TSJ Regiones - Decisión

Proveniente del Órgano Distribuidor, recibido por este Juzgado en fecha 3 de abril de 2006, y admitida mediante auto de fecha 6 de abril del mismo año, la presente APELACIÓN intentada por la abogada ELIZABETH ANDRADE, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 98.020, en su condición de apoderada judicial de la parte actora YAJAIRA JOSEFINA MENDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 10.567.517, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Autónomo de Maracaibo del Estado Zulia, contra sentencia definitiva dictada por el Tribunal Undécimo del Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 16 de marzo de 2006, en la que se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentado por la referida ciudadana contra la ciudadana ANA GRACIELA CARABALLO MINDIOLA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.014.799, de mismo domicilio.

Una vez admitida la presente causa en esta alzada, este Tribunal pasa a resolver la presente apelación, previas las consideraciones siguientes:

I
RELACIÓN DEL PROCESO

El Juzgado Undécimo del Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 9 de diciembre de 2005, admite la presente demanda incoada y ordena la citación de la parte demandada ciudadana ANA GRACIELA CARABALLO MINDIOLA, para que contestE la demanda incoada en su contra en el segundo (2) día de despacho siguiente a su citación.

En fecha 16 de enero de 2006, la ciudadana YAJAIRA JOSEFINA MENDEZ, parte actora, confiere poder apud acta a la abogada ELIZABETH ANDRADE; en misma fecha la parte actora mediante diligencia solicita se libren los recaudos de citación, solicitud que fue proveída por el Tribunal a quo mediante auto de fecha 17 de enero de 2006.

En fecha 25 de enero de 2006, la referida abogada mediante diligencia solicita copias certificadas, las cuales son proveídas por el a quo mediante auto de fecha 26 de enero de 2006.

En fecha 1 de febrero de 2006, el Alguacil del Tribunal a quo expone que citó a la demandada, quien se negó a firmar. Seguidamente, en fecha 2 de febrero de 2006, el abogado VICENTE JOSE MARCANO ROJAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 16.525, mediante escrito consigna documento poder que le fuera otorgado a él y a la abogada OMAIRA JOSEFINA ALVARADO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 17.384, por la ciudadana ANA GRACIELA CARABALLO MINDIOLA, parte demandada.

En fecha 6 de febrero de 2006, el abogado VICENTE JOSE MARCANO ROJAS, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, mediante escrito procede a dar contestación a la demanda. En fecha 9 de febrero de 2006, el citado abogado procede a consignar escrito de pruebas, el cual es agregado en actas por el Tribunal de la causa mediante auto de misma fecha, y admitido mediante auto de fecha 10 de febrero de 2006. En misma fecha la apoderada judicial de la parte actora abogada ELIZABETH ANDRADE, consigna escrito de pruebas, el cual es agregado mediante auto de misma fecha; asimismo, en fecha 13 de febrero de 2006, la referida abogada consigna otro escrito de pruebas, escritos que son admitidos por el Juzgado a quo mediante auto de misma fecha.

En fecha 14 de febrero de 2006, dicha abogada presenta nuevamente escrito de pruebas, el cual es agregado y admitido por el Tribunal de la causa mediante auto de misma fecha. En fecha 16 de febrero de 2006, el abogado VICENTE JOSE MARCANO ROJAS, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, mediante escrito hace oposición a la evacuación de la inspección judicial promovida por la parte actora. En misma fecha el Tribunal procedió a evacuar la inspección judicial solicitada.

En fecha 17 de febrero de 2006, se evacuaron los testigos promovidos. En misma fecha la apoderada judicial de la parte actora abogada ELIZABETH ANDRADE, consigna escrito de pruebas, el cual es agregado y admitido mediante auto de misma fecha.
En fecha 20 de febrero de 2006, se declararon desierto los actos para la evacuación de los restantes testigos promovidos. En fecha 24 de febrero de 2006, el abogado VICENTE JOSE MARCANO ROJAS, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, consigna escrito de conclusiones. En fecha 1 de marzo de 2006, el Tribunal de la causa mediante auto ordena diferir la publicación de la sentencia; posteriormente, en fecha 16 de mayo de 2006, el Tribunal a quo procede a dictar sentencia, la cual es apelada por la apoderada judicial de la parte actora mediante diligencia de fecha 21 de marzo de 2006, y oída por el Juzgado de la causa mediante auto de fecha 22 de marzo de 2006.

Una vez admitida dicha causa en este Tribunal mediante auto de fecha 6 de abril de 2006; en fecha 8 de junio de 2006, la abogada ELIZABETH ANDRADE, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, solicita el avocamiento del Juez Suplente Especial, quien para ese entonces estaba a cargo de este Juzgado. En fecha 9 de junio de 2006, el Tribunal mediante auto se avoca al conocimiento de la causa, ordenando la notificación de las partes. En fecha 12 de junio de 2006, el abogado VICENTE JOSE MARCANO ROJAS, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, mediante diligencia se da por notificado del citado auto.

II
ALEGATOS DE LAS PARTES

* Por la parte actora:
Expone la ciudadana YAJAIRA JOSEFINA MENDEZ, que consta en documento de contrato de arrendamiento con opción a compra, autenticado por ante la Notaria Publica Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, el día 24 de mayo del 2005, anotado bajo el Nº 64, Tomo 58, que la ciudadana ANA GRACIELA CARABALLO, le cedió en arrendamiento con opción a compra un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento de habitación, distinguido con la siglas 7B, planta séptima, del EDIFICIO ANTONIETA DEL CONJUNTO RESIDENCIAL VISOCA, situado en el sector denominado Cañada Honda, los poste negro en jurisdicción de la parroquia Cacique Mara del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Asimismo, expresa la actora que en la cláusula SEGUNDA del referido contrato, se fija la obligación de vender el inmueble por el monto de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,oo), y que en el la cláusula TERCERA se estableció el tiempo que duración del arrendamiento y el canon de arrendamiento de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs300.000) mensuales, a partir de la firma del contrato.
Alega la parte actora que después de firmar el contrato y cancelar el monto de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,oo), la ciudadana ANA GRACIELA CARABALLO le manifestó que el inmueble en cuestión lo tenía arrendado pero en pocos días lo iban a desocupar, asimismo, expone que le hizo saber a la demandada que el apartamento sería evaluado por un perito pues lo compraría a través de la Ley de Política Habitacional, manifestándole al efecto la demandada que ella tenía una hipoteca en Banesco sobre el inmueble que iba a comprar, y que iban a traspasar dicha hipoteca a su nombre, solicitándole el banco mercantil -la entidad que le otorgaría el préstamo- el modelo del Banco Banesco donde consta que la Sra. CARABALLO obtuvo el préstamo para adquirír dicho inmueble.

De igual forma, expresa la actora que la demandada no está solvente con el monto de Bs. 447.152 (ompus) y que tenía que cancelar en el registro inmobiliario del segundo circuito el monto de Bs. 166.000, situación por la cual decidió pagar con dinero de su peculio la cantidad de QUINIENTOS TRECE MIL CIENTO CINCUENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 513.152,oo). Por otra parte, arguye la parte actora que el 25 de julio 2005, llamó a la demandada para que le informe cuando iba a desocupar el apartamento, que necesitaba mudarme, manifestándole que en septiembre lo desocupan.

Aduce la demandante que el 4 de julio la demandada le solicita que le entregue la suma de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo) para cancelarle a los inquilinos, deposito que le hizo en un cheque por esta suma sin que lo aceptara, pidiéndole a los efectos que fueran al banco juntas para que le hiciera entrega del dinero que entregó en su casa delante de un grupo de personas; también arguye que el primero de agosto le solicito nuevamente que le diera TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo) que no tenia en ese momento, siendo que el 8 de septiembre le comunicó que ya habían aprobado el subsidio, pero que había que esperar 20 días para que elaboraran los documentos, contestándole la ciudadana ANA CARABALLO que ella ya no le vendería ni le iba a dar la prórroga. Posteriormente en fecha 28 de septiembre, alega la actora, salió el crédito para compra el apartamento en cuestión por el banco mercantil sin que la demandada no quiera vender el referido inmueble que nunca pudo habitar en calidad de arrendataria.

Es por todo lo antes expuesto, que la ciudadana YAJAIRA JOSEFINA MENDEZ, y con fundamento en lo establecido en los artículos1.159, 1.160, 1.167, 1.185,1585 y 1.474 del Código Civil demanda a la ciudadana ANA GRACIELA CARABALLO MINDIOLA, en su condición de prominente vendedora y arrendadora del inmueble objeto del citado contrato de arrendamiento con opción a compra , POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS QUE LE HAN OCACIONADO, MAS EL PAGO DE CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,oo) POR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS OCASIONADOS.

* Por la parte demandada:
Expone el abogado VICENTE JOSÉ MARCANO ROJAS, que es cierto que su representada celebró junto con la ciudadana YAJAIRA JOSEFINA MÉNDEZ, contrato de arrendamiento con Opción a Compra cuyo objeto es el inmueble mencionado en el libelo de demanda y que aparece suficientemente identificado en el documento de contrato de Arrendamiento con Opción a Compra acompañado por la demandante junto con el libelo. Asimismo, expresa que es cierto que la venta del inmueble estaba pactada en el referido documento en la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo) y que el canon de arrendamiento pactado era la cantidad de TERSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) mensuales, siendo el término del mismo el establecido en dicho documento, todo a partir de la fecha de otorgamiento del mismo.

También afirma el apoderado judicial de la parte demandada, que es cierto, que la ciudadana YAJAIRA JOSEFINAMÉNDEZ, entregó a su representada en calidad de arras, al momento del otorgamiento de referido contrato, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,oo), pero que es falso que su representada manifestara a la demandante que el apartamento estaba arrendado y que se desocuparía en poco tiempo, y que esta no podía llevar el perito del banco para que realizase el avalúo del inmueble.

Asimismo, expresa que es falso que la demandante entregara a su representada, la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,oo), aparte de la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,oo), que entregó al momento del otorgamiento del contrato de Arrendamiento y de Opción a Compra. En cuanto a la afirmación de la demandante de haber cancelado en OMPU, lo correspondiente a la tasa municipal por el derecho de frente, el apoderado judicial de la parte demandada expresa que duda que sea cierto, ya que es una obligación que no le corresponde a ella y de haberla asumido, la realizó a su solo riesgo y por voluntad propia, por lo que no estaría obligada su representada a reconocerle tal gasto, pero que en todo caso de ser cierto que la referida ciudadana YAJAIRA JOSEFINA MÉNDEZ, haya incurrido en el gasto antes mencionado, aún y cuando ese gasto de ser cierto lo asumió ella por propia decisión, su representada está dispuesta a resarcirle el pago realizado por ella, siempre y cuando el mismo haya sido efectuado con fecha anterior al vencimiento del término estipulado en el contrato y previa consignación en el expediente de los recibos correspondientes.

Por otra parte, el abogado VICENTE JOSE MARCANO alega que una vez otorgado el documento contentivo del contrato de Arrendamiento con Opción a Compra del inmueble mencionado en el libelo de demanda, la ciudadana YAJAIRA JOSEFINA MÉNDEZ, jamás canceló mensualidad alguna correspondiente al canon de arrendamiento, y que es por ello, que jamás llegó a ocupar inmueble, ya que no cumplió con lo que era su obligación, por lo que el contrato de arrendamiento como tal, jamás surtió efecto alguno, jamás se perfeccionó, ya que nunca se materializó con la entrega del canon de arrendamiento, por tal motivo una vez transcurrido el lapso de arrendamiento establecido de tres (3) meses, sin que se formalizara el arrendamiento, de conformidad con lo establecido en la parte final del literal B) de la cláusula Cuarta del mencionado contrato, quedó anulado de pleno derecho y sin efecto alguno, ya que el mismo feneció en fecha veinticuatro (24) de agosto de dos mil cinco (2.005), cuando se vencieron los tres (3) meses del mismo y por cuanto la Arrendadora Compradora YAJAIRA JOSEFINA MENDEZ jamás canceló mensualidad alguna del contrato de arrendamiento y jamás ocupó el inmueble de tal manera que no habiendo cancelado cantidad alguna la demandante como canon de arrendamiento, no se podía perfeccionar el contrato de arrendamiento, ya que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil, cuando una de las partes no cumple con su obligación en el contrato, la otra puede negarse a cumplir la suya, es por ello, que el contrato otorgado solo quedó vigente en lo referente a la venta del inmueble, ya que la referida ciudadana si canceló las arras señaladas en el mismo.

Continua alegando el abogado de la demandada, que la ciudadana YAJAIRA JOSEFINA MÉNDEZ, jamás notificó a su representada, contar con el resto del dinero para realizar la compra definitiva del inmueble objeto del contrato, por lo que, no cumplió la obligación contraída por ella en dicho contrato, la cual le obligaba a realizar la compra del inmueble dentro del plazo o término estipulado, perdiendo de esta manera el beneficio que le brindaba el mismo para la adquisición del inmueble, ya que conforme a lo estipulado en el artículo 1.211 del Código Civil, el término establecido en el contrato, señala el momento de ejecución de la obligación o la extinción de la misma, por lo que la obligación establecida en el contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, quedó extinguida al transcurrir el término sin que se cumpliera con la obligación establecida en el mismo, ya que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.214 del Código Civil, el término en el presente caso, beneficia a ambas partes, lapso establecido en ciento veinte (120) días, contados a partir de la fecha cierta del contrato, es decir, a partir del día veinticuatro (24) de mayo de dos mil cinco (2.005), por lo que en fecha veintiuno (21) de septiembre de dos mil cinco (2.005) feneció, siendo por propia confesión de la demandante, el supuesto crédito para la obtención del inmueble otorgado el día veintiocho (28) de septiembre de dos mil cinco (2.005), cosa que no le consta a su representada, no obstante, alega que mal podía darse la venta del inmueble dentro del lapso acordado de ciento veinte (120) días, si para la fecha en que precluyó el lapso pactado, aún no le había sido otorgado préstamo alguno que tal como lo confiesa la demandante en su escrito, era con lo que contaba para la adquisición del inmueble, en consecuencia como jamás se pactó prorroga alguna del contrato, una vez concluido el término pactado, mal podía su representada, continuar esperando más tiempo y otorgar el contrato de compraventa que se había pactado, cuando la demandante no cumplió con lo pactado.

De igual forma, alega el apoderado judicial de la parte demandada, que de conformidad con lo pactado en el documento contentivo de contrato de Arrendamiento con Opción a Compra otorgado entre su representada y la demandada ciudadana YAJAIRA JOSEFINA MÉNDEZ, lo procedente, es darle cumplimiento a lo establecido en la CLÁUSULA PENAL, contenido en la cláusula CUARTA litera A) de dicho contrato, según la cual, ante el incumplimiento de la ciudadana YAJAIRA JOSEIFINA MÉNDEZ, de realizar la compra del inmueble dentro del lapso establecido, está, pierde cincuenta por ciento (50%) de la cantidad por ella dada en arras, o sea la cantidad QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,oo), quedando como JUSTA INDEMNIZACIÓN, y que la diferencia de la cantidad dada en arras lo consigna en dicho acto para que le sea entregado a la demandante, mediante cheque número 48101087, girado en contra de la cuenta número 01340089040893033777 del Banco BANESCO, a favor de YAJAIRA JOSEFINA MÉNDEZ.

Por todo lo expuesto, el referido abogado solicita se declare sin lugar la demanda intentado en contra de su representada y se condene en costas a la demandante de conformidad con la Ley.

III
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS
EN ESTA INSTANCIA

Ahora bien, una vez examinado el contenido de las actas procesales, este Juzgador observa que no se promovió, ni evacuó prueba en esta instancia.

IV
CONSIDERACIONES

De la revisión que efectuó este Juzgado, tanto del procedimiento llevado a cabo por el Juez de la causa, así como de los alegatos realizados por las partes en primera instancia y de la sentencia dictada por el Tribunal a quo, este Sentenciador pasa a resolver la presente apelación en los siguientes términos:

Observa este Juzgador que la parte demandante a los fines de probar sus alegatos promueve los siguientes medios probatorios:

• Contrato de arrendamiento con opción a compra, autenticado por ante la Notaria Publica Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, el día 24 de mayo del 2005, anotado bajo el Nº 64, Tomo 58, Certificado de gravamen expedido por la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 1 de abril de 2005 y recibo de pago No. 02418 de misma fecha.
• Comunicación escrita No. 06-20542500 expedida por el Banco Mercantil, de fecha 13 de febrero de 2006, dirigida a la ciudadana YAJAIRA MENDEZ BITRIAGA.
• Declaración Jurada expedida por la ciudadana YAJAIRA MENDEZ BITRIAGA, de fecha 2 de mayo de 2005, en la cual consta firma y sello de recibido del Banco Mercantil, c.a.
• Copia fotostática simple de Documento de Propiedad, registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 16 de septiembre de 1999.
• Planillas No. 9805012099 y 4002010201 expedidos por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT), de fechas 16 de mayo de 2005. Solvencias Municipales No. 07985 2005 y 07958 2005, expedida por la referida Oficina de misma fecha.
• Inspección Judicial evacuada en fecha 16 de febrero de 2006, por el Tribunal a quo.
• Testimoniales de lo ciudadanos YENYS JOSEFINA MENDEZ y JUAN DE DIOS AÑEZ, ambos de este domicilio.
• Estado de Cuenta del Banco de Venezuela, con fechas de corte 01/07/2005 al 31/07/2005, cuyo titular es la ciudadana YAJAIRA MENDEZ.
• Nueve (9) Fotografías consignadas en cuatro (4) folios útiles.

Ahora bien, observa este Sentenciador que la Juez de la causa, procede a valorar las pruebas referidas a Contrato de arrendamiento con opción a compra, autenticado por ante la Notaria Publica Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, el día 24 de mayo del 2005, anotado bajo el Nº 64, Tomo 58, Certificado de gravamen expedido por la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 1 de abril de 2005 y recibo de pago No. 02418 de misma fecha; y las Copia fotostática simple de Documento de Propiedad, registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 16 de septiembre de 1999, de conformidad con la normativa legal, pues ambos documentos fueron expedidos por un organismo público, que al no ser impugnadas por la parte contraria dentro del lapso legal establecido, se le debe otorgar valor probatorio correspondiente, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, valor que le otorga igualmente este Juzgador. Así se establece.-

En relación con la Inspección Judicial evacuada en fecha 16 de febrero de 2006, por el Tribunal a quo, este Juzgador comparte la valoración expuesta por la Juez a quo, pues al no poder llevarse a efecto la evacuación de la misma, se debe desechar, por no arrojar indicio o medio alguno a fin de probar los alegatos y defensas de las partes. Así se establece.-

Con respeto a la comunicación escrita No. 06-20542500 expedida por el Banco Mercantil, de fecha 13 de febrero de 2006, dirigida a la ciudadana YAJAIRA MENDEZ BITRIAGA y al Estado de Cuenta del Banco de Venezuela, con fechas de corte 01/07/2005 al 31/07/2005, cuyo titular es la ciudadana YAJAIRA MENDEZ, este Juzgador a pesar que en relación con la última documental si bien es cierto tal como se expresó en la recurrida no se puede desprender que el retiro efectuado por la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.800.000,oo) fueran con el objeto de entregárselos a la demandada; no obstante, este Juzgador disiente de la valoración efectuada por la Juez a quo, en el sentido que dichas pruebas son documentos que emanan de Terceros, los cuales de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debían ser ratificados en juicio para su posterior valoración, en consecuencia siendo que la parte promovente no ratificó tales documentales, este Sentenciador pasa a desechar las misma, no otorgándole valor probatorio correspondiente. Así se establece.-

Asimismo, en relación a la Declaración Jurada expedida por la ciudadana YAJAIRA MENDEZ BITRIAGA, de fecha 2 de mayo de 2005, en la cual consta firma y sello de recibido del Banco Mercantil, c.a., este Tribunal disiente de la valoración efectuada por el Tribunal de la causa, por cuanto se considera que dicha prueba es un documento privado que emana de la misma parte promovente, por lo que carecería de todo valor probatorio; no obstante, y visto que en la misma existe sello y firma de haber sido recibido por el Banco Mercantil, la parte promovente de la misma, a los fines de probar la tramitación del crédito solicitado, debió ratificar dicho documento donde consta su recepción, a los fines que el Órgano Jurisdiccional verifique ciertamente la tramitación del mismo, en consecuencia no cumpliéndose la ratificación de la prueba, este Juzgador procede a desecharla de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

Respecto a las Planillas No. 9805012099 y 4002010201 expedidos por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT), de fechas 16 de mayo de 2005 y las Solvencias Municipales No. 07985 2005 y 07958 2005, expedida por la referida Oficina de misma fecha, este Juzgador considera acorde la valoración efectuada por la Juez a quo, en el sentido que de las mismas no se desprende que la demandante haya efectuado pago alguno por dichas obligaciones fiscales, aunado al hecho que la fecha de liquidación es anterior a la celebración del contrato celebrado por la partes, en consecuencia este Jurisdicente procede a desechar dichas documentales. Así se establece.-

En relación a las Nueve (9) Fotografías consignadas en cuatro (4) folios útiles, este Tribunal comparte la valoración efectuada por la Juez a quo, en el sentido que de las mismas no se evidencia autenticidad alguna, al no ser evacuadas por una autoridad competente que posea fe pública para ello. Así se establece.-

Por último, en relación a las testimoniales evacuadas, se observa lo siguiente:

Expresa la ciudadana YENYS JOSEFINA MENDEZ, venezolana, mayor de edad, y de este domicilio, que conoce como compañeras de trabajo a las ciudadanas ANA CARABALLO y YAJAIRA MENDEZ, que le consta que vio a una pareja dentro del inmueble objeto del litigio, que la ciudadana YAJAIRA le informó que tenia que ir al banco a retirar el dinero que solicitaba la señora CARABALLO, y que esta última le informó que estaba un poco molesta dado que tenía que esperar más de lo que pensaba, siendo que la única manera de transar el negocio es que la ciudadana YAJAIRA le busque TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo), asimismo en las repreguntas efectuadas por la apoderada judicial de la parte demandante manifestó no tener ningún parentesco con la ciudadana YAJAIRA MENDEZ, la cual conoce desde el año 1997, y que viene a declarar para que se clarifique la situación, que conoció a los inquilinos en el mismo inmueble ya que la señora CARABALLO en conjunto con la señora YAJAIRA la llevó al sitio en su vehículo, y que no recuerda la fecha exacta de lo que acaba de declara, pero que en el mes de marzo fue en varias oportunidades junto con la demandada y demandante.

Por su parte, el ciudadano JUAN DE DIOS AÑEZ HINCAPIE, venezolano, mayor de edad, y de este domicilio, expresó que conoce de vista a la señora YAJAIRA y a la ciudadana ANA CARABALLO porque el 7 de julio le tumbó la cerca, y le pidió un vaso de agua, asimismo declaró que ese día que paso el accidente presenció cuando se estaba entregando el dinero.

Como primer punto, este Juzgador hace la acotación a las partes y a la Juez a quo, que el hecho que en el escrito de promoción de pruebas se haya identificado al ciudadano JUAN DE DIOS AÑEZ con el número de cédula de identidad 7.413.137 y en la evacuación con el No. 17.413.137, no es motivo para que el mismo sea considerado como no promovido, por cuanto la ley adjetiva es muy específica en cuanto a los datos necesarios para la promoción de las testimoniales, en donde solo se establece como requisitos mínimos el nombre, apellido y su domicilio, tal como se infiere del artículo 482 del Código de Procedimiento Civil.

Al respecto, ya el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, mediante decisión No. 303 de fecha 16 de marzo de 2005, estableció:

“A tales efectos, esta Sala Constitucional procedió a la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, con el fin de verificar un posible atentado constitucional y, en tal sentido, constató que el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al emitir su fallo, contravino el procedimiento establecido en el Código de Procedimiento Civil correspondiente a la prueba de testigos, al añadir una exigencia que no se encuentra en el texto del artículo 482, el cual dispone que: “... Al promover la prueba de testigos, la parte presentará al Tribunal la lista de los que deberán declarar, con expresión del domicilio de cada uno...”, en consecuencia, aprecia esta Sala que la actuación del supuesto agraviante puede llegar a constituir indefensión por declarar la nulidad de la prueba testimonial del ciudadano José Humberto Moreno, con fundamento en que “... el Tribunal de la causa no ha debido admitir la presente prueba testimonial pues al momento de promoción la parte demandada no lo identificó con su respectivo número de cédula de identidad, requisito éste que debe ser sine qua nom (sic) a los fines de admisión...”.
Así las cosas, aprecia esta Sala que el Juzgado accionado al aplicar formas distintas a las establecidas en la ley para la tramitación del juicio con relación a la valoración de testigos, pone en peligro el derecho al debido proceso y a la defensa de la accionante,…”

Por todo lo antes expuesto, considera este Jurisdicente que la oposición a la evacuación de la testimonial del ciudadano JUAN DE DIOS AÑEZ, es infundada y debe ser declarada sin lugar, por cuanto el escrito de promoción de pruebas cumplió con los requisitos mínimos para la admisión y posterior evacuación de la misma; no obstante, y luego de un estudio de los dichos expuestos por los testigos, y en atención al articulo 508 del Código de Procedimiento Civil que establece: “Para la apreciación de la prueba de testigo, el Juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas”, este Juzgador considerando que de actas no se evidencia prueba fidedigna que demuestre los dichos de los testigos como es la demostración del pago de los TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo) o la relación arrendaticia que supuestamente mantenía la ciudadana ANA CARABALLO, con otras personas en relación al mismo inmueble objeto del litigio, procede a desechar dichas testimoniales, no otorgándole el valor probatorio correspondiente. Así se Establece.

Una vez valoradas las pruebas que rielan en actas, este Sentenciador pasa a decidir la presente apelación en los siguientes términos:

Observa este Jurisdicente del escrito libelar que la demandante alega que consta en documento de contrato de arrendamiento con opción a compra, autenticado por ante la Notaria Publica Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, el día 24 de mayo del 2005, anotado bajo el Nº 64, Tomo 58, que la ciudadana ANA GRACIELA CARABALLO MADIOLA, le cedió en arrendamiento con opción a compra un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento de habitación, distinguido con la siglas 7B, planta séptima, del EDIFICIO ANTONIETA DEL CONJUNTO RESIDENCIAL VISOCA, situado en el sector denominado Cañada Honda, los poste negro en jurisdicción de la parroquia Cacique Mara del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Asimismo, expresa la actora que en la cláusula SEGUNDA del referido contrato, se fija la obligación de vender el inmueble por el monto de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,oo), y que en el la cláusula TERCERA se estableció el tiempo que duración del arrendamiento y el canon de arrendamiento de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs300.000) mensuales, a partir de la firma del contrato.

Ahora bien, la demandada en su escrito de contestación opone la excepción conocida en derecho como la “non adimpleti contractus”, también distinguida como excepción de incumplimiento, la cual se encuentra consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil, que reza:

“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”

Es decir, tal como lo establece el autor Maduro Luyando dicha excepción es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin que a su vez haya cumplido con su propia obligación.

De un estudio de las actas procesales, puede constatar este Operador de Justicia que la demandante ciudadana YAJAIRA JOSEFINA MENDEZ, no probó el pago de los cánones de arrendamientos dentro del lapso establecido en el contrato, asimismo, no probó la afirmación que el inmueble al momento de la celebración del contrato estuviese ocupado por otros inquilinos, lo que lleva a la convicción a este Juzgador que la demandante no cumplió con su principal obligación dentro del contrato de arrendamiento, que consistía en el pago de los cánones de arrendamiento.

Por consiguiente, este Sentenciador considerando que la demandante no cumplió con dicha obligación, y en atención al artículo 1.167 ejusdem que establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Este Jurisdicente visto que la ley sustantiva establece como condición para la procedencia de las acciones de cumplimiento y resolución de contrato, el incumplimiento culposo de la parte contra quien obra la pretensión; y considerando que la parte actora no probó el cumplimiento de su obligación en el pago del canon de arrendamiento, se declara Sin Lugar la pretensión referida al Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento celebrada por las partes, en consecuencia se ratifica lo decidido por el Tribunal a quo, respecto a este particular. Así se decide.-

Con respecto al contrato de opción a compraventa, este Juzgador de un estudio de las pruebas que rielan en actas, observa que la demandante no probó la cancelación total del precio de venta dentro del lapso establecido en la cláusula tercera del contrato celebrado entre las partes, es decir, dentro de los ciento veinte (120) días contados a partir de la fecha 24 de mayo de 2005, por ende, siendo la fecha de terminación del contrato el 20 de septiembre de 2005, sin que la demandante hubiese pagado el precio convenido el cual se encuentra establecido en la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,oo) de los cuales había cancelado UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,oo) en calidad de arras siendo imputables al precio de venta, según se desprende de la cláusula cuarta del referido contrato, este Sentenciador de conformidad con el principio supra citado “non adimpleti contractus” y en atención al artículo 1.159 ejusdem que establece: “Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes…”, se declara SIN LUGAR el cumplimiento de contrato de opción de compra venta, por ende se ratifica la decisión de la Juez a quo, basados en los argumentos expuestos en este fallo. Así se establece.

Con respecto a los daños y perjuicios reclamados por la demandante, los cuales son estimados en CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,oo), ciertamente como lo expuso el Tribunal de la causa en la recurrida, con respecto a la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo) que alega la actora haber cancelado a la demandada, este Jurisdicente visto que la demandante no probó que efectivamente entregó a la demandada la referida cantidad de dinero con ocasión al contrato de opción de compra venta celebrado, y en atención al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho…” procede a desechar este particular. Así se decide.-

En relación con la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL CIENTO CINCUENTA Y DS BOLIVARES (Bs. 447.152,oo) referente al pago de OMPU, este Tribunal luego de analizadas las Planillas No. 9805012099 y 4002010201 expedidos por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT), de fechas 16 de mayo de 2005 y las Solvencias Municipales No. 07985 2005 y 07958 2005, expedida por la referida Oficina de misma fecha, las cuales se procedió a desechar por no desprende de las misma que la demandante haya efectuado pago alguno por dichas obligaciones fiscales, aunado al hecho que la fecha de liquidación es anterior a la celebración del contrato celebrado por la partes, este Jurisdicente desecha este particular. Así se decide.-

Con respecto a los CIENTO CIENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo) que se desprende del recibo de pago No. 02418 de fecha 1 de abril de 2005, expedido por la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo de Maracaibo del Estado Zulia, en la recurrida se estableció procedente el gasto incurrido por la actora; no obstante, este Juzgador a pesar que considera que dichos gastos no se encuentra estipulado dentro del contrato celebrado entre las partes, y que dicha erogación fue efectuada antes de la celebración del contrato, en atención a la sentencia No. 141 de fecha 2 de marzo de 2006, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia que establece:

“El Tribunal Supremo Español en sentencia de fecha 28 de julio de 1998, dejó sentado que el vicio de la reformatio in peius viola el principio de congruencia de la sentencia, tal y como puede observarse de la siguiente transcripción:
“...La prohibición de la reformatio in peius o regla impuesta al órgano jurisdiccional de apelación que impide agravar o hacer más gravosa la condena o restringir las declaraciones más favorables de la sentencia de primera instancia en perjuicio del apelante, responde al principio tantum appellatum quantum devolutum, conforme con el más general principio dispositivo y según las consecuencias que resultan del artículo 408 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre las resoluciones consentidas…

Por su parte, el tratadista español Juan Montero Aroca, también considera que la prohibición de reformatio in peius constituye una modalidad de incongruencia, y al respecto señala:

“Se ha venido considerando como una manifestación característica del principio de la congruencia en la segunda instancia, la prohibición de la denominada reformatio in peius, es decir, la prohibición de que el tribunal ad quem, al resolver el recurso, modifique por sí la sentencia apelada en perjuicio del apelante, empeorando o agravando la posición del mismo.
Si el ámbito de la apelación y de las facultades decisorias del tribunal ad quem vienen determinados, conforme al principio dispositivo, por la regla tantum appellatum quantum devolutum y la esencia de la legitimación para recurrir radica en la existencia de gravamen, ello implica que aquellos pronunciamientos de la sentencia de instancia que no hayan sido objeto de impugnación y que resulten favorables al apelante, conservarán plena eficacia para él, pues lo que pretende con la interposición del recurso es obtener una resolución que modifique la de instancia en lo que le resulte desfavorable, nunca una reforma que empeore su situación. La interposición del recurso genera, por tanto, para el recurrente una expectativa de reforma de la resolución recurrida en aquello que le resulte desfavorable, sin que en ningún caso le quepa esperar un resultado que le perjudique…
Es por ello por lo que la prohibición de la reformatio in peius solamente puede tener lugar si la otra parte no apeló o no impugnó la resolución apelada, pues en tal caso, por efecto de los mismos principios antes aludidos, el tribunal ad quem entra a conocer de todo lo que se le propone como materia de decisión en la segunda instancia por las dos partes litigantes y también recurrentes, de modo que en caso de estimar la pretensión deducida por una de ellas que hubiera sido desestimada en la primera instancia, provocará obviamente, una reforma peyorativa para la contraria, pero ella será consecuencia, precisamente, del principio de la congruencia.” (MONTERO AROCA, Juan y FLORS MATÍES, José, “Los Recursos en el Proceso Civil”, Ed. Tirant Lo Blanch, Valencia, 2001, pp. 346-347.) (Subrayado y negritas de la Sala)
…omissis…
De igual manera, esta Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 16 de febrero de 2001 (caso: Petrica López Ortega y Blanca Prince c/ FOGADE) consideró que la reformatio in peius debe ser denunciada a través de una denuncia por defecto de actividad, ya que “...Vista la figura del reformatio in peius, como un principio jurídico que emerge en abstracto de la conducta del jurisdicente, a través de la cual desmejora la condición del apelante, sin que haya mediado el ejercicio del precitado recurso por la contraria, es de lógica concluir, que... la realidad de la conducta del ad quem, al desmejorar al apelante, esta circunscrita a la figura jurídica de la ultrapetita, pues viola el principio de la congruencia de la sentencia, conectado a la limitación de decidir solamente sobre lo que es objeto del recurso subjetivo procesal de apelación; en igual manera la reformatio in peius, está ligada a la garantía constitucional del derecho a la defensa, por lo cual quien ejerce ese derecho no puede ver deteriorada su situación procesal, por el sólo hecho de haberlo ejercido...”.

En consecuencia, como dicho particular no genera en la parte apelante gravamen alguno objeto de apelación pues favorece su pretensión, y visto que la parte demandada no ejercicio recurso alguno contra la recurrida, este Tribunal de conformidad con los criterios antes citados, y en atención al derecho de la defensa de las partes, declara firme el pago de los CIENTO CIENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo) que se desprende del recibo de pago No. 02418 de fecha 1 de abril de 2005, expedido por la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo de Maracaibo del Estado Zulia, tal como lo decidió la Juez a quo. Así se decide.-

En cuanto a las arras dadas como anticipo, del contrato de fecha 24 de mayo del 2005, se desprende lo siguiente:

“CUARTA: Para garantizar la efectiva realización de la opción de compraventa, LA PROMITENTE COMPRADORA, se obliga a entregar a beneficio de LA PROMITENTE VENDEDORA, la cantidad de: UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,oo) en dinero efectivo y a su entera satisfacción, en la fecha de otorgamiento del presente instrumento, conceptualizados en calidad de “arras”, anticipo, o en cuota inicial, recibidos en este acto y la parte restante o sea la cantidad TREINTA Y NUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 39.000.000,oo), los cuales deberán ser cancelados por la PROMITENTE COMPRADORA en beneficio de LA PROMITENTE VENDEDORA, en el acto de otorgamiento de la Escritura Definitiva de Compraventa, directamente por ante la Oficina de Registro competente. Quedando expresamente establecido y acordado por las partes aquí contratantes lo siguiente: A) Que si vencido el lapso de duración del presente contrato, LA PROMITENTE COMPRADORA, no hubiese cumplido con los términos del presente contrato o que si por su negativa no se realizara la operación final compraventa, colocándose con ello en situación de incumplimiento quedará en beneficio de LA PROMITENTE VENDEDORA, una cantidad de dinero equivalente al CINCUENTA POR CIENTO (50%) del anticipo denominado como “ARRAS” representada en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo), como justa indemnización por Daños y Perjuicios causados a LA PROMITENTE VENDEDORA, quien quedará beneficiada por la cantidad indicada, y quedará obligada, a devolver o cancelar a LA PROMITENTE COMPRADORA el otro CINCUENTA POR CIENTO (50%) de la penalidad establecida, y representada en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo)…”

En este sentido, visto que la parte demandada no probó el cumplimiento en el pago del precio total dentro del lapso establecido contractualmente por las partes, y de conformidad con lo supra transcrito, donde la Promitente Vendedora, quien en la presenta causa es la demandada, se beneficia solo con el CINCUENTA POR CIENTO (50%) de la cantidad de dinero entregada en calidad de “arras”, en caso de incumplimiento por parte de la Promitente Compradora, quien es la actora de autos, y visto que la cantidad entregada como anticipo está representada en UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,oo), este Juzgador declara procede el pago a la ciudadana YAJAIRA JOSEFINA MENDEZ, parte actora, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo), por concepto del CINCUENTA POR CIENTO (50%) restante de las arras dadas en el momento del otorgamiento del contrato. Así se decide.-
Por todos los argumentos expuesto, se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada ELIZABETH ANDRADE, en su condición de apoderada judicial de la parte actora YAJAIRA JOSEFINA MENDEZ, contra la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Undécimo del Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 16 de marzo de 2006, en la que se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentado por la referida ciudadana contra la ciudadana ANA GRACIELA CARABALLO MINDIOLA, en consecuencia se confirma la decisión del Tribunal a quo, por lo que se ordena a la parte demandada a cancelar a la actora la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 650.000,oo). Así se decide.-

V
DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

• SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada ELIZABETH ANDRADE, en su condición de apoderada judicial de la parte actora YAJAIRA JOSEFINA MENDEZ, parte actora, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO que sigue contra la ciudadana ANA GRACIELA CARABALLO MINDIOLA; recurso ejercido contra sentencia dictada por el Juzgado Undécimo del Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 16 de marzo de 2006.

• SE CONFIRMA la decisión dictada por el Tribunal Undécimo del Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 16 de marzo de 2006, en la que se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentado por la ciudadana YAJAIRA JOSEFINA MENDEZ contra la ciudadana ANA GRACIELA CARABALLO MINDIOLA.

• SE CONDENA a la parte demandada a cancelar a la actora la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 650.000,oo).

• SE CONDENA EN COSTAS a la parte actora, por haber sido vencida en esta instancia, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y notifíquese.-

Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los veinte (20) días del mes de septiembre de dos mil seis (2006). Años: 195° de la Independencia y 147° de la Federación.
El Juez,

Abog. Adan Vivas Santaella
La Secretaria Temporal,

Abog. Auriveth Meléndez

En la misma fecha anterior, previo el anuncio de Ley a las puertas del despacho, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.) se dictó y publicó la anterior sentencia dictada en el expediente No. 53.047.-
La Secretaria Temporal,