TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

En fecha 21 de febrero del año 2007, se recibió y se le dio entrada a la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE BOLIVARES, que sigue el ciudadano JULIO JOSÉ NAVEDA BRAVO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.802.441, asistido por la abogada en ejercicio INGRID JOSEFINA NAVEDA BRAVO, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 50.228, en contra del ciudadano JOSÉ ZARATE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.834.644, y de este mismo domicilio, demanda basada en los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil para que convenga o a ello sea obligado por este Tribunal en entregar el inmueble tipo apartamento signado con el No. 2B, situado en la Residencia San Benito, ubicada en la calle 94, No. 5C- 155 del barrio Buena Vista, sector Circunvalación 2, en Jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, dando cumplimiento al contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 22 de abril de 2005, anotado bajo No. 31, tomo 78, sobre el mentado inmueble; así como también el pago de la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), correspondiente al canon de arrendamiento del mes de noviembre del año 2006, más la cantidad de trescientos cincuenta mil novecientos cuarenta y cuatro mil con setenta y cinco sentimos de bolívar (Bs.350.944,75), por concepto de servicio de agua, correspondientes a los meses de junio, julio agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2005 y enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2006.
En fecha 20 de marzo de 2007, el Alguacil Natural de este Juzgado, estampó diligencia informando que citó al demandado, ciudadano JOSÉ ZÁRATE.
En fecha 22 de marzo de 2007, los abogados ANTONIO JOSÉ GUTIERREZ y LUIS ACOSTA FIERRO, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 25.485 y 84.304 respectivamente, actuando con el carácter de apoderados judiciales del ciudadano JOSÉ ZARATE presentaron escrito de contestación de demanda.
En fecha 12 de abril de 2007, los ciudadanos ANTONIO JOSÉ GUTIERREZ y LUIS ACOSTA FIERRO, actuando en su carácter de apoderado judicial la parte demandada presentaron escrito de promoción de pruebas, y en la misma fecha el Tribunal admitió las mismas.
El Tribunal para decidir observa:
El actor en su escrito libelar manifiesta, que celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano José Zarate, de fecha 22 de abril de 2005, por ante la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No.71, tomo 43, sobre un inmueble tipo apartamento ubicado en la calle 94, No. 5C-155 del barrio Buena Vista, sector Circunvalación No. 2, en Jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni de esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo Estado Zulia.
Que el contrato de arrendamiento establece un término de duración de seis (06) meses, contados a partir del 15 de mayo del 2005, prorrogable por un período igual, hasta un año y se fijó como canon de arrendamiento mensual la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs.200.000, 00), y que deberá ser pagado por el inquilino por adelantado, dentro de los quince (15) primeros días de cada mes, siendo por cuenta del mencionado arrendatario el pago de los servicios públicos, de energía eléctrica, gas, aseo urbano y condominios prorrateados, los servicios de agua, mantenimientos de tanques, servicio de limpieza y mantenimiento en general y a su cargo todas las reparaciones menores, cuyo costo individualmente sean por debajo de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00).
Que el contrato de arrendamiento tenía una vigencia de seis meses, pero prorrogable hasta un año, es decir, del 15-05-2005, hasta el día 15-05-2006, que una vez vencida la prórroga convencional al arrendatario le correspondía la prórroga legal por encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, tal como estipula el artículo 38, literal a, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que era de seis (06) meses, los cuales vencieron el 15-11-2006, por lo que una vez vencida la prórroga legal, el arrendatario ha debido de entregarle el inmueble en las misma condiciones que lo recibió y solvente en los servicios públicos.
Por otro lado, los apoderados de la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda afirman entre otras cosas, lo siguiente:
Que cumplido con el término del contrato y no habiendo existido comunicación por escrito donde alguna de las partes dé por terminado la relación contractual se convierte en un contrato indeterminado, tal como lo señala el articulo 38 de la ley de arrendamiento inmobiliario.
Que carece de toda lógica la pretensión demandada, y se observa que existe mala fe en sus actuaciones, ya que fue vencido anteriormente y debe cancelar las costas y costos procesales.
Que desconoce el demandante la normativa cuando habla de prorroga legal.
Que en su libelo de la demanda solicita primero que se entregue el inmueble, sin cumplir con los procedimientos establecidos.
Que solicita la cancelación de doscientos mil bolívares (Bs.200.000,00), correspondiente al mes de noviembre del año 2006, lo cual es contradictorio pues en la exposición de la demanda, señala que nuestro defendido se encuentra solvente y por ello fundamenta su petitorio en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que solicita el pago de una supuesta deuda de Hidrolago que en su anterior demanda solicito y no pudo demostrar.
El Tribunal para decidir observa:
Que la acción ejercida por la parte actora es la de cumplimiento de contrato de arrendamiento, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.167 del Código Civil y en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, enfocando en su demanda que celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano José Zarate, por un período de duración de seis (6) meses, a partir del día 15 de mayo de 2005, hasta el día 15 de noviembre de 2005, y vencida la prórroga convencional, el arrendatario hizo uso de la prórroga legal por encontrarse solvente, que era seis (6) meses, los cuales vencieron el 15 de noviembre de 2006, sin que al vencimiento de la prórroga legal, el arrendatario haya entregado el inmueble. Observa esta juzgadora que la parte actora en su demanda no expresa que haya concertado con el arrendatario la prórroga contractual en los términos convenidos en la cláusula tercera del contrato, que estipula: “El período de Duración del presente Contrato de Arrendamiento será de SEIS (06) Meses, contados a partir del día Quince (15) de Mayo de Dos Mil Cinco (2005), prorrogable por un periodo igual hasta un (1) año, siempre y cuando estén de acuerdo ambas partes por escrito treinta días antes de su finalización”, (subrayado por el Tribunal), para afirmar que el contrato de arrendamiento era por tiempo determinado, y que una vez vencido el término contractual comenzaría a correr la prórroga legal a favor del arrendatario, que según venció el día 15 de noviembre de 2006, de conformidad con el literal a, del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Así, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, de fecha 24 de abril de dos mil dos, exp. Nº 02-0570 estableció lo siguiente:
“….En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoada por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…”.
De lo precedente, concluye esta sentenciadora que la falta de indicación en el libelo de la demanda, de que ambas partes hayan acordaron la prórroga contractual, conforme a la mentada cláusula tercera, por escrito y con fijación del término, conlleva a establecer que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento es por tiempo indeterminado, a partir del 15 de noviembre de 2005, y la determinación de la naturaleza del contrato es necesaria, por cuanto no es procedente demandar el cumplimiento de contrato de arrendamiento con fundamento en el vencimiento del término de la prorroga legal, cuando el contrato es a tiempo indeterminado.
Por todos los fundamentos expuestos, este Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara inadmisible la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento y cobro de bolívares propuesta por el ciudadano JULIO JOSÉ NAVEDA BRAVO, plenamente identificado en actas, en contra del ciudadano JOSÉ ZARATE, también identificado en actas.
No hay condenatoria en costas por la naturaleza del presente fallo.
Regístrese. Publíquese.
Déjese copia certificada por secretaria de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada ante la Sala del Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los 27 días del mes abril de 2.007. Año 197º y 148º de Independencia y Federación.
LA JUEZ,

Abogada Gleny Hidalgo Estredo
EL SECRETARIO,

Abogado Juan Carlos Croes
En la misma fecha se dicto y publico el anterior fallo previo el anuncio de ley dado a las puertas del despacho por el alguacil del Tribunal, siendo las diez de la mañana. Se expidió la copia ordenada por secretaría y se archivo en el copiador de sentencias respectivo. EL SECRETARIO.

Abogado Juan Carlos Croes