REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
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JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARIÑO, GARCÍA,
TUBORES, VILLALBA Y PENINSULA DE MACANAO DE LA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA
PARTE NARRATIVA
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:
1.- PARTE ACTORA O DEMANDANTE: AMBROSIO AMADOR PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 5.891.029, hábil y de este domicilio.
1.1- APODERADO JUDICIAL: JOSE ALBERTO SALAVERRIA MATA, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-14.685.016, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 118.654.
2.- PARTE DEMANDADA: ARNOLDO RAFAEL FERRER RAMOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 8.398.462, de este domicilio.
2.2- APODERADO JUDICIAL: RODOLFO EMILIANO FERMIN MATA Abogado en ejercicio, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-3.826.679, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 15.499.
3.- El motivo del presente juicio es RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por falta de pago.
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Expone la parte actora que en fecha 05 de enero del año 2007, ante la Notaria Pública Primera de Porlamar, celebró contrato de arrendamiento con
Opción a Compra, anotado bajo el Nº 15, Tomo 02, de los libros de autenticaciones, actuando el ciudadano AMBROSIO AMADOR PEREZ, en su condición de propietario, sobre un inmueble consistente en una casa que consta de doscientos ochenta y cinco metros (285 m2), ubicada en la población de la Otra Sabana, Sector Casa Vieja, Parcela OS 10439, Los Robles, Parroquia Aguirre, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta.
Que en la Cláusula Segunda del contrato, se estableció como tiempo de duración del mismo, Seis (6) meses a partir del día Cinco (5) de Enero de 2007, debiendo el arrendatario desocupar el inmueble al vencimiento del contrato. Igualmente quedó establecido en la Cláusula Tercera del contrato que el canon de arrendamiento se fijaba en la cantidad de Doscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. 250,00) mensuales los cuales cancelaría el arrendatario dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, en la dirección de su apoderado.
Que como otra obligación del arrendatario, se estableció en la Cláusula Quinta, que los pagos por concepto de agua, luz eléctrica, aseo domiciliario, uso de servicio telefónico y otros que el inmueble necesite, serian sufragados por el arrendatario y debería presentar la solvencia en el pago de tales servicios al termino del contrato.
Que se estableció también en la Cláusula Cuarta, que la falta de pago de un (01) canon de arrendamiento vencido, dará lugar a que el arrendatario pierda el derecho de opción a compra y el arrendador quedara facultado para solicitar la desocupación del inmueble arrendado y la resolución del contrato de arrendamiento con opción a compra, además de solicitar los daños y perjuicios ocasionados por dicho incumplimiento.
Que es el caso que el arrendatario, no ha cancelado los cánones de arrendamiento por el uso del inmueble, correspondiente a los meses de Junio y Julio del 2007, ni ha hecho entrega del inmueble arrendado al vencimiento del contrato, el día cinco (5) de Julio de 2007, incumpliendo con lo establecido en las cláusulas Segunda, Tercera, y Cuarta del contrato.
Que a pesar de las múltiples gestiones por parte de su representado, ha permanecido ocupando el inmueble, igualmente el arrendatario no ha cancelado los servicios públicos a los que se comprometió en la Cláusula Quinta del contrato.
La parte actora, fundamenta su pretensión, en los artículos 1.592, 1.159, 1.599, 1.160 y 1.167 del Código Civil.
Que por las razones de hecho y de derecho antes expuestas y con fundamento en lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo dispuesto en el Procedimiento Breve del Código de Procedimiento Civil, procede a demandar como en efecto demanda al ciudadano ARNALDO RAFAEL FERRER RAMOS, ya identificado, para que convenga o en su defecto sea condenado por el juzgado en:
1) La resolución del contrato de arrendamiento suscrito sobre un inmueble que consta de doscientos ochenta y cinco metros (285 m2), ubicado en la población de la Otra Sabana, Sector Casa Vieja, parcela OS10439, Los Robles, Parroquia Aguirre, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta.
2) En entregar el inmueble objeto del mismo libre de personas y bienes,
3) En pagar las costas y costos del presente juicio.
Estimó su demanda en la cantidad de Cuatro Mil Bolívares Fuertes (Bs. 4000,00).
Solicita medida de secuestro de conformidad con lo establecido en el articulo 599 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil sobre un inmueble que consta de doscientos ochenta y cinco metros (285 m2), ubicado en la población de la Otra Sabana, Sector Casa Vieja, parcela OS10439, Los Robles, Parroquia Aguirre, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta.
El presente libelo de demanda fue recibido en este Tribunal, el 06-02-2008, donde se le dio entrada en el Libro de Causas bajo el Nº 2008-2495.
En fecha 06-02-2008, mediante diligencia compareció el abogado en ejercicio JOSÉ ALBERTO SALAVERRIA MATA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 118.645, y consignó los recaudos señalados en el libelo de la demanda.
En fecha 08-02-2008, el Tribunal admitió la presente causa, y se ordenó el emplazamiento del demandado, ciudadano ARNALDO RAFAEL FERRER
RAMOS, para que compareciera por ante este Juzgado al segundo día de
despacho siguiente a su citación a fin de dar contestación a la presente demanda.
En cuanto a la medida de secuestro solicitada, el Tribunal ordenó proveer por auto aparte en cuaderno de medidas.
En la misma fecha el Tribunal, abrió el cuaderno de medidas, y se abstuvo de decretar la medida de secuestro solicitada, por cuanto no estaban llenos los extremos de Ley.
En fecha 11-02-2008, mediante diligencia la parte actora solicitó se comisionara al Juzgado del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, para que practicara la citación del demandado.
En fecha 14-02-2008, el Tribunal comisionó amplia y suficientemente al Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, a objeto de que el Alguacil de ese Juzgado practicara la citación del demandado.
En fecha 11-03-2008, la parte actora, consignó los dos (2) últimos recibos no cancelados por parte del arrendatario y solicito al Tribunal se pronunciara nuevamente sobre la medida de secuestro solicitada.
En fecha 18-03-2008, se recibió el exhorto procedente del Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, debidamente cumplida, donde consta la notificación realizada por el Secretario de ese Juzgado, al demandado en fecha 12-03-2008.
En fecha 25-03-2008, el demandado ARNALDO RAFAEL FERRER RAMOS, debidamente asistido por el abogado en ejercicio RODOLFO EMILIANO FERMÍN MATA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 15.499, presentó escrito de contestación de la demanda y oposición de cuestión previa, en los siguientes términos:
Que es muy cierto que tiene celebrado contrato de arrendamiento con el actor AMBROSIO AMADOR PEREZ, tal y como consta del contrato que cursa en autos.
Que es falso que haya dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio y Julio del 2007, y que haya incumplido con lo establecido en las Cláusulas Segunda, Tercera y Cuarta del contrato suscrito y mucho menos es cierto que haya dejado de cancelar los servicios públicos con que cuenta el inmueble y a lo que se refiere la Cláusula Quinta.
Que lo que si es cierto, es que habiendo celebrado contrato de arrendamiento por un plazo de seis meses desde el día cinco de Enero del 2007, este contrato de tiempo determinado se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado por haber operado la tacita reconducción del mismo tal y como lo establecen los artículos números 1.600 y 1.614 del Código Civil, careciendo por tanto de fecha de culminación, ya que ambas partes continuamos la relación arrendaticia en la forma como originalmente se pactó yo como arrendatario, haciendo uso y goce del inmueble y mi arrendador recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento a conveniencia y complacencia de ambos.
Que este signo inequívoco de aceptar la continuación de la relación arrendaticia, debiendo señalar que dichos pagos unas veces por imposición del arrendador los depositaba en la cuenta Nº 01020533650000015752 del Banco de Venezuela y cuyo titular es el Dr. José Alberto Salaverría Mata, apoderado del arrendador, todo lo cual se reserva demostrar en el lapso probatorio.
Que luego era que el apoderado emitía el correspondiente recibo, todo lo cual relajaba las cláusulas contractuales de pago al igual que el número de cánones que se depositaban tal y como consta de los recibos de pago que oportunamente consignara como probanza.
Que por lo anteriormente expuesto, niega, rechaza y contradice la temeraria demanda incoada en su contra por el ciudadano AMBROSIO AMADOR PEREZ, y de conformidad con lo establecido en el articuló 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le opone la cuestión previa contenida en el ordinal (11) del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la referida Ley Especial condiciona la admisión de dicha acción a determinadas causales taxativas, diferentes a las alegadas en la demanda, preceptuándolo en el articulo 34 ejusdem, siendo criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que el tiempo de vigencia de los contratos de arrendamiento constituye factor determinante que debe prevalecer para escoger la acción a incoarse para la recuperación del bien dado en arrendamiento, estableciendo que en los casos de contrato verbal o por tiempo indeterminado la vía idónea es la
acción de desalojo y en caso de contrato a tiempo determinado la vía seria la resolución o cumplimiento de contrato.
En fecha 31 de marzo de 2008, el ciudadano ARNALDO RAFAEL FERRER RAMOS, otorgó Poder Apud-Acta al Abogado en ejercicio RODOLFO FERMIN MATA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 15.499.
En fecha 31-03-2008, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, en los siguientes términos:
- Invoca y reproduce el merito que arrojan las actas procesales a su favor.
- DOCUMENTALES: 1.- Produce en tres (3) folios útiles y marcados con las letras A, B y C respectivamente recibos de pago por cánones de arrendamiento por Bolívares 250.000,oo, sobreentendiéndose Bs. 250,oo, signados 2-6, 3-6 y 4-6, respectivamente, conceptualizando pago de arrendamiento del 05-02-07 al 05-03-07, del 05-03-07 al 05-04-07 y del 05-04-07 al 05-05-07, respectivamente y de fecha 30-04-07 todos, con lo cual demuestra el relajo de la cláusula de pago establecida en el contrato de arrendamiento que tiene celebrado con la parte actora, aceptando el pago de tres cánones de arrendamiento juntos, señalando que dichos recibos le fueron emitidos por el Dr. JOSE ALBERTO SALVERRIA MATA, apoderado del señor AMBROSIO AMADOR PEREZ.
2.- Produce en dos folios útiles marcados con las letras D y E respectivamente, planillas de depósito realizados por mi en la cuenta del Banco de Venezuela Nº 01020533650000015752 a favor del Dr. JOSE ALBERTO SALAVERRIA apoderado de su arrendador quien fue facultado para cobrar las pensiones de arrendamiento y me giro instrucciones verbales para realizar dichos pagos en dicha cuenta bancaria, el primero de fecha 18-10-07, por la suma de UN MILLON DE BOLIVARES, entendiéndose para los momentos Un Mil Bolívares Fuertes (Bs. 1.000,00), numero de planilla 50712340 y el segundo de fecha 09-01-08 por Quinientos Bolívares (Bs. 500,00) Nº 46903995.
3.- Produce marcado con la letra F solvencia expedida por el Sistema Eléctrico del Estado Nueva Esparta (SENECA) sobre el servicio de electricidad que se le presta a la casa propiedad de su arrendador, ubicada en la calle, constata que no hay ningún tipo de deuda por concepto de factura de servicio eléctrico, expedida dicha solvencia el 27-03-2008.
4.- Produzco marcado con las letras G, H, I, J, K, respectivamente recibo de pago expedido por la empresa Hidrocaribe por suministro de agua a la casa del señor AMBROSIO AMADOR PEREZ, que ocupo como arrendatario de donde se desprende la cancelación de dicho servicio hasta el mes de Abril de 2008, y los historiales de pago desde el año 1995 respectivamente.
- INFORMES: De conformidad con lo preceptuado en el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil pide a este Tribunal se sirva recabar del Banco de Venezuela, sucursal Avenida Cuatro de Mayo de esta ciudad de Porlamar, Informes sobre el o los titulares de la cuenta 01020533650000015752 de dicha entidad y con cuantas firmas se maneja y si dicha cuenta se encuentra activa.
En fecha 01-04-2008, mediante auto este Tribunal se admitió las pruebas promovidas por la parte demandada y libró oficio al Banco de Venezuela, Sucursal 4 de Mayo, contentivo de la prueba de informe solicitada.
En fecha 01-04-2008, la parte actora presento escrito de contestación de la cuestión previa opuesta por el demandado indicando lo siguiente:
Niega, rechaza y contradice la cuestión previa opuesta por el demandado, en virtud de que no existe en Ley alguna la prohibición de admitir la presente acción de Resolución de Contrato a tiempo determinado tal y como fue propuesta. Por esta razón pide al tribunal declare sin lugar la cuestión previa planteada con todos los pronunciamientos de Ley.
En fecha 11-04-2008, la parte actora presento escrito de promoción de pruebas, las cuales el Tribunal no admitió por haber sido promovidas extemporáneamente por tardías.
En fecha 11-04-2008, el Tribunal recibió oficio GRC-2008-27274, del Banco de Venezuela dando respuesta a lo solicitado en informes por la parte demandada
PARTE MOTIVA.
El Tribunal, encontrándose dentro del lapso, pasa a dictar sentencia definitiva en los siguientes términos:
Ciertamente existe entre las partes en litigio, una relación contractual derivada de un Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, otorgado por ante Notaria Pública Primera de Porlamar, en fecha 05-01-2007, anotado bajo el Nº 15, Tomo 02, de los libros de autenticaciones.
La parte actora solicita la resolución del contrato, por falta de pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de Junio y Julio del año 2007, y la entrega del inmueble arrendado.
Por su parte, el demandado niega que haya dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio y julio del año 2007, y mucho menos los servicios públicos con que cuenta el inmueble arrendado.
Que lo cierto es que el contrato firmado por las partes por seis meses, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado por haber operado la tacita reconducción prevista en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, careciendo por tanto de fecha de culminación ya que ambas partes continuaron la relación de arrendamiento, el arrendador continuo recibiendo el pago inclusive a través de su apoderado.
Alega también el demandado, que de conformidad con el artículo 35 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la ley especial condiciona la admisión de dicha acción a determinadas causales taxativas, diferentes a las alegadas en la demanda, preceptuadas en el articulo 34 ejusdem.
Indica el demandado que el criterio sostenido reiteradamente por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de que el tiempo de vigencia de los contratos de arrendamiento constituye factor determinante que debe prevalecer para escoger la acción ha incoarse para la recuperación del bien dado en arrendamiento, estableciendo que en los casos de contrato verbal o por tiempo indeterminado la vía idónea es la acción de desalojo; y en caso de contrato a tiempo determinado la vía seria resolución o cumplimiento de contrato.
PUNTO PREVIO
El Tribunal pasa a decidir previamente, la cuestión previa opuesta por el demandado, para lo cual considera necesario establecer la naturaleza jurídica del contrato que liga a las partes.
El Articulo 35 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su primer párrafo lo siguiente: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva.”
El articulo 346 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
11.- La prohibición de ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
El contrato firmado por las partes en litigio, es su Cláusula Segunda dice:
“El plazo de duración en cuanto al arrendamiento se refiere será de SEIS MESES (06), no prorrogables contados a partir del 05 de ENERO del 2.007, hasta el 05 de JULIO DEL 2.007.”
Al momento de suscribir el contrato se hizo a tiempo determinado, no prorrogable. Pero dicha relación contractual se siguió desarrollando luego de finalizado su termino, en las mismas condiciones, el arrendador cobrando los cánones de arrendamiento y el arrendatario ocupando, gozando del inmueble, es decir cumpliendo con sus obligaciones contractuales, tal y como habían sido pactadas al inicio de la relación y como lo preceptúa el articulo 1.579 del Código Civil.
Consta en autos a los folios 89, 90, 91, 92 y 93 recibos de pago numerados, 2/6, 3/6, 4/6 y depósitos bancarios de fecha 18-10-2007 por Bs. 1000.000.00, 09-01-2008 por Bs. 500,00, realizados en el Banco de Venezuela a una cuenta corriente, cuyo titular es el ciudadano, JOSE ALBERTO SALAVERRIA, abogado apoderado de la parte actora, los cuales no fueron
negados por la parte actora, por lo cual el Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
Esta prueba es fundamental, ya que el arrendador siguió cobrando el precio y el al arrendatario siguió ocupando y gozando del inmueble, lo cual configura el supuesto de hecho previsto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, operando la tacita reconducción del contrato y pasando a ser este a tiempo indeterminado. Y así se decide.
Una vez determinada la naturaleza jurídica del contrato, este juzgador pasa a pronunciarse sobre la cuestión previa opuesta por el demandado.
La parte actora pide la resolución del contrato por falta de pago de los cánones de arrendamiento, el legislador estableció en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la vía idónea para proceder en este supuesto la cual se encuentra plasmada en el artículo 34 de la misma que establece:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.”
En el presente caso, el actor demanda porque el arrendatario no ha cancelado los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio y julio de 2007, pero pide la resolución del contrato y la entrega del inmueble con fundamento en el artículo 33 de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios.
El legislador ha establecido en la Ley, causales taxativas que de no ser las alegadas en la demanda, no pueden ser admitidas, como en el presente caso, el actor debió fundamentar su demanda ejerciendo la Acción de Desalojo, prevista en el artículo 34 ejusdem, equivocando la acción para lograr su pretensión. Y así de decide.
En el presente caso, la acción escogida por el demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato por lo cual se debe declarar con lugar la cuestión previa opuesta. Y así se decide.
DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa opuesta por el demandado ARNALDO RAFAEL FERRER RAMOS, prevista en el ordinal 11° del Artículo 346° del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: Se desecha la presente demanda y se declara extinguido el presente proceso.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en Porlamar, al los quince días del mes de abril de dos mil ocho. Años: l97° de la Independencia y 148° de la Federación.-
EL JUEZ,
Dr. LEONARDO J. IRIBARREN URDANETA
LA…
… SECRETARIA,
ROMA FERNANDEZ GUTIERREZ.
NOTA: En esta misma fecha (15-04-2008), siendo las 3:20 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia. Conste,
LA SECRETARIA,
ROMA FERNANDEZ GUTIERREZ.
Exp. Civil No. 08- 2495.-
LJIU
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