Procedente de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, recibido por este Juzgado en fecha 10 de Abril de 2006, la presente APELACIÓN intentada por el apoderado judicial de la parte demandada abogado ROBERTO VIELMA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 18.166, contra la SENTENCIA DEFINITIVA, de fecha 22 de Marzo de 2006, dictada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que declara CON LUGAR, la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, propuesta por la ciudadana ANA MORELLA GONZALEZ ELIZONDO, venezolana, mayor de edad, titular de las cédula de identidad No 6.557.878, e inscrita en el Inpreabogado bajo el No 25.342, abogado en ejercicio, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA -AMÉRICA, C.A y de este mismo domicilio, en contra de la ciudadana ALICIA GUERRA HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No 7.608.389 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. I RELACIÓN DEL PROCESO Por auto de fecha 26 de Enero de 2006, el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió la demanda, y ordenó citar a la ciudadana ALICIA GUERRA HERNÁNDEZ, antes identificada. En la misma fecha, la ciudadana ALICIA GUERRA HERNÁNDEZ, antes identificada, otorgó poder apud acta, a los abogados en ejercicio, LASSISTER PÉREZ, ROBERTO VIELMA y RUBEN OVALLES, inscritos en el inpreabogado bajo los Nos 23.038, 18.166 y 19.434, respectivamente, y se da por citada. En fecha, 30 de Enero de 2006, el apoderado judicial de la parte demandada ciudadano ROBERTO VIELMA MORILLO, presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual opuso cuestiones previas. En fecha, 1 de Febrero de 2006, la apoderada judicial de la parte actora abogado ANA MORELLA GONZALEZ, presentó escrito de promoción de pruebas. En fecha, 2 de Febrero de 2006, el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admite las pruebas promovidas por la parte demandante. En fecha, 9 de Febrero de 2006, el apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas. En la misma fecha el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admite las pruebas promovidas por la parte demandada En fecha, 13 de Febrero de 2006, la parte demandante, presentó escrito en el cual tacha los testigos promovidos por la parte demandada En fecha, 22 de Marzo de 2006, el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó sentencia definitiva en la cual declara CON LUGAR, la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, propuesta por la ciudadana ANA MORELLA GONZALEZ ELIZONDO, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA-AMÉRICA, C.A, en contra de la ciudadana ALICIA GUERRA HERNÁNDEZ. En fecha, 24 de Marzo de 2006, la apoderada judicial de la parte demandante se da por notificada de la sentencia dictada por el Juzgado a quo, en fecha 22 de Marzo de 2006. En fecha, 30 de Marzo de 2006, el Alguacil del Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, notificó a la ciudadana ALICIA GUERRA HERNÁNDEZ, parte demandada, de la sentencia definitiva dictada, por ese Tribunal en fecha 22 de Marzo de 2006. En fecha, 3 de Abril de 2006, el abogado en ejercicio ROBERTO VIELMA, apeló de la sentencia definitiva, dictada por el Juzgado a quo. En fecha, 5 de Abril de 2006, el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, oye la apelación interpuesta en ambos efectos y ordena remitir el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, a fin que distribuyeran el mismo al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que correspondiera conocer. En la misma fecha lo remitieron con oficio No 129-2006. En fecha, 10 de Abril de 2006, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, recibió el expediente. En fecha, 17 de Abril de 2006, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia. II ALEGATOS DE LAS PARTES Parte Demandante: Fundamenta la parte actora su demanda en los siguientes hechos: Que su representada es propietaria de un inmueble constituido por una edificación situada en la calle 78, intersección de la avenida 3H, jurisdicción de la Parroquia Santa Lucía, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, constituido por un edificio denominado “EDIFICIO PLAZA”, que consta de una planta baja, con cuatro locales para comercio y dos bloques de apartamentos de cuatro plantas cada uno, y su terreno propio sobre el cual está construido que mide veinticinco metros (25 mts.) de frente por cuarenta y un metros (41 mts.) de fondo y está comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Calle 78 antes Dr. Portillo, Sur: Casa que es o fue de Carlos Araujo Herrera, Este: Casa que es o fue del Dr. Marcelino Pulgar; y Oeste: Avenida 3H, antes Dr. Dagnino, el cual se encuentra registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro de Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, según se evidencia de documento de fecha 29 de Diciembre de 2005, bajo el No. 2, Tomo 43, Protocolo 1°. Aduce la demandante, que la anterior propietaria COMUNIDAD PINEDA BELLOSO en su condición de propietaria del inmueble, ya identificado, representada por “C.A. NEGOCIOS GENERALES” (CANEGE) Sociedad Mercantil domiciliada en la ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, constituida ante la Secretaría del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 12 de marzo de 1.959, bajo el No. 67, Libro 47, Tomo 1°, páginas 286- 287, conforme a documento otorgado ante la Notaría Publica Primera de Maracaibo, en fecha 25 de Agosto de 1.989, anotado bajo el No. 353, Tomo 5, de los Libros de Reconocimiento, arrendó dicho inmueble a la ciudadana ALICIA GUERRA HERNANDEZ, contrato este que acompañó en original y que opuso a la demandada para que surtiera todos sus efectos legales. Alega la accionante, que posteriormente, este inmueble se traspasa a su representada “INVERSIONES PLAZA- AMERICA, C.A, constituida ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 20 de Diciembre de 2005, bajo el No 60, Tomo: 74 A y con domicilio en la ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, Arguye la parte actora que en el contrato de arrendamiento citado se establecieron entre otras cláusulas las siguientes: PRIMERA “LA ARRENDADORA da y LA ARRENDATARIA toma en calidad arrendamiento el apartamento No. 12 que forma parte del Edificio PLAZA.” SEGUNDA: “Este contrato es por el término de un (1) año contado a partir del día 1 de septiembre de 1.989 y se entenderá prorrogado automáticamente por períodos de un (1) año, si con treinta (30) días de anticipación por lo menos al vencimiento del respectivo periodo en curso, alguna de las partes no manifestare su voluntad en contrario y por escrito.” CUARTA: “El canon de arrendamiento es la cantidad de TRES MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 3.000, oo) mensuales, pagaderos mes a mes por mensualidades anticipadas. La falta de pago de dos (2) o más mensualidades consecutivas o no de arrendamiento, dará derecho a LA ARRENDADORA para pedir la resolución del contrato con el pago de las indemnizaciones de ley y además para exigir el pago de los cánones de arrendamiento que faltaren por vencerse hasta el término del contrato o de sus prórrogas si las hubiese. Será por cuenta de LA ARRENDATARIA el pago de los servicios de aseo urbano, gas, teléfono y cualquier otro servicio que se llegare a instalar en el apartamento. Igualmente será por cuenta de LA ARRENDATARIA el pago del servicio de energía eléctrica que consuma. Al finalizar este contrato LA ARRENDATARIA deberá estar solvente con el pago de dichos agosto servicios.” Aduce la demandante que vencido el termino original del contrato en fecha 31 de Agosto de 1990, en virtud de no haberse verificado la notificación para la renovación del mismo, tal y como fue previsto contractualmente, el contrato de arrendamiento se prorrogó automáticamente por períodos iguales al término original, aumentándose en el curso de los años el canon de arrendamiento, hasta llegar a la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) mensuales. Igualmente señala la actora, que la arrendataria ALICIA GUERRA HERNANDEZ, sin causa ni motivo justificado alguno se ha negado a pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005, y Enero de 2006 a razón de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) y en cada oportunidad en que se le ha exigido el pago ha manifestado cualquier causa y/o motivo no imputable a mi representada para no cumplir con su obligación de pago, sin embargo, con la promesa de que cumpliría a la brevedad posible. Ante tal situación derivada del incumplimiento en el cual ha incurrido la arrendataria, además de las cantidades adeudadas por los cánones insolutos, su representada tiene derecho a exigir el pago de las mensualidades por cánones correspondientes hasta la expiración del tiempo de prórroga actual, así como los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble en referencia por lo cual se trasladó al domicilio de la arrendataria a requerir el pago de los cánones insolutos, siendo infructuosas siempre tales diligencias, y señala que la citó en su oficina en dos oportunidades en las cuales expresó su promesa de pago, incumplida nuevamente se le propuso un arreglo amistoso vía telefónica, incluso disminuyendo su deuda, y no aceptó. Indica la demandante, que luego se le sugirió que entregará el inmueble condonándosele su deuda y tampoco aceptó y por último en vista que no podía ser localizada, la requirieron en otros sitios, y siempre la ciudadana ALICIA GUERRA HERNÁNDEZ, se negó sin motivo legal alguno a entregarle las llaves que dan acceso al inmueble, y también a firmar un acuerdo de pago y en vista a lo anterior, en fecha 3 de Enero de 2003, se le envió un telegrama de último aviso. Por los argumentos antes expuestos y fundamentada en los artículos 1133, 1159, 1160, 1167, 1185 y 1592 del Código Civil, la sociedad mercantil “INVERSIONES PLAZA- AMERICA, C.A, ya identificada, demanda a la ciudadana ALICIA GUERRA HERNÁNDEZ, para que pague la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.600.000,00) por concepto de cánones de arrendamientos insolutos de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005 y Enero de 2006, a razón de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), así como los cánones de arrendamiento que se siguieren venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble. Parte demandada: En la oportunidad de la contestación a la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada, opuso para ser resuelta como punto previo en la sentencia definitiva, la cuestión previa prevista en el ordinal 2° del Artículo 346 del vigente código de procedimiento civil, por considerar la ilegitimidad del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio. Alegando que la anterior arrendadora COMUNIDAD PINEDA BELLOSO por intermedio de “Compañía Anónima, Negocios Generales (CANEGE)”, en la persona del ciudadano Alfonso quien funge como administrador de esta, se reunió con su representada y los restantes siete arrendatarios, en el pasillo de la primera planta del Edificio Plaza, el día sábado tres (3) de Septiembre del año 2005, a eso de las 10:30 de la mañana, y convino verbalmente con su representada que cesará en el pago de los cánones de arrendamiento que ahora temerariamente se demandan, porque tenían problema con el SENIAT y no era conveniente coyunturalmente recibirle el pago; pero resulta que la empresa demandante, o sea la nueva arrendadora, premeditadamente es conformada o constituida como tal, como bien lo demuestra la accionante con los recaudos que consigna con el libelo de la demanda, el día 20 de Diciembre de 2005 y nueve (09) días después o sea el día 29 de ese mismo mes y año adquiere el Edificio Plaza donde se encuentra el apartamento que habita su representada como arrendataria, pero con el ánimo fraudulento de desocupar el mismo edificio en su totalidad. Alega el demandado, que de haber actuado de buena fe cualquiera de las empresas involucradas en la negociación de compraventa del bien arrendado, debió notificar a su poderdante que existía un nuevo arrendador por haber adquirido este todo el Edificio Plaza y entonces saber con quien debía entenderse respecto de todas las obligaciones como arrendataria. Igualmente, arguye el apoderado de la demandada que siendo las normas arrendaticias protectoras del arrendatario y por tanto de estricto orden público al punto de que los derechos de estos son irrenunciables y en consecuencia “...nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique la disminución o menoscabo de estos derechos...”, y precisamente ante tal duda debe protegerse a su poderdante en el sentido de que la demandante debió fundamentar mas su demanda de haber consignando o demostrando que había participado a la arrendataria de tal circunstancia y en consecuencia debía cancelar lo adeudado hasta la fecha y seguir cancelándole además cánones que se hubiesen causando con el transcurrir del tiempo, pues de lo contrario, como ha sucedido, inhabilitaría o ilegitimaría a la demandante para estar en este juicio. Fundamenta la cuestión previa, en las disposiciones contenidas en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y en el Artículo 7 de la vigente Ley Arrendamientos Inmobiliarios. Posteriormente la parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos: Rechazo, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes lo alegado por la demandante en el libelo de la demanda por no ser cierto los hechos que temeraria e infundadamente invoca así como lo que afirma falsa y desconsideradamente la poderdante de la demandante, respecto de la ciudadana demandada Alicia Guerra Hernández. Señala que es falso que su representada sin motivo, ni causa justificada se haya negado a pagar los cánones correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005 y Enero de 2006. Aduce que es falso que la colega representante de la demandada se trasladara al domicilio de la arrendataria a requerir el pago de los cánones insolutos y que las misma siempre fueron infructuosas; que la haya citado tres veces a sus oficina con tal fin y que siempre expresó su promesa de pago; que también se le haya propuesto un arreglo amistoso por vía telefónica en las condiciones que afirma; que no la haya podido localizar; y que su representada, se haya negado a entregarle las llaves que dan acceso al inmueble arrendado y a firmar un acuerdo de pago. Asimismo indica el apoderado de la parte accionada, que es falso e incongruente que estando consignados los recibos de pago de los cánones de arrendamiento insolutos, quedara plenamente probado el hecho cierto del incumplimiento de pago alegado por la demandante “Inversiones Plaza-América, C.A.”. Y aduce que es falso de toda falsedad que es procedente el derecho reclamado por la accionante y que los mismos estén soportados en el contrato de arrendamiento y en los artículos 1133, 1159, 11690, 1185 y 1592 del Código Civil venezolano. Alega que lo cierto es que la ciudadana Alicia Guerra Hernández, su representada, ha ocupado el inmueble arrendado por mas de dieciséis (16) años (según la cláusula Segunda del contrato lo recibió en arrendamiento el día 01 de Septiembre de 1989) siendo en consecuencia una de las mejores arrendataria que ha tenido la señalada arrendadora, pues en ese considerable tiempo de mas de 16 años que mantiene esa relación contractual siempre ha manifestado una conducta responsable y fiel en el cumplimiento de sus deberes u obligaciones, tal como tácitamente lo admite o prueba la parte actora cuando consigna el contrato de arrendamiento y no refiere nada de irregularidad o incumplimiento en el transcurso de ese tiempo. Y arguye que tanto la empresa demandante (nuevo propietario-arrendador) como la originaria arrendadora Comunidad Pineda Belloso por intermedio de su administradora la Compañía Anónima Negocios Generales (CANEGE), han actuado fraudulentamente al hacer caer a su representada en error, y no solo en contra de su poderdante sino en contra también de todos y cada uno los inquilinos o arrendatarios que ocupan la totalidad de los apartamentos que conforman el Edificio Plaza, ya que, dolosamente dicha arrendadora con la intermediación dicha convino verbalmente con la ciudadana demandada, el día 3 de Septiembre de 2005, en el salón de reuniones del Edificio Plaza y con todos los demás inquilinos, en que cesaran circunstancialmente en el pago de los cánones de arrendamiento hasta nuevo aviso, indicando que desde hace meses el SENIAT le fiscalizaba haciendo una revisión contable porque tenían problemas tributarios. Aduce el demandado que ante tal situación, y lo convenido entre las partes contratantes, sin embargo, la arrendataria Alicia Guerra Hernández, quien tiene la modalidad de pagar los cánones de arrendamiento depositando en el Banco de Venezuela a nombre de C.A. Negocios Generales (CANEGE) en la Cuenta No. 3298853767, porque de esa manera no se le acumulaban sus deudas personales, cancela los cánones correspondiente a los meses de Octubre y Noviembre de 2005, por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,°°) cada uno, los días 26 de Octubre y 13 de Diciembre de 2005, respectivamente; solo que, precisamente, cuando se los presentó al ciudadano Alfonso Paz para que le entregara los recibos como comprobante de pago, como lo venía haciendo, nuevamente se niega a ello argumentando que aún no había terminado el problema con el SENIAT y que si se los entregaba su representada corría el riesgo de que este organismo Tributario se diera cuenta de la situación que la empresa estaba manejando en ese momento y le empeoraría el problema que tenía. Indica el apoderado de la parte demandada que su representada el día lunes 16 de Enero del presente año, de manera amenazante recibe una llamada telefónica de las oficinas administradora de la demandante y le informan que el Edificio Plaza tenía que estar desocupado totalmente en el mes de Abril del mismo año 2006 y que si no se salía por las buenas en lo inmediato la iba a demandar la nueva arrendadora (Inversiones Plaza-América, C.A.) y por ello inmediatamente procede a presentar escrito de consignación de canon de arrendamiento ante el mismo Tribunal, cuya beneficiaria es “C.A. Negocios Generales”(CANEGE), la entonces arrendadora, expediente No. 017-06, consignando la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00) que corresponde a los meses Diciembre de 2005 y Enero de 2006. Indica el apoderado demandado, que sorpresivamente ahora y de muy mala fe se demanda a su poderdante y a todos los aludidos arrendatarios, a su entender con el firme propósito de desocupar todo el Edificio Plaza con la seguridad aparente de obtener en el futuro inmediato mayor rentabilidad de esa edificación o ubicación urbana que tiene. Y señala que de llegar a concretarse la desocupación del edificio de la manera como ambas empresa, “Inversiones Plaza-América, C.A.” y “Comunidad Pineda Belloso” lo tienen proyectado, se le vulneraría los derechos y ocasionarían daños materiales, morales y espirituales irreparables a su poderdante. Alega el apoderado de la demandada, que a fin de corroborar lo temerario, fraudulento y mentiroso de los alegado por la actora en su escrito de demanda, señaló al Tribunal que además de su representada, también han sido demandados por ante esta misma Circunscripción Judicial, cuatro mas de los ocho arrendatarios del Edificio Plaza señalado y que es motivo de este pleito y que lo será mas en el futuro por los daños ocasionados por la actitud de la arrendadora para con sus arrendatarios. Indicó que los arrendatarios demandados son: Alonso Guillen, Juzgado Décimo de Municipio, expediente 2161-06; Carlos Albarrán, Juzgado Sexto de Municipio, expediente 6932-06; Abogado Betty Socarras, Juzgado Sexto de Municipio, expediente 6933-06 y Mirna Guerra de Sánchez, Juzgado Cuarto de Municipio, expediente 1507-06; todos de esta misma Circunscripción Judicial con sede en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia. Asimismo, señala que con la conducta asumida por la arrendadora, también se busca vulnerar el derecho que tiene todo arrendatario respecto de la prórroga legal que en el presente caso es bastante significante, según el artículo 38 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por todo lo antes expuesto, es por lo que solicitó del Tribunal declarare SIN LUGAR la temeraria demanda incoada en contra de la ciudadana Alicia Guerra Hernández y que condenare en costas a la parte demandante. III ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS Parte Demandante: No promovió pruebas en esta instancia. Parte Demandada: No promovió pruebas en esta instancia. IV CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Habiendo transcurridos todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador lo hace previa las siguientes consideraciones: De un estudio de las actas procesales se evidencia que la presente causa versa sobre una Resolución de Contrato de Arrendamiento, celebrado a tiempo determinado por un año y prorrogable por periodos iguales, si alguna de las partes no manifestaba su voluntad en contrario por escrito. Aduce la demandante que el contrato fue originalmente suscrito entre la ciudadana ALICIA GUERRA HERNÁNDEZ y la COMUNIDAD PINEDA BELLOSO, pero que posteriormente el inmueble arrendado fue traspasado a la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA-AMÉRICA C.A, siendo esta la arrendadora actualmente, en virtud de las prórrogas sucesivas del contrato. Igualmente fundamenta la parte demandante su demanda en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005 y Enero de 2006, señalando que han sido infructuosos los intentos de la demandada de obtener el pago de los mismos. Por su parte la parte demandada opuso la cuestión previa referida a la ilegitimidad de la parte demandante, señalando que ni la anterior ni la nueva arrendadora notificaron a su representada de la venta del inmueble, e igualmente niega los hechos en los que se fundamenta la demandada y alega que el anterior arrendador y los arrendatarios llegaron a un acuerdo de no pagar el canon de arrendamiento por un tiempo, señalando, sin embargo, su representada pagó el canon de arrendamiento de los meses de Octubre y Noviembre de 2005, mediante depósitos realizados en el Banco de Venezuela a nombre de C.A. Negocios Generales (CANEGE) en la Cuenta No. 3298853767, y que posteriormente procedió a consignar la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00) que comprende los meses Diciembre de 2005 y Enero de 2006, en el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Ahora bien, en relación a la cuestión previa opuesta, el Juez a quo, declaró la misma improcedente, determinando luego del análisis de las actas procesales específicamente del Acta Constitutiva de la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA-AMÉRICA C.A, registrada ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quedando inscrita bajo el No 60, Tomo: 74 A, de fecha 20 de Diciembre de 2005, que el Edificio Plaza, y del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la mencionada sociedad mercantil, inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, bajo el No 64, tomo: 1 A, primero que el Edificio Plaza, forma parte del capital sucrito por la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA-AMÉRICA, C.A, en su constitución, y segundo que la mencionada sociedad mercantil, autorizó suficientemente a la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA NEGOCIOS GENERALES (CANEGE), para cobrar los cánones de arrendamiento, efectuar cobranzas extrajudiciales, y pasar al departamento legal los cánones insolutos, con lo cual indica el Juez Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que se verifica la continuidad del arrendamiento, así como del lugar donde debe efectuarse el pago, sin cambiar las condiciones del contrato y alega que lo que ha habido es una subrogación del arrendador, la cual esta prevista en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual indica que la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA-AMÉRICA C.A tiene efectivamente cualidad para intentar el presente juicio. En relación a este punto observa este juzgador, que tal como lo señala la sentencia apelada, en caso de venta, donación, permuta, dación en pago o cualquier acto que implique la enajenación del inmueble debe aplicarse la disposición contenida en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa el inmueble arrendado, pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble solo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto- Ley.” Y en el presente caso, como bien se desprende de las pruebas aportadas al proceso, la hoy demandante sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA AMÉRICA C.A, es la actual propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 25 de Agosto de 1989, y autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, quedando anotado bajo el No 353, Tomo: 3° de los Libros respectivos, y se observa que la misma en todo momento respetó la relación arrendaticia, originada en virtud del referido contrato, así como la existencia del contrato de arrendamiento, y de sus cláusulas. Por su parte en relación a la legitimación a la causa la misma alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse El tratadista Arístides Rengel Romberg, en relación a este punto establece lo siguiente: “La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos o pasivos de dicha relación. La Regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).” La Jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha sido pacífica y reiterada al considerar que dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia. De otra parte, se observa que una vez determinado que la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA-AMÉRICA C.A, es la nueva propietaria del inmueble, es evidente que la misma esta legitimada para ejercer cualquier acción legal en defensa de sus derechos como propietaria del inmueble, y en consecuencia el Juez a quo actuó ajustado a derecho al declarar improcedente la cuestión previa opuesta, contemplada en el ordinal 2 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y referida a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio. Así se establece. Asimismo, se observa de autos que la parte demandada, opuso como excepción a los alegatos esgrimidos por la demandante, que en ningún momento se le notificó del hecho que el inmueble había pasado a ser propiedad de una persona jurídica distinta a la cual celebró el contrato con ella, estableciendo el juzgador a quo, que la empresa COMPAÑÍA ANÓNIMA NEGOCIOS GENERALES, (CANEGE), continuó actuando en representación de la arrendadora, en lo referido al cobro de los cánones de arrendamientos, y desecho tal defensa. En relación a este particular considera quien suscribe el presente fallo, que tal notificación se hace a los efectos que el arrendatario no incurriera en confusión al momento de pagar el canon de arrendamiento, y como quedo demostrado y como señala el juzgador a quo, la sociedad mercantil, COMPAÑÍA ANÓNIMA NEGOCIOS GENERALES, (CANEGE), continuó actuando en representación de la arrendadora, en lo referido al cobro de los cánones de arrendamientos, no siendo excusa esta para que la arrendataria no cumpliera con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, y en consecuencia considera este sentenciador que el juez a quo actúo ajustado a derecho, en este sentido. Así se establece. De otra parte se observa que la presente demanda se fundamenta el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005, y Enero de 2006, y en relación a este punto el Juez a quo, luego de analizar las pruebas aportadas al proceso por ambas partes, específicamente de los depósitos realizados por la demandada ciudadana ALICIA GUERRA HERNANDEZ en el Banco de Venezuela a nombre de C.A. Negocios Generales (CANEGE) en la Cuenta No. 3298853767, signados con los No 58426088, de fecha 26 de Octubre de 2005 y No 63453574 de fecha 13 de Diciembre de 2005, por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), valoró las mismas y determinó que aun cuando los cánones de arrendamiento de los meses de Octubre y Noviembre habían sido cancelados extemporáneamente, consideraba que en relación a los mismos la demandada se encontraba solvente. En relación a este punto considera este operador de justicia que en relación a la oportunidad del pago de los cánones de arrendamiento, en la cláusula cuarta del contrato las partes convinieron expresamente, lo siguiente: CUARTA: “El canon de arrendamiento es la cantidad de TRES MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 3.000, oo) mensuales, pagaderos mes a mes por mensualidades anticipadas. La falta de pago de dos (2) o más mensualidades consecutivas o no de arrendamiento, dará derecho a LA ARRENDADORA para pedir la resolución del contrato con el pago de las indemnizaciones de ley y además para exigir el pago de los cánones de arrendamiento que faltaren por vencerse hasta el término del contrato o de sus prórrogas si las hubiese. Será por cuenta de LA ARRENDATARIA el pago de los servicios de aseo urbano, gas, teléfono y cualquier otro servicio que se llegare a instalar en el apartamento. Igualmente será por cuenta de LA ARRENDATARIA el pago del servicio de energía eléctrica que consuma. Al finalizar este contrato LA ARRENDATARIA deberá estar solvente con el pago de dichos agosto servicios.” (Subrayado del Tribunal) De lo anterior se evidencia el deber de la arrendataria era cancelar por anticipado el canon de arrendamiento de cada mes y tal como se evidencia de las actas procesales la parte demandada canceló el correspondiente al mes de Octubre de 2005, el día 26 de Octubre de 2005 y el correspondiente al mes de Diciembre de 2005, en fecha 13 de Diciembre de 2005, con lo cual se demuestra tal como lo indicó el juzgador a quo que las mismos fueron cancelados extemporáneamente, con lo cual se verifica el incumplimiento de la arrendataria de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, sin embargo, como quiera que la parte demandante INVERSIONES PLAZA-AMÉRICA, C.A, ni desconoció, ni impugnó, ni atacó por cualquier medio previsto en la Ley, los depósitos realizados a nombre de su representante, y autorizada para recibirlos, en virtud de las facultades conferidas mediante Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada en fecha 22 de Diciembre de 2005, por los accionistas de la demandante, debe tenerse los mismos como aceptados y los mismos deben ser valorados como prueba del pago realizado por la arrendataria de los cánones correspondiente a los meses de Octubre y Noviembre de 2005, y en consecuencia considera este Juzgador que la actuación del Juez Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, estuvo ajustada a derecho. Así se establece. De otra parte se observa que en relación al pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Diciembre de 2005 y Enero de 2006, la parte demandada señala que consignó la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) ante el mismo Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante consignación No 017 admitida por el tribunal en fecha 23 de Enero de 2006. Ahora bien, en relación a este punto observa este juzgador que no se observa de las actas que conforman el expediente prueba alguna que demuestre que en efecto dicha consignación fue realizada. Por su parte el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en relación a la oportunidad para realzar las consignaciones arrendaticias establece lo siguiente: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos al vencimiento de la mensualidad.” Y en el presente caso la parte demandada señaló en su escrito de contestación, que en fecha 16 de Enero de 2006, procedió a presentar escrito de consignación de canon de arrendamiento, y tal como se observa de la cláusula cuarta del contrato, las mensualidades de arrendamiento debían ser canceladas anticipadamente, constituyéndose en mora el arrendatario y siendo causal de resolución la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, y en el caso bajo estudio se evidencia que el arrendatario, en fecha 16 de Enero de 2006, ya se encontraba en mora, lo cual da derecho a la arrendadora a pedir la resolución del contrato, ya que, no solo incumplió con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato, sino también con lo preceptuado en el artículo 1592 del Código Civil, que establece: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1° Debe servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse según las circunstancias. 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenido.” Por otra parte el artículo 1167 del Código Civil, establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” En el caso bajo estudio la actora intenta una acción por resolución de contrato fundamentada en el incumplimiento de la cláusula cuarta del mismo, referida el pago de los cánones de arrendamiento, por su parte el juez a quo, al quedar evidenciado de actas que el arrendatario, demandado en la presente causa, logró probar el pago de los cánones correspondiente a los meses de Octubre y Noviembre de 2005, al no haber resultado demostrado el pago de los meses de Diciembre 2005 y Enero 2006, también reclamados, y como quiera que las partes estipularon como causal de resolución del contrato la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, declaró con lugar la demanda, y declaro resuelto el contrato de arrendamiento, por lo cual considera este juzgador que actuó ajustado a derecho. Así se establece. Por otra parte, observa este Juzgador que la decisión dictada por la Juez a quo, contiene todos los requisitos de validez de las sentencias que establece el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que dispone: “Toda sentencia debe contener: 1° La indicación del Tribunal que la pronuncia. 2° La indicación de las partes y de sus apoderados. 3° Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan en autos. 4° Los motivos de hecho y de derecho de la decisión. 5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia. 6° La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.” Por los fundamentos antes expuestos y por cuanto la decisión del Juez a quo se encuentra ajustada a derecho y la misma contiene todos los requisitos esenciales para la validez de la misma, considera este Juzgador, que debe ratificarse la sentencia definitiva, de fecha 22 de Marzo de 2006, dictada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que declara CON LUGAR, la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, propuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA-AMÉRICA, C.A, en contra de la ciudadana ALICIA GUERRA HERNÁNDEZ. V DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL Por los fundamentos antes expuestos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela declara: 1. SIN LUGAR, la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada abogado ROBERTO VIELMA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 18.166, contra la SENTENCIA DEFINITIVA, de fecha 22 de Marzo de 2006, dictada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. 2. Se ratifica la sentencia de de fecha 22 de Marzo de 2006, dictada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que declara CON LUGAR, la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y COBRO DE BOLÍVARES, propuesta por la ciudadana ANA MORELLA GONZALEZ ELIZONDO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA AMÉRICA, C.A constituida ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 20 de Diciembre de 2005, bajo el No 60, Tomo: 74 A y con domicilio en la ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en contra de la ciudadana ALICIA GUERRA HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No 7.608.389 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, y declara resuelto el contrato de arrendamiento sucrito entre las partes en fecha 25 de Agosto de 1989, ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, el cual quedó anotado bajo el No 353, Tomo:5 de los Libros de Autenticaciones, y condena a la demandada a entregar completamente desocupado, libre de bienes y personas, el inmueble constituido por un apartamento, signado con el No 12, que forma parte del Edificio Plaza, ubicado en la Calle 78, intersección de la avenida 3H, en jurisdicción de la parroquia Santa Lucía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y al pago de los cánones correspondientes a los meses de Diciembre de 2005 y Enero de 2006, a razón de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) cada uno, mas los cánones que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble. 3. Se condena en COSTAS a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en esta instancia. Publíquese y Regístrese. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Tres (3) días del mes de Mayo de 2006. Año 195° de la Independencia y 147° de la Federación. El Juez Abog. Adán Vivas Santaella La Secretaria Abog. Mariela Pérez de Apollini En la misma fecha siendo las 3:00 p.m. se dictó y publicó la anterior decisión. La Secretaria Abog. Mariela Pérez de Apollini.