Conoció por distribución este Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la demanda intentada por el ciudadano ALFREDO ANTONIO LÓPEZ CHÁVEZ, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número 7.709.014 y domiciliado en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, actuando en su propio nombre y en representación verbal de sus hermanos, debidamente asistido por la Abogado en ejercicio SITA LUZARDO, inscrita en el Inpreabogado con el número 29.781, en contra de la ciudadana LILIA MIREYA RUIZ DE ARAUJO, venezolana, mayor de edad, casada, maestra, portadora de la cédula de identidad número 3.114.841 y de este domicilio, para que convenga en el Desalojo del inmueble constituido por una casa y su terreno propio, ubicada en la calle 91, cruce con avenida 10, número 9-81, sector Veritas, en Jurisdicción de la Parroquia Bolívar del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, alinderado de la siguiente manera; NORTE: calle intermedia con casa que es o fue de ANGEL ORTIZ, SUR: con casa que es o fue de Vitelio Jiménez, ESTE: con casa que es o fue de Hermógenes Delgado, y por el OESTE: callejón de por medio con casa que es o fue de Luis Valbuena, que le pertenece a la comunidad hereditaria que representa según declaración sucesoral número 091, emanada del Ministerio de Hacienda, Departamento de Sucesiones, de fecha siete (07) septiembre de 1992, registrada con el número 79, segundo trimestre de 1995, ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, arrendado con opción a compra en forma auténtica ante la Notaría Pública del Municipio Cabimas del Estado Zulia, en fecha treinta y uno (31) de diciembre de 1996, anotado con el numero 32 del Tomo 109 de los libros de autenticaciones, fundamentándose en lo establecido en el literal “f” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 1.167 y 1.600 del Código Civil.
I
ANTECEDENTES
Expone el demandante, que celebró un contrato de arrendamiento con opción a compra, estipulándose en la cláusula octava que en caso de no llevarse a efecto la operación definitiva de compra-venta, el promitente vendedor-arrendador debía conceder un plazo de tres (03) meses a la promitente compradora-arrendataria para desocupar el inmueble arrendado.
Alega el demandante, que la referida cláusula ha sido incumplida por la demandada, ya que hasta la fecha no ha desocupado el inmueble arrendado, a pesar de que en fecha cuatro (04) de diciembre de 2000, le notificó judicialmente a través del Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que tenía tres (03) meses a partir de la referida notificación para la desocupación del inmueble.
Por último, alega el demandante que en virtud de haber sido imposible que la demandada cumpliera voluntariamente y desocupara el inmueble, es por lo que acude ante este Tribunal, para demandar el desalojo, fundamentándose en el incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, causal de desalojo establecida en el literal “f” del artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha veintiséis (26) de enero de 2005, el demandante procedió a otorgar Poder Apud-Acta a los Abogados en ejercicio DUBIA PAREDES y EDDY RAMIREZ, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado con los números 71.133 y 82.686 respectivamente, y de este mismo domicilio. En fecha dos (02) de febrero de 2005 y a solicitud de la parte demandante, se ordenaron librar las compulsas y recaudos de citación de la demandada, para ser gestionada por medio de otro Alguacil, de conformidad con lo establecido en el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha dieciocho (18) de febrero de 2005 y estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente, la demandada LILIA MIREYA RUIZ DE ARAUJO, antes identificada, asistida por el Abogado en ejercicio CARLOS RAFAEL ACOSTA RIVERA, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número 9.705.876, e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 40.918 y de este domicilio, procedió a dar contestación a la demanda en lo siguientes términos:
Niega, rechaza y contradice que el demandante, así como sus comuneros que no se encuentran identificados en la demanda, sean legítimos o únicos propietarios del inmueble objeto de la presente demanda, así como que haya incumplido alguna de las condiciones u obligaciones estipuladas entre las partes en el contrato de arrendamiento con opción a compra que invoca el demandante.
Igualmente, niega, rechaza y contradice que la pretensión del demandante esta enmarcada en el literal “f” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que haya incumplido disposiciones del Reglamento Interno del inmueble, en virtud de que el mismo no posee y tampoco existe un contrato que lo determine.
Expone que el demandante invoca su propiedad y la de sus hermanos sobre un inmueble del cual no acompañan documentos de adquisición, limitándose a acompañar una Declaración Sucesoral, de la cual se evidencia que a su causante le correspondía en propiedad el 50% del bien, mas una cuarta parte del otro 50%, instrumento que no es el idóneo para demostrar la propiedad sobre el inmueble objeto de la presente acción.
Alega que el demandante está planteando en su demanda términos que no se corresponden con la realidad en cuanto a los hechos y al derecho, ya que el inmueble objeto de la presente acción no está sujeto a reglamentación alguna, siendo falso que exista un reglamento o disposiciones internas que tenga que cumplir para el uso del inmueble, y que en todo caso el demandante no expresa cuales de esas disposiciones incumplió. Expone igualmente, que no se puede tomar el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes como Reglamento Interno del inmueble.
Continua alegando que el demandante una vez transcurrido los tres (03) meses para la entrega del inmueble, siguió disfrutando del canon de arrendamiento hasta la presente fecha, por lo que el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes no debe tener validez alguna, y en caso de que quisieran hacer valer dicho contrato para instaurar una acción, la de desalojo no es la adecuada, ya que ésta es para aquellas situaciones donde opere un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado. Alega igualmente, que no ha incumplido ninguno de los literales establecidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por último, expone que el demandante cometió un hecho ilícito o fraude que es perseguible de oficio y de orden público, al opcionar mediante documento público la venta de un inmueble que declara que es de su única y exclusiva propiedad, falseando la realidad y actuando de mala fe, por lo que solicita que se oficie al Ministerio Público a fin de que aperture la averiguación penal correspondiente. Asimismo, solicita como consecuencia de la presente demanda, que se le otorgue la prórroga legal para seguir ocupando el referido inmueble.
II
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA
Antes de pasar a resolver el mérito de la causa, esta Juzgadora debe primeramente analizar la legitimación a la causa de la parte demandante para intentar la presente acción, en virtud de la excepción perentoria alegada por la parte demandada en su contestación, siendo ésta una decisión necesariamente previa al fondo de la causa. Al respecto, es necesario realizar algunas consideraciones en torno a la legitimación a la causa y a su funcionamiento dentro de nuestro sistema procesal. En este sentido, tal como lo afirma el autor patrio Arístides Rengel-Romberg, el proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido, en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. Por ende, a fin de que la parte demandante se encuentre legitimada activamente en la presente causa, resulta necesario que exista una coincidencia entre la condición legitimante prevista en la ley y la situación jurídica en la que el demandante afirma encontrarse, que le otorga la facultad jurídica de pretender determinadas declaraciones judiciales mediante una sentencia de fondo o de mérito. De igual manera, el autor Bernardo Loreto Yanes, en su obra “Breves Consideraciones sobre la Defensa de Falta de Cualidad y la Carga de la Prueba”, expresa:
“…la legitimación es una situación jurídica de las partes en juicio derivadas de las puras afirmaciones del actor al instaurarse el mismo…”
De lo anteriormente citado, se deriva que la comprobación de si las partes son realmente titulares activos y pasivos de la relación, es una cuestión de fondo que solamente podrá ser resuelta al final del proceso, mediante el dictámen de la sentencia de mérito, y luego de un análisis sumario de las pruebas traídas a las actas. En el caso de autos, la parte demandada opone dentro de sus defensas de fondo, la falta de cualidad activa de la parte demandante, alegando que el mismo no tiene la plena propiedad del inmueble sobre el cual se intenta la presente acción, y por ende, no tenía la cualidad suficiente para suscribir a título personal el contrato de arrendamiento con opción a compra. Resulta necesario entonces para esta Sentenciadora, entrar a analizar los Instrumentos acompañados por el demandante, que supuestamente le acreditan el derecho para intentar la presente acción.
En este sentido, esta Juzgadora analiza la Planilla de Declaración Sucesoral número 091, de fecha veintiséis (26) de enero de 1993, protocolizada ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotada con el número 79 del segundo trimestre de 1995, y observa que dentro de los bienes que forman parte del activo hereditario del causante del demandante, ciudadano IBRAHIN DE JESÚS LÓPEZ GONZÁLEZ, se encuentra el cincuenta por ciento (50%) del inmueble objeto de la demanda, más una cuarta parte (1/4) del otro cincuenta por ciento (50%), evidenciándose como herederos junto al demandante, los ciudadanos HUMBERTO LÓPEZ CHÁVEZ y OSCAR LÓPEZ CHÁVEZ, por lo que esta Juzgadora, de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga todo su valor probatorio en ese sentido, como un Instrumento Público.
A continuación, esta Juzgadora analiza el contrato de arrendamiento con opción a compra consignado como fundamento de la demanda, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Cabimas del Estado Zulia, en fecha treinta y uno (31) de diciembre de 1996, y anotado con el número 32, Tomo 109 de los libros de autenticaciones, suscrito entre los ciudadanos ALFREDO ANTONIO LÓPEZ CHÁVEZ, quien declara en dicho documento que el inmueble objeto del litigio es de su única y exclusiva propiedad, y la ciudadana LILIA RUÍZ ARAUJO. Al respecto, prevé esta Sentenciadora, como quedó establecido anteriormente, que el referido bien inmueble forma parte de una comunidad hereditaria, por lo que se debe tener presente lo establecido en el artículo 765 del Código Civil, que dispone:
“Cada comunero tiene la plena propiedad de su cuota y de los provechos o frutos correspondientes. Puede enajenar, ceder o hipotecar libremente esa parte, y aún sustituir otras personas en el goce de ellas, a menos que se trate de derechos personales; pero no puede cercar fracciones determinadas del terreno común ni arrendar lotes del mismo a terceros…” (Subrayado nuestro).
Al analizar esta Sentenciadora la norma que precede, prevé que al demandante le asiste un derecho de propiedad sólo sobre una cuota parte del inmueble, existiendo otros herederos dentro de la comunidad hereditaria, a quienes también les corresponde una cuota parte de los derechos reales sobre el mismo, como lo estipula el artículo 760 del Código Civil.
En este mismo orden de ideas, el artículo 761 del Código Civil, dispone:
“Cada comunero puede servirse de las cosas comunes, con tal que no las emplee de un modo contrario al destino fijado por el uso, y de que no se sirva de ellas contra el interés de la comunidad, o de modo que impida a los demás comuneros servirse de ellas según sus derechos.” (Subrayado nuestro).
De las normas anteriores, esta Juzgadora infiere la existencia de una prohibición legal de arrendar el bien inmueble perteneciente a la comunidad a terceros ajenos a la misma, bien de manera total o de manera parcial, a menos de que exista una autorización previa de la comunidad o de que el arrendador actué como Administrador de la misma. Asimismo, el autor patrio Roberto Hung Cavalieri, en su obra “El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela”, afirma que:
“…Entonces en aquellos casos en que uno de los comuneros desee dar en arrendamiento el bien inmueble, si no tiene la exclusividad en su uso, mal podría darlo en arrendamiento ya que se estaría limitando y restringiendo el uso e interés a que tienen derecho los demás comuneros.
En los casos en que uno de los comuneros posea la administración del inmueble y no tenga autorización expresa de los demás propietarios, no podrá dar en arrendamiento el inmueble por una duración mayor a dos (2) años, por poseer solo la simple administración y no el poder de disposición sobre el mismo, todo de conformidad con el artículo 1.582 del Código Civil.
En los casos en que alguno de los comuneros por haber celebrado un contrato de arrendamiento sin que medie la debida autorización y convenio de la mayoría de ellos conforme a derecho y se cause cualquier lesión a los derechos de algún otro comunero, éste podrá ejercer las acciones de aquel o aquellos comuneros que actuasen de manera ilegítima.” (Subrayado nuestro).
Luego de las consideraciones anteriores, esta Sentenciadora prevé que si bien el ciudadano ALFREDO ANTONIO LÓPEZ, podía actuar en juicio en representación de sus comuneros, como lo permite el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, éste no tenía la cualidad suficiente para arrendar a título personal, ni mucho menos opcionar, un inmueble que correspondía a una comunidad hereditaria sin el concurso o la debida autorización de los demás comuneros.
En virtud de las consideraciones antes expuestas, esta Juzgadora sin entrar a pronunciarse sobre el mérito de la causa, ni valorar las demás pruebas aportadas al proceso que tocan el fondo de la controversia, tiene la convicción de que efectivamente el demandante carece de la cualidad necesaria para intentar la presente acción de Desalojo, y en consecuencia, debe necesariamente declarar su improcedencia en derecho, tal y como se hará constar en la parte dispositiva del presente fallo.
III
DISPOSITIVO
Por los hechos y fundamentos de derecho antes expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 242 del Código de Procedimiento Civil, procede a declarar IMPROCEDENTE la presente acción de Desalojo intentada por el ciudadano ALFREDO ANTONIO LÓPEZ CHÁVEZ, en contra de la ciudadana LILIA MIREYA RUÍZ DE ARAUJO, ambos identificados en la parte narrativa del presente fallo.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por haber sido vencida totalmente en el presente procedimiento.
Se hace constar que los Abogados en ejercicio DUBIA PAREDES y EDDY RAMÍREZ, obraron en el proceso con el carácter de Apoderados Judiciales de la parte demandante; y que los Abogados en ejercicio CARLOS ACOSTA RIVERA, SANDRA DOMÍNGUEZ ANTONORSI y LORENA DOMÍNGUEZ ANTONORSI, obraron en el proceso con el carácter de Apoderados Judiciales de la parte demandada.
Déjese copia por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los veintiséis (26) días del mes de abril de 2007.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE
LA JUEZA
ADRIANA MARCANO MONTERO
EL SECRETARIO
Abog. ANDRÉS VIRLA VILLALOBOS
En la misma fecha, siendo las tres y quince minutos de la tarde (3:15 p.m.), se publicó la anterior sentencia definitiva.
EL SECRETARIO
Abog. ANDRÉS VIRLA VILLALOBOS
|
