Se da inicio a la presente causa por demanda de Cumplimiento de Contrato e Indemnización de Daños y Perjuicios, incoada por el ciudadano NESTOR LUIS URDANETA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.798.296, y de este domicilio, asistido por el abogado en ejercicio RENE PEÑA, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 42.550, en contra de la ciudadana NELIS SULEIDA FERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.265.446, y de este domicilio.
I
RELACIÓN DE LAS ACTAS
Por auto de fecha, 14 de Julio de 2004, este juzgado admitió la demanda y ordenó citar a la ciudadana, NELIS SULEIDA FERNÁNDEZ, para que compareciera ante este juzgado dentro de los veinte días de despacho siguientes a dar contestación a la demanda.
En fecha, 15 de Noviembre de 2004, el Alguacil de este Juzgado dejó constancia de haber citado personalmente a la ciudadana NELIS SULEIDA FERNÁNDEZ.
En fecha, 11 de Enero de 2005, la parte demandada ciudadana NELIS SULEIDA FERNÁNDEZ, presentó escrito de oposición de cuestiones previas.
En fecha, 17 de Enero de 2005, el apoderado judicial de la parte demandante presenta escrito de contradicción a la cuestión previa opuesta.
En fecha, 23 de Febrero de 2005, el Tribunal declara Sin lugar la cuestión previa opuesta.
En fecha, 3 de Marzo de 2005, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda.
En fecha, 28 de Marzo de 2005, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha, 29 de Marzo de 2005, la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha, 31 de Marzo de 2005, el tribunal ordena agregar a las actas las pruebas promovidas por las partes.
En fecha, 11 de Abril de 2005, el Tribunal admite las pruebas promovidas por las partes.
En fecha, 17 de Febrero de 2006, el tribunal fija el décimo quinto día de despacho siguiente a la notificación de las partes, para la presentación de los informes.
En fecha, 18 de Abril de 2006, el apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes.
En fecha, 21 de Abril de 2006, los apoderados de la parte actora presentaron escrito de observaciones a los informes presentados.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
Parte demandante:
Fundamenta la parte actora su demanda en los siguientes hechos:
Que en fecha 10 de Septiembre de 1998, se llevó a efecto ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, una Venta con Pacto de Retracto, entre su persona y la ciudadana NELIS SULEIDA FERNÁNDEZ, ya identificada, quedando el respectivo documento Registrado bajo el No 6, Protocolo: Primero, Tomo:24.
Que el objeto de la Venta con Pacto de Retracto, fue un inmueble ubicado en el Barrio Rey de Reyes, Avenida 68, Casa No. 96E-42, en Jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante y el cual posee las siguientes dependencias: Porche de Platabanda, Sala, Comedor, Cocina con Gabinete Empotrado, Sala-Estar, Sala-Estudio, Tres (3) dormitorios, dos (2) salas sanitarias y lavadero, y cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte: Terreno propiedad de Carlos Ferreira y mide diecinueve metros con ochenta centímetros (19,80 mts); Sur: Terreno que es o fue de Maritza Ferrer y mide veinte metros con treinta y cinco centímetros (20,35 mts);Este: Con avenida 68, y mide Once metros con quince centímetros (11,15 Mts), Oeste: Terreno propiedad de Egda Galea y mide Diez metros con ochenta centímetros (10,80 Mts), y tiene una superficie aproximada de Doscientos veinte metros con dieciséis decímetros cuadrados (220,16 Mts2).
Que dicha construcción está Registrada ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 22 de Julio de 1998, quedando anotado bajo los Nos. 49 y 50, Protocolo: Primero, Tomo:7.
Que el precio de la venta con pacto de retracto fue por la cantidad de CINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.600.000,00), los cuales fueron recibidos en dinero en efectivo por la ciudadana NELIS SULEIDA FERNÁNDEZ, vendedora del respectivo inmueble.
Que la ciudadana NELIS SULEIDA FERNÁNDEZ, antes identificada, en dicho documento estableció un lapso de ciento veinte días consecutivos, para rescatar el inmueble una vez protocolizado el documento antes descrito, según lo establece el artículo 1.534 del Código Civil.
Que igualmente se estableció como condición expresa que transcurrido el término convenido sin que se llevara a efecto el rescate del inmueble y se cancelara totalmente el precio de la venta, se obtendría la plena propiedad de parte del comprador del inmueble objeto de la retroventa.
Que transcurrido dicho lapso de ciento veinte días para el rescate del inmueble, la vendedora NELIS SULEIDA FERNÁNDEZ, antes identificada, no ejerció el rescate del mismo en el término convenido, como lo establece el artículo 1536 del Código Civil, motivó por el cual se le solicitó y se accionó de conformidad con lo establecido en los artículos 929 y 930 del Código Civil, para que entregara el inmueble vendido de forma voluntaria, y se le notificó haciendo oposición la mencionada ciudadana con un documento privado donde manifestó haber dado en comodato el inmueble a su antes descrito hijo JIMMY HEAN CARVAJAL FERNÁNDEZ, titular de la cédula de identidad No. 12.947.444, de fecha 18 de Agosto de 1998, es decir, que simuló un contrato de comodato veintitrés días antes de llevar a efecto la venta del inmueble como lo fue el 10 de Septiembre de 1998.
Por los fundamentos expuestos es por lo que demanda a la ciudadana NELIS SULEIDA FERNÁNDEZ, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159,1.160, 1.161, 1.166 y 1.167 del Código Civil, por haberle prescrito la acción de cinco años que establece el artículo 1535 del Código Civil, para ejercer la acción de rescate del inmueble, es por lo que demanda a la ciudadana NELIS SULEIDA FERNÁNDEZ, para que cumpla o sea obligada por ello al Tribunal el contrato suscrito entre ambas partes, así como también para que indemnice los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento los cuales estima en la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), de conformidad con lo establecido en el artículo 1.185 del Código Civil.
Parte demandada:
En fecha, 3 de Marzo de 2005, la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual:
Niega rechaza y contradice, los hechos narrados en el libelo de la demanda así como el derecho invocado, por no ser ciertos algunos de esos hechos y por no estar los mismos enmarcados dentro del precepto legal señalado.
Arguye que si bien es cierto que en fecha 10 de Septiembre de 1998, celebró contrato de venta con pacto de retracto, con el ciudadano NESTOR LUIS URDANETA, identificado en actas, ante la Oficina Subalterna de Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el cual quedó anotado bajo el No. 6, Protocolo: 1°, Tomo:24 de los Libros respectivos, dicho contrato versa sobre un inmueble de su única y exclusiva propiedad ubicado en el Barrio Rey de Reyes, Avenida 68, Casa No. 96E-42, en Jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante, el cual le pertenece tal y como consta en el documento de construcción registrado ante la Oficina Subalterna de Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 22 de Julio de 1998, anotado bajo los Nos. 49 y 50, Protocolo: 1°, Tomo: 7.
De igual manera aduce el accionado que si bien el precio de la referida venta con pacto de retracto fue de la cantidad de CINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.600.000,00) los cuales debían ser pagados en 120 días consecutivos a partir de la fecha de protocolización del documento, no es menos cierto que lo que en verdad se celebró con dicho contrato fue en PRÉSTAMO DE DINERO EN EXORBITANTE USURA, con una tasa de interés del 7% mensual, que tuvo que hacerle al referido ciudadano NELSON URDANETA, por cuanto tenía la necesidad de conseguir dinero, ya que su concubino, ciudadano ANGEL PANA, quien era venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.722.111, ahora difunto, fue detenido a finales de Junio de 1998, por la presunta comisión del Delito de Secuestro y como ellos no tenían recursos económicos para pagarle a los abogado de la defensa, se vio en la imperiosa necesidad de recurrir al ciudadano NESTOR LUIS URDANETA, identificado en actas, a solicitarle tal cantidad quien valiéndose del estado de necesidad por el cual estaban atravesando, le dijo que le daría dinero prestado con la condición que hicieran un contrato de venta con pacto de retracto, dándole como garantía su casa, y que cuando ella le pagara el dinero, él iba a dejar sin efecto el contrato, y la casa volvería a ser de ella otra vez, y que ella por no saber nada en materia jurídica accedió a ello pero ahora entiende que lo que pretendía era quedarse con su casa y ahora le reclama la suma de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00).
Arguye la demandada, que como quiera que el petitum de la demanda se fundamenta en el Cumplimiento y la Ejecución del Contrato, y así mismo los daños y perjuicios causados con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil vigente, lo cual significa que la parte accionante pretende que la cumpla la obligación de pagarle lo adeudado, ya que, basa su demanda en la exigencia del cumplimiento y ejecución del contrato sucrito por ellos.
Alega la demandada, que por el referido contrato la obligación del comprador era entregarle el dinero, y el lo hizo, y ella tenía el deber de hacerle la tradición de la cosa si no rescataba el inmueble pero precisamente por la naturaleza de la venta con pacto de retracto, se estableció un lapso de 120 días para pagar el precio y rescatar el inmueble, y si pasado ese tiempo ella no había pagado el precio, el referido comprador se quedaba con la casa.
Que sin embargo, en el caso de marras ella ya ha efectuado pagos como abonos a dicha deuda, los cuales ascienden a la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.870.000,00) tal y como consta en los diez (10) recibos de pagos de fechas 21-10-1998, 21-11-1998,08-08-1999, por la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) cada uno, 06-07-1999, por la suma de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) 24-02-2001, por la suma de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) 07-05-2001, por la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) 14-12-2001 , por la suma de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) y 21-02-2002, por la suma de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), que fueron librados unos por el ciudadano NESTOR URDANETA y otros por su padre legítimo ADELMO FUENMAYOR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 1.686.739 y de este domicilio.
Que el accionante con su actitud, consintió y convalidó a través del tiempo y el espacio tales pago, es decir, aceptó en forma tácita los referidos pagos realizados a su padre legítimo, y por lo cual se puede inferir la conducta pasiva del devenir del tiempo, en tanto y cuanto, tuvo conocimiento de los pagos sin preocuparse en todo este tiempo por la afectación de su derechos derivados de dicho contrato de venta con pacto de retracto, extraño es que hoy cinco (05) años, diez (10) meses y cuatro (4) días después de la celebración de dicho contrato venga y pretenda que le pague toda esa cantidad de dinero sin rebajarle el total de la cantidad de CINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.600.000,00), adeudada, lo que ya le ha cancelado es decir, la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.870.000,00).
Por lo cual a los fines de esclarecer la verdad solicita la citación del ciudadano ADELMO FUENMAYOR, antes identificado.
Asimismo, el demandado de conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, consigna los recibos antes descritos, señalando que solo adeuda la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.730.000,00) en consecuencia solicita, que esa cantidad le sea condenada a pagar en la sentencia definitiva.
En relación a la acción por daños y perjuicios señaló que en sentencia de fecha 19 de Febrero de 1997, con ponencia del Magistrado Alirio Abreu Burelli, se estableció que la acción por los daños y perjuicios causados por la demanda es improcedente en tanto no se haya decidido la litis, razón por la cual alega que el Tribunal deberá declarar IMPROCEDENTE la acción propuesta en cuanto a los daños y perjuicios.
De igual manera impugnó de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el contenido y firma de las copias simples del documento consignado por el actor en fecha 18 de Agosto de 1998, por su persona y el ciudadano JIMMY HEAN CARVAJAL FERNÁNDEZ, quien es su hijo.
III
ANALISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Parte Demandante:
1. Acompañó a la demanda y ratificó en la etapa probatoria, copia certificada del documento de Venta con Pacto de Retracto, suscrito entre los ciudadano NELIS SULEIDA FERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.265.446 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, y el ciudadano NESTOR LUIS URDANETA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.798.296 y de este domicilio, sobre un inmueble ubicado en el Barrio Rey de Reyes, Avenida 68, No. 96E-42, en Jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 10 de Septiembre de 1998, bajo el No, 6, Protocolo: 1°, Tomo: 24. En relación a este prueba observa este jurisdicente que el mismo es un documento público que no fue tachado, por la parte contra la cual se promueve, por lo cual este juzgador le otorga todo el valor probatorio que de el emana de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
2. Promovió copia fotostática del documento privado de comodato celebrado sobre el inmueble ubicado en el Barrio Rey de Reyes, Avenida 68, No. 96E-42, en Jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, entre los ciudadanos NELIS SULEIDA FERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.265.446 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia y JIMMY HEAN CARVAJAL FERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 12.947.444 y de este domicilio. En relación a esta prueba se observa que en la misma es copia fotostática de un documento privado el cual fue impugnado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en la oportunidad de la contestación de la demanda.
Ahora bien, establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.
La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella.
El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el Juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere. (Negrillas del Tribunal)”
En el caso bajo estudio se observa que la parte demandante acompaña a su demanda copia fotostática del contrato de comodato celebrado entre la ciudadana NELIS FERNANDEZ y el ciudadano JIMMY HEAN CARVAJAL FERNÁNDEZ, sobre el inmueble objeto del litigio, copia fotostática esta que fue impugnada en la oportunidad correspondiente (contestación a la demanda) por la parte demandada.
Ahora bien, aun cuando ha sido impugnada la copia la parte que quiera servirse de ella, es decir, en este caso la parte demandante, puede solicitar el cotejo con el original, o con una copia certificada expedida con anterioridad, sin embargo, se observa de las actas que conforman el expediente que la parte actora, promueve el mismo, consignando en la etapa probatoria, copia fotostática, y en consecuencia al no haber consignado el promovente, el original o en su defecto copia certificada del mismo, no puede este juzgador tener dicha copia como fidedigna, y la desecha del proceso. Así se establece.
3. Promovió la prueba de cotejo, del documento desconocido por la parte demandada, y el cual esta firmado por la ciudadana NELIS FERNANDEZ y su hijo JIMMY CARVAJAL., y solicitan que las partes firmantes firmen una vez evacuada esta prueba en presencia del Tribunal y así indubitar ambos documentos para el cotejo solicitado. En relación a esta prueba se observa de las actas procesales que la misma no fue evacuada en el lapso probatorio correspondiente, en consecuencia, este juzgador no aprecia la misma y la desecha del proceso. Así se establece.
4. Promovió las posiciones juradas, de la ciudadana NELIS FERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.265.446 y de este domicilio. En relación a esta prueba se observa que la misma no fue evacuada en el transcurso del lapso probatorio, en consecuencia, este Juzgador la desecha del proceso. Así se establece.
5. Promovió la testimonial jurada del ciudadano JIMMY HEAN CARVAJAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 12.947.444 y de este domicilio. En relación a esta prueba se comisionó a un Juzgado de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, correspondiéndole por distribución al Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, evacuar la misma, observándose de las resultas de la comisión remitida, que la testimonial del mencionado ciudadano no fue evacuada, y en consecuencia este Juzgador no la aprecia y la desecha del proceso. Así se establece.
Parte demandada:
1. Invocó el mérito favorable que se desprendiera de las actas procesales a favor de su representada.
2. Acompañó a la demanda y ratificó en la etapa probatoria, copia fotostática del documento de construcción del inmueble ubicado en el Barrio Rey de Reyes, Avenida 68, Casa No. 96E-42, en Jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante, registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 22 de Julio de 1998, anotado bajo los Nos. 49 y 50, Protocolo: 1°, Tomo: 7, de los Libros Respectivos. En relación a esta prueba, por cuanto se observa que la misma es copia certificada de un documento público que no fue impugnada por la parte contraria, se le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
3. Acompañó a la demanda y ratificó en la etapa probatoria recibos de pago, constante de diez (10) folios útiles de fechas 21-10-1998, 21-11-1998,08-08-1999, por la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) cada uno, 06-07-1999, por la suma de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) 24-02-2001, por la suma de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) 07-05-2001, por la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) 14-12-2001 , por la suma de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) y 21-02-2002, por la suma de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), que fueron librados unos por el ciudadano NESTOR URDANETA y otros por su padre legítimo ADELMO FUENMAYOR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 1.686.739 y de este domicilio. En relación a esta prueba este juzgador observa que la parte demandada señala que tales recibos fueron emitidos por el padre del actor, ciudadano ADELMO FUENMAYOR y otros por el demandante ciudadano NESTOR URDANETA. En cuanto a los recibos de pago emitidos por el ciudadano ADELMO FUENMAYOR, los mismos son documentos privados emanados de un tercero, y como tal han debido ser ratificados por el mencionado ciudadano mediante la prueba testimonial, tal y como lo dispone el artículo 431del Código de Procedimiento Civil, para producir efectos probatorios en juicio, y al no haberlo hecho así deben desecharse los mismos del proceso.
En relación a los recibos de pago emanados de la parte demandante se observa que los mismos, han debido ser desconocidos por el ciudadano NESTOR URDANETA, de conformidad a lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.364 del Código Civil, y al no haberlo hecho así este Juzgador los aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1363, ejusdem. Así se establece.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia, procede este juzgador a hacerlo previas las siguientes consideraciones:
Tal y como se observa de las actas procesales, la presente causa se inició por demanda de Cumplimiento de un Contrato de Venta con Pacto de Retracto e Indemnización de daños y perjuicios, alegando la parte actora que ya se venció el lapso estipulado por las partes para que la vendedora, realizara el rescate del inmueble, sin que la misma hiciera uso de este derecho, razón por la cual demanda a la misma a los fines que proceda a entregarle el inmueble de conformidad con lo pactado.
Por su parte la parte demandada alega que en efecto celebró un contrato de venta con pacto de retracto, con el demandante, pero que en realidad el verdadero negocio jurídico fue un préstamo con intereses exorbitantes. Y aduce que parte del precio convenido, ella lo pagó por lo cual solo es deudora de la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.730.000,00), que es la cantidad que debe ser condenada a pagar.
La Venta con pacto de retracto es definida por el artículo 1534 del Código Civil de la siguiente manera:
“El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1.544.Es nula la obligación de rescatar que se imponga al vendedor.”
A esto el autor Antonio Ramón Marín, en su obra Contratos, agrega lo siguiente:
“Efectivamente, el contrato de compraventa se ha celebrado exactamente igual que cualquier otro, es decir, se ha convenido que el vendedor se obliga a transferir al comprador el dominio de una cosa y éste a pagar un precio y como consecuencia de ese convenimiento las partes cumplen y ejecutan sus obligaciones, pero al mismo momento de la celebración del contrato se ha introducido un pacto mediante el cual el vendedor se reserva el derecho de readquirir la cosa vendida, desenvolviendo al comprador el dominio de una cosa y éste pagar un precio y como consecuencia de ese convenimiento las partes cumplen y ejecutan sus obligaciones, pero al mismo momento de la celebración del contrato se ha introducido un pacto mediante el cual el vendedor se reserva el derecho de readquirir la cosa vendida, devolviendo al comprador el precio recibido así como los demás gastos a que se refiere expresamente el artículo 1544.”
Ahora bien, tal y como se demuestra del texto del contrato celebrado, las partes convinieron lo siguiente:
“El precio de esta venta es por la cantidad de CINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.600.000,00) los cuales he recibido en dinero en efectivo, de curso legal en el País y a mi entera satisfacción. Por lo tanto con la Protocolización de éste documento, traspaso al comprador todos los derechos de propiedad que me asisten sobre el inmueble, asimismo, me reservo el derecho de rescatar dicho inmueble antes descrito en un lapso de tiempo de Ciento Veinte (120) días consecutivos, contados a partir de la fecha de protocolización del presente documento y de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.534 del Código Civil Venezolano Vigente.- Es condición expresa que si transcurriese el término convenido, sin que haya rescatado el inmueble antes descrito, cancelado totalmente el precio de esta venta este pasará inmediatamente de manera definitiva en plena propiedad al comprador, sin mas formalidades legales que cumplir comprometiéndome a realzar la tradición legal y respondiéndole de saneamiento de conformidad con la Ley.” (Negrillas del Tribunal).
Así pues, del texto del contrato antes transcrito se evidencia que las partes establecieron que el rescate del inmueble debía realizarse dentro de los ciento veinte días siguientes a la fecha de la protocolización del inmueble, es decir, que si el contrato fue protocolizado en fecha, Diez (10) de Septiembre de 1998, el rescate debía realizarse antes del Diez (10) de Enero de 1999, o en esa fecha, mediante el pago total del precio de la venta, es decir, la cantidad de CINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.600.000,00).
En este sentido establece el artículo 1.536 del Código Civil, lo siguiente: “Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad.”
Ahora bien, de las pruebas aportadas al proceso por la partes se evidencia, que si bien la parte demandada promueve unos recibos donde supuestamente hace abonos a la cantidad de CINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.600.000,00), por confesiones espontáneas de la misma parte demandada, pudo este juzgador verificar que la misma afirma no haber pagado la totalidad del precio, requisito este sine qua non, para que pudiera efectuarse el rescate del inmueble.
En este sentido establece el artículo 1544 del Código Civil, lo siguiente:
“El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe reembolsar al comprador no sólo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que éste tenga. No puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas estas obligaciones.
El vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador.”
En el caso de autos ha quedado demostrado, que la parte demandada, no ha dado cumplimiento a lo preceptuado en el artículo 1544, ni a lo convenido por ella en el contrato que exige del pago total del precio de la venta para que pueda considerarse válidamente ejercido el derecho de rescate.
En relación a los contratos establecen los artículos 1159 y 1160 del Código Civil, lo siguiente:
“Artículo 1.159 Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160 Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
En el caso bajo estudio, es evidente que nos encontramos en presencia de un contrato bilateral, el cual debe cumplirse de buena fe por las partes tal y como ha sido pactado, pudiendo ante el incumplimiento la otra parte solicitar la ejecución del mismo judicialmente, tal como ha sucedido, por lo cual verificado el incumplimiento tal y como lo preceptúa el artículo 1167 del Código Civil, la parte demandante puede de igual manera conjuntamente reclamar los daños y perjuicios ocasionados.
Luego del análisis de las actas que conforman el expediente se evidencia que en efecto la parte accionada no ejerció el derecho de rescate en el tiempo convenido, mediante el pago total del precio de la venta, ni tampoco se observa que la parte demandada haya entregado el inmueble objeto del litigio a la parte actora, quien por haberse producido el efecto previsto en el artículo 1536 del Código Civil ha adquirido la plena propiedad del inmueble, por lo cual no puede excepcionarse la demandada arguyendo que actualmente ella solo adeuda la mitad del precio convenido, y que solo es la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS TREINTA MIL (Bs. 2.730.000,00), ya que, lo pactado por las partes fue el pago total del precio dentro de los CIENTO VEINTE DÍAS (120) siguientes a la protocolización del documento, por lo cual al exigirle el ciudadano NESTOR LUIS URDANETA, el cumplimiento del contrato, lo que se le está solicitando es que se haga la entrega del inmueble, por haberse vencido el lapso para el pago del precio sin que esto haya sucedido, y en tal sentido es evidente que es procedente la demanda intentada.
En cuanto a la acción de indemnización de daños y perjuicios, advierte este Juzgador al demandado que la misma, deviene del mismo artículo 1.167 del Código Civil, que señala lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
De la norma transcrita se desprende que el actor al demandar el cumplimiento de contrato, puede igualmente, reclamar los daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos, sin embargo, en el presente caso, el actor estima los daños y perjuicios en la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), pero no especifica los mismos, ni indica sus causas, y en tal sentido el autor Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, señala lo siguiente:
“…En primer término debemos señalar que para que el juez, pueda proceder a fijar indemnización es necesario que la parte que ha experimentado los daños (acreedor), los especifique y demuestre su existencia y causas por el contrario el juzgador no podrá acordar la reparación de daño alguno.”
Este juzgador se acoge al criterio doctrinario antes transcrito, y por cuanto se observa que la parte demandante no señala de manera específica los daños y perjuicios ocasionados, ni ha demostrado la existencia de los mismos, y cuales han sido sus causas, es por lo que considera que no pueden declararse procedentes los mismos. Así se establece.
Por los fundamentos antes expuestos y luego de analizadas las actas procesales, considera este juzgador que debe declararse Parcialmente Con Lugar La Demanda de Cumplimiento de Contrato y Daños y Perjuicios, intentada por el ciudadano NESTOR LUIS URDANETA, en contra de la ciudadana NELIS FERNÁNDEZ, y en consecuencia debe ordenarse a la misma a entregar el inmueble ubicado en el Barrio Rey de Reyes, Avenida 68, Casa No. 96E-42, en Jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante, a la parte actora. Así se establece.
V
DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL
Por los fundamentos antes expuestos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela declara:
1. PARCIALMENTE CON LUGAR, la DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, incoada por el ciudadano NESTOR LUIS URDANETA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.798.296 , y de este domicilio, en contra de la ciudadana NELIS SULEIDA FERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.265.446, y de este domicilio.
2. Se ordena a la ciudadana NELIS SULEIDA FERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.265.446, y de este domicilio, hacer la entrega material del inmueble ubicado en el Barrio Rey de Reyes, Avenida 68, Casa No. 96E-42, en Jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante, y cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte: Terreno propiedad de Carlos Ferreira y mide diecinueve metros con ochenta centímetros (19,80 mts); Sur: Terreno que es o fue de Maritza Ferrer y mide veinte metros con treinta y cinco centímetros (20,35 mts);Este: Con avenida 68, y mide Once metros con quince centímetros (11,15 Mts), Oeste: Terreno propiedad de Egda Galea y mide Diez metros con ochenta centímetros (10,80 Mts), y tiene una superficie aproximada de Doscientos vente Metros cuadrados con dieciséis metros (220,16 Mts2).
3. No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.
Publíquese, Regístrese y Notifíquese. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Veintinueve (29) días del mes de Septiembre de 2006. Año 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
El Juez
Abog. Adán Vivas Santaella
La Secretaria
Abog. Mariela Pérez de Apollini.
En la misma fecha siendo la 1:00 p.m. se dictó y publicó la anterior decisión.
La Secretaria
Abog. Mariela Pérez de Apollini
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