Expediente Nº 1288 REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA En su nombre: JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA 196° y 147° “Vistos”.- Los antecedentes.- Demandante: LEDYS MARGARITA SIMANCAS DE MORILLO, venezolana, mayor de edad, viuda, portadora de la cédula de identidad Nº 4.523.076, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia. Demandado: JAIRO TRINO FERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad Nº 3.273.030, y domiciliado en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia. Ocurre la ciudadana LEDYS MARGARITA SIMANCAS DE MORILLO, identificada ut supra, asistida por la profesional del Derecho TEOFILA CONTRERAS VERACIERTO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula 17.063, e interpuso pretensión por RESOLUCIÓN DE CONTRATO en contra del ciudadano JAIRO TRINO FERNÁNDEZ, arriba identificado, para que conviniera o fuera condenado por el Tribunal a dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha veinticuatro (24) de agosto de dos mil cinco (2005) ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, quedando anotado bajo el Nº 76, tomo 90. A este órgano jurisdiccional le correspondió por distribución el conocimiento de dicha causa, la cual fue admitida mediante auto de fecha catorce (14) de agosto de dos mil seis (2006), ordenándose la comparecencia de la parte accionada a dar contestación a la demanda. ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA CONTENIDOS EN EL DOCUMENTO LIBELAR De la lectura realizada al libelo presentado por la parte actora, asistida por abogado, el Tribunal observa que la accionante fundamenta su demanda en los siguientes alegatos, discriminados de la siguiente manera: 1) Que el día 24 de agosto del año 2005, el antiguo propietario ALCIDES BERMÚDEZ SOTO, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad Nº 13.653.366, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano JAIRO TRINO FERNÁNDEZ, sobre un inmueble constituido por una casa ubicada en la avenida 14 con calle 88, en jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, quedando anotado bajo el Nº 76, tomo 90, y cuyos linderos y medidas son: NORTE: con propiedad que es o fue de Josefina Mavares de Castellano, y tiene una superficie de 34 metros con 84 cm.; SUR: con propiedad que es o fue de José Antonio Urdaneta, y tiene una superficie de 34 metros y 1 cm.; ESTE: con propiedad que es o fue de Elisa Ferrer, y tiene una superficie de 6 metros con 22 cm.; y OESTE: vía pública, su frente (avenida 14). 2) Que en fecha 31 de mayo de 2006, el ciudadano ALCIDES BERMÚDEZ SOTO, vendió el inmueble a la ciudadana LEDYS SIMANCAS DE MORILLO, ante la Notaría Pública Tercera, quedando anotada bajo el Nº 19, tomo 59. 3) Que de conformidad con el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el contrato de arrendamiento continuó en su persona. 4) Que el tiempo de duración del presente contrato es de seis (06) meses. 5) Que el contrato establece que el canon de arrendamiento es por la cantidad de Bs. 270.000,00 mensuales, que serán cancelados los primeros cinco (05) días de cada mes. 6) Que la falta de pago de dos mensualidades, así como el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas por el arrendatario, dará derecho al arrendador a solicitar la resolución del presente contrato, a la desocupación del inmueble, y al pago de todos los gastos judiciales y extrajudiciales. 7) Que el arrendatario debe entregar recibo y solvencias de los servicios municipales debidamente cancelados a la terminación del contrato. 8) Que el arrendatario dejó de pagarle las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio y agosto de 2006, constituyendo una violación de la cláusula cuarta. 9) Que el artículo 1592 del Código Civil establece que una de las obligaciones del arrendatario es pagar el canon de arrendamiento. 10) Que el incumplimiento del arrendatario da lugar a la acción resolutoria prevista en el artículo 1167 del Código Civil. 11) Que debido a la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, el arrendatario ha perdido el beneficio de la Prórroga Legal, como lo establece el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 12) Que demanda al ciudadano Jairo Trino Fernández, por resolución de contrato de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que convenga a: a) la resolución del contrato de arrendamiento; b) la entrega del inmueble en el mismo buen estado de uso y condiciones que lo recibió al celebrar el contrato; c) en pagar los cánones de arrendamiento insolutos que arrojan la cantidad de Bs. 810.000,00 por concepto de las pensiones vencidas correspondientes a los meses de junio, julio y agosto de 2006; d) a pagar los cánones que se sigan produciendo hasta la definitiva entrega del inmueble objeto de arrendamiento; e) a pagar los intereses moratorios causados por el atraso del pago de las pensiones de arrendamiento, calculados conforme a la tasa pasiva promedio de las seis principales entidades financieras, de acuerdo a la información que suministre el Banco Central de Venezuela y cuya determinación se efectúe mediante experticia complementaria del fallo; f) en pagar las costas procesales. 13) Que estima la demanda en Bs. 810.000,00. Con fecha veintiséis (26) de septiembre de dos mil seis (2006), el Alguacil Natural del Juzgado expuso y consignó recibo de citación firmado por el demandado JAIRO TRINO FERNÁNDEZ, dando así cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA CONTENIDOS EN EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE DEMANDA En la oportunidad para que tuviera el acto de contestación de la demanda, la parte demandada compareció, asistida por abogado y lo hizo en los siguientes términos: 1) Que es cierto que en fecha 24 de agosto del año 2005, suscribió contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, quedando anotado bajo el Nº 76, tomo 90, con el ciudadano ALCIDES BERMÚDEZ SOTO. 2) Que es falso que haya incurrido en violación de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento. 3) Que efectuó el pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio y agosto de 2006, en su debida oportunidad. 4) Que la ciudadana LEDYS SIMANCAS DE MORILLO, siempre se niega a recibir el canon de arrendamiento con la evidente finalidad de que pierda el beneficio de la prórroga legal, contemplado en el artículo 38, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 5) Que tal situación fue planteada ante el Departamento Social de la Intendencia de Maracaibo, donde manifestó que no está renuente a la entrega del inmueble, acordándose la desocupación voluntaria dentro del plazo de la prórroga legal. PUNTO PREVIO I Antes de entrar al análisis del mérito material controvertido, debe este juzgador emitir un pronunciamiento en torno a la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO dirigida por la profesional del Derecho TEOFILA CONTRERAS VERACIERTO, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana LEDYS SIMANCAS DE MORILLO contra el ciudadano JAIRO TRINO FERNÁNDEZ, cuya fundamentación jurídica se realizó en base a lo estatuido en el artículo 1167 del Código Civil y el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Pronunciamiento este que se acota conforme al principio iura novit curia, donde el juez conoce el derecho, y basta que las partes aleguen el fundamento de hecho de su pretensión para que el juez seleccione libremente la apropiada regla de derecho, aún si las partes lo ignoran y la aplique a la solución del caso concreto, para lo cual no tiene limitación alguna y para ello puede valerse de todos los medios de los cuales disponga. Es decir, que las partes pueden coadyuvar al juez en la demostración de la existencia del derecho, cada vez que lo consideren conveniente cuando han alegado la aplicación de una norma jurídica y sobre todo en supuestos particulares como: el derecho cuya existencia es discutida o controvertida, el derecho local: una ordenanza o ley estadal, el extranjero, la costumbre, entre otros, salvo disposiciones expresas de la ley que exijan su prueba, empero siempre va a ser el juez el que examine y determine la existencia y/o aplicabilidad de una norma jurídica para la sustanciación y posterior solución al caso concreto. Bajo la óptica supra reseñada, nuestro Código Civil venezolano vigente, en su artículo 1133, define el contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, siendo ese acuerdo de voluntades indispensable para la existencia del contrato; es precisamente lo que hace engendrar una obligación, un derecho personal, toda vez que la creación de obligaciones se encuentra regida por la regla que el solo consentimiento obliga. En ese sentido, las partes contratantes, están facultadas para derogar, modificar o suprimir, por mutuo acuerdo, pues el contrato tiene también funciones modificativas, es decir, no solo tiene la función de constituir, regular, transmitir o extinguir vínculos jurídicos entre las partes, sino también la de modificación, como lo define la norma sustantiva citada, pudiendo además en todo caso, renunciar por convenios a las leyes en cuya observancia no estén interesados el orden público o a las buenas costumbres, tal como lo preceptúa el artículo 6 del citado código sustantivo. El Código Civil, en su artículo 1159, prevé que “los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, no pidiéndose revocar sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas en la ley”, es decir, que el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil a que hubiese lugar. Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera quienes están obligados a cumplir la ley, naciendo en consecuencia el principio de la autonomía de la voluntad como fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones estatuido en el artículo 1264 ejusdem, según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas”. En este orden de ideas, y acogiendo la opinión de los ilustres doctrinarios, ELOY MADURO LUYANDO y EMILIO PITTIER SUCRE, contenida en su Obra “Cursos de Obligaciones”, los contratos creados por las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento, y deben cumplirse de la misma manera que las leyes. Si el contrato es una limitación de la propia libertad por una decisión libre y consciente de una persona, ella debe ser respetada y aceptada, y no puede ser modificada por la voluntad de un tercero. Consecuencialmente, siendo el contrato una ley entre los contratantes, tal como se desprende del contenido del artículo 1159 del Código Civil, su oscuridad debe aclararse, su sentido ambiguo determinarse, su deficiencia completarse, siguiendo los métodos hermenéuticos. Para esa interpretación el artículo 12 de Código de Procedimiento Civil, prescribe que el intérprete debe buscar la intención y el propósito de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, ateniéndose siempre a la intención y al propósito de las partes o de los otorgantes. La doctrina y la jurisprudencia han sido abundantes en establecer cuáles son las reglas para la interpretación de los contratos. A los fines de una mejor comprensión, se insertarán algunas que se consideran necesarias; éstas son: a) En los contratos debe indagarse cuál ha sido la intención común de las partes contratantes, y no atenerse simplemente al sentido literal de las palabras; b) En la duda, se debe siempre suponer lo que las partes han debido pensar al contratar de buena fe, a menos que lo que hayan escrito sea manifiestamente contrario a la ley; c) En los contratos debe considerarse siempre lo que ha sido hecho; d) Las palabras susceptibles de dos sentidos deben entenderse en el que sea más conforme con la materia del contrato; e) Las cláusulas de un contrato deben interpretarse las unas por las otras, teniendo en cuenta el objeto y el fin de la convención considerada en conjunto; f) La ejecución dada por las partes a las cláusulas del contrato, es la mejor explicación de las expresiones ambiguas. De suerte que, la determinación de la voluntad e intención de las partes debe ser resuelta por los jueces de mérito para no desnaturalizar la verdadera calificación jurídica que corresponda a un contrato, aun cuando en el caso sometido a esta jurisdicción no presenta ninguna oscuridad que deba aclararse, su sentido ambiguo determinarse, ni su deficiencia completarse. Así las cosas, quien suscribe el presente fallo, debe indagar cuál ha sido la intención común de las partes contratantes, conforme a la determinación del tiempo y del espacio, a la duración del contrato de arrendamiento suscrito por las partes actuantes en la controversia y para ellos debemos enfocarlo desde el punto de vista de lo convenido en el contrato de arrendamiento suscrito el día 24 de agosto de 2005 por las partes en conflicto, a saber: Consta en los folios 12 y 13 del expediente, copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano ALCIDES BERMÚDEZ SOTO y el ciudadano JAIRO TRINO FERNÁNDEZ, ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 24 de agosto de 2005, quedando anotado bajo el Nº 76, tomo 90 de los libros de autenticaciones respectivos (documento fundamental de la acción) en cuya cláusula segunda establece lo siguiente: “El tiempo de duración del presente contrato es de seis (6) meses, renovables automáticamente por igual período, contados a partir de la fecha de otorgamiento del presente documento, renovable por períodos que ambas partes establecerán de común acuerdo si así lo desearan, con un (1) mes de anticipación por escrito”. (Las negrillas son de la jurisdicción) Del propio texto de la cláusula segunda del mencionado contrato locativo (documento fundamental de la acción), se desprende que la intención de ellos es el arrendamiento de una casa de habitación distinguida con el Nº 88-31, ubicada en la avenida 14 con calle 88, en jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia por “un lapso de seis (6) meses prorrogables por períodos iguales, siempre que cualquiera de las partes, con una anticipación mínima de treinta (30) días continuos (un mes), avise a la otra por escrito su voluntad de no prorrogarlo”. De manera que el contrato, a cuya decisión se somete, es un contrato que tiene una determinación en el tiempo, y éste se ha prorrogado legalmente de manera natural conforme a los términos previstos o dispuestos en la citada cláusula segunda; esto es, que ha sufrido la prórroga natural durante los meses que a continuación se especifican: a) Del día 24 de agosto de 2005 al 24 de febrero de 2006; y, b) Del día 24 de febrero de 2006 al 24 de agosto de 2006. En el caso de marras, el arrendamiento se pactó por tiempo determinado, estableciéndose prórrogas sucesivas y éstas culminarían siempre y cuando cualquiera de las partes con una anticipación mínima de treinta (30) días continuos, avise a la otra por escrito su voluntad de no prorrogarlo, es decir, que la prórroga del mismo (léase: contrato de arrendamiento) se encuentra implícitamente establecida en su cláusula segunda cuando prevé el tiempo de duración de la relación arrendaticia; observando este juzgador, sin entrar a prejuzgar la notificación cursante en autos, de la no prórroga del contrato locativo. De manera que estamos frente a un contrato con determinación en el tiempo y que éste ha tenido su subsistencia mediante las prórrogas naturales del mismo, pues no es lógico pensar que habiendo hecho un contrato de arrendamiento a término fijo prorrogable, quisieran transformarlo en uno a tiempo indeterminado una vez vencido el término fijo, porque si tal hubiese sido la intención así lo habrían manifestado en el contrato y no lo hicieron, sino que, por el contrario, en los términos en que ha sido redactada la cláusula segunda del tantas veces mencionado contrato, se puede deducir que su voluntad era que la prórroga aceptada fuera la establecida en él (convencional). Por todo esto debemos entender que el mismo se encuentra vigente por cuanto de auto no se desprende que al demandado se le haya notificado con treinta (30) días de anticipación, es decir, del veinticuatro (24) de julio de dos mil seis (2006). Así se decide. En consecuencia, debe concluir quien suscribe el presente fallo, que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en “prorrogar el contrato donde se evidencia o se establece la relación de arrendamiento”, y ninguno de ellos manifestó su voluntad en contrario, por lo que se repite, estamos frente a un contrato de arrendamiento que tiene determinación en el tiempo y por ende, bajo ningún concepto, se puede afirmar que ha operado la tácita reconducción de él, lo que traduce en lógica consecuencia, que estamos frente a una acción resolutoria de la relación arrendaticia que se discute por falta de pago de las pensiones de arrendamiento, la cual tiene su fundamento jurídico en el artículo 1167 del Código Civil en concordancia con el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide. PUNTO PREVIO II De igual manera debe este juzgador emitir un pronunciamiento acerca de la notificación practicada por la ciudadana LEDYS SIMANCAS DE MORILLO, el día 01 de agosto de 2005 y al efecto observa lo siguiente: Plantea la parte demandada, en su escrito de contestación de demanda, que fue notificada de la venta del inmueble objeto de arrendamiento, por la nueva propietaria; en ese sentido, esta instancia judicial considera conveniente invocar a tales efectos, las normas legales que rigen la materia: Dispone el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley”. (Las negrillas son de la jurisdicción) El artículo 1605 del Código Civil, lo siguiente: “Aunque el arrendamiento no consta en instrumento público, o privado con fecha cierta si el arrendatario tiene el goce de la cosa con anterioridad a la venta, el comprador debe dejarse durante el tiempo por el cual se presume hechos los arrendamientos en que no sea determinado su duración. Caso de que el comprador quiera despedir al arrendatario a la expiración de ese tiempo, debe hacerse oportuna participación”. (Las negrillas son de la jurisdicción) De igual manera, el artículo 7 ejusdem, preceptúa lo siguiente: “Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución ó menoscabo de estos derechos”. (Las negrillas son de la jurisdicción) La cláusula segunda del contrato de arrendamiento de fecha 24 de agosto de 2005, establece lo siguiente: “El tiempo de duración del presente contrato es de seis (6) meses, renovables automáticamente por igual período, contados a partir de la fecha de otorgamiento del presente documento, renovable por períodos que ambas partes establecerán de común acuerdo si así lo desearan, con un (1) mes de anticipación por escrito”. (Las negrillas son de la jurisdicción) De las normas que anteceden podemos inferir que la subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquiriente o nuevo propietario de la cosa arrendada en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquiriente sucede al arrendador originario en los derechos y deberes frente al inquilino a partir de la enajenación, venta o de la transmisión de la propiedad. Esta subrogación se produce por efecto de la ley, aún cuando el arrendador originario y el arrendatario no lo hayan previsto en el contrato de arrendatario, sin necesidad de aceptación por parte del arrendatario. El fundamento de tal sustitución se encuentra en el hecho de que el inquilino, al igual que el arrendador originario, se encuentran protegidos en su derecho de modo que la ocupación que ha tenido sobre el inmueble recibido en arrendamiento, lo continúe conforme a la ley. Sobre el tema en particular, el Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra TRATADO DE DERECHO ARRENDATARIO INMOBILIARIO, puntualiza que la transferencia del inmueble arrendado indica, salvo prueba en contrario, un traspaso o transferencia ipso facto al adquiriente del goce del arrendamiento que el arrendatario tenía y el derecho del adquiriente (arrendador) de recibir los frutos civiles que el inmueble produce, puesto que los mismos pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce, esto es, el beneficio de quién ha adquirido el bien arrendado. Señala el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender”. (omissis) (Las negrillas son de la jurisdicción) Ahora bien, es la opinión de quién suscribe, para que esa transferencia pueda engendrar obligaciones personales por parte del arrendatario hacia el nuevo propietario, es menester de impretermitible cumplimiento, que la misma “le sea notificada o participada oportunamente de manera fehaciente o autentica”, pues en caso contrario, éste no tendría conocimiento para cumplir con sus obligaciones contractuales derivadas de la relación de arrendamiento con respecto a ese nuevo adquiriente, y en ese sentido, se crearía entonces, una falta de estabilidad y seguridad al inquilino de quién es su verdadero arrendador. Con respecto a las notificaciones judiciales derivadas de una relación arrendaticia sobre inmuebles, ha sido criterio reiterado y pacífico de esta instancia judicial que para la validez de la misma, debe ineluctablemente consagrar la necesidad de la presencia en forma personal del sujeto a quien va dirigida así como también, la autenticidad de la práctica de la misma, como extremos concurrentes que debe ser necesariamente cubiertos a la hora de cumplir con el objeto de traslado. Tal proceder debe ser examinado de esta forma, pues la norma contractual así lo preceptúa, al establecer que la no prórroga del contrato de arrendamiento (léase: voluntad) debe ser avisada por escrito a la otra parte, que en el caso sometido a esta jurisdicción, sería al arrendatario. De manera que esta norma convencional es de obligatorio cumplimiento por las partes tal cual como han sido contraídas al igual como si estuvieran obligados a cumplir la ley, conforme a lo previsto en los artículos 1159 y 1264 del Código Civil, no pudiendo ser modificada unilateralmente por una de las partes contratantes, trayendo como consecuencia, su interpretación de manera restrictiva, sin permitirse analogías o interpretaciones extensivas, pues las formalidades que se contemplan para llevarlas a cabo, se constituyen en orden público, ya que tienden a proteger el derecho de la defensa de las partes contratantes, que es de rango constitucional. Admitir una interpretación y aplicación benigna y liberal de esos supuestos de hecho, desconociéndose su formalismo riguroso, es violar el derecho que tiene, en este caso, el ciudadano JAIRO TRINO FERNÁNDEZ, a su legal defensa, y es a partir de ese momento que la persona tiene conocimiento de lo que se le comunica y a partir de ese día, es cuando la parte afectada puede ejercer los mecanismos y recursos que la ley pone a su alcance para hacer valer sus derechos y por ende, se transforman en esenciales, pues su omisión viola, menoscaba y quebranta el orden público legal y constitucional. En el caso bajo examen, este juzgador observa que a pesar que la notificación no fue presentada como lo establece el artículo 44 ut supra referido, la ciudadana LEDYS SIMANCAS DE MORILLO (nueva propietaria) notificó al ciudadano JAIRO TRINO FERNÁNDEZ, de la venta del inmueble, entre otros aspectos. Entonces, teniendo en cuenta el sentido de las normas y sin violar los artículos antes mencionados, al haberlo presentado el demandado en su oportunidad legal para dar contestación a la demanda, y al haberlo opuesto la parte actora, la misma constituye un acto comunicacional que se realizó, debido al allanamiento o confesión del demandado; es decir, a pesar de que el acto comunicacional tiene vicio, el mismo fue cumplido. Dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. Por su parte, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, señala lo siguiente: “Todos tienen derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, inclusive los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El Estado garantiza una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”. (Las negrillas son de la jurisdicción) Igualmente, expresa el artículo 257 de la Carta Magna: “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales”. (Las negrillas son de la jurisdicción) De las normas anteriormente transcritas, se evidencia que en la nueva Constitución de 1999, se deja a un lado la teoría formalista, amparada por la Constitución Nacional de 1961, para aplicar la teoría finalista, que se refiere a que el acto procesal se tendrá como válido mientras cumpla su fin, sin formalismos ni reposiciones inútiles. En conclusión, la notificación se tiene como bien hecha, en el sentido de que el ciudadano JAIRO TRINO FERNÁNDEZ, tuvo conocimiento que el inmueble sujeto a contrato de arrendamiento fue vendido, todo de conformidad con la confesión hecha por el mencionado ciudadano en su escrito de contestación de demanda. Así se decide. Así las cosas, y al haberse cumplido la función del acto comunicacional en la persona del ciudadano JAIRO TRINO FERNÁNDEZ, en su condición de arrendatario, se ha configurado el principio de legalidad de las formas esenciales basado en el principio indubio pro defensa, por el cual, siendo de orden público, esas formas esenciales no se ajustarán a lo que la ley previó para ocasionar los efectos y resultas previamente normados. En consecuencia al haberse configurado el cumplimiento de esas formas esenciales produce la existencia del acto comunicacional, de conformidad con lo previsto en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide. Por ello, considera el Tribunal que la notificación relacionada con la nueva propietaria del inmueble y su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, en fecha primero (01) de agosto de dos mil seis (2006), es válida y surte los efectos legales perseguidos. Así se decide. DEL DERECHO MATERIAL CONTROVERTIDO Dentro del marco o términos en que quedó planteada la litis y los elementos probatorios invocados y producidos, ha quedado establecido que el demandado, ciudadano JAIRO TRINO FERNÁNDEZ, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano ALCIDES BERMÚDEZ SOTO, teniendo como objeto la casa de habitación, cuya resolución se demanda; que dicho contrato, consta de documento autenticado el día veinticuatro (24) de agosto de dos mil cinco (2005), ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 76, tomo 90; quedando admitido mediante este fallo que en ese documento se estableció como término de duración seis (06) meses, a partir del veinticuatro (24) de agosto de dos mil cinco (2005), con prórrogas automáticas por períodos iguales de seis (06) meses, con la condición de que cualquiera de las partes, con anticipación mínima de treinta (30) días continuos manifestare por escrito a la otra, su voluntad de no prorrogar, infiriéndose sin lugar a dudas que la mencionada cláusula se refiere a un contrato por tiempo determinado. En consecuencia de lo precedentemente expuesto, y ante la existencia de la notificación relacionada con el nuevo propietario del inmueble y su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, presentada en fecha primero (01) de agosto de dos mil seis (2006), es evidente que estamos en presencia o en la vigencia de la relación contractual de arrendamiento entre la ciudadana LEDYS SIMANCAS DE MORILLO y el ciudadano JAIRO TRINO FERNÁNDEZ, y su segunda prórroga contractual comprendida desde el veinticuatro (24) de marzo de dos mil seis (2006) al veinticuatro (24) de agosto de dos mil seis (2006). Así se decide. En razón de lo anterior, es obvio concluir que la parte actora no dio cumplimiento a una condición previa e indispensable para la procedencia de la pretensión que ha intentado y en razón de ello, no tenía un interés jurídico actual para obtener la garantía jurisdiccional del Estado para el momento en que fue admitida, tal como lo prevé el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, lo cual hace forzoso en puridad de derecho, la improcedencia de la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentara la ciudadana LEDYS SIMANCAS DE MORILLO contra el ciudadano JAIRO TRINO FERNÁNDEZ. Así se decide. MOTIVACIONES PARA DECIDIR El proceso viene a erigirse como el instrumento de que se valen los justiciables para someter ante la jurisdicción la tutela de sus derechos e intereses, y el mismo se desarrolla sobre la base de ciertos principios que lo estructuran y lo convierten en el mecanismo idóneo a los fines señalados. Entre ellos encontramos el principio de igualdad de las partes en el proceso, siendo este uno de los garantes de una justicia accesible, idónea, equitativa y expedita. Ahora bien, los artículos 1.354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, normas cardinales en materia de obligaciones definen la institución jurídica de la “carga de la prueba”, así tenemos, que la parte actora se libera de la imposición de demostrar los hechos o circunstancias fácticas alegados en su libelo de la demanda, como derivación específica de la presunción de inocencia del reo, imputado o demandado, cuando este último no comparece a dar contestación a la demanda en el término legalmente previsto, ocurriendo entonces la inversión de la carga de la prueba, y con ella la presunción iuris tantum de veracidad de los hechos invocados en el libelo. En el caso sometido a estudio, la parte demandada no hizo contraprueba de los hechos invocados en el libelo ni tampoco demostró que la pretensión de la parte actora sea contraria a derecho; no obstante a ello, la parte actora ha demostrado los presupuestos fundamentales de su pretensión al acompañar junto al libelo de la demanda el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, el día 24 de agosto de 2005, anotado bajo el N° 76, tomo 90 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial y del cual, en su cláusula tercera se desprende la obligación del arrendatario de pagar las pensiones por concepto de arrendamiento del inmuebles identificado ut supra, el cual no fue cuestionado bajo ninguna forma de derecho, por lo que de conformidad con el artículo 1359, 1360 y 1361 del Código Civil venezolano vigente, lo aprecia con todo su valor y eficacia jurídica. Así se establece. De igual manera, el Tribunal aprecia las instrumentales consignadas por la parte actora con el escrito libelar, toda vez que sobre ellas no se ejerció ningún medio de impugnación, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal le concede todo su valor y eficacia jurídica. Así se establece. De otra parte, observa este Tribunal que la pretensión incoada por la ciudadana LEDYS SIMANCAS DE MORILLO, se encuentra subsumida en las normas del Derecho común, esto es en los artículos 1167, 1264, ordinal 2° del artículo 1592 todos del Código Civil, en concordancia con el artículo 33 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por último, los intereses moratorios causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento serán calculados conforme a la tasa pasiva promedio de las seis (6) entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, de conformidad con el artículo 1277 del Código Civil y el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Para efectuar el respectivo cómputo se determinará mediante una experticia complementaria del fallo con la designación de un experto contable que acordarán las partes de común acuerdo o en su defecto será nombrado por el Tribunal, desde el día en que fueron producidos hasta el día anterior a la ejecución de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 455 eiusdem, lo cual se determinará de manera expresa, positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo. Así se establece. PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES EN EL PROCESO Durante la fase del período probatorio, solamente la parte actora promovió las pruebas que consideró pertinentes a sus derechos en litigio. 1.- Invocó el mérito favorable que de las actas se desprende. Esta invocación tiene vinculación con los principios de adquisición procesal y comunidad de la prueba, según los cuales, todo cuanto se afirme, se aprehenda, se exhiba, y en general todas aquellas pruebas aportadas en la causa, pertenecen al proceso y no a las partes, por lo que las mismas serán utilizadas para demostrar las pretensiones y excepciones, sin importar la persona de su promoverte. Así se establece. 2.- De conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió los siguientes instrumentos: 2.1.- Acompañó al escrito libelar copia simple del contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Oficina Notarial séptima de Maracaibo, de fecha veinticuatro (24) de agosto de dos mil cinco (2005), inserto bajo el N° 76, del tomo 90, de los libros autenticaciones. 2.2.- Documento original de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha treinta y uno (31) de mayo de dos mil seis (2006), anotado bajo el Nº 19, tomo 56 de los Libros de Autenticaciones, el cual riela inserto a los folios siete (07) al once (11). 2.3.- Documento original donde se encuentra la notificación hecha al arrendatario, de fecha primero (01) de agosto de dos mil seis (2006). 2.4.- Recibos de pago por la cantidad de doscientos setenta mil bolívares con cero céntimos (Bs. 270.000,00) cada uno, de fecha 05/08/2006, 05/06/2006 y 05/07/2006. La anteriores probanzas por cuanto no fueron impugnadas, desconocidas ni mucho menos tachadas de falsas por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente, este Jurisdicente les otorga todo su valor probatorio que de ellas dimanan, conforme a lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, y en consecuencia las tiene como fidedignas. Así se decide. Por su parte, el demandado acompañó recibos de pago al momento de dar contestación a la demanda, correspondientes a los cánones de junio, julio y agosto del año en curso, por la cantidad de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,00) cada uno. Sobre este particular, cabe señalar que la relación Jurídico-Procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley Procesal señala a tales efectos. La inobservancia de esos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de esa acción u omisión. En ese sentido, la doctrina procesal ha sentado que quien quiere hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal, engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal; por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha sentado el principio que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar los hechos, sino de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretenda en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. (Corte Suprema de Justicia, sentencia de fecha 13 de diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, pág. 175). Observa este Jurisdicente el alegato formulado por la parte demandada, relacionado con el pago de los cánones de arrendamientos hechos al antiguo propietario, correspondiente a los meses de junio, julio y agosto de 2006, el Tribunal trae a colación extracto de la sentencia proferida por la Sala Constitucional Nº 2652, de fecha 26 de octubre de 2002, reseñada en el Tomo 10, página 305 del Repertorio Mensual Oscar Pierre Tapia, en la cual se reseña lo siguiente: “…Es criterio de la Sala, la decisión objeto de la demanda de amparo, cuando negó valor probatorio de solvencia a las planillas de depósito bancario, con fundamento en lo que dispone el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, violó el principio constitucional según el cual no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales”, a causa de una aplicación formalista de la norma que invocó. En efecto, el hecho de que la norma que fue transcrita (artículo 56) disponga que, en virtud de la consignación que legítimamente se efectúe conforme a lo que dispone la Ley, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, no quiere decir que dichas consignaciones sean la única manera de demostración de la solvencia, como si las planillas de consignación fueran de los documentos que incorporaran la obligación que representan (título valor); ni siquiera se deriva de la letra de la Ley que dichas planillas sean un documento que constituya prueba única del hecho cuya concurrencia asienta (la consignación). De hecho, incluso admiten prueba en contrario. Así, si a quien se opone una planilla de consignación puede demostrar la insolvencia de quien la presenta, a pesar de la solvencia que aquélla, en principio, demuestra; a la inversa, quien alega solvencia puede probarla a pesar de la insolvencia de la que la ausencia de la planilla en cuestión parece demostrativa. En criterio de la sala, si bien el cumplimiento del procedimiento legal de consignaciones supone, salvo prueba en contrario, la solvencia del arrendatario, no es la demostración del cumplimiento de dicho trámite la única prueba de la solvencia del deudor como impedimento de la pretensión de desalojo por falta de pago”. Tomando en consideración que los recibos de pago de cánones de arrendamiento, cumplen una formalidad de tracto sucesivo en el campo del Derecho Inquilinario y que la máxima de experiencia, nos indican que, por lo general, emanan del arrendador, mal puede el arrendatario desconocerlos e impugnarlos, por cuanto no emanan de él, mutatis mutandis, y por interpretación en contrario los recibos que emanen del arrendatario como prueba de haber efectuado el pago de una obligación, deben recibir el mismo tratamiento. Asimismo, se evidencia que el arrendatario actuó de buena fe al efectuar el pago de los cánones correspondientes a los meses de junio y julio de 2006, no así en agosto por su propia confesión. En este sentido, señala la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento analizado, lo siguiente: “La falta de pago de dos (2) mensualidades de arrendamiento así como el incumplimiento de una o cualquiera de las obligaciones que asume EL ARRENDATARIO mediante este contrato, dará derecho a EL ARRENDADOR, a solicitar la desocupación y la resolución de este contrato y todos los gastos judiciales y extrajudiciales que se ocasionen por el incumplimiento de las cláusulas aquí establecidas quedaran por la única cuenta de EL ARRENDATARIO”. (Las negrillas son de la jurisdicción) Entonces, como el pago fue hecho de buena fe, los recibos de junio y julio se tienen como válidos, encontrándose solvente el demandado, para el momento de interponer la acción de Resolución de Contrato; y como quiera que la arrendadora, no desconoció e impugnó debidamente los recibos en cuestión, lo que en sana crítica y a criterio de este juzgador, la accionante los convalidó; esto es, los aceptó, razón por la cual el Tribunal declara procedente o CON LUGAR el alegato formulado por la parte demandada, en el sentido de haber cancelado el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de junio y julio de 2006. Ahora bien, en cuanto al mes de agosto este Tribunal considera que el demandado lo realizó indebidamente, por cuanto lo hizo en la persona que no le correspondía recibir la cancelación del canon de arrendamiento, ya que de la propia declaración hecha por el demandado en su escrito de contestación, él confiesa y consigna como prueba de su declaración en el escrito subjudice, la notificación realizada el primero (01) de agosto del dos mil seis (2006), y el pago se verificó el cuatro (04) de agosto de dos mil seis (2006), por lo que de un simple cómputo de los días transcurridos se evidencia que el pago de marras se realizó tres (03) días después de tener conocimiento que debía realizar el mismo, no al arrendatario primitivo sino a la nueva propietaria ciudadana LEDYS MARGARITA SIMANCAS VIUDA DE MORILLO. Así se decide. Por último, en relación a los meses de septiembre y octubre solicitados por la apoderada judicial de la parte actora en su escrito de promoción de pruebas, los mismos no fueron alegados en el escrito libelar, por lo que, atendiendo al principio de preclusión de los actos procesales, referido a que los procesos tienen su espacio y su momento, mal podría condenarse al demandado a la cancelación de los mismos, por el contrario, si se ordenara caería este jurisdicente en anarquía. Así se decide. DISPOSITIVO Por los fundamentos expuestos y en fuerza de los argumentos vertidos en la parte motiva de esta decisión, este JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: IMPROCEDENTE la pretensión por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por la ciudadana LEDYS SIMANCAS DE MORILLO en contra del ciudadano JAIRO TRINO FERNÁNDEZ, ambas partes plenamente identificadas en las actas procesales, por no encontrarse llenos los extremos de Ley. En consecuencia, se condena a la parte demandada a: PRIMERO: Se mantiene en vigencia la relación contractual entre la ciudadana LEDYS SIMANCAS DE MORILLO y el ciudadano JAIRO TRINO FERNÁNDEZ, suscrito en fecha 24 de agosto de 2005, ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, quedando anotado bajo el Nº 76, tomo 90, sobre el inmueble constituido por una casa ubicada en la avenida 14 con calle 88, en jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, y cuyos linderos y medidas son: NORTE: con propiedad que es o fue de Josefina Mavares de Castellano, y tiene una superficie de 34 metros con 84 cm; SUR: con propiedad que es o fue de José Antonio Urdaneta, y tiene una superficie de 34 metros y 1 cm; ESTE: con propiedad que es o fue de Elisa Ferrer, y tiene una superficie de 6 metros con 22 cm; y OESTE: vía pública, su frente (avenida 14)apartamento signado con el N° A-142, ubicado en el décimo cuarto piso de la Torre “A” del edificio Mirador del Lago, situado en la avenida 2-C con esquina calle 77 (avenida 5 de julio), en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del estado Zulia. SEGUNDO: Se condena en costos y costas a la parte demandante, por haber resultado vencida totalmente en la presente controversia, de conformidad en lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Se deja constancia que la parte actora estuvo representada por la profesional del Derecho TEOFILA CONTRERAS VERACIERTO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula 17.063; y la parte demandada estuvo asistida por la profesional del Derecho ADRIANA ROMERO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula 18.546. PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los treinta y uno (31) días del mes de octubre del año dos mil seis (2006).- Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación. El Juez, Abog. WILLIAM CORONADO GONZÁLEZ La Secretaria Temporal, Abog. CAROLINA VALBUENA FINOL En la misma fecha y previo el anuncio de ley dado por el Alguacil de este Tribunal a las puertas del Despacho, y siendo las tres horas y treinta minutos de la tarde (3:30 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede; quedando registrada bajo el Nº 20-2006. La Secretaria Temporal, WCG/cvf.