TSJ Regiones - Decisión

EXP-7042 SENT- 9709
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

PARTE NARRATIVA

Se inició el presente juicio con demanda que por DESALOJO, intentó el ciudadano JULIO JOSÉ NAVEDA BRAVO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 5.802.441, domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistido por la abogada en ejercicio de igual domicilio INGRID JOSEFINA NAVEDA BRAVO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 50.228; en contra del ciudadano JOSÉ ZÁRATE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.834.644 y de igual domicilio, para que desalojara un inmueble propiedad de la parte actora, el cual le fue arrendado al demandado según consta en contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo en fecha 05-05-2005, bajo el N°. 71, tomo 43°, constituido por un apartamento N°. 2B, ubicado en el Edificio San Benito, calle 04, N°. 5C-155 del Barrio Buena Vista, jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni, Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Dicha demanda se fundamentó en la norma contenida en el artículo 34 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativa al incumplimiento en el pago de dos (02) mensualidades consecutivas, y en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento y reclamó el pago de la cuota parte correspondiente al servicio de agua, que asciende a la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍAVRES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (350.944,75)
Dicha demanda fue legalmente distribuida por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, en fecha 19-09-2006, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado, el cual le dio entrada en fecha 20 de septiembre de 2006, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera por ante este Tribunal en el segundo día de despacho siguiente al día en que constara en actas su respectiva citación, a objeto de que diera contestación a la demanda incoada en su contra; y en esta misma fecha se libraron las Boletas de Citación, y se entregaron al Alguacil.
En fecha, 21 de septiembre de 2006, se perfeccionó la citación de la parte demandada.
En fecha 25 de septiembre de 2006, la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda, al cual se le dio entrada y agregó a las actas, mediante auto de la misma fecha.
En fecha 27 de septiembre de 2006, la parte actora estando debidamente asistido, confirió poder apud-acta a la abogada en ejercicio INGRID NAVEDA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°. 50.228.
En fecha 05 de octubre de 2006, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas con anexos, al cual se le dio entrada mediante auto de la misma fecha, admitiéndose las pruebas promovidas cuanto ha lugar en derecho.
En fecha 09 de octubre de 2006, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, al cual se le dio entrada, admitiéndose las pruebas promovidas cuanto ha lugar en derecho, mediante auto de la misma fecha. Igualmente, presentó escrito de pruebas en fecha 10 de octubre de 2006, agregándose con anexos, y admitiéndose las pruebas promovidas cuanto ha lugar en derecho.
En fecha 11 de octubre de 2006, se recibió Comunicación emanada de HIDROLAGO, a la cual se le dio entrada y agregó a las actas, por auto de la misma fecha.
En fecha 13 de octubre se recibió del Juzgado tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco, la respuesta al oficio solicitado, al cual se le dio entrada y agregó a las actas, en fecha 19-10-2006.
Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en esta causa, este Tribunal lo hace, previa las siguientes consideraciones:

DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Observa esta juzgadora que la parte actora conjuntamente con su escrito libelar, consigna los medios probatorios que se determinan a continuación:

1- Corre a los folios 3 al 13, copia fotostática de Carátula y Solicitud de Consignaciones Arrendaticias con anexos: copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito por las partes y autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 05-05-2005, bajo el N°. 71, tomo 43; Notificación de aumento de canon de arrendamiento de fecha 05-05-2006 y dirigida a José Zárate, así como una hoja con membrete de Inmobiliaria Naveda, donde se especifica Canon 250.000; 50.000 Condominio; 280.000 Contrato. Igualmente se verifica una copia simple de comunicación dirigida a Julio Naveda por el Banco de Venezuela, de fecha 30-04-2006, solicitándole los soportes que garantizan su certificación de ingresos (contratos de arrendamientos vigentes).
Las copias del expediente de consignaciones con sus anexos, fueron presentados y consignados en copia fotostática simple, en virtud de lo cual es aplicable el segundo aparte del artículo 429 del Código adjetivo civil, según el cual tales copias se tienen como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, además es criterio reiterado por las diferentes jurisprudencias dictadas al respecto por el Tribunal Supremo de Justicia, la aplicación de la interpretación que el legislador le dio a la norma en comento. Es así como del recorrido efectuado a las actas procesales, se evidencia que la contraparte no atacó tales documentos, sino que más bien promovió los mismos medios de prueba, procediendo esta juzgadora en consecuencia a apreciarlos y otorgarles todo el valor probatorio que de los mismos se desprende. Y ASÍ SE DECIDE.

2- Inserta a los folios 14 al 32, se verifica copia certificada de Expediente de Consignaciones Arrendaticias N°. 378 llevado por este Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco, donde se consigna Bs. 400.000,oo correspondiente a los meses de junio y julio de 2006.
En cuanto al expediente de consignaciones arrendaticias antes descrito, esta juzgadora evidencia que las mismas proceden del órgano competente para dicha actividad judicial, ante lo cual se consideran fidedignas por la fé pública que envuelve este procedimiento de consignaciones, y por lo tanto, las mismas, según lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, son eficaces y tienen veracidad, así mismo se consideran idóneas y pertinentes para dilucidar al mérito de la causa en la parte motiva de este fallo, esto es para la decisión final y de fondo con respecto a la procedencia o no de la falta de pago de los canónes de arrendamiento como una de las causales invocadas y pretendidas por la actora, lo cual conducirá al resultado sobre lo debatido en este juicio. En consecuencia, esta juzgadora les otorga pleno valor probatorio a dichas consignaciones como documentos con fe pública. Y ASÍ SE DECIDE.

En la etapa procesal de promoción y evacuación de pruebas, promovió los medios probatorios que se determinan a continuación:
1- Invocó el mérito favorable de actas. Con respecto a esta promoción, esta sentenciadora señala que tal argumento no constituye en sí un medio probatorio, ya que al invocar el mismo se solicita la aplicación de principios procesales, tales como el principio de Concentración Procesal y Comunidad de la Prueba, principios estos que a pesar de no ser invocados por las partes en cualquier juicio, deben ser aplicados de oficio por el juez al momento de valorar las pruebas como tal, otorgándole eficacia a favor de quien señale el resultado de la misma, indistintamente de quien la haya promovido en el juicio. Y ASI SE DECIDE.

2- Ratificó los hechos alegados e invocados en el libelo de demanda.

3- Promovió y consignó en original, el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en el presente juicio, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 05-05-2005, bajo el N°. 71, tomo 43, el cual corre inserto a los folios 43 y 44.
El documento anteriormente descrito, de conformidad con lo estatuido en el artículo 1.357 del Código Civil tiene el carácter de público ya que fue otorgado ante el órgano competente para darle fe pública. Igualmente, debe aplicarse la citada norma concordándola con la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, norma según la cual el documento original “es Fidedigno”, y por cuanto no fue impugnado por el adversario conserva tal carácter, por lo que esta juzgadora lo aprecia, considera fidedigno el contenido del mismo, y por ende sus efectos jurídicos son válidos, así mismo se señala que es eficaz para probar en esta causa los fundamentos de hecho alegados por la actora y excepcionados por la demandada, debiendo ser adminiculado con todos los medios probatorios que consten en las actas para lograr determinar con precisión y exactitud la decisión de fondo y la valoración de la totalidad de las pruebas producidas que den respuesta certera a los hechos debatidos en este juicio, por lo tanto y en consecuencia, esta sentenciadora le otorga todo el valor probatorio que del mismo se desprende. Y ASÍ SE DECIDE.

4- Promovió como prueba documental la consignación arrendaticia que cursa en el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco, a lo cual solicitó se oficiara a dicho Juzgado para que remita copia certificada del mismo.
En fecha 19 de octubre de 2006, se agregó a las actas que conforman este expediente, las copias certificadas de tal consignación remitidas por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, las cuales se valoran según establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el criterio reiterado por el Máximo Tribunal de la República, por lo que, su contenido tiene efectos jurídicos válidos, goza de fe pública por emanar de un funcionario público competente para ello, y por cuanto no fueron impugnadas por el adversario, esta juzgadora las aprecia, las considera fidedignas y en consecuencia les otorga todo el valor probatorio que como documento público de las mismas dimana. Y ASÍ SE DECIDE.

5- Solicitó al Tribunal agregara a las actas de este expediente, el Expediente de Consignaciones arrendaticias que cursa en este Tribunal, copias certificadas éstas que rielan a los folios 14 al 32 y las cuales fueron previamente valoradas por esta juzgadora.

6- Promovió y consignó recibos de HIDROLAGO que corren a los folios 45 y 46, y solicitó que esta Compañía ratificara mediante Oficio la deuda plasmada en dichos recibos.
Para la apreciación de tal medio de prueba, esta sentenciadora acoge lo pautado en artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, según el cual entonces los recibos consignados deben ser ratificados mediante la prueba de informes, lo cual se evidencia del contenido de las actas procesales, ya que en fecha 11-10-2006, se recibió en este Despacho la respuesta de HIDROLAGO, coincidiendo el monto de lo adeudado con lo expresado en el recibo, en la cantidad de Bs. 1.580.473,oo, en razón de lo cual tanto el recibo como los informes emanados de HIDROLAGO producen plena fe a esta sentenciadora y en consecuencia, les otorga pleno valor probatorio a fin de dilucidar la procedencia del cobro de la deuda de agua reclamada por el actor en su escrito libelar. Y ASÍ SE DECIDE.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Del recorrido efectuado a las actas procesales, se verifica que la parte demandada promovió los siguientes medios probatorios:
1- Promovió los recaudos con los cuales acompañó las consignaciones arrendaticias efectuadas en este Tribunal, correspondientes a los meses de junio y julio los cuales rielan a los folios 64 al 66 del expediente.
Igualmente, promovió copia simple de consignación arrendaticia efectuada en el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco, correspondiente al mes de mayo, la cual se encuentra inserta a los folios 68 al 70.
Si bien es cierto que tales documentaciones promovidas de forma individual, sin ningún tipo de actuación emanada de los respectivos Tribunales, se reputan como un instrumento de carácter privado, por cuanto previamente fueron valoradas las copias certificadas de las mismas, esta juzgadora evidencia que se trata de los mismos recaudos, en razón de lo cual les otorga valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

2- Consta en el folio 67, copia del recibo bancario N°. 6207038 emanado de Banfoandes de fecha 13-06-2006 por Bs. 400.000,oo, y consignado a favor del Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, el cual fue promovido en doble copia observándose en cada copia manuscritos donde se lee: “Mayo” y “Junio”. Igualmente consta en el folio 71, recibo bancario por Bs. 400.000,oo en doble copia, siendo el titular de la cuenta este Juzgado Sexto de los Municipios, leyéndose una nota manuscrita en cada uno que dice: “Julio” y “Agosto”.
Tales recibos son de carácter privado, y por tanto están sujetos a impugnación por la parte contraria, lo cual no se evidencia de actas, en razón de lo cual se les otorga valor probatorio en su carácter de documentos privados. Y ASÍ SE DECIDE.

2- Promovió en original 13 recibos de pago de cánones correspondientes al periodo comprendido entre el 15-02-2005 al 15-04-2006, los cuales se encuentran insertos a los folios 51 al 63 del expediente. Tales recibos también fueron promovidos en copia simple, los cuales rielan a los folios 95 al 107.
Los recibos antes determinados son de carácter privado, en razón de lo cual están sujetos a desconocimiento por parte de quien los produjo (que en este caso es el ciudadano Julio Naveda o su representante legal Ingrid Naveda), según lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. En el caso facti specie no se evidencia de actas que el actor haya desconocido tales recibos, por lo tanto, en atención a las reglas previstas en la norma citada, se dan por reconocidos y en consecuencia, conservan pleno valor probatorio per se, sin embargo, los meses cancelados según consta en dichos recibos no son reclamados por la parte actora en la presente litis, por lo tanto, resultan impertinentes a los efectos pretendidos en el libelo. Y ASÍ SE DECIDE.

3- Corre inserto a los folios 72 y 73, Factura y recibo de pago de ENELVEN, por la cantidad de Bs. 64.040,oo.
Para proceder a valorar tal medio probatorio, esta juzgadora debe aplicar la norma tarifada del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, según la cual la información aportada por la Compañía ENELVEN debió ser ratificada mediante la prueba de informes requerida por la parte promovente. En consecuencia, por cuanto de actas no se observa tal promoción, no se le otorga valor probatorio a este medio, desechándolo de la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.

4- Corre a los folios 74 y 75, Constancias de Estudios de los niños Gionan y Nangy Zárate Meleán, emanadas de la U.E: María Anastasia Márquez.
5- Corre a los folios 76 y 77, Partidas de Nacimiento originales de los niños Gionan y Nangy Zárate Meleán.
Con respecto a los medios de prueba antes señalados, esta juzgadora evidencia que en cuanto a las Constancias, éstas emanan de una institución educativa, tienen firma y sello y no fueron atacadas por el adversario y las Partidas de Nacimiento emanan del funcionario competente para emitir tales documentos, en razón de lo cual per se tienen valor probatorio, Sin embargo, tales medios de prueba están referidos al estado y nivel de instrucción de los niños Zárate-Meleán, cuestión que no es debatida en la presente causa, además el promovente no señaló con qué objeto promovió tales documentos, en razón de lo cual los mismos se consideran impertinentes e inconducentes para dilucidar los hechos pretendidos en esta causa, los cuales se concentran en el desalojo arrendaticio. Y ASÍ SE DECIDE.

6- Corre a los folios 80 al 82, la Notificación de aumento de canon de arrendamiento de fecha 05-05-2006 y dirigida a José Zárate, así como una hoja con membrete de Inmobiliaria Naveda, donde se especifica Canon 250.000; 50.000 Condominio; 280.000 Contrato. Igualmente se verifica una copia simple de comunicación dirigida a Julio Naveda por el Banco de Venezuela, de fecha 30-04-2006, solicitándole los soportes que garantizan su certificación de ingresos (contratos de arrendamientos vigentes).
Tales documentos fueron previamente valorados por esta juzgadora, pues forman parte integrante de la solicitud de consignación arrendaticia efectuada por el hoy demandado ante este Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco.

7- Corre a los folios 83 al 86, Gaceta Oficial N°. 37.941 de fecha 19-05-2004.
La valoración del documento antes descrito debe efectuarse en atención a lo previsto en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone: “Las publicaciones en periódicos o gacetas, de actos que la ley ordena publicar en dichos órganos, se tendrán como fidedignos, salvo prueba en contrario”. Por lo tanto, atendiendo lo dispuesto en la norma up supra señalada, se considera fidedigno el contenido de la misma y en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.

8- Así mismo, corre a los folios 87 al 92 documentales que no fueron promovidas en el escrito de promoción de pruebas, constantes de: Notificación de aumento de canon de fecha 26-10-2004 con recibo de HIDROLAGO anexo de fecha 0ct. 2004, por Bs. 227.072,oo, así como copia simple del contrato de arrendamiento suscrito por las partes y descrito anteriormente, que promovió igualmente en posterior oportunidad, lo cual consta en los folios 121 y 122.
El contrato de arrendamiento fue previamente valorado y en cuanto a los otros medios de prueba, como ya se expresó fueron consignados más no promovidos, en razón de lo cual necesariamente deben ser desechados por esta juzgadora, pues corresponde al promovente explanar en su escrito probatorio cada uno de los medios de pruebas en los cuales basa su defensa y al no hacerlo, este Tribunal no puede suplir tales defensas. Y ASÍ SE DECIDE.

9- Corre a los folios 108 al 116, copia de solicitud de consignación arrendaticia distribuida al Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco del mes de octubre de 2001. En el contenido de dicha solicitud se encuentra copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 16-10-2001 bajo el N°. 01, tomo 60°-.
Del contenido de tales documentales se evidencia que la consignación deriva de un contrato de arrendamiento distinto al debatido en el presente caso y al analizar el escrito de promoción de pruebas se evidencia que el arrendatario quiere probar con ello la duración de la relación arrendaticia, y su solvencia arrendaticia. Sin embargo, analizados como han sido tales medios probatorios se evidencia que no guardan relación directa con los hechos controvertidos, siendo los mismos impertinentes e inconducentes para dilucidar la verdad en el presente caso. Y ASÍ SE DECIDE.

10- Corre a los folios 117 al 120, recibo de distribución y solicitud de consignación arrendaticia ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco, con recibos bancarios Nos. 5358731 y 5358738 por Bs. 200.000,oo cada uno, correspondiente a los cánones de septiembre y octubre de 2006.
De tales copias simples no se evidencia actuaciones del juzgado ante el cual se efectúa la supuesta consignación, en razón de lo cual tales documentos no revisten el carácter de fidedignos y se desechan de esta causa. Y ASÍ SE DECIDE.

PUNTO PREVIO
DEL AUMENTO DE CANON Y LA REGULACIÓN DE ALQUILERES

Al analizar esta juzgadora el escrito libelar, observa que la parte actora expone que: En fecha 15-05-2005 celebró contrato de arrendamiento con el hoy demandado y que según la cláusula cuarta del referido contrato, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas dará derecho al arrendador a solicitar la desocupación y en consecuencia no procede la prórroga. Fundamentó la demanda en el artículo 34 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y además alegó que al plantearle al arrendatario el aumento del canon de arrendamiento éste se negó aduciendo la regulación de alquileres, la cual según expone la parte actora, no procede para el inmueble pues data de 1996.
Así mismo, expone que el inmueble posee una deuda de agua, de la cual el arrendatario debe cancelar la cantidad de Bs. 350.944,75, cantidad ésta que es inferior a la dada en calidad de depósito.
Por su parte, el demandado en su escrito de contestación de la demanda niega, rechaza y contradice lo alegado por la demandante que le exige el pago de dos (2) mensualidades de arrendamiento vencidas, pues ha cancelado oportunamente hasta el mes de agosto de 2006. Además expone en su defensa que no se ha negado al aumento del canon de arrendamiento, sino que existe la congelación de alquileres amparada por Sentencia del Tribunal Supremo de Justicia y Resolución conjunta 152 y 046 de fecha 18-05-2004 publicada en gaceta Oficial N°. 37.941 de fecha 19-05-2004.
Así, al analizar exhaustivamente el contenido de las actas procesales, esta juzgadora observa que, plantea la parte actora en su escrito libelar lo siguiente:
“…además cuando se le plantea sobre el aumento del canon de Arrendamiento este alega que no procedía por que (sic) había una regulación de alquileres, lo cual en nuestro caso no procede ya que el inmueble objeto de este contrato de Arrendamiento data de 1996, motivo por el cual y según el artículo 14 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario este inmueble no está sometido a regulación y será ajustado de acuerdo al índice infraccionario (sic) del Banco Central de Venezuela (BCV)…”.

Respecto a esta afirmación, el demandado en la contestación expone:

“Con dicho libelo de demanda fue acompañada como instrumento fundamental el mencionado contrato de arrendamiento, el cual data del día veintidós (22) de abril del año 2005, fecha en la cual fue notariado y no en el año 1996 como aparece en el capítulo dos (2) de este libelo, respecto de lo cual aleja la parte demandante la negación por mi parte del aumento del canon de arrendamiento; motivo por el cual manifiesto que no me he negado al aumento del canon de arrendamiento debido a que existe según sentencia del Tribunal Supremo de Justicia sobre el artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, una medida de congelación de alquileres según la Resolución conjunta 152 y 046 de fecha Dieciocho (18) de mayo del 2004 y publicada en gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N°. 37.941 de fecha Diecinueve (19) de mayo del 2004”.

Considera pertinente esta juzgadora pasar a resolver la cuestión planteada sobre la procedencia del aumento del canon, aún y cuando no se trata directamente de los hechos pretendidos y excepcionados en este proceso, para lo cual es necesario tomar en consideración la Resolución conjunta del Ministerio de Producción y Comercio y el Ministerio de Infraestructura del 18-05-2004, invocada por el demandado, que establece en su artículo 1:
“Se mantienen en todo el territorio nacional, los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda en inmuebles de uso mixto, en virtud de haber sido declarado servicio de primera necesidad por el Ejecutivo Nacional, el alquiler de vivienda”.

Así, al concatenar las normas antes transcritas con el caso facti specie se tiene que, efectivamente no procede el aumento de canon de arrendamiento, por cuanto la Resolución antes citada así lo establece para los inmuebles en general, indistintamente de la data de los mismos. Y ASÍ SE ESTABLECE.

PARTE MOTIVA

I. DE LAS CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS Y EL PAGO DEL SERVICIO DE AGUA
Para decidir al fondo de la presente causa esta juzgadora considera pertinente establecer los criterios doctrinales que rigen en materia arrendaticia específicamente en lo atinente a casos análogos al caso de marras.
Así, se tiene que entre las Causales del Desalojo Judicial, se encuentran las invocadas por la actora. Así, en el caso de la causal por Falta de Pago, tratándose de la insolvencia inquilinaria, hacemos referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas (no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de “insolvencia inquilinaria”.
La falta de pago se materializa al existir esta omisión por dos mensualidades consecutivas para lo cual la doctrina a señalado que la interpretación del literal a) del articulo 34 conduce a que se interprete erróneamente como que con el solo vencimiento de los dos meses, el arrendador podrá solicitar el desalojo del inmueble arrendado, pero no es así porque tal norma hay que interpretarla conjuntamente con el articulo 51, que consagra el derecho que tiene el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, de consignar la pensión de arrendamiento vencida, dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad; no es menos cierto que la consignación ex articulo 51 en comento puede efectuarse dentro de ese señalado tiempo, pero como no se trata de una sola mensualidad sino de dos mensualidades vencidas para que proceda el desalojo, tenemos que tener en cuenta que en correcta aplicación de la norma últimamente mencionada, al arrendador no le está permitido suprimir ese derecho para considerar que por el solo vencimiento de los dos meses, procederá el desalojo, pues el derecho a pagar mediante consignación es irrenunciable para el locatario en beneficio de quien se ha establecido (articulo 7 LAI).
Por otra parte, cuando se demanda por desalojo y cobro de pensiones insolutas se debe tomar en cuenta que ninguna ley obliga al arrendador a que el tribunal previamente intime el pago al arrendatario. Demandada como sea el desalojo del inmueble arrendado y declarada con lugar la demanda, el contrato de arrendamiento queda extinguido; en tanto que si el arrendador únicamente solicita el pago judicial de las pensiones insolutas, la sentencia judicial que declare con lugar ese cobro no extinguirá el contrato, pues el mismo terminará vigente.
Así como el arrendatario tiene la obligación de pagar el canon arrendaticio, así mismo el arrendador tiene la obligación de ser diligente en el cobro del mismo, pues no puede aceptarse que el deudor inquilinario permanezca en la total incertidumbre ante su acreedor indiferente que no exige el pago del alquiler.
En el caso bajo examen es pertinente analizar las consignaciones arrendaticias efectuadas por el hoy demandado ante el Juzgado Tercero y este Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En este sentido, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes establece en su Cláusula Cuarta, lo siguiente:
“El canon de arrendamiento mensual será la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo) y dichos cánones de arrendamiento o alquileres deberán ser pagaderos por mensualidades adelantadas dentro de los quince (15) días de cada mes…”(Destacado del Tribunal).

Así, en fecha 16 de octubre de 2006 se agregaron a las actas las copias certificadas emanadas del Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco, en las cuales se evidencia que en fecha 13 de junio de 2006, el Tribunal le da entrada a la solicitud de consignación arrendaticia amparada con la planilla de depósito bancario N°. 6207038 por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,oo). De igual forma, en la Boleta de Notificación librada al arrendador se verifica que tal cantidad corresponde al canon de arrendamiento del mes de MAYO de 2006, la cual fue retirada en fecha 13-07-2006.
Así mismo, una vez analizado el expediente de Consignaciones Arrendaticias que cursa en este Tribunal se evidencia que en fecha 21 de julio de 2006, se le dio entrada a la consignación correspondiente a los meses de JUNIO y JULIO de 2006, por BS. 400.000,oo según depósito bancario N°. 6995876.
De este modo, al concatenar lo evidenciado en actas con las normas establecidas al respecto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se tiene que la Ley establece:
“Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.(Destacado del Tribunal).
La Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento establece que el canon debe ser cancelado dentro de los primeros quince (15) días de cada mes, por lo tanto, aplicando la norma transcrita, el arrendatario debió efectuar la consignación arrendaticia correspondiente al mes de mayo hasta el treinta (30) de mayo de 2006, que es el plazo de quince días más que le concede la ley para que tal consignación no sea considerada extemporánea.
Así mismo, de la consignación que reposa en los archivos de este Tribunal y cuya copia certificada se encuentra agregada a las actas, se tiene que el 21 de julio se le dio entrada a la consignación del mes de JUNIO, en razón de lo cual la misma sobrepasa excesivamente el lapso de tempestividad necesario para que la misma sea válida.
Además, del análisis de las actas se verifica que el arrendatario efectuó consignaciones arrendaticias primero por ante el Juzgado Tercero de los Municipios y luego por ante este Tribunal, contraviniendo así lo establecido en el artículo 54 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, según el cual:
“Efectuada la primera consignación, se abrirá un expediente en el cual se llevarán las diligencias pertinentes, quedando obligado el consignante a efectuar cualquier consignación posterior en ese mismo expediente. No se considerarán legítimamente efectuadas las consignaciones subsiguientes realizadas en un Tribunal distinto”. (Destacado del Tribunal).
Del contenido de la norma up supra se evidencia que el hoy demandado además de efectuar las consignaciones de forma extemporánea, las realiza ante Tribunales distintos, lo cual al aplicarle los criterios legales imperantes en la materia, conlleva forzosamente a esta juzgadora a concluir que las consignaciones efectuadas por el arrendatario no fueron realizadas legítimamente y por lo tanto, son inválidas a los efectos reclamados en el presente proceso. Y ASÍ SE DECIDE.
En cuanto al pago del servicio de agua, la parte actora reclama la cuota parte correspondiente al arrendatario por este concepto, en razón de lo cual expresa que la deuda alcanza la suma de Bs. 350.944,75. Al respecto, la parte demandada no opuso defensa alguna en la contestación de la demanda, sin embargo en el escrito de promoción de pruebas que riela 94 y su vuelto expresa:
“SEGUNDO:…Luego se realizan dos pagos ante los JUEZGADOS (sic) TERCERO Y SEXTO DE LOS MUNICIPIOS: MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, de fechas 06 de Junio del 2006 y 20 de Julio de 2006, correspondientes a la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (400.000,oo Bs) cada uno… estos depósitos corresponden a los meses de Mayo, Junio, Julio y Agosto del año dos mil seis …omisiss…
TERCERO: En concordancia con lo planteado por el DEMANDANTE… en relación a la deuda del inmueble a la Empresa… HIDROLAGO, por un monto de UN MILLON CUATROSCIENTOS (sic) TRES MIL SETECIENTOS SETENTA Y NUEVE (1.403.779,oo) bolívares, monto este dividido en Cuatro (04) apartamentos resultando para el Apartamento N°. 2B, objeto de esta demanda, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL NOVECIENTOS UARENTA (sic) Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (300.50.944,75) (sic) bolívares, se señala que tal cantidad deudora ha sido cancelada en la diferencia monetaria señala (sic) en el numeral SEGUNDO de este documento probatorio”.
Del escrito presentado por el demandado se evidencia una contradicción en sus dichos cuando señala que consignó dos recibos de Bs. 400.000,oo cada uno por concepto de cuatro cánones: Mayo, Junio, Julio y Agosto, mientras que más adelante expresa que la diferencia de los dos recibos consignados con relación al monto del canon (de Bs. 200.000,oo mensual) lo reputa al pago de la deuda de agua, cuestión ésta que además no es posible por cuanto del mismo texto legal en sus artículos 51 y siguientes, se infiere que el procedimiento de consignación arrendaticia es única y exclusivamente para el pago de pensiones de arrendamiento, más no otros conceptos que además no especificó el arrendatario-demandado en cada una de las consignaciones efectuadas. En consecuencia, se evidencia de actas y de las pruebas presentadas por las partes, así como de la información suministrada por HIDROLAGO que efectivamente el demandado no ha pagado la cuota parte que le corresponde por concepto de servicio de agua, en razón de lo cual no se ha liberado de tal obligación. Y ASÍ SE DECIDE.

II. DEL RETIRO DE CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS
Ahora bien, igualmente considera prudente esta sentenciadora determinar los efectos del retiro de tales consignaciones. Al respecto, la ley especial establece:
Artículo 52: Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler.
Al analizar la norma citada con la verdad que consta en las actas, se tiene que el presente proceso judicial fue admitido por este Tribunal en fecha 20 de septiembre de 2006, fecha posterior al retiro de la consignación efectuada en el Juzgado Tercero de Los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco, en razón de lo cual se evidencia que no existía un proceso judicial en curso para la fecha de dicho retiro, en razón de lo cual el presente procedimiento fue enervado de forma adecuada, siendo perfectamente válida la libre decisión del arrendador de efectuar tal retiro. Y ASÍ SE DECIDE.

Una vez establecidos los fundamentos legales de la presente decisión con relación a lo alegado y probado en actas, esta juzgadora en atención a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, concluye que el demandado no cumplió efectivamente con la obligación de pagar las pensiones de arrendamiento vencidas, así como tampoco el pago del servicio de agua, lo cual conduce a declarar “Con Lugar” la presente demanda. Y ASÍ SE DECIDE.

PARTE DISPOSITIVA

Por los fundamentos antes expuestos este Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO, intentó el ciudadano JULIO NAVEDA BRAVO contra el ciudadano JOSÉ ZÁRATE, antes identificados. En consecuencia:

1- Se condena a la parte demandada ciudadano JOSÉ ZÁRATE, a la entrega del inmueble descrito en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 05-05-2005 por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, bajo el N°. 71, tomo 43°, y propiedad del ciudadano JULIO NAVEDA BRAVO, constituido por el apartamento N°. 2B, ubicado en el Edificio San Benito, calle 04, N°. 5C-155 del Barrio Buena Vista, jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni, Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

2- Se condena a la parte demandada ciudadano JOSÉ ZÁRATE al pago de la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (350.944,75) por concepto de la cuota parte que le corresponde del pago del servicio de agua.

3- Se condena en costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en el presente fallo.

Obró como apoderada judicial de la parte actora, la abogada INGRID NAVEDA y como Abogado Asistente de la parte demandada, el abogado LUIS ACOSTA FIERRO, ya identificados.
Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.

Dada, sellada y firmada en la Sala de este Despacho de este Tribunal, a los Veintiséis (26) días del mes de Octubre de dos mil seis (2006) AÑOS 196º DE LA INDEPENDENCIA Y 147º DE LA FEDERACIÓN.
LA

-JUEZA TEMPORAL-
ABOG. MILENY PARRA URDANETA

EL SECRETARIO
REINALDO RONDÓN

Siendo las diez y treinta de la mañana (10:30 a.m) se dictó y publicó el fallo que antecede bajo el No. 9709.-

EL SECRETARIO