REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
TRIBUNAL DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
SALA DE JUICIO-JUEZ UNIPERSONAL No.2
Maracaibo, 11 de Mayo de 2006
195° y 147°
EXPEDIENTE: No. 3338
CAUSA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
PARTES: DEMANDANTES: NELLY JOSEFINA, MIREYA DEL CARMEN, JOSE MIGUEL
RAMIREZ ROA Y JUAN CARLOS ROA
DEMANDADO: STELLA SOL CONTRERAS LLORANTE
PARTE NARRATIVA
Conoce este Tribunal de la presente por causa en virtud de la declinatoria de competencia en razón de la materia planteada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 18 de marzo de 2003, dándosele entrada y el curso de Ley, el 24 del mismo mes y año, a la demanda que intentaron los ciudadanos NELLY JOSEFINA RAMIREZ ROA, MIREYA DEL CARMEN RAMIREZ ROA, JOSÉ MIGUEL RAMIREZ ROA Y JUAN CARLOS ROA, mayores de edad, venezolanos, titulares de la cédula de identidad números V- 7.655.319, V- 5.841.727, V- 6.832.813 y V- 12.873.338 respectivamente, domiciliados en el Municipio Maracaibo, Estado Zulia, asistidos por el Doctor OSCAR MARTIN CHAPARRO; en contra de la ciudadana SOL STELLA CONTRERAS LLORANTE, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad número V- 22.484.187, domiciliada en el Municipio Maracaibo, por Resolución de Contrato de Arrendamiento y Cobro de Bolívares de los cánones atrasados que totalizan la cantidad de Un Millón Trescientos Cincuenta Mil Bolívares, más los cánones siguientes que se vencieren hasta la terminación del juicio según contrato verbal por tiempo indeterminado sobre un inmueble ubicado en el sector Barrio Francisco de Miranda, avenida 63, Nº 89-40, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Autónomo Maracaibo, demanda basada en el artículo 1167 y 1599 del Código Civil.
En fecha 23 de octubre de 2001, la parte actora otorgó poder apud acta al abogado Oscar Martín Chaparro.
En fecha 14 de diciembre de 2001, el abogado Oscar Martín Chaparro actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Nelly Josefina Ramírez Roa, Mireya del Carmen Ramírez Roa, José Miguel Ramírez Roa y Juan Carlos Roa, presento un justificativo de testigo evacuado ante la Notaria Pública Sexta de Maracaibo.
En fecha 01 de marzo de 2002, el alguacil temporal del Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo del Estado Zulia, informó que se traslado a la dirección indicada por la parte actora, quien fue atendida por una persona que dijo llamarse Sol Stella Contreras Llorante.
En fecha 04 de marzo de 2002, la ciudadana Sol Stella Contreras Llorante asistida por la abogada Dilcia Dávila se dio por citada personalmente.
En la misma fecha, la ciudadana Sol Stella Contreras Llorante asistida por la abogada Dilcia Dávila otorgo poder apud acta a la abogada Dilcia Dávila.
En fecha 15 de marzo de 2002, la abogada Dilcia Dávila actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana Sol Stella Contreras Llorante presentó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 18 de marzo de 2002, el abogado Oscar Martín Chaparro actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Nelly Josefina Ramírez Roa, Mireya del Carmen Ramírez Roa, José Miguel Ramírez Roa y Juan Carlos Roa, presentó escrito de pruebas.
En auto de fecha 24 de Marzo de 2.006, se le dio entrada, se admitió, se formó expediente y se enumeró la presente demanda emanada del Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
En fecha 12 de Marzo de 2.003 la ciudadana Sol Stella Contreras, asistida por la abogada en ejercicio Helen Bracho, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 23.377, revocó el Poder Apud-Acta que le fuere otorgado a la abogada en ejercicio Dilcie Dávila.
En fecha 27 de Mayo de 2.003 la ciudadana Sol Stella Contreras Llorante otorgó poder Apud Acta a el abogado en ejercicio Alfonso Elías Caraballo Caraballo, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 83.355.
En fecha 09 de Marzo de 2.006 el Tribunal ordena oficiar al Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia a los fines de que informen los días de despachos transcurridos desde el 04 de Marzo de 2.002 hasta el 18 de Marzo de 2.002. En la misma fecha se recibió respuesta de dicho oficio.
PARTE MOTIVA
El Tribunal para decidir observa:
Los demandantes argumentan en el escrito de demanda, lo siguiente:
Que constan por documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo, de fecha 06-09-2.001, anotado en el libro de autenticaciones, bajo No. 02, Tomo 43, que su progenitor ciudadano Miguel Ramírez Rubiano con autorización de la madre Josefina Roa, les vendieron las bienhechurías hechas en un inmueble, que fue el asiento principal de su familia. Por problemas de índole familiar, nuestros padres se separaron, quedando como ocupante del inmueble Miguel Ramírez.
Que fue celebrado un contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana Sol Stella Contreras Llorante y su grupo familiar, que dicha ciudadana de nacionalidad colombiana, mayor de edad, soltera, comerciante, quien se identificará con pasaporte No. 185.190 y de este domicilio, de la mitad del inmueble que nuestro padre quedó ocupando, el cual se encuentra ubicado en el sector Barrio Francisco de Miranda, avenida 63, No. 89-40 en Jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
Que las condiciones que se pautaron en el contrato de arrendamiento privado, se estipuló un canon de arrendamiento de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), mensualmente.
Que demandan a la ciudadana Sol Stella Contreras Llorante, inquilina de la mitad del inmueble, antes descrito, por resolución de contrato y en pagar la cantidad de un millón trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.350.000,00) que corresponden a (27) mensualidades vencidas, además de la suma de dinero que se siga produciendo hasta la entrega del inmueble por concepto de cánones de arrendamiento que se puedan generar e intereses de mora, de acuerdo al artículo 27 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
La parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda no ejerció su derecho de contradicción, sin embargo promovió prueba referida a la copia certificada mecanografiada del documento autenticado ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, de fecha 28 de noviembre de 1997, bajo el número 28, tomo 225 de los Libros de Autenticaciones, mediante el cual el ciudadano Miguel Ramírez Rubiano vende a los menores Gianpiero Contreras Lorente, Pedro Alexander Contreras Llorente, Sol Lizeth Contreras Llorante y Gen Kevin Feng Contreras, representadas por su legitima madre Stella Sol Contreras Llorente, un inmueble ubicado en el Barrio Francisco de Miranda, avenida 63, signado con el número 80-40, en Jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara.
En fecha 22 de octubre 2003, el ciudadano José Miguel Ramírez asistido piel abogado Sebastián Lugo, consigno mediante diligencia el escrito presentado ante la Fiscalía del Ministerio Publico, en la cual alega que le llama la atención que cuando el Alguacil del Juzgado Sexto del Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, cita a la ciudadana Sol Contreras ésta se identifica el 28-02-02 con un número de pasaporte No. 37.926.714, y cuando ella consigna ante el referido Tribunal el documento donde presuntamente le vendí a sus hijos se identifica con pasaporte 185.190 y el 12-05-2003 cuando le revoca el poder al abogado Dilcia Ávila, se identifica con Cédula de Identidad colombiana No. 37.926.714; o sea ciudadano Fiscal a ciencia cierta no se sabe la verdadera identificación y legalidad de permanencia de esta ciudadana en el país y es extraño que las autoridades competentes hayan pasado por alto algo tan delicado como es la identificación y más en actos públicos que realice un extranjero ya que la legislación en referencias a actos civiles compra venta necesariamente se debe tener por lo menos visa de residencia cuando se trata de inmuebles y lo más preocupante es que en la ONIDEX, no tiene reseña en este sentido.
Llegada la oportunidad legal para que este Órgano Judicial se pronuncie sobre la materia objeto del presente procedimiento, este Tribunal decide lo conducente, previa las siguientes condiciones:
El Desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal ó por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley. Como se observa en el mismo se diferencia de la Resolución de Contrato, y aun cuando el uno como la otra ponen término a la relación por decisión Judicial sin embargo presentan algunas diferencias. En efecto, existe en la práctica la facilidad para confundir el “Desalojo” del inmueble arrendado con la “Resolución del Contrato de Arrendamiento”. Con la idea de suministrar solamente algunas notas diferenciales, orientadas a un esquema mucho más profundo, diremos que “el desalojo”y la “la resolución” presentan unas diferencias fundamentales en los puntos del tenor siguientes:
Según la duración del contrato:
La “acción resolutoria arrendaticia” se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distinto a los especificados en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, así como los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera que sea el incumplimiento que se trate, tomando en cuenta el tipo de incumplimiento que establezca la Ley. En cambio la “acción de desalojo” se aplica únicamente a aquellos contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del Artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Según se admita o no el recurso de Casación.
La sentencia que pronuncie la Resolución puede ser recurrible en casación de acuerdo con la cuantía, al tenor de lo dispuesto en el Artículo 312 del Código de Procedimiento Civil puesto que la Ley de Arrendamiento Inmobiliario no lo prohíbe. La sentencia que acuerde el desalojo no es recurrible en casación, debido a que según el Artículo 36 de la LAI, “la decisión de Segunda Instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del Artículo 36 de LAI, no tendrá recurso alguno”, y dentro de los 03 días siguientes de despacho a la publicación de la sentencia dictada en segunda instancia, el Juez remitirá los autos al Tribunal de la causa”. Artículo 37 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
De acuerdo con el motivo de la causa.
La Resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio El Desalojo, tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: A) en el incumplimiento del inquilino cuando deja de pagar un canon de arrendamiento después de haber trascurrido dos meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado al inmueble a usos deshonestos, ó que el inquilino haya cambiado el uso ó destino pactado en el contrato, sin el consentimiento por escrito del el arrendador, que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes al uso normal del inmueble, ó efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, que el locatario haya incurrido en violaciones ó incumplimiento del reglamento interno del inmueble, ó del cumplimiento ó reglamento interno del condominio; y que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento ó subarrendado total ó parcialmente el inmueble, sin la autorización previa y por escrito del arrendador. B) por la voluntad del arrendador por determinados motivos no imputables al arrendatario, de acuerdo con las causales establecidas en los literas B y C del Articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es decir, la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble, ó alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, ó el hijo adoptivo, y que el inmueble vaya a ser objeto de demolición ó reparaciones que ameriten su desocupación. En resumen la Resolución puede intentarla cualquiera de los contratados (arrendador o arrendatario) y el Desalojo solo el arrendador.
Según la falta de pago del alquiler.
La acción de Desalojo del Artículo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas mientras que la acción de resolución de contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por la falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a quince días continuos siguientes a la mensualidad vencida. Artículo 51 ejusdem.
Con vista al pago por consignación.
El desalojo del literal A del artículo 34 del LAI, procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes, de quince días continuos al vencimiento de tal mensualidad Artículo 51 de LAI; mientras que la Resolución de contrato por tiempo determinado, por la falta de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los quince días continuos siguientes a la mensualidad vencida. Artículo 51 ejusdem.
(TRATADO DE DERECHO ARRENDATARIO INMOBILIARIO.
Volumen 1. pág. 171,172, 173. autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO)
Ahora bien, partiendo de un exhaustivo análisis del escrito de demanda se observa que parte actora afirma la existencia de un contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana Sol Stella Contreras Llorente, sobre un inmueble ubicado en el sector Barrio Francisco de Miranda, avenida 63, Nº 89-40, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Autónomo Maracaibo, sin fundamentarla en ninguna de las causales contenidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, sino que el actor en la parte petitoria del libelo expresa que demanda por resolución de contrato de arrendamiento y el pago de la cantidad de un millón trescientos mil bolívares, que corresponde a veintisiete mensualidades vencidas, en aplicación del artículo 34 de la mentada ley Inmobiliaria y los artículos 1167 y 1599 del Código Civil; cuando ha debido demandar es por la acción de desalojo por tratarse de un contrato arrendamiento verbal de conformidad con el artículo 34 ejusdem, que dispone que solo podrá demandase el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, y no por resolución de contrato con basamento en el artículo 1.167 del Código Civil. Por las razones expuestas, se declara inadmisible la presente acción.
PARTE DISPOSITIVA
DECISION
Por los fundamentos expuestos, este Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Sala de Juicio-Juez Unipersonal Nº 2, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, RESUELVE:
• Se declara IINADMISIBLE la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento y Cobro de Bolívares, intentada por los ciudadanos NELLY JOSEFINA RAMIREZ ROA, MIREYA DEL CARMEN RAMIREZ ROA, JOSÉ MIGUEL RAMIREZ ROA Y JUAN CARLOS ROA, mayores de edad, venezolanos, titulares de la cédula de identidad números V- 7.655.319, V- 5.841.727, V- 6.832.813 y V- 12.873.338 respectivamente, en contra de ciudadana SOL STELLA CONTRERAS LLORANTE, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad número V- 22.484.187.
Publíquese. Regístrese. Notifíquese. Déjese copia certificada por Secretaría.
Dada, firmada y sellada en la Sala N° 2 del Despacho del Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los once (11) días del mes de Mayo de 2006. 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
La Juez Unipersonal No. 02
Dra. Inés Hernández Piña
La Secretaria,
Abog. Militza Martínez Portillo
En la misma fecha, siendo las 12:00 m, previo el anuncio de ley a las puertas del despacho, se dictó y publicó la anterior sentencia Interlocutoria bajo el No. 249. La secretaria
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Exp 3338
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