TSJ Regiones - Decisión

I
ANTECEDENTES:

Cursa por ante éste Tribunal Demanda por DESALOJO (Contrato de Arrendamiento), interpuesto por la ciudadana AURA ROSA GARCÍA DE PINTO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° 4.058.558, domiciliada en el Municipio Baralt del Estado Zulia, asistida por la abogada en ejercicio YENNILY VILLALOBOS LUGO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 89.416, sobre un Local Comercial de su propiedad, según documento autenticado por ante la Notaría Pública de Mene Grande, en fecha 16 de Noviembre de 2.004, bajo el N° 28, Tomo XIV (14) de los libros respectivos, construido con paredes de metal, techo de zinc y pisos de cemento y un baño construido con paredes de metal, edificado sobre una porción de terreno propiedad de la Municipalidad del Municipio Baralt del Estado Zulia, ubicado en la Avenida Independencia, Zona Comercial de Mene Grande, Parroquia Libertador, Municipio Baralt del Estado Zulia, alinderado de la siguiente manera: Norte: Restaurant de comida rápida, propiedad de Reinaldo Parra, Sur: Terreno Municipal, Este: Avenida Principal Mene Grande y Oeste: Campo Las Delicias; contra el ciudadano JACOBO SAHINIAM ALTUVE, identificado suficientemente, en su condición de Arrendatario de dicho local comercial. Demanda ésta admitida en fecha 25 de Octubre de 2.005, ordenándose el emplazamiento del demandado de autos, de conformidad con el artículo 33 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 883 del Código de procedimiento Civil. Así mismo se ordenó librar los recaudos de citación correspondientes. En fecha 09 de Diciembre de 2.005, obra a los folios 17 y su vuelto Poder Apud Acta que otorgara la actora a la abogada en ejercicio Greyleen Villalobos Lugo, inscrita en el Inpreabogado N° 103.105, al cual el Tribunal mediante auto de ésa misma fecha ordena tener como parte en dicho juicio. En fecha 11 de Enero de 2.006, al folio (19) obra la exposición del Alguacil de éste Tribunal, consignando boleta de citación del demandado, el cual fuera citado en la misma fecha (F. 20). En fecha 13 de Enero de 2.006, al folio (21) obra exposición de la parte demandada, ciudadano Jacobo Sahiniam Altuve, identificado en autos, sin asistencia de abogado, exponiendo que por cuanto debe contestar la demanda en la misma fecha (13/01/2006) no tiene abogado que lo represente, solicitando al Tribunal le nombre un defensor. El Tribunal en la misma fecha le nombra defensor para que lo represente y lo asista en el presente juicio, a la aboga en ejercicio Mónica Bermúdez , y difiere el acto de contestación de la demanda por el lapso de Cinco (05) días de despacho, contados a partir de ése auto, ordenándose la Notificación de la abogada designada, librándose la correspondiente Boleta de Citación. En fecha 16 de Enero de 2.006, obra exposición del Alguacil del despacho, consignando Boleta de Notificación debidamente firmada por la Defensora Notificada Mónica Bermúdez (F. 23). En fecha 18 de Enero de 2.006, la abogada Mónica Bermúdez, con el carácter de defensora de la parte demandada designada fue juramentada por éste Órgano Jurisdiccional (F. 24). En fecha 23 de Enero de 2.006, el demandado Jacobo Sahiniam Altuve, asistido de la abogada en ejercicio Mónica Bermúdez, da contestación a la demanda en su contra, intentando reconvención en la presente causa, obrante a los folios del 25 al 27, la cual fue agregada al presente expediente, admitiéndose la misma por no ser contraria al orden público a alguna disposición expresa de la Ley, y por ser éste Juzgado competente por la cuantía y por la materia, de conformidad con el artículo 888 del Código Civil, aplicado supletoriamente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y con relación a la consignación efectuada por la demandada, se ordenó depositar el cheque de Gerencia en la cuenta corriente de éste Tribunal. En 25 de Enero de 2.006, se recibió escrito de contestación de la Reconvención, constante de (02) folios útiles, suscrito por la Apoderada Judicial de la demandante, abogada Greyleen Villalobos Lugo, solicitando se declare la improcedencia de la misma, agregándose al expediente correspondiente (Fs. 29 y 30). Al folio 31 del expediente obra depósito, de fecha 25 de Enero de 2.006, por la cantidad de Un Millón Trescientos Mil Bolívares (Bs. 1.300.000,oo), hecho a la cuenta corriente de éste Tribunal signada con el N° 0327-660100001479 del Banco Provincial Sucursal Mene Grande. En 15 de Febrero de 2.006, el Tribunal mediante auto y por aplicación analógica del artículo 540 del Código de Procedimiento Civil, acordó aperturar una cuenta de ahorros con la suma depositada por la parte demandada, es decir, un Millón Trescientos Mil Bolívares (Bs.1.300.000,oo) con la expresada Institución Bancaria a nombre del Juzgado y en relación al presente Juicio, cuyo beneficiario será en la oportunidad procesal a quien corresponda (F. 72). Llegada la oportunidad probatoria ambas partes promovieron las que creyeron conducentes a la demostración de sus alegatos. En fecha 26 de Mayo de 2006, la ciudadana Greyleen Villalobos Lugo, se inhibe en la presente causa, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 82, Ordinal 18 del Código de Procedimiento Civil, inhibición ésta que fue declarada con lugar en la misma fecha por éste Tribunal.
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
Alegatos de las Partes:

Parte Actora:
1°) Se demanda por parte de la ciudadana AURA ROSA GARCÍA DE PINTO, identificada en autos; EL DESALOJO del local comercial supra identificado, señalando como parte demandada al ciudadano JACOBO SAHINIAM ALTUVE, igualmente identificado, alegando que es propietaria de un local comercial, según documento autenticado por ante la Notaria Pública de Mene Grande, en fecha 16 de Noviembre de 2.004, inserto bajo el N° 28, Tomo 14, de los libros respectivos, ubicado en la Avenida Independencia en la Zona Comercial de la Población de Mene Grande, Parroquia Libertador, Municipio Baralt del Estado Zulia; que al momento de adquirir el inmueble, éste se encontraba ocupado por el ciudadano Jacobo Sahiniam Altuve, titular de la Cédula de Identidad N° 9.000.194, en calidad de arrendatario, tal como se evidencia de contrato privado celebrado entre el mencionado Jacobo Sahiniam Altuve y José Ángel Pérez Quero, acompañando tal recaudo en copia certificada a la presente demanda, marcada con la letra “B”, que el mencionado contrato fue celebrado en fecha 30 de Mayo de 2.003, por ocho meses, prorrogables por ocho meses mas, es decir hasta el 30 de septiembre de 2.004, por la suma de Treinta Mil Bolívares (Bs.30.000,oo) semanales, por concepto de canon de arrendamiento del local comercial y demás bienes muebles mencionados en el contrato, que el arrendatario ocupó el inmueble descrito hasta el 29 de octubre de 2.004, siendo restituido nuevamente en su carácter de arrendatario, el 22 de febrero de 2.005, por igual termino al previsto en el contrato mencionado, en virtud de una sentencia emanada de éste Juzgado en fecha 09 de febrero de 2.005 con motivo de Amparo Constitucional, en expediente signado bajo el N° 001.185-04. Continúa alegando la actora que en éste punto es importante señalar que, en virtud de lo antes expuesto y con fundamento en el artículo 1600 del Código Civil, el contrato de arrendamiento antes mencionado, se regula según lo previsto en las disposiciones atinentes a los contratos por tiempo indeterminado, por haber permanecido el arrendatario en posesión de la cosa arrendada, pese a haber expirado el tiempo estipulado en el contrato de arrendamiento señalado; la demandante igualmente señala que desde el cuatro de Septiembre de 2004, fecha en la cual quedó solvente mediante el pago por consignación realizada ante éste Juzgado, hasta la presente fecha, el mencionado Jacobo Sahiniam Altuve, no ha cancelado CANON DE ARRENDAMIENTO ALGUNO, equivalente a cuarenta y tres (43) semanas atrasadas, correspondiente al período comprendido entre el cuatro (4) de Septiembre y veintinueve (29) de Octubre del 2004 y veintidós (22) de Febrero hasta la presente fecha del 2005, adeudándole por tal concepto la suma de UN MILLÓN DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.290.000,oo). Fundamentando la actora su demanda en el artículo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, y de conformidad en el artículo 1.264 del Código Civil, solicita la desocupación del inmueble arrendado. Solicitando además del Tribunal ordene al ciudadano Jacobo Sahiniam Altuve EL DESALOJO, POR FALTA DE PAGO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO, con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1.600 del Código Civil y 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o convenga a devolverle el inmueble objeto de dicho contrato, sin plazo alguno, completamente desocupado y cancele el canon adeudado mas los respectivos intereses, así como las costas del procedimiento, reservándose el derecho a demandar los posibles daños y perjuicios que se le hayan podido acarrear. Demandando por la suma o monto total de UN MILLÓN SETECIENTOS SETENTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA (Bs.1.773.750,oo) con su respectiva indexación.

Parte Demandada:

2°) En su escrito de contestación conviene en que es arrendatario de un inmueble, local comercial para el expendio de comidas, ubicado en la Avenida Independencia de Mene Grande, Parroquia Libertador, Municipio Baralt del Estado Zulia, que tal condición le deriva de contrato privado que celebró con el ciudadano José Pérez, que tales hechos constan en el expediente N° 00-1158, contentivo de un recurso de Amparo, que tal relación arrendaticia se vio interrumpida y fue esta acción de amparo la que le devolvió su condición de arrendatario, que sobre éstos hechos conviene con la demandante. Que los ciudadanos Arelis Pérez, Carlos Pérez y José Pérez se han dedicado a no dejarlo trabajar, perturbándolo en el goce del inmueble arrendado, que es cierto que el día en que fue restituido en el inmueble la actora apareció como nueva dueña, la misma nunca le ha requerido como su arrendatario que debe ser, el pago de canon de arrendamiento alguno, así como tampoco se preocupó por el estado deplorable e insalubre en el cual le fue entregado el inmueble el día 22 de Febrero de 2.005; haciendo uso de normas legales, del Código sustantivo civil, hace alusión de las obligaciones del arrendador, señalando principalmente el de hacer gozar al arrendatario de la cosa para el fin estipulado, derivándose que entregue la cosa, conservarla en estado de servir al fin arrendado y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa y entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias.
Aduce que es falso que la ciudadana Aura García le haya requerido de manera amistosa el pago de canon de arrendamiento alguno, que no sabe donde vive ésa ciudadana y que debe admitir que siempre ha dudado de la veracidad de la compra venta, fundamento de la pretensión de la actora, ya que salvo el día a que hizo referencia de la entrega del inmueble, nunca mas tuvo contacto o comunicación con ella y se pregunta: A quién le iba a pagar? Donde?... quién le iba a responder de las obligaciones que nacen para el arrendador?, y que ésta señora nunca apareció, hasta la presente fecha utilizando la vía judicial, y se pregunta: Porqué no solicitó el cumplimiento del contrato?. Que todas estas interrogantes nacen de la lógica, y que invocando el mismo artículo 1.264 del Código Civil citado por la actora, le recuerda que las obligaciones que contrajo en razón del arrendamiento le exige el cumplimiento del mismo. Aduciendo igualmente el demandante que la presente demanda es improcedente, por cuanto que la pretensión de desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento, es un artificio de la actora, ya que ella nunca le ha requerido un pago, procediendo el demandado en éste acto a consignar el monto correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento, según su dicho desde el mes de febrero de 2.005 hasta el mes de Enero de 2.006, por un monto de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS, en cheque de gerencia a nombre de éste Juzgado del Municipio Baralt del Estado Zulia, que tal como lo demostrará en la oportunidad respectiva, ha venido realizando reparaciones que le permitan destinar el inmueble arrendado para el fin que tiene, es decir, el expendio de comidas y que se le deje gozar de la cosa arrendada. Proponiendo el demandado la reconvención, de conformidad a lo preceptuado en el artículo 35 del decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a la ciudadana AURA GARCÍA DE PINTO, en su condición de propietaria del inmueble el cual posee en calidad de arrendatario, aduciendo además que ha sufrido daños patrimoniales, ya que ésta no ha asumido su obligación de arrendadora, y que ha tenido que realizar gastos para que el inmueble pueda servir al fin arrendado, le ha realizado reparaciones las cuales ascienden a la suma de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES exacto, que canceló a los ciudadanos Jairo López y Samir Martínez, por concepto de reparaciones y mano de obra y materiales, mas la cantidad de TRESCIENTOS DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES, todo lo cual hace un total de UN MILLÓN OCHOCIENTOS DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.802.500,oo), por concepto de tales reparaciones, reservándose las acciones que por daños y perjuicios pueda ejercer a consecuencia de la falta de cumplimiento de las obligaciones.

Parte Actora reconvenida:

3°) La actora a través de su apoderada en la oportunidad procesal respectiva negó, rechazó y contradijo la reconvención propuesta por el demandado, pués en su criterio la misma no determina con claridad el objeto de su pretensión, sino que demanda sumas de dinero por conceptos de gastos que establece de manera genérica, colocándola en un estado de indefensión y desigualdad, al no poder su persona identificar a que conceptos corresponden los montos señalados en el escrito de su reconvención, preguntándose: A qué materiales se refiere?, Cual es el monto por concepto de mano de obra?, cual es el monto que corresponde a los presuntos materiales de construcción?, destacando que no presentó los soportes que acreditaran sus dichos. Negó, rechazó y contradijo que su representada adeude la cantidad de l.802.500, equivalentes al monto por concepto de reparaciones inherentes al local, que el arrendatario pudo haber solicitado el cumplimiento del contrato, pués el arrendador tiene la obligación de mantener el inmueble arrendado en buen estado de mantenimiento y conservación, argumento éste aducido por el demandado en su escrito de contestación, no pudiendo pretender ahora que se le cancelen tales mejoras realizadas, que en todo caso, como bien lo dijo, era obligación de la arrendadora la realización de las mismas, por lo que debió haberle requerido a ésta, la realización de tales mejoras, o por lo menos la autorización para realizarla, y en caso de negativa haber solicitado la resolución del contrato. Que su representada no está en la obligación de reembolsarle el costo de tales mejores, por no haber consentido expresamente en su realización de conformidad con el artículo 1.609 del Código Civil y que si bien el arrendador tiene obligaciones, en ningún momento se le perturbó en el goce del inmueble una vez restituida su condición de arrendatario, y que éste tiene una obligación relativa al pago del canon de arrendamiento previamente acordado, obligación prevista en el artículo 1.592, Numeral 2° del Código Civil. Que con fundamento en lo dispuesto en el artículo 1.609 del Código Civil, solicita sea declarada la improcedencia de la reconvención y se declare con lugar la demanda en la definitiva.
Análisis de las pruebas aportadas por las partes:

Parte Actora:
1°) Documento Autenticado por ante la Notaría Pública de Mene Grande, en fecha 16 de Noviembre de 2.004, el cual riela al folio 8 del presente expediente, documento éste inserto bajo el N° 28, Tomo: 14, de los libros respectivos, el cual riela al folio (09) del presente expediente, del cual deriva la condición de propietario de la actora del local sobre el cual solicita la presente acción de Desalojo y que aprecia éste Tribunal como un documento privado reconocido, que surte los mismos efectos que un documento público, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil.

2°) Documento Autenticado por ante por ante la Notaría Pública de Mene Grande (F. 12), de fecha 18 de Agosto de 2.004, el cual corre inserto bajo el N° 08, Tomo: 10 de los libros respectivos, el cual constituye el documento anterior del cual deriva la condición de propietaria de la vendedora de la parte actora, y que aprecia éste Tribunal como un documento privado reconocido, que surte los mismos efectos que un documento público, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil.

3°) Copia Certificada del documento privado de arrendamiento del local comercial donde funciona el Restaurante “Tostadas Checo” (F.14), emanada de éste Juzgado, y que reposa el original en el expediente de Amparo Constitucional signado bajo el N° 1158-04, de fecha de fecha 30 de Mayo de 2.003, obrante al folio (14) del presente expediente, el cual aprecia éste Tribunal como un documento privado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.368 del Código Civil y es demostrativo de la relación arrendaticia habida entre los ciudadanos José Pérez y Jacobo Sahiniam, cuyos efectos se trasladaron a la parte actora como arrendadora de dichos bienes.

Pruebas de la parte Demandada reconviniente:

1°) Documento Autenticado de Contrato privado de Obras celebrado entre los ciudadanos Jairo López Alvarado y Samir Martínez Mesa con Jacobo Sahiniam Altuve sobre unas mejoras hechas al local comercial arrendado, bajo el N° 85, Tomo: 2 de los libros respectivos (Fs. 35 y 36), el cual aprecia éste Tribunal como un documento privado reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, y es demostrativo que entre los ciudadanos Jairo López Alvarado, Samir Martínez Mesa y Jacobo Sahiniam Altuve de la ejecución de las obras de que trata el referido contrato, consistentes en pisos y mesa para corte, pintura y electricidad por el monto de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs.1.500.000,oo).

2°) Facturas S/N de fecha 30-12-05 (f.38), factura N° 042474 (f. 39) de fecha 03 de Febrero de 2.005 y factura 042349 /f.40) de fecha 05 de Diciembre de 2.005, no las aprecia este Juzgador, en virtud de ser instrumentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio, y no fueron ratificados en el mismo mediante la prueba testimonial de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

3°) Copia Certificada (Original) del documento privado de arrendamiento del local comercial donde funciona el Restaurante “Tostadas Checo”, obrante a los folios 41 y 42 del expediente, el cual fue trasladado del expediente de Amparo Constitucional signado bajo el N° 1158-04, de fecha de fecha 30 de Mayo de 2.003 al presente expediente, el cual aprecia éste Tribunal como un documento privado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.368 del Código Civil y es demostrativo de la relación arrendaticia pautada entre la parte demandada y la actora, por disposición del artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.605 del Código Civil.

4°) Inspección Judicial signada bajo el N° 01, realizada en fecha 01 de Noviembre de 2.004, solicitada por el ciudadano Jacobo Sahiniam Altuve al local comercial arrendado objeto de la presente controversia, cuyos efectos fueron trasladados al presente expediente, obrantes a los folios del 43 hasta 60. Este documento lo aprecia éste Tribunal como un documento público conforme a lo dispuesto en el artículo 1357 y siguientes del Código Civil que los bienes arrendados se encontraban en la parte externa del local arrendado.

5°) Inspección Judicial signada bajo el N° 06, de fecha 22 de Febrero de 2.005, obrantes a los folios del 61 hasta 66, la cual fuera solicitada por el ciudadano JACOBO SAHINIAM ALTUVE, solicitada por el ciudadano Jacobo Sahiniam Altuve al local comercial arrendado objeto de la presente controversia, cuyos efectos fueron trasladados al presente expediente, obrantes a los folios del 61 hasta 65. Este documento lo aprecia éste Tribunal como un documento público conforme a lo dispuesto en el artículo 1357 y siguientes del Código Civil demostrativo que la parte actora según su dicho se constituyó en nueva propietaria del bien arrendado y procedió a abrir el local arrendado al demandado.
Analizadas las probanzas anteriores queda meridianamente establecido que entre las partes, existe una relación jurídica arrendaticia, a tiempo indeterminado, por vencimiento del lapso de vigencia del contrato escrito que los unía, así mismo surge evidenciado el incumplimiento por parte del arrendatario de su obligación de cancelar el canon de arrendamiento, puesto que el hecho de consignar en fecha 23 de Enero de 2.006 el monto de un millón trescientos mil Bolívares (Bs. 1.300.000.oo) cuando contestó la demanda que le fuere interpuesta por la ciudadana Aura de Pinto, confiesa su mora en el pago, puesto que el procedimiento consignatario ha debido utilizarlo antes de entrar en mora en el pago de los cánones de arrendamientos, haciéndolo bien a su anterior arrendador ciudadano JOSÉ PÉREZ, o bien a nombre de la parte actora, indicando la dirección del inmueble arrendado si desconocía la de la segunda. Por otra parte nunca ha debido esperar un requerimiento de cobro, pués su principal obligación es la de pagar la pensión de arrendamiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.592, Ordinal 2°. Es de resaltar que en la reconvención propuesta, el thema deci|dendum lo constituye el hecho que el demandado -reconviniente realizó gastos en el local arrendado para adecuarlo al fin que esta destinado, es decir el expendio de comidas, reclamando la suma de UN MILLÓN OCHOCIENTOS DOS MIL BOLIVARES (BS. 1.802.000,00), por tal concepto., pero si bien es cierto que conforme al articulo 1.586 del Código Civil, es obligación del arrendador entregar la cosa arrendada en buen estado y hechas las reparaciones necesarias, y durante la vigencia del contrato debe realizar las reparaciones mayores, y no las locativas. No es menos cierto que no está obligado al reembolso del costo de las mejoras útiles en las cuales no haya consentido, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.609 del Código Civil. En el caso subjudice, no consta que la arrendadora haya consentido en las mejoras reclamadas en su escrito de reconvención por la parte demandada. Siendo así no es procedente en derecho su reclamación en juicio. ASÍ SE DECLARA.
Surge evidenciado que el demandado reconviniente adeuda a la actora reconvenida la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.950.000,oo), por concepto de cánones vencidos y no pagados, desde el día 23 del mes de Febrero de 2.005 hasta el 23 de Junio de 2.006. A lo cual debe deducírsele el monto de la consignación hecha mediante cheque de gerencia N° 50002956 el cual fue depositado en la Cuenta de ahorro N° 0327-650200122745 del Banco Provincial, Sucursal Mene Grande, a la orden del Tribunal en fecha, de fecha 17 de Febrero de 2.006, conforme a depósito que obra al folio 75 del expediente, por un monto de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.300.000,oo), lo cual da un total deudor de cánones vencidos y no cancelados de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.650.000,oo) mas los intereses calculados al 1% mensual, que ascienden a la suma de DOSCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.234.000,oo), cantidad ésta, a la cual debe condenarse al ciudadano JACOBO SAHINIAM ALTUVE, en beneficio de la ciudadana AURA ROSA GARCÍA DE PINTO. ASÍ SE DECLARA.