TSJ Regiones - Decisión

Exp. No. 1.678-08

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

DEMANDANTE: GINELDA VICTORIA PALMAR DE PORTILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 10.444.603, domiciliada en la Ciudad y Municipio Autónomo de Maracaibo, Estado Zulia.

DEMANDADO: MARIA ALEJANDRA CASANOVA PARRA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-11.292.031, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

MOTIVO: DESALOJO.

PARTE NARRATIVA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN SU LIBELO DE DEMANDA

Se da inicio a la presente litis por demanda con motivo de desalojo recibida de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha Veinticuatro (24) de Marzo 2008, admitida en fecha Veinticinco (25) de Marzo de 2008, presentada por la ciudadana GINELDA VICTORIA PALMAR DE PORTILLO, ya identificada, asistida por los ciudadanos ÁNGEL ORTEGA Y WILLIANS MACHADO ATENCIO, Abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 126.858 y 126.850, respectivamente.
Fundamenta la parte actora su reclamación en los siguientes hechos: Que en fecha nueve (09) de de Marzo del año 2005, la ciudadana GINELDA VICTORIA PALMAR DE PORTILLO, manifiesta haber celebrado contrato de arrendamiento con la ciudadana MARIA ALEJANDRA CASANOVA PARRA, previamente identificada, dicho contrato se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Segunda de Maracaibo, quedando anotado bajo el Número 27, Tomo 30, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. El inmueble objeto de contrato de arrendamiento, está constituido por un (01) Apartamento ubicado en la Circunvalación Número 2, con avenida 58, Residencias Amparito, Signado con el No. 4-B Piso (01), Sector Cumbres de Maracaibo, pertenecientes a la parroquia Raúl Leoni, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Señala la accionante que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes acordaron , el tiempo de duración de seis meses, contados a partir del nueve (09) de Marzo del 2005, fecha de la firma del contrato prorrogables por seis meses más, en ese sentido la duración del contrato se venció el nueve (09) de marzo de 2006, permaneciendo la arrendataria hasta la actualidad, por lo cual señala la demandante que el contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado , indicando además que en varias oportunidades le indicó a la arrendataria su necesidad de ocupar el inmueble, pues expresa la accionante que carece de un inmueble donde vivir, con su esposo y sus hijos. Indica en ese sentido que en fecha Nueve (09) de Julio del año 2007, notificó de manera personal a la ciudadana MARIA ALEJANDRA CASANOVA PARRA, ya identificada, su necesidad de ocupar el inmueble objeto de contrato de arrendamiento, a lo cual según señala la parte actora la arrendataria aceptó prometiéndole devolverle el inmueble. Sin embargó resultando infructuosas como han sido las notificaciones que hiciera la demandante a la arrendataria, para que este efectuare la entrega voluntaria, es por lo que la ciudadana GINELDA VICTORIA PALMAR DE PORTILLO, demanda a la ciudadana MARIA ALEJANDRA CASANOVA PARRA, de conformidad con el artículo 34 literal B, del decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN LA OPOSICION DE CUESTIONES PREVIAS Y SU ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Habiendo quedado citada en fecha 02 de Abril de 2008, la ciudadana MARIA ALEJANDRA CASANOVA PARRA, procedió a dar contestación a la demanda en la oportunidad respectiva en los siguientes términos.

CUESTIONES PREVIAS

Opuso como cuestión como cuestión previa por defecto de fondo de la demanda por no existir fundamento de derecho en que se base la pretensión del demandante contemplada en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil Ordinal 5º, fundamentando la cuestión previa en las siguientes circunstancias ; la relación de hechos y fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, con las pertinentes conclusiones, señalando que de la atenta lectura del libelo de la demanda, citando al respecto lo alegando por el demandante de la siguiente manera “Las partes de mutuo acuerdo estipulamos , el tiempo de duración de seis meses, contados a partir del 09 de Marzo de 2005, fecha de la firma del contrato, prorrogable por seis meses más, dicha duración del contrato se venció el 09 de Marzo de 2006, permaneciendo la arrendataria hasta la actualidad, convirtiéndose el contrato de arrendamiento, en un contrato por tiempo indeterminado” Señala la demandada que según lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, se puede inferir que se trata de un contrato a tiempo determinando citando al efecto la referida cláusula la cual señala” El tiempo de duración del mismo es de 6 meses, contados a partir de su fecha cierta, prorrogables por un periodo igual, siempre y cuando una de las partes manifieste a la otra por escrito, mediante una carta de aviso de recibo, telegrama o notificación judicial con por lo menos 30 días de Anticipación su deseo de no prorrogarlo”, señalando que dicho contrato de arrendamiento se prorrogó automáticamente cuatro veces consecutivas, siendo la última prórroga del 09 de Marzo de 2007 al 09 de Septiembre de 2007, que fue cuando la ciudadana GINELDA VICTORIA PALMAR DE PORTILLO, pasa la carta con fecha 09 de julio de 2007, por lo tanto es a partir del 09 de septiembre de 2007 que comienza a correr la prórroga legal establecida en el artículo 38 ordinal 2 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que es de un año, y a cual culminaría el 09 de septiembre del 2008, por lo tanto señala que la prórroga legal se encuentra vigente según el artículo 38 ordinal 2º.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Primero; Negó, rechazó y contradijo que el contrato sea por tiempo indeterminado.
Segundo; Negó, rechazó y contradijo que la duración del contrato se venció el 9 de marzo de 2006.
Tercero; Negó, rechazó y contradijo, que en fecha 09 de Julio de 2007 la demandante notificó de manera personal a la ciudadana MARIA ALEJANDRA CASANOVA PARRA, y de manera expresa la forzosa necesidad de ocupar el inmueble por carecer de vivienda donde vivir con su familia, y en ninguna de las cartas ha manifestado la necesidad de ocupar el inmueble por los motivos expuestos, solo pide que se desocupe.
Manifestó como cierto que en fecha 09 de marzo de 2005 se firmó un contrato de arrendamiento con la ciudadana GINELDA VICTORIA PALMAR DE PORTILLO, y la ciudadana MARIA ALEJANDRA CASANOVA PARRA, por un inmueble constituido por un (01) Apartamento ubicado en la Circunvalación Número 2, con avenida 58, Residencias Amparito, signado con el No. 4-B Piso (01), Sector Cumbres de Maracaibo, pertenecientes a la parroquia Raúl Leoni, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; señalando al efecto que según la accionante en su libelo de la demanda expresó todo lo contrario a lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento en cuestión, al establecer que la duración del contrato es de seis meses, en atención a esto establece textualmente la accionada lo siguiente “cuando en realidad el contrato se venía prorrogando automáticamente y es cuando entrega en fecha 09 de julio de 2007, una carta donde manifiesta su deseo de no prorrogar el contrato. Así mismo en fecha 09 de septiembre del mismo año envía otra carta donde informa de forma errónea que se ha vencido la prorroga legal y lo cierto es que se ha vencido el contrato de arrendamiento y es a partir de esta fecha que comienza a correr la prorroga legal establecida en el artículo 38 Literal B” Sic. Señala del mismo modo la demandada que en varias oportunidades le ha manifestado a la ciudadana GINELDA VICTORIA PALMAR DE PORTILLO, de forma personal que junto con su cónyuge están adquiriendo una vivienda y que van hacer entrega del inmueble la culminar según ellos establecen la prorroga legal, pues dicho inmueble manifiestan estarlo adquiriendo por medio de la ley de política habitacional, que ya realizaron la opción a compra del inmueble que es fecha 30 de agosto de 2007. Igualmente indica que la demandante no llena los extremos de ley del artículo 34 Literal B del decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamientos Inmobiliarios.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS Y SU VALORACIÓN
En fecha Quince (15) y Dieciocho (18) de Abril del año 2008 las partes de la controversia presentaron sus escritos de promoción pruebas.

PARTE DEMANDANTE

a.- Promovió carta de notificación de fecha seis (06) de Noviembre de 2006 dirigida a la ciudadana MARIA ALEJANDRA CASANOVA PARRA, donde se le notificó que el contrato se le iba a prorrogar por tres (3) meses más. En orden a lo anterior esta Juzgadora con base en el artículo 1.363 del Código Civil le atribuye todo su valor probatorio. Así se establece.

b.- Promovió carta de notificación de fecha nueve (09) de Julio de 2007 dirigida a la ciudadana MARIA ALEJANDRA CASANOVA PARRA, donde la demandante le notificó su voluntad de no querer seguir prorrogando el contrato. En orden a lo anterior esta Juzgadora con base en el artículo 1.363 del Código Civil le atribuye todo su valor probatorio. Así se establece.

c.- Promovió carta de notificación de fecha nueve (09) de Septiembre de 2006 dirigida a la ciudadana MARIA ALEJANDRA CASANOVA PARRA, donde se le notificó el vencimiento de la prorroga legal, solicitando la desocupación del inmueble en un término de treinta días contados a partir de la fecha en que se efectuó la notificación. En orden a lo anterior esta Juzgadora con base en el artículo 1.363 del Código Civil le atribuye todo su valor probatorio. Así se establece.
d.- Promovió contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha nueve (09) de Marzo de 2005. Instrumento este que no fue impugnado o atacado por la parte demandada, en ningún momento del proceso para desvirtuar su autenticidad o veracidad ya que se autenticó en una oficina pública autorizada por la Ley para darle el efecto señalado y al no ser cuestionado mantiene en este acto pleno valor probatorio en cuanto a su contenido y firma, todo de conformidad de con el Articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide
PARTE DEMANDADA

a.- Invocó el mérito favorable de las actas, basándose en el principio de comunidad de la prueba. Esta invocación tiene vinculación con los principios de adquisición procesal y comunidad de la prueba, según los cuales, todo cuanto se afirme, se aprehenda, se exhiba, y en general todas aquellas pruebas aportadas en causa pertenecen al proceso y no a las partes, por lo que, las mismas serán utilizadas para demostrar las pretensiones y excepciones, sin importar la persona de su promovente, en función de la justicia pretendida y concretada en la sentencia de mérito. Así se establece.-
b.- Consignó copias simples de las actas de nacimientote sus dos hijas menores de edad. Al Respecto esta Sentenciadora establece que el proceso que se sigue ante este Juzgado es por Desalojo y la demandante en ningún momento intenta desvirtuar la filiación de ninguna de las dos hijas de la demandada; por tanto la referida prueba no aporta elementos de convicción que guarden relación directa con el asunto debatido desestimándose en consecuencia la prueba en cuestión. Así se decide.-

PUNTO PREVIO

La parte demandada opuso como cuestión previa lo contemplado en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil Ordinal 5º, que establece
“El libelo de la demanda deberá expresar:
… 5º. La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base su pretensión con sus respectivas conclusiones”…
Siendo la oportunidad procesal correspondiente esta operadora de justicia se procede a pronunciar sobre la cuestión previa opuesta de la siguiente forma:
La accionada opuso, como ya se mencionó, como cuestión previa lo contenido en el ordinal 5 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, al respecto de esta norma esta Juzgadora considera pertinente señalar, que si bien es cierto que dicho artículo corresponde a los requisitos taxativos que debe llenar todo libelo de demanda, la referida norma no se refiere a cuestiones previas, pues éstas, entendidas como excepciones o defensas preliminares que puede oponer la parte demandada al momento de la contestación de la demanda, en juicio ordinario, y en el breve que es el caso de autos, conjuntamente con la contestación, son las contenidas en el artículo 346 del Código Adjetivo Civil. Por tanto mal podría esta Sentenciadora pronunciarse sobre una cuestión previa mal opuesta. Así se decide.-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Resulta necesario transcribir lo establecido en el artículo 34 Literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual al respecto dispone:

“…Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…”

En este sentido El desalojo según lo define Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario consiste en “…aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado por una causal taxativamente establecida en la Ley…”
Ahora bien, el punto neurálgico de esta controversia es el determinar si realmente se está o no en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, en ese sentido las partes celebraron dicha negociación de arrendamiento sobre el inmueble constituido por un (01) Apartamento ubicado en la Circunvalación Número 2, con avenida 58, Residencias Amparito, signado con el No. 4-B Piso (01), Sector Cumbres de Maracaibo, pertenecientes a la parroquia Raúl Leoni, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; dicho contrato se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Segunda de Maracaibo, quedando anotado bajo el Número 27, Tomo 30, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, la fecha fue el 09 de Marzo de 2005, siendo que el referido contrato comenzó a tener vigencia a partir de esa fecha, por un lapso de seis meses prorrogables por seis meses más, es decir, comenzó el 09 de Marzo de 2005, hasta el 09 de septiembre de 2005, tiempo en el cual la arrendataria hizo uso de su prorroga hasta el 09 de Marzo de 2006, de seguida las partes acordaron nuevamente continuar con el contrato en las mismas condiciones de tiempo, que es el particular que nos ocupa, comenzando a tener vigencia el 09 de Marzo de 2006, hasta el 09 de Septiembre de 2006, con prorroga contractual hasta el 09 de Marzo de 2007, fecha en la cual el contrato nuevamente volvió a renovarse, comenzando a tener vigencia desde el mismo 09 de Marzo de 2007 hasta el 09 de Septiembre de 2007, con prórroga hasta el 09 de Marzo de 2008. Ahora bien la cláusula segunda del citado contrato de arrendamiento establece:
“El tiempo de duración del presente contrato es de seis (6) meses, contados a partir de su fecha cierta, prorrogables por un medio igual, siempre y cuando una de las partes manifieste a la otra por escrito, mediante una carta de aviso, recibo, telegrama, o notificación judicial con por lo menos treinta (30) días de anticipación, su deseo de no prorrogarlo, dicha manifestación podrá hacerse a cualquier persona que se encuentre en el inmueble arrendado para el momento de practicar la misma..”
Ahora bien para que el contrato, quedara sin efectos, una de las partes debía notificar a la otra por escrito, su voluntad no continuar con él, esto debía realizarse con por lo menos 30 días de anticipación, es decir treinta (30) días antes del 09 de Septiembre, de 2007, que era la fecha en la cual el contrato se vencía, para dar paso a lo que era la prórroga legal, en ese caso observamos que la ciudadana GINELDA VICTORIA PALMAR DE PORTILLO, en su carácter de arrendadora le envió una comunicación en fecha 09 de Julio de 2007 a la ciudadana MARIA ALEJANDRA CASANOVA PARRA, en su carácter de arrendataria, en donde le manifestaba su intención de no continuar con el referido contrato, sin embargo la arrendataria, tenía su derecho de disfrutar de su prórroga legal la cual se venció el día 09 de marzo de 2008, fecha a partir de la cual el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado.

Luego que se determinó que efectivamente se está en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, cabe constatar si efectivamente las arrendadoras están inmersas dentro de la causal por ellas alegada, y que está taxativamente prevista en la ley que sería la del literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, esto es la necesidad que tenga el arrendador o cualquiera de los familiares en los grados allí previstos, de ocupar el inmueble respectivo; por lo tanto es impretermitible para esta Juzgadora, establecer si existe en el presente caso la necesidad de la parte actora de ocupar el inmueble dado en arrendamiento y de allí establecer la procedencia del desalojo planteado. En ese sentido la demandante manifiesta que necesita el referido inmueble por tanto no posee vivienda alguna en donde vivir con su cónyuge e hijos, y al no ser impugnado ni contradicho expresamente por la parte contraria, se tiene como cierto cubriéndose por tanto, los dos extremos del artículo 34 literal b, esto es la necesidad de ocupar el inmueble, y que se trate de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado
Este Tribunal Observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado, por tanto no produjo en juicio elementos probatorios pertinentes que le permitieran enervar las pretensiones de las demandantes dentro del litigio por lo cual esta sentenciadora concluye que la demandante tiene efectivamente la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento razón que invoca en esta acción de desalojo; Por lo tanto es procedente el mismo y así se decide.-
Analizadas como han sido todas las actuaciones de hecho así como de derecho realizadas dentro del expediente de la causa, esta Juzgadora estima que la acción intentada no es contraria a derecho, sino que, por el contrario, se encuentra tutelada por disposiciones contenidas en los artículos 34 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual resulta forzoso, declarar CON LUGAR, la presente demanda, y así debe establecerse en la dispositiva de este fallo. Así de Decide.-

DISPOSITIVO

En virtud de lo antes expuesto, este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
1.-) CON LUGAR, la demanda interpuesta por la ciudadana GINELDA VICTORIA PALMAR DE PORTILLO, en contra de la ciudadana MARIA ALEJANDRA CASANOVA PARRA ambas partes identificadas en autos, por DESALOJO.
2.-) Se ordena a la demandada MARIA ALEJANDRA CASANOVA PARRA, entregar totalmente desocupado de personas y cosas, el inmueble antes descrito y objeto de la presenta demanda, en el mismo estado en que lo recibió.
3.-) Se le concede a la ciudadana MARIA ALEJANDRA CASANOVA PARRA, demandada en el presente juicio, un lapso improrrogable de seis meses siguientes a la notificación que se haga de la sentencia definitivamente firme en virtud de lo establecido en el Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en presente causa.
PUBLIQUESE, REGISTRESE.
Déjese copia por secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada firmada y sellada en la sala de este Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Veinticuatro (24) días del mes de Abril del año Dos Mil Ocho (2008). Años 198° y 148° de la Independencia y Federación, respectivamente.
LA JUEZA,

Mgs. GLORIMAR SOTO DE EL YABER.
LA SECRETARIA

Mg.Sc. FANNY L. RAMOS PEÑA
En la misma fecha, siendo las Tres y Veinte (03:20 p.m), minutos de la tarde se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA
Mg.Sc. FANNY L. RAMOS PEÑA
Expediente Nº 1.678-2008
GSDEY/FR/.-