el tribunal.

II
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Fundamenta la parte actora su demanda en los siguientes hechos:

Que el día 5 de Abril de 1999, su mandante, ciudadano JESUS RAFAEL BRACHO ALVARADO, cedió al RAMO INMOBILIARIO DEL ZULIA S.R.L un inmueble de su única y exclusiva propiedad constituido por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial “Gallo Verde” Edificio E3, Modulo E, Apartamento E.3-2, Planta Baja en la Jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para que fuera administrado, según se deduce de documento de propiedad registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 18 de Septiembre de 1980, bajo el No. 36, del Protocolo: 1°, Tomo: 22.

Que la inmobiliaria celebró el contrato de arrendamiento por tiempo determinado, según lo establecido en la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento, con el ciudadano HECTOR ENRIQUE DELGADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.892.082 y de este mismo domicilio sobre dicho inmueble, conforme se evidencia del documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo de fecha 16 de Abril de 1999, anotado bajo el No. 43, Tomo: 32 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría representada en ese acto por el ciudadano EMIROCLATES RAMIREZ MEDINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.929.471.

Que en la cláusula segunda de la convención se estipuló expresamente lo siguiente: “El precio del canon de arrendamiento queda estipulado en la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), mas la cuota mensual de condominio, los cuales cancela EL ARRENDATARIO a EL ARRENDADOR, los días quince (15) de cada mes.

Que el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento dentro de los treinta días inmediatamente subsiguientes a la fecha de exigibilidad, dará derecho a EL ARRENDADOR, de exigir la disolución del presente contrato y la inmediata desocupación del inmueble sin estar obligado a dar ningún aviso previo y en consecuencia a pedir la inmediata desocupación del inmueble, siendo por cuenta del ARRENDATARIO, todos los Daños y Perjuicios que pudieran ocasionarse derivado de su incumplimiento.”

Que de igual manera, quedó convenido y aceptado por EL ARRENDATARIO, que de conformidad con la Cláusula Quinta, que establece textualmente lo siguiente: “Una vez vencido el plazo de duración inicial del este contrato y si el mismo llegara a haberse prorrogado una o más veces, el canon de arrendamiento será reajustado en un porcentaje, el cual será determinado por El Arrendador. Por otra parte la cláusula “DÉCIMA TERCERA” reza claramente lo siguiente: “Todos los gastos que origine este contrato por el incumplimiento de EL ARRENDATARIO, serán por cuenta de este sean estos gastos judiciales o extrajudiciales, inclusive los honorarios de los abogados, que pudieran originarse por la desocupación o actuación judicial. Igualmente, podrá el arrendador en caso de incumplimiento de cualquiera de las cláusulas solicitar la desocupación del inmueble y el pago de los cánones debidos y pendientes si los hubiera.

Que es el caso que a pesar de las múltiples gestiones amistosas que ha realizado como apoderado judicial de su representado JESUS RAFAEL BRACHO ALVARADO, antes identificado, tendientes a lograr un arreglo extrajudicial con el ciudadano HECTOR DELGADO, para que pague los cánones de arrendamiento atrasados (8 meses de atraso), como lo demuestran la comunicación que le entregara personalmente, el día 7 de Febrero de 2.005, donde le notificó la no prolongación del Contrato de Arrendamiento y la entrega del mismo, dándole todavía dos meses para la entrega, de la cual no es merecedor por la ley por estar en mora y atraso en los pagos de arrendamiento, y el cual el mismo aceptó y firmó con su puño y letra, luego de haber transcurrido dos meses y diez días de haber recibido la comunicación le dirigió una comunicación a su representado en donde no sólo reconoce que adeuda los cánones de arrendamiento vencidos, sino que pretende seguir viviendo gratis hasta la fecha de la aprobación de la Ley de Política Habitacional.

Indica que posteriormente, le hizo llegar una segunda comunicación de fecha 21 de Diciembre de 2.005, que el arrendatario aceptó el día 22, donde su representado expresa a través de su persona, que le daba una segunda oportunidad y que para ese momento tenía que cancelar la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) que tampoco canceló, dándosele así una segunda oportunidad en la cual aceptó el aumento del canon de arrendamiento en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), desde el mes de Enero de 2.005, hasta la fecha de conseguir el Crédito de Política Habitacional, es decir, de 120 días más y con todo eso tampoco cumplió.

Aduce que con posterioridad a esas comunicaciones antes mencionadas mas no tomando en cuenta, las dos notificaciones enviadas de NO PRORROGAR MAS EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y de solicitarle la desocupación y entrega del inmueble arrendado en similares condiciones a las que lo recibió todas las diligencias han sido infructuosas, ya que el arrendatario nunca cumplió sus obligaciones contractuales y legales, no pagó conforme a lo convenido en el contrato de arrendamiento las mensualidades pactadas y se niega rotundamente a abandonar el inmueble antes identificado y que actualmente ocupa a pesar de su manifestación de voluntad en contrario, actitud esta que pueden considerar de mala fe, por parte de EL ARRENDATARIO.

Por los fundamentos expuestos demanda al ciudadano HECTOR ENRIQUE DELGADO, anteriormente identificado por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y COBRO DE LAS PENSIONES INSOLUTAS, todo de conformidad con lo dispuesto en los artículos 33 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, para que convengan en entregarle el inmueble arrendado de manera inmediata completamente desocupado de personas y cosas, o en su defecto que a ello sean condenados por el Tribunal en la sentencia definitiva de acuerdo al Artículo 1.167, del Código Civil.

III
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad de la contestación a la demanda, opone como defensa de fondo la falta de interés del demandante ciudadano JESUS RAFAEL BRACHO ALVARADO, plenamente identificado, de conformidad con lo establecido en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, pues el no es el arrendador y en tal sentido quien posee interés jurídico actual para demandar a su representado HECTOR DELGADO, quien si celebró un contrato de arrendamiento sobre el inmueble identificado en actas, fue el ciudadano EMIROCLATES RAMIREZ MEDINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.929.471, domiciliado en Maracaibo del Estado Zulia, quien actuó en su propio nombre como el arrendador.

Posteriormente pasa a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:

Indica que es cierto que en fecha 16 de Abril de 1999, celebró un contrato de arrendamiento, ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, No. 43, Tomo: 32, con el ciudadano EMIROCLATES RAMIREZ MEDINA, ya identificado, y no quien pretende ser el arrendador ciudadano JESUS RAFAEL BRACHO ALVARADO, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Gallo Verde, Edificio E3, Modulo E, Apartamento E3-2, Planta Baja, en Jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, sobre el cual se encuentra solvente hasta el mes de Enero de 2.008, según comprobante de depósito distinguido con el No. 66465434, del Banco de Venezuela, de fecha 29 de Enero de 2.008, correspondiente al mes de Enero de 2.008, por un monto de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), o OCHENTA BOLIVARES FUERTES (Bsf. 80,00) y que corre agregado en actas.

Aduce, que es cierto que acordó verbalmente con el arrendador EMIROCLATES RAMIREZ MEDINA, depositar los cánones de arrendamiento en la cuenta No. 1520029573, del Banco de Venezuela, correspondiente al ciudadano JESUS RAFAEL BRACHO ALVARADO, plenamente identificado, propietario del inmueble, que es cierto que el canon se estableció en la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) mas la cuota de condominio.

Niega que haya un incumplimiento imputable a su persona en su condición de arrendatario, niega que haya ocho meses de atraso, y que el arrendador EMIROCLATES RAMIREZ MEDINA, le haya enviado comunicaciones en fechas 7 de Febrero de 2.005, donde se le notifica que no le prorrogara el contrato y no es cierto que le haya exigido la entrega del mismo y que le haya un dado un plazo de dos meses para desocuparlo.

Impugna y desconoce las comunicaciones de fecha 7 de Febrero de 2.005 y 21 de Diciembre de 2.005, que rielan en actas distinguidas con las letras D y E, y niega que el canon de arrendamiento haya sido incrementado de mutuo acuerdo primero en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) y luego en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00).

Niega, rechaza y contradice que haya recibido notificaciones del arrendador EMIROCLATES RAFAEL BRACHO ALVARADO, y que dicha relación haya resultado de su parte contraria a las expresas estipulaciones contractuales y que por ello se haga procedente en derecho exigir judicialmente el cumplimiento del contrato de arrendamiento.

Impugna el valor de la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil y solicita sea declarada Sin Lugar la demanda intentada en contra de su representado.

IV
PUNTO PREVIO

Siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, antes de pronunciarse sobre el fondo de la controversia y la defensa de fondo opuesta, procede este juzgador a decidir en relación a la impugnación a la estimación de la demanda, realizada por la parte demandada:

En tal sentido, se observa que la parte actora, estima su demanda en la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) por su parte el apoderado judicial de la parte demandada, impugna la cuantía de la demanda, alegando que el demandante no justifica de donde sale esa cantidad de dinero.

Ahora bien, para decidir el Tribunal observa:

Establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.”

A tenor de la norma transcrita, el demandante deberá realizar la estimación a la demanda, y el demandado en caso de considerarla exagerada o insuficiente, podrá impugnar tal estimación, sin embargo, tal estimación en ningún caso deberá hacerse arbitrariamente por el actor, sino que el mismo debe atenerse a las normas establecidas por el Código de Procedimiento Civil, que establecen las reglas sobre las cuales se procederá a cuantificar la demanda.

En tal sentido, la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 31 de Octubre de 2000, estableció lo siguiente:

“Esta estimación la considera la Sala Arbitraria, pues si el monto de lo reclamado en la demanda asciende a la suma de cuatro millones cuatrocientos cincuenta mil ochocientos noventa y cuatro bolívares con 00/30 bolívares (Bs. 4.450.894,30), no se puede admitir, estimar el valor de la misma en un monto mayor, como es el de siete millones de bolívares (Bs. 7.000.000,00), pues de lo contrario se permitiría la violación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil
En sentencia del 5 -11-91 la Sala decidió lo siguiente:
“… En interpretación de los artículos 31, 32, 33, 35 y 36 del Código de Procedimiento Civil, vigente, este Supremo Tribunal ha establecido que el valor de la demanda no lo fija el demandante a su arbitrio sino que es rigurosamente legal; es decir, ha sido fijado por la ley y, en consecuencia, el demandante debe aplicar al caso concreto el artículo correspondiente.”

Ello así conlleva a analizar la norma regente en el presente caso, por lo cual observándose que la presente demanda esta circunscrita a obtener el Cumplimiento de un Contrato de Arrendamiento, la estimación debe hacerse de acuerdo a lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil que establece:

“En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios.
Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.” (Negrillas del Tribunal).

En el caso bajo estudio, luego del análisis del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se colige que el mismo es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuya duración era de seis meses, prorrogable por períodos iguales a menos que una de las partes manifestara lo contrario con treinta días de anticipación al vencimiento del plazo de duración o de alguna de su prórrogas, por la que la determinación del quantum de la demanda debe realizarse en atención a lo dispuesto en el primer aparte de la norma citada con anterioridad, de allí que deba determinar este juzgador su cuantía, mediante una sumatoria de los cánones sobre los cuales se litiga.

Así se observa, que en el libelo de demanda el actor expresa que para la fecha 7 de Febrero de 2.005, la parte demandada ciudadano HECTOR DELGADO, antes identificado, tenía ocho meses de atraso en el pago, lo que hace deducir que reclama los cánones de arrendamientos, desde el mes de Julio de 2.004, evidenciándose de igual manera del contrato suscrito que dicho canon fue establecido en la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), no obstante se observa, que la parte actora indica que se realizó un aumento del canon a la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) y desde la fecha 21 de Diciembre de 2.005, dicho canon se incrementó a la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00).

Ahora bien, en cuanto al aumento de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) se observa que el mismo, no fue demostrado mediante el aporte de alguna prueba que llevara la convicción a este juzgador de la veracidad de ese hecho, en cuanto a la acreditación del segundo aumento, de la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) opone una comunicación enviada al arrendatario, que tal como se observa del escrito de contestación fue desconocida por el demandado, no deduciéndose de actas que la parte demandante haya insistido en su validez, ni que haya promovido la prueba de cotejo, a los fines de demostrar su autenticidad, por lo que tal comunicación no puede surtir efectos demostrativos del referido aumento de canon, y como corolario debe considerar este operador de justicia que el canon de arrendamiento es el pactado en el contrato, es decir, la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), así de un cálculo matemático que se haga, puede colegir este juzgador que los cánones adeudados desde el mes de Julio de 2.004, hasta la fecha de la interposición de la demanda en el mes de Febrero de 2.007, ascienden a la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.640.000,00), de lo que se deduce que la estimación realizada por la parte demandante es exagerada, y en tal sentido se fija como cuantía de la demanda la cantidad antes expresada. Así se establece.

Como consecuencia, de la anterior declaratoria debe este juzgador, entrar a analizar lo relativo a la competencia por la cuantía, de este Juzgado, para conocer de la presente causa, y al efecto, establece el artículo 70 de La Ley Orgánica del Poder Judicial, lo siguiente:

“Los jueces de municipio actuarán como jueces unipersonales. Los juzgados de municipio serán ordinarios y especializados en ejecución de medidas.
Los juzgados ordinarios tienen competencia para:
1° Conocer en primera instancia de las causas civiles y mercantiles cuyo interés, calculado según las disposiciones del Código de Procedimiento Civil, no exceda de cinco millones de bolívares…”

De la anterior norma se puede colegir que el Juzgado competente a los fines de resolver la controversia planteada por la cuantía del asunto es el Juzgado de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en virtud de haberse fijado la cuantía en la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.640.000,00), la cual no supera la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) y en consecuencia, este juzgador se declara INCOMPETENTE, para conocer de la presente causa, y en derivación de ello se abstiene de resolver sobre la restante defensa de fondo opuesta, así como sobre el fondo de la controversia planteada.

Resultando, de aplicación inexorable, el último aparte del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente”; siendo lo procedente la declinatoria de competencia y subsiguiente remisión de la presente causa al Juzgado de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los fines que resuelva sobre la defensa de falta de interés opuesta y sobre el fondo de la controversia. Así se decide.

V
DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley declara:

 INCOMPETENTE POR LA CUANTÍA, para conocer de la presente causa de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por el ciudadano JESÚS BRACHO ALVARADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.180.293 y de este domicilio, en contra del ciudadano HECTOR ENRIQUE DELGADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.892.082 y de este domicilio.

 DECLINA LA COMPETENCIA al JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, para conocer de la presente causa.

 No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.

Publíquese, Regístrese y Notifíquese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los Ordinales 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Veinticinco (25) días del mes de Abril de 2.008.Año 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
El Juez

Abog. Adán Vivas Santaella
La Secretaria

Abog. Mariela Pérez de Apollini.

En la misma fecha siendo las 10:00 a.m. se dictó y publicó la anterior decisión.
La Secretaria

Abog. Mariela Pérez de Apollini.