REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARIÑO, GARCIA, TUBORES, VILLALBA Y PENINSULA DE MACANAO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS: 1.- PARTE DEMANDANTE O ACTORA: MARIA TERESA LÓPEZ INSUA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.388.618.- 1.1.- APODERADO DE LA PARTE ACTORA: abogado en ejercicio JULIO CELESTINO MARCANO MARCANO, titular de la cédula de identidad N° 8.452.814 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 65.048, según poder apud acta de fecha 09-05-2006.- 2.- PARTE DEMANDADA: MANUEL GUILLERMO LABRADOR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.719.609.- 2.1.- APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: abogado en ejercicio JOSÉ VICENTE DALLAR RUÍZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 97.843, según poder apud acta de fecha 15-05-2006.- PARTE NARRATIVA El motivo del presente juicio es RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DAÑOS Y PERJUICIOS, por incumplimiento de contrato de arrendamiento suscrito en forma privada sobre un inmueble consistente en un apartamento distinguido con la letra S y número seis-uno (S6-1), ubicado en piso 6, Torre Sol, del Conjunto Residencial Vacacional Solymar, situado en la Urbanización Dumar, Country Club, de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta. PARTE MOTIVA Alega la parte actora o demandante que en fecha 14-10-2004, suscribió contrato de arrendamiento de forma privada con el demandado, por medio del cual dio en arrendamiento un apartamento distinguido con la letra y número (S 6-1), ubicado en el Piso 6, Torre Sol, del Conjunto Residencial Solymar, situado en la Urbanización Dumar Country Club, de esta ciudad.- Que es el caso que en el mes de septiembre del año 2005, le comunicó de manera verbal al demandado, que requería aumentar el canon de arrendamiento de conformidad con la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en su artículo 4, literales “B” y “C”, que lo podía hacer de mutuo acuerdo. Que igualmente en vista de no conseguir una respuesta satisfactoria de parte del arrendatario, por intermedio de su administradora, ciudadana Carla Mota, titular de la cédula de identidad N° 11.536.294, le remitió telegrama de fecha 22-02-2006, exigiéndole la desocupación del inmueble de su propiedad. Alega también el demandante que los inmuebles requieren de que el canon de arrendamiento sea ajustado periódicamente al término de la relación contractual, y el demandado se ha negado a cumplir con este requisito esencial y que su inmueble está excluido de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en relación a la fijación del canon de arrendamiento de conformidad con el artículo 4 ejusdem. Que de acuerdo con los artículos 1160, 1600 y 1601 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan a todas las consecuencias que de ellos deriven, según la equidad, el uso o la Ley, y en este caso, el contrato de arrendamiento se presume renovado porque el arrendatario continua con la cosa arrendada, pasando a ser a tiempo indeterminado y habiéndosele dado desahucio de conformidad con telegrama de fecha 22-02-2006, no puede oponer la tácita reconducción. Dice el actor que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil indica en su último aparte ….” En la interpretación de los contratos o actos que presentan oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. Por ello considera el demandante que existen suficientes indicios para aplicar la acción resolutoria de acuerdo con el artículo 1167 del Código Civil, en vista de que el demandado no cumple con su obligación de convenir en el aumento del canon de arrendamiento y no quiere desocupar el inmueble. Que la conducta del demandado le ocasiona daños y perjuicios que le hacen rescindir esta relación contractual que se funda en la mala fe del arrendatario. Por ello solicita la resolución de este contrato de arrendamiento por razones de equidad de conformidad con los artículos 33 y 41 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios y 1615 del Código Civil, así como los daños y perjuicios en la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,oo). La presente demanda fue recibida en este despacho, previa distribución, donde se le dio entrada en fecha 23-03-2006, asignándosele el N° 06-2387.- El 06-04-2006, se admitió la presente causa, llevando el juicio por el procedimiento breve de conformidad a lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Se ordenó el emplazamiento del demandado MANUEL GUILLARMO LABRADOR, para comparecer por ante este Juzgado al segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación, a fin de dar contestación a la demanda. El demandado se encuentra a derecho según consta de diligencia de fecha 26-04-2006, que corre al folio 30 de este expediente. El demandado consignó escrito de contestación de la demanda en fecha 02-05-2006 y opuso cuestiones previas en los siguientes términos: 1) Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la existencia de una condición o plazo pendiente, por cuanto el contrato se renovó automáticamente convirtiéndose a tiempo indeterminado, dándose la tácita reconducción, por ello era necesario que se le hiciera el desahucio de ley, una vez vencido el contrato de arrendamiento. Alega que no consta en el expediente la notificación del desahucio de ley. 2) Propone también la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 ejusdem, es decir, el defecto de forma del libelo de la demanda, en concordancia con el artículo 340, ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, ya que la demandante, no identificó suficientemente el objeto de la demanda, no identificó el inmueble con sus linderos y medidas.- 3) La Cuestión Previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 ejusdem en concordancia con lo establecido en el artículo 340, ordinal 7° del mismo Código que establece “Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas”, ya que la demandante se limita a establecer que reclama la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,oo), como daños y perjuicios, sin especificar el motivo que origina esa suma. Plantea también el demandado que de acuerdo a lo previsto por el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil y por disposición emanada de la Sala de Casación Civil de fecha 02-11-2002; criterio acogido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 2794 de fecha 12-11-2002, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, ratificada por el mismo ponente en sentencia N° 1570 de fecha 20-02-2003, la cual es vinculante para todo los Tribunales del país por disposición de los artículos 335 y 336 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido establece lo siguiente “….. en el Procedimiento Breve el acto de la contestación de la demanda permite la posibilidad de que el demandante plantee verbalmente las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1° al 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y la actora tiene el derecho de estar presente en el acto y contradecir verbalmente las cuestiones previas opuestas para que el Juez decida la incidencia en el mismo acto sin más formalismos…..”. El demandado procede a contestar la demanda en los siguientes términos: Se opone a la estimación de la demanda en la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,oo) suma que rechaza por insuficiente de acuerdo a lo establecido en los artículos 38 y 36 del Código de Procedimiento Civil. Rechaza la medida de secuestro decretada, por cuanto según su criterio no se daban los supuestos previstos por el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil. Alega también el demandado que desde el 08 de abril del 2003, existe una Resolución conjunta de los Ministerios de Producción y Comercio, así como del Ministerio de Infraestructura, que se encuentran identificados con los Nros. 58 y 36, respectivamente, y se encuentra publicado en la Gaceta Oficial N° 37.667 de la misma fecha, donde se congelan los alquileres de vivienda en todo el Territorio Nacional, dicha Resolución ha sido prorrogada en varias oportunidades, siendo la última el día 17-11-2005, publicada en Gaceta Oficial N° 38.316, por lo cual rechaza y contradice el argumento de la parte actora en cuanto al aumento del canon de arrendamiento Explana el demandado que la parte actora no escogió la acción correcta que determina la Ley para el presente caso; por cuanto se trata de un contrato a tiempo indeterminado, debiendo seguir el procedimiento previsto por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido solicita el demandado, que la anterior denuncia por equivocación en la ejecución de la acción hecha por el actor sea valorada y decretada con lugar como punto previo a la sentencia definitiva.- El demandado FRANCISCO MANUEL GUILLERMO LABRADOR, presentó escrito de promoción de pruebas en fecha 17-05-2006, las cuales fueron admitidas por auto de la misma fecha. En fecha 18-05-2006, el demandante presentó escrito de oposición a las pruebas promovidas por el demandado. En fecha 18-05-2006, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales no fueron admitidas por ser extemporáneas su presentación. El día 23-05-2006, este despacho, difirió el día para dictar sentencia por un lapso de cinco (5) días continuos. El Tribunal encontrándose dentro del lapso de diferimiento acordado, pasa a dictar sentencia definitiva en los siguientes términos: PUNTOS PREVIOS Las cuestiones previas de los numerales 6° y 7° del artículo 346 en concordancia con el numeral 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Dispone el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva….” el subrayado es nuestro. DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA Se desprende que en la oportunidad legal correspondiente, el demandado procedió previo a la contestación de la demanda, a oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 en concordancia con los ordinales 4° y 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Con respecto al ordinal 6° del artículo 346 en concordancia con el 4° del artículo 340 ejusdem, la parte actora procedió a subsanarlo, indicando que en el expediente con el libelo se produjo el documento de propiedad del inmueble, donde está suficientemente identificado él mismo en los folios 5, 6, 7, 8, 9, 10 y 14, con sus linderos. La cuestión previa planteada es rechazada. Y ASI SE DECIDE.- En relación al ordinal 6° del artículo 346 concordante con el ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora procedió a subsanarlo indicando en su escrito, la especificación de los daños y perjuicios y sus causas de origen contractual. Por último en lo que atañe a la cuestión previa del ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil “La existencia de una condición o plazo pendiente”. En este punto el Tribunal pasa a determinar la naturaleza del contrato suscrito por las partes en litigio. Consta en autos el referido contrato en los folios 26, 27 y 28, el mismo dispone en su cláusula tercera: “El plazo de duración del presente contrato será de un (1) año fijo prorrogable contado a partir del 14 de Octubre de 2004”. Este contrato de arrendamiento nació a tiempo determinado, por un año, contado a partir del 14 de Octubre de 2004, por lo que el mismo culminaría el 14 de Octubre del año 2005. En este caso al cumplirse el año o antes de su cumplimiento el actor no informó al arrendatario de su voluntad de no prorrogar el contrato, con lo cual manifestó explícitamente y por conducta consecuente su renovación. Esta situación enmarca en el supuesto de hecho previsto en el artículo 1.600 del Código Civil, por lo cual determina que en este caso estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, consideración que se reafirma con lo alegado por el demandante en su libelo. Este juzgador luego de determinar la naturaleza del contrato en cuestión, declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta. Y ASI SE DECIDE. PROCEDENCIA DE LA ACCION La resolución del contrato “El Código Civil define al contrato como una convención entre dos o más personas, para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, cuya observancia es de carácter obligatorio ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley. Por otra parte también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, éste debe ser ejecutado o cumplido según lo pautado, y por consiguiente la parte no puede negarse a su ejecución, a menos que la otra parte no cumpla con la suya lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o nom adiempleti contractus contenida en el artículo 1.168. Ahora bien, como fundamento de la presente acción sostiene la actora: Que es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra S y número seis-uno (S6-1), piso 6, Torre Sol, ubicado en el Conjunto Residencial Vacacional Solymar, de la Urbanización Dumar, Country Club, de la ciudad Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta. Que en fecha 14 de Octubre del año 2004, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano MANUEL GUILLERMO LABRADOR, siendo el plazo de vigencia de dicho contrato de un (1) año, con un canon de arrendamiento de ochocientos mil bolívares mensuales (Bs. 800.000,oo). Que es el caso que en el mes de septiembre del año 2005, le comunicó de manera verbal al arrendatario que requería aumentar el canon de arrendamiento de acuerdo con la ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 4, literales “B” y”C”. Que al no recibir respuesta satisfactoria del arrendatario, por intermedio de su administradora, le remitió telegrama de fecha 22 de febrero del año en curso, exigiéndole la desocupación del inmueble. Que su inmueble está excluido de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en relación a la fijación del canon de arrendamiento de conformidad con su artículo 4. Alega también el demandante que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan a todas las consecuencias que de ellos deriven. Que en este caso el contrato se presume renovado porque el arrendatario continúa con la cosa arrendada, pasando a ser a tiempo indeterminado. Que en fecha 22 de Febrero del presente año, se le notificó el desahucio según telegrama por lo que no pueden oponerle la tácita reconducción que por estos hechos demuestran que existen suficientes indicios por aplicar la acción resolutoria de acuerdo con el artículo 1.167 del Código Civil. Que al no poder ajustar el canon de arrendamiento se le está causando daños y perjuicios. Solicita la resolución de este contrato por razones de equidad de acuerdo a lo previsto en los artículos 33 y 41 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por su parte el demandado al contestar la demanda lo hizo expresando lo siguiente: Como capítulo previo se opone a la estimación de la demanda en la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,oo), suma que rechaza por insuficiente en concordancia con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Se opone y rechaza la medida de secuestro decretada por este Despacho, por cuanto según su criterio no se encuentran llenos los extremos del artículo 585 del Código de Procedimiento Civil. Alega también el demandado que actualmente se encuentran congelados los alquileres de vivienda en todo el territorio nacional, según Resolución conjunta de los Ministerios de Producción y Comercio así como el Ministerio de Infraestructura N° 58 y 36 publicado en Gaceta Oficial N° 37.667 del 08 de abril del 2003. Que el inmueble arrendado no está exento de regulación. Por último alega el demandado que la parte actora no escogió la acción correcta que determina la ley para el presente caso, por ser un contrato a tiempo indeterminado. De ahí que una vez demarcados los lineamientos de esta controversia el thema decidendum estará centrado en determinar en primer lugar, la existencia de la relación contractual arrendaticia y en segundo lugar comprobar que lo alegado por la parte actora sobre el incumplimiento del demandado encuadra en los supuestos de hecho de la normativa legal vigente aplicable al presente caso. El contrato firmado por las partes en litigio establecía la duración de un año, el cual se cumplió el día 14 de octubre del 2005, habiéndose prorrogado automáticamente, por voluntad de las partes y su conducta consecuente, pasando el contrato a ser a tiempo indeterminado. El contrato del cual se pide su resolución, no establece en ninguna de sus cláusulas el incremento del canon de arrendamiento, tampoco determina la fórmula para su cálculo, entonces mal puede pedirse el mismo y alegarse como causal de incumplimiento. El Código civil establece en varios de sus artículos las disposiciones que rigen los contratos. Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”. Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Estas disposiciones legales determinan en la fuerza de Ley de los contratos entre las partes y establece dos supuestos de hecho para su revocación. a) Por mutuo consentimiento. b) Por las causas autorizadas por la Ley. Y el artículo 1.160 indica que las partes están obligadas a cumplir con lo expresado en los contratos, de buena fe y asumir las consecuencias que se derivan de los mismos. Este juzgador determinó en la decisión de las cuestiones previas que en el presente caso, estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, por cuanto el hecho cierto encuadra en el supuesto de hecho previsto en el artículo 1.600 del Código Civil. Y al tratarse de un contrato a tiempo indeterminado su resolución debe pedirse de acuerdo a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34. De forma que, en aplicación del principio In Dubio Pro Reo, consagrado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que establece a los jueces la obligación de declarar Sin Lugar la demanda cuando a su juicio no exista plena prueba de los hechos alegados en ella”, ante la falta de pruebas que permita a este juzgador dar por demostrados los hechos alegados en el libelo como fundamento de la presente demanda resolutoria, se desestima la presente acción. Luego, antes las dudas existentes en torno al presunto incumplimiento que le fue atribuido al demandado y que sirvió de base para demandar la resolución se desestima la presente demanda. Y ASI SE DECIDE. DISPOSITIVA En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, declara: PRIMERO: Sin Lugar las cuestiones previas opuestas por el demandado en los numerales 6° y 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: Sin Lugar la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la ciudadana MARIA TERESA LÓPEZ INSUA, contra el ciudadano FRANCISCO MANUEL GUILLERMO LABRADOR, ya identificados. TERCERO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en el presente procedimiento. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.- Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en Porlamar, a los treinta (30) días del mes de mayo de dos mil seis. Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.- EL JUEZ, Dr. LEONARDO J. IRIBARREN URDANETA. LA…. …. SECRETARIA, ROMA FERNÁNDEZ GUTIERREZ. En esta misma fecha (30-05-2006), previo el cumplimiento de las formalidades de ley, siendo las dos (2:00 p.m) se publicó y registró la anterior sentencia. Conste, LA SECRETARIA, LJIU/06-2387.-0.