TSJ Regiones - Decisión

EXP. E-7048 SENT. 9740
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Se inició el presente juicio con demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentó GRACIANO BRIÑEZ MANZANERO, quien es venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 21779, titular de la cédula de identidad No. V- 4.516.557 y domiciliado en esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, actuando como apoderado judicial de la ciudadana BLANCA QUINTERO viuda de BRIÑEZ, venezolana, mayor de edad, docente jubilada, viuda, titular de la cédula de identidad No. 2.882.964 y de este mismo domicilio, según consta en documento poder otorgado en fecha 26 de septiembre de 2006 por ante la Notaria Publica Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el Nº65, Tomo 120, contra la ciudadana MARIA ROSA PERNIA de ACEDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.940.576, y de igual domicilio, para que cumpliera el contrato y consecuentemente entregar el inmueble dado en arrendamiento conjuntamente con sus bienes muebles adheridos y mencionados en el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 26 de Agosto de 2005 ante la Notaria Décima de Maracaibo, anotado bajo el Nº 04 Tomo 56 de los libros de autenticaciones. Dicho inmueble, está constituido por una casa-quinta ubicada en la calle 82, Nº 89-129, en el sector de la Urbanización Rotaria, jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Dicha demanda fue legalmente distribuida por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, el día 27 de Septiembre de 2006, correspondiéndole el conocimiento de la causa a este Tribunal, el cual la admitió el día 27 de Septiembre de 2006, ordenando el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera por ante este Tribunal, en el segundo día de despacho siguiente, de constar en actas su citación, a fin de dar contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 06 de Octubre de 2006, se libraron los recaudos de citación y se entregaron al Alguacil.
Asimismo, el día 26 de Octubre se practicó la citación de la demandada y con esa misma fecha se agregó a las actas la Boleta de citación practicada.
En fecha 30 de Octubre de 2006, la demandada, MARIA ROSA PERNIA DE ACEDO asistida por la abogado en ejercicio, RUTH CARMONA COLMENARES, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 38.083, presentó escrito de cuestiones previas y contestación de demanda, acompañado de un Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo el día 28 de Febrero de 2003; compromiso de prorroga arrendaticia de fecha 30 de Agosto de 2003; Comunicación de aumento de canon y celebración de nuevo contrato de fecha 07 de Abril de 2005; Recibo de Hidrolago del mes de Septiembre de 2006; y, Recibo de canon de Arrendamiento del mes de Septiembre de 2006.
En fecha 01 de Noviembre de 2006, la parte demandante consignó escrito de promoción de pruebas impugnando el documento público presentado por la parte demandada con la contestación de la demanda, invocando el merito favorable de las actas y ratificando los documentos consignados con la demanda.
En la misma fecha el Tribunal admitió los medios probatorios promovidos cuanto ha lugar en derecho.
En fecha 13 de Noviembre de 2006, la demandada MARIA ROSA PERNIA DE ACEDO, ya identificada, confirió poder a la abogada RUTH CARMONA COLMENARES, también identificada.
Mediante escrito presentado en fecha 13 de Noviembre de 2006, la parte demandada promovió pruebas documentales consistentes de: Recibos de pago de Alquileres, Facturas de pago de la empresa Hidrolago, facturas de pago de la empresa Enelven, Contrato de arrendamiento y Cartas producidas con la contestación, todo en original, igualmente, impugnó las comunicaciones de fecha 30 de Diciembre de 2005 y 31 de Agosto de 2006 producidas por la demandante en su libelo de demanda; ratificó contrato de arrendamiento de fecha 28 de Febrero de 2003; y, promovió posiciones juradas.
Mediante auto de fecha 13 de Noviembre de 2006, este Tribunal admitió parcialmente los medios probatorios promovidos, negando la Prueba de Posiciones Juradas.
Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia sobre la presente causa, este tribunal lo hace, previa las siguientes consideraciones:

ANÁLISIS PROBATORIO

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Del recorrido efectuado por las actas procesales, esta juzgadora evidencia que la parte actora promovió los medios probatorios que se determinan de seguidas:
Conjuntamente con el escrito libelar, promovió:
1- Corre a los folios 5 y 6, original de comunicaciones privadas dirigidas a la arrendataria y suscritas por la arrendadora BLANCA QUINTERO, en las cuales se expresa en la primera de ellas fechada el 30-12-2005 que el contrato vence el 1-03-2006, y en la segunda de fecha 31-08-2006, se notifica que se dará una prórroga hasta el 15-09-2006.
Para la apreciación y valoración de los instrumentos antes descritos, esta juzgadora debe aplicar el contenido de los artículos 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil, normas éstas que establecen las reglas de valoración de documentos privados, según las cuales la parte contra quien se produzca un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar en la oportunidad procesal correspondiente si lo reconoce o lo niega, pues de no hacerlo, dará por reconocido el instrumento.
En este sentido, se observa de actas que la parte demandada en la oportunidad correspondiente, esto es, en la contestación de la demanda, debió manifestar el reconocimiento o desconocimiento de los instrumentos privados, y por cuanto no consta en actas tal actividad, sino que ésta manifiesta “me opongo a la carta que se me opone por cuanto ésta es extemporánea…”, no constituyendo tal afirmación el desconocimiento al cual hace referencia la norma adjetiva, evidenciándose la extemporaneidad en el desconocimiento, pues lo hace en la oportunidad de la promoción de pruebas, fuera del lapso establecido por la ley, por lo tanto, esta sentenciadora le otorga pleno valor probatorio a las notificaciones privadas insertas al expediente. Y ASÍ SE DECIDE.

2- Inserto a los folios 7 al 10, se evidencia contrato de arrendamiento suscrito entre BLANCA QUINTERO viuda de BRIÑEZ, representada por su apoderada GERALDINE BRIÑEZ QUINTERO, y la ciudadana BLANCA PERNÍA DE ACEDO, autenticado en la Notaría Pública Décima de Maracaibo en fecha 26-08-2005, bajo el N°. 04, tomo 56.
3- Igualmente corre inserto a los folios 13 al 16, original de documento poder conferido por BLANCA QUINTERO al abogado GRACIANO BRIÑEZ MANZANERO, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 26-09-2006 bajo el N°. 65, tomo 120°.
Al analizar el contenido y alcance de dichos instrumentos se observa que al no ser atacados de manera eficaz por la contraparte –que es lo que debió hacer oportunamente la demandada para destruir su veracidad- pero es el caso que no lo hizo, adquieren firmeza y veracidad, ya que, al ser valorados por la norma tarifada señalada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se consideran fidedignos por ser emanados del órgano competente para darles fe pública, por lo que se les otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

4- Inserto a los folios 11 y 12, se encuentra copia simple de documento poder conferido por BLANCA QUINTERO a GERALDINE BRIÑEZ QUINTERO, autenticado en al Notaría Pública Quinta de Maracaibo, en fecha 13-02-1991, bajo el N°. 26, tomo 15°.
Con respecto a este documento, establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil que las copias simples de documentos públicos -como el analizado, por cuanto fue otorgado ante el funcionario competente para darle tal carácter-, se consideran fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, y por cuanto del exhaustivo recorrido y análisis de las actas no se verifica tal impugnación, el mismo se tiene como fidedigno y se le otorga pleno valor probatorio para demostrar el carácter con el cual actuó la apoderada para suscribir un contrato de arrendamiento en nombre de Blanca Quintero. Y ASÍ SE DECIDE.

En la etapa probatoria, el actor impugnó los documentos producidos con la contestación de la demanda, y a su vez promovió estos medios probatorios:
1- Invocó el mérito favorable de actas. Con respecto a esta promoción, esta sentenciadora señala que tal argumento no constituye en sí un medio probatorio, ya que al invocar el mismo se solicita la aplicación de principios procesales, tales como el principio de Concentración Procesal y Comunidad de la Prueba, principios estos que a pesar de no ser invocados por las partes en cualquier juicio, deben ser aplicados de oficio por el juez al momento de valorar las pruebas como tal, otorgándole eficacia a favor de quien señale el resultado de la misma, indistintamente de quien la haya promovido en el juicio, es así como en todo caso, que el mérito que se desprende de las actas procesales, de la valoración de las pruebas entre sí , arrojan valor probatorio en beneficio de la parte que resulte victoriosa en esta causa . Esta valoración se encuentra sustentada por jurisprudencia emanada de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 14-12-2004 con Ponencia del magistrado Juan Rafael Perdomo. Sentencia N°. 1633. Y ASI SE ESTABLECE.

2- Promovió las pruebas documentales producidas con el escrito libelar, y las cuales fueron valoradas previamente por esta juzgadora.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Observa esta juzgadora que la parte demandada promovió los medios de prueba que a continuación se señalan:
1- Inserto a los folios 25 al 27, se encuentra original de contrato de arrendamiento suscrito por las partes en litigio, autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, en fecha 28-02-2003 bajo el N°. 38, tomo 08°.
El documento antes descrito debe ser valorado de acuerdo a las reglas pautadas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, normas según las cuales tal documento es fidedigno por ser emanado del funcionario público competente para darle fe pública y por cuanto el adversario impugnó tal documento en la oportunidad correspondiente a la promoción de pruebas, sin utilizar el procedimiento idóneo para ello como lo es la tacha de documento público, tal impugnación se tiene como no hecha y en consecuencia, esta juzgadora aprecia el documento y le otorga todo el valor probatorio que del mismo se desprende. Y ASÍ SE DECIDE.
2- Corre a los folios 28 y 29, comunicación de fecha 30-08-2003, donde las partes acuerdan la prórroga de arrendamiento por 6 meses, a partir del 01-09-2003. Igualmente, se encuentra inserta al folio 29, comunicación de fecha 07-04-2005 donde la arrendadora BLANCA DE BRIÑEZ participa a la arrendataria el aumento de canon, así como la celebración de un nuevo contrato.
Tales comunicaciones privadas fueron impugnadas por el adversario en la etapa procesal de promoción de pruebas, en fecha 01-11-2006, cumpliendo así con lo preceptuado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, puesto que, las comunicaciones fueron producidas en fecha 30-10-2006. De este modo, habiendo atacado tales documentos tempestivamente, los mismos se tienen como desconocidos y en consecuencia, no se les da valor probatorio y se desechan en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.
3- Corre a los folios 30 al 32 Facturas de la empresa ENELVEN a nombre de “Blanca de Briñez Quintero” como suscriptora con fecha de emisión 25-09-2006 y su correspondiente recibo de pago electrónico efectuado por Francisco Acedo, de fecha 29-09-2006. Así mismo, promovió Factura de HIDROLAGO del periodo Octubre 2006, con su recibo de cancelación.
Estas facturas y sus recibos de cancelación fueron impugnados por el adversario en la contestación de la demanda, correspondiéndole entonces a la demandada ratificar el contenido de tales mediante la prueba de informes, tal como lo preceptúa el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no se evidencia de actas. Por lo tanto, tales instrumentos se desechan de la presente causa y no tienen valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

4- Inserto al folio 33, se encuentra Recibo por concepto de canon de arrendamiento de fecha 03-10-2006 por Bs. 270.000,oo, con una firma de recibido ilegible.
Tal documento privado fue impugnado por el adversario y por cuanto la parte demandada no insistió en hacerlo valer en ninguna oportunidad del proceso, el mismo se desecha de esta causa y no se le otorga valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

En la etapa de promoción y evacuación de pruebas, la parte demandada promovió los siguientes medios probatorios:
1- Promovió el documento Inserto a los folios 25 al 27, constituido por original del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en litigio, autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, en fecha 28-02-2003 bajo el N°. 38, tomo 08°, así como la carta de prórroga del contrato de fecha 30-08-03 y la carta de fecha 07-04-2006 donde se participa el aumento del canon y la celebración de nuevo contrato; medios de pruebas éstos que previamente fueron valorados en esta sentencia.

2- Corre a los folios 49 al 93, recibos de pago originales, suscritos por la arrendadora por concepto de cánones de arrendamiento, correspondientes a los años 2003, 2004, 2005 y 2006.
Observa esta juzgadora que la parte actora no ejerció ningún medio de ataque tendiente al desconocimiento de los recibos antes mencionados, por lo que, de acuerdo a lo establecido en el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, dicha inactividad trae como consecuencia el reconocimiento de los mismos. En consecuencia, se les otorga todo su valor probatorio. Y ASI SE DECIDE.
3- Promovió y ratificó recibos de pago originales emitidos por HIDROLAGO y consignados con el libelo, los cuales fueron valorados previamente por esta sentenciadora. Así mismo, y a los fines de demostrar su solvencia con este servicio público, consignó Comprobantes de pago correspondientes a los años de 2003, 2004, 2005 y 2006, los cuales se encuentran insertos a los folios 95 al 151, destacando en el folio 95 deuda pendiente por Bs. 866.169,70 a la fecha 27-02-2003, época para la cual se suscribió el primer contrato de arrendamiento de fecha 25-02-03 al cual hace referencia la arrendataria. También promovió recibo de pago original emitido por ENELVEN del mes de octubre de 2006.
4- Promovió en original Facturas de ENELVEN de los años 2003, 2004, 2005 y 2006 y sus correspondientes recibos de cancelación, los cuales corren a los folios 153 al 225.
Tales recibos aún y cuando no fueron en modo alguno atacados por la parte actora, de acuerdo a la previsión contenida en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, debieron ser ratificados mediante la prueba de informes, y por cuanto no consta en actas que la demandada haya solicitado tal ratificación, los mismos no se les otorga valor probatorio, por lo que se desechan de la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.

5- Ratificó los recibos consignados con la contestación de la demanda, los cuales fueron valorados previamente en esta sentencia de mérito. Y ASÍ SE DECIDE.

6- Impugnó los documentos producidos con el libelo: Comunicación de fecha 30-12-2005 y de fecha 31-08-2006, y los cuales fueron valorados otorgándoles valor probatorio debido a que el ataque de la demandada no fue efectivo en la contestación de la demanda, que era la oportunidad procesal correspondiente para ello, evidenciándose de igual manera la extemporaneidad en el ataque en la oportunidad del lapso probatorio, lo cual contraviene lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

7- Invocó y opuso las normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios relativas a su derecho de gozar de la prórroga legal. El fundamento en esta promoción, será explanado para su valoración por esta sentenciadora al momento inmediato de dictar el dispositivo en el presente fallo, por incidir directamente en el fondo y decisión de esta causa. Y ASÍ SE ESTABLECE.
8- Promovió el Contrato de Arrendamiento de fecha 28-02-2003 producido con el libelo, y valorado con antelación por esta jurisdicente.

9- Promovió la prueba de posiciones juradas la cual no fue admitida por este órgano jurisdiccional fundamentándose su inadmisión por no haber cumplido con una formalidad esencial, la cual es necesaria en este tipo de prueba, ya que, no se especificó el fin de dicha promoción, y así consta de actas.

PUNTOS PREVIOS:
I. DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA
Advierte esta juzgadora, que en el momento de la contestación de la demanda, la demandada opone la cuestión previa establecida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece la Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
Con respecto a esta alegación, esta sentenciadora advierte que la parte demandada no fundamenta el porqué la demanda no debió ser admitida, pues se limitó a manifestar que existía un contrato de arrendamiento suscrito desde el 28 de febrero de 2003, el cual da comienzo a la relación arrendaticia de manera continua e ininterrumpida, alegando así que le corresponde gozar del derecho a la prórroga derivada de la antigüedad de tal relación arrendaticia. Por lo tanto, y atendiendo al hecho que al momento de interponer la demanda este órgano jurisdiccional desconocía los alegatos esgrimidos por la demandada en su contestación de demanda, y analizada como fue la misma procedió a la admisión de Ley, por no ser contraria a derecho, al orden público y a las buenas costumbres, es por lo que, atendiendo a los principios y normas procesales que rigen este tipo de causa, esta sentenciadora declara “Sin Lugar” tal cuestión previa. Y ASÍ SE DECIDE.

II. DEL RECHAZO A LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
Del análisis efectuado al escrito libelar, esta juzgadora evidencia que la parte actora estimó su pretensión en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,oo), estimación ésta rechazada por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda.
Al respecto, establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente”.
Tomando en cuenta la norma antes transcrita, esta sentenciadora al analizar el libelo de demanda y las pretensiones contenidas en el mismo, evidencia que la misma actora alega que la prórroga legal había vencido y por tal razón, demandaba la entrega del inmueble arrendado. Igualmente, al analizar las defensas y pruebas opuestas por la demandada se colige que la litis se traba en razón de la prórroga de la relación arrendaticia. Siendo así, y por cuanto en el libelo la parte actora no especificó ni cuantificó ningún tipo de daño, ni de deudas pendientes con relación a los cánones de arrendamiento y pago de servicios públicos, esta sentenciadora no cuenta con elementos de convicción que le permitan llegar a la conclusión que tal estimación se encuentra apegada a la normativa aplicable al caso, por lo tanto, declara procedente la contradicción que a tal estimación efectúa la parte demandada, por lo que, en caso de resultar “Con Lugar” la demanda, la parte actora deberá estimar por separado las costas y costos del proceso con apego a las normas y tomando en cuenta el tipo de procedimiento. Y ASÍ SE DECIDE.

CONSIDERACIONES PREVIAS A LA DECISIÓN
Observa esta Sentenciadora, una vez analizadas exhaustivamente las actas procesales que conforman este expediente, que el auto de admisión de la demanda de fecha 28 de Septiembre de 2006, establece la obligación al demandado de comparecer por ante este Tribunal “el segundo día de despacho siguiente al día que conste en actas su citación, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra”,lapso éste establecido en los procedimientos breves, de conformidad a las normativas que los regulan; así mismo, se evidencia en actas, que en fecha 30 de Octubre de 2006, la ciudadana MARIA ROSA PERNIA DE ACEDO como parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, donde opuso además cuestiones previas.
Igualmente, opuso la cuestión previa establecida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece la Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
Alega igualmente la demandada, lo siguiente: ”…Ciudadana Juez, opongo el Contrato de Arrendamiento donde se comienza con la relación de arrendamiento con sus respectivas prorrogas y de manera continua e ininterrumpida se ha ocupado el inmueble, de fecha 28 de Febrero de 2003, anotado bajo el Nº 38, Tomo 08 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Publica Décima de Maracaibo, suscrita entre las partes que traban esta litis, Así como la carta de prorroga de fecha 30 de Agosto de 2003, donde aumentan el canon, de arrendamiento a Doscientos Mil Bolívares, carta de fecha 7 de Abril del 2005, donde me comunican un aumento de canon de arrendamiento y la celebración de un nuevo contrato, por un periodo de seis meses, el cual se llevó a cabo el día 26 de Agosto de 2005 que es el que alega la parte demandante su libelo de demanda…”. Este Tribunal observa que el derecho arrendaticio es de orden público, cosa que se hace evidente por lo enunciado en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece: “Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos”. Por otra parte, si existen varios contratos que versen sobre las mismas personas y el mismo inmueble, los mismos se consideran como una sola relación arrendaticia, a pesar de existir varios contratos consecutivos.
Ahora bien, para analizar los alegatos y defensas de las partes, y concordarlos con las pruebas traídas al proceso, esta juzgadora transcribe a continuación parte de la doctrina en materia inquilinaria.
Con relación al Artículo 39° de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios:
“Señala el articulo en comento, que el arrendador “podrá” exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. Lo cual indica el carácter facultativo para el arrendador, quien tiene como alternativas:1)exigir el cumplimiento de entrega del inmueble a su arrendatario;2)seguir ejecutando el contrato en cuto caso se entiende que es a tiempo indeterminado;3)celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, en cuyo caso el tiempo anterior de relación arrendaticia, en nuestro criterio, se computará a los fines del calculo de la eventual prorroga legal, en caso de que el contrato celebrado fuere a tiempo determinado”.Valero, José Luis (2004)en Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Caracas. Editorial Sophytex S.A. Pág.155.
Así las cosas y por cuanto en el presente caso se evidencia que existieron varios contratos consecutivos, que versaron sobre el mismo inmueble y que tuvieron a las mismas partes, se reputa que la relación arrendaticia conforma el lapso de duración de todos los contratos sumados, lo cual daría como resultado el lapso de tres años. Promueve para ello en original un documento que contiene un contrato de arrendamiento celebrado y autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo el 28 de Febrero de 2003 anotado bajo el No. 38 Tomo 08, el cual al ser impugnado por la contraparte se ratificó en fecha 13 de Noviembre de 2006 cuando promueve pruebas.
En materia de arrendamientos inmobiliarios, pueden las partes contratar tantas veces como acuerden sus voluntades y ello no es contrario a la ley. En el presente caso, estudiado el documento antes identificado, se observa que las partes suscribieron un documento que contiene un contrato de arrendamiento cuyo lapso de duración era de seis meses; pero se evidencia en actas la consignación por parte de la demandada, recibos de pago desde el mes de febrero del año 2003 hasta el 31 de Agosto de 2006, los cuales no fueron impugnados por la parte demandante, ante lo cual este Tribunal le otorga todo el valor probatorio que de ello se desprende. Igualmente y como se observa de las comunicaciones suscritas por las partes contratantes, que corren insertas a los folios veintiocho (28), veintinueve (29),las partes acuerdan prorrogar la relación arrendaticia iniciada el 28 de Febrero de 2003 y acuerdan sus voluntades de celebrar un nuevo contrato por seis meses el 26 de Agosto de 2005, produciéndose novación, bien, el lapso de dicho contrato comenzó a regir tal como lo convinieron las partes a partir del día 01 de Septiembre de 2005, venciendo el día primero (01) de Marzo de 2006, teniendo entonces la prórroga legal, una duración de un año, cumpliéndose el presupuesto contenido en el literal “B” del artículo 38 de la Ley Arrendaticia que la rige, correspondiéndole una prórroga por el lapso máximo de un (1)año, la cual vence el día Primero (01) de Marzo de 2007, lo cual queda corroborado con la carta de notificación que corre al folio cinco (05) de este expediente, la cual al no ser desconocida debe atribuírsele todo su valor probatorio y el contrato de arrendamiento inicial de fecha 28 de Febrero de 2003 y los recibos de pago consignados al día, demostrándose con todos estos instrumentos que no hubo incumplimiento por parte de la arrendataria de sus obligaciones contraídas por efecto de la celebración del contrato de arrendamiento de fecha veintiséis (26) de Agosto de 2005, por lo que le corresponde de pleno derecho hacer uso de la prorroga legal que le otorga la Ley de conformidad con lo establecido en los artículos 38, 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

DECISIÓN DE FONDO
Resuelto lo anterior pasa este Tribunal a estudiar la controversia de fondo. En efecto la demandada en su escrito de contestación de la demanda alega que la demanda de Cumplimiento de Contrato propuesta en su contra no procede dado que ha debido otorgarse a su favor la prórroga legal.
En las demandas en materia de arrendamiento de inmuebles es preciso a los efectos de determinar las responsabilidades de las partes comprobar que el arrendador ha entregado la cosa arrendada en perfecto funcionamiento y que ha mantenido al arrendatario en el goce de la cosa arrendada y corresponde al arrendatario para liberarse de obligaciones demostrar que ha cumplido con el pago de las pensiones de arrendamiento, que ha cuidado el inmueble como un buen padre de familia que ha pagado los servicios públicos y otras cargas que por el contrato esté obligado, que no ha destinado el inmueble para usos inmorales o deshonestos y por ultimo también tiene la obligación de entregar la cosa arrendada al finalizar el término del contrato o sus prórrogas si hubiere lugar a ello. De manera que al quedar demostrado que realmente hubo un contrato de arrendamiento de la cosa que se demanda la entrega, y que el arrendador ha cumplido con sus obligaciones, corresponde a la arrendataria demandada demostrar que ha cumplido con sus obligaciones, por tanto a ella corresponde la carga de la prueba.
En el capitulo anterior han quedado claramente establecido los fundamentos de este sentenciador para concluir que la demandada tenía derecho al beneficio de la prorroga legal dado que consta de actas que ha demostrado que cumplió oportunamente con sus obligaciones como arrendataria, conservando con ello gozar de pleno derecho y hacer uso de la prórroga legal.
Igualmente, se evidencia de actas que en la oportunidad procesal correspondiente a la promoción y evacuación de pruebas, la parte demandada promovió los medios probatorios que constituyeron plena prueba, así como idóneas y pertinentes para destruir la pretensión aludida por el actor en esta causa.
PARTE DISPOSITIVA
Por los fundamentos antes expuestos este Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad que le confiere la Ley declara:
SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada; y
SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA intentó la ciudadana BLANCA QUINTERO viuda de BRIÑEZ en contra de la ciudadana MARIA ROSA PERNÍA de ACEDO. En consecuencia, se ordena a la parte demandante, ciudadana BLANCA QUINTERO viuda de BRIÑEZ a dar cumplimiento a lo establecido en el literal “B” del Articulo 38 y el articulo 39 de la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS. Se condena en costas a la parte demandante por haber sido totalmente vencida en el presente juicio.
Actuó como apoderada judicial de la parte actora, el abogado en ejercicio GRACIANO BRIÑEZ MANZANERO y como apoderado judicial de la demandada, la abogado en ejercicio RUTH CARMONA COLMENARES, ya identificados.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia por secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1384 del Código Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Despacho de este Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los veintisiete (27) días del mes de Noviembre del año 2006. AÑOS 196° DE LA INDEPENDENCIA Y 147° DE LA FEDERACIÓN.

LA JUEZA
ABOG. HELEN NAVA DE URDANETA M.S.c

EL SECRETARIO
REINALDO RONDÓN

Siendo las dos y diez minutos de la tarde (2:10 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede bajo el No. 9740.-

EL SECRETARIO,