TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENZEUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

En fecha 14 de febrero de 2007, se recibió y se le dio entrada y el curso de Ley, a la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento y Cobro de Bolívares, interpuesta por el ciudadano EDGAR JOSÉ RAMÍREZ, venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.775.130, asistido por el profesional del derecho JULIO CESAR NUÑEZ, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 26.067, en contra del ciudadano OSWALDO JOSÉ RIVAS POLANCO, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número E- 81.871.050, domiciliados en este Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, para que convenga o a ello sea obligado por el Tribunal, en resolver el contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 19 de diciembre de 2005, anotado bajo el número 59, tomo 130, y consecuencialmente la entrega del inmueble constituido por un galpón, ubicado en la avenida Milagro Norte, distinguido con el número 1-190, al lado del Puli lavado “Lávame”, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia; y el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, y enero de 2007, que ascienden a la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs.1.500.000,00) y la solvencia de los servios públicos.
En fecha 19 de marzo del 2007, se practicó la citación personal del demandado ciudadano Oswaldo José Rivas Polanco.
En fecha 21 de marzo del 2007, el ciudadano Oswaldo José Rivas Polanco asistido por la abogada Judith Ortiz, inscrita en el Inpreabogado bajo el No.116.519, presentó escrito de contestación de la demanda.
El Tribunal para decidir observa:
La parte actora fundamenta su pretensión en lo siguiente:
Que en fecha 19 de diciembre de 2005, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Oswaldo José Rivas Polanco, por ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo, quedando anotada bajo el número 59, tomo 130, sobre el inmueble de su propiedad, adquirido mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo de fecha 26 de julio de 1985, constituido por un galpón, ubicado en la avenida Milagro Norte, distinguido con el número 1-190, al lado del Puli lavado “Lávame”, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
Que por ignorancia y mal asesoramiento del abogado, realizó una notificación al arrendatario concediéndole la prorroga legal a que alude el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, cuando no le correspondía por mandato expreso del artículo 40 eiusdem y ello en razón de que el arrendatario para el momento de la notificación de carácter privado que le efectuara el día 13 de octubre de 2006, se encontraba moroso y aun se encuentra insolvente de los meses septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2006 y enero de 2007.
Por otro lado, la parte demandada ciudadano Oswaldo José Rivas Polanco asistido por la profesional del derecho Judith Ortiz, inscrita en el Inpreabogado bajo el No.116.519, presentó escrito de contestación de la demanda, alegando lo siguiente:
Que es cierto que es arrendatario del inmueble galpón, ubicado en la avenida Milagro Norte, distinguido con el número 1-190, al lado del Puli lavado “Lávame”, jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, cuyo propietario es el demandante.
Que desde el mes de diciembre de 2006, se presentó personalmente con el ciudadano Edgar Ramírez, con el objeto de cancelarle los cánones de arrendamiento vencidos correspondiente a los meses de septiembre y octubre de 2006, pago que le fue rechazado por el actor.
Que reconoce la obligación contraída con el demandante y está dispuesto a cancelar la deuda por concepto de cánones de arrendamientos vencidos, comprometiéndose a hacer entrega material del mismo con la respectiva solvencia de los servicios públicos que hubiere lugar.
Que solicita se le permita el uso de la prorroga legar que establece la Ley de arrendamiento Inmobiliario.
Ahora bien, pasa esta Sentenciadora a examinar el material cognoscitivo producido por la parte actora, para determinar la procedencia o no de sus pretensiones.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Con el libelo de la demanda consignó los siguientes instrumentos:
Copia simple del documento de propiedad debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 26 de julio de 1.985, quedando bajo el Nº 24, tomo 2, constante de (01) folio útil, inserto en el folio 2 marcado con la letra “A”.
Solicitud de Notificación Judicial con sus resultas signada bajo el número.840, practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 15 de diciembre de 2006, constante de (08) folios útiles, inserta en los folios 3,4,5,6, 7, 8 y 9, marcado con la letra “B”.
Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 19 de diciembre de 2005, anotado bajo el número 59, tomo 130, inserto en los folios 5 y 6, respectivamente.
Copia simple de comunicación de fecha 13 de octubre de 2006, dirigida al ciudadano Oswaldo José Rivas Polanco, por el ciudadano Edgar Ramírez, inserto en el folio 7.
Durante el lapso probatorio las partes no promovieron prueba alguna.
Pasa esta Sentenciadora a examinar el material probatorio producido por las partes para determinarla procedencia o no de sus pretensiones:
En relación a la copia simple del documento de propiedad debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 26 de julio de 1.985, quedando bajo el Nº 24, tomo 2.
Estima esta Juzgadora que la mentada copia simple fotostática no fue impugnada por la contraparte en la oportunidad establecida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto se le tiene como fidedigna, y tiene el carácter de instrumento privado autentico, de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, por lo cual conserva todo su valor probatorio, evidenciando que el inmueble identificado en el documento es propiedad del demandante. Así se decide.
En cuanto a la copia simple del contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 19 de diciembre de 2005, anotado bajo el número 59, tomo 130.
Estima esta Juzgadora que la mentada copia simple fotostática no fue impugnada por la contraparte en la oportunidad establecida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto se le tiene como fidedigna, y tiene el carácter de documento privado autentico, en aplicación del artículo 1.363 del Código Civil, que hace fe, así entre las partes, como respecto de terceros, hasta prueba en contrario, por lo que este documento debe ser analizado respecto de la verdad de las declaraciones formuladas por sus otorgantes acerca de la realización de los hechos jurídicos contenidos y al efecto observa:
Que el contrato de arrendamiento fue celebrado entre los ciudadanos Edgar José Ramírez, en su condición de arrendador y Oswaldo José Rivas Polanco, como arrendatario; convención en la cual la arrendadora daba en arrendamiento un Galpón ubicado en la avenida El Milagro, número 1-120, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, según la cláusula primera y la cláusula segunda, se estableció que “El canon de arrendamiento ha sido convenido por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES mensuales a EL ARRENDADOR los cuales se cancelaran por mensualidades vencidas en los dieciochos días de cada mes”; y la cláusula cuarta: “Es convenido que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento, da derecho a EL ARRENDADOR a exigir la resolución del contrato y la desocupación del galpón…” ; y otras cláusulas. Así se declara.
Con relación a la copia simple de la comunicación de fecha 13 de octubre de 2006, dirigida al ciudadano Oswaldo José Rivas Polanco del ciudadano Edgar Ramírez.
Observa esta Juzgadora que la referida copia fotostática no fue reconocida expresamente por la parte demandada, por la que carece de valor probatorio alguno. Así se declara.
Con relación a la solicitud de notificación signada bajo el No. 840, solicitada ante el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 15 de diciembre de 2006.
Aprecia esta Sentenciadora que con relación al acta de notificación levantada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 18 de diciembre de 2006, mediante el cual el arrendador en forma autentica manifiesta al arrendatario que para el próximo diecinueve de diciembre de 2006, concluye la relación arrendaticia y como consecuencia, la entrega del inmueble, a menos que se acoja al plazo adicional que otorga el artículo 38 literal a de la Ley de arrendamiento Inmobiliarios.
Conviene señalar que la figura de la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, establece: En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1 de esta ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará automáticamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (&) meses… (….)
( ….) Durante el lapso de la prórroga legal la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes si el inmueble estuviere exento de regulación”.
Como se observa, pues, la disposición parcialmente transcrita busca asegurar al inquilino un plazo cierto de permanencia en el inmueble, siempre que el arrendador decida al vencimiento del plazo estipulado, no prorrogar el contrato por cualquier motivo, pero a su vez confiere al arrendador la seguridad de que al vencimiento de la prórroga legal podrá recuperar el inmueble; y el artículo 39 ejusdem estatuye que la prórroga legal opera de pleno derecho y por mandato de la ley, entendiéndose de que no requiere pacto alguno entre las partes contratantes, pues se aplica automáticamente con el hecho de la terminación del contrato u prórroga contractual, pues la prórroga legal se produce de manera obligatoria para el arrendador y opcional para el inquilino, lo que significa que esta dirigida en beneficio del arrendatario, quien puede no hacer uso del beneficio, o hacerlo parcialmente, o disfrutarlo hasta el último día; sin embargo, si el arrendatario al vencimiento del término contractual no está solvente con sus obligaciones no tendrá derecho a la prórroga legal.
Ahora bien, según la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, la duración del presente contrato será de seis (6) meses a partir de la firma del presente contrato, prorrogable por un período igual, si ambas partes convienen por escrito con mes de anticipación al vencimiento del contrato o de sus prorrogas. En el caso autos la parte actora en su libelo de demanda no afirma que ambas partes hayan concertado la prórroga contractual de seis (6) meses, conforme a la cláusula tercera, por lo que se infiere que el término del contrato solo fue por seis (6) meses, siendo opcional para el arrendatario disfrutar automáticamente de la prorroga legal a partir del vencimiento del contrato (19-06-2006), siempre y cuando estuviera solvente con sus obligaciones contractuales, y conforme con literal a del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el contrato se prorrogaría por un lapso máximo de seis (6) meses, venciendo dicha prórroga legal, en fecha 19 de diciembre de 2006. De manera que, el arrendatario se encontraba disfrutando de la prorroga cuando cayo en mora con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre, noviembre y diciembre de 2006.
Es importante acotar que cuando el arrendador se rehusé a recibir el pago de los cánones de arrendamiento, existe una norma rectora de orden público referida al artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que consagra como defensa para el arrendatario ante el rechazo del arrendador de recibirle el canon de arrendamiento la posibilidad de consignarlo en el Tribunal de Municipio. De manera que, por ser la relación arrendaticia un contrato de tracto sucesivo, el pago se va efectuando en forma periódica o continua y ante la imposibilidad de pagar, bien porque el arrendador rehúsa recibirlo o por cualquier otra causa, el deudor procede a la consignación con el fin de estar solvente, lo cual se logra con la consignación arrendaticia sin más trámites que el cumplimiento de los requisitos esenciales previstos en los artículo 51, 53, y 54 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Pues bien, en atención de que el arrendatario ha caído en mora en pago de los cánones de arrendamiento reclamados, en la cual su conducta se subsume a lo estatuido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que estipula que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento, dará derecho al arrendador a exigir la resolución del contrato de arrendamiento, es por lo que se considera que se hace procedente en derecho la demanda incoada.
Por todos los fundamentos expuestos, este Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara con lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento y Cobro de Bolívares, incoado por el ciudadano EDGAR JOSÉ RAMÍREZ, en contra del ciudadano OSWALDO JOSÉ RIVAS POLANCO. En consecuencia, se ordena a la parte demandada a entregar el inmueble arrendado constituido por un inmueble constituido por un galpón, ubicado en la avenida Milagro Norte, distinguido con el número 1-190, al lado del Puli lavado “Lávame”, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, solvente con los servicios públicos. Asimismo, se condena a pagar la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000, oo) por concepto de cánones de arrendamientos de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, y enero de 2007.
Se condena en costa a la parte demandada por haber sido vencida totalmente en el presente proceso.
Publíquese y Regístrese.
Déjese copia certificada por secretaria de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada ante la Sala del Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los 18 días del mes de abril de 2007. 196 y 148 años de Independencia y federación.
LA JUEZ,

Abogada GLENY HIDALGO ESTREDO.-
EL SECRETARIO,

Abogado JUAN CARLOS CROES.-
En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo previo el anuncio de ley dado a las puertas del despacho por el alguacil del Tribunal a los dos de la tarde. Se expidió la copia ordenada por secretaria y se archivo en el copiador. EL SECRETARIO.