TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
AÑOS 198° Y 147°
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Ciudadana ANA LETICIA OROZCO ROJAS, venezolana, mayor de edad titular de la cédula de identidad Nº 7.890.496, con domicilio en este Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADO PARTE ACTORA: Ciudadana MARIA LUISA OROZCO ROJAS y ERICA ANGARITA NAVARRO, venezolanas, mayores de edad, titular de las cédulas de identidad Nº V-7.806.813 y V-7.798.731, respectivamente, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpre-Abogado bajo los Nº 40.799 y 40.974, respectivamente, domiciliadas en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos FRANKLIN SOLIS LAMUS y EMILIA DEL CARMEN VILORIA, venezolanos, mayores de edad, titular de las cédulas de identidad Nº V-15.773.466 y V-5.854.423, respectivamente y domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
ABOGADO ASISTENTE: Ciudadano OSCAR LAMUS, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el N° 53.556 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: 1704
-II-
BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS
Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud del sorteo correspondiente de fecha 13 de diciembre de 2006, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
La representación de la parte actora trajo a los autos junto con el escrito libelar los siguientes recaudos:
Contrato de arrendamiento suscrito entre las parte, ante la Notaria Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 22 de agosto de 2003, anotado bajo el Nº 06, Tomo 65, de los libros de autenticaciones llevados por ante la Notaria Pública.
Alegó la parte actora, ciudadana ANA LETICIA OROZCO ROJAS, anteriormente identificada, asistida por la abogada MARIA LUISA OROZCO ROJAS, en el escrito libelar que, celebró contrato de arrendamiento con los ciudadanos FRANKLIN SOLIS LAMUS y EMILIA DEL CARMEN VILORIA, anteriormente identificados, según consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo, en fecha 22 de agosto de 2003, anotado bajo el Nº 06, Tomo 65, de los libros de autenticaciones llevados por ante la Notaria Publica, sobre un inmueble, constituido por una casa, situada en la calle 114, Nº 19D-21, del Barrio Los Andes, de la Parroquia Manuel Dagnino del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Invocó que, en la cláusula segunda del citado contrato se estableció, un canon de arrendamiento de Ciento Cincuenta Mil Bolívares Con Cero Céntimos (Bs. 150.000, oo) mensuales, el cual se ha ido ajustando de común acuerdo entre las partes a medida que se ha renovado dicho contrato, de modo que desde el 22 de agosto de 2005, quedó ajustado el canon de arrendamiento en la cantidad de Doscientos Veinte Mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 220.000,oo) mensuales.
Invocó que los arrendatarios han incumplido la obligación pendiente por la cantidad de Seiscientos Sesenta Mil Bolívares Con Cero Céntimos (Bs. 660.000,oo) correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006. Asimismo la parte actora alega el incumplimiento de lo estipulado en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, la cual establece textualmente lo siguiente:..“El destino que se le dará al inmueble arrendado será para uso de vivienda familiar”…, siendo el caso que el inmueble objeto del contrato lo tienen funcionando como taller mecánico y una carpintería, causándole al inmueble deterioro tanto en paredes, piso, puertas, ventanas y estructura general, además de mantener en el mismo materiales inflamables, con los cuales pueden causar daños mayores al inmueble arrendado, en virtud de lo cual y por el incumplimiento de las cláusulas segunda y quinta del contrato solicita, la resolución del contrato y el cobro de bolívares.
Admitida como fue la demanda en fecha 15 de diciembre de 2006, por el procedimiento breve en virtud de la materia, el Tribunal emplazó a la parte accionada para el acto de su contestación.
En fecha 15 de diciembre de 2006, la parte actora consignó poder apud-acta, a las abogadas, ciudadanas, MARIA LUISA OROZCO ROJAS y ERICA ANGARITA NAVARRO, venezolanas, mayores de edad, titular de las cédulas de identidad Nº V-7.806.813 y V-7.798.731, respectivamente, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpre-Abogado bajo los Nº 40.799 y 40.974, respectivamente, domiciliadas en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
En fecha 24 de enero de 2007, la parte actora mediante diligencia solicitó al Tribunal libre recaudos de citación a la parte demandada, y se resuelva la medida de secuestro del inmueble objeto de la controversia, indicando que el inmueble es propiedad de los hijos de la parte actora, NERIO ENRIQUE PÉREZ OROZCO, ROBERT HARRIS PÉREZ OROZCO y JHONATAN DANIEL PÉREZ OROZCO, según documento consignado, mediante el cual se constata que la ciudadana ARCILIA ROSA TERÁN VIUDA DE PÉREZ, traspasa a los prenombrados menores, dicha propiedad.
-III-
CUADERNO DE MEDIDA
De la revisión exhaustiva de las actas procesales se evidencia que previa solicitud de parte, en fecha 22 de febrero de 2007, este Tribunal decretó medida preventiva de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato, dicha medida fue asignada al Juzgado Quinto Ejecutor de Medida de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Páez y Admirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
En fecha 01 de marzo de 2007, la parte co-demandada, ciudadana EMILIA DEL CARMEN VILORIA, consignó ante el Tribunal Ejecutor de Medidas, diligencia conjuntamente con copia certificada de las consignaciones de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2006, y enero y febrero 2007, efectuadas por ante el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, constante de veintitrés (23) folios útiles, por tal razón el Tribunal Ejecutor remitió las resultas sin practicar la medida en el estado en que se encuentra, en estricto cumplimiento a lo señalado en el referido mandato y de conformidad con lo establecido en los artículos 237 y 238 del Código de Procedimiento Civil.
-IV-
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha 22 de marzo de 2007, la parte co-demandada, ciudadano FRANKLIN ANTONIO SOLIS LAMUS, asistido por el abogado OSCAR LAMUS, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el N° 53.556 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, se dio por citado.
En fecha 26 de marzo de 2007, la parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
HECHOS NO CONTROVERTIDOS
Alegó la parte demandada que es cierto que celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana ANA LETICIA OROZCO ROJAS, anteriormente identificada, que también es cierto que dicho contrato de arrendamiento fue firmado en la Notaria Pública Séptima de Maracaibo, en fecha 22 de agosto del 2003, anotada bajo el 06, Tomo 65, de los libros de autenticación llevados por ante esta Notaria Pública.
Que es cierto que el canon de arrendamiento es de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,oo) mensuales, el cual se ha ido ajustando de común acuerdo entre las partes a medida que se ha renovando dicho contrato, y que es cierto que desde el 22 de agosto de 2005, quedó ajustado el canon de arrendamiento en la cantidad de Doscientos Veinte Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 220.000,oo) mensuales.
HECHOS CONTROVERTIDOS
Negó, rechazó y contradijo, por ser falso y temerario que han incumplido con lo establecido en la cláusula segunda del mencionado contrato de arrendamiento, sin causa justificada a cancelar los meses correspondientes a octubre, noviembre y diciembre de 2006, lo que hace un total de tres mensualidades, a razón de Doscientos Veinte mil Bolívares con Cero Céntimos, (Bs. 220.000,oo) cada mensualidad. Alegó que dicha obligación que asciende a la suma de Seiscientos Sesenta Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 660.000,oo) ya fue cancelada.
Negó, rechazó y contradijo, por ser falso y temerario que la demandante se ha dirigido personalmente en varias ocasiones para tratar de lograr el pago de los mencionados cánones de arrendamiento que hasta el momento se deben, incurriendo en mora arrendaticia y contractual.
Negó, rechazó y contradijo, que han incumplido con lo estipulado en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, que establece que el destino del inmueble arrendado será para el uso de vivienda familiar; por lo que, negó, rechazó y contradijo, que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, lo tienen funcionando como un taller mecánico y una carpintería, que no le han causado al inmueble deterioro tanto en paredes, pisos, puertas, ventanas y estructuras en general, ni mantienen materiales inflamables con los cuales puedas causar daños mayores al inmueble arrendado .
Negó, rechazó y contradijo, que han incumplido con la mencionada cláusula quinta y el atraso de los pagos de los cánones de arrendamiento vencidos y no cancelados que se discriminaron.
LA REALIDAD DE LOS HECHOS
Alega la parte demandada que han cancelado todos los canon de arrendamiento conforme a lo acordado en dicho contrato de arrendamiento según la cláusula segunda, y por tal motivo se encuentra solvente y al día en los pagos y no le adeudan nada al arrendador por concepto de canon de arrendamiento, como se evidencia en el expediente Nº 384, del Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante el cual se constata que se han depositado lo concerniente a todos los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2006, enero y febrero de 2007, a razón de Doscientos Veinte Mil Bolívares con Cero Céntimo, (Bs. 220.000,oo), tal como se evidencia de las resultas que constan en el cuaderno de medida provenientes del Tribunal Quinto Ejecutor de Medida de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, consignada para ejercer oposición a la referida medida preventiva de secuestro, medida esta solicitada de manera temeraria por que todos los canon de arrendamiento han sido cancelados.
Invocó que para el mes de octubre de 2006, cuando fueron a cancelar el mes correspondiente, la demandante no lo quiso recibir, ni el mes de noviembre tampoco sin dar ninguna explicación y dando cumplimiento a sus derechos de acuerdo a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, efectuaron la consignación en el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia y le notificó a la arrendadora en fecha 18 de diciembre de 2007, tal y como se puede evidenciar en la pieza de medida de secuestro, es decir que la demandante ya sabía de la existencia de la consignación de los pagos de arrendamiento y sin embargo de manera temeraria demandó por incumplimiento de pago de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre, a pesar de haber cumplido con los cánones de arrendamiento de manera puntual.
Alegan además que han cumplido con el objeto del contrato que se refiere a la vivienda familiar, y que no lo han transformado en una carpintería ni en un taller mecánico, que el hecho de que repare una silla o un mueble en el patio de la casa no se refiere que haya una carpintería, por que no tienen los instrumentos necesarios para armar una carpintería o un taller mecánico, lo cual se puede demostrar mediante una inspección ocular que solicitaré en pruebas.
Por último, solicitó que el escrito sea agregado a los autos, sustanciado, apreciado en la definitiva y declarado sin lugar. Asimismo solicitó la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La parte demandada, en el capítulo primero del escrito de pruebas, invoca el mérito favorable de las actas procesales, sobre la base de los principios de la comunidad de la prueba y de la adquisición procesal.
De conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil promovió al capítulo segundo los documentos consignados en el cuaderno de medidas, referente a la copia certificada del Expediente de Consignación de Cánones de Arrendamientos identificado con el N° 384, constante de veintidós (22) folios útiles, expedido por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante la cual pretende demostrar que nunca han dejado de cancelar los respectivos cánones de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006.
En fecha 10 de abril de 2007, este Tribunal conforme con lo establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, admitió dichas pruebas, quedando a salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 12 de abril de 2007, la parte demandante presentó escrito de pruebas, conjuntamente con anexos constante de tres (3) folios útiles, contentivo de actas de nacimiento de los ciudadanos, NERIO ENRIQUE PÉREZ OROZCO, ROBERT HARRIS PÉREZ OROZCO y JHONATAN DANIEL PÉREZ OROZCO. En su particular primero, invoca el mérito favorable de las actas procesales, en beneficio de la parte actora, conforme al principio de la comunidad de la prueba y de la adquisición procesal. En su particular segundo, ratifica en todas y cada uno de los términos y da como probados los documentos insertos en los folios 04, 05, 06, 07, 13, 14 y 15, del expediente, los cuales no fueron tachados en la oportunidad procesal, demostrando que los hijos de la parte actora son los únicos propietarios del inmueble objeto de la demanda. En su particular tercero promueve copias certificadas de las actas de nacimiento en tres (3) folios útiles, de los menores, NERIO ENRIQUE PÉREZ OROZCO, ROBERT HARRIS PÉREZ OROZCO y JHONATAN DANIEL PÉREZ OROZCO, a los fines de demostrar que el incumplimiento de los pagos de los canon de arrendamiento, no solo han afectado a la parte actora si no también han afectado a los hijos de la misma ya que ellos son los dueños del inmueble en cuestión, incurriendo en mora arrendaticia y contractual de acuerdo con el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En su particular cuarto, promueve la prueba de inspección judicial establecida en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de probar los destino que le han dado al inmueble arrendado, para lo cual solicitó al Tribunal el traslade al inmueble constituido por una casa, situada en la calle 114, Nº 19D-21, del Barrio Los Andes, de la Parroquia Manuel Dagnino del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de contactar las condiciones físicas, de dicho inmueble en cuanto a paredes, pisos, techo, ventanas, puertas, sala comedor, porche, dormitorio, baños pasillo, cocina, lavadero, enramada y tubería y conexiones eléctricas en general.
En fecha 13 de abril de 2007, este Tribunal conforme con lo establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, admitió dichas pruebas, quedando a salvo su apreciación en la definitiva. Y previo cómputo realizado por Secretaria y en virtud de la solicitud de la parte actora de prórroga del lapso de evacuación, este Despacho en esa misma fecha admitió la inspección promovida y concedió como prórroga legal, tres (3) días de despacho a fin de evacuar la prueba el día 18 de abril de 2007.
En fecha 20 de abril de 2007, el Tribunal ordenó realizar cómputo por Secretaría, desde el día 13 de abril de 2007, hasta el día 20 de abril de 2007, ambas fechas exclusive, y transcurridos como fueron los tres (3) días de despacho según consta en el Libro Diario llevado por el Juzgado, en esa misma fecha y vencido como se encuentra el lapso de prórroga legal concedido por este Tribunal en fecha 13 de abril de 2007, el presente juicio entró en estado de sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil vigente, y estando dentro del lapso legal pasa a sentenciar de la siguiente manera:
-V-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, a aquel conforme el cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el limite de toda controversia judicial esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas formulada en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alteraría la relación procesal ya cerrada.
En este orden de ideas, establece el artículo 1.354 del Código Civil Venezolano, lo que a continuación se transcribe:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Por su parte, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo que a continuación se transcribe:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”
Cabe destacar que establece el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, reza lo que a continuación se transcribe:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que rige la presente acción, es menester para este Tribunal pasar a sentenciar de la siguiente forma:
-VI-
DE LAS PRUEBAS
PARTE ACTORA
Riela al folio 6 al 7 del expediente, contrato de arrendamiento en su forma original suscrito por ambas partes ante la Notaria Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 22 de agosto 2003. Del citado instrumento se evidencia que el tiempo de duración fue pactado por seis (6) meses contados a partir de la fecha cierta de dicho instrumento, prorrogable por un periodo igual, por lo que este Despacho considera que la relación arrendaticia se originó a tiempo determinado. En el acto de la contestación dicho instrumento fue aceptado por la parte demandada y al no ser un hecho controvertido, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 de Código Civil y en consecuencia se aprecia que ambas partes contrajeron derechos y obligaciones que se origina de la relación arrendaticia invocada.
Cursa al folio 14 al 15 del presente expediente, instrumento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo Estado Zulia, de fecha 12 de septiembre de 1.997, anotado bajo el N° 50, Tomo 111 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, mediante el cual se evidencia que los menores, NERIO ENRIQUE PÉREZ OROZCO, ROBERT HARRIS PÉREZ OROZCO y JHONATAN DANIEL PÉREZ OROZCO, adquirieron todos los derechos de dominio, propiedad y posesión del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que pretende resolver el actor. A esta prueba se adminicula las partidas de nacimiento de los menores antes señalados que rielan a los folios 25, 26 y 27 del expediente. Estos instrumentos no fueron impugnados por la parte demandada por lo que se les otorgan valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 de Código Civil, pero no se aprecian en el presente juicio, por cuanto nada aportan ni ofrecen algún elemento de convicción que ayude a esclarecer lo controvertido ni demuestran nada respecto al incumplimiento de pago de los cánones de arrendamiento por parte de los demandados.
Cursa al folio 32 y 33 del expediente, acta levantada en fecha 18 de abril del 2007, mediante el cual se constata que este Tribunal se trasladó y constituyó en el inmueble de autos, a los fines de llevar a efecto la inspección judicial promovida por la parte actora y realizados como fueron los respectivos toques de Ley, el Tribunal dejó constancia que no se encontraba persona alguna. No obstante, este Despacho observó por la parte externa del inmueble donde se encuentra constituido que, dicha casa esta construida con paredes de bloques y cemento, debidamente frisada; en regular condiciones de uso, techo de zinc de vieja data. En cuanto a las ventanas ubicadas en el porche del inmueble, el Tribunal observó que le faltan varios vidrios, así como también un aire acondicionado, ubicado dentro de una de las referidas ventanas. Igualmente se constató que en la parte externa existe un piso de cemento que se encuentra en regulares condiciones de uso. Esta prueba fue evacuada conforme a lo establecido en la Ley, por lo que se le otorga valor probatorio de acuerda a lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, pero no la aprecia por cuanto nada aporta a fin de dilucidar la presente causa.
PARTE DEMANDADA
Riela al folio 19 al 41 ambos inclusive, en la pieza de medida, copia certificada emanada del Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, contentiva a las actuaciones que cursan en el expediente 0-384, por consignaciones efectuadas por la ciudadana EMILIA DEL CARMEN VILORIA, a favor de la ciudadana ANA LETICIA OROZCO ROJAS. Alega la parte demandada en el Tribunal que efectuó las consignaciones que, en aras de resguardar sus intereses como arrendataria y mantener la solvencia en las obligaciones conforme a lo establecido en los artículos 51, 52 y 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consignó la cantidad de Seiscientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 660.000,oo), correspondientes al pago de los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2006. De igual forma constata este Tribunal que riela al folio 28 del referido cuaderno de medida, copia del depósito N° 6480817, de fecha 12 de diciembre de 2006, por el monto antes señalado.
De igual forma riela al folio 35 y 38 depósitos N° 6480825 y 7404602, efectuados en fecha 18 de enero de 2007 y 27 de febrero de 2007 respectivamente.
Ahora bien, por cuanto la parte demandada alega la solvencia en el pago reclamado por el actor, este Tribunal a los fines de determinar tal alegato pasa a analizar el contenido de la sentencia N° 1115 de la Sala Constitucional del 12 de mayo de 2003, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente N° 02-0628, la cual señala lo que a continuación se transcribe:
“…En tal sentido observa esta sala, que el procedimiento de resolución de contrato seguido en la causa que da origen a la presente acción de amparo, posee como fundamento el presunto estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento generados desde el mes de junio del año 1999 hasta el mes de de julio del año 2000. Siendo el caso que el demandado en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda alegó estar solvente por cuanto había estado depositando los pagos correspondientes a los cánones de alquiler, en la cuenta bancaria que a tal fin había abierto el juzgado de municipio competente, que conocía de las consignaciones arrepticias que realizaba a favor del demandante, consignando a tales efectos en la etapa probatoria, los comprobantes correspondientes a los pagos efectuados en las condiciones ya indicadas. Siendo el caso, que el juzgador que dictó el fallo accionado en amparo, consideró que el arrendatario no se encontraba solvente, ya que incumplió -a su entender- con el procedimiento consignatario que debe seguirse ante el juzgado de municipio que conozca de la consignaciones. Al respecto, sostuvo que el pago estuvo mal efectuado por el arrendatario, por cuanto no bastaba que consignara en la cuenta bancaria del tribunal, si no que debía notificar al juzgado del pago realizado, de esta manera observó que no fue sino hasta el 4 de septiembre de 2000, cuando consignó los recibos correspondientes a los meses comprendidos entre junio de 1999 y julio de 2000 por ante el juzgado de consignaciones, considerando en consecuencia que dicha consignaciones no fueron efectuadas como lo pauta la norma inquilinaria, tomándolas como no realizadas legítimamente y sin producir el estado de solvencia frente al arrendador. En este estado, estima conveniente esta sala establecer hasta qué punto la falta de cumplimiento -como lo señala el juzgado de la sentencia accionada- del procedimiento previsto para las consignaciones arrendaticias, es impedimento para que el juzgador no acepte y deseche los pagos efectuados por el arrendatario a favor de arrendador en la cuenta destinada para tal fin por el juzgado de consignaciones, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en su contra, es la supuesta falta de pago. En tal sentido, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, por lo cual considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia. Al respecto, se puede observar que tanto el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para la fecha en que se realizaron las consignaciones, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan que “podrá el arrendatario consignar por ante el Tribunal de Municipio competente dentro de los quince días siguientes al vencimiento el pago de la pensión de arrendamiento fijada”, procedimiento que los juzgados han seguido mediante el ejercicio de una praxis jurídica que requiere la apertura de una cuenta bancaria a efecto que el arrendatario consigne lo cánones a favor de su arrendador, con la posterior consignación en autos del expediente de consignaciones, de los comprobantes bancarios. Tal proceder posee una lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del deposito realizado, el juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuanto se incoa otra acción por resolución de contrato debido a la falta de pago, el juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado de insolvencia el arrendatario. Siendo así, considera esta Sala que en el presente caso no hay incumplimiento por falta de pago, por cuanto los cánones exigidos fueron cancelados cumpliendo con la formalidades que exige la ley especial que rige la materia, en el entendido que deben consignarse dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento y ante el mismo juzgado que conoció de la primera consignación, como tácitamente reconoce el juzgador de la causa al indicar que los pagos se efectuaron; aunque no los valora por cuanto no fueron notificados al juzgado de consignaciones.”…(Subrayado del Tribunal).
Sobre este aspecto, pauta el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal del municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
De acuerdo a la sentencia antes citada, quedó establecido que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente, es la acreditación del pago reclamado, y que es impedimento para el Juzgador no aceptar y desechar los pagos efectuados por el arrendatario en la cuenta destinada para tal fin por el Juzgado de Consignaciones, cuando la causa inicial del proceso que se ha generado en su contra, es la supuesta falta de pago. Pero, además quedó establecido por la Sala que dichos pagos deben ser cancelados cumpliendo con las formalidades que exige el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el entendido que deben ser consignadas dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad y ante el mismo Juzgado que conoció de la primera consignación.
En el caso que nos ocupa constata este Tribunal que efectivamente, tal como lo invoca la actora en fecha 23 de marzo de 2007, la arrendataria consignó los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006, en fecha 12 de diciembre de 2006, por lo que quedó plenamente demostrado que la demandada pagó en forma extemporánea, pues conforme a lo pautado convencionalmente en el instrumento fundamental de la acción, le correspondía efectuar el pago por mensualidades anticipadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, más los quince (15) días continuos que le otorga la ley especial, al rehusarse la arrendadora a recibir el pago y por cuanto la arrendataria no depositó los cánones dentro de la oportunidad legal prescrita en la ley, es evidente que no logró demostrar la solvencia de la obligación que le imputa el actor.
En este orden de ideas, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; es menester resaltar que, en cuanto a la insolvencia de los arrendatarios debe estar plenamente demostrado el incumplimiento de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de acuerdo al alcance, espíritu y razón de ser que rige la ley especial. En el caso bajo estudio se desprende de las actas procesales que, la prueba traída por la parte demandada queda desechada por haber realizado en forma extemporánea dicha consignación y en consecuencia, el actor logró en el transcurso del proceso demostrar la insolvencia alegada en el escrito libelar, por lo que a juicio de esta Sentenciadora procede en derecho la pretensión incoada y así se decide.
En el lapso probatorio ambas partes promovieron el mérito favorable de autos. Sobre este punto, el Tribunal observa que tal alegato no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y el Código Civil, por lo que, se considera pertinente transcribir parcialmente la sentencia emanada de la Sala de Casación Social del 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado JUAN RAFAEL PERDOMO, expediente No. 03287, Págs. 642 y 643, Tomo 7, Año IV, julio 2003, de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar R. Pierre Tapia, cuyo tenor es el que sigue:
“…La actora produjo durante el lapso de promoción de pruebas, el mérito favorable que se desprende de las documentales acompañadas a la demanda, y por su parte la demandada, produjo igualmente el mérito favorable de los autos, en especial de los documentos consignados por la parte actora anexos al libelo de demanda;…”…Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual a no ser promovida un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones…”
Por las razones antes expuestas, y en ocasión a lo estipulado en la citada jurisprudencia, acogiendo el criterio de nuestro Máximo Tribunal, este Juzgado considera improcedente valorar tales alegaciones, por no ser medios probatorios susceptibles de valoración.
En conclusión, este Tribunal deja asentado que en el presente caso no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por la parte actora en el escrito libelar, ni las obligaciones y derechos que se derivan del convenio para ambas partes, generadas de un contrato de arrendamiento con determinación de tiempo; que la parte demandada no logró establecer en las actas procesales la excepción por excelencia proferida por nuestro Máximo Tribunal ante la presunta falta de pago alegada por la parte accionante, ya que efectuó el pago de la obligación que le imputa la parte actora en forma extemporánea y fuera de los parámetros que establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual constituye el presupuesto procesal necesario para que la presente acción prospere conforme a lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia.
En relación al incumplimiento de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento invocada por el actor, nada demostró en autos, por lo que se considera improcedente tal alegato.
Con vista a la declaración anterior, se hace improcedente la solicitud de la parte actora de fecha 23 de marzo de 2007, referente a que sea decretada nuevamente la medida preventiva de secuestro, y así se decide.
-VII-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue intentada por la ciudadana ANA LETICIA OROZCO ROJAS, contra los ciudadanos FRANKLIN SOLIS LAMUS y EMILIA DEL CARMEN VILORIA, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de la presente sentencia.
SEGUNDO: Como consecuencia de la anterior declaratoria, se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora del bien inmueble constituido por una casa, situada en la calle 114, Nº 19D-21, del Barrio Los Andes, de la Parroquia Manuel Dagnino del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, la cantidad de Seiscientos Sesenta Mil Bolívares Con Cero Céntimos (Bs. 660.000,oo) correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006, a razón de Doscientos Veinte Mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 220.000,oo) cada mensualidad, monto este que se encuentra disponible en virtud de las consignaciones depositadas en la cuenta del Tribunal Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma Circunscripción Judicial, a la orden de la parte accionante como beneficiaria.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se imponen las costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintiséis (26) días del mes de abril del año dos mil siete (2007). Años 198° y 147°.
LA JUEZ TITULAR,
LA SECRETARIA SUPLENTE,
XIOMARA REYES
MARIELIS ESCANDELA

En esta misma fecha, siendo la una de la tarde (1:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA.
XR/as
Exp. Nº 1704
Resolución de Contrato de Arrendamiento