TSJ Regiones - Decisión

Conoció este Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la demanda por Cumplimiento de Contrato y Desalojo, intentada por la ciudadana TERESA ÁNGELA NAVARRO PARRA, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad número 4.758.855, asistida por el Abogado ÁLVARO GUEVARA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 7.604.628 e inscrito en el Inpreabogado con el número 53.714, ambos domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, contra el ciudadano RONALD RAMOS, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número 5.805.412, para que en cumplimiento al contrato de arrendamiento suscrito, convenga en el pago de la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.851.000,00) por concepto de los cánones vencidos de diciembre de 2005 y enero de 2006, los cánones por vencerse y el pago de los servicios públicos, conjuntamente con el desalojo del inmueble arrendado.
Expone la demandante que es propietaria de un inmueble constituido por una casa de habitación ubicada en la calle 105 del sector San Rafael en Los Haticos, en jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza e identificada con el número 18-87. Dicho inmueble fue dado por ella en arrendamiento al ciudadano demandado tal y como consta en documento autenticado por la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, el día cuatro (04) de febrero de 2004 y anotado con el número 40 del tomo 08 de los libros correspondientes, en el cual se estableció, entre otras convenciones, que el monto de los cánones de arrendamiento sería la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) pagaderos por adelantado cada mes, además se convino que el lapso de duración de la relación arrendaticia sería de seis (06) meses, prorrogable por otro periodo igual previo acuerdo entre las partes, el cual debería verificarse con treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del término primigenio. Igualmente las partes convinieron que los servicios públicos correrían por cuenta del arrendatario, hoy demandado, quien se obliga a mantenerse solvente con los mismos.
Alega también la parte actora que con ocasión a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, ella le notificó de su interés para que desalojara el inmueble, además
intentó una cita en el Departamento de Regulación de Alquileres de la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Maracaibo, cita a la que el arrendatario no asistió.
A esta demanda se le dio entrada el día veintidós (22) de febrero de 2006, ordenándose la citación personal de la parte demandada RONALD RAMOS, formalidad que se cumplió el día ocho (08) de marzo de este año, según consta en exposición hecha por el Alguacil el día nueve (09) de marzo de 2006.
El día trece (13) de marzo del mismo año, la parte demandada, asistida por el abogado RODRIGO RAMOS OCHOA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 7.761.041 e inscrito en el Inpreabogado con el número 29.157, dio contestación a la demanda incoada en su contra, negando, rechazando y contradiciendo los alegatos de la parte actora, aduciendo que no es cierto que estuviese insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2005 y enero de 2006, pues expone que cuando hizo los pagos, la demandante no le otorgó recibo, por lo que se vio obligado a proceder con un procedimiento de Consignación de Cánones de Arrendamiento, el cual es sustanciado ante el JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE ESTA CIRCUNSCRIPCIÓN, igualmente alegó estar solvente con el servicio de agua (HIDROLAGO), a lo que agregó que de existir algún pago pendiente en los servicios públicos, la arrendadora podría descontarlos de la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) dada por él como depósito, además de los intereses que se han venido generando desde 1999, fecha en la que aduce el demandado nació la relación arrendaticia, la cual se ha convertido en una relación a tiempo indeterminado por el transcurso del tiempo y que en el transcurso de toda la relación arrendaticia, la arrendadora ha ido aumentando el canon de arrendamiento y el ha venido pagando dichos aumentos sin ninguna reserva.
Continúa la exposición de la parte demandada y se refiere a la notificación de Desalojo girada por la parte actora, la cual ataca por no estar ajustada a la ley, pues cercena su alegado derecho a la Prórroga Legal, que según expone le asiste por dos (02) años. Respecto a la cita en la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Maracaibo, el demandado alega que no asistió por estar cumpliendo compromisos laborales.
Trabada la litis de esta manera, la presente causa se abrió a pruebas, recibiéndose escrito de Promoción de Pruebas de la parte demandada el día dieciséis (16) de marzo de 2006, en el cual el arrendatario, además de promover el mérito favorable de las actas, consignó dos (02) constancias de consignación de cánones de arrendamiento emitidas por el JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO de esta Circunscripción.

Luego, en fecha veintitrés (23) de marzo de 2006, la parte demandada volvió a promover pruebas, consignando un recibo que aparece como emitido y suscrito por la ciudadana TERESA NAVARRO, arrendadora y demandante en la presente causa.
Admitidas las pruebas, este Juzgador pasa a sentenciar la presente causa, previas las consideraciones sobre las pruebas promovidas, la cuales se pasan a analizar de la siguiente manera:
Analiza este Tribunal que la parte demandada invocó el mérito favorable que arrojan las actas, por lo que luego de una revisión de las mismas y de sus recaudos se observa que el mérito que en favor de las partes arrojan las actas procesales, promovido en el particular primero del escrito de pruebas, debe ser apreciado en el sentido que el mismo se encuentra basado en el concepto de adquisición procesal, ya que las actas procesales benefician o perjudican por igual a las partes, y en lo establecido en los artículos 12 y 510 del Código de Procedimiento Civil, disponiendo este último:

“Los jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos”

Pasa este Sentenciador a analizar el contrato de arrendamiento que se acompañó al libelo de la demanda y visto que dicho documento fue otorgando ante una autoridad competente y no fue impugnado por la parte contra quien se produce, este documento se analiza con todo el valor probatorio que de él emana como documento público, en consecuencia, este Juzgador lo analiza como fuente principal de las obligaciones controvertidas en el presente juicio, así como la duración y la naturaleza de la relación arrendaticia que une a las partes. ASÍ SE DECIDE
Entre los reclamos hechos por la parte actora, la arrendadora se fundamentó en el estado de insolvencia del inmueble con el servicio de agua potable HIDROLAGO, y que la parte demandante reclama en base a un instrumento llamado “ESTADO DE ENDEUDAMIENTO”, presentado en copias simples y que aparece como emitido por la compañía HIDROLAGO MARACAIBO el día siete (07) de febrero de 2006, donde se puede leer que desde el día primero (01) de agosto de 1995 hasta la fecha de emisión, la deuda por concepto de agua alcanza la cantidad de SETECIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 796.369,63). Para analizar este instrumento, este Juzgador observa que el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil establece la validez de las copias simples presentadas en juicio como pruebas cuando no son impugnadas por la parte contra quien se hagan valer y siendo que en este caso dichas copias fueron
presentadas en el libelo y la parte demandada no las impugnó en su contestación, este Tribunal las considera como fidedignas en relación al original. Respecto a este reclamo, la parte demandada, en su escrito de contestación se pronuncia sobre este reclamo alegando que al momento de terminación del contrato la arrendadora se habrá de descontar del monto dado en depósito, el pago de este servicio público. Sobre esta defensa de la parte demandada este Juzgador considera que si bien la institución legal del depósito dado en garantía arrendaticia tiene como fin último responder de cualquier daño o desmejora sufrido por el inmueble o alguna insolvencia en los servicios públicos, también es cierto que el arrendatario tiene la obligación de mantenerse solvente con dichos servicios durante el lapso del arrendamiento y no sólo al momento de la entrega, en consecuencia, la defensa alegada por el demandado respecto a este reclamo es inadmisible como excusa de cumplimiento de su obligación, al contrario, sus dichos se configuran como la aceptación de la deuda del servicio de agua (HIDROLAGO), en consecuencia, este Juzgador aprehende que dicha obligación es debida por el arrendador.
Respecto a la naturaleza de la relación arrendaticia que une a las partes, este Juzgador observa que en la cláusula tercera del contrato, la duración del contrato se convino en un lapso de seis (06) meses, prorrogable por un término igual siempre que tal prórroga fuese notificada con treinta (30) días de anticipación. Conjuntamente con el libelo de la demanda, la parte actora acompañó cuatro (04) comunicaciones emanadas por ella y que aparecen como suscritas por el demandado. Estas comunicaciones no fueron desconocidas en su contenido o firma por la parte demandada en el momento de la contestación, en consecuencia, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil dichas comunicaciones se tienen como válidas, pues cuando el demandado se pronuncia sobre dichas notificaciones se limita decir que fueron hechas ilegalmente mas no ejerció contra ellas ningún recurso de los que establece la ley. ASÍ SE DECIDE.
De las comunicaciones antes analizadas, se observa que la primera de ellas data del cuatro (04) de septiembre de 2003, con la cual la parte demandante le informa que de acuerdo con el contrato suscrito por las partes el treinta y uno (31) de enero de 2003 le solicita que desocupe el inmueble. Este Sentenciador observa que el contrato al cual se refiere la carta no es el mismo contrato en el cual se fundamente la presente demanda, siendo el aludido en la misiva, anterior al controvertido. La siguiente misiva data del cuatro (04) de septiembre de 2004 y se refiere a su requerimiento al demandado para que desocupe el inmueble en ocasión a la terminación del contrato fundamental de la presente controversia. Sobre esta misiva, observa este Tribunal que, siendo que no consta en actas que las partes no dieron su consentimiento para la prórroga del lapso de esta relación, la parte demandada alegó que estaba gozando de su Prórroga Legal, sin embargo, el
artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que este beneficio es sólo para el inquilino que esté solvente con sus obligaciones legales y contractuales y visto que él mismo ha aceptado que no está solvente con el pago del servicio de agua (HIDROLAGO), este Juzgador considera que no tiene derecho a este beneficio legal y en consecuencia, para el día cuatro (04) de agosto de 2004 ya la relación arrendaticia contractual se había terminado y la emisión de esta carta es entendida como una acción legítima que demuestra la voluntad del arrendador de retomar la posesión de su inmueble, más aún, cuando la arrendadora le envió dos cartas más, los días cinco (05) de febrero y cinco (05) de agosto de 2005, más el citatorio expedido por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Maracaibo de fecha ocho (08) de febrero de 2006. Todo este cúmulo de pruebas hace el convencimiento de este Juzgador que el contrato de arrendamiento estaba resuelto de pleno derecho, lo que le otorga la legitimidad a la arrendadora de reclamar el Cumplimiento del Contrato en ocasión a la inobservancia del arrendatario por no hacer entrega del inmueble que está poseyendo. ASÍ SE DECIDE.
Pasa este Juzgador a analizar las pruebas promovidas por la parte demandada y observa que en sus escritos de promoción la parte produjo en original, dos (02) recibos de consignación expedidos por el JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO de esta Circunscripción Judicial, los cuales son analizados como documentos públicos, por ser expedidos por la autoridad legal competente y no haber sido tachados por la parte contra quien se producen y con todo el valor probatorio que de ellos emana, en particular, a la existencia efectiva de un procedimiento consignatorio ante la autoridad judicial competente, así como también de las fechas y montos de las consignaciones hechas. ASÍ SE DECIDE.
Los Recibos de Consignación bajo examen se refieren, el primero, al pago de la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) correspondiente a los meses de diciembre de 2005 y enero de 2006, que son los mismos meses que reclama la parte actora, cantidad esta que fue consignada el día nueve (09) de febrero de 2006. El siguiente recibo data del nueve (09) de marzo de 2006, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) correspondiente al mes de febrero de 2006.
En este sentido, es necesario precisar si tales consignaciones se realizaron dentro del plazo establecido por la Ley y si el consignador logró con esto el efecto liberatorio de la obligación arrendaticia, al respecto estipula el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario
o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.
Así mismo, la doctrina patria, específicamente el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Pág. 456, ha establecido:
“La consignación solo podrá efectuarse dentro de los quince días continuos siguientes a la fecha en que debe hacerse el pago al accipiens. Sin embargo, la misma deberá hacerse dentro del indicado lapso de aspirar el arrendatario que la misma no sea extemporánea por la demora……Se trata exclusivamente de un tiempo legal, debido a que corresponde a la ley su fijación, no obstante que pueda privar el convencional cuando éste se fija en beneficio del arrendatario...”.

Puede evidenciarse que las referidas consignaciones fueron realizadas con posterioridad a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mes por adelantado establecido en la cláusula cuarta del contrato, observándose con esto una violación permanente a la estipulación contenida en la norma anteriormente transcrita y en contravención a lo establecido en la doctrina antes citada, por lo que éste Juzgador las considera extemporáneas, en consecuencia, se aprehende que el arrendador se encuentra insolvente. ASÍ SE DECIDE.-
Por último, la parte demandada promueve en original un recibo original como emitido por la parte demandante y suscrito por ella, el cual no fue impugnado por la parte contra quien se produce, en consecuencia, este Juzgador lo analiza con todo el valor probatorio que de él emana. ASÍ SE DECIDE.
Respecto a este recibo, la parte demandada expuso en su escrito de contestación que cuando supuestamente pagó los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2005 y enero de 2006, la arrendadora no le dio ningún recibo y ahora presenta un recibo con fecha de emisión del cinco (05) de diciembre de 2005 por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) que de su contenido no se expresa a cual mes de la relación arrendaticia se refiere. Esta situación analizada por este Juzgador concatenada con el resto de las pruebas ya analizadas le hacen el mérito de la irregularidad de dicho recibo, no en el sentido de su emisión, sino en lo que respecta a la identidad del canon que se recibe, pues la misma parte que lo promueve expuso la inexistencia de un recibo del mes de diciembre de 2005,
concluyéndose entonces que esta prueba no hace mérito suficiente a este Juzgador. ASÍ SE DECIDE.
Antes de proferir el presente fallo, este Juzgador procede a revisar las pretensiones reclamadas por la parte actora y observa que respecto al reclamo por el pago de los cánones de arrendamiento por vencerse, este Tribunal observa que el contrato de arrendamiento ya estaba vencido cuando se intentó la demanda, tal y como se expuso anteriormente, además esta reclamación sólo es admisible cuando lo que se reclama es la Resolución de un Contrato de Arrendamiento y no el Cumplimiento del mismo, configurándose una acumulación ilegal de pretensiones. Respecto a la pretensión sobre la corrección monetaria, este Juzgador observa que sólo es posible dicha corrección sobre el monto adeudado por cánones de arrendamiento no pagados pero no sobre la cantidad adeudada al Servicio de Agua (HIDROLAGO), pues esta obligación se satisface con el pago del servicio y no con un porcentaje o una cantidad fija de dinero de la cual se descuenta dicho pago. ASÍ SE DECIDE.