TSJ Regiones - Decisión

Cursa por ante éste Tribunal Demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, interpuesto por el Apoderado Judicial de la ciudadana ALEXI COROMOTO ROSALES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° 9.321.999, abogado DAMASO MAVAREZ, inscrito en el Inpreabogado N° 14.396, sobre un inmueble formado por una casa y terreno sobre el cual está construida la casa, ubicada en el Sector denominado “Rancho Grande”, cuarta calle, casa N° 81-B, Jurisdicción de la Parroquia Libertador, Municipio Baralt del Estado Zulia; el terreno tiene una superficie aproximada de Doscientos setenta y Seis metros cuadrados (276 M2) y la vivienda está identificada con el N° 80-B, dentro de los siguientes linderos: Norte: casa N° 81-A, Sur: Casa N° 80-A; Este: Casa N° 64-B y Oeste: Calle 10-A, contra los ciudadanos: EVARISTO ANTONIO CHÁVEZ ESCALONA titular de la Cédula de Identidad N° 1.820.224, CAROLINA DEL CARMEN CHÁVEZ OVALLE, MINERVA CRISTINA CHÁVEZ OVALLE, ERIKA FRANCISCA CHÁVEZ OVALLE y MARÍA ARAMINTA OVALLE, titulares de las Cédulas de Identidad Nos: V-11.247.133, V-12.327.690, V-12.327.691 y E-81.613.400 respectivamente; domiciliados en la Población de Bachaquero, Campo Belmonte, Municipio Valmore Rodríguez del Estado Zulia. Demanda ésta que fue admitida en fecha 09 de febrero de 2.006, ordenándose la citación de los Codemandados para que comparezcan al Tribunal en la oportunidad respectiva, conforme al Procedimiento breve previsto en el artículo 33 de la Ley del Decreto con Rango y Fuerza de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, y exhortándose para tal efecto al Juzgado del Municipio Valmore Rodríguez de ésta Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Obra a los autos del folio 23 al 34 del expediente, resultado del referido exhorto, donde consta la citación personal de los codemandados, ordenándose agregarlos en fecha 24 de Marzo de 2.006. En fecha 29 de Marzo y obrantes a los folios del 35 al 58 obra escrito junto con sus recaudos suscrito por abogados Dublas Santiago y Marianner Morales, en su condición de Apoderados Judiciales de los Codemandados supra identificados, recaudos que consisten en: Instrumentos Poder, marcado con la letra “A”; Copias fotostáticas de Documento Adquisitivo del Inmueble objeto de la presente acción, a favor del ciudadano Evaristo Antonio Chávez Escalona, documento de compraventa, por medio del cual el Codemandado Evaristo Antonio Chávez Escalona traspasa la propiedad del inmueble de marras a las Codemandadas y extracto de la cuenta de ahorro N° 0200004945, cuya titular es la codemandada MARIA ARAMINTA OVALLE, emitido por el Banco Provincial, Oficina de Bachaquero; obra al folio 60 diligencia suscrita por el apoderado actor DAMASO MAVAREZ, en la cual expone que el lapso para dar contestación a la demanda precluyó en fecha 28 de marzo de 2.006, que la contestación hecha por la contraparte es extemporánea, por lo que existe una confesión de los demandados en la presente causa. Igualmente expone el referido apoderado actor que impugna y desconoce el valor probatorio que pudiera surgir a favor de los demandados de autos de las copias fotostáticas arriba mencionada y que por cuanto la demanda propuesta contra su representada es improcedente acumularla a éste juicio por razón de la materia, solicitó al Tribunal la inadmisión de la presente demanda para que sea resuelta previamente al dictar la sentencia del mérito. En la misma fecha acompañó escrito de promoción de pruebas los cuales obran a los folios 61 al 64 del expediente con sus respectivos anexos, pruebas que fueron admitidas en fecha 31 de Marzo de 2.006, acordándose para la evacuación de los testigos Carlos Medina y Jorge Alberto Pérez, exhortar al Juzgado de los Municipio Lagunillas de ésta Circunscripción Judicial. A los folios 69 al 71 obra testimoniales de los ciudadanos Ana Isabel García González, Evelis Jesús Granderson Yamarte y Jasmin Josefina Arguello Flores. En fecha 06 de Abril de 2.006, el apoderado actor solicitó al Tribunal se fijara nueva oportunidad para la evacuación de la Inspección judicial acordada en el auto de admisión de las pruebas y en la misma fecha el Tribunal acordó por auto la misma para el día 18 de Abril de 2.006, a las dos de la tarde. Al folio 74 obra diligencia presentada por los apoderados de los codemandados, donde exponen criterios personales. Al folio 74 y con fecha 11 de Abril de 2.006, la apoderada de los Codemandados Marianner Morales presentó escrito de pruebas, el cual fue admitido por éste Tribunal en la misma fecha. En fecha 18 de Abril de 2.006 y obrante al folio 78, el apoderado actor presenta diligencia solicitando al Tribunal nuevamente la no admisión de la reconvención propuesta por los abogados de los demandados de fecha 06 de 2.006, que riela al folio 74, toda ves que sigue siendo extemporánea su petición, amén de que en el presunto acto de contestación a la demanda en su interpretación es una demanda de desalojo, y por la tanto el petitum no encuadra en derecho para acumularse al presente juicio de Retracto Legal, igualmente en su criterio las partes demandadas han confesado plenamente los hechos narrados en la demanda y eso aunado a la contestación extemporánea, solicitando a éste Juzgador tome en cuenta la confesión de parte, dado a que la acción no es contraria a derecho. Al folio 79 obra acta de Inspección judicial sobre el inmueble objeto de la presente demanda, practicada por éste Juzgado en fecha 18 de Abril de 2.006, con presencia de ambas partes. Al folio 80 y con fecha 20 de Abril de 2.006, obra diligencia presentado por los apoderados de los codemandados, promoviendo las testimoniales de los ciudadanos SONILBE LORENA MEDINA TORREALBA, SANDRA ESCALONA VILLALOBOS Y DOUGLAS RAFAEL COLINA, escrito que fue admitido cuanto ha lugar en derecho, fijándose el primer día de despacho siguiente para escuchar dichas testimoniales. A los folios 82, 83, 84 obra actas de declaraciones de los testigos promovidos por los apoderados de la parte codemandada. Al folio 85 de fecha 26 de Abril de 2.006, obra diligencia de los apoderados actores exponiendo criterios personales. Al folio 86 de fecha 27 de Abril de 2.006, difiriendo el pronunciamiento de la presente sentencia, por un lapso de Cinco (05) días constados a partir de la referida fecha. En fecha 04 de Mayo de 2.006, y al folio 87 obra diligencia suscrita por el apoderado actor, exponiendo criterios personales y renunciando a las testimoniales de los testigos para los cuales fuera comisionado el Juzgado del Municipio Lagunillas de ésta Circunscripción Judicial. En fecha 08 de Mayo de 2.006, siendo las 3:20 de la tarde, último día que se había fijado para sentenciar la presente causa, presentó diligencia el abogado Doubla Santiago, con el carácter que tiene acreditado en autos (Fs. 88-89)
Estando dentro del lapso legal para sentenciar, éste Tribunal lo hace bajo las siguientes consideraciones:

1°) Se demanda por parte de la ciudadana ALEXI COROMOTO ROSALES, EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, del inmueble supra identificado, señalando como parte demandada a los ciudadanos EVARISTO ANTONIO CHÁVEZ ESCALONA, CAROLINA DEL CARMEN CHÁVEZ OVALLE, MINERVA CRISTINA CHÁVEZ OVALLE, ERIKA FRANCISCA CHÁVEZ OVALLE y MARÍA ARAMINTA OVALLE, anteriormente identificados, alegando que es arrendataria de dicho inmueble desde el 30 de noviembre de 1.988, cuando celebró contrato verbal con el ciudadano EVARISTO ANTONIO CHÁVEZ ESCALONA, cancelando un canon de Un Mil Bolívares (Bs. 1.000) mensual, a partir del día en que ella ocupara el inmueble arrendado, que lo fue el primero de Diciembre del mismo año, que sucesivamente en el devenir del tiempo se prorrogó dicho contrato, produciéndose igualmente sucesivos aumentos anuales, siendo el último la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo) a partir del primero de Junio de 2.005, los cuales debería depositar en dinero efectivo, en la cuenta de ahorro N° 200004945, del Banco Provincial a nombre de María Araminta Ovalle, que es hija del Arrendador, lo que ha venido cumpliendo hasta la fecha de la presente demanda, presentando como prueba las planillas de depósitos efectuados en la Institución Bancaria referida que acompañó en copias a carbón en nueve (09) folios útiles y que opuso a los codemandados para que surtan todos los efectos jurídicos, alegando igualmente que no ha celebrado contrato verbal con otras personal, ni con las hijas del propietario del inmueble que hoy ocupa como arrendataria. En el mes de diciembre de 2.005, alega la parte actora que el arrendador por intermedio de su hija María Araminta Ovalle, pretendió un nuevo aumento y llevar el canon de arrendamiento mensual a la cantidad de Doscientos Setenta Mil Bolívares, a partir del mes de enero de 2.006, lo que no aceptó por no haber transcurrido un año de la actualización periódica de dicho canon de arrendamiento. En el mes de Enero de 2.006, recibió un contrato escrito a fotocopia sobre el mismo inmueble arrendándolo otras persona, sin autorización expresa del arrendador, lo que la llevó a conocer la verdad de los supuestos propietarios y el día 02 de febrero de 2.006, se enteró que su Arrendador había dado en venta pura y simple, a las ciudadanas CAROLINA DEL CARMEN CHÁVEZ OVALLE, MINERVA CRISTINA CHÁVEZ OVALLE, ERIKA FRANCISCA CHÁVEZ OVALLE y MARÍA ARAMINTA OVALLE, el inmueble que tenía arrendado por un precio de venta de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,oo), lo que se evidencia del documento protocolizado el 24 de febrero de 1.999, por ante la Oficina Subalterna de registro del Municipio Baralt del Estado Zulia, bajo el N° 32, Tomo I, del protocolo Primero, documento que acompañó en copia certificada a la demanda y que obra a los folios del 16 al 19 del presente expediente. Fundamenta su demanda la actora en los artículos 42 y 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

2°) Llegada la oportunidad de la contestación de la demanda que correspondía formularla de conformidad con lo dispuesto en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil en fecha 28 de Marzo de 2.006, fue el día 29 del mismo mes y año, cuando los apoderados de los Codemandados presentaron dicho escrito, lo que a todas luces, es extemporáneo.

Establece el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, que copiado textualmente es del tenor siguiente:
“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que la favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento.”

Conforme a la norma adjetiva civil, se requieren tres requisitos para que proceda tal instituto procesal: 1.- No dar contestación a la demanda dentro de los plazos indicados; 2.- No ser contraria a derecho la petición del demandante; y 3.- No probar nada que lo favorezca.
Analicemos si en el caso de autos, se cumplen estos requisitos normativos:
1.- No se dio contestación a la demanda dentro del plazo indicado: En la presente causa correspondía a la parte demandada, dar contestación a la demanda interpuesta en su contra el día 28 de Marzo de 2.006, por cuanto en los autos su citación consta a partir del día 24 de Marzo de 2.006 (Folio 34). Por lo que resulta evidente el cumplimiento de este primer requisito.
2.- En la etapa probatoria, cuyo lapso de conformidad con lo dispuesto en el artículo 889 Ejusdem es diez (10) días, contados a partir de la contestación sin termino de distancia, la parte demandada, promovió las que creyó oportunas, estudiemos las pruebas aportadas: Los Estados de cuenta promovidos, expedidos por el Banco Provincial BBVA, Sucursal Bachaquero, referidos a la cuenta de Ahorro N° 4945, cuya titular es la co-demandada Maria Araminta Ovalle (Extracto General del 01-01-2005 al 31-12-05), que aprecia este Tribunal, como un indicio por ser el Banco Provincial una entidad perteneciente a la Banca Privada, consolidada en nuestro País y que pese haber sido impugnados por la contraparte, de los mismos emanan la veracidad de un hecho controvertido en este proceso, adminiculados a otras pruebas obrantes en autos, tales como las testimoniales de los ciudadanos: Ana Isabel García González, Evelis Jesús Granderson Yamarte y Jasmin Josefina Arguello Flores; y la Inspección Judicial de fecha 18 de Abril de 2.006, practicada en el inmueble objeto de esta Acción de Retracto Arrendaticio, y son demostrativos del cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento por parte de la actora hasta el mes de Enero de 2.006, es decir de la solvencia como arrendataria. No demuestran por el contrario, que esta parte conociese la enajenación del inmueble que poseía precariamente, en su condición de arrendataria, pues el simple hecho de depositar en la cuenta de ahorros referida, no demuestra tal hecho. Así se declara.
Analicemos las testimoniales traídas a los autos por la parte demandada: Los testimonios de los ciudadanos Sonilbe Lorena Medina Torrealba, Sandra Margeris Escalona Villalobos, y Douglas Rafael Colina (Folios 82 al 84), fueron evacuados extemporáneamente, por cuanto el lapso probatorio precluyó en fecha 18 de Abril de 2.006, y este Juzgador no le otorga valor probatorio alguno, ya que de valorarlos se violaría el derecho a la defensa de la otra parte, el principio de control de la prueba y la igualdad procesal.
Del análisis anterior se evidencia que la parte demandada, nada probó que la favoreciera, en el debate probatorio. De igual manera no puede apreciarse los recaudos acompañados junto con el escrito extemporáneo de contestación de demanda Queda así cumplido otro requisito exigido por artículo 346 del Código de Procedimiento Civil Así se declara.
Analicemos si la petición del demandante es contraria a derecho, conforme al autor patrio Ricardo Henriquez La Roche en su Obra “CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, Tomo III, Caracas 2.000, citando jurisprudencia del más alto Tribunal de la República, expone: “siempre que la petición del demandante no sea contraria a derecho “, lo que significa es que la acción propuesta no esté prohibida por la ley, sino al contrario amparada por ella. Pero indistintamente de su procedencia o no, la pretensión en si no es contraria a derecho, con lo cual, hace procedente la confesión ficta en cuestión, ya que este requisito junto a los otros dos ya citados, constituyen la trilogía necesaria para consumar la confesión ficta.” En el caso sub-examine, la petición de la actora, está amparada por lo dispuesto en los artículos 42, 43, 44, 47 y 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Se cumple el tercer requisito exigido por la norma adjetiva civil mencionada.
Establece igualmente el artículo in comento, aplicable a éste tipo de juicios por remisión expresa del artículo 887 Ejusdem, lo siguiente: “…En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. (Cursivas y negrillas del Tribunal).
En atención a éste mandato legal, éste Tribunal debería pasar a sentenciar la presente causa, ateniéndose a la confesión de la parte demandada, empero en atención al deber de hacer un examen minucioso de las actas procesales, se pasa a hacer referencia a las diligencias de fecha 26 de Abril de 2.006, y a la de fecha 08 de Mayo de 2.006.En el primero de los mencionados, los apoderados de la parte demandada afirman que la parte actora tuvo conocimiento de la venta del inmueble hace aproximadamente siete años, y se negó a comprarla por no poseer dinero, razón por la cual opera el laso de caducidad previsto en el artículo 1.547 del Código Civil vigente, es decir el lapso de nueve días. Este hecho afirmado en este escrito no aparece demostrado en actas, y por el contrario surge la presunción de veracidad de lo afirmado por el actor, y conforme a decisión emanada de la Sala de Casación Civil de fecha 20 de Mayo de 2.005, Exp. AA20-C-2-004-000807, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, expuso: “…la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer este, será de 40 días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación. “.Omisis” (negritas del Tribunal) razón por la cual se desestima lo pedido en esta diligencia.
Con relación a la diligencia de fecha 08 de Mayo de 2.006, en el cual el apoderado de la parte demandada expresa que conviene en el petitum de la parte demandante, el cual esta inserto en el folio 3 del expediente, donde la parte solicita al Tribunal: “…En consecuencia pido su nulidad para que se deje sin efecto la venta del inmueble a la cual se ha hecho referencia anteriormente.” Al respecto, quien aquí sentencia debe dejar sentado lo siguiente: El petitorio del libelo de demanda incoado por el apoderado actor, señala textualmente lo siguiente: “En completa armonía con lo establecido en los articulo 42 y 43 del Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.546 y 1.547 del Código Civil Venezolano vigente, en nombre de mi representada Alexi Coromoto Rosales, ya identificada, ocurro ante su competente autoridad para demandar, como en efecto demando por RETRACTO LEGAL a los ciudadanos (Omisis)… para que convengan o en su defecto sean condenados por el Tribunal a venderle a mi representada el inmueble (Omissis), por el derecho de preferencia que tiene sobre el mismo, subrogándose en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de la propiedad (Omisis) y en consecuencia pido su nulidad para que se deje sin efecto la venta del inmueble…” Es decir, lo pedido ese el retracto legal y como consecuencia de ello la nulidad del documento de venta del inmueble de marras. Es decir se utiliza la conjunción copulativa “Y”, lo que indica retracto legal y nulidad, ambas, no lo uno o lo otro, pues no se utiliza la conjunción adversativa “O”. Por lo que si el apoderado de la parte demandada ha querido convenir, debe entender que a decir del autor Rocco, Ugo, en su obra Derecho Procesal Civil, citado por el maestro Henriques La Roche, en su obra Código de Procedimiento Civil, Tomo II, pág 314, el convenimiento es: ”La manifestación de voluntad en fuerza de la cual una obligación jurídica cuya existencia es incierta y controvertida, se declara existente en todo por el sujeto a quien corresponda cumplirla. Es decir el convenimiento de la demanda debe ser puro y simple y comprender un abandono unilateral de la propia pretensión procesal, en beneficio de la contraparte, Lo que en la diligencia que se analiza no hizo el apoderado actor, pues dividió en forma maliciosa la pretensión procesal del actor, y no convino en forma pura y simple, por lo que se deshecha tal proceder procesal del apoderado de los demandados.
Hecho lo anterior, debemos analizar el sentido del Retracto legal que es el Thema decidendum en esta acción:
Al decir del autor patrio Edgar Darío Núñez Alcántara, en su obra “El Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano (Aspectos Sustantivos y Procesales), el legislador en la nueva ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tuvo especial cuidado en explicar desde el punto de vista teórico en que consisten las figuras de la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendaticio, las cuales aparecían un tanto difícil de manejar en la vieja legislación arrendaticia, que el artículo 6 del Decreto Legislativo de Desalojo de Vivienda, no permitía mayor explicación sobre su contenido y alcance y había que recurrir a la explicación doctrinaria. Al respecto el artículo 42 y 43 de la novísima Ley, establecen:
Artículo 42.- La preferencia Ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga mas de dos (02) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.
Afirma el autor, que la preferencia ofertiva, requiere tres requisitos: 1.- Tener mas de dos (2) años como arrendatario del inmueble de marras; 2) que se encuentre solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento; y 3) Que satisfaga las aspiraciones del propietario.
El artículo 43, establece lo que se denomina Retracto Legal Arrendaticio. Como existe un orden sucesivo o de correaje entre la Preferencia Ofertiva y el retracto legal arrendaticio, es lógico que la norma haya establecido que para poder obtener en el proceso el derecho a retracto legal arrendaticio se tendría que, previamente, demostrar que se cumple con las condiciones que acrediten la existencia del derecho a la preferencia ofertiva. Sólo el arrendatario que satisface los requisitos del artículo 42 puede plantear el retracto legal arrendaticio, mediante el cual él se colocaría en la postura del tercero comprador del bien objeto de esa pretensión jurisdiccional; requisitos estos que se cumplen en el caso sub-examine, acción esta que deber ser declarada con lugar, a tenor de lo afirmado por el autor supra citado, en su Obra igualmente citada: “…y cuyos efectos no implican la redacción de un nuevo contrato, ni celebración de otro convenio entre el arrendatario y el propietario, sino exclusivamente que los efectos del contrato primigenio e impugnado deben ser trasladados a favor del arrendatario demandante” (Edgar Darío Núñez Alcántara “EL NUEVO DERECHO INQUILINARIO VENEZOLANO” Pág. 235).
Habiendo este Juzgador analizado minuciosamente las actas procesales, es evidente que se han cumplido desde el punto de vista legislativo y jurisprudencial, el petitum y lo hechos narrados por los apoderados actores en el libelo de la demanda, en virtud de la Confesión Ficta, que como quedó expresado supra, se cumplió la trilogía de elementos exigida por el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, para la procedencia de este instituto procesal. En fuerza de lo anterior es procedente en derecho DECLARAR CON LUGAR LA ANTERIOR DEMANDA.- ASÍ SE DECLARA.