TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO MARCANO
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL
ESTADO NUEVA ESPARTA
196° Y 147°
Siendo la oportunidad procesal para. dictar Sentencia en la presente causa, este Tribunal lo hace en los términos que a continuación se expresan:

I. IDENTIFICACION DE LAS PARTES
Parte Actora : DELIA GONZALEZ, Céd. Id. N° V-12.225.701 asistida por el Dr. Pedro Castillo Guevara, Inpreabogado N° 24.187
Parte Demandada: JESUS IVAN MENDEZ CABEZA, Céd. Id. N° V-4.576.935, asistido por los Doctores Zulima Guilarte de Rodríguez y Luis Rodríguez Alfonso, inscritos en Inpreabogados N° 112.464 y 12.180 respectivamente.

II. DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CAUSA:
Resolución de Contrato de Arrendamiento por incumplimiento de contrato.

III. DE LA DEMANDA:
Recibido por este Despacho en fecha 09 de Mayo de 2.006, refiere el escrito libelar que, en fecha 30 de Mayo de 2.005 y por el lapso de seis (6) meses, DELIA GONZALEZ, titular de la cédula de identidad N° V-12.225.701, actuando en su carácter de propietario-arrendador, parte actora en la presente litis, celebró contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad a favor del ciudadano JESUS IVAN MENDEZ CABEZA, titular de la cédula de identidad Nº 4.576.935, parte demandada, constituido por un APARTAMENTO distinguido con la letra “B” ubicado en el edificio “Hermanos Abou-Said”, situado en la calle La Marina de la ciudad de Juan Griego, jurisdicción del Municipio Marcano..

Se acordó en las condiciones del contrato que el Arrendatario se obligaba a mantener contratada una Póliza de Seguros que amparara los riesgos por daños causados por “Caso Fortuito y Fuerza Mayor” mientras durara la relación arrendaticia; y en otra de sus cláusulas se acordó que el Arrendatario podía hacer uso del derecho a la “Prórroga Legal” prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siempre que el Arrendatario diera cumplimiento a todas las condiciones del contrato.
El caso es que, encontrándose la relación arrendaticia en la fase de hacer uso de la Prórroga Legal señalada, y por cuanto el Arrendatario no cumplió ni ha cumplido a la fecha con la obligación de contratar la Póliza de Seguros prometida en el contrato, la Arrendadora demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento por incumplimiento de sus condiciones por parte del Arrendatario. En consecuencia, solicita: PRIMERO: La Resolución de Contrato de Arrendamiento. SEGUNDO: Se exige el desalojo inmediato del inmueble arrendado y el pago de alquiler de las mensualidades que transcurran y se fueran venciendo hasta la fecha de dictarse Sentencia definitiva. TERCERO: Al pago de daños y perjuicios estimados en la suma de Un Millón quinientos mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00) de acuerdo a lo pautado en el artículo 1.167 del Código Civil. CUARTO: El pago de Costas, Costos y Honorarios derivados del juicio.
Fundamenta la demanda en los Artículos 1.133, 1.134, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil y en los Artículos 33, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estima la demanda en la cuantía de Tres Millones de Bolívares (3.000.000,00).. (f. 1 - 5)

IV. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES:
En fecha. 17/05/2006 es admitida la demanda y se le da entrada. bajo el N° 491/06 (f. 6)
En fecha 17/05/2006 la parte actora otorga Poder Apud-Acta a nombre del Dr. Pedro Castillo Guevara, Inpreabogado N° 24.187 (f. 8)
En fecha 18/05/2006 es consignado por el Alguacil la Boleta de Citación debidamente firmada por la parte demandada. (f. 10)
En fecha 22/05/2006 Comparece la parte demandada a dar contestación a la demanda, reconviene y anexa fotocopia simple de contrato de arrendamiento de fecha 08 de Noviembre de 1999 (f. 12 a 22)
En fecha 22/05/2006 la parte demandada otorga Poder Apud-Acta a nombre de Dra. Zulima Guilarte de Rodríguez y Dr. Luis Rodríguez Alfonso, Inpreabogados N° 112.464 y 12.180 respectivamente (f. 23)
En fecha 23/05/2006 la parte actora consigna escrito de oposición a las formulaciones de la parte demandada en su contestación de la demanda, y se opone a la reconvención planteada. (f. 24)
En fecha 23/05/2006 la parte actora consigna diligencia impugnando y desconociendo la copia simple del contrato de arrendamiento consignado por la parte demandada. (f. 25)
En fecha 23/05/2006 se dicta auto declarando inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada. (f. 26)
En fecha 26/05/2006 la parte actora consigna escrito de Pruebas con documentos anexos (f. 27 a 35).
En fecha 30/05/2006 se dicta auto agregando al Expediente escrito de Pruebas de la parte actora. (f. 36)
En fecha 30/05/2006 la parte demandada consigna diligencia y escrito solicitando revocatoria del auto que inadmitió reconvención y solicita Regulación de Competencia. (f. 37 a 43)
En fecha 31/05/2006 se dicta auto confirmando inadmisión de reconvención y admitiendo solicitud de Regulación de Competencia. (f. 44)
En fecha 01/06/2006 la parte actora consigna escrito oponiéndose a la solicitud de la parte demandada. (f. 45 y 46)
En fecha 02/06/2006 la parte demandada solicita copia certificada de todo el Expediente a los fines de remitirlo al Superior a los efectos de dar curso a la Regulación solicitada. (f. 47)
En fecha 05/06/2006 se dicta auto por el cual se remite al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil copia certificada del Expediente con objeto de dar curso a la Regulación solicitada por la parte demandada. (f. 48)
En fecha 06/06/2006 la parte demandada consigna escrito de Pruebas mediante el cual promueve y anexa copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado de fecha 08 de Noviembre de 1999 habido con Aref Abou-Said Frontado (f. 50 a 57).
En fecha 07/06/2006 se dicta auto agregando al Expediente el escrito de Pruebas consignado por la parte demandada. (f. 58)
En fecha 12/06/2006 la parte demandada consigna escrito a modo de Informes (f. 59 a 64)
En fecha 15/06/2006 la parte actora consigna escrito a modo de Informes y anexa documento. (f. 65 a 75)
En fecha 10/08/2006 se recibe devuelto copia certificada de Expediente debidamente sentenciado por Juzgado Superior y se dicta auto de avocamiento a los fines de continuar conociendo la causa. (f. 76 a 163)

V. FUNDAMENTOS DE LA DECISION:
La causa en comento trata de materia inquilinaria sobre la cual, la parte actora demanda la “Resolución del Contrato” con fundamento “en los Artículos 1.133, 1.134, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil; de los Artículos 33, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y de las cláusulas Octava y Novena del contrato de arrendamiento”, siendo esta última la relativa a los daños y perjuicios comprendida en la cláusula penal. Solicita además, el desalojo y entrega del inmueble arrendado. Los alegatos de la parte actora se contraen a demandar la resolución del contrato de arrendamiento, manifestando que el Arrendatario no tiene y ha perdido el derecho de hacer uso del beneficio de la “Prorroga Legal” prevista en el contrato y en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, porque ha dejado de cumplir con una de las condiciones del contrato, como es la de contratar una póliza de seguros sobre el inmueble arrendado para precaver los posibles y futuros daños que pudieran ocurrir a consecuencia de “Casos Fortuitos o Fuerza Mayor”. A simple vista, pareciera que tal condición pudiera considerarse de escasa importancia y como una más de “relleno” del contrato en la pretensión de querer ser “más papista que el Papa”; pero de acuerdo con la práctica de la norma legal respecto a la concesión del derecho de la Prórroga Legal, tiene su razón de ser en cuanto a la seguridad de respeto y cumplimiento de los derechos de las partes. Es así como, el contenido de la norma del artículo 40 de la referida Ley señala que, si al vencimiento del término del contrato de arrendamiento el Arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la Prórroga Legal; y la contratación de la póliza en cuestión es la condición incumplida por el Arrendatario que le quita el derecho del beneficio predicho. Derivado del citado incumplimiento del Arrendatario, es por lo que la parte actora exige la resolución del contrato y aplicación de la cláusula penal admitida en el contrato.
En el curso del proceso, se realizó la práctica de la Citación del demandado según lo solicitado, quien se dio por citado y asistió al acto de Contestación de la Demanda, rechazando y contradiciendo todos los alegatos de la parte actora, agregando circunstancias incongruentes: A) Por una parte admite que la parte actora compró el edificio “Hermanos Abou Said”, pero se acoge al Retracto legal derivado del derecho de preferencia en adquirir el apartamento arrendado; B) Que fue obligado a firmar nuevo contrato de arrendamiento RENUNCIANDO de su derecho de preferencia para adquirir el apartamento arrendado, pero aparece firmando conjuntamente con el arrendador anterior y el nuevo su decisión de no estar interesado en adquirirlo; C) Convenir junto con su anterior Arrendador (Aref Abou-Said Frontado) que el contrato firmado con aquel quedaba sin efecto, y luego aporta como válido dicho contrato tratando de desconocer el nuevo, calificándolo de nulidad y señalando que en dicho nuevo contrato causaba renuncia, disminución y menoscabo de derechos irrenunciables y por tanto pedía fuese declarado nulo; D) Procura restablecer la vigencia del contrato anterior (a tiempo indeterminado) y se le reconozca la Prórroga Legal de dos (2) años “a los cuales tiene derecho”; E) A que se considere como no violado el contrato por la condición incumplida, toda vez que tampoco la cumplió con su Arrendador anterior quien toleró y no le opuso su incumplimiento. A tal efecto, la parte demandada alega que el uso y la costumbre pueden derogar normas preestablecidas quedando sin efecto. A este punto quien sentencia se permite especular tal afirmación. “ O Yo no asistí a esa clase, o aquí se deja entrever una confusión entre la realidad y el historicismo creador del derecho”. Con el debido respeto, me obligo en recordar a la representación judicial de la parte demandada, que la costumbre y el uso forman parte del derecho en aquellas regiones o Estados ANGLOSAJONES.
La parte demandada culmina su “Contestación de Demanda” reconviniendo a la parte actora de una supuesta indemnización por los seis y medio años que tuvo a su cargo el cuido del inmueble en general y los gastos de mantenimiento a que hubo lugar. Al cobro de un “Lucro Cesante” por “Daños y Perjuicios” de trabajos realizados que se resumen en los siguientes: Primero: A) Por suministro y colocación de tapa metálica en tanque de agua, Bs. 120.000,00; B) Por rebobinado de motor de 1 H.P., Bs. 200.000,00; C) Por cerradura con manilla, Bs. 60.000,00; D) Por instalación de dos vidrios, Bs. 50.000,00, para un total de Bs. 430.000,00.- Segundo: La cantidad de Treinta y nueve Millones de Bolívares (Bs. 39.000.000,00) a razón de Bs. 500.000,00 mensuales por seis años más seis meses, (NO SE INDICA EL CONCEPTO). Tercero: Las Costas Procesales… y termina: “La presente reconvención por resarcimiento de daños y perjuicios (daño emergente y lucro cesante) de naturaleza esencialmente civil la estimo en la suma de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00)…” , anexando copia simple del contrato de arrendamiento de fecha 08 de Noviembre de 1.999 anteriormente comentado y dejado sin efecto consensual y conjuntamente por el demandado, su arrendador anterior y su arrendador actual.-
A tal reconvención la parte actora consigna escrito rechazando e impugnando las defensas esgrimidas y peticiones de la parte demandada desconociendo el contrato de arrendamiento anexado en copia simple de fecha 08 de Noviembre de 1999 .
En fecha 23 de Mayo de 2006 este Tribunal dicta auto negando la admisión de la reconvención propuesta por cuanto excede a la cuantía permitida al Tribunal así como por tratarse de materia distinta a la controvertida en el juicio.
Habiendo quedando el proceso abierto a Pruebas, la parte actora consignó escrito invocando el mérito favorable de los autos, diserta consideraciones semánticas legales, y anexa documento original privado de arrendamiento de fecha 14 de Diciembre de 2.004 con la firma del Arrendatario (Jesús Iván Méndez), el Arrendador anterior (Aref Abou-Said Frontado) y el nuevo Arrendador (Delia González), documento que conserva las mismas condiciones del anterior de fecha 08 de Noviembre de 1999 con el agregado de la cláusula “Décima-segunda”, mediante la cual el Arrendatario renuncia al derecho de preferencia en adquirir la propiedad del inmueble arrendado y rescindir el contrato habido entre el Arrendatario y su anterior Arrendador Aref Abou-Said Frontado.
Por su parte, la demandada reconviniente consigna escrito de oposición al auto dictado por el Tribunal y solicita se dirima la situación por regulación de competencia, tramitándose lo conducente por ante el Tribunal de alzada quien declina en el Superior a quien corresponde.
Mientras tanto, la parte demandada consigna escrito de Pruebas limitándose a reproducir el mérito favorable de los autos y anexar copia certificada del contrato de arrendamiento de fecha 08 de Noviembre de 1999. A todo evento, las partes consignan escritos de replica y contrarréplica que salen de la orbita del procedimiento, y en consecuencia no se toma su contenido en cuenta.
Decidida la regulación de competencia por el Juzgado Superior mediante la cual declara la competencia de este Tribunal de la causa para seguir conociendo de la misma, y una vez arribado a la etapa de Sentencia, queda a este Juzgador analizar los presupuestos y pretensiones de las partes dentro del marco legal correspondiente, y en tal sentido este Tribunal observa las siguientes consideraciones:
PRIMERO: La libre autonomía de la voluntad permite a las partes convenir, reglar y modificar las condiciones de sus contratos en la medida de sus intereses y acuerdos, siempre que dichas voluntades se realicen en pacífica y libre decisión y mutua aceptación. En el caso de autos, y contrastado el contenido de los contratos de arrendamiento tanto de fecha 08 de Noviembre de 1999 como los siguientes, se observan las mismas condiciones que lo integran, con salvedad de la cláusula que entraña la renuncia de la compra del apartamento arrendado y tener al documento anterior de fecha 08 de Noviembre de 1999 como causado y sustituido por el de fecha 14 de Diciembre de 2.004; y este, a su vez, sustituido por el de fecha 05 de Mayo de 2.005. En consecuencia, mal puede catalogarse alguno de ellos como producto de la violencia o el engaño que entrañe disminución o menoscabo de derechos irrenunciables para procurar o demandar su nulidad. No obstante este Juzgador se pregunta: ¿Porqué es ahora que la parte demandada denuncia la violencia y no antes, en fecha reciente a la factura del documento supuestamente arrancado contra su voluntad? ¿Es acaso que también el Arrendador anterior Aref Abou-Said Frontado fue constreñido a firmar el mismo documento? ¿Porqué si el primer documento es válido, el segundo que copia textualmente las condiciones no lo es? ¿Dónde están las pruebas de la supuesta violencia?
SEGUNDO: Es del conocimiento general, sobre todo de los profesionales del derecho, que nuestra legislación es eminentemente codificada, y la jurisprudencia nos sirve de guía en casos similares para la aplicación de la norma correspondiente. En tal sentido, la costumbre, el uso, o cualesquiera otra modalidad distinta a la norma codificada no es suficiente para derogarla ni desconocer su cumplimiento. En consecuencia, es absurdo pensar que si el Arrendador anterior no quiso hacer uso de su derecho en demandar el cumplimiento de una condición del contrato, es asunto de la libre autonomía de su voluntad, y en nada significa que el nuevo Arrendador quede obligado a reconocer tal falta en contra de sus intereses. En consecuencia, este Tribunal considera que la parte actora ha actuado conforme a derecho.
TERCERO: La parte demandada no puede exigir el resarcimiento de “daños y perjuicios” al nuevo Arrendador por hechos cometidos o causados con anterioridad a la fecha de su asunción como propietario-arrendador. Por otra parte, la demandada (si cree que tiene algún derecho en ello) debe demostrar la falta imputable al nuevo Arrendador; y hasta el momento la parte demandada no ha demostrado en juicio tales “daños y perjuicios” mucho menos la imputabilidad mencionada.
CUARTO: En cuanto al derecho de uso de la prórroga legal reclamada por la parte demandada respecto a los seis años más seis meses de permanencia en calidad de Arrendatario, se observa que la demandada se encuentra confundida o no bien asesorada al respecto, pues debe considerar dos circunstancias: A) Aquella que corresponde al tiempo de la vigencia del contrato de fecha 08 de Noviembre de 1999, el cual derivado a las prórrogas automáticas quedó habilitado a tiempo indeterminado, y en consecuencia en virtud del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios NO tiene derecho a uso de “Prórroga Legal”, derecho estatuido solo a aquellos contratos celebrados a fecha y plazos determinados; y, B) Correspondiente a la vigencia del último contrato, que por incumplimiento de condiciones del contrato y en virtud del artículo 40 eiusdem, PIERDE el derecho a uso de la “Prórroga Legal”. C) Respecto al supuesto derecho de preferencia ofertiva, tampoco le corresponde, toda vez que la venta se realizó sobre la edificación general y no sobre el apartamento en particular; y si estaba dispuesto a comprar el apartamento no ha debido firmar el nuevo contrato sino proponer la compra, y no lo hizo… y si lo hizo no lo ha demostrado.
En consecuencia, no es posible considerar la nulidad del contrato de arrendamiento, acción a la que aspira la parte demandada, por cuanto queda determinado que no existe violación alguna que permita prosperar dicha acción de nulidad, así como este Tribunal tampoco considera la reconvención propuesta por tratarse de cuantía y acciones diferentes a la litis (materia de Arrendamiento – Juicio Breve) como son los daños y perjuicios contrademandados, que se traduce como “Inepta Acumulación”.
En cuanto a lo alegado por la parte actora en su escrito de demanda, este Despacho ha constatado en el instrumento fundamental anexo, conformado por el contrato de arrendamiento, que su contenido concuerda con los alegatos opuestos y demandados a la parte demandada, quien sobre tales pruebas esta última no ha podido desvirtuarlas ni hecho objeción ni impugnación válida alguna, en consecuencia de ello dichos alegatos resultan manifiestamente convalidados; y al no haber sido objeto de impugnación o tacha, se les confiere valor probatorio conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil.
Ahora bien, la parte actora demanda también el pago de “Daños y Perjuicios” según cláusula penal del contrato (Cláusula Novena) por la cantidad de Un millón quinientos mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00), derivados del incumplimiento de las condiciones del contrato por parte del Arrendatario demandado. A este punto es conveniente dejar asentado que, si bien es conocido que todo “Daño o Perjuicio” debe ser previa y eficientemente demostrado para considerar su pago, también es cierto que nuestra Jurisprudencia ha dictado situaciones diferenciadas en cuanto se trata a las cláusulas penales contenidas en los contratos; y en tal sentido, pauta que: “…la cláusula penal no es sino la estimación, hecha de antemano por los contratantes, de los daños y perjuicios a los cuales puedan dar lugar la inejecución, y con ella se persigue un doble objetivo: primero, asegurar la ejecución de la obligación; y segundo, dado el caso de no poderse alcanzar este resultado, sustraer al arbitrio del Juez la fijación del monto de esos daños y perjuicio. Y contrariamente a lo alegado por el defensor de los demandados, es de doctrina que cuando se establece una cláusula penal, el actor en ningún momento tiene la obligación de probar que ha sufrido daño o perjuicio alguno, pués esa cláusula es la fijación hecha por anticipado por las partes de los perjuicios que pudiere sufrir el contratante por su incumplimiento.” (JTR, vol IV, Tomo I, pág. 228; IIC1/26-9-55). Es así como, vista la jurisprudencia anterior, este Tribunal admite el reconocimiento de los “Daños y Perjuicios” reclamados. En consecuencia, vista la materia, alegatos y demás probanza de la causa sub- judice, este Tribunal llega a la conclusión que la parte actora está en su pleno derecho de sostener la litis planteada derivada de sus alegatos y solicitudes correspondientes; por su parte, queda demostrado que la parte demandada si ha violado el condicionado del contrato de arrendamiento restándole el derecho a la prórroga legal arrendaticia, además que no ha logrado probar nada a favor de sus defensas opuestas y equivocado la pretensión de su contrademanda. Y así se decide.

VI. DE LA DECISION:
Por todas las razones antes señaladas, en fuerza de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado del Municipio Marcano de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en ejercicio de sus atribuciones, administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: Que 1a demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento presentada por la parte actora, ciudadana DELIA GONZALEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-12.225.701, asistido por el Dr. Pedro Castillo Guevara, Inpreabogado Nº 24.187, contra el demandado, ciudadano JESUS IVAN MENDEZ CABEZA, titular de la cédula de identidad N° V-4.576.935, asistido por los Doctores Zulima Guilarte de Rodríguez y Luis Rodríguez Alfonso, Inpreabogados N° 112.464 y 12.180 respectivamente, por cuanto de su revisión y estudio se ha dictaminado haber cumplido con los extremos de Ley, ha sido declarada CON LUGAR.
SEGUNDO: Por cuanto que de la causa en estudio y la secuela del proceso, queda comprobado el incumplimiento de sus obligaciones contractuales por parte del ciudadano JESUS IVAN MENDEZ CABEZA, derivada de la falta de pruebas suficientes para desvirtuar los alegatos de la parte actora, y habiéndose constatado que lo peticionado por la parte Actora corresponde a los hechos probados en autos, SE CONDENA a la parte demandada, JESUS IVAN MENDEZ CABEZA, suficientemente identificado en autos, en desalojar y hacer entrega inmediata y poner en posesión pacífica y legítima a favor de la ciudadana DELIA GONZALEZ, suficientemente identificada en autos, el inmueble objeto del arrendamiento sobre cuyo cumplimiento se demanda libre de personas y cosas.
TERCERO: Por aplicación de la cláusula penal “Novena” del contrato de arrendamiento, se condena a la parte demandada JESUS IVAN MENDEZ CABEZA en pagar a favor de la parte actora DELIA GONZALEZ la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00) por concepto de los daños y perjuicios convenidos contractualmente.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada, ciudadano JESUS IVAN MENDEZ CABEZA por haber resultado totalmente vencido en el presente proceso.
Regístrese, publíquese, diarícese, notifíquese y déjese copia.
Dada, Sellada y Firmada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Mar-cano de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, En Juan Griego, a los Dieciocho (18) días del mes de Septiembre del año Dos mil Seis. Años 196° y 147°.

EL JUEZ

Dr. MAURO A. GUERRERO C.
. LA SECRETARIA

Abgda. YASMIRI GONZALEZ R.
En esta misma fecha, 18 de Septiembre del año 2.006, previa las formalidades de Ley, siendo las 3:20 p.m., se registró y publicó la anterior Sentencia.

LA SECRETARIA

Abgda. YASMIRI GONZALEZ R.