TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp Nº 2.263-2.006.-
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

La presente litis se inicia cuando el ciudadano ROQUE JOSÉ GUTIERREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. 1.416.578, domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, debidamente representado por la abogada María Dávila, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº. 21.436, incuó formal demanda contra la ciudadana ALTAMIRA DEL CARMEN NAVA COLMENARES, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.517.293, debidamente representada por los abogados Rómulo Antonio Hernández Colina y Luis Urbina Colina, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 83.391 y 14.241, respectivamente, con motivo de la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, estimada la misma en la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.650.000.oo).-

Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 21 de Julio del 2.006, se ordenó la citación de la demandada ALTAMIRA DEL CARMEN NAVA COLMENARES, la misma se configuró en fecha 19 de Septiembre del 2.006, cuando la demandada estampó diligencia dándose por citada en el presente juicio, quedando de esta forma emplazada para el acto de la contestación de la demanda en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas, a tales efectos en fecha 21 de Septiembre de 2.006 presentó el respectivo escrito de contestación de la demanda, abierto el juicio a pruebas ambas partes promovieron sus respectivas probanzas, y vencido como se encuentra el lapso probatorio y siendo la oportunidad legal para sentenciar en la presente causa el Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

DEL CONTRADICTORIO

Alega la parte actora que según se evidencia del Documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, el día 23 de Julio de 2.004, bajo el N° 76, Tomo 102 de los Libros respectivos, celebró con la demandada Contrato de Arrendamiento, sobre un inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por una casa, situada en la Calle 69-D N° 85-15, en jurisdicción de este Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
De la misma forma alega la parte accionante que en la cláusula Segunda del mencionado contrato se estableció que el termino de duración del Arrendamiento es de Un (01) año contado a partir de la fecha cierta del documento; de la misma manera alega que en la Cláusula Tercera se establece como canon de Arrendamiento en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo) mensuales los cuales deben ser cancelados por mensualidades adelantadas los Cinco primeros días de cada mes y la forma como debe ser cancelados e igualmente la Cláusula Cuarta establece que la falta de pago de Dos (02) mensualidades consecutivas de arrendamiento le daría derecho a solicitar la resolución del presente contrato y la desocupación del inmueble, con el pago de las indemnizaciones de Ley y de los cánones vencidos, los que se siguieran venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.
Alude de la misma forma la parte demandante que en la Cláusula Séptima se acordó el pago de los servicios públicos de Agua (hidrolago), electricidad, gas y cualquier otro servicio que recibiera el inmueble arrendado serían por cuenta exclusiva de la arrendataria, declarando ésta recibirlos solventes y quien se obligaba a entregarlo de la misma forma.
Alega la parte accionante que la demandada no ha cumplido con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento de los meses Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2005, y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio del presente año, adeudándole la suma de UN MILLON SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.650.000,oo) a razón de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo) mensuales.
La parte actora alega que la demandada ha incumplido con las obligaciones acordada en el Contrato de Arrendamiento que suscribieron, principalmente con la cláusula Tercera y a pesar de las gestiones extrajudiciales realizadas para la cancelación de los cánones adeudados, las cuales han resultados infructuosas, por lo que acude por ante el órgano Jurisdiccional a demandar a la accionada por Resolución de Contrato y cobro de bolívares, la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES, por conceptos de cánones de arrendamientos adeudados más los cánones que se sigan produciéndose hasta la entrega total del inmueble arrendado.-
Por su parte la accionada Niega, rechaza y Contradice, tanto en los hechos narrados como el derecho la temeraria demanda incoada en su contra, por cuanto la misma no se ajusta a la realidad tangible de los acontecimientos, ya que en la demanda se le trata de ver como que no ha cumplido con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento de los meses, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2.005 y los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, y Junio del año 2.006, adeudando la suma de UN MILLON SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.650.000), violando aparentemente la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, pero esta afirmación es totalmente falsa y mal intencionada ya que ella ha cumplido con todas las obligaciones del contrato de arrendamiento, incluso con la cláusula cuarta por la cual es demandada, ya que además de haber cancelado los cánones correspondientes a los meses señalado y que dieron origen a la temeraria demanda se suman a ellas el mes de Julio del año 2.006, el cual se evidencia según planilla de depósito 100855079 de la cuenta 1112085986 del Banco Occidental de Descuento, correspondiente al demandante; alega igualmente la demandada que canceló el mes de Agosto del año 2.006, según planilla de de deposito N° 99408619; así mismo alega que igualmente canceló el mes de Septiembre del año 2.006, el cual canceló en efectivo a la apoderada judicial de la parte actora, según consta en acta, el cual por error involuntario se escribió en el recibo de pago el mes de Agosto, este último pago lo efectuó de esta forma debido a que el demandado ordenó bloquear la cuenta donde le depositaba los cánones de arrendamiento, para maliciosamente hacerle caer en mora.
Alega de la misma forma la parte demandada que conforme a lo antes expuesto se ha podido comprobar que no existe ninguna clase de falta en la relación contractual que conlleve a ejecutar ninguna acción legal en su contra.
Alude la demandada que en fecha 18 de Marzo del año 2.004 el actor le hizo una oferta verbal para venderle el inmueble objeto del contrato de arrendamiento por la cantidad de VIENTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,oo), la cual aceptó y estaba esperando el momento para proceder a redactar el documento de compra – venta para su conformación.
Alega la parte demandada que ha pesar que ha cumplido cabalmente con las cláusulas contractuales tal como se evidencia de las pruebas presentadas y que seguiría presentando en la promoción y evacuación de pruebas además de que existía un compromiso de venta por parte del demandante, este procedió a demandarla por resolución de contrato de arrendamiento basada en la cláusula cuarta del contrato que trata sobre el derecho que tiene de proceder legalmente en su contra cuando exista la falta de pago de dos mensualidades, pero es el caso que tal insolvencia no existe.
Alude la parte demandada que ha venido ocupando en alquiler el inmueble, o sea que tiene más de diez (10) años ocupando el inmueble arrendado, por lo cual le nace un derecho de prórroga legal de tres año, todo ello de conformidad con el articulo N° 38 de la ley que rige la materia, Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

PRUEBAS DE LAS PARTES.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.
1.- Invoca el mérito favorable de las actas procesales muy especialmente el Libelo de demanda propuesta y todos los documentos que con ella se consignaron especialmente, el Contrato de Arrendamiento en su cláusula Tercera las partes establecen el canon de Arrendamiento y la forma de pago de los mismos quien le da vida y razón a la demanda propuesta, con respecto a esta invocación este Tribunal indica que con esta invocación no se aporta un medio probatorio determinante sino se hace alusión a principios que deben ser aplicados de oficio por el JUEZ. Así se establece.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

1.- invoca a su favor el merito favorable que se desprende de las actas procesales, con respecto a esta invocación este Tribunal indica que con esta invocación no se aporta un medio probatorio determinante sino se hace alusión a principios que deben ser aplicados de oficio por el JUEZ. Así se establece.
2.- promueve planillas de depósito N° 100855079 correspondiente a la cuenta N° 1112085986 del Banco Occidental de Descuento (B.O.D.), perteneciente al demandante le depositó la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.800.000,oo), correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2.005; los meses de Enero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, y Julio del año 2.006, promueve planilla de deposito N° 99408619, correspondiente a la cuenta numero 1112085986 del Banco Occidental de Descuento (B.O.D) perteneciente al ciudadano ROQUE GUTIERREZ, estas planillas son estimadas en todo su valor probatorio, al ser ratificados por la entidad bancaria que los emitió, por lo cual los mismos configuran una información veraz, que es apreciada por esta Juzgadora. Así se Decide.-
3.- Promueve recibo de pago donde la demandada le hace entrega en efectivo la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,oo) a la apoderada de la parte actora, el mismo si bien fue desconocido por la apoderada Judicial de la parte demandante, la parte demandada procedió conforme lo establece el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil lográndose probar la autenticidad de la firma contenida en el referido recibo por la cual el mismo, se estima en todo su valor probatorio. Así se Decide.-

DECISIÓN.

Ahora bien luego de un estudio detallado de las actas procesales que conforman la presente causa esta Juzgadora ha podido observar que la parte demandada alegar estar solvente en la obligación que se le reclama por haber realizado depósitos bancarios a favor de la parte actora, ahora bien para resolver
la presente controversia el Tribunal trae a colación lo establecido en el artículo 52 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: “Cuanto estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directo o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler”
Así como también lo indicado en el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, Autor Gilberto Guerrero Quintero, el cual indica: “ Desistimiento de la acción arrendaticia, según el artículo 263 del Código de Procedimiento Civil, en cualquier estado y grado de la causa puede el demandante desistir de la demanda y el demandado convenir en ella. El Juez dará por consumado el acto, y se procederá como en sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, sin necesidad del consentimiento de la parte contraria. El acto por el cual desiste el demandante o conviene el demandado en la demanda, es irrevocable, aun antes de la homologación del Tribunal. Sin embargo, independientemente de ese modo tradicional para desistir de la demanda a que se refiere la norma procesal transcrita, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla un modo excepcional y tácito de desistimiento de la acción aplicable únicamente al ámbito de las relaciones arrendaticias, que procede ante la realización de determinada actividad por parte del arrendador o propietario que conduce a tener la acción por desistida sin necesidad de algún pronunciamiento al respecto.
En efecto, el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estatuye que cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo 51, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler. Como se observa, varios son los requisitos para que la acción intentada por el arrendador o propietario del inmueble, sea considerada desistida al tenor del artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario.
1.- Que se encuentre en curso un proceso judicial derivado directa o indirectamente de la relación arrendaticia, es decir, se trate de demanda por resolución de contrato por falta de pago de alquiler; o del desalojo debido a que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades; o de haber, el arrendador o propietario, intentado acción por cobro de pensiones arrendaticias insolutas.-
2.- Cuando la acción intentada tenga como fundamento la falta de pago, por parte del arrendatario, de las pensiones de alquiler. Este requisito se explica sobremanera, porque de haber el arrendador propietario intentado esa demanda como fundamento en el incumplimiento del arrendatario, a su obligación de pagar el arrendamiento en los términos convenidos, como una de sus obligaciones principales a que alude el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, es comprensible que ese fundamento tiene que existir durante todo el proceso hasta su conclusión mediante sentencia definitiva, o por el acuerdo interpartes. Y si ese fundamento es la propia causa petendi, su razón de pedir en la causa, a través de la cual o por medio de la cual pide al Tribunal la resolución del contrato o el desalojo, según el tipo de contrato en orden al tiempo y al tipo o clase del incumplimiento, o el pago de las pensiones incumplidas.
3.- Que estando el proceso judicial arrendaticio en curso, el arrendador o propietario retire del Tribunal de la consignación, a que se refiere el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, las cantidades consignadas a su favor. Es hasta lógico que si el arrendador o propietario retira las pensiones insolutas consignadas, habiendo fundamentado la acción en la falta de pago de las mismas, la acción quede sin fundamento alguno que la sustente o sostenga, por la sustracción o supresión de la causa petendi, y en tales circunstancias se entiende que el actor ha desistido de la demanda, de la acción.-
En consecuencia, si la acción o demanda intentada por el arrendador o propietario en contra del arrendatario, se fundamenta en la falta de pago de las pensiones arrendaticias, cuando aquél retira del Tribunal de la consignación las sumas de dinero consignadas, el Juez de la causa dará por consumado el acto al tener conocimiento en el expediente del retiro de las sumas consignadas que sirvieron de fundamento al actor para intentar la demanda, sin esperar llegar al estado de sentencia para pronunciarse sobre la procedencia o improcedencia de la demanda; debiendo, en tal caso, proceder como en sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, sin necesidad del consentimiento del arrendatario, pues éste al haber pagado las pensiones arrendaticias mediante consignación y la propia percepción de las misma por aquél, es indudable que se ha producido un acuerdo inconsciente o concordante de voluntades: el arrendatario pagar, tal como pagó, y el arrendador o propietario recibir, tal como recibió, retirando las sumas consignadas; cuyo acto coincidente y recepticio conlleva en sí mismo la esencia de la pretensión buscada por las partes. Y no tanto eso, sino que el solo retiro por el propietario o arrendador de las cantidades consignadas, produce ipso facto el desistimiento de la acción intentada, hecho que el juez de la causa homologará como tal, pues el mismo es irrevocable, aun antes de tal actuación del tribunal… (Omissis)”.
De manera que conforme a la doctrina antes citada el Tribunal pasa a estudiar las actas contentivas del presente juicio en especial lo alegado por la parte demandada al indicar haber realizado en fechas 09 de Junio y 10 de Julio de 2.006 depósitos bancarios en la cuenta perteneciente de la parte actora y cantidad de dinero entregada a la apoderada judicial del demandante, encontrándose los mismos disponibles en dicha cuenta; así mismo observa esta sentenciadora que del estado de cuenta remitido por la entidad bancaria Banco Occidental de Descuento, conjuntamente con la constancia donde dan contestación a la información requerida por este Juzgado, en la cual se aprecia que para el 04 de Agosto de 2.006 la parte demandante retiró de la referida cuenta todo el dinero que se encontraba disponible en la cuenta; aunado a este hecho se observa que la presente demanda fue admitida en fecha 21 de Julio del presente año, fecha posterior a la realización de los depósitos bancarios, aunado al hecho que dichas cantidades en su totalidad fueron retiradas de la cuenta en fecha posterior a la interposición de la demanda y antes de que la parte demandada fuese citada en el presente juicio, y sin embargo antes de la citación de la parte demandada la apoderada judicial de la parte accionante recibió pago correspondiente a un canon de arrendamiento, de manera que con el retiro de las cantidades de dinero se configura que la parte accionante, logró que se configurarán los Tres requisitos, necesarios para que la acción intentada fuese considerada desistida al tenor del artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, como lo son que se encuentre en curso un proceso judicial derivado directa o indirectamente de la relación arrendaticia, es decir, se trate de demanda por resolución de contrato por falta de pago de alquiler; que la acción intentada tenga como fundamento la falta de pago, por parte del arrendatario, de las pensiones de alquiler y que estando el proceso judicial arrendaticio en curso, el arrendador o propietario retire del Tribunal de la consignación, pese a que en la presente causa no se configuró la figura de la consignación arrendaticia se observa que la demandada realizó los depósitos en una cuenta donde el titular de la cuenta es la parte demandante, encontrándose el dinero totalmente a su favor, de manera que éste al realizar los respectivos retiros de la cuenta, es indudable que se ha producido un acuerdo inconsciente o concordante de voluntades, la arrendataria demandada paga, tal como pagó, y el arrendador demandante recibir, tal como recibió, retirando las sumas de dinero depositadas; cuyo acto coincidente y recepticio conlleva en sí mismo la esencia de la pretensión buscada por las partes, por tanto y como antes se indicó el solo retiro por parte del actora de las cantidades depositadas produce ipso facto el desistimiento de la acción intentada, hecho que el juez de la causa homologará como tal, pues el mismo es irrevocable, quedando desde este momento la presente demanda sin fundamento jurídico, por tanto y en cuanto el alegato en el cual fundamenta el actor la demanda es la falta de pago por parte de la demandada arrendataria del inmueble objeto de la presente litis, de manera que una vez cancelados los cánones de arrendamientos y recibidos o aceptados los mismos por la parte actora, ya no hay incumplimiento por parte de la accionada no quedándole a la actora obligación por exigir a la arrendataria, por ser éste su petitum principal, en consecuencia la acción quedo sin fundamento alguno que la sustente o sostenga, por la sustracción o supresión de la causa petendi, y en tales circunstancias se entiende que el actor con dicho acto desistió de la demanda, de la presente acción. Así se decide.-
En consecuencia de todos los argumentos antes explanados se desprende que la arrendataria cumplió con su obligación al realizar los depósitos bancarios en la cuenta propiedad del demandante, y como quiera que esta situación deja sin fundamento la presente demanda no prosperar en derecho la presente causa, derivado del desistimiento tácito efectuado por la parte demandante al retirar las cantidades de dinero depositadas a su favor y aceptada por su apoderada judicial. Así se Decide.-
DISPOSITIVO DEL FALLO.

Por todos los fundamentos antes expuesto éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano ROQUE JOSÉ GUTIÉRREZ contra ALTAMIRA DEL CARMEN NAVA COLMENARES.-

Así mismo se condena en costas a la parte demandante ciudadano ROQUE JOSÉ GUTIERREZ, por haber sido vencido totalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE.

Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Veinte días del mes de Noviembre del 2.006. Años: 196º de la Independencia y 147º de la Federación.-
La Juez Temporal.-

ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.-
La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-
En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las tres (3:00 PM) de la tarde y se libraron boletas de notificación. La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-