TSJ Regiones - Decisión

Expediente: 1185

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su nombre:
JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
195º y 147º

“Vistos”: Los antecedentes.

Demandante: INVERSIONES PLAZA AMÉRICA C.A., constituida ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha veinte (20) de diciembre de dos mil cinco (2005), bajo el N° 60, tomo 74-A, y con domicilio en la ciudad y municipio autónomo Maracaibo del estado Zulia.
Demandada: ALICIA GUERRA HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° 7.608.389 y domiciliada en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia.
Ocurre ante esta Jurisdicción la ciudadana ANA MORELLA GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, portadora de la cédula de identidad N° 6.557.878 e inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula 25.342, obrando en representación de la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA AMÉRICA C.A., identificada ut supra, e interpone formal demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO en contra de la ciudadana ALICIA GUERRA HERNÁNDEZ, antes identificada. En la comentada causa, la demanda fue admitida el día 26 de enero de 2006, dictándose con esa misma fecha la orden de comparecencia para que tuviera lugar el acto de contestación a la demanda.
Con fecha 26 de enero de 2006, la ciudadana ALICIA AURORA GUERRA HERNÁNDEZ, actuando con el carácter de parte demandada, asistida por abogado, consignó poder apud acta y de igual manera, se dio por citada para el acto de la comparecencia de la demanda.
En fecha 30 de enero de 2006, la parte demandada por intermedio de su apoderado judicial dio contestación a la demanda consignando escrito constante de seis (6) folios útiles.
Con fecha 01 de febrero de 2006, la apoderada judicial de la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas, constante de tres (3) folios útiles.
Con fecha 09 de febrero del año 2006, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas y sus anexos constantes de seis (6) folios útiles.
En fecha 01 de febrero de 2006, el Tribunal decretó medida preventiva de secuestro sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento ubicado en la calle 78, intersección de la avenida 3H, signado con el N° 12, jurisdicción de la parroquia Santa Lucía del municipio Maracaibo del estado Zulia.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN SU ESCRITO LIBELAR
La parte demandante, alegó en su escrito libelar los siguientes argumentos de hecho y derecho:

CAPITULO I
CUALIDAD E INTERÉS
Que su representada es propietaria de un inmueble constituido por una edificación situada en la calle 78, intersección de la avenida 3H, jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, constituido por un edificio denominado EDIFICIO PLAZA, que consta de una planta baja, con cuatro locales para comercio y dos bloques de apartamentos de cuatro plantas cada uno, (…), el cual se encuentra registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, según se evidencia de documento de fecha 29 de diciembre de 2005, bajo el N° 2, Tomo 43, Protocolo 1°.
CAPITULO II
DE LOS HECHOS
Que la anterior propietaria COMUNIDAD PINEDA BELLOSO en su condición de propietaria del inmueble ya identificado, representada por “C.A. NEGOCIOS GENERALES” (CANEGE) Sociedad Mercantil domiciliada en la ciudad de Maracaibo Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, constituida por ante la Secretaria del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 12 de Marzo de 1.959, bajo el No. 67, Libro 47, Tomo 1°, páginas 286-287, conforme a documento otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 25 de Agosto de 1989, anotado bajo el N° 353, Tomo 5, de los Libros de Reconocimientos, arrendó dicho inmueble a la ciudadana ALICIA GUERRA HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.608.389, de este domicilio, contrato este que acompaño en original marcado con la letra “C” y que opongo a la demandada para que surtan todos sus efectos legales. Posteriormente este inmueble se traspasa a través del Documento mencionado en el Capítulo I de esta demanda, y como consecuencia de esto, la única propietaria es su representada “INVERSIONES PLAZA AMERICA, C.A.”, ya identificada, según se evidencia de copia certificada del Acta Constitutiva Estatutaria que marcada con la letra “D” consigno en este acto.
En el contrato de arrendamiento citado se establecieron entre otras cláusulas las siguientes:
PRIMERA: “LA ARRENDADORA da y LA ARRENDATARIA toma en calidad de arrendamiento el apartamento N° 12 que forma parte del Edificio PLAZA”.
SEGUNDA: “Este contrato es por el término de un (1) año contado a partir del día 01 de septiembre de 1989 y se entenderá prorrogado automáticamente por períodos de un (1) año, si con treinta (30) días de anticipación por lo menos al vencimiento del respectivo periodo en curso, alguna de las partes no manifestare su voluntad en contrario y por escrito”.
“CUARTA: El canon de arrendamiento es la cantidad de TRES MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 3.000,00) mensuales, pagaderos mes a mes por mensualidades anticipadas. La falta de pago de dos (2) o más mensualidades consecutivas o no de arrendamiento, dará derecho a LA ARRENDADORA para pedir la resolución del contrato con el pago de las indemnizaciones de Ley y además para exigir el pago de los cánones de arrendamiento que faltaren por vencerse hasta el término del contrato o de sus prórrogas si las hubiese. Será por cuenta de LA ARRENDATARIA el pago de los servicios de aseo urbano, gas, teléfono y cualquier otro servicio que se llegase a instalar en el apartamento. Igualmente será por cuenta de LA ARRENDATARIA el pago del servicio de energía eléctrica que consuma. Al finalizar este contrato LA ARRENDATARIA deberá estar solvente en el pago de dichos servicios.
Que vencido el término original del contrato en fecha 31 de agosto de 1990, en virtud de no haberse verificado la notificación para la renovación del mismo, tal y como fue previsto contractualmente, el contrato de arrendamiento se prorrogó automáticamente por periodos iguales al término original, aumentándose en el curso de los años el canon de arrendamiento, hasta llegar a la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) mensuales. Es el caso ciudadano Juez, que la arrendataria ALICIA GUERRA HERNÁNDEZ, sin causa ni motivo justificado alguno se ha negado a pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2005 Y ENERO DE 2006 a razón de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) y en cada oportunidad que se la ha exigido el pago ha manifestado cualquier causa y/o motivo no imputable a mi representada para no cumplir con su obligación de pago, sin embargo, con la promesa de que cumpliría a la brevedad posible.
Igualmente consigna constante de cuatro (4) folios útiles recibos de pagos de cánones de arrendamiento insolutos y pendientes de cancelar por parte de la demandada, marcados del N° 1 al 4 inclusive emitidos por C.A. NEGOCIOS GENERALES, incluyendo el mes de ENERO DE 2006, con el N° de R.I.F. de su representada por razones de tipo fiscal, puesto que esta sociedad mercantil está debidamente autorizada según se evidencia del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA-AMERICA, celebrada en fecha 22 de diciembre de 2005 y debidamente tramitada por ante el Registro Mercantil primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 9 de enero de 2006, bajo el No. 64, tomo 1-A, para efectuar estos actos en su aparte UNICO: “con facultades de administración diaria en lo que se refiere a los arrendamientos, comprendiendo el otorgamiento de los respectivos contratos de arrendamiento en caso de que se requiera, representándola en los mismos, cobrando los cánones de arrendamiento, efectuar cobranzas extrajudiciales y pasar al departamento legal los cánones insolutos. Podrá igualmente representarla judicialmente y en consecuencia nombrar apoderados con las facultades que estime convenientes. Expresamente se establece que todas estas facultades serán opcionales según y requiera cada inmueble en particular y no se considerará en ninguna forma como renuncia a las atribuciones que tiene la sociedad para involucrarse en cualquier negocio que considere que CANEGE no debe administrar o representar”, (textual) y según se evidencia de Documento de referencia en copia certificada se consigna en este acto marcada con la letra “H”. De tal manera, que estando consignados los recibos de pago con esta demanda queda plenamente probado el hecho cierto del incumplimiento del pago de los cánones de arrendamientos insolutos, y que ha dejado de cancelar la demandada a mi representada “INVERSIONES PLAZA AMERICA, C.A.”.
CAPITULO III
DEL DERECHO
Siendo su representada la única propietaria del inmueble arrendado y con fundamento en el contrato de arrendamiento señalado, tiene derecho a exigirle a la ciudadana ALICIA GUERRA HERNÁNDEZ la resolución del contrato de arrendamiento, el pago de los cánones insolutos y los que se siguieren venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble arrendado. Fundamenta su pretensión en los artículos 1133, 1159, 1160, 1167, 1185 y 1592 del Código Civil Venezolano.
CAPITULO IV
PRETENSIÓN
Afirma que por los fundamentos de hecho y de derecho plasmados, es procedente intentar las acciones legales que asisten a su representada y por ello acude ante esta magistratura para demandar como real y efectivamente demanda a la ciudadana ALICIA GUERRA HERNÁNDEZ por Resolución de Contrato de Arrendamiento y Cobro de Bolívares, para que convenga en entregar el inmueble arrendado completamente desocupado y en las mismas buenas y perfectas condiciones en que le fue entregado y en pagarle la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.600.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2005 Y ENERO DE 2006 a razón de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) mensuales, así como los cánones de arrendamiento que se siguieren venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble.
Así mismo informa a este Tribunal que a la fecha su representada no ha recibido notificación alguna emanada de ningún Tribunal según lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 51 y siguientes por lo cual su representada de producirse tal depósito ilegítimo lo considerará totalmente extemporáneo.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN SU ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE DEMANDA
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada lo hace en los siguientes términos:
Con fundamento a la verdad real de los hechos que han de controvertirse en lo sucesivo en la presente causa, alega u opone a la parte demandante la cuestión previa prevista en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por considerar la ilegitimidad del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio. Efectivamente señala ante el tribunal que como bien lo probarán en la oportunidad procesal correspondiente, la anterior arrendadora o sea la COMUNIDAD PINEDA BELLOSO por intermedio de “Compañía anónima, Negocios generales (CANEGE), en la persona del señor Alfonso quien funge como administrador de esta, se reunió con su representada y los restantes siete (7) arrendatarios, en el pasillo de la primera planta del Edificio Plaza, el día sábado tres (03) de septiembre del año próximo pasado, o sea, 2005, a eso de las diez 10:30 de la mañana, convino verbalmente con su representada que cesara en el pago de los cánones de arrendamiento que ahora temerariamente se demanda, por que tenían problemas con el SENIAT y no era conveniente coyunturalmente recibirle el pago; pero resulta que la empresa demandante, o sea la nueva arrendadora, premeditadamente es conformada o constituida como tal, como bien lo demuestra la accionante con los recaudos que consigna con el libelo de la demanda, el día 20 de diciembre de 2005 nueve (9) días después o sea el 29 de ese mismo mes y año adquiere el Edifico Plaza donde se encuentra el apartamento que habita su representada como arrendataria, pero con el ánimo fraudulento de desocupar el mismo Edificio en su totalidad, y es cuando pensamos o interpretamos que en sana lógica o sentido común como lo es el derecho, por que ni el Código Civil, ni la Ley de Arrendamientos inmobiliarios ni ningún otro cuerpo legal que trate la materia así lo prevé, de haber actuado de buena fe cualquiera de las empresas involucradas en esa negociación de compra venta del bien arrendado, a su poderdante se le debió notificar de que existía un nuevo arrendador por haber adquirido este todo el Edifico Plaza. y entonces saber con quien debían entenderse respecto de todas las obligaciones como arrendataria; y ante tal laguna o vacío legal surge entonces duda sobre la interpretación de los hechos que sobre el particular se han venido sucediendo. Ante tal vacío legal o laguna y siendo las normas arrendaticias protectoras para el arrendatario y por tanto de estricto orden público al punto de que los derechos de estos son irrenunciables y en consecuencia “…nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia o disminución o menoscabo de estos derechos…” y precisamente ante tal duda debe protegerse a su poderdante en el sentido de que la demandante debió fundamentar más su demanda en el sentido de haber consignado o demostrado que había participado a la arrendataria de tal circunstancia y en consecuencia debía cancelar lo adeudado hasta la fecha y seguir cancelándole a ella los demás cánones que se fueren causando con el transcurrir del tiempo, pues de lo contrario, como ha sucedido, inhabilitaría o ilegitimaría a la demandante para estar en este juicio Y así ha de declararlo el Tribunal en la definitiva. Fundamento esta cuestión previa pues en las disposiciones antes citadas y contenidas en el ordinal 2° del artículo 346 del C.P.C. y el artículo 7 de la vigente ley de arrendamientos Inmobiliarios.
En otro orden de ideas, pero que guarda mucha relación con lo inmediatamente expuesto, tenemos que aún cuando no es el momento oportuno para oponernos al decreto de la medida de secuestro y embargo solicitada temerariamente por la parte actora, con base a la cuestión previa opuesta, invocando igualmente al derecho constitucional a la defensa, al principio de la economía procesal, al mandamiento constitucional de que en ningún caso no se sacrificará la aplicación de la justicia por mero formalismo y que son de tiempo u oportunidad aplicables en el presente caso, sin embargo en nombre y representación de mi poderdante me opongo a que dichas medidas sean decretadas pues en un supuesto negado la ejecución de la misma, sobremanera la de secuestro le ocasionaría a mi poderdante daños que pudieran ser irreparables. Además producto de la costumbre inveterada que se da en la práctica con el carácter leonino y por tanto abusivo que constantemente se observa en las condiciones de los contratos de arrendamiento lo que hace que sea muy conveniente para los arrendadores mantener el mayor tiempo posible vigente la contratación arrendaticia, la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal de la República recientemente ha dictaminado que cuando un contrato de arrendamiento sea prorrogado por mas de tres periodos iguales al inicialmente preestablecido como consecuencia de esas prorrogas automáticas que se establecen en la cláusulas de los contratos, el mismo, es decir, el contrato de arrendamiento se convierte por tiempo indeterminado, y todo con el ánimo de proteger al igual que en el Derecho del Trabajo al débil jurídico tal como lo señala el citado artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y como consecuencia de ello no es procedente el decreto de la medida preventiva de secuestro a que se contrae la ley.

SEGUNDO.- CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes lo alegado por la demandante en el libelo de la demanda por no ser cierto los hechos que temeraria e infundadamente invoca así como lo que afirma falsa y desconsideradamente la ciudadana colega poderdante de aquella demandante Ana Morella González Alizondo, respecto de la ciudadana demandada ALICIA GUERRA HERNÁNDEZ. En efecto, es falso que su representada sin motivo sin justa causa justificada se haya negado a pagar los cánones correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005 y Enero De 2006. Es falso que la colega representante de la demandante se trasladara al domicilio de la arrendataria a requerir el pago de los cánones insolutos y que las mismas siempre fueron infructuosas; que le haya citado tres (3) veces a su oficina con tal fin y que siempre expresó su promesa de pago; que también se le haya propuesto un arreglo amistoso por vía telefónica en las condiciones que esa colega afirma; que no haya podido localizar, que ella, la arrendataria se haya negado a entregarle las llaves que dan acceso al inmueble arrendado (y con esto se corrobora una vez más como, además de abuso, miente dicha colega Ana González, pues así como falsamente narra los hechos no tiene sentido alguno que su poderdante estuviera en la obligación de entregarle las llaves del apartamento si antes no se hubiera finiquitado o terminado la relación de arrendamiento que une a las partes en conflicto, como bien señala en el contrato de arrendamiento), y que se haya negado a firmar un acuerdo de pago. Asimismo es falso e incongruente que estando consignado los recibos de pago de los cánones de arrendamiento insolutos, quede plenamente probado el hecho cierto del incumplimiento de pago alegado por la demandante “Inversiones Plaza América, C.A.”. y es falso de toda falsedad que “Es procedente el derecho reclamado…” por la accionante por los argumentos de hecho antes expuestos, y que los mismos estén soportados en el contrato de arrendamiento y en los artículos 1133, 1159,1169,1185 y 1592 del código civil venezolano.
Lo cierto del caso, es que la ciudadana Alicia Guerra Hernández, su representada, ha ocupado el inmueble arrendado por más de dieciséis (16) años, ya que según la cláusula segunda del contrato lo recibió en arrendamiento el día 01 de septiembre de 1989, siendo en consecuencia una de las mejores arrendatarias que ha tenido la señalada arrendadora, pues ese considerable tiempo de más de dieciséis (16) años que mantiene esa relación contractual siempre ha manifestado una conducta responsable y fiel en el cumplimiento de sus deberes u obligaciones surgidas a raíz de la celebración de dicho contrato, tal como tácitamente lo admite o prueba la parte actora cuando consigna el contrato de arrendamiento y no refiere nada de la irregularidad o incumplimiento en el transcurso del tiempo.
Afirma que ciertamente como se demostrará en la etapa probatoria, tanto la empresa demandante (nuevo propietario arrendador) como la originaria arrendadora Comunidad Pineda Belloso por intermedio de su administradora la Compañía Anónima Negocios Generales (CANEGE) han actuado fraudulentamente al hacer caer a mi representada en error, y no solo en contra de su poderdante acá dignamente representada sino en contra también de todos y cada uno de los inquilinos o arrendatarios que ocupan la totalidad de los apartamentos que conforman el Edificio Plaza, ya que dolosamente dicha arrendadora con la intermediación dicha convino verbalmente con la ciudadana demandada, en el día tres de septiembre de de 2005 a eso de las 10:30 a.m. en el salón de reuniones del Edificio Plaza y con todos los demás inquilinos, en que cesaren circunstancialmente en el pago de los cánones de arrendamiento hasta nuevo aviso, arguyendo que desde hace meses el SENIAT le fiscalizaban haciendo una revisión contable por que tenían problemas tributarios. Ante tal situación, o lo convenido entre las partes contratantes, sin embargo la arrendataria Alicia Guerra Hernández, la demandada que tiene la modalidad de pagar los cánones de arrendamiento depositando en el Banco de Venezuela a nombre de la C.A. Negocios Generales (CANEGE) en la Cuenta N° 3298853767, por que de esa manera no se le acumulaban sus deudas personales, cancela los cánones correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 2005, por la cantidad de Bs. 400.000,00 cada uno, los días 26 de octubre y 13 de diciembre de 2005, respectivamente, (…), solo que cuando se los presentó al citado Alfonso Paz para que le entregara los recibos como comprobante de pago, como lo venía haciendo y como prueba de ello anexa igualmente los originales de los mismos en este mismo acto, nuevamente se niega a ello argumentando que aún no ha terminado el problema con el SENIAT y que si los entregaba a su representada corría el riesgo de que este organismo tributario se diera cuenta de la situación que la empresa estaba manejando en ese momento y le empeorara el problema que tenía. Pero además, su representada el día 16 de enero del presente año, de manera amenazante recibe una llamada telefónica de las oficinas administradora de la demandante y le informan que el Edifico Plaza debe estar desocupado totalmente en el es de abril del mismo 2006 que si no salía por las buenas en lo inmediato la iba a demandar la nueva arrendadora (Inversiones Plaza América, C.A.) y por ello que inmediatamente procede a presentar escrito de consignación de canon de arrendamiento y que por distribución viene conociendo y sustanciando por ante este mismo Tribunal, cuya beneficiaria es C.A Negocios Generales (CANEGE), la entonces arrendadora, expediente N° 017-06, consignado la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00) que comprende o corresponde los meses de Diciembre de 2005 y Enero de 2006.
Alega que resulta ahora de manera sorpresiva y de mala fe que se demande a su poderdante y a todos los aludidos arrendatarios, y su entender solo con el firme propósito de desocupar todo el Edifico Plaza con la seguridad aparente de obtener en el futuro inmediato mayor rentabilidad de esa edificación o ubicación urbana que tiene, por la circunstancia cierta que exactamente al frente del Edificio Plaza y al lado de la prestigiosa PLAZA DE LA REPUBLICA de esta ciudad de Maracaibo, se construye un BULEVAR de mucha envergadura que de seguro le dará más prestancia o prestigio urbanístico y turístico al lugar. Esto es fraudulento por que de llegar a concretarse la desocupación del Edificio de la manera malintencionada como ambas empresas Inversiones Plaza-América, C.A. y Comunidad Pineda Belloso ( que si se quiere tiene o conforman una unidad económica y es así como se ha venido fraguando el fraude a que aludimos anteriormente), lo tienen proyectado, se le vulnerarían derechos y ocasionarían daños materiales, morales y espirituales irreparables a su poderdante, que muy sabiamente por los constantes abusos y caracteres leoninos de los contratos de arrendamiento que en la práctica se habían enquistado contra los arrendatarios, a éstos los ha protegido sabiamente nuestro legislador cuando en el artículo 7 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (…)”.

PUNTO PREVIO
La parte demandada propone la cuestión previa relativa a la ILEGITIMIDAD DE LA PERSONA DEL ACTOR, y lo hace en los siguientes términos:
“Con fundamento a la verdad real de los hechos que han de controvertirse en lo sucesivo en la presente causa, alego u opongo a la parte demandante la Cuestión Previa prevista en el ordinal 2° del Artículo 346 del vigente código de procedimiento civil, por considerar la ilegitimidad del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.- Efectivamente ciudadana Jueza, como bien lo probaremos en la oportunidad procesal correspondiente, la anterior arrendadora o sea COMUNIDAD PINEDA BELLOSO por intermedio de “Compañía Anónima, Negocios Generales (CANEGE), en la persona del ciudadano Alfonso quien funge como administrador de esta, se reunió con mi representada y los restantes siete (07) arrendatarios, en el pasillo de la primera planta del Edificio Plaza, el día sábado tres (03) de Septiembre del año próximo pasado, o sea, de 2005, a eso de las 10:30 de la mañana, convino verbalmente con mi representada que cesara en el pago de los cánones de arrendamiento que ahora temerariamente se demanda, porque tenían problema con el SENIAT y no era conveniente coyunturalmente recibirle el pago; pero resulta que la empresa demandante, o sea la nueva arrendadora, premeditadamente es conformada o constituida como tal, como bien lo demuestra la accionante con los recaudos que consigna con el libelo de la demanda, el día 20 de Diciembre de 2005 y nueve (09) días después o sea el día 29 de ese mismo mes y año adquiere el Edificio Plaza donde se encuentra el apartamento que habita mi representada como arrendataria, pero con el ánimo fraudulento de desocupar el mismo edificio en su totalidad, y es cuando pensamos o interpretamos que en sana lógica o sentido común como lo es el derecho, porque ni el código civil, ni la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ni ningún otro cuerpo legal que trate la materia así lo prevé, de haber actuado de buena fe cualquiera de las empresas involucradas en esa negociación de compraventa del bien arrendado, a mi poderdante se le debió notificar de que existía un nuevo arrendador por haber adquirido este todo el Edificio Plaza y entonces saber con vacío legal surge entonces duda sobre la interpretación de los hechos que sobre el particular se han venido sucediendo.- Ante tal vacío legal o laguna y siendo las normas arrendaticias protectoras para el arrendatario y por tanto de estricto orden público al punto de que los derechos de estos son irrenunciables y en consecuencia “... nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos...” y precisamente ante tal duda debe protegerse a mi poderdante en el sentido de que la demandante debió fundamentar mas su demanda en el sentido de haber consignando o demostrando que había participado a la arrendataria de tal circunstancia y en consecuencia debía cancelar lo adeudado hasta la fecha y seguir cancelándole a ella los demás cánones que se fueran causando con el transcurrir del tiempo, pues de lo contrario, como ha sucedido, inhabilitaría o ilegitimaría a la demandante para estar en este juicio. Y así ha de declararlo el tribunal en la definitiva. Fundamento esta cuestión previa pues, en las disposiciones antes citada y contenidas en el ordinal 2° del artículo 346 del C.P.C... y el Artículo 7 de la vigente Ley de Arrendamiento Inmobiliario”.

Ahora bien, antes de hacer cualquier otro pronunciamiento sobre los alegatos esgrimidos por las partes, el Tribunal considera necesario resolver previamente la defensa propuesta ut supra mencionada, alegada por la parte demandada en su escrito de contestación de demanda.
Sobre dicha institución es clásica la solución del maestro Luis Loreto, quien en un artículo publicado en una revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal, en el año de 1940, escribió un ensayo que fue titulado “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por falta de Cualidad”, señalando en esa obra que es fácil comprender dentro de la concepción de la acción que la cualidad la puede afirmar el titular de un interés jurídico circunstancia que se hace valer en su propio nombre, y la resumió de la siguiente manera: “Toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa) y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva)....... Omissis (cursiva, negrilla y subrayado de este jurisdicente). Es importante señalar, siguiendo la definición de Luis Loreto que la cualidad en sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. Continúa el autor señalando:
“En esta acepción la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación, allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimación. En el primer caso, estaríamos hablando de cualidad o de legitimación activa; y en el segundo de cualidad o legitimación pasiva.
El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede; igualmente podemos señalar que se trata sobre la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado...”. Omissis

Así entonces podemos señalar que la cualidad expresa es la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado, y se expresa como una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción o, mejor, a quien la ley permite que pueda interponerse una pretensión jurídica por ante los órganos jurisdiccionales.
Se trata entonces de determinar esa identidad lógica entre la persona que la ley considera habilitada para interponer la pretensión y la persona que se presenta en concreto a juicio. Esto explica también que los problemas de legitimación sea un asunto de inadmisibilidad de la pretensión y no el mérito de la misma; el juicio que realiza el Juez sobre la falta de legitimación o cualidad no apunta a determinar si hay mérito o no en la pretensión debatida, sino solo en lo que respecta a la condición formal por la cual la ley permite que determinadas personas eleven la pretensión a un proceso.
En consecuencia, el interés, según señala nuestra doctrina patria más reciente: “...nace en la cotidianidad por fuerza de la sociabilidad humana. Los intereses humanos serán jurídicos en tanto sean relevantes, es decir, que se adapten a los intereses tutelados por el derecho, como normatividad, o que atenten contra los bienes y valores prescritos en la recta ordenación de las conductas sociales. Se trata de que el conjunto de normas que integran el derecho objetivo someten los diversos intereses que se le presentan a unos criterios de valoración, de modo que al elemento o componente meramente fáctico o material de interés se añade un elemento formal, que proviene de la calificación que del anterior se hace en dicha norma jurídica... Omissis”. (Vid. Ortiz-Ortiz, Rafael: Teoría General de la acción en la tutela de los intereses jurídicos. Ed. Frónesis, pp.546 y siguientes).
Abonando más sobre la institución de la cualidad, el mismo maestro Luis Loreto, en su “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, plantea quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado, estableciéndose así la cuestión práctica de saber qué sujetos de derechos pueden y deben figurar en la relación procesal tanto como parte actora, como demandada. La doctrina nacional se encuentra dominada principalmente por la Escuela Francesa que en Venezuela encabeza Arcaya con su obra, entre otras, Estudio Crítico de las Excepciones de Inadmisibilidad y Otras Previas del Derecho Procesal Venezolano (Tipografía Americana, Caracas), quien siguiendo a Garsonnet, define la Cualidad como la facultad legal de obrar en justicia y, por consiguiente, el título por el cual se figura en un acto jurídico o en un proceso. Para Arminio Borjas, (Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano, 1.924, Tomo III, Pág.129) la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción, y es sinónima o equivalente de interés personal e inmediato. Para Marcano Rodríguez (La Excepción de inadmisibilidad por Falta de Cualidad, estudio publicado en “El Nuevo Diario”, N° 3.274, del 09 de febrero de l.922), la Falta de Cualidad no es el derecho, sino el título del derecho.
Entonces, el problema de la Cualidad se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hacer valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La Cualidad, en sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción.
Visto el análisis doctrinal sobre el punto subjudice, pasa este jurisdicente a realizar el siguiente análisis jurisprudencial, que al respecto ha tenido la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 08 de marzo de 1949, publicada en gaceta forense año 1, N° 1, pág. 172, la cual sostuvo: “es de doctrina que la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción; y el interés, la ganancia, la utilidad o el provecho que pueda proporcionar alguna cosa, cuando la cualidad se considera en el sentido antes definido, o sea, como el derecho o potestad para ejercitar la acción, y no en el sentido de condición o requisito exigido para intentar una demanda o para sostener un litigio; es sinónimo o equivalente al interés personal o inmediato”.
Ahora bien, el concepto jurídico de Cualidad es una cuestión esencialmente doctrinal que, por su propia naturaleza es necesario resolver en cada caso aplicando las teorías que en el campo del derecho emergen de los principios y normas generalmente admitidos como fundamento de la ciencia jurídica. Ello, porque la Ley no define lo que debe entenderse por Cualidad para intentar o sostener un juicio.
Examinadas sobre la materia la jurisprudencia venezolana, se ha determinado que ha predominado en ella, a partir de las reformas del Código de Procedimiento Civil de 1904, 1916 y 1985, las enseñanzas de los autores franceses, principalmente la noción propuesta por Garsonnet, según la cual “Cualidad es la facultad legal de obrar en justicia y, por consiguiente, el título por el cual se figura en un acto jurídico o en un proceso”. Este ha sido el concepto seguido por el tratadista patrio Arminio Borjas que enseña que la cualidad es la condición o requisito exigido para promover una demanda o sostener un juicio, en este mismo sentido el maestro Luis Loreto sostiene: “La Cualidad se entiende como un fenómeno de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede abstractamente la acción y el actor concreto, y entre la persona contra quien la Ley otorga abstractamente la acción y el demandado concreto”.
Finalmente, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 21 de abril de 1947, estableció: “toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene Cualidad para hacerlo valer en juicio (Cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (Cualidad pasiva)”.
Hechas todas las anteriores consideraciones de carácter doctrinal y jurisprudencial toca a quien juzga determinar si lo expuesto por el demandado en cuanto a la falta de Legitimidad activa fue demostrado en autos.
En tal sentido y, realizando un análisis exhaustivo de las actas procesales que conforma el recorrido histórico de la presente causa señalo las siguientes observaciones:
En fecha 25 de Agosto del año 1989, la COMUNIDAD PINEDA BELLOSO, representada por la sociedad COMPAÑÍA ANONIMA NEGOCIOS GENERALES (CANEGE), sociedad mercantil ésta domiciliada en esta ciudad de Maracaibo, representada por su Gerente de Administración, Señor ROBERTO BAITTINER, portador de la cédula de identidad N° 5.614.127, quien suscribe contrato de arrendamiento con la ciudadana ALICIA GUERRA HERNÁNDEZ, instrumento éste debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo, el cual quedó insertado en los Libros de Reconocimientos, bajo el N° 353, Tomo 5, la cual aparece conformando parte de este expediente en los folio dieciocho (18) al veintidós (22) con su vuelto.
En fecha 20 de diciembre de 2005 se protocoliza ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Acta Constitutiva Estatutaria de la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA-AMÉRICA C.A., quedando inscrito en el Tomo 74-A, N° 60 del año 2005 y que corre inserto a las actas desde el folio veintitrés (23) al treinta (30) y sus vueltos, reposa igualmente en el expediente subjudice documento poder autenticado de la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA-AMÉRICA C.A., otorgado a la ciudadana ANA MORELLA GONZALEZ, portadora de la cédula de identidad N° 6.557.878, el cual se encuentra insertado bajo el N° 85, Tomo 08 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, en fecha 16 de enero de 2006, el cual se encuentra recogido en los folios treinta y uno (31) al treinta y tres (33) del expediente bajo análisis.
En este sentido, continuando con el análisis de las actas que conforman la estructura del recorrido histórico procesal del expediente bajo estudio, encontramos en los folios once (11) al trece (13) documento de venta pura y simple, entre la sociedad mercantil NEGOCIOS VARIOS C.A., representada por su administrador principal ESTEBAN PINEDA BELLOSO, quien a su vez es representado por la ciudadana OLGA PINEDA DE BAITTINER; la sociedad mercantil INVERSIONES FLORIDA C.A., representada por su Presidente ciudadana OLGA PINEDA DE BAITTINER; y la sociedad mercantil NEGOCIOS MÚLTIPLES C.A., representada por su Presidente FEDERICO PINEDA NEWBERRY, a la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA-AMÉRICA C.A., representada por su Gerente Administrativo FEDERICO PINEDA NEWBERRY, los derechos que le corresponden sobre una edificación situada en la calle 78, intersección de la avenida 3H, en jurisdicción de la parroquia Santa Lucía, municipio Maracaibo del estado Zulia, constituido por un edificio denominado “EDIFICIO PLAZA”, debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintinueve (29) de diciembre del año 2005, quedando registrado bajo el N° 2, Tomo 43, Protocolo 1°. Cabe resaltar que del documento en cuestión al vuelto del folio doce (12) se lee: “Con los títulos de propiedad expresados y con cualesquiera otros que puedan corresponder transferimos a la compradora la propiedad, la posesión y todos los derechos que le corresponden a nuestras Representadas...” (Negrillas y subrayado de la jurisdicción). Evidenciándose de esta manera que se ha producido la subrogación convencional. Así como también aparece en los folios veintitrés (23) al treinta (30) con sus vueltos, copia certificada del documento de Acta Constitutiva de la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA AMÉRICA C.A. la cual quedó debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quedando anotado bajo el N° 60, tomo 74-A, de fecha 20 de diciembre de 2005, en el cual se suscribe el capital constituido en parte, por el activo Edificio Plaza.
Igualmente, del folio cuarenta y uno (41) al cuarenta y cinco (45), se encuentra consignada copia certificada del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA AMÉRICA C.A., celebrada en fecha 22 de diciembre de 2005, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de Maracaibo, anotada bajo el Nº 64, tomo 1-A, donde se establece como único punto “Autorización a C.A. de Negocios (CANEGE) mediante poder para administrar y representar todos y cada uno de los inmuebles propiedad de Inversiones Plaza América C.A...”, con lo cual se evidencia la existencia de la continuidad en el lugar donde debe efectuarse el pago, ya que una vez traspasado el inmueble, CANEGE queda autorizada por INVERSIONES PLAZA AMÉRICA C.A., para ejecutar estos actos, sin cambiar las condiciones del contrato.
Todos estos documentos ut supra identificados reposan en copias certificadas en las actas que conforman el expediente in comento; por lo que se constituyen en documentos públicos que hacen plena fe contra las partes y los terceros mientras no sean declarados falsos, cabe además resaltar, que los mismos no fueron tachados por la demandada en la oportunidad legal correspondiente por lo que estos tienen todo su valor probatorio que de ellos discurren. Así se establece.
En este orden de ideas, y observando que de las consideraciones anteriormente referidas, fundamentalmente del documento de venta que riela en actas, se configura la subrogación, en este sentido señala el artículo 552 del Código Civil:
“Los frutos civiles pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que la produce...”. (Omissis)

Por su parte, dispone el artículo 1264 eiusdem:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron contraídas...”. (Omissis)

En cuanto a la figura existente en la misma, como ut supra este jurisdicente señalara, es decir, la Subrogación Convencional, se encuentra fundamentada en el artículo 1299 ibidem, en concordancia con el artículo 1919 del Código Civil.
Ahora bien, observando este juzgador que estando frente a un caso de subrogación en las condiciones anteriormente expuesta considera necesario pronunciarse sobre el tema in comento, en los términos previsto por la normativa legal que regula la materia sobre la Subrogación Arrendaticia; en ese sentido dispone el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:
“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble solo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley”.

De la norma anteriormente transcrita se desprende el señalamiento de una serie de requisitos: 1° Que exista una relación de arrendamiento; 2° Que se trate de un contrato escriturado por tiempo determinado o indeterminado, de manera que el nuevo propietario conozca con exactitud a qué está obligado; 3° Que ocurra la transferencia del inmueble arrendado y la misma sea válida; 4° No es necesario que el inmueble arrendado se haya entregado al inquilino antes del acto de enajenación; por lo que evidentemente, en el caso bajo análisis están dados todos los presupuestos procesales para la procedencia de la subrogación señalado en el artículo ut supra referido.
Por su parte, la doctrina patria ha señalado que el comprador o adquirente del inmueble se subroga en la posición jurídica del arrendador en cuanto a los derechos y obligaciones resultantes de la relación de arrendamiento mientras dure su propiedad. Por consiguiente, puede exigir los alquileres vencidos después de la enajenación, ya que el adquirente llega a ocupar el lugar del arrendador, quedando legitimado para exigir del arrendatario el cumplimiento de las obligaciones a su cargo. La transferencia del inmueble arrendado, por cualquier medio o causa establecida en la ley, implica, salvo prueba en contrario, un traspaso o transferencia ipso facto al adquirente, del goce que el arrendatario tenía y el derecho de recibir los frutos civiles que ese inmueble produce, puesto que los mismos pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce. (Guerrero Gilberto y otro (2000). Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen 1. Caracas).
En consecuencia, INVERSIONES PLAZA AMÉRICA C.A., según se desprende de los documentos que acompañan el libelo de demanda, adquiere la propiedad, posesión y todos los derechos que le corresponden sobre el inmueble objeto del litigio; es decir, tiene efectivamente cualidad para intentar el presente juicio. Por tanto, la cuestión previa opuesta resulta improcedente, y se declara sin lugar. Así se decide.
b) Igualmente, la parte demandada propone la FALTA DE NOTIFICACIÓN SOBRE LA VENTA DEL INMUEBLE, y lo hace en los siguientes términos:
“...a mi poderdante se le debió notificar que existía un nuevo arrendador por haber adquirido este todo el Edificio Plaza y entonces saber con quien debían entenderse respecto de todas las obligaciones como arrendataria”. (sic) (Negrillas de la jurisdicción).

Como señalara anteriormente este jurisdicente, de los documentos anteriormente referidos, fundamentalmente del acta de Asamblea General extraordinaria de fecha 22 de diciembre de 2005 y registrada el 09 de enero de 2006, ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, anotado bajo el N° 64, tomo 1-A, la nueva propietaria (INVERSIONES PLAZA AMÉRICA C.A.) faculta a la sociedad mercantil C.A. NEGOCIOS GENERALES (CANEGE) a la administración y representación de todos y cada uno de los inmuebles propiedad de ésta, quedando claramente demostrado de esta forma que siendo la empresa CANEGE la autorizada tanto por la antigua propietaria como por la actual, a realizar las operaciones atinentes al cobro de los cánones de arrendamiento de los locatarios del Edificio Plaza, en las mismas condiciones y circunstancias estipuladas entre ellos en el contrato locativo suscrito, la presunta falta de notificación alegada por la parte demandada no puede ser invocada por ésta como una indefensión a sus derechos, puesto que se trata de la misma empresa a los cuales los arrendatarios debían cancelar los cánones de arrendamiento, repetimos, en las mismas condiciones en la cual se había estipulado por cuanto lo que se ha producido allí es una “continuidad en las funciones de administración y representación que venía realizando la empresa CANEGE frente a los arrendatarios del referido Edificio Plaza”.
Ahora bien, en el presunto caso en el cual la arrendadora por diversos motivos le fuese imposible la localización del arrendador o la persona autorizada por él para el cobro de los cánones de arrendamiento, ha debido realizar, dentro de los quince (15) días siguientes a la fecha en que estaba obligado según el contrato de arrendamiento a la cancelación del canon, la consignación ante un Tribunal de Municipios, tal como lo señala el artículo 51 y siguientes de la normativa legal vigente que regula la materia. Por lo que siendo así, este Tribunal declara improcedente la falta de notificación alegada por la parte demandada. Así se decide.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia, el Tribunal pasa a analizar el thema decidendum, previa las consideraciones siguientes:
El objeto de la demanda que encabeza estas actuaciones se circunscribe al hecho de que la parte actora señala que ella es arrendador de un inmueble de su propiedad constituido por un edificio denominado Edificio Plaza, ubicado en la calle 78, intersección de la avenida 3H, en jurisdicción del municipio Maracaibo del estado Zulia, y que la ciudadana ALICIA GUERRA HERNÁNDEZ celebró contrato de arrendamiento sobre un apartamento signado con el Nº 12, según documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 25 de agosto de 1989, anotado bajo el Nº 353, tomo 5, quien es la arrendataria y se encuentra en un estado de morosidad en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2005 y enero de 2006, a razón de cuatrocientos mil bolívares con cero céntimos de Bolívar (Bs. 400.000,00) cada uno; lo cual asciende a la cantidad de un millón seiscientos mil bolívares con cero céntimos de bolívar (Bs. 1.600.000,00), estimándose la demanda por la cantidad referida y pidiendo la resolución del contrato.
Ahora bien, dispone el artículo 1354 del Código Civil, norma cardinal en materia de obligaciones, lo siguiente:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

La disposición in comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o excepción, sin ocuparse de establecer cuáles son los medios legales de la prueba de que las partes puedan valerse en el proceso para la demostración de sus pretensiones. En este sentido ha sido reiterado el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia, que “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio”.
En efecto, quien sienta como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o excepción no resulta fundada.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la demandada ut supra identificada, representada por el profesional del Derecho ROBERTO VIELMA MORILLO, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula 18.166, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado, fundamentando la misma en el hecho de que su representada se encuentra solvente en las mensualidades de cánones vencidos e insolutos, correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 2005, con ocasión de un acuerdo verbal celebrado entre las partes contratantes en reunión de fecha 03 de septiembre de 2005 a las 10:30 a.m., en la cual se acordó que los arrendatarios cesarán circunstancialmente en el pago de los cánones de arrendamiento hasta nuevo aviso, arguyendo que la arrendadora presentaba problemas tributarios con el SENIAT y siendo que, su poderdante haciendo caso omiso al acuerdo, por cuanto ésta tiene la modalidad de pagar los cánones de arrendamientos depositando en el Banco de Venezuela a nombre de C.A. NEGOCIOS GENERALES (CANEGE) en la cuenta N° 3298853767, cancela los cánones correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 2005, a razón de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) cada uno, los días 26 de octubre y 13 de diciembre de 2005, respectivamente. Acompañó con los alegatos de su excepción comprobantes de depósitos bancarios y alegó igualmente que ésta había presentado solicitud de consignación arrendaticia a través de expediente signado con el N° 017 que cursa ante este Tribunal, admitida en fecha 23 de enero de 2006, correspondiente a la cancelación de los meses de diciembre de dos mil cinco (2005) y enero de dos mil seis (2006), por la cantidad de ochocientos mil bolívares con cero céntimos de bolívar (Bs. 800.000,00), a través de cheque de gerencia signado con el N° 00587114, girado contra el Banco de Venezuela, a nombre de este Juzgado y de fecha 25/01/2006, con lo cual aduce su solvencia en el cumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento subjudice. Tales hechos constituyen, a juicio de este jurisdicente, una excepción con la que se pretende dejar sin efecto o fundamento jurídico la acción que se ha intentado y como consecuencia de ello la demandada está en la obligación de demostrar que los hechos que le imputa la actora no son ciertos y, por ende le incumbe la carga de la prueba en virtud de la naturaleza de su defensa debido al nuevo hecho alegado por ella con miras de impugnar una situación adquirida. De tal suerte que, la demandada se haya en su excepción en la misma posición que la actora en cuanto a la prueba de aquellos hechos que sirven de base a su demanda.

PRUEBAS APORTADAS EN EL PROCESO
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE ADJUNTAS AL LIBELO DE LA DEMANDA
Al momento de presentar la demanda, la parte actora por intermedio de su apoderada judicial, promovió las siguientes probanzas:
1.- Copia certificada de documento poder autenticado ante la Notaría Publica Segunda de Maracaibo en fecha 16 de enero de 2006, anotado bajo el N° 85, tomo 08 de los Libros de Autenticaciones, expedida por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
2.- Copia certificada de documento de compra venta de inmueble registrado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 29 de diciembre de 2005, expedida por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
3.- Original de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo, en fecha 25 de agosto de 1989, anotado bajo el N° 353, tomo 5 de los Libros de Reconocimientos.
4.- Copia certificada de Acta Constitutiva Estatutaria de la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA AMÉRICA C.A., expedida por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
La anteriores probanzas por cuanto no fueron impugnadas, desconocidas ni mucho menos tachadas de falsas por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente, este Jurisdicente les otorga todo su valor probatorio que de ellas dimanan, conforme a lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, y en consecuencia las tiene como fidedignas. Así se decide.
5.- Fotocopia simple de telegrama emitido por Ipostel.
6.- Fotocopia simple de PC (telegrama comprobante emitido por Ipostel).
Por cuanto las referidas pruebas instrumentales aportadas fueron agregadas en copia simple, pero sus sellos húmedos son originales, así como las firmas contenidas en ellas, a este jurisdicente le merecen fe solo a fin de determinar que la ciudadana ALICIA GUERRA HERNÁNDEZ fue notificada de su estado de morosidad en cuanto al pago de los cánones insolutos, alegada por la representante judicial de la parte actora. Así se decide.
7.- Fotocopia simple de recibo de pago. Este jurisdicente no le otorga ningún valor a la misma, por cuanto es emanada de un tercero que debía ser ratificada conforme lo dispone artículo 431 de la norma adjetiva civil, a través de la prueba testimonial. Así se decide.
8.- Originales de recibos de pago de cánones de arrendamiento insolutos constantes de cuatro (4) folios útiles.
Este jurisdicente no les otorga ningún valor a las mencionadas probanzas, por tratarse de documentos privados emanados de un tercero denominado C.A. NEGOCIOS GENERALES (CANEGE), y, suscritos por su representante legal que debían ser ratificados, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil a través de la prueba testimonial. Así se decide.
9.- Copias certificadas de Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil INVERSORA PLAZA AMÉRICA C.A. de fecha 22 de diciembre de 2005 e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 09 de enero de 2006, bajo el N° 64, tomo 1-A, expedidas por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Para este Juzgador, las mencionadas pruebas instrumentales le merecen pleno valor probatorio por cuanto no fueron impugnadas, desconocidas ni en modo alguno tachadas de falsedad por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia se las tienen como fidedignas a tenor de los dispuesto en el artículo 1359 del Código Civil. Así se decide.
10.- En fecha 13 de febrero de 2006, la apoderada judicial de la parte demandante consignó constante dos (2) folios útiles declaración autenticada de los ciudadanos LISBETH RAMONA LARREAL y RAMIRO DE JESÚS PALMAR.
En cuanto a las pruebas sub iudice, pasa este sentenciador entra a realizar las siguientes consideraciones: Señala el eximio jurista patrio Dr. Jesús Eduardo Cabrera en su obra “Contradicción y Control de la Prueba Judicial”, que las pruebas testimoniales producen todos sus efectos probatorios cuando estas son contestes y no se contradicen entre sí, por cuanto para su valoración las mismas deben ser sometidas a tres requisitos fundamentales; ellos son: 1.- El testigo para su evacuación requiere de haber sido juramentado previamente; 2.- Se somete al control del órgano jurisdiccional, por cuanto el juez haciendo uso del principio de inmediación puede interrogarlo y evaluar de manera directa la testimonial presentada; y, 3.- Por cuanto quien realiza la prueba testimonial se somete a la evaluación a través de las preguntas y/o repreguntas de las partes involucradas en la litis, en consecuencia, la prueba testimonial se verifica en todo su valor cuando, repetimos, se haya cumplido con los requisitos formales esenciales de carácter procedimental, ut supra referidos.
Además de esta consideración de carácter doctrinal, en cumplimiento obligatorio del artículo 431 del Código de procedimiento Civil, el cual señala:
“Los documentos privados emanados de terceros que no son partes en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”

En consecuencia, por todas las consideraciones antes señaladas, además que la referida prueba fue presentada de manera intempestiva o extemporánea, este jurisdicente no le merece ningún valor probatorio a la testimonial subjudice evacuada ante la indicada Notaría Pública Segunda del municipio Maracaibo del estado Zulia y, la cual corre insertas en los folios ochenta nueve (89) y noventa (90) de las actas que compone este expediente presentado por la parte demandante. Así de decide.
11.- En misma oportunidad la parte actora consignó constantes de cinco (05) folios útiles originales de contratos de arrendamiento suscritos entre los ciudadanos LISBETH RAMONA LARREAL y RAMIRO DE JESÚS PALMAR y la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA NEGOCIOS GENERALES (CANEGE).
Este Jurisdicente desecha las anteriores probanzas, por cuanto las mismas son inconducentes para dilucidar la materia controvertida en la presente litis, debido a que las mencionadas instrumentales están referidas hechos no alegados por la parte demandante en su pretensión y por ende ajenos al Thema decidedum del presente juicio. Así de decide.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA ADJUNTAS A LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En la oportunidad de presentar la demanda, la parte demandada por intermedio de su apoderado judicial, promovió las siguientes probanzas:
Copias simples de depósitos bancarios signados bajo los números 58426014, 58426013, 58426088 y 63453574, librados contra la cuenta cliente 329853767 del Banco de Venezuela. y copias simples de recibo de pago de cánones de arrendamiento signados bajo los números 003993 y 004093 emanados de C.A. NEGOCIOS GENERALES (CANEGE).
Las mencionadas documentales, si bien se tratan de documentos privados emanados de personas naturales de índole privada, la parte demandada ha debido ratificarlas en juicio a través de la prueba de informes conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, siendo que la parte actora no promovió la prueba de informes y la parte demandante, quien tenía la carga de impugnar, desconocer o tachar los depósitos bancarios y los recibos de pago supra indicados, no lo hizo en la oportunidad correspondiente, el Tribunal los tiene como aceptados por la parte demandante. En consecuencia, para este Jurisdicente, el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre del año dos mil cinco (2005) efectuados a través de los depósitos bancarios signados bajo los números 58426014, 50426013, 58426088 y 63453574 fue aceptado por la parte demandante, aún cuando el pago de los mencionados meses se hiciese de manera extemporánea por la arrendataria; por tal motivo, para quien suscribe el presente fallo, la parte demanda se encuentra solvente el pago de los cánones correspondientes a los meses de agosto y septiembre, octubre y noviembre de 2005. Así se establece.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE EN EL LAPSO PROBATORIO
1.- Invocó el mérito favorable que a su favor se desprendan de las actas del expediente, particularmente del escrito de contestación de la demanda en el último renglón de la última página del mismo. Esta invocación tiene vinculación con los principios de adquisición procesal y comunidad de la prueba, según los cuales, todo cuanto se afirme, se aprehenda, se exhiba, y en general todas aquellas pruebas aportadas en la causa, pertenecen al proceso y no a las partes, por lo que las mismas serán utilizadas para demostrar las pretensiones y excepciones, sin importar la persona de su promoverte. Así se establece.
2.- Promovió y ratificó los documentos signados con las letras A, B, C, D y H consignados adjuntos al libelo de la demanda, y por cuanto no ha sido desvirtuada su certeza por otra prueba pertinente e idónea, ni tampoco han sido cuestionados bajo ninguna forma de derecho (tachado, impugnado ni desconocido) este Jurisdicente, los aprecia en todo su valor probatorio y les concede toda su eficacia jurídica, demostrándose con ello la cualidad de la parte actora, tal como fue decidido en el Punto Previo. Así se establece.
3.- Promovió y ratificó Formulario para la Consignación de Telegramas emanado de IPOSTEL, el recibo de pago para su transmisión y su PC (que es el telegrama comprobante otorgado por esa dependencia en la veracidad de la notificación en la persona indicada como destinataria), marcados con las letras E, F y G. Las mencionadas instrumentales ya fueron previamente valoradas por este Juzgador. Así se establece.
4.- Promovió y ratificó los recibos de cánones de arrendamientos insolutos consignados adjuntos al libelo de la demanda. Sobre las pruebas documentales subjudice este juzgador ya se pronunció previamente.
5.- Promovió inspección judicial y a tales fines solicitó el traslado y constitución del Tribunal en la sede del Banco de Venezuela, Sucursal del Centro, ubicada en la calle 97 con avenida 5 de la ciudad de Maracaibo del estado Zulia. Sobre esta prueba, este sentenciador de mérito debe desecharla por no haber sido evacuada durante el proceso, a pedimento expreso de la parte actora. Así se establece.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA DENTRO DEL LAPSO PROBATORIO
1.- Invocó el mérito favorable que a su favor se desprendan de las actas del expediente, particularmente del escrito de contestación de la demanda en el último renglón de la última página del mismo. Esta invocación tiene vinculación con los principios de adquisición procesal y comunidad de la prueba, según los cuales, todo cuanto se afirme, se aprehenda, se exhiba, y en general todas aquellas pruebas aportadas en la causa, pertenecen al proceso y no a las partes, por lo que las mismas serán utilizadas para demostrar las pretensiones y excepciones, sin importar la persona de su promoverte. Así se establece
2.- Ratificó todos los documentos y su contenido, consignados con el escrito de contestación de la demanda, a saber, copias simples de depósitos bancarios signados bajo los números 58426014, 58426013, 58426088 y 63453574, librados contra la cuenta cliente 329853767 del Banco de Venezuela. y copias simples de recibo de pago de cánones de arrendamiento signados bajo los números 003993 y 004093.
Con relación a estos instrumentos privados, dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
“Los documentos privados emanados de terceros que no sean parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”.
El documento privado emanado de personas que no son intervinientes en el juicio no tiene el carácter de prueba instrumental y no pueden ser opuestos en éste por una de las partes a la otra, lo que no significa que dichos documentos privados emanados de terceros no puedan hacerse valer en juicio entre dos sujetos distintos; empero la forma mas idónea para hacerlos valer es que los terceros sean llamados a declarar como testigos, previa las formalidades que la ley indica, para que los reconozcan en su contenido y firma, pues este reconocimiento es de indiscutible validez, no sólo por ser efectuado ante el juez que presencia la declaración sino porque el testigo está bajo juramento, requisito esencial a la validez de la prueba testimonial y por ende ser apreciado como plena prueba en contra de su adversario. Sin embargo, sobre estas documentales, este juzgador las aprecia y les otorga todo su valor, ya que no fueron impugnadas y desconocidas por la parte demandada.
Ahora bien, la relación Jurídico-Procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la perdida del proceso. De esto se deduce que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley Procesal señala a tales efectos. La inobservancia de esos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de esa acción u omisión.
En ese sentido, la doctrina procesal ha sentado que quien quiere hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal, engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal; por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha sentado el principio que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar los hechos, sino de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretenda en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. (Corte Suprema de Justicia, sentencia de fecha 13 de diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, Pág. 175).
Observa este Jurisdicente el alegato formulado por la parte demandada, relacionado con el pago del canon de arrendamiento hecho a la actora, correspondiente a los meses de octubre y noviembre de 2005, cancelación ésta que dice haber efectuado mediante depósito bancario realizado en la cuenta corriente Nº 3298853767 del Banco de Venezuela, en fechas 26/10/2005 y 13/12/2005, al efecto, el Tribunal trae a colación extracto de la sentencia proferida por la Sala Constitucional Nº 2652, de fecha 26 de octubre de 2002, reseñada en el Tomo 10, página 305 del Repertorio Mensual Oscar Pierre Tapia, en la cual se reseña lo siguiente:
“…Es criterio de la Sala, la decisión objeto de la demanda de amparo, cuando negó valor probatorio de solvencia a las planillas de depósito bancario, con fundamento en lo que dispone el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, violó el principio constitucional según el cual no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales”, a causa de una aplicación formalista de la norma que invocó. En efecto, el hecho de que la norma que fue transcrita (artículo 56) disponga que, en virtud de la consignación que legítimamente se efectúe conforme a lo que dispone la Ley, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, no quiere decir que dichas consignaciones sean la única manera de demostración de la solvencia, como si las planillas de consignación fueran de los documentos que incorporaran la obligación que representan (título valor); ni siquiera se deriva de la letra de la Ley que dichas planillas sean un documento que constituya prueba única del hecho cuya concurrencia asienta (la consignación). De hecho, incluso admiten prueba en contrario.
Así, si a quien se opone una planilla de consignación puede demostrar la insolvencia de quien la presenta, a pesar de la solvencia que aquélla, en principio, demuestra; a la inversa, quien alega solvencia puede probarla a pesar de la insolvencia de la que la ausencia de la planilla en cuestión parece demostrativa. En criterio de la sala, si bien el cumplimiento del procedimiento legal de consignaciones supone, salvo prueba en contrario, la solvencia del arrendatario, no es la demostración del cumplimiento de dicho trámite la única prueba de la solvencia del deudor como impedimento de la pretensión de desalojo por falta de pago”.

Tomando en consideración que los recibos de pago de cánones de arrendamiento, cumplen una formalidad de tracto sucesivo en el campo del Derecho Inquilinario y que la máxima de experiencia, nos indican que, por lo general, emanan del arrendador, mal puede el arrendatario desconocerlos e impugnarlos, por cuanto no emanan de él, mutatis mutandis, y por interpretación en contrario los recibos que emanen del arrendatario como prueba de haber efectuado el pago de una obligación, deben recibir el mismo tratamiento, y como quiera que el arrendador, no desconoció e impugnó los recibos en cuestión, lo que en sana crítica y a criterio de este juzgador, la accionante los convalidó; esto es, los aceptó, razón por la cual el Tribunal declara procedente o CON LUGAR el alegato formulado por la parte demandada, en el sentido de haber cancelado el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre y noviembre de 2005. Así se decide.
3.- Promovió las testimoniales juradas de los ciudadanos ALEX MAYALIS RUBIO OMAÑA, YURELIS JOSEFINA GARCÍA PERCHE, MAYTE DÁVILA, ABRAHAM JOSÉ FIGUERA ÁLVAREZ, ALUDIDA JOSÉFINA RINCÓN NAVA y ALFREDO ENRIQUE LEÓN MORENO.
En el lapso de evacuación de pruebas, el día 14 de febrero de 2006, rindió declaración la ciudadana YURELIS JOSEFINA GARCÍA PERCHE, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad Nº 6.830.496, domiciliada en jurisdicción del municipio Maracaibo del estado Zulia, la cual respondió al interrogatorio de viva voz que le fue formulado por su promovente, manifestando que vivió en el Edificio Plaza por espacio de ocho (8) años; que no especifica el número del apartamento que habitó porque nunca le vio la numeración. De la testimonial analizada se infiere que la deponente representa un testigo mendaz, por cuanto de la máxima experiencia y la libre convicción, producen en este jurisdicente en sana lógica afirmar que el hecho de que si una persona ha habitado durante ocho años en un lugar determinado realizando operaciones de carácter legales, sociales y económicas en lo cual le es impretermitible la dirección exacta de su domicilio, además del hecho que los recibos de los servicios públicos tales como: energía eléctrica, gas, aseo domiciliario, agua, teléfono entre otros, van referidos a una dirección exacta, así como en el propio contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en el cual se indica la dirección exacta del inmueble arrendado, todo ello conlleva a este juzgador a inferir que la testimonial subjudice resulta mendaz, por lo que este Tribunal no le concede ningún valor probatorio. Así se decide.
Posteriormente, el día 15 de febrero de 2006, rindió declaración el ciudadano ABRAHAN JOSÉ FIGUERA ALVARES, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad Nº 14.988.685, domiciliado en jurisdicción del municipio Maracaibo del estado Zulia, el cual respondió al interrogatorio de viva voz que le fue formulado, manifestando la repregunta quinta que “…no puedo nombrar a las personas que estaban allí porque no los conozco y tampoco puedo acreditar su identidad…”. De la testimonial analizada se infiere que el deponente no tiene pleno conocimiento de las circunstancias fácticas que rodean la causa en decisión.
En consecuencia, cabe destacar que para la prueba testimonial la ley indica formalidades para que la declaración sea de indiscutible validez, y esto se refiere no sólo por ser efectuado ante el juez que presencia la declaración sino porque el testigo está bajo juramento, requisito esencial a la validez de la prueba testimonial y por ende ser apreciado como plena prueba en contra de su adversario. Estas testimoniales no se aprecian y ni se les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por lo anteriormente analizado. Así se decide.
4.- Consignó copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA AMÉRICA C.A. y el ciudadano ALBERTO ANTONIO FONSECA SANTANA, constante de cinco (5) folios útiles. Sobre esta instrumental, este juzgador no lo aprecia en todo su valor probatorio y no le concede toda su eficacia jurídica habida consideración que nada aporta para la resolución del presente caso. Así se establece.
5.- Promovió pruebas de informes solicitando a este Tribunal oficie al SENIAT a los fines de que informe si por ante ese organismo tributario existe o existió alguna investigación impositiva o tributaria en contra de la empresa C.A. NEGOCIOS GENERALES (CANEGE) y a los Juzgados Cuarto, Sexto y Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en el sentido de que informen a este Tribunal si por ante ellos se ventilan demandas incoadas por la misma parte demandante referidas a otros apartamentos del mismo Edificio Plaza. Con relación a esta prueba, este juzgador no lo aprecia en todo su valor probatorio y no le concede toda su eficacia jurídica habida consideración que nada aporta para la resolución de la presente controversia. Así se establece.
6.- En fecha 15 de febrero de 2006 (último día del lapso probatorio) el apoderado judicial de la parte demandada, consignó copia simple de constancia de trabajo expedida por Banco de Venezuela, Grupo Santander, constante de un (1) folio útil. Con relación a este medio de prueba se evidencia con meridiana claridad el cargo que desempeña la demandada de autos y por cuanto no ha sido desvirtuada su certeza por otra prueba pertinente e idónea, ni tampoco ha sido cuestionada bajo ninguna forma de derecho (tachado, impugnado ni desconocido) este juzgador, la aprecia en todo su valor probatorio y le concede toda su eficacia jurídica, en lo atinente a que la ciudadana ALICIA AURORA GUERRA HERNÁNDEZ, plenamente identificada en actas, se desempeña como GERENTE AGENCIA de la entidad Bancaria BANCO DE VENEZUELA, en Maracaibo. Así se establece.
DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos y en fuerza de los argumentos vertidos en la parte motiva de esta decisión, este JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda incoada por la parte demandante sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA AMÉRICA C.A. contra la ciudadana ALICIA GUERRA HERNÁNDEZ por RESOLUCIÓN DE CONTRATO. En consecuencia, se condena a la parte demandada a:
a) Dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 25 de agosto de 1989 ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, el cual quedó anotado bajo el N° 353, tomo 5 de los libros de autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial.
b) A entregar completamente desocupado, libre de bienes y personas, el inmueble constituido por un apartamento, signado con el N° 12 que forma parte del Edificio Plaza, ubicado en la calle 78, intersección de la avenida 3H, en jurisdicción de la parroquia Santa Lucía del municipio Maracaibo del estado Zulia.
a) A pagar los cánones correspondientes a los meses de diciembre de 2005 y enero y 2006, a razón de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) cada uno, más los cánones que se siguieron venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble.
b) Se condena a la parte demandada a pagar las costas y costos del presente juicio por haber sido vencida totalmente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se deja constancia que la parte actora estuvo representada por la profesional del Derecho ciudadana ANA MORELLA GONZÁLEZ, debidamente inscrita por ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula 25.342; y que la demandada estuvo representada por el profesional del Derecho ROBERTO VIELMA, inscrito ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula 18.166, todos de este domicilio.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintidós (22) días del mes de marzo del año dos mil seis (2006).- Años: 195º de la Independencia y 147º de la Federación.
EL JUEZ,

Abog. WILLIAM CORONADO GONZÁLEZ
LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abog. CAROLINA VALBUENA FINOL

En la misma fecha, siendo las nueve horas de la mañana (09:00 a.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede; quedando registrada bajo el N° 04-2006.
LA SECRETARIA TEMPORAL,