TSJ Regiones - Decisión

Exp. Nº 02568
República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia
Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO.-
Demandante: WALTER ALBERTO PASSERINI GALBÁN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.143.318 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Apoderados Judiciales de la Parte Demandante: ADELMO BENITO BELTRÁN y CARLOS SUÁREZ ROMERO, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 22.899 y 87.682, en el orden indicado y del mismo domicilio.-
Demandado: ENDER ALBERTO REYES CAICEDO, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.811.738 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.-
Apoderada Judicial de la Parte Demandada: CAROLINA CLARET MORONTA DEL MORAL, Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 81.779 y de este domicilio.-
Consta de las actas procesales, que el día 07 de Febrero de dos mil siete (2007), este Juzgado admitió cuanto ha lugar en Derecho la acción propuesta en causa, asignándole la nomenclatura Nº 02568 y ordenó emplazar al demandado de autos ciudadano ENDER ALBERTO REYES CAICEDO, a fin de que compareciera por ante este Tribunal en el SEGUNDO día de despacho siguiente a la constancia en actas de la última formalidad cumplida, relativa al acto comunicacional de la citación y procediera en consecuencia a darle contestación a la demanda.-
En fecha 12 de Febrero de 2007, se libraron los recaudos de citación correspondientes, sabido que, el demandado de autos, fue citado el día 14 de Febrero del año que discurre, siendo agregada la boleta debidamente firmada por el ciudadano ENDER ALBERTO REYES CAICEDO, plenamente identificado en actas, en fecha 15 de Febrero del 2007, como última formalidad cumplida.
Seguidamente, en esa misma fecha (15-02-2007) fue presentado por el ciudadano WALTER PASSERINI GALBÁN, con la asistencia debida, escrito de reforma de demanda, el cual fue admitido y agregado a las actas en esa misma oportunidad.
De igual manera, en esa misma fecha, la parte actora ciudadano WALTER PASSERINI GALBÁN, otorgó Poder Apud-Acta a los referidos apoderados, plenamente identificados.
Posteriormente, el día 21 de Febrero de 2007, el demandado de autos con la debida asistencia, se presentó en estrados y consignó escrito, contestando la demanda, siendo agregando a las actas en esa misma fecha y confirió Poder Apud-Acta a la Abogada en ejercicio CAROLINA MORONTA, ya identificada, mediante diligencia.
Aperturado el juicio a pruebas, la parte demandada por intermedio de su apoderada judicial, consignó su escrito el 19 de Marzo de 2007, el cual fue agregado a las actas y admitido cuanto ha lugar en Derecho en esa misma fecha; por su parte, el actor promovió su respectivo escrito de pruebas el día 26 de esos mismos corrientes, el cual fue agregado y admitido a las actas en esa oportunidad.

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA

Alega la parte actora que en fecha 19 de Enero de 2004, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano ENDER ALBERTO REYES CAICEDO, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 9, Tomo 8 de los libros respectivos; y que el mismo versa sobre una casa-quinta y su parcela de terreno, situada en la Urbanización El Jazmín, Avenida 73-A, signada con el N° 79B-38, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni, de esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia; que la parcela de terreno sobre la cual se encuentra constituido el inmueble está marcada con el N° 14, Lote A y está comprendida dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: Veinte metros (20 mts.) y linda con la parcela N° 15 del mismo Lote A; SUR: Veinte metros (20 mts.) y linda con la parcela N° 13 del Lote A; ESTE, Quince (15 mts.) y linda con la vía pública, y OESTE: Quince metros (15 mts.) y linda con la parcela N° 3 del mismo Lote A.
Afirmó además, que dicho inmueble, es de la única y exclusiva propiedad de su representada INVERSIONES PASSERINI, C.A., según documento de permuta debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 16 de Noviembre de 1998, anotado bajo el N° 34, Tomo 4°, Protocolo 1° y por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 25 de Noviembre de 1998, anotado bajo el N° 21, Tomo 17°, Protocolo 1° de los libros respectivos. Además, aseveró que la relación arrendaticia comenzó a regir a partir de la fecha cierta del contrato arrendaticio, es decir, el día 19 de Enero de 2004, y la duración estipulada según la cláusula cuarta del mismo, lo fue por seis (6) meses prorrogables por un período igual, a menos que una de las partes, manifestara su voluntad de no continuar con el mismo; que el canon de arrendamiento mensual fue convenido en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), pagaderos según la clausula tercera del aludido contrato, por mensualidades anticipadas, dentro de los primeros cinco (5) días siguientes a la fecha de vencimiento del contrato.
Igualmente alegó, que en el mes de Enero de 2006, le fue presentada al ciudadano ENDER ALBERTO REYES CAICEDO, antes identificado, comunicación escrita, donde le manifestó su voluntad de no seguir renovando el contrato; que la misma fue firmada por su persona, en señal de recibido; que por lo tanto, el día 19 de Enero de 2006, se venció el contrato de arrendamiento, y que el arrendatario comenzó a disfrutar de la prórroga legal, que conforme al Artículo 38, Numeral b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, era de un (01) año; que ya para el día 19 de Enero de 2007, se venció el referido contrato arrendaticio y su prórroga, y que habiendo desplegado múltiples diligencias para que el Arrendatario desocupara el inmueble por la vía amistosa, fueron nugatorios tales esfuerzos, ya que, éste, se niega a desocupar el inmueble, y que en el mes de Octubre de 2006, le comunicó por escrito que debía desocupar el inmueble.-
Por último, expuso que acude ante este órgano jurisdiccional a solicitar en tutela de los derechos de su representada, la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO del referido inmueble, de conformidad con los Artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que a tal efecto, procede a demandar en nombre y representación de la Sociedad Mercantil INVERSIONES PASSERINI, COMPAÑÍA ANÓNIMA (INPACA) al ciudadano ENDER ALBERTO REYES CAICEDO, plenamente identificado en actas; para que convenga en lo siguiente: 1) Resolver el contrato de arrendamiento por vencimiento del término; 2) Desocupar el inmueble objeto del mismo y a su respectiva entrega, y así mismo, 3) Cancelar los honorarios profesionales de Abogados y demás costos y costas judiciales.
Posteriormente en su escrito de reforma, hace una aclaratoria y establece que dicha demanda la incoa en nombre propio como Arrendador del inmueble, pero que quería dejar sentado que la propietaria del inmueble lo es la empresa a la cual él representa INVERSIONES PASSERINI, COMPAÑÍA ANÓNIMA, (IMPACA), ratificando y dejando incólume el resto de los hechos narrados en el libelo primitivo.
Entre tanto, el demandado de autos, ENDER ALBERTO REYES CAICEDO, con la debida asistencia, trabó la litis con su contestación, reconociendo que en fecha 19 de Enero de 2004, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano WALTER PASSERINI, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; reconoció que en el mes de enero de 2006 le fuera presentada comunicación escrita; aceptando el anexo D consignado en libelo de demanda en su contra; negó, rechazó y contradijo que se le haya notificado para desocupar el inmueble en el mes de Octubre de 2006; desconociendo de tal manera la existencia de dicha comunicación; alegando que ésta nunca fue recibida ni mucho menos suscrita por su persona; rechazando el Anexo E consignado con el escrito libelar en su contra.
También reconoció que la relación arrendaticia existe entre su persona y el ciudadano WALTER PASSERINI; además, alegó que si bien es cierto que el contrato se suscribiera el día 19 de Enero de 2004, con una duración de seis meses, el mismo se ha prorrogado tres veces; que ambas partes han consentido que dicha relación se mantuviera en las mismas condiciones que las establecidas en el referido contrato; que han transcurrido 18 meses más aproximadamente; que el contrato se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado; que ambas partes han aceptado un aumento del canon de arrendamiento a Bs. 300.000,00 y que no obstante que dichos aumentos en los cánones están congelados por decreto presidencial, él aceptó dicho aumento; alegó también que la relación arrendaticia ha sido prorrogada una vez más; que desde la comunicación escrita de fecha 02 de Enero de 2006 su persona no ha recibido ninguna otra notificación o comunicación por escrito manifestándole su deseo de rescindir el contrato.
Por último, negó, rechazó y contradijo que haya sido notificado para desocupar el inmueble en el mes de Octubre de 2006; desconociendo formalmente en su contenido y firma, rechazando el Anexo E consignado por la parte demandante en el libelo de demanda en su contra.
PUNTO PREVIO

En fundamento al Principio de Juridicidad del Punto Previo, que consiste en la potestad que tienen los jueces de mérito de basar sus fallos en una razón jurídica previa con fuerza y alcance suficiente como para destruir los alegatos de las partes y determinantes para la suerte del proceso, tales como: Los alegatos de Prescripción, Caducidad, Falta de Cualidad, fraude procesal y otros similares, como la Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, este Tribunal entra a analizar los alegatos formulados por las partes, de la forma y manera siguiente:

NATURALEZA JURÍDICA DEL
CONTRATO ARRENDATICIO QUE NOS OCUPA

En aras de determinar si el caso in especie, se trata de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, este Tribunal observa que:
Las normas contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dirigidas a proteger y beneficiar a los arrendatarios, son de estricto orden público y, por ende, no pueden las partes ni el Órgano Jurisdiccional relajar el cumplimiento de las mismas, ni disminuir o menoscabar los derechos protegidos, a tenor del Artículo 7 del mencionado Decreto Ley. En este sentido, tanto las disposiciones procedimentales como las acciones concedidas a los arrendadores deben estar sujetas al cumplimiento estricto de las disposiciones inquilinarias, sin que puedan éstos optar por un procedimiento distinto al que lo atribuye la legislación especial inquilinaria.
En este caso concreto, la parte accionante solicita incoa la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO, con fundamento a los Artículos 33 y 39 de la Ley especial de la materia, cuando es bien sabido que la acción de resolución sólo procede cuando el contrato es a tiempo determinado, donde se pretende resolver el contrato por el incumplimiento de las cláusulas del mismo, y si bien en el caso de marras, las partes le han dado un tratamiento de contrato a tiempo determinado, no es menos cierto, que en la cláusula cuarta del mismo, se estableció que el lapso de duración lo era por seis meses prorrogables por un período igual; es decir, que para el día 19 de Julio de 2004, el contrato se prorrogó contractualmente por seis meses más hasta el día 19 de Enero de 2005; de allí en adelante el aludido contrato arrendaticio que nació como determinado se transformó en indeterminado, y éstos no tienen prórroga legal, conforme al último Aparte del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.-
Considera conveniente, este Jurisdicente, señalar que la acción de desalojo, que le es aplicable a este caso, por ser un contrato a tiempo indeterminado, se busca la entrega material del inmueble, basado en las causales contenidas en el Artículo 34 de la ley especial en la materia. Es por ello, que nuestro máximo Tribunal afirmó concretamente que “...El distinto régimen, a que esta sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamentan en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo SON ÚNICAS, TAXATIVAS E IMPUESTAS POR EL ESTADO, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato....” (PIERRE TAPIA, Oscar R. Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia. Tomo 7. Julio 2001. Pág. 306) (Negrillas y mayúsculas de este Tribunal).
De lo anterior se concluye, que la acción típica taxativa e impuesta por el Estado en los casos de Contratos a tiempo indeterminado, es la acción de DESALOJO prevista y sancionada en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la Resolución de Contrato derivada del derecho común.
También es preciso señalar que la prórroga legal constituye una de las innovaciones más resaltantes de la Ley Especial de la Materia, ya que ella brinda la certeza para las partes de la terminación de la relación arrendaticia cuando el mismo ha sido establecido por tiempo determinado, estableciendo el Legislador patrio en el Artículo 38 dicha prórroga legal como potestativa para el arrendatario y de obligatorio cumplimiento para el arrendador y la misma opera de pleno derecho, pero en el caso de marras, al tratarse de un contrato a tiempo indeterminado, no hay lugar a la prórroga legal. Así se determina.-

DISPOSITIVO:
Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este Tribunal, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
 PRIMERO:- IMPROCEDENTE, el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la parte actora, esto es, la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO sigue WALTER ALBERTO PASSERINI GALBÁN contra ENDER ALBERTO REYES CAICEDO.
 SEGUNDO: Dada la naturaleza del presente fallo, no se hace especial condenatoria en costas.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.-
Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los fines del Artículo 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los tres (03) días de Abril de dos mil siete (2007). AÑOS: 196° de la Independencia y 148° de la Federación.-
El Juez,

Abog. Iván Pérez Padilla La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 3:25 p.m.
La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales

Charyl*