Proveniente del Órgano Distribuidor, recibida por este Juzgado en fecha veintitrés (23) de febrero del año dos mil seis (2006), y admitida mediante auto de misma fecha, la presente APELACIÓN intentada por el Abogado en ejercicio RICARDO RODRÍGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 56.880, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, ciudadana NORAYMA JOSEFINA VILLASMIL PRIETO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.797.752, domiciliada en el Municipio Autónomo San Francisco del Estado Zulia, parte demandante, contra sentencia dictada por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha catorce (14) de febrero del año dos mil seis (2006), en la que se declara SIN LUGAR la demanda por DESALOJO, intentada en contra del ciudadano DANIEL ALONSO RIVERA MONCADA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 15.061.283, domiciliado en el Municipio San Francisco del Estado Zulia.
Una vez admitida la presente causa en esta alzada, este Tribunal pasa a resolver la presente apelación, previas las consideraciones siguientes:
I
RELACIÓN DEL PROCESO
El Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha treinta y uno (31) de octubre del año dos mil cinco (2005), admitió el escrito de demanda incoada y emplazó a la parte demandada, ciudadano DANIEL ALONSO RIVERA MONCADA, antes identificado para que comparezca ante dicho Juzgado en el segundo día de despacho siguiente de la constancia en autos de la última formalidad cumplida su citación, a dar contestación a la misma.
En fecha quince (15) de noviembre del año dos mil cinco (2005), la accionante, ciudadana NORAYMA JOSEFINA VILLASMIL PRIETO, ya identificada, asistida por el Abogado en ejercicio RICARDO RODRÍGUEZ, otorgó poder apud acta a los Abogados en ejercicio RICARDO RODRÍGUEZ, ANGEL MARQUEZ y JAVIER ROJAS MARQUINA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N° 7.809.709, 4.990.241 y 7.603.940 e inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 56.880, 53.588 y 34.630 respectivamente, domiciliados en el Municipio San Francisco del Estado Zulia. En el mismo acto sustituyó el poder general de administración y disposición que le fuera otorgado por el ciudadano JORGE LUIS CAMARGO, por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha trece (13) de octubre del año dos mil cinco (2005).
En la misma fecha anterior, el Alguacil de ese Juzgado hizo constar que se libraron los recaudos necesarios exigidos en la ley, a los fines de realizar las diligencias pertinentes para la consecución de la citación.
En fecha dieciséis (16) de enero del año dos mil seis (2006), el Alguacil del Tribunal expuso que en la misma fecha citó al ciudadano DANIEL ALONSO RIVERA MONCADA, a las ocho y cero minutos de la mañana (8:00 AM), en la Avenida 2 del sector El Milagro, Edificio Ven-Mex, puerta principal de entrada, diagonal a la Cámara de Comercio. En la misma fecha, la Secretaria del Juzgado hizo constar que la mencionada boleta de citación le fue entregada por el ciudadano Alguacil. Igualmente, ordenó el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco, darle entrada y agregarla a su respectivo expediente.
Posteriormente, el día dieciocho (18) del mismo mes y año, fue presentado por el Abogado en ejercicio CARLOS HENRIQUE SUAREZ ROMERO, Apoderado Judicial del ciudadano DANIEL ALONSO RIVERA MONCADA, escrito de contestación de la demanda y de reconvención. En la misma fecha fue recibido el escrito, admitida cuanto ha lugar en Derecho la reconvención y agregada a las actas.
En fecha veinte (20) de enero del año dos mil seis (2006), el Abogado en ejercicio ANGEL ADONAY MARQUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 53.588, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana NORAYMA JOSEFINA VILLASMIL PRIETO, presentó escrito de contestación a la reconvención propuesta por la representación de la parte demandada. Mediante auto de igual fecha, el Tribunal ordenó darle entrada y agregarla a las actas.
En fecha veinticinco (25) de enero del año dos mil seis (2006), el Tribunal de la causa admitió el escrito de promoción de pruebas presentado por el Abogado en ejercicio ANGEL ADONAY MARQUEZ, Apoderado Judicial de la parte demandante.
En la misma fecha anterior, el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, mediante auto fijó los días de despacho para oír la testimonial jurada de las ciudadanas KEILA OLIVARES, IVONNE PIRELA y ALICET NELSON, todas identificadas y promovidas por la parte demandante en su escrito de promoción de pruebas.
En fecha veintiséis (26) de enero del año dos mil seis (2006), la Secretaria del mencionado Juzgado recibió el escrito de promoción de pruebas presentado por el Abogado en ejercicio CARLOS HENRIQUE SUAREZ ROMERO, Apoderado Judicial del ciudadano DANIEL ALONSO RIVERA MONCADA, parte demandada.
En la misma fecha anterior, mediante auto, el Tribunal de la causa se pronunció sobre el particular segundo y tercero, sobre la prueba de informe y los testigos promovidos, todo esto contenido en el escrito de promoción de pruebas del demandante. A tales efectos, ordenó expedir copia certificada del expediente N° 00704, llevado por ante ese Juzgado y anexarlas a fin de que formasen parte del expediente, ofició al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial en el sentido solicitado, e igualmente a la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San Francisco del Estado Zulia, y finalmente fijo los días de despacho correspondientes para oír la testimonial jurada de los ciudadanos JANETH LORENA ALEX SUAREZ, THANIT ANGELICA FERNÁNDEZ HERNÁNDEZ Y ENIO DE MLOSN REYES ERNÁNDEZ BARROSO, todos identificados y promovidos por la parte demandante en el mencionado escrito.
El día primero (1) de febrero del año dos mil seis (2006), siendo la fecha fijada por el Tribunal para oír la testimonial jurada de la ciudadana KEILA OLIVARES, se dio apertura al acto y por cuanto la testigo no compareció se declaro desierto el mismo, dejando constancia de que en dicho acto solo estuvo presente el Abogado en ejercicio CARLOS HENRIQUE SUAREZ ROMERO, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada.
En la misma fecha anterior, el Abogado en ejercicio, RICARDO RODRÍGUEZ, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandante, solicitó al Tribunal de la causa, fijar nueva oportunidad para que se escuchara la declaración de la testigo KEILA OLIVARES. En auto de igual fecha, el Tribunal fijó nuevo día de despacho para oír la declaración de la mencionada testigo.
En fecha dos (2) de febrero del año dos mil seis (2006), el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco escuchó la testimonial jurada de las ciudadanas IVONNE PIRELA y JANETH LORENA ALEX SUAREZ, testigos promovidos por la parte demandante y demandada respectivamente.
El día tres (3) de febrero de dos mil seis (2006), el Tribunal de la causa escuchó la declaración de la ciudadana ALICET NELSON, testigo promovida por la parte actora.
En la misma fecha anterior, siendo el día fijado por el Tribunal a quo para oír la declaración de la ciudadana THANIT ANGELICA FERNÁNDEZ HERNÁNDEZ, se cumplió con la evacuación de la mencionada testigo.
En fecha seis (6) de febrero del año dos mil seis (2006), se escuchó la declaración del ciudadano ENIO DE MLOSN REYES ERNÁNDEZ, testigo promovido por el Apoderado Judicial de la parte demandada.
En fecha siete (7) de febrero del año dos mil seis (2006), siendo el día fijado para oír la testimonial jurada de la ciudadana KEILA OLIVARES, testigo promovido por la parte demandante, el Tribunal de la causa dio apertura al acto, y por cuanto la mencionada ciudadana no compareció declaró desierto el mismo, dejando constancia de la asistencia del Abogado en ejercicio CARLOS SUAREZ ROMERO, Apoderado Judicial de la parte accionada.
En fecha ocho (8) de febrero del año dos mil seis (2006), el Abogado en ejercicio CARLOS HENRIQUE SUAREZ ROMERO, Apoderado Judicial de la parte demandada, ciudadano DANIEL ALONSO RIVERA MONCADA, en vista del vencimiento del lapso probatorio y analizando las declaraciones hechas por los testigos presentados por la parte accionante, solicitó al Tribunal de la causa desestimar dichas declaraciones, declarar sin lugar el procedimiento de desalojo llevado por el mismo y ratificar el cumplimiento de la reconvención propuesta. En la misma diligencia, solicitó le fuese devuelto en original y plena certificación en actas el poder y el documento de opción a compra contenidos en el expediente.
En fecha catorce (14) de febrero del año dos mil seis (2006), el Tribunal de la causa dictó Sentencia en la que declaró SIN LUGAR la demanda por DESALOJO que siguió en esa instancia la ciudadana NORAYMA JOSEFINA VILLASMIL PRIETO en contra del ciudadano DANIEL ALONSO RIVERA MONCADA, y CON LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por el demandado; por consiguiente CONDENÓ EN COSTAS a la PARTE DEMANDANTE por haber sido totalmente vencida.
En fecha quince (15) de febrero del año dos mil seis (2006), el Abogado en ejercicio RICARDO RODRÍGUEZ, Apoderado Judicial de la parte actora, apeló de la Sentencia dictada por el Tribunal a quo el día catorce (14) del mismo mes y año.
En fecha veinte (20) de febrero del año dos mil seis (2006), el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco del Estado Zulia, vista la apelación interpuesta por el Apoderado Judicial de la parte actora, escuchó la misma en ambos efectos a tenor de lo dispuesto en el artículo 290 del Código de Procedimiento Civil patrio, y ordenó en consecuencia la remisión del expediente al Juzgado de Alzada que corresponda conocer según lo dispuesto en el artículo 294 ejusdem.
En la misma fecha, el mencionado Juzgado de Municipio libró oficio N° 0073-2006/Exp. N° 02324 a la Unidad Receptora y Distribuidora de Documentos del Poder Judicial, adjunto al cual remitió el expediente.
En fecha veintitrés (23) de febrero del año dos mil seis (2006), este Tribunal recibió el expediente, en consecuencia le dio entrada, ordenó formar expediente y numerarlo. De conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil patrio, este Juzgado fijó el vigésimo día de despacho siguiente, a fin de que las partes presentaran sus informes.
Siendo la oportunidad procesal para consignar informes en esta instancia, el Abogado en ejercicio ANGEL ADONAI MÁRQUEZ, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de los ciudadanos NORAYMA JOSEFINA VILLASMIL PRIETO y JORGE LUIS CAMARGO PEÑA, parte actora en el presente Juicio, consignó escrito de informes. En la misma fecha, el Abogado en ejercicio CARLOS HENRIQUE SUAREZ ROMERO, Apoderado Judicial de la parte demandada, ciudadano DANIEL ALONSO RIVERA MONCADA, procedió a presentar su escrito de informes.
Finalmente, revisado minuciosamente el expediente, no se verifican más actuaciones procesales en el mismo.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
POR LA PARTE ACTORA
Expone la parte accionante, ciudadana NORAYMA JOSEFINA VILLASMIL PRIETO, que es propietaria conjuntamente con su cónyuge de un inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 01-02, del edificio 01, en la urbanización San Felipe, III etapa, en jurisdicción del Municipio San Francisco del Estado Zulia, cuya superficie es de sesenta y un metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (61.50mts2), comprendido en los siguientes linderos: Norte: Con pared de los apartamentos terminados en (01) según el nivel donde se encuentre del mismo edificio (1); Sur: Con fachada este del edificio; Oeste: Con fachada oeste del Edificio, y pasillo, todo conforme se evidencia de documento de condominio registrado en la Oficina Subalterna del Tercer Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha once (11) de abril de mil novecientos noventa y siete (1997), bajo el N° 24, tomo 4. Indica que dicho inmueble les pertenece según consta en documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha siete (7) de enero del año mil novecientos noventa y nueve (1999), bajo el N° 6, tomo 1.
Expresa la parte accionante en su escrito de demanda que, en fecha veintidós (22) de octubre del año dos mil cuatro (2004), celebró por ante la Notaria Pública del Municipio San Francisco, con el ciudadano DANIEL ALONSO RIVERA MONCADA, parte demandada en esta causa, plenamente identificado, un contrato de opción a compra anotado bajo el N° 81, tomo 94 de los libros de Autenticación llevados por esa notaria.
Señala la ciudadana NORAYMA JOSEFINA VILLASMIL PRIETO, que la precitada opción a compra tiene un lapso de siete (7) años contados a partir de su fecha cierta, lo que no impide que la compra definitiva se produzca con antelación al término establecido en el documento, dado que el promitente comprador supuestamente en ese momento se disponía a iniciar los trámites para la consecución de un crédito hipotecario que le permitiera adquirir el bien inmueble antes identificado. Igualmente expresa que en esa oportunidad celebró un contrato verbal de arrendamiento por tiempo indeterminado con el ciudadano DANIEL ALONSO RIVERA MONCADA, en el cual acordaron un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (BS. 200.000,00) mensuales, que serían cancelados de manera consecutiva dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, de esa manera el promitente comprador tomaría posesión inmediata del inmueble opcionado.
Se manifiesta en el escrito libelar que el ciudadano DANIEL ALONSO RIVERA MONCADA, una vez que tomó posesión del inmueble en el mes de noviembre de dos mil cuatro (2004) se negó a cancelar el canon de arrendamiento correspondiente alegando que como promitente comprador tiene derecho a ocupar el inmueble objeto de la transacción, sin obligación económica de ningún tipo con los promitentes vendedores, correspondiéndole solo el pago de los servicios públicos; por cuanto la accionante arguye que en la actualidad le adeuda un año completo de arrendamientos, deuda equivalente a la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (BS. 2.000.000, 00), siendo infructuosas todas las gestiones realizadas para la consecución del pago de manera extrajudicial.
La actora, NORAYMA JOSEFINA VILLASMIL PRIETO, revela que si bien es cierto que el contrato de compraventa en comento les obliga a venderle al promitente comprador el inmueble objeto de la transacción en los términos y condiciones establecidos en el documento de opción de compra, también es cierto que el mismo no los obliga a dar vivienda gratuita al ciudadano DANIEL ALONSO RIVERA MONCADA, ni lo exonera a él de la obligación de pagar los cánones correspondientes, y tampoco le da derecho a usufructuar el inmueble objeto del litigio. Indica que el hoy demandado al negarse a cancelar el canon de arrendamiento acordado incurre en las causales de desalojo contempladas en el artículo 34, aparte a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo que en consecuencia ocurrió a demandar el Desalojo del inmueble antes identificado, y el consecuente pago de los cánones vencidos.
POR LA PARTE DEMANDADA
El Abogado en ejercicio CARLOS HENRIQUE SUAREZ ROMERO, Apoderado Judicial de la parte demandada, ciudadano DANIEL ALONSO RIVERA MONCADA, niega, rechaza y contradice que su representado haya celebrado con la ciudadana NORAYMA JOSEFINA VILLASMIL PRIETO un contrato de arrendamiento verbal por tiempo indeterminado en el que se acordó un supuesto canon de arrendamiento. Declara que se trata de un hecho incierto, pues queda evidentemente demostrado que la relación entre los demandantes y su representado se basa en un contrato de opción de compra-venta, tal como se evidencia en documento de contrato suscrito por las partes por ante la Notaria Pública del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha veintidós (22) de octubre del dos mil cuatro (2004) anotado bajo el N° 81, tomo 94, de los libros de autenticación llevados por dicha Notaria, que tiene un lapso de duración de siete (7) años, lapso que a su criterio aun no se ha vencido.
Expuso en su escrito de contestación de la demanda que, en vista de lo acordado entre su poderdante y los accionantes, una vez firmada la opción a compra, estos últimos le entregaron de manera personal las llaves del inmueble para que pudiese habitarlo con su grupo familiar mientras los demandantes finiquitaban la cancelación de la hipoteca que posee el inmueble con el BANCO CAJA FAMILIA ENTIDAD DE AHORRRO Y PRESTAMO C.A, hoy BANCO BANESCO, tal como se evidencia del documento de propiedad que los accionantes consignaron junto con el libelo, manifestándole a su representado que iniciara los tramites de su política habitacional para que de esta forma pudiese adquirir definitivamente el bien inmueble en cuestión.
El Apoderado Judicial del demandado narra que, vista la manifestación que hacen los demandantes a su representado, éste inició los tramites para la obtención del crédito de política habitacional, pero que desde su comienzo el proceso se vio truncado porque su representado verificó que para ese momento y en la actualidad existen sobre el bien dos (2) medidas de prohibición de enajenar y grabar. Medidas que según lo relatado por la parte demandada fueron decretadas por el Juzgado Octavo y el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, por oficio N° 00761-2001, expediente 00704, en fecha cinco (5) de diciembre del año dos mil uno (2001), con comprobante N° 452 del Municipio San Francisco en fecha trece (13) de diciembre del mismo año; y, según oficio N° 1469-1002, en fecha ocho (8) de octubre de dos mil cuatro (2004), expediente N° 8232, con comprobante N° 860 del Municipio san Francisco del Estado Zulia de fecha veintiocho (28) del mismo mes y año, respectivamente.
Señala el Abogado en ejercicio CARLOS HENRIQUE SUAREZ ROMERO que una vez descubiertos los vicios ocultos que recaían sobre el inmueble objeto del litigio, su poderdante trató de comunicarse con ellos, siendo infructuosas las comunicaciones y localizaciones de los demandantes. Indica que finalmente cuando pudo localizarlos, estos de manera hostil y temeraria le manifestaron que de no gustarle las condiciones debía desocupar el inmueble; situación que según el Apoderado Judicial, los demandantes aprovecharon para amenazar e intimar a través de su abogado a su representado, menoscabando sus derechos y tratándolo de desalojar sin justa causa, obligándolo a desocupar, alegando que él estaba en el apartamento en forma forzosa.
Manifiesta el Apoderado Judicial de la parte actora que, debido al ocultamiento por parte de los demandantes de los vicios existentes y el incumplimiento de estos, su representado se vio imposibilitado a comprar el inmueble, pues desde un principio le ocultaron las medidas preventivas que sobre el apartamento recaían. Señala que los demandantes actuaron de esta manera a fin de coaccionar el negocio con la entrega del dinero, dinero que según la exposición fue recibido por los demandantes en calidad de arras.
Expresa que no existe un contrato de arrendamiento entre su representado y los demandantes, y apunta que haber existido dicho contrato, habría quedado plasmado en el mismo contrato de opción a compra venta, pues así se prevé en el ordenamiento jurídico.
III
DE LA RECONVENCIÓN
Por ante el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco del Estado Zulia, ocurrió el ciudadano CARLOS HENRIQUE SUAREZ ROMERO, debidamente inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 87.682, actuando en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano DANIEL ALONSO RIVERA MONCADA, ya identificado, a fin de RECONVENIR a los ciudadanos NORAYMA JOSEFINA VILLASMIL PRIETO y JORGE LUIS CAMARGO PEÑA, también identificados con anterioridad, por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, suscrito por las partes por ante la Notaria Pública del Municipio San Francisco del Estado Zulia en fecha veintidós (22) de octubre del año dos mil cuatro (2004), bajo el N° 81, tomo 94.
Señala el Apoderado Judicial de la parte demandada reconviniente que, la mencionada opción a compra venta tiene un lapso de duración de siete (7) años, contados a partir de la firma del mencionado documento por ante la Notaria Pública, y que según su criterio, tomando la fecha del mismo, es decir, desde el veintidós (22) de octubre del año dos mil cuatro (2004), hasta la fecha en que se presentó al Juzgado Octavos de Municipios de esta Circunscripción Judicial la reconvención, habían transcurrido un (1) y dos (2) meses, por cuanto considera que el documento en comento aun no se ha vencido, existiendo un plazo a favor de su representado, y evidenciándose consecuencialmente del expediente la perturbación judicial que existe en contra de éste por parte de los ciudadanos NORAYMA JOSEFINA VELLASMIL PRIETO y JORGE LUIS CAMARGO PEÑA.
En razón de lo expuesto, el Apoderado Judicial ocurrió a interponer ante el Tribunal a quo, en nombre de su representado la reconvención, a fin de que dicho Juzgado ordene el cumplimiento del término establecido por las partes de conformidad con los artículos 1211, 1213 y 1167del Código Civil, respetándose en consecuencia todas y cada una de las condiciones establecidas en el contrato de opción de compra-venta.
IV
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS
EN ESTA INSTANCIA
Ahora bien, una vez examinado el contenido de las actas procesales, este Juzgador observa que no se promovió, ni evacuó prueba en esta instancia.
V
DE LOS INFORMES
DE LA PARTE ACTORA
Señala el Apoderado Judicial de la parte accionante, Abogado en ejercicio ANGEL ADONAY MÁRQUEZ, que:
Primero: El Tribunal de la causa incurrió en craso error al desechar la declaración de la ciudadana YVONNE PIRELA PIRELA, por considerársele un testigo referencial y no presencial como lo subraya en el análisis de las pruebas. Considera el Apoderado Judicial que de una simple lectura de la declaración de la mencionada ciudadana se evidencia que la conversación escuchada por ésta, fue la conversación que tuvo lugar entre los ciudadanos NORAYMA VILLASMIL y DANIEL RIVERA, parte demandante y demandada respectivamente en la presente causa. Apunta que mal puede considerársele a su testigo como referencial, cuando dicha persona escuchó directamente de las partes involucradas en la controversia el planteamiento de la negociación. Señala que el Sentenciador de la causa alegó que la testigo no determinó si real y efectivamente entre NORAYMA VILLASMIL y DANIEL RIVERA se celebró un contrato de arrendamiento verbal, ya que el Tribunal al preguntarle ¿Diga la testigo si usted real y efectivamente presenció que los ciudadanos NORAIMA VILLASMIL y DANIEL RIVERA celebraron un contrato de arrendamiento?, contesto… “no lo presencie”; indicó al respecto que el Sentenciador no permitió acotar que para la gran mayoría de las personas ajenas al mundo jurídico, la celebración de un contrato significa la firma del documento correspondiente, y mal pudiera declararse que “se presenció la firma de un contrato verbal”. Al exponer su criterio el Apoderado Judicial considera que el Tribunal obvió el complemento de la respuesta cuando la misma testigo afirmó: “no lo presencie, escuche que lo iban a firmar”; y que incurre nuevamente en error al creer que la ciudadana IVONNE PIRELA pudiese tener interés directo por ser sirviente domestico, ya que si bien es cierto que la precitada ciudadana se dedica a practicar trabajos de limpieza para distintas personas en las que se incluye la mamá de la demandante, y eventualmente ésta misma, de la respuesta a la tercera pregunta formulada se evidencia que la relación laboral fue eventual y discontinua, solamente durante tres (3) meses en aquella oportunidad, y en tal sentido, para el momento de la declaración no existía subordinación alguna, por lo que manifiesta que mal puede entenderse que pudiere llegar a tener interés en la causa, ya que no existe una relación de dependencia ni de subordinación.
Segundo: Expuso que la ciudadana ALICET LEUCARENA NELSON ALMARZA, promovida como testigo por la parte actora, fue conteste en su deposición, dejando claras evidencias de la realidad de los dichos planteados por la demandante en su libelo, y en la contestación de la reconvención, sin incurrir en contradicciones ni ambigüedades en el decurso de la declaración rendida, evidenciando con sus dichos que efectivamente existe un contrato o acuerdo verbal entre NORAYMA VILLALOBOS y DANIEL RIVERA. Manifestó que el Tribunal nuevamente incurrió en un desatino intelectual y de interpretación, al pretender desechar la declaración de la testigo porque ésta en forma circunstancial presenció la negociación entre el demandante y el demandado. Lo que a criterio del Apoderado Judicial permite preguntarse ¿Deberían las partes inmersas en la controversia, involucrar a las personas que circunstancialmente se encontraban presentes en el sitió al momento de la negociación para que fueran testigos fieles de la negociación planteada?, de ser cierto lo planteado manifestó que necesariamente tendrán que desecharse la evacuación de todos los testigos y considerar que no son validas, pues lo normal es que los testigos llamados a declarar en cualquier causa, hayan presenciado los hechos de manera circunstancial y no por haber sido llamados de forma expresa a dejar constancia de la situación.
Tercero: Indicó la parte accionante que, cuando el Tribunal de la causa hizo la valoración de las pruebas testificales manifestó: El Juez al apreciar la testimonial deberá aplicar la sana crítica, esto es, juzgar conforme a su inteligencia lo indique. En este caso, señala el Apoderado Judicial de la parte que la sana crítica debe ser entendida no solo como el conocimiento intelectual del Juez, sino como el producto del cultivo intelectual de éste concatenado con aquellas experiencias del día a día, percibidas por los sentidos como efecto de la interacción o el sitio de trabajo, o donde se desarrolle la actividad que nos sirva de modelo referencial, que debe ser aplicada a todas las decisiones a tomar en una causa y no solo para la valoración de un testigo, mucho menos, si en uso de esa inteligencia se pretende que el testigo manifieste haber visto firmar un contrato verbal.
Manifiesta que es cierto que entre el demandado reconviniente y sus representados existe una obligación amparada por un contrato de opción de compra venta, pero que también es cierto que en el referido contrato no se habla de que el inmueble objeto de la transacción le sería entregado para su uso y disfrute al promitente comprador, lo que a su criterio no excluye la posibilidad de que el mismo viviese en el inmueble en cuestión a cambio del pago de un canon de arrendamiento a los promitentes vendedores, dado el largo período acordado para la realización de la transacción definitiva traslativa de la propiedad.
En su escrito de informes, señala que de igual forma la representación del demandado reconviniente, fundamenta su reconvención en la falta de cumplimiento del contrato de opción de compraventa, cuando este aun no se ha cumplido en el tiempo, resultando extemporánea por adelantada su pretensión, por lo que mal puede en este momento pretender el cumplimiento forzoso del precitado contrato. Del mencionado escrito se desprende igualmente que al demandante le sorprende la decisión del Tribunal a quo, cuando declara con lugar la reconvención, pues considera que no debe ejecutarse un contrato que está sujeto al cumplimiento de una condición en el tiempo (transcurso de siete (7) años).
Finalmente solicitó a este Tribunal, declarase con lugar la apelación, con arreglo a los planteamientos antes indicados, y que la sentencia que se dicte condene al demandado al desalojo del inmueble, al pago de los cánones vencidos, y al pago de las costas y costos procesales.
DE LA PARTE DAMANDADA
Siendo la oportunidad procesal de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada en esta causa, ciudadano DANIEL ALONSO RIVERA MONCADA, a través de su Apoderado Judicial, ratificó en todos sus aspectos la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, en fecha catorce (14) de febrero del año dos mil seis (2006), por considerar que está ajustada a Derecho por cuanto quedó demostrado que entre las parte existe un contrato de opción de compraventa cuya duración es de siete (7) años, lapso que aun no se ha vencido, tal como los demandantes reconvenidos invocaron en su demanda
Al relatar señala que, siendo verdaderos los hechos de que existe un acuerdo entre su representado y los demandantes reconvenidos, en el cual una vez firmada la opción a compraventa, los mismos le entregaron de manera personal las llaves del apartamento, para que su representado habitara el inmueble con su grupo familiar, mientras que los demandantes reconvenidos finiquitaban la cancelación de hipoteca que posee el inmueble en el Banco Caja Familia Entidad de Ahorro y Préstamo C.A., hoy Banesco, manifestándole en ese entonces a mi representado que tramitara simultáneamente su política habitacional que le permitiera adquirir definitivamente su política habitacional, expuso que dicha tramitación se vio truncada por la existencia de dos (2) medidas de prohibición de enajenar y garbar sobre el inmueble en cuestión. Indica que observando la situación narrada arriba, su representado se dirigió a la referida entidad bancaria, quienes le manifestaron que los propietarios del inmueble le deben la cantidad de DIEZ MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (10.800.000)que no ha sido cancelada por los demandantes reconvenidos y que el crédito se encuentra en fase judicial de demanda.
Sigue relatando en su escrito de informes que, una vez que su representado descubrió todos los vicios ocultos existentes sobre el inmueble en cuestión, fueron infructuosas las comunicaciones y localización de los accionantes, hasta que en el mes de septiembre de dos mil cinco (2005) logró localizarlos, quienes al pedirles una explicación manifestaron a su representado que de no gustarle las condiciones debía desocupar el inmueble. Expresa que ante esta situación los demandantes reconvenidos lo amenazaron e intimidaron a través de sus abogados, para obligarlo a desocupar, alegando que su representado estaba en el inmueble en forma forzosa, menoscabando sus derechos y tratándolo de desalojar sin justa causa.
Manifiesta en vista de estos vicios se le imposibilitó a su representado la compra del inmueble en cuestión.
Señala que nunca existió un contrato de arrendamiento verbal entre los demandantes reconvenidos y su representado, como quedó demostrado en la Sentencia que sobre el procedimiento de Desalojo del cual es parte demandada reconviniente dictó el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, quedando claro que existe entre las partes un contrato de opción de compra aun no vencido.
Por todos los argumentos señalados en su escrito de informes, solicitó a este Tribunal que ratificase en todas sus partes la Sentencia definitiva dictada por el Tribunal a quo, por estar la misma ajustada a derecho.
VI
CONSIDERACIONES
De la revisión que efectuó este Operador de Justicia, de los alegatos realizados por las partes en primera instancia, de la sentencia dictada por el Tribunal a quo, y de la revisión de las actas procesales, este Juzgador pasa a resolver la presente apelación en los siguientes términos:
Si bien es evidente la existencia y la protección que el ordenamiento jurídico venezolano brinda a los contratos celebrados de forma verbal, tal como lo acoge el Código Civil patrio, era carga inherente a la parte actora llevar al Tribunal de la causa elementos probatorios que hicieran plena prueba de su pretensión, que fuesen capaces de formar la convicción del Juez de Municipios a fin de constatar la existencia de un presunto contrato de arrendamiento entre esta y la hoy parte accionada. Correspondía igualmente a la última de la partes mencionadas desvirtuar la pretensión de la demandante y hacer valer la suya a través de los medios que considerase pertinentes.
En ese sentido, corresponde a este Administrador de Justicia evaluar nuevamente los elementos probatorios aportados por cada una de las partes. Así, examinadas las pruebas documentales trasladadas al proceso, se acoge el valor probatorio de las siguientes: primero, copia simple del documento de sobre el inmueble objeto del litigio registrado en fecha siete (7) de enero del año mil novecientos noventa y nueve (1999), por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San Francisco del Estado Zulia, anotado bajo el N° 06, tomo 1, protocolo primero, primer trimestre de los libros respectivos. Segundo, copia simple del contrato de opción a compraventa sobre el inmueble objeto del litigio, debidamente autenticado en fecha veintidós (22) de octubre del año dos mil cuatro (2004), por ante la Notaria Pública del Municipio San Francisco del Estado Zulia, anotado bajo el N° 81, tomo 94 de los libros respectivos. Ambos instrumentos probatorios presentados por la accionante. Igualmente, la demandada promovió: primero, copia simple y original del contrato de opción a compraventa sobre el inmueble objeto de litigio, debidamente autenticado en fecha veintidós (22) de octubre del año dos mil cuatro (2004) por ante la Notaria Pública del Municipio San Francisco del Estado Zulia, anotado bajo el N° 81, tomo 94 de los libros respectivos. Segundo, copias certificadas del Expediente N° 00704 llevado por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, relativo al Juicio que por Cobro de Bolívares por Intimación sigue el ciudadano RICARDO RODRÍGUEZ en contra de los hoy demandantes en esta causa.
En este punto, corresponde hacer de manera objetiva un estudio de las declaraciones efectuadas por los ciudadanos YVONNE PIRELA PIRELA y ALICET LEUCARENA NELSON ALMARZA, testigos promovidos por la parte accionante, y de los ciudadanos JANETH ALEX SUAREZ, THAINIT FERNÁNDEZ y JOSÉ SANTIAGO FERNÁNDEZ, testigos promovidos por la parte demandada.
Observa este crítico Sentenciador del escrito de informes presentado por la parte demandante, que la misma manifiesta que el Tribunal de la causa incurrió en craso error al desechar la declaración de la ciudadana YVONNE PIRELA PIRELA, por considerársele un testigo referencial y no presencial como lo subraya en el análisis de las pruebas. Este Sentenciador al respecto considera oportuno transcribir la norma contenida en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil patrio, que establece:
“Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de estos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que pareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresando el fundamento de tal determinación.”
Así observa que de la evacuación realizada, el Tribunal a quo al preguntarle a la ciudadana YVONNE PIRELA PIRELA, ¿Diga la testigo, conforme a la pregunta N° 5 del interrogatorio, cual apartamento limpio usted? la testigo respondió: “El de la Sra. NORAYMA, ubicado en San Felipe, ella fue la que me contrato para que le limpiara el apartamento. Seguidamente se le preguntó: ¿Diga la testigo si usted real y efectivamente presenció que los ciudadanos NORAIMA VILLASMIL y DANIEL RIVERA celebraron un contrato de arrendamiento?, la ciudadana contestó: “no lo presencié, escuche en esa oportunidad de que ellos iban a firmar un contrato y de él iba a cancelar una mensualidad, pero no lo presencie”.
Así, vistas las preguntas formuladas por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, haciendo uso de las atribuciones conferidas por la normativa contenida en el artículo 487 del Código de Procedimiento Civil patrio, y evaluando la información revelada por la ciudadana YVONNE PIRELA PIRELA, a fin de dar respuesta a dichas preguntas, este Sentenciador desecha la declaración efectuada por la testigo por considerarle: primero, inhábil por cuanto es sirviente de la ciudadana NORAYMA JOSEFINA VILLASMIL PRIETO, hoy parte accionante en esta causa. Se desecha su declaración en virtud de lo establecido en el artículo 479 ejusdem. Segundo, se trata de una testigo referencial, permitiendo esto último ratificar el criterio expuesto por el Tribunal a quo en la sentencia dictada en fecha citada supra. A fin de revelar la normativa citada, este Operador de Justicia trae al cuerpo de esta decisión el contenido del artículo 479 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“Nadie puede ser testigo en contra, ni a favor de sus ascendientes o descendientes o de su cónyuge. El sirviente domestico no podrá ser testigo ni en favor ni n contra de quien lo tenga a su servicio.” (Subrayado del Tribunal).
Por otra parte, cuando a la ciudadana ANICET LEUCARENA NELSON ALMARZA, testigo promovido por la parte accionante, se le preguntó: ¿Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos NORAIMA VILLASMIL y DANIEL RIVERA?, contestó: “Si, si los conozco, porque en una oportunidad yo fui a la casa de la mamá de NORAYMA, ellos tienen como un abasto que venden papelería, cosas para oficina, tienen también una Agencia de Lotería, y los hijos de la mamá de la Sra. NORAIMA, ellos hacen trabajos a computadora, como yo soy estudiante ellos en varias ocasiones me han hecho trabajos en computadora, y he visto varias veces a NORAIMA allí en la casa de su mamá, y al Sr. DANIEL RIVERA, lo conozco que en una oportunidad, estaba allí haciendo un trabajo, y él llegó buscando a la señora NORAIMA.”. Posteriormente al preguntarle a la testigo: ¿Diga la testigo, si tiene conocimiento de que la señora NORAIMA VILLASMIL y el ciudadano DANIEL RIVERA, realizaron algún tipo de negociación sobre un apartamento propiedad de la señora NORAIMA VILLASMIL? la testigo contestó: “En esa oportunidad cuando yo conocí al señor RIVERA él llegó preguntando por la señora NORAIMA, yo estaba haciendo el trabajo con uno de los hermanos de NORAIMA que cobra por transcribir, en ese momento llegó el señor y preguntó por la señora NORAIMA, yo salí a ver quien era quien llamaba, y él me preguntó que si allí vivía una señora que estaba vendiendo un apartamento en San Felipe, en eso yo le aviso al muchacho que me estaba haciendo el trabajo, que buscaban a una señora y él me dijo que esa era su hermana, y entonces ella estaba en el patio y él la fue a buscar, entonces la señora NORAIMA salió, lo hizo pasar a la sala y se pusieron a conversar en la sala, allí donde estaban conversando era la mesa del comedor y al lado esta la computadora donde estábamos trabajando, en ese momento pude escuchar la conversación que ellos tenían, como estábamos tan cerca, la señora NORAIMA le planteó al señor que ella estaba vendiendo el apartamento y el dijo que estaba interesado y que querían que hicieran el negocio, y ella le dijo que por ella no había problema, que el estaba interesado pero que no tenía el dinero completo, que si le daba un plazo, para él buscar el dinero y comprárselo, ella le preguntó que más o menos de cuanto tiempo porque ella tenía que resolver un embargo que tenía el apartamento, él le respondió que no tenía para donde irse y necesitaba mudarse, que el quería que fuera un tiempo prolongado para así terminar de buscar el dinero, y a ella le diera tiempo para resolver lo del embargo, el le propuso que si le permitía vivir en el apartamento y que el le pagaba un alquiler mientras ellos solucionaban lo que tenían previsto.”.
Se desprende claramente de la declaración citada supra, efectuada por la ciudadana ANICET LEUCARENA NELSON ALMARZA, que de forma circunstancial escuchó una conversación entre la hoy demandante y el demandado respectivamente; lo que en consecuencia produce que la información depuesta por la referida testigo no demuestra que efectivamente lo expuesto haya llegado a materializarse.
En consecuencia, esta Instancia no acoge el valor probatorio de las declaraciones efectuadas por las ciudadanas YVONNE PIRELA PIRELA y ANICET LEUCARENA NELSON ALMARZA, testigos promovidos por la parte accionante. ASI SE DECLARA.-
Por otra parte, de la declaración efectuada por las ciudadanas JANETH LORENA ALEX SUAREZ y THANIT ANGELICA FERNANDEZ HERNANDEZ, ambas testigos promovidas por la parte demandada como ya se indicó, contenidas en las actas que reposan en el expediente de esta causa, se observa claramente que las referidas testigos también han conocido de los hechos hoy objeto de litigio de forma referencial, por cuanto han respondido las preguntas planteadas expresando: “…él nos hizo el comentario.”; “si se, que él me lo comento.”. ASI SE DECLARA.-
Asimismo, ratificando el criterio emitido por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, al desechar la declaración efectuada por el ciudadano JOSE SANTIAGO DOMINGUEZ FERNÁNDEZ, este Juzgador no acoge el valor probatorio de la información aportada por éste al proceso, por cuanto se evidencia claramente que este no respondió de manera objetiva las preguntas formuladas en la evacuación, interrogatorio hecho con la finalidad de dilucidar los argumentos planteados por las partes querellantes. ASI SE DECLARA.-
Finalmente, es imperativo para este Sentenciador pronunciarse sobre la RECONVENCIÓN propuesta por la parte demandada.
Así, dentro del mismo contexto se observa que el contrato de opción de compraventa celebrado entre la ciudadana NORAYMA JOSEFINA VILLASMIL PRIETO y el ciudadano DANIEL ALONSO RIVERA MONCADA, accionante y accionado respectivamente, no constituye el objeto de la controversia planteada entre las mencionadas partes, por cuanto las mismas reconocen la existencia y vigencia de éste. Por lo expuesto no queda más a este órgano administrador de justicia que declarar CON LUGAR la RECONVENCION propuesta por el demandado reconviniente, sin antes acotar que por ser el cumplimiento del contrato quizás la consecuencia más importante de los efectos del mismo, es menester indicar el término de la obligación que contiene.
Se desprende entonces del documento contentivo del contrato de opción de compraventa, que riela en los folios nueve (9) y diez (10) de las actas que conforman el expediente de esta causa, que el mismo fue celebrado en fecha veintidós (22) de octubre del año dos mil cuatro (2004). En ese sentido, la cláusula tercera establece:
“El lapso o término de la presente opción es de siete (7) años, contados a partir de la firma del presente documento.” (Subrayado y Negrillas del Tribunal).
En consecuencia, el contrato de opción de compraventa celebrado entre la ciudadana NORAYMA JOSEFINA VILLASMIL PRIETO y DANIEL ALONSO RIVERA MONCADA, estará vigente hasta el día veintidós (22) de octubre del año dos mil once (2011). ASI SE DECLARA.-
Este Sentenciador con fundamento a los argumentos supra expuestos declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el Apoderado Judicial de la parte demandante, Abogado en ejercicio RICARDO RODRÍGUEZ, en consecuencia este Juzgado confirma la sentencia dictada por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha catorce (14) de febrero del año dos mil seis (2006), donde se declaró: primero, SIN LUGAR la demanda por DESALOJO, intentada por la ciudadana NORAYMA JOSEFINA VILLASMIL PRIETO, en contra del ciudadano DANIEL ALONSO RIVERA MONCADA. Segundo, CON LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por el demandado de autos ciudadano DANIEL ALONSO RIVERA MONCADA, y; donde se condenara en costas a la parte demandante por haber sido totalmente vencida en esa Instancia. Se mantiene vigente el término de culminación del contrato. ASÍ SE DECIDE.-
VI
DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
• SIN LUGAR la apelación interpuesta por el Apoderado Judicial de la parte demandante, Abogado en ejercicio RICARDO RODRÍGUEZ, debidamente inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 56.880, en el juicio de DESALOJO que sigue la ciudadana NORAYMA JOSEFINA VILLASMIL PRIETO en contra del ciudadano DANIEL ALONSO RIVERA MONCADA; recurso ejercido contra sentencia dictada por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, en fecha catorce (14) de febrero del año dos mil seis (2006), en consecuencia se confirma la sentencia que declara SIN LUGAR la demanda por DESALOJO, intentada por la ciudadana NORAYMA JOSEFINA VILLASMIL PRIETO, en contra del ciudadano DANIEL ALONSO RIVERA MONCADA; CON LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por el demandado de autos ciudadano DANIEL ALONSO RIVERA MONCADA, y la condenación en costas a la parte demandante por haber sido totalmente vencida en esa Instancia.
• SE CONDENA EN COSTAS de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil a la parte demandante por ser vencida totalmente en esta Instancia.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los cinco (5) días del mes de mayo del año dos mil seis (2006). Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
EL JUEZ
ABOG. ADAN VIVAS SANTAELLA
LA SECRETARIA
ABOG. MARIELA PÉREZ DE APOLLINI
En la misma fecha anterior, previo el anuncio de ley a las puertas del Despacho, se dictó y publicó la anterior sentencia definitiva, Expediente No. 52.936. Siendo las dos y veinte minutos de la tarde (2:20 PM).-
LA SECRETARIA
ABOG. MARIELA PÉREZ DE APOLLINI
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