TSJ Regiones - Decisión

Expediente Nº 626

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, SANTA
RITA Y SIMON BOLIVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ZULIA

196º Y 147º

“Vistos”.- Los antecedentes.
Demandante Reconvenida: La ciudadana ANA JULIA ZERPA de RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.015.581 y domiciliada en el Municipio Cabimas del Estado Zulia.-
Demandado Reconviniente: El ciudadano HERIBERTO ANTONIO HIDALGO PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.714.015 y domiciliado en esta Ciudad de Cabimas, del Estado Zulia.-
Compareció el Profesional del Derecho, ciudadano ROBERT CELIMENE ORTEGA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.767.769 e inscrito por ante el Inpreabogado bajo el Nro. 63.929, domiciliado en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia y de tránsito por este Municipio Cabimas del Estado Zulia, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana ANA JULIA ZERPA de RAMIREZ, anteriormente identificada, por ante el Juzgado Primero de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, e interpuso pretensión por RESOLUCIÓN DE CONTRATO en contra del ciudadano HERIBERTO ANTONIO HIDALGO PEREZ, anteriormente identificado; correspondiéndole por distribución el conocimiento de dicha causa a este órgano jurisdiccional.
Dicha demanda fue admitida mediante auto de fecha 06 de marzo de 2.006, ordenándose la comparecencia de la parte demandada, para el acto de la contestación de la demanda, en el segundo (2do) día hábil de despacho siguiente a que conste en actas su citación.
En fecha dieciséis (16) de marzo de 2.006, el profesional del derecho ROBERT CELIMENE, mediante diligencia consignó los emolumentos para la elaboración de los recaudos de citación, y señaló la dirección exacta de la parte demandada, dando cumplimiento a lo requerido por este Juzgado en el auto de admisión de la demanda.
En fecha veinte (20) de marzo de 2.006, el Apoderado Judicial de la parte actora, abogado ROBERT CELIMENE ORTEGA, mediante escrito solicitó al Tribunal decrete Medida de Secuestro, sobre el inmueble objeto de la demanda.
En fecha veintiuno (21) de marzo de 2.006, este Tribunal dictó Sentencia Interlocutoria negando la solicitud de medida de secuestro, solicitada por la ciudadana ANA JULIA ZERPA RAMIREZ.
En fecha cuatro (4) de abril de 2.006, el alguacil natural de este despacho, mediante exposición dejo expresa constancia que le hizo entrega de los recaudos de citación al demandado, quién firmó en señal de haberlo recibido.
En fecha cinco (5) de abril de 2.006, el ciudadano HERIBERTO HIDALGO PEREZ, (parte demandada), asistido de abogado, mediante diligencia solicitó al tribunal copia simple. Proveyendo este Tribunal, mediante auto lo solicitado.
En fecha seis (6) de abril de 2.006, el ciudadano HERIBERTO HIDALGO PEREZ, asistido de abogado, presentó escrito de contestación, y reconvención de demanda, en contra de la parte actora, ciudadana JULIA ZERPA de RAMIREZ.
En la misma fecha este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, y mediante auto admite la reconvención cuanto ha lugar en derecho, entendiéndose citada la parte demandante- reconvenida, a dar contestación a la reconvención en el segundo (2do) día de despacho siguiente.
En fecha siete (7) de abril de 2.006, el Apoderado Judicial de la parte actora, solicitó mediante diligencia copias simples. Proveyendo este Tribunal, mediante auto lo solicitado.
En fecha diez (10) de abril de 2.006, el Apoderado Judicial de la parte actora- reconvenida, abogado ROBERT CELIMENE ORTEGA, presentó escrito de contestación de la Reconvención incoada en contra de su poderdante.
En la misma fecha, la parte demandado- reconviniente, ciudadano HERIBERTO HIDALGO, asistido de abogado, mediante diligencia solicitó al tribunal copias simples de los folios 22, 23, 24, 66, 69, 70 y 71, respectivamente. Proveyéndose mediante auto lo solicitado en la misma fecha.
En fecha veinte (20) de abril de 2.006, el Apoderado Judicial de la parte demandante- reconvenida, mediante diligencia solicitó al tribunal copias simples de los folios 69, 70 y 71, respectivamente. Proveyéndose mediante auto lo solicitado.
En la misma fecha la parte actora reconvenida consignó escrito de Pruebas, admitiéndolas el mismo día por ser promovidas, en tiempo hábil y cuanto ha lugar en derecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, ordenando oficiar a la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliarios de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar, a los fines requeridos.
En fecha nueve (9) de mayo de 2.006, el tribunal dictó auto ordenando ratificar el oficio Nro. 137, de fecha 20/04/2.006, por no haber obtenido de la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar, respuesta oportuna.
En fecha diez (10) de mayo de 2.006, se recibió oficio Nro. 7750-98, junto con la copia certificada del Documento de Propiedad del inmueble objeto de la presente controversia, de fecha 24/04/2.006, emanado del Ministerio de Interior y Justicia, Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar del Estado Zulia, ordenándose agregarlo a las actas respectivas.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA CONTENIDOS EN SU ESCRITO LIBELAR

1) Que según se evidencia del documento autenticado en fecha 04/03/2.005, por ante la Notaría Pública Primera de Cabimas, anotado bajo el Nº 78, Tomo 10 de los libros de autenticaciones, su mandante celebró con el ciudadano HERIBERTO ANTONIO HIDALGO PEREZ, un contrato de arrendamiento, constituido por un local comercial, ubicado en el sector Casco Central, Calle Miranda, frente a la Ferretería Miranda, en jurisdicción de este Municipio Autónomo de Cabimas del Estado Zulia.
2) Que la duración del referido contrato de arrendamiento se fijó por un (01) año, prorrogable por un período igual, contado a partir de la autenticación del referido contrato.
3) Que el canon de arrendamiento fue convenido en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00), obligándose el arrendatario a cancelar dichas mensualidades puntualmente, de forma anticipada los cinco (5) primeros días de cada mes.
4) Que en atención a lo previsto en las Cláusulas Tercera y Décima del Contrato de Arrendamiento, en lo que respecta, a la falta de pago de dos (2) mensualidades, le daría derecho a su poderdante a solicitar la Resolución del Contrato y exigir el pago de las mensualidades vencidas y no pagadas, así como también las que faltaren por vencerse hasta el día de la Resolución del Contrato, al igual que las correspondientes indemnizaciones por Daños y Perjuicios.
5) Que el arrendador ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamientos de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.005; enero, febrero y marzo de 2.006, por lo cual adeuda por concepto de cánones de arrendamientos vencidos y no pagados, la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00), incumpliendo de esta manera con lo estipulado en la Cláusula Tercera y Décima del Contrato de Arrendamiento suscrito.
6) Que la base de esta demanda la constituye el artículo 1.167del Código Civil, y las fundamentales se desarrollan en los artículos 1.579, 1.592, 1.616 y 1.264 del mismo Código; que igualmente forma base jurídica de la presente acción los artículos 33 y siguiente de Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
7) Que en virtud de haber resultado negativas todas las gestiones de cobranzas que se le han realizado al deudor, es por lo que viene a demandar, como efecto demanda en nombre de su mandante, al ciudadano HERIBERTO ANTONIO HIDALGO PEREZ, para que convenga o en su defecto sea compelido por sentencia del Tribunal, en la Resolución del Contrato de Arrendamiento, con sustento en el incumplimiento de las obligaciones de pago alegadas en el escrito; en pagar la cantidad de Dos Millones Trescientos Mil Bolívares (Bs. 2.300.000,00), que es el monto de las mensualidades de arrendamiento vencidas e insolutas; en pagar los intereses de mora devengados por las sumas anteriores, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, cuyo calculo solicitó se efectuará mediante experticia complementaria del fallo; en entregar en forma inmediata el inmueble objeto del arrendamiento; y en pagar los costas y costas derivadas de este procedimiento.
8) Que por cuanto es un hecho notorio la pérdida del poder adquisitivo de la moneda a causa de la inflación y de la devaluación del signo monetaria, solicita la experticia complementaria del fallo, de acuerdo con la variación monetaria.
9) Que se reserva en nombre de su poderdante, el derecho de demandar por separado, las pensiones de arrendamiento que se sigan venciendo, contados a partir del mes de Marzo de 2.006, hasta la total y definitiva entrega del inmueble objeto de contrato, calculados al valor convenido como canon de arrendamiento mensual, por concepto de daños y perjuicios, con fundamento en el artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA CONTENIDOS EN EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN Y RECONVENCIÓN A LA DEMANDA

1) Alegó como Defensa Perentoria, la Inadmisibilidad de la demanda; en el sentido de la Prohibición de la Ley de Admitir la acción Propuesta, de conformidad con lo establecido en los artículos 1, 2 y 7 del Decreto y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
2) Que el inmueble objeto de la presente causa se encuentra comprendido y bajo la tutela de la Ley del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto en su artículo 1 señala cuales son los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda o comercio para ser arrendados o subarrendados.
3) Que el Artículo 2 determina expresamente la obligación del Arrendador y el Derecho del arrendatario a someter bajo régimen de Regulación de Alquiler con las condiciones señaladas en la misma Ley.
4) Que por las razones y fundamentos antes expuestos, es que le pide al tribunal revoque el auto de fecha 06 de marzo de 2.006, declarando inadmisible la temeraria demanda.
5) Que el Artículo 7 es una norma de estricto orden público, por lo que todo aquello que implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos que les asisten al arrendatario como débil jurídico es Nulo, pues todos los derechos que la Ley consagra para beneficiar y proteger al Arrendatario es irrenunciable.
6) Que del análisis detallado del presente expediente se observa que dicha regulación no fue acompañada con el libelo de demanda, pues esta nunca fue tramitada por ante el Órgano Administrativo correspondiente.
7) Que a los efectos de ilustrar este Órgano Jurisdiccional, informa el criterio emanado por el Juzgado Primero de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 22/01/2.001, donde niega la admisión de la demanda por falta de consignación de constancia de Regulación del Monto del Alquiler y por no haber demostrado que el inmueble se encontraba exento de Regulación.
8) Que niega, rechaza y contradice algunos de los términos expresados en el libelo de demanda, por no ser ciertos los hechos narrados e improcedente el derecho alegado.
9) Que es cierto que firmó un contrato de arrendamiento en fecha 04/03/2.005, con la ciudadana ANA JULIA ZERPA de RAMIREZ, por un tiempo determinado por un año.
10) Que es cierto que el canon de arrendamiento fue fijado por la cantidad de Doscientos treinta mil Bolívares (Bs. 230.000.00 ) mensuales, así como también es cierto que le entregó al arrendador la cantidad de Seiscientos Noventa Mil Bolívares (690.000,00) por concepto de Depósito.
11) Que resulta extraño y malicioso en el escrito libelar presentado por el actor, donde alega que el fundamento de los hechos que originaron la acción, es el incumplimiento en el pago de los canones de arrendamientos.
12) Que niega y rechaza tal incumplimiento, en virtud de que si fueron cancelados los meses junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.005 y enero, febrero y marzo de 2.006, por cuanto conserva desde el recibo correspondiente al primer depósito, de fecha 26/04/2.001, que nunca le fueron devuelto, y los restantes recibos de pago de cánones de arrendamiento, correspondientes a los años 2.001, 2.002, 2.003 y 2.004, así como los cancelados mediante depósitos en la cuenta bancaria Nº 01340526375261019509 en el Banco Banesco, Banco Universal, a la orden de la nueva arrendadora ANA JULIA ZERPA de RAMIREZ, a quien le viene cancelando los meses restantes, vale decir, los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.005 y enero, febrero y marzo de 2.006, con los descuentos debitados a la deuda contraída por ocasión de las reparaciones mayores que se le hizo al local comercial arrendado y que tanto ella como el anterior arrendador asumieron y reconocieron, tal y como se evidencia de la carta de notificación de terminación del contrato de arrendamiento emitida y suscrita por la parte demandante, donde manifiesta su voluntad de no prorrogar el contrato por la única y exclusiva expiración del término del contrato, sin expresar causa de incumplimiento alguno en el pago de canon de arrendamiento u otra referencia especial de incumplimiento.
13) Que niega, rechaza y contradice lo alegado por el arrendador donde expresa que han resultado negativas todas las gestiones de cobro que se han realizado para gestionar el pago de las obligaciones, por cuanto no es cierto que se hayan realizado alguna gestión de cobro en virtud de que no existe incumplimiento alguno de sus obligaciones, así como la actora no consigna ni aporta al tribunal ninguna demostración de haber gestionado el pago.
14) Que en fecha 26/04/2.001 comenzó su relación arrendaticia con el ciudadano ANTONIO JOSÉ RAMÍREZ APARICIO, (hoy difunto), mediante un contrato verbal indeterminado del local comercial en litigio, con quién convino en cancelar la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) mensuales por concepto de canon de arrendamiento, entregándole en esa misma fecha la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) por concepto de Depósito, siendo esta persona a quién le cancelaba el pago, y quién le hacía entrega de los recibos cancelados, muriendo posteriormente el arrendador, siendo obligado a firmar ese contrato de arrendamiento bajo amenaza de sacarlo del local, si se negaba a firmarlo por la demandante.
15) Que igualmente convinieron en exonerar el pago del canon de arrendamiento del mes de mayo para que efectuara algunas reparaciones mayores al local, que le reconocería gradualmente los gastos que ocasionaran esas reparaciones, descontándolos de los cánones de arrendamientos por transcurrir y comenzando a cancelar a partir del mes de junio de 2.001.
16) Que con la autorización y supervisión del arrendador, ciudadano ANTONIO JOSÉ RAMÍREZ APARICIO, efectúo las siguientes reparaciones en el Local comercial: 1) Instalaciones eléctricas, que no existían, para lo cual invirtió la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00); que también asumió mediante convenio la deuda con ENELCO, por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00); cuya cantidad sería reconocida posteriormente; 2) Las instalaciones de tuberías de aguas blancas y aguas negras, las cuales se encontraban totalmente deterioradas, por la cual invirtió la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00); 3) Para darle mayor seguridad y protección al local, contrato trabajos de herrerías, para lo cual invirtió la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00); 4) En el mes de mayo con la caída de las lluvias, convino con el arrendador a impermeabilizar la platabanda, invirtiendo la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00).
17) Que procede de conformidad con lo establecido en los Artículos 20 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el Artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, a proponer Reconvención de la demandante, ciudadana ANA JULIA ZERPA de RAMÍREZ, como nueva arrendadora, de manera voluntaria o en su defecto sea obligada por el Tribunal a convenir en reconocer y asumir los gastos ocasionados por concepto de reparaciones mayores efectuadas por él y convenido por el propietario del inmuebles objeto del arrendamiento y primer arrendador.
18) Que estima la presente Reconvención por la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.240.000,00).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE- RECONVENIDA EN EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

1) Que la parte demandado-reconviniente solicitó al Tribunal la inadmisibilidad de la demanda, alegando que no existe constancia de regulación del monto del alquiler y constancia que demuestre que el inmueble esta exento de regulación por alguna de las circunstancias previstas en la Legislación Inquilinaria.
2) Que es cierto que el Artículo 2 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que los bienes inmuebles quedan sujetos a la regulación de alquiler bajo las condiciones determinadas en la referida Ley; pero que también es cierto que para que el Tribunal admita la demanda interpuesta no es necesaria la constancia de regulación de alquiler expedida por el organismo competente, y mucho menos que dicha constancia es un requisito esencial a los fines de la autenticación de un contrato de arrendamiento.
3) Que a los fines de ilustrar al Tribunal, es necesario destacar que el procedimiento de Regulación de Alquiler tiene como norte fundamental darle el derecho al Inquilino o Arrendatario de que en caso de que se le este realizando un cobro excesivo del canon de arrendamiento, este monto sea repetido a su favor por parte del arrendador desde la fecha de la iniciación del contrato hasta la fecha de regulación que resulte definitivamente firme, tal y como lo establece el artículo 60 de la mencionada Ley de Arrendamiento.
4) Que todo lo anteriormente expuesto, deja en claro que la potestad de solicitar la Regulación de Alquiler ante los organismos competentes es el Inquilino o Arrendatario, que mal puede entonces el demandado- Arrendatario endosarle al Arrendador un presupuesto requisito de admisibilidad para la demanda al arrendador, cuando en este caso es el Arrendador y no el Arrendatario.
5) Que caso contrario sería, si en la oportunidad pertinente el Arrendatario interpusiera una demanda por cobro de sobre alquileres, en esta acción, si es requisito sine quanon, para admitir la demanda la constancia previa de la Regulación de Alquiler, a los fines de que el Juez pueda constatar el canon de arrendamiento fijado por el organismo regulador y el fijado en el contrato de arrendamiento, a los fines de que el Juez competente ordene el reintegro de los sobre alquileres cobrados por el arrendador.
6) Que es necesario destacar que el inmueble objeto del contrato, fue adquirido mucho antes del año 1.987, por lo que esta exento de la Regulación de Alquileres establecida en el artículo 4 del aludido Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
7) Que niega, rechaza y contradice que el ciudadano HERIBERTO HIDALGO, fue obligado a suscribir el contrato de arrendamiento, bajo amenaza de sacarlo del local si se negaba a firmarlo.
8) Que niega, rechaza y contradice, que su mandante allá convenido con el ciudadano HERIBERTO HIDALGO, la exoneración del pago del canon de arrendamiento del mes de mayo para que efectuará algunas reparaciones mayores al local objeto del contrato, por que se encontraba totalmente abandonado e inhabitable.
9) Que niega, rechaza y contradice en nombre de su mandante que esta aceptó reconocer gradualmente los gastos que se ocasionaran por las reparaciones mayores o menores que le hicieran al local. E igualmente niega, rechaza y contradice que su mandante conviniera en que los gastos fueran descontados de los cánones de arrendamiento por transcurrir; y comenzando a cancelar a partir del mes de junio de 2.001.
10) Que niega, rechaza y contradice en nombre de su mandante, que ella o su legítimo esposo en algún momento autorizaron y supervisaron la realización de las reparaciones señaladas por el demandado en su escrito de contestación.
11) Que en relación a la deuda de ENELCO, es necesario destacar que la misma es producto de consumo de electricidad hecha por el demandado, por cuanto este estaba en posesión del local comercial al momento de suscribir el contrato de arrendamiento objeto de la demanda interpuesta.
12) Que según se evidencia del documento que anexo en el escrito de demanda, su mandante celebró con el ciudadano HERIBERTO ANTONIO HIDALGO PEREZ, un Contrato de Arrendamiento, el cual tiene por objeto un inmueble constituido por un local comercial, la duración del referido contrato es por un (01) año prorrogable por un período igual, contados a partir de la fecha de autenticación. El canon de arrendamiento fue convenido por DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00) mensuales, obligándose el arrendatario a cancelar dichas mensualidades de forma anticipada los cinco (5) primeros días de cada mes, cantidad y oportunidad de pago esta aceptada por el demandado en su escrito de reconvención.
13) Que en atención a lo previsto en las Cláusulas Tercera y Décima del Contrato de Arrendamiento, la falta de pago de dos (2) mensualidades, le daría derecho a su poderdante a solicitar la Resolución del Contrato y exigir el pago de las mensualidades vencidas y no pagadas, como también aquellas que se vencieren hasta el día señalado para la terminación del contrato, al igual que las correspondientes indemnizaciones por Daños y perjuicios.
14) Que por su parte, el arrendatario ha incumplido con el pago de cánones de arrendamientos correspondientes a los meses junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.005 y enero, febrero y marzo de 2.006, por lo cual adeuda la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00), incumpliendo de esta manera con lo estipulado en la Cláusula Tercera y Décima del contrato de arrendamiento suscrito por ellos mismos.
15) Que relativo a las reparaciones, en la Cláusula Sexta del contrato de arrendamiento, las partes convinieron que para ser reconocidas las mismas debían ser autorizadas por el Arrendador; no existiendo en este caso autorización escrita, por cuanto no fue dada la misma por su poderdante, autorización esta inexistente, por cuanto no fueron hechas nunca dichas reparaciones.
16) Que demanda al ciudadano HERIBERTO HIDALGO, por haber resultado las gestiones de cobranzas infructuosas, para que convenga o en su defecto a ello sea compelido por Sentencia del Tribunal, en lo siguiente: 1) La resolución del contrato de Arrendamiento, con sustento en el incumplimiento de la obligación de pago alegado en el escrito; 2) En pagar la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00), que es el monto de las mensualidades de arrendamiento vencidas e insolutas a que se refiere el numeral segundo del capitulo I del ese libelo; 3) En pagar los intereses de mora devengados por las sumas anteriores, a la tasa pasiva, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela cuyo calculo solicitó se efectuará mediante experticias complementarias del fallo; 4) En entregar en forma inmediata el inmueble objeto del arrendamiento; y 5) En pagar los costos y costas derivadas de este procedimiento.
17) Que por cuanto es notorio la pérdida del poder adquisitivo de la moneda a causa de la inflación y de la devaluación del signo monetaria, y a fin de que el pago de la suma demandada refleje, al momento de su efectivo pago, el valor real de lo debido, solicita que se acuerde una experticia complementaria al fallo, se practique la indexación del monto a pagar, de acuerdo a la variación monetaria.
18) Que se reserva en nombre de su poderdante, el derecho de demandar por separado, como consecuencia del incumplimiento antes narrado, las pensiones de arrendamiento que se sigan venciendo contados a partir de Marzo de 2.006, hasta la total y definitiva entrega del inmueble objeto del contrato, calculados al valor convenido como canon de arrendamiento mensual de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00) por concepto de daños y perjuicios, con fundamento al artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil.
Ante de entrar a decidir sobre lo medular del caso, es necesario resolver la defensa de fondo opuesta por la parte demandado-reconviniente, es decir, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, de conformidad con lo establecido en los artículos 1, 2 y 7 del Decreto y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, argumentos estos que fueron rechazados y contradichos por la parte demandante-reconvenida, quien demostró que el presente inmueble esta excluido del régimen de fijación de los cánones de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 4 literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y como prueba de ello, promovió y se evacuó el documento de adquisición del inmueble objeto del presente juicio, que en copia certificada, cursa al folios 84, 85 y 86 del presente expediente, emanado de la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar del Estado Zulia, del cual se constata que su adquisición data del cinco (5) de junio de 1.962, bajo el Nro. 32, folios del 80 vuelto al 83 del Protocolo primero, Tomo Primero. Instrumento Público que se le otorga todo el valor probatorio que de él emana, de conformidad con los artículos 1.359, 1360 y 1.361 del Código Civil, con lo que quedó demostrado que el inmueble esta exento de fijación de los cánones de arrendamiento, aunque la cualidad de propietario ni la fijación de cánones de arrendamiento, es materia de controversia en la presente causa, ya que esta Sentenciadora considera que el pedimento no esta ajustado a derecho, es decir, la pretensión del demandado al pretender cambiar la pretensión de la parte actora reflejada en su escrito libelar, ajustándola a pretensión de él.
En consecuencia, en virtud de lo antes expuesto, este Tribunal declara improcedente la cuestión previa de fondo establecida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
Resuelto el punto anterior, se procede a valorar las pruebas aportadas por las partes.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Observa esta sentenciadora que la parte demandante-reconvenida junto con su libelo de demanda acompaño las siguientes pruebas como fundamento de su pretensión:
1.- Documento Original, constante de tres (3) folios útiles; del poder, donde la ciudadana ANA JULIA ZERPA de RAMIREZ, le otorga Poder Especial Judicial, al profesional del derecho ROBERT ENRIQUE CELIMENE; y que riela desde el folio 3 hasta el folio 5 de las actas del expediente. En relación a la presente consignación, este Tribunal, aun cuando el mismo no constituye un medio probatorio que tenga relación con los hechos controvertidos, aprecia el valor del instrumento proporcionada por la parte demandante, tomando en consideración aquellos hechos contenidos en la demanda que guarden relación con los argumentos expuestos, muy especialmente con el carácter con que actúa. Así se establece.
2.- Documento Original, constante de dos (2) folios útiles, del documento de Arrendamiento, celebrado en fecha 04/03/2.005, por los ciudadanos ANA JULIA ZERPA de RAMIREZ y HERIBERTO ANTONIO HIDALGO PEREZ, por ante la Notaría Pública Primera de Cabimas del Estado Zulia, quedando anotado bajo el numero 78, Tomo 10, y que riela en el folio 6 y 7 de las actas del presente expediente.
En cuanto a esta prueba in comento, se observa que se trata de un documento privado reconocido, que fue expedido por un funcionario competente para ello, el cual hace plena fe entre las partes, y habiendo sido reconocido expresamente por la parte demandado- reconviniente en el escrito de contestación de la demanda, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363, 1.364 y 1.366 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedignas, evidenciándose que las partes intervinientes en este juicio, suscribieron un contrato de arrendamiento el “…04 de marzo de 2.005…”.. Así se establece.-
Así mismo, observa esta sentenciadora que la parte demandante-reconvenida, en el lapso de promoción y evacuación de pruebas, promovió:
1.- Invocó a favor de su representada el mérito favorable de las actas procésales: Esta invocación tiene vinculación con los principios de adquisición procesal y comunidad de la prueba, según los cuales, todo cuanto se afirme, se aprehenda, se exhiba, y en general todas aquellas pruebas aportadas en causa pertenece al proceso y no a las partes, por lo que, las misma serán utilizadas para demostrar las pretensiones y excepciones, sin importar la persona de su promovente, en función de la justicia pretendida y concretada en la sentencia de mérito.- Así se establece.-
2.- En la promoción segunda, ratificó los documentos públicos y privados acompañados en el escrito libelar, así como también la demanda y al escrito de contestación a la reconvención; con respecto a estas ratificaciones, específicamente la de los documentos públicos y privados consignados, este Tribunal las da por reproducidas, ya que fueron valoradas anteriormente. Y con respecto a la ratificación de la demanda y del escrito de contestación a la reconvención interpuesta, esta sentenciadora la desestima, por considerar que esta no es un medio probatorio. Así se establece.-
3.- Con respecto a la prueba de Informe promovida en el tercer particular, para que se oficiará a la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar, a los fines de que dicho organismo remita copia certificada del documento suscrito por el esposo de la parte demandante-reconvenida, quién en vida llevó por nombre, ANTONIO JOSÉ RAMIREZ APARICIO, en fecha 05/06/1.962, el cual quedó asentado bajo el Nº 32, Folios 81 al 83, Tomo Nº 1, Protocolo Nº 1, con la finalidad de que este Tribunal constatará que el inmueble objeto del presente litigio, se encuentra exento del régimen de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento, tal como lo contempla el artículo 4 litera b) ejusdem, por el solo hecho de haber sido adquirido en el año de 1.962; y llegada como fue dicha información por el referido organismo, en fecha diez (10) de mayo de 2.006, se evidencia que el punto planteado no guarda relación con el fondo de la controversia planteada en el presente caso, tal como fue analizada anteriormente. En consecuencia, dado que dicha probanza fue solicitada en el lapso probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal, aun cuando el mismo no constituye un medio probatorio que tenga relación con los hechos controvertidos de fondo, aprecia el valor del instrumento proporcionada por la parte demandante, tomando en consideración aquellos hechos contenidos en la misma que sean importancia para aclarar cualquier otro punto incidental alegado en la presente litis, como fue analizado en el punto previo del presente fallo.-Así se establece.
Por otro lado, parte demandada-reconviniente junto con su escrito de contestación de demanda y reconvención, acompaño las siguientes pruebas como fundamento de su defensa y/o reconvención:
1) Una Carta de Notificación, de fecha 02/02/2.002; donde la ciudadana ANA JULIA DE RAMÍREZ, (parte demandante-reconvenida) le comunica al ciudadano HERIBERTO HIDALGO, la decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento del inmueble objeto del presente litigio.
En cuanto a esta prueba in comento, esta sentenciadora de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, le da todo el valor probatorio que de él emanada, por no haber sido negada por su adversario, en la oportunidad legal correspondiente.- Así se decide
2) Promovió, constante de cuarenta (40) folios útiles, recibos de pagos, los cuales a pesar que de dichos instrumentos privados no fueron negados o reconocidos por su adversario en la oportunidad legal respectiva, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal los valora, por considerar que forman parte de los hechos controvertido en la presente litis, ya que son recibos de pagos de los años 2.001, 2.002, 2.003 y 2.004, emanados del causante, quien en vida llevó por nombre ANTONIO JOSÉ RAMIREZ APARICIO, ya que quedaron reconocidos todos los instrumentos, por el silencio de la parte actora reconvenida. Así se establece.-
La parte demandada-reconviniente, no presentó escrito de promoción de pruebas.-
De lo antes expuesto se evidencia claramente que ninguna de las partes dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Se evidencia de actas que la parte demandante-reconvenida alegó el incumplimiento de las obligaciones, por parte del arrendatario de las cláusulas tercera y décima del contrato de arrendamiento, pero no probó ni consignó prueba alguna que llevará a la convicción de esta Juzgadora la gestión de cobro de los cánones de arrendamiento supuestamente insolutos de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.005; enero, febrero y marzo de 2006, hechos que fueron rechazados por el demandado reconviniente, alegando que se encontraba solvente y argumentó nuevos hechos que tampoco fueron probados. En consecuencia, es procedente declarar en el dispositivo del fallo, SIN LUGAR, las pretensiones de ambas partes. Así se decide.-
DISPOSITIVO:
Por los fundamentos expuestos y en fuerza de los argumentos vertidos en la parte motiva de esta decisión, este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, SANTA RITA Y SIMON BOLIVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda incoada por la ciudadana ANA JULIA ZERPA DE RAMIREZ contra HIDALGO PEREZ, ambos plenamente identificados, por concepto de RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
SEGUNDO: SIN LUGAR LA RECONVENCION planteada por el ciudadano HERIBERTO ANTONIO HIDALGO PEREZ contra la ciudadana ANA JULIA ZERPA DE RAMIREZ, ampliamente identificados, por concepto de REPARACIONES MAYORES EFECTUADAS Y CONVENIDAS POR EL PROPIETARIO DEL INMUEBLE Y PRIMER ARRENDADOR.
TERCERO: No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza de la decisión.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo, de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Se deja constancia que la parte actora-reconvenida estuvo representada judicialmente por el profesional del derecho ROBERT ENRIQUE CELIMENE ORTEGA, inscrito en el Inpre- abogado bajo la matrícula Nº 63.929. Y la parte demandado-reconviniente estuvo asistido por el profesional del derecho JUAN DELGADO, inscrito en el Inpre- abogado bajo la matrícula Nº 42.542.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, SANTA RITA Y SIMON BOLIVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Cabimas a los dieciséis (16) días del mes de Mayo del año dos mil seis (2006).- Años: 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
LA JUEZA,

Dra. MIGDALIS VASQUEZ MATHEUS.
LA SECRETARIA SUPLENTE,

Dra. MARIELIS ESCANDELA de BRAVO
En la misma fecha y previo anuncio de Ley dado por el Alguacil de este Tribunal, a las puertas del Despacho y siendo las once minutos de la mañana (11:00 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede, quedando registrado bajo el Nro. 34-2.006.
LA SECRETARIA SUPLENTE,

Dra. MARIELIS ESCANDELA de BRAVO.

MV.-