TSJ Regiones - Decisión

Procedente de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial en virtud de la apelación intentada por los ciudadanos FELIPE VARGAS y JAVIER VARGAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos. 14.697.689 y 14.697.690, respectivamente, y de este domicilio, asistidos de la profesional de derecho LAILI CASTELLANOS, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 71.120, en contra de la decisión dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha, 7 de Marzo de 2.008, que declaró INADMISIBLE, la demanda de Desalojo, interpuesta por los actores en contra de la ciudadana MITZI DEL CARMEN PULGAR BARRIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.179.256 y domiciliada en esta ciudad y municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

I
RELACIÓN DE LAS ACTAS

Por auto de fecha 7 de Marzo de 2.008, el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, declaró INADMISIBLE, la demanda de Desalojo, interpuesta por los ciudadanos FELIPE GUILLERMO VARGAS TELLO y JAVIER ANDRES VARGAS TELLO, en contra de la ciudadana MITZI DEL CARMEN PULGAR BARRIOS.

En fecha, 13 de Marzo de 2.008, los ciudadanos FELIPE GUILLERMO VARGAS TELLO y JAVIER ANDRES VARGAS TELLO, apelan de la decisión dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia,

En fecha, 17 de Marzo de 2.008, el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, oye la apelación intentada en ambos efectos y ordena remitir el expediente al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil que resultara competente.

En fecha, 26 de Marzo de 2.008, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, recibe el expediente y fija el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

II
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Fundamenta la parte actora su demanda en los siguientes hechos:

Que es el caso, que para la fecha 03 de agosto de 1.998, su legítima madre ciudadana EDILIA DEL CARMEN TELLO ARRIETA, venezolana, mayor de edad, Médico Psiquiatra, con Cédula de Identidad V.- 4.523.111, y quien para ese momento era la propietaria del aludido inmueble, celebró contrato de arrendamiento, con la ciudadana: MITZI DEL CARMEN PULGAR BARRIOS, venezolana, mayor de edad, con Cédula de Identidad V.- 5.179.256, en la fecha arriba mencionada; quedando anotado bajo el Nº 93, Tomo: 145, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

Que el referido contrato de arrendamiento celebrado por las partes, contenía un lapso determinado para su duración de un (01) año, contado a partir de la fecha cierta del referido contrato, prorrogable por períodos iguales, siempre que ambas partes lo manifestaran con un mes de anticipación, según lo contenido en la cláusula segunda del mencionado contrato de arrendamiento.

Que es el caso, que al vencimiento del contrato, se fue renovando la relación arrendaticia de manera indefinida, hasta la presente fecha, por lo que operó la Tácita Reconducción a que se contrae el artículo 1.614 de Nuestra Ley sustantiva Civil, por lo que cuando la Arrendataria permaneció ocupando el antes identificado inmueble y su madre como arrendadora continuó recibiendo los cánones de arrendamiento, a pesar de haberse vencido la duración original del contrato, y siendo que ambas partes manifestaban la decisión de continuar prorrogando el contrato que ya ocupa diez (10) años aproximadamente, éste paso de ser de un contrato por tiempo determinado a ser un contrato por tiempo indeterminado.

Aduce que posteriormente su madre decide venderles cuando ya eran mayores de edad, el citado inmueble y ellos decidieron que la ciudadana MITZI DEL CARMEN PULGAR BARRIOS, ya identificada, continuara ocupando el inmueble en calidad de arrendataria, ya que hasta los momentos ha cumplido responsablemente con el pago del alquiler, pero con el transcurso del tiempo ambos han conformado familia con sus respectivas parejas, y ya uno de ellos tiene un niño lo que agranda aun mas la familia, aunado al hecho de que ambos viven con sus respectivas parejas y el niño en condiciones de incomodidad en la casa de su madre, sin las condiciones mínimas de privacidad que necesitan y a la que tienen todos derecho, aspectos éstos que evidencian, una vida no confortable ni adecuada para sus parejas y el recién nacido.

Indican que por eso decidieron conversar con la ciudadana y su esposo para que les hicieran entrega del inmueble para poder venderlo, respetando el tiempo que pudieran ocupar para ubicar otro y mudarse, y así con ese dinero entregar la cuota inicial de dos viviendas para ellos, a lo que estuvieron totalmente de acuerdo, pero además se lo hicieron saber por escrito.

Alega que en el mes de mayo de 2.007, el ciudadano ZIAD YOUSSEF AYSAMI, extranjero, mayor de edad, con Cédula de Identidad E.- 82.203.086, esposo de la ciudadana MITZI DEL CARMEN PULGAR BARRIOS, ya identificada, en conversaciones sostenidas con ellos, manifiesta su intención de comprarles el inmueble a lo que accedieron complacidos ya que ellos habían permanecido mucho tiempo en el inmueble y estaban acostumbrados a él, y de alguna forma daban cabal cumplimiento al artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que habla de La Preferencia Ofertiva, aún cuando no se lo hubiesen manifestado por escrito, por lo que en fecha 04 de Junio de 2.007 celebraron promesa bilateral de compra-venta con el mencionado ciudadano, según consta de documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, quedando anotado bajo el Nº 61, Tomo 55 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, ya que ellos iban a tramitar un Crédito Bancario por la Ley de Política Habitacional.

Señalan, que en la Cláusula Séptima del referido Contrato de Opción se establece entre otras cosas que de no llegarse a concretar la venta estipulada, EL PROMITENTE COMPRADOR, conviene y así lo acepta, que deberá desocupar el referido inmueble que hoy ocupa en calidad de arrendatario, para así facilitarle a LOS PROMITENTES VENDEDORES la venta del mismo, pero es el caso que desde esa fecha hasta ahora comenzó lo que para su extrañeza y entender ha sido una burla por parte de los mencionados ciudadanos, ya que nunca supieron ante que Entidad Bancaria se estaba tramitando el crédito, solo pudieron descubrir que presumiblemente el ciudadano ZIAD YOUSSEF AYSAMI, anteriormente identificado, estaba en condiciones de morosidad con algunas entidades bancarias, por lo que tenía suspendido cualquier tipo de préstamo.

Que posteriormente y una vez vencido el referido Contrato de Opción, se enteraron que ya los mencionados ciudadanos tenían problemas en el matrimonio y que el ciudadano ZIAD YOUSSEF AYSAMI, ya no vivía en el inmueble, por lo que la ciudadana MITZI DEL CARMEN PULGAR BARRIOS, comienza a hacer exigencias del dinero dado en arras, a lo que ellos le indicaron que no tenían problemas en hacerlo, pero que se lo entregarían a su esposo, ya que éste era la persona que les había entregado el dinero y se había comprometido con ellos a desocupar el inmueble para poder venderlo.

De igual forma le manifestaron a la mencionada ciudadana que producto del incumplimiento se les hacía ahora cuesta arriba vender el inmueble, y que lo necesitaban para que el ciudadano JAVIER ANDRES VARGAS TELLO, ya identificado, co-propietario del inmueble, y quien en los actuales momentos es padre de un recién nacido, se mudara para el apartamento y así poder darle mas espacio y comodidad a su esposa y a su hijo, pero solo han conseguido negativas por parte de la ciudadana MITZI DEL CARMEN PULGAR BARRIOS, al punto de enviarles una citación de parte de su abogado, para que convinieran en devolverle el dinero de las arras, situación a la que nunca se han negado y alegando que ella va a hacer uso del legítimo derecho que le asiste a la Prórroga Legal, que según lo establecido en el literal (d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alcanza un máximo de tres (03) años, lo que les ocasionaría un daño a ambos propietarios y a sus respectivas familias.

Es por eso que acuden para DEMANDAR como en efecto lo hacen por DESALOJO del inmueble arrendado, a la ciudadana MITZI DEL CARMEN PULGAR BARRIOS, ya identificada, de conformidad con la causal contenida en el Literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente.

III
DE LA DECISIÓN OBJETO DEL RECURSO DE APELACIÓN

El Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, declaró inadmisible la demanda intentada por los ciudadanos FELIPE GUILLERMO VARGAS TELLO y JAVIER ANDRES VARGAS TELLO, con fundamento en las siguientes consideraciones:

“Luego de un análisis minucioso realizado al libelo de demanda incoado por los ciudadanos FELIPE GUILLERMO VARGAS TELLO y JAVIER ANDRES VARGAS TELLO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V¬14.697.689 Y V-14.697.690, respectivamente, debidamente asistidos por la Abogada en ejercicio LAILI CASTELLANO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 71.120, se puede observar que la parte actora invoca el Desalojo del inmueble arrendado de conformidad con lo dispuesto en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios la cual establece:
"...Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o hijo adoptivo...".
Ahora bien del contrato de arrendamiento acompañado como anexo a las actas procesales se observa en la cláusula SEGUNDA establece: "...La duración del presente contrato es de un (1) año, contado a partir del 03 de agosto de 1998, siendo dicho contrato de arrendamiento prorrogable por períodos iguales de duración siempre que, ambas partes así lo acordaren con un (1) mes de anticipación..." (omisis).
Igualmente se observa que los antes identificados demandantes remitieron notificaciones a la ciudadana MITZI DEL CARMEN PULGAR BARRIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V- 5.179.256, parte demandada en la presente causa, de fechas 03 de Enero de 2007, 30 de Abril de 2007 y 20 de Septiembre de 2007, donde le solicitan la desocupación del inmueble y de donde se desprende su voluntad de no prorrogar mas dicho contrato, por lo que mal podrían hablar de un contrato a tiempo indeterminado tal y como lo alegan los demandados en su libelo de demanda y estaría entonces la ciudadana demandada antes identificada disfrutando de la prorroga que le estipula la Ley, siendo entonces que si el propietario necesita el inmueble tendrá que esperar en todo caso a que venza el termino del contrato mas la prorroga correspondiente.

En todo caso para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado a que se refiere el literal b del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deben probarse tres (03) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, como en el presente caso, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad del cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y solo podrá ponérsele termino por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento y no en la necesidad de ocupación.
En consecuencia y por los fundamentos antes expuestos, este Tribunal declara INADMISIBLE la presente demanda por Desalojo interpuesta por los ciudadanos FELIPE GUILLERMO VARGAS TELLO y JAVIER ANDRES VARGAS TELLO contra la ciudadana MITZI DEL CARMEN PULGAR BARRIOS. Así se decide.¬”

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia procede este juzgador a hacerlo previas las siguientes consideraciones:

Analizada como ha sido la demanda intentada se evidencia que los actores, pretenden el Desalojo de un inmueble de su propiedad, el cual señalan esta siendo ocupado por la ciudadana MITZI DEL CARMEN PULGAR BARRIOS, en calidad de arrendataria en virtud de un contrato de arrendamiento que señala es a tiempo indeterminado, e indicando se encuentra en la necesidad de ocupar el inmueble, por lo que fundamenta su demanda en lo contenido en la causal del literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por su parte el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, fundamenta su decisión calificando previamente la tipología del contrato de arrendamiento celebrado, determinando que el mismo era un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, lo cual originaba la inidoneidad de la vía judicial seleccionada por el demandante, para reclamar su pretensión, y en consecuencia, declara la demanda intentada como INADMISIBLE.

Ahora bien, para decidir el Tribunal observa:

Como se evidencia del libelo de demanda, presentado los actores, FELIPE GUILLERMO VARGAS TELLO y JAVIER ANDRES VARGAS TELLO, alegan la necesidad que tienen de ocupar el inmueble, y fundamentan la misma en un contrato que a su entender es a tiempo indeterminado, sin embargo, una vez estudiada la cláusula en la cual se conviene la duración del contrato de arrendamiento celebrado, se evidencia que la misma establece:

“SEGUNDA: La duración del presente contrato es de un (1) año, contado a partir del 03 de Agosto de 1998, siendo dicho contrato de arrendamiento prorrogable por períodos de duración siempre que ambas partes así lo acordaren con un (1) mes de anticipación por lo menos al vencimiento del mismo o de las prórrogas si las hubiere haciendo constar que las prórrogas que pudiere sufrir este contrato se regirán por las estipulaciones que regulan el plazo fijo inicial a excepción del canon de arrendamiento, el cual en caso de prórroga se regulará en instrumento privado, pudiendo ser incrementado por decisión de LA ARRENDADORA”

Ciertamente como lo determinó el Juzgado a quo, se deduce de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, que sirve de instrumento fundamental de la demanda, que el mismo es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, toda vez, que se convino su duración por un (1) año, prorrogable por períodos iguales, siempre que ambas partes así lo acordaren, con un mes de anticipación, de lo que se deriva que el contrato se ha prorrogado en el tiempo por periodos de un año, siendo estas prórrogas consentidas por ambas partes, tal y como se deduce de los alegatos esgrimidos, por el actor cuando afirma: “…y siendo que ambas partes manifestaban la decisión de continuar prorrogando el contrato que ya ocupa diez (10) años aproximadamente…”.

Dicho esto no puede encuadrarse la situación facti especie, dentro de lo que la doctrina ha denominado tácita reconducción, figura contemplada en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, la cual supone la existencia de un contrato escrito en el cual se ha fijado el tiempo de duración y este tiempo o su prórroga convencional y la legal han expirado dejándose al arrendatario en posesión del inmueble.

Contrariamente, en el caso que se analiza el contrato de arrendamiento se encontraba vigente, bajo las mismas condiciones, incluso el tiempo de duración, situación esta en la que estaban en conocimiento los demandantes, tal como se evidencia de las misivas que acompañan a su escrito libelar, en la cual notifican su intención de no prorrogar el contrato a la arrendataria, por lo que mal podían intentar una demanda de desalojo, fundada en un contrato a tiempo determinado, de acuerdo al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que, tal situación no se configura dentro de los parámetros requeridos por la norma.

A mayor abundamiento, resulta oportuno citar el contenido de la indicada norma, que dispone:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
…b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro de un segundo grado, o el hijo adoptivo…” (Negrillas del tribunal)

En el mismo orden de ideas, es adecuado definir lo que se entiende por contrato a tiempo determinado, y en tal sentido el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su Tratado de Derecho Inmobiliario, Volumen I, establece: “En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado, cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.”

Precisado lo anterior, debe hacerse mención a las causales para la admisibilidad y posterior procedencia de las demandas de Desalojo, al efecto, el autor José Luis Varela, en su obra Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, indica:

“Si el contrato es a tiempo indeterminado o verbal tiene aplicación el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto a las causas de desalojo y plazo para la desocupación (Art. 34°). Lo cual no es óbice, para que el arrendador pueda ejercer cualquiera otra acción que le pudiere corresponder por otras causales distintas a las previstas en el citado artículo 34, conforme lo prevé su parágrafo segundo. Si el contrato es a tiempo determinado no se aplica el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sino las acciones de derecho común resolutoria o de cumplimiento (Art. 1.167 C.C), según el caso.” (Negrillas del Tribunal)

Conteste con el criterio doctrinal citado, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 7 de Marzo de 2.007, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, Caso: ZAZPIAK INVERSIONES C.A., dejo sentado lo siguiente:

“Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide.” (Negrillas del Tribunal)

Sobre la base de los criterios expuestos, resulta ajustada a derecho la decisión del Juzgado Tercero de los Municipios, Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, cuando declara INADMISIBLE, la demanda intentada, ya que, como se estableció anteriormente en el presente fallo, la relación arrendaticia existente entre los demandantes y la ciudadana METZI DEL CARMEN PULGAR BARRIOS, es una relación a tiempo determinado, resultando entonces, contraria a derecho la reclamación de entrega del inmueble por la vía de Desalojo, ya que, como fuera señalado esta vía resulta idónea solo en los casos en los que la relación arrendaticia sea indeterminada en el tiempo o de carácter verbal.

Por los fundamentos explanados considera quien suscribe el presente fallo que la decisión del Juzgado a quo, de fecha, 7 de Marzo de 2.008 es acertada e indiscutible en cuanto a la calificación realizada del contrato de arrendamiento presentado, lo cual deriva en las conclusiones antes referidas que conllevan a declarar la INADMISIBILIDAD, la demanda intentada y es por ello que debe ratificarse la indicada decisión en todos sus términos y así quedará plasmado en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

IV
DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, declara:

1. SIN LUGAR, la apelación intentada por los ciudadanos FELIPE VARGAS y JAVIER VARGAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos. 14.697.689 y 14.697.690, respectivamente, y de este domicilio, asistidos de la profesional de derecho LAILI CASTELLANOS, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 71.120, en contra de la decisión dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha, 7 de Marzo de 2.008.

2. Se ratifica la decisión dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha, 7 de Marzo de 2.008, que declaró INADMISIBLE, la demanda de Desalojo, interpuesta por los ciudadanos FELIPE VARGAS y JAVIER VARGAS, antes identificados, en contra de la ciudadana MITZI DEL CARMEN PULGAR BARRIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.179.256 y domiciliada en esta ciudad y municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

3. Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en esta instancia.

Publíquese y Regístrese. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Diez (10) días del mes de Abril de 2.008. Año 197° de la Independencia y 149° de la Federación.
El Juez

Abog. Adán Vivas Santaella
La Secretaria

Abog. Mariela Pérez de Apollini.
En la misma fecha siendo las 10:00 a.m. se dictó y publicó la anterior decisión.
La Secretaria,

Abog. Mariela Pérez de Apollini.