REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. Exp Nº 2.195-2.006.- Motivo: DESALOJO.- La presente litis se inicia cuando los ciudadanos HUGO JOSÉ MORALES URDANETA e INGRID COROMOTO GONZÁLEZ DE MORALES, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad Nros. 3.926.480 y 4.539.248, respectivamente, domiciliados en este Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, debidamente representados por los abogados Ingrid González de Serrano, Oscar González Adrianza, Angel Ventura Tineo Marcano y Ramon Avila Nuñez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 42.926, 19.523, 46.464 y 40.768. incoaron formal demanda contra el ciudadano LUIS JESUS RONDON GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.022.153, debidamente representado por el abogados Melquíades Peley, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 37.885, con motivo del DESALOJO, estimada la demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,oo).- Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 23 de Marzo de 2.006, se ordenó la citación del demandado LUIS JESUS RONDON GARCIA, en fecha 03 de Mayo de 2.006, el apoderado Judicial del referido ciudadano estampó diligencia dándose por citado, emplazado y notificado para todos y cada uno de los actos del proceso, quedando de esta forma citado tácitamente conforme a lo establecido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, criterio ratificado por el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 22 de marzo del 2.001 en Sala de Casación Social, en donde se contempla que “… (Omissis) … siempre que resulte de autos que la parte o su apoderado antes de la citación, han realizado alguna diligencia en el proceso, o han estado presentes en un acto del mismo, se entenderá citada la partes desde entonces (…) sin más formalidad”, de manera que como el demandado realizó una actuación en el presente expediente se configuró su citación tácita, quedando a partir de éste momento emplazado el accionado para dar contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a la referida actuación, a tal fin la parte demandada en fecha 09 de Mayo del presente año presentó escrito de contestación de demanda, al efecto ambas partes presentaron escrito de pruebas los cuales fueron admitidos en fecha 16 de Mayo de 2.006 y 22 de Mayo de 2.006 respectivamente. Siendo la oportunidad legal para sentenciar la presente causa, este Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones: DEL CONTRADICTORIO Alega la parte actora que en fecha 10 de Noviembre de 2.005, adquirieron un inmueble por documento autenticado anotado bajo el numero 93, tomo 153 de los libros respectivos, por ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo, posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito de Maracaibo el día 9 de diciembre de 2.005, y anotado bajo el numero 36, tomo 33, protocolo 1º, el cual se encuentra ubicado en la Parroquia Santa Lucia, calle 79, (Dr. Quintero Luzardo), entre avenida 9 y 9B, nomenclatura municipal 9-56 del municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.- Igualmente alegan los accionantes que dicho inmueble fue adquirido bajo ciertas circunstancias establecidas en el mismo texto del documento, una de ellas es la existencia de un contrato de arrendamiento de una parte del inmueble, entre la anterior propietaria, ciudadana ELISA VIRGINIA URDANETA RODRIGUEZ, quien es mayor de edad, venezolana, titular de la Cédula de Identidad Nº 106.853 y de este domicilio, y el demandado contrato de arrendamiento que fuere otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo el día tres (3) de octubre de 2.002 y anotado bajo el Nº 6, tomo 120 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial.- Alegan de la misma forma los demandantes que el contrato de arrendamiento nació como un contrato a tiempo determinado pues en el mismo se estableció su vigencia y su culminación exacta, la vigencia del contrato transcurrió sin ser objetada por ninguna de las partes, llego el día tres (3) de Octubre de 2.003 culminando así la vigencia inicial del contrato de arrendamiento, y la de la prorroga legal, la cual opera de pleno derecho, de conformidad con el Articulo 38 y Artículo 39 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- De la misma manera la parte actora alega que para el día tres (3) de octubre de 2.004, feneció la prorroga legal, dejando así de existir el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tal cual como se origino y convirtiéndose el mencionado contrato de arrendamiento a tiempo determinado en indeterminado, ya que la anterior arrendadora propietaria debió al fenecer la prorroga legal solicitar la entrega de la parte de su casa de habitación arrendada, cuestión esta que no ocurrió, dejando así al arrendatario dentro de lo arrendado y transformándose el contrato de arrendamiento por tiempo determinado en un contrato a tiempo determinado, todo esto según lo regla nuestro Código Civil en el articulo 1.600.- Alegan de la misma forma los accionantes que el demandado tiene arrendado según el contrato de arrendamiento, UN (1) CUARTO, POR UN ÁREA DE 64 METROS CUADRADOS, UN (1) BAÑO, UN SALON UNA COCINA-COMEDOR, PARTE DEL PATIO TRASERO, EL CUAL SERÁ COMPARTIDO SU USO CON LA ARRENDADORA (HOY ARRENDADORES) Y UN GARAJE PARA UN VEHICULO CON UNA SOLA ENTRADA Y CON UN ÁREA DE 27 METROS CUADRADOS, contrario a lo afirmado por el ciudadano accionado en el escrito de consignación arrendaticia llevado por ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial en el folio 25, línea 2 y 3, donde alega tener arrendado todo inmueble, puesto que no hace la indicación de que tiene arrendado solo parte del mismo. De la misma forma alegan los demandantes que el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que “…si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismo términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble solo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto de Ley…”; por lo cual realizan la presente demandada por el hecho de la compra venta realizada a la ciudadana ELISA VIRGINIA URDANETA RODRIGUEZ, de manera que pasan a ser los nuevos propietarios arrendadores del inmueble en referencia, y en el contrato ya mencionado, por lo que pasan a tener todos los derechos y obligaciones que tenia la anterior arrendadora, derechos estos que ya han sido reconocidos por el demandado, al ejecutar una consignación arrendaticia donde son los beneficiarios de la misma. Aluden igualmente que la consignación arrendaticia realizada por el accionado fue realizada extemporáneamente en lo que a la notificación de las partes se refiere, ya que el escrito de consignación arrendaticia que se menciona fue admitido el día quince (15) de diciembre de 2.005, según se evidencia del auto del Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, en el expediente de consignación arrendaticia numero 77, y según el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual señala entre otras cosas, “…el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro de un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación…”. Y más adelante “…Cuando la notificación al beneficiario, no se hubiera realizado por el hecho o negligencia imputable al consignante, dicha notificación como legítimamente efectuada…”, en el presente caso la primera consignación fue realizada el mismo día quince (15) de diciembre de 2.005 junto con el escrito de consignación arrendaticia, y la notificación fue realizada mediante cartel consignado por el demandado, el día veinte (20) de febrero de 2.006, esto significa que la parte consignante, dejo transcurrir mucho más de treinta (30) días entre un acto y otro, y la misma disposición establece que cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por el hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerara como legítimamente efectuada, aunado al hecho que en el parágrafo único del referido artículo se establece que “…en caso de que el arrendatario manifestare desconocer la dirección del arrendador y a los solo fines de cumplir con la notificación que antecede, el arrendatario deberá solicitar al Tribunal receptor la expedición de un cartel de notificación, y proceder a una sola publicación en uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentra ubicado el inmueble, y posteriormente, lo consignara para ser agregado al expediente de consignaciones.”, de manera que si el accionado manifestó no conocer la dirección de los nuevos propietarios, según diligencia estampada al efecto el nueve (9) de febrero de 2.006, ya para esa fecha habían transcurrido más de treinta (30) días en el expediente de consignación, debió obviar la dirección señalada en el escrito de consignación e inmediatamente después de admitido su escrito solicitarle al Juzgado le librara el Cartel de Notificación y así evitarse la no consecución de los arrendadores propietarios e incurrir en la falta de notificación arriba explicada, tanto mas cuanto el consignante señala, como ultima dirección conocida de ellos los arrendadores propietarios “Urbanización Cantaclaro, avenida Nº 14, Nº 57-139”, siendo que es totalmente falso ya que nunca han vivido en esa dirección, ya que esa es la dirección del centro de votación donde ejercía el derecho al voto, y por el otro lado, para la propietaria ciudadana Ingrid González de Morales, el consignante señala como la ultima dirección conocida, “Urbanización La Paz, calle 97-A, primera Etapa”; igualmente esa es la dirección del centro de votación donde ejercía el derecho al voto, dicha ciudadana, tal cual como se evidencia de copias fotostáticas impresas con la información emanada de la página Web del Consejo Nacional Electoral.- Alegan los accionantes que conforme a lo antes alegado el demandado no esta solvente con la obligación de cancelar en tiempo oportuno su canon de arrendamiento, que de conformidad con el contrato de arrendamiento ahora a tiempo indeterminado, debía realizarse cada día QUINCE (15) de cada mes (cláusula tercera), y siendo como en realidad lo es, por su propia declaración, de que el ultimo mes cancelado a la anterior arrendadora fue el mes de noviembre de 2.005, resultando ilegítimamente efectuada la consignación arrendaticia que contiene el expediente numero 77 llevado por ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, por lo anteriormente expuesto se evidencia que el demandado no se encuentra solvente para la fecha de la presentación de la presente demanda y conforme con lo dispuesto en el Articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se encuentra incurso en la causal a, es decir, la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, ya que no han cancelado las mensualidades desde diciembre de 2.005 hasta la fecha. Por su lado el accionado alega primeramente de conformidad con lo establecido en el artículo 346, numeral 11, del Código de Procedimiento Civil, le opongo a los actores la cuestión previa ya enunciada, que se refiere a la prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta. La cuestión previa opuesta es procedente en derecho en virtud de lo estipulado en el articulo 41 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, que textualmente dispone: “Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el articulo 48 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del termino…”, norma ésta que tiende a proteger al Arrendatario del abuso de su Arrendador, pues este es un beneficio que concede la ley a los Arrendatarios y cuyo incumplimiento por parte del Arrendador trae como consecuencia, la procedencia de la cuestión previa provista en el numeral 11, del articulo 346, del Código de Procedimiento Civil, la existencia de la prohibición expresa de admitir la acción propuesta, en caso de este demande a su arrendatario por cumplimiento de contrato por vencimiento del termino. Así mismo alude el demandado es cierto, que los demandantes adquirieron el inmueble antes identificado en la fecha indicada; igualmente es cierto que los accionantes tenían pleno conocimiento que entre la ciudadana ELISA VIRGINIA URDANETA RODRIGUEZ y su persona existía contrato escrito de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la pretensión, el cual fue otorgado el día 03 de octubre de 2.002, anotado bajo el Nº 06, tomo 120, el cual nació por tiempo determinado, pero se transformo en un contrato por tiempo indeterminado, tal como lo afirman los actores; de la misma forma es cierto lo expuesto por los demandantes, que por ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, existe procedimiento consignatario de cánones de arrendamientos hasta la fecha.- Alega de la misma forma el accionado que no es cierto lo afirmado por los actores en su particular IV, del escrito de su demanda, por eso niega, rechaza y contradice, que ha consignado los cánones de arrendamiento de los meses y años antes mencionados en forma extemporánea en lo que a la notificación de las partes se refiere, por cuanto es cierto, que la consignación arrendaticia fue admitida el día quince (15) de diciembre de 2.005; también es cierto que los Tribunales vacacionaron desde el día 20 de diciembre de 2.005 al 09 de enero de 2.006, por lo que ese tiempo no se computa para ningún acto procesal, tal como lo establece el Código de Procedimiento Civil; igualmente es cierto, que al Alguacil del Tribunal donde cursa la consignación arrendaticia, distinguida con el Nº 77 por ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se le aporto las direcciones donde iba a practicar las notificaciones, las cuales fueron tomadas por el medio electrónico llamado Internet, por lo que consta en actas la exposición formulada por el ciudadano alguacil de que no pudo localizar a los beneficiarios de los cánones o pensiones arrendaticias, vista la exposición del referido funcionario judicial, se solicito la citación cartelaria exactamente al día treinta (30) del previsto articulo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que significa que dichas notificaciones fueron efectuadas en el lapso establecido en la aludida ley. Alega de la misma forma el demandado que cumplió con todos los requisitos previstos en la Ley de Arrendamientos inmobiliarios para las consignaciones de los cánones de arrendamientos del inmueble objeto de la presente acción. De la misma manera alega el accionado que tanto ELISA VIRGINIA URDANETA RODRIGUEZ y lo hoy accionantes de autos, nunca le notificaron la venta del inmueble objeto de la presente acción, a lo cual la vendedora de dicho inmueble estaba obligada de acuerdo a lo previsto en el articulo 44 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, que trata de derechos preferentes de adquirir el inmueble por parte del arrendatario que tenga más de dos años en posesión del inmueble arrendado y este solvente con los cánones de arrendamiento, de manera que en virtud de la violación flagrante por parte de los ciudadanos ELISA VIRGINIA URDANETA RODRIGUEZ, HUGO JOSÉ MORALES URDANETA, e INGRID COROMOTO ROJAS DE MORALES, de la preferencia ofertiva para adquirir el inmueble, a la que tiene derecho de conformidad con lo establecido el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, cursa proceso de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO signado con el Nº 52.823, el cual se encuentra en etapa de librar carteles por la imprenta, en la cual se propuso la acción antes mencionada en contra de los ciudadanos antes identificados, en su cualidad de vendedoras-compradoras; derecho este que le asiste debido a que cumple con los dos requisitos contenidos en la norma antes transcrita.- Alude el accionado que no es cierto, por eso lo niega, rechaza y contradice lo afirmado por los actores en su particular quinto del escrito libelar, porque se encuentra solvente con todos y cada uno de los cánones de arrendamiento.- PRUEBAS DE LAS PARTES: PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA: 1.- Promueve el mérito favorable que arrojen y puedan arrojar las actas que conforman el presente proceso a su favor, lo cual aprecia esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de procedimiento Civil. Así se Decide.- 2.- Promueve como prueba documental toda la copia certificada del Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, en la cual se evidencia y comprueba lo alegado por la parte actora específicamente en lo que al lapso otorgado por la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en su articulo 53 en su parágrafo segundo y tercero se refiere, es decir, el lapso que tiene el consignante para lograr la notificación del beneficiario de la consignación arrendaticia, que es de treinta (30) días continuos contados a partir de la primera consignación, las cuales son apreciadas por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.- 3.- Promueve la prueba de información al Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, la cual fue evacuada y es apreciada por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.- 4.- Promueve la prueba de información al Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, la cual fue evacuada y es apreciada por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.- 1.- De conformidad con el principio de comunidad de la prueba, invoca todo lo que le favorezca, lo cual aprecia esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de procedimiento Civil. Así se Decide.- 2.- Promueve copia certificada de las actuaciones llevadas por Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, que se refiere a las consignaciones de pensiones de arrendamiento, del inmueble ubicado en la calle 79, No. 9-56, cuyos beneficiarios son los accionantes, las cuales son apreciadas por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.- 3.- Promueve en cinco (05) folios útiles, constancia del pago de las mensualidades correspondientes al mes de diciembre de 2.005, y a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2.006, los cuales son apreciadas por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.- PUNTO PREVIO Observa esta Juzgadora que la parte demandada alega la existencia de una cuestión prejudicial referida a que se encuentra vigente la prórroga legal arrendaticia, para resolver el presente punto lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: “En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el artículo 1 de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a.- Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b.- Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c.- Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d.- Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez años o más, se prorrogará, por un lapso de tres (03) años… (omissis.) ” Seguidamente el Tribunal para resolver sobre la procedencia de la Prorroga legal arrendaticia trae a colación lo establecido el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, del Doctor. Gilberto Guerrero Quintero, que indica lo siguiente: “…. (Omissis)… REQUISITOS DE LA PRORROGA LEGAL.- Para la procedencia de la prorroga legal es necesaria la presencia de varios requisitos, según sea el objeto a que se refiere, el tiempo prefijado y al cumplimiento de las obligaciones contractuales o legales. Esos requisitos los clasificamos en originarios o consustánciales (en atención al objeto y al tiempo prefijado), derivados o consecuenciales (que el arrendatario al vencimiento del contrato sea cumplimente). Los primeros son concurrentes, deben aparecer con el nacimiento del contrato y contar en la escrituración del mismo así como el establecimiento o fijación de la duración determinada, salvo que esta inicialmente no conste, pero que las partes la fijen con posterioridad a la celebración del contrato, toda vez que las partes son libres de disponer lo relativo al tiempo los segundos constituyen la consecuencia de los primeros por el ejercicio del derecho a usar y gozar el inmueble recibido en arrendamiento. ORIGINARIOS O CUNSUSTANCIALES. Los originarios son los de dos tipos: en orden al inmueble a que se refieren y en relación al tiempo prefijado. EN ORDEN AL INMUEBLE A QUE SE REFIEREN.- Para que proceda la prorroga legal es indispensable que la relación arrendaticia comprenda inmuebles urbanos destinados a vivienda (las unidades de vivienda que se encuentren físicamente dentro del área de las ciudades) o suburbanos destinados a vivienda (los edificios en zonas de influencia que se caractericen desde el punto de vista urbanístico como áreas de expansión, según las ordenanzas municipales); ... (Omissis).... Como se observa, no solo incluimos a los inmuebles indicados en el Art. 1° de LAI, por la remisión que realiza el Art. 38 Ejusdem, sino también incorporarnos algunos de los Art. 3° en su sentido contrario, así como de los Art. 4° y 5° en cuanto resulten aplicables. En cuanto al tiempo prefijado por escrito. Del Art. 38 de LAI se deduce la existencia del contrato por escrito para que tenga lugar la prorroga legal, pues el derecho a la misma corresponde al inquilino “que tenga suscrito contrato de arrendamiento a plazo fijo”, significándose así que lo tiene ni puede ejercerlo el arrendamiento que no tenga el contrato por escrito y no solo escriturado, sino que además conste allí su duración por tiempo determinado, pues de no contar tal determinación de nada sirve la escrituración. El plazo fijo, en tal caso, no puede presumirse ni ser objeto de prueba para comprobarse fuera del instrumento mismo. En efecto, tal ya observamos, el arrendamiento como no es solemne se perfecciona solo consensos, es decir, pro el solo consentimiento interpartes... (Omissis). DERIVADOS O CONSECUENCIALES. Si el contrato este escrito y el mismo consta el plazo prefijado de su duración, para el caso que el arrendador objete la prorroga por incumplimiento del arrendatario, este si desea ejercer el derecho de la prorroga, deberá llenar otras exigencias o requisitos como son: que se encuentra en estado de solvencia en el cumplimiento de sus obligaciones legales al vencimiento del plazo prefijado. No se trata del cumplimiento únicamente de las obligaciones contempladas en la relación escrituradas, sino también las establecidas a cargo del arrendamiento en la ley. Por lo general en el contrato no se establecen todas las obligaciones del arrendatario, lo que es innecesario de estar previstas en la ley. En el Art. 40 de LAI se preceptúa que: “si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus funciones o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal, de donde se obtiene que las obligaciones del arrendamiento no son únicamente las establecidas en el contrato escrito sino también en el código civil en cuanto a la relación arrendaticia (Art, 1579, 1.583, 1.589,1.592,1.593,1.596,1.597,1.598,1612 y otros) entre otros leyes de la República tratándose de la relación que tenga por objeto cualquiera de los inmuebles indicados en el Art. 1° de la LAI y aquellos mencionados en los Art. 3°,4° y 5° Ejusdem según la anotación que realizamos en el N° 1.1 Supra (en orden al inmueble a que se refieren); así como las obligaciones a que se contrae el numeral 7° del Art. 599 del Código de Procedimiento Civil (la falta de pago de las pensiones de arrendamiento, por estar deteriorada la cosa, o por haber dejado de hacer las mejoras según el contrato), y Art. 537 Ejusdem, norma este ultima que se refiere al pago anticipado que únicamente podrá con fundamento en la misma exigiere siempre que se tratare de un inmueble regulado por LAI. PRORROGA LEGAL Y PRORROGA CONVENCIONAL. Prorroga legal y el Suprimido derecho de preferencia arrendaticia. La prorroga legal, como beneficio o derecho del arrendatario a pertenecer en el mismo inmueble durante un tiempo máximo establecido en el Art. 38 LAI, al vencimiento del termino de duración del contrato, es también una preferencia de excepción que da ahora la ley al inquilino, por lo cual existe alguna relación entre la prorroga legal y la extinguida preferencia arrendaticia que contemplo la legislación derogada, dentro de la esencial diferencia en cuanto al tiempo y asimismo en que mientras la prorroga legal es por un tiempo máximo que prefija la ley como consecuencia de determinado tiempo de duración de la relación arrendaticia, el derecho de preferencia arrendaticia es únicamente por tiempo que no define de alguna manera. La prorroga legal se cumple obligatoriamente para el arrendador y solo operativamente para el arrendatario, a quien se le puede imponer la misma, no obstante que mientras aquella es durante cierto tiempo, es decir, determinado y según haya durado el arrendatario como tal en el uso del inmueble arrendado, en cuyo caso guarda alguna similitud con la preferencia, por que en el fondo la prorroga legal no es mas que una preferencia privilegiada en beneficio así entendida es solo por un determinado tiempo, no indefinido que es la característica que reviste al derecho de preferencia arrendaticia que fue suprimido de nuestra legislación especial (DLDV) como beneficio atemporal, aun cuando continua en cierto modo vigente en el derecho común por imperio de los Art. 1.600 y 1.614 del Código Civil, Bajo la forma de la tacita preconducción sin que esta se confunda con aquella. La prorroga legal como hemos observado, consiste en esa preferencia que concede la ley al arrendatario para continuar ocupando el inmueble con el mismo carácter que ha tenido dentro de un máximo y único tiempo con fundamento en el tiempo que él ha estado usando el inmueble arrendado. Como se observa encontramos varios elementos en esa noción: el subjetivo, formado por los mismos integrantes de la relación arrendaticia, que se deduce de la propia función de la prorroga legal impuesta por la ley, con otra diferencia que la prorroga legal no se da como privilegio frente a otra persona que quiera arrendar inmueble, sino independiente de cualquier tercero interesado, el objetivo referido al inmueble dado en la locución que debe ser el mismo, toda vez que la prorroga legal, presencia ante la llegada del termino conclusivo de la relación, no solo guarda directa vinculación interpartes sino en orden al inmueble que ha venido ocupando el arrendatario. La existencia del contrato con fundamento en su temporalidad debido a que el derecho a la prorroga solo puede tener lugar en los contratos por tiempo determinado. Y por ultimo, constituye un beneficio personal del arrendatario, por motivo no puede ser ejercitado por un tercero que es obviamente ajeno a la relación arrendaticia CONTRASTE ENTRE LA PRORROGA LEGAL Y LA CONVENCIONAL.- La prorroga automática convencional de la duración del contrato puede establecerse e impide la prorroga legal, pues la relación no ha concluido todavía por efecto de la misma, debido a que con su vigencia se busca el mantenimiento del contrato por un tiempo determinado o preciso, mientras funcione el mecanismo previsto por las partes. Cuando las partes establecen que el contrato se prorrogara vencido el tiempo prefijado, de acuerdo con e limite que ellas han estipulado o previsto, es indudable que el arrendatario no tendrá posibilidad para aspirar que la relación se transforme o convierta en otra diferente, en cuanto al tiempo de duración, por efecto de la conclusión de la prorroga legal que llegare a producirse. Carecería de sentido alguno alegar a la prorroga en tales casos, pues el contrato no ha concluido por efecto de su continuidad prefijada. Y esa prorroga, que en la praxis se conoce como “automática”, no se traduce de alguna manera en el sentido de que deseamos imprimirle, como que la misma se regule o verifique mecánicamente sin ninguna intervención humana, ni que la misma sea resultado de un acto inconsistente o no delicado, pues las partes cuando establece esa prorroga están consistentes de lo que hacen, dado que conocen anticipadamente la prolongación o extensión del tiempo durante el cual subsistirá el contrato. No es otro distinto el sentido que damos a la expresión. No obstante queremos asimismo significar que cumplidas determinadas circunstancias, que han podido prever locador y locatario y llegado el vencimiento del tiempo prefijado, la prorroga se producirá de la forma establecida en la ley, sin necesidad de ninguna declaración adicional demostrativa de querer que se cumpla lo acordado en la ley. Sin embargo, en ocasiones la prorroga se producirá de modo diferente a la prevención del art 38 de LAI, tomando en consideración la necesidad especialmente del arrendatario bajo la presencia especifica circunstancias facticias que anticipadamente ha valorado o previsto el legislador con la finalidad de proteger al inquilino por razones fundamentales del orden económico y social, como ocurre en los casos previstos en el Art. 1627 del código Civil, que al referirse al arrendamiento de un predio rustico queda tal inmueble fuera del ámbito de aplicación de LAI conforme a lo dispuesto en el literal B del Art. 3° de la misma. con fundamento en las anotaciones que anteceden podemos observar algunos tipos de prorroga dentro de la diversidad de la misma, especialmente según su origen o fuente que la produce o el lugar de donde emana. Así podemos clasificarla en “prorroga legal” (obligatoria y no obligatoria), “prorroga voluntaria convencional (obligatoria, opcional o facultativa, automática prefijada con indicación del mismo tiempo o de otro diferente, con canon igual o distinto) y las prorrogas sucesivas. La Prorroga Legal es aquella establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia por tiempo determinado. La misma aparece sin haberla acordado las partes, tomando en consideración el carácter y la presunta necesidad esencialmente del arrendatario y por causa determinadas circunstancias fácticas temporales que anticipadamente recoge y valora el legislador, con la finalidad de amparar el arrendatario. Ya que la misma es obligatoria para el arrendador, en tanto que no es obligatoria o facultativa para el arrendatario (vid. Cap. III,3.2 y 3.3), aun cuando la prorroga legal ahora esta especialmente regulada en el Art. 38 y siguiente de la LAI. La prorroga convencional tiene lugar desde luego, cuando las partes la establecen en el Contrato escrito, a plazo fijo y dentro de específicas condiciones a cuyo cumplimiento pueden someterla. Se trata de la prorroga, no solo de la relación sino del tiempo de la misma, e incluso del precio igual o diferente que llegaren a estipular. Aquella que aun cuando establecida por las partes en su beneficio, con la finalidad de que el contrato continué por tiempo determinado previsto por las mismas, no obstante las propias partes indican la manera de que no se cumpla, en cuyo caso esa prorroga deja de ser obligatoria. La prorroga obligatoria convencional se da cuando los intervinientes en la relación arrendaticia establece un plazo determinado de duración de la misma y asimismo conviene que se prorrogara por tanto tiempo al vencerse el termino prefijado, sin someterla al cumplimiento de alguna condición. Ejemplo de este tipo, se observa en la cláusula donde, los contratantes estipulan que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo y al vencerse el mismo, el contrato se prorrogará por un determinado tiempo más. Es obligatoria la prorroga del modo acordado, debido a que por el solo vencimiento del plazo originario tiene lugar la prorroga convenida. La prorroga opcional o no obligatoria consiste en que aun cuando los contratantes hayan convenido en la prorroga la duración de la relación por determinado tiempo, no obstante pueden someterla al cumplimiento de una condición, o bien al cumplimiento de algún acto por una de las partes, en cuyo caso el incumplimiento de la condición o la no realización del acto o hecho impide que la prorroga tenga lugar. Ejemplo de esta clase de prorroga se observa en aquella cláusula en la que se acuerda que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo, prorrogable por determinado tiempo mas, que antes del vencimiento del termino prefijado alguna de ellas comunique a la otra la no prorroga de la relación. En este caso la prorroga convencional no es obligatoria pues ha ocurrido el hecho previsto como impeditivo de la prorroga acordada. ¿Cuándo tiene prorroga automática de tipo convencional? En nuestra legislación la duración del contrato es libremente fijada por las partes, salvo las limitaciones establecidas en la ley. Por eso, la “tacita reconducción” en nuestro derecho continuará siendo improcedente si las partes establecen la “relación arrendaticia constitutiva” por lapsos iguales al plazo previamente estipulado, o plazo distintos siempre que sean precisos o determinados. En realidad la prorroga legal-impuesta por el legislador del modo en que se establece en el Art. 38 de LAI- constituye una intervención del estado que podría limitar la iniciativa privada en la construcción de viviendas para alquiler, en lugar de propinarla o promoverla, pero que no resulta así porque la misma da certeza y seguridad a las partes hasta el punto de que como ya hemos podido observar en la praxis esa prorroga legal casi no se da debido a que son pocos los arrendatarios que al vencimiento del tiempo prefijado como de duración del contrato, se encuentra cumpliendo sus obligaciones contractuales y legales, pero no porque no pueda ejercitar esa prorroga, sino debido a que según el Art. 41, el arrendador puede intentar las acciones fundamentales en el cumplimiento de que se trate. Tal y como hemos observado, la prorroga convencional puede distinguirse a su vez en automática prefijada y dentro de la misma los subtipos de prorroga prefijada con el mismo o distinto tiempo de duración de la relación y con igual o diferente canon arrendamiento, así como las prorrogas sucesivas. PRORROGA LEGAL CONVENCIONAL AUTOMATICA PREFIJADA.- La misma consiste en la voluntad recíprocamente emitida por arrendador y arrendatario, orientada a mantener la duración de la relación arrendaticia por el tiempo igual o distinto, al vencimiento del tiempo prefijado, sin necesidad de ninguna otra declaración adicional o del cumplimiento de alguna condición que conforme a la ley puedan establecer las partes. El solo vencimiento del termino o el plazo estipulado la prorroga se produzca por el tiempo que llevaron a establecer, diferenciándose de la prorroga sucesiva pues mientras con esta indica que al vencimiento del contrato ocurrirá su continuidad de modo interrumpido en el tiempo sin solución de continuidad pero con el tiempo, pero con el único limite de la no perpetuidad, en la prorroga prefijada solo se significa la continuidad del arrendamiento por el tiempo preestablecido de modo que una vez vencido el mismo la relación simplemente concluye por agotamiento temporal, aun cuando en ambas modalidades o subtipos el contrato continua siendo por tiempo determinado hasta el vencimiento de la prorroga cuando se trata de la prorroga prefijada; y no así en la prorroga sucesiva en donde la duración siempre será a plazo fijo hasta que las partes le pongan termino a través de cualquiera de los medios establecidos en la ley. Para messineo el contrato de duración, próximo al vencimiento puede expresamente prorrogarse (esto es, diferirse en su duración), por acuerdo entre las partes, no obstante que pone en duda si se trata verdaderamente de renovación o de prorroga puesto que en sentido técnico renovación significa que se estipula un contrato nuevo, estando vencido otro contrato precedente, del cual se adopta idénticamente el contenido, y probablemente la diferencia interna entre prorroga tacita y renovación tacita debe colocarse (sacando indicios de los casos de aplicación) en estos: que la prorroga extiende la duración del contrato, pero el contrato es el mismo de antes (no hay un contrato nuevo) mientras que la renovación da lugar a un contrato nuevo, aunque sea de contenido idéntico al del contrato anterior (Ob. Cit. Vol. 4 p. 514). PRORROGA AUTOMATICA CON INDICACION DE PRORROGAS SUSECIVAS.- Se trata de la posibilidad que tienen los intervinientes en la relación arrendaticia de convenir que al vencimiento del plazo fijo preestablecido, el contrato continué no solo por el tiempo mas en adicción, sino que la continuidad arrendaticia devenga en prorrogas sucesivas sin solución de continuidad, como puede observarse en la praxis con algunas posibilidades orientadas a la continuación de esas relación tal como ocurre en estos casos: 1.- Que el contrato al solo vencimiento de cada plazo continuara por otro plazo determinado y así sucesivamente por tiempos concretos o determinados. 2.- que la prorroga tenga lugar siempre y cuando dentro de determinado tiempo y antes del vencimiento del plazo de que se trate, alguna de las partes no notifique a la otra la no continuación de la relación. En el primer caso, el solo vencimiento del plazo previsto da inicio a un nuevo termino de duración, no nace un nuevo contrato porque se trata del mismo entendiéndose cada continuación por efecto de la prorroga estipulada como un nuevo plazo determinado o fijo, con fundamento en el acuerdo o voluntad de las partes lo que no infringe en principio ninguna disposición legal. Llegando el momento conclusivo del plazo predeterminado, el efecto causal inicial como consecuencia de la privación interpartes sin que se requiera de alguna actividad adicional concordante realizada por el arrendador y arrendatario, o que deba cumplirse con determinada exigencia de orden legal, pues solamente es necesario que se agote el ultimo día del termino prefijado para que la prorroga se inicie y así sucesivamente, puesto que el computo del tiempo se hace contando desde el día siguiente al de la fecha del acto da lugar al lapso y concluiría el día de fecha igual a la del acto, del año o del mes que corresponda para completar el N° de lapso (Art. 12, CC). Como se observa el requisito esencial es el vencimiento del ultimo día del plazo predeterminado para que se produzca la continuación de la relación de las condiciones o exigencias previamente acordadas por las partes, a menos que un especifico motivo se produzca antes de llegar ese día de modo que impida la continuidad, como sucede, por ejemplo, con el incumplimiento en que pueda incurrir el arrendatario dejado de pagar el cualquier u otro motivo capaz de impedir la prorroga. ¿Qué quiere decir entonces, que la prorroga automática carece de límites en el tiempo? No. La ley establece limitación al derecho de contratar, a fin de evitar que el contrato de arrendamiento sea perpetuo; y con la relación puede continuar en los herederos del arrendatario (como continuadores de sus relaciones jurídicas activas y pasivas) al no terminarse por la muerte de este (Art. 1603,CC), debe existir una limitación en el tiempo para no perjudicar los derechos de propiedad y de uso que tiene los herederos sobre el inmueble arrendado; razones indicativas de la limitación temporal de modo que la prorroga automática no podrá exceder de los 15 años a que se refiere al Art. 1580 del Código Civil y de pretenderse una duración mayor como consecuencia de las prorrogas sucesivas con el fin de alegarse la existencia de una duración determinada después de tal tiempo, puede oponerse la ineficacia de la prorroga automática por otros 15 años mas según la cláusula que la contenga para afirmar con buena base sustentación que el contrato concluyo a los 15 años (en el primer supuesto del Art. 1580) y de allí en adelante lo que ha podido ocurrir es una relación indefinida; no obstante que el inmueble arrendado ha podido ser para habitarlo el arrendatario en cuyo caso la duración podrá ser hasta por toda su vida (Art. 1.580 i fine), pero esa duración puede en todo caso terminarse conforme a la ley por la sobreveniencia de alguna causa imputable al arrendatario modo de incumplimiento, o por otro motivo no imputable al mismo establecimiento en la ley tal como ocurre por ejemplo con lo supuesto del Art. 34 en sus literales B Y C; así mismo aquella prorroga automática puede también perder eficacia cuando el propietario del inmueble hipotecado lo da en arrendamiento a plazo fijo sin la autorización del arrendador, en cuyo caso si el plazo fijo excede al año corriente al vencimiento de la hipoteca la duración arrendaticia concertada quedara a ese año a no ser que el inmueble hipotecado constituya un “predio rustico”, pues en ese caso si la recolección de la cosecha requiere mas de un año, entonces la duración será hasta dicha recolección (Art. 1581CC); caso este en el cual no se aplica LAI al así dispuesto el literal B) del art 3° Ejusdem. En el segundo caso propuesto, como la prorroga esta sometida a la condición (Art. 1.197, CC) de que cualquiera de las partes notifique a la otra la no continuación de la duración del contrato, si esa notificación se produce, la relación no concluye al vencimiento del tiempo previsto, pues el arrendatario tiene el derecho a la prorroga legal. ¿ y si el contrato se estipula que el derecho, de la no continuación, corresponde únicamente notificarlo o ejercérselo a una de las partes, con exclusión de la otra? En este caso es de considerar que tal cláusula o deposición carece de eficacia pues la obligación que se contrae bajo la condición que la hace depender de la solo voluntad de aquel que ha obligado, es nula (Art. 1.202 CC); en cuya situación es compresible que la prorroga del contrato se producirá indefectiblemente, en el casi propuesto, a pesar de la notificación de no prorrogar que el aparente beneficiario de la misma efectuare. Nos parece diferente cuando las partes en el contrato han previsto que cualquiera de la mimas puede impedir la prorroga de la duración comunicando a la otra la no prorroga, antes de que la misma se realice, en cuyo caso la disposición será eficaz por tratarse de un derecho reciproco.... (Omissis)”. Igualmente esta Juzgadora trae a colación lo dispuesto en el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, referido a la Imposibilidad de admitir demandas de cumplimiento contractual, l que dispone, De acuerdo con lo preceptuado por el artículo 41 de la Ley: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto- Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”. Esta norma establece dos situaciones, a saber: A) Cuando se le haya concedido al arrendatario la prórroga legal, tal como lo establece el artículo 38 de este Decreto- Ley, de ninguna manera se admitirán demandas derivadas del vencimiento de término. No podemos olvidar en este sentido, que la prórroga legal, en los contratos a tiempo determinado, es obligatorio concederla salvo, que el inquilino se encuentre en violaciones a sus obligaciones contractuales, lo cual se deduce del contenido del artículo precedente. B) Si se admitirán acciones o demandas cuando se trate del incumplimiento de cualesquiera otra de las obligaciones contractuales o legales. De lo antes referido se puede resumir los siguientes aspectos: 1.- La prórroga esta determinada para los contratos a tiempo determinado. Debemos recordar que, el Parágrafo Primero del artículo precedente establece la prórroga para los contratos indeterminados en los casos señalados por los literales b) y c) y cuando la sentencia de desocupación haya quedado definitivamente firme, la prórroga será de seis meses improrrogable. 2.- La Duración de la prórroga, deriva de la consideración de la duración que ha tenido la relación arrendaticia, prórroga que va desde un máximo de seis meses para los contratos con una duración de un año, hasta los tres años, cuando dicha relación haya durado diez años o más. Observamos que la duración obedece a la extensión de la vigencia del contrato. 3.- Los efectos para con el arrendador, la prórroga tiene carácter de obligatoriedad, mientras que para el arrendatario, es potestativo. 4.- Se determina que durante la vigencia de la prórroga, la relación arrendaticia debe considerarse como a tiempo determinado por lo que, las condiciones y estipulaciones pactadas en el contrato original persisten, es decir que, el contrato se mantiene vigente, por lo que no puede hablarse de una tácita reconducción. Solo se variará el canon de arrendamiento y será producto de las regulaciones y su respectivo procedimiento o de un convenio entre las partes, si se trata de un inmueble exento de regulación, de los estipulados en el artículo 3° y 4° dl Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Ahora bien con base a lo ante indicado le corresponde a este Juzgadora determinar si en el caso in comento era procedente la prórroga legal arrendaticia y al respecto se analizan las actas procesales contenidas en la presente causa: Primeramente se analiza el contrato de arrendamiento fundamento de la presente acción, el cual en su cláusula Segunda establece: “ El tiempo de duraci{on del presente contrato es de seis (06) meses; contados a partir de la firma del mismo, prorrogable por un solo pret{yodo igual, siempre y cuando La ARRENDADORA notifique la voluntad de prorrogar o no, dicho contrato; participando por escrito con 60 días de anticipación, cumpliendo esta formalidad mediante el uso del servicio de correo o ipostel”. De manera que de dicha cláusula se desprende que las partes contratantes celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, prorrogable solo por un período, es decir, el contrato de arrendamiento se inicia el 03 de Octubre de 2.002, fecha en la cual es firmado el contrato, el cual duraría hasta el 03 de Abril de 2.003, pero como ninguna de las partes manifestaron su voluntad de no prorrogar el contrato el mismo se prorrogó automáticamente por la única oportunidad de prorroga convencional que establecía el contrato, de manera que duraría hasta el 03 de Octubre de 2.003, una vez terminado el contrato, operaba de pleno derecho la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en su ordinal a), es decir, por un lapso de seis meses, vale decir hasta el 03 de Abril de 2.004, como se evidencia de las actas que la parte demandada continuo en su condición de arrendatario, en este momento se desnaturalizó el contrato de arrendamiento convirtiéndose en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, de manera que para la presente fecha en la relación arrendaticia existente entre la parte actora y la parte demandada no se encuentra pendiente la prórroga legal arrendaticia contemplada en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por cuanto el demandado ya disfrutó de la misma, aunado al hecho que habiéndose el contrato de arrendamiento desnaturalizado en el sentido de convertirse en un contrato a tiempo indeterminado, para el mismo ya no es procedente la prórroga legal por cuanto la misma solo es procedente para los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, de manera que conforme a lo antes indicado se declara improcedente la cuestión previa alegada por la parte demandada, referida a la existencia de una condición o plazo pendiente, por cuanto en la relación arrendaticia en este momento no se encuentra vigente el disfrute de la prórroga legal, sino por el contrario lo que se encuentra es vigente una relación arrendaticia, de manera que se Declara Sin Lugar la referida cuestión previa. Así se Decide.- DECISION. Analizadas y valoradas las pruebas traídas a los autos, el Tribunal pasa a resumir el contenido de las actas procesales y a motivar el fallo que ha de recaer en la presente causa.- A tal efecto, este sentenciador trae a colación dos disposiciones que sirven de norte al Juez al momento de sentenciar, una de rango constitucional y la otra de índole legal.- La primera de ellas, es el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela,:según la cual “el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia…”, y la segunda, lo constituye el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que establece el Principio de la Veracidad cuando estipula que “ Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio…”.- (Subrayados del Tribunal).- Conforme a las disposiciones anteriores, el Juez debe buscar la verdad de los hechos y, con respecto a éstos no podrá suplir aquellos no invocados ni probados por las partes, pero si podrá calificar el derecho, e inclusive, apartarse de las calificaciones jurídicas hechas por las partes con atención a los elementos que consten en actas, todo ello en la búsqueda del fin último de proceso: La realización de la justicia.- Dentro de este orden de ideas, el Tribunal observa que el demandado, alega estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento por haber realizado una consignación arrendaticia a favor de los accionantes, la cual fue admitida por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, el día quince (15) de diciembre de 2.005, y por su parte los demandantes alegan que la consignación es extemporánea por cuanto el demandado no realizó la notificación dentro del lapso establecido en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al efecto este Juzgado para resolver lo alegado observa: Es apreciable de las actas procesales que conforman la presente causa en especial las copias certificadas de la consignación realizada por la parte accionada y la prueba de información remitida por el referido Juzgado a este Tribunal y de los mismos se desprende que la consignación fue admitida el día 15 de Diciembre de 2.005, en fecha 16 de Enero de 2.006 el Tribunal ordena librar y libra las boletas de notificación a los beneficiarios de dicha consignación arrendaticia, en fecha 06 y 08 de Febrero de 2.006 el alguacil del referido Juzgado realiza exposición informando la imposibilidad de realizar la notificación personal de los beneficiarios, así mismo se desprende de las copias que en fecha 10 de Febrero del presente año el demandado solicitó se librara cartel de notificación de conformidad con lo establecido en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil por desconocer el domicilio de los accionantes beneficiarios, y en tal sentido en fecha 20 de Febrero de 2.006 el accionado consignó periódico en el cual se evidencia la publicación del referido cartel, ahora bien conforme a la prueba de información donde el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, informa a este Tribunal los días de despacho transcurrido se evidencia que desde la fecha de admisión de la consignación hasta el día 10 de Febrero de 2.006, fecha en la cual el consignatario alega desconocer el domicilio de los accionados transcurrieron en el Tribunal los siguientes días de despacho, 16, 19 y 20 de Diciembre de 2.005, 03, 09, 10, 12, 13, 16, 17, 18, 19, 20, 23, 24, 25, 26, 27 y 30 de Enero de 2.006, 01, 02, 03, 06, 07, 08, 09 y 10 de Febrero de 2.006, los cuales hacen veintisiete días de despacho.- Ahora bien para resolver sobre la validez de la consignación esta Juzgadora trae a colación lo dispuesto en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen 1, escrito por Gilberto Guerrero Quintero, que establece: “… (omissis)… El pago por consignación constituye una de las materias que en LAI, junto con la prórroga legal, la preferencia ofertiva y el retracto legal, va a presentar las mayores controversias desde el punto de vista interpretativo y como muestra de ello observemos el contenido del artículo 56 cuando expresa: En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente titulo, se considerará el arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el arrendador presentare la demanda. Esta norma ni alguna otra establece qué se entiende o en qué consiste la “consignación legítimamente efectuada”, no obstante, se puede apreciar que a la misma se llega mediante el cumplimiento de los diversos requisitos esenciales, no tanto formales, que establecen los artículos 51, 53 y 54 Ejusdem, y siempre y cuando así lo califique o valore el Tribunal de la causa en caso de impugnación por el acreedor arrendaticio; pues mientras aquella impugnación no ocurra, la sola consignación lleva implícita la presunción Iuris Tantum de estado de solvencia. Sin embargo, LAI completa varios hechos que por omisión el consignante, conduce a la existencia de la “consignación ilegítimamente efectuada”, como son: a. Cuando la notificación del beneficiario de la consignación no se realiza dentro de los (30) días continuos siguientes a la primera consignación, debido ha hecho con negligencia imputable al consignante. b. Realizada la primera consignación, si el consignante no efectúa las subsiguientes consignaciones en el mismo expediente aperturado, sino en otro expediente que haga abrir a efecto en tribunal diferente. c. La falta de cumplimiento de los otros requisitos esenciales establecidos en la Ley. Como se observa, existe diferencia entre el “pago por consignación” y “la consignación” misma. Aquel se refiere al medio o modo conducente y material orientado a que se tenga al arrendatario en estado de solvencia, mientras que “la consignación” guarda relación propiamente con el procedimiento que debe realizarse para realizar el pago de modo que el mismo sea legítimamente efectuado. En la praxis, “pago por consignación” y “ consignación” se emplean o comprenden como sinónimo no obstante que la pensión arrendaticia vencida se consigna y esta consignación lleva en si misma la cantidad dineraria que se presume constituye el pago. Así observamos que el articulo 53 y siguiente de LAI regula el procedimiento consignatario, lo que revela que el mismo esta orientado a que la consignación sea legítimamente efectuada siempre y cuando se cumpla con los requisitos esenciales contemplados en el titulo VII de la Ley. Según el articulo 53 de aquella Ley, luego que la persona presenta el escrito de consignación al tribunal de Municipio, con jurisdicción donde este ubicado el inmueble, el Juez dará al interesado comprobante de la consignación- se comprende que tal comprobante se refiere mas al dinero que al escrito de consignación por razones obvias- y el Juez notificara al arrendador, del acto de la consignación, indicando en la misma la enunciaciones requeridas en la primera parte de esa norma arrendaticia, expresando que la suma consignada esta a su orden y disposición; imponiéndose al arrendatario la obligación de aportar al tribunal dentro de los (30) días continuos siguientes a la primera consignación, los datos suficientes para la notificación del beneficiario de la consignación; siendo que de no poderse realizar la notificación aludida por hecho o negligencia impugnable al consignante, la consignación no se considerará como legítimamente efectuada; concluyéndose que a los efectos de la consignación, “todas la actuaciones del tribunal estarán libres de derecho, emolumentos y exentas del impuesto de papel sellado y timbres fiscales, tal como lo presentua el artículo 57 ibídem”. Por eso, el problema de la consignación lo centramos en tres cuestiones que consideramos fundamentales: a. Las dos primeras como antecedente, en relación con la persona a quien puede hacerse la consignación y lo que se entiende por “consignación legítimamente efectuada”; y, b. La segunda de resultado, en cuanto a la declaratoria de validez, si el arrendador objeta la misma, a fin de ser considerado el arrendatario en estado de solvencia. Los artículos 51, 53, 54 y 56 de LAI constituyen el fundamento de la consignación arrendaticia en nuestro Derecho. Allí se encuentran indicados los requisitos que deben cumplirse para que la consignación sea tenida como legitimas y por tanto afirme la misma el “estado de solvencia” del arrendatario, pues su motivo es crear las condiciones de protección en beneficio del deudor arrendaticio, de modo que se produzcan determinados efectos, no solo en la vida del mismo como tal, sino también de la sociedad que sienta la eficacia presencial del derecho en actividad que produce hacia el cumplimiento de las obligaciones, a veces sin importar tanto quien las cumpla, pues como afirma RECANSÉNS SICHES, la interpretación del Derecho no debe ser consecuencia de unas premisas, sino que debe guiarse por la condenación de sus efectos o resultados (introducción al estudio de derecho, pagina 212); máxime ahora cuando continua con la necesidad de que la norma generada y abstracta baje de su pedestal y pise tierra firme, se individualice en cada caso concreto de la controversia procesal, en donde solo y únicamente se mueven intereses cuyo centro es la persona (natural o jurídica) activa o pasiva en expectativa de un resultado que pretende le beneficie. Es la comprensión de la norma, su interpretación a la luz de principios humanistas lo que se pretende, a objeto de que al fin pretendido por el legislador como el resultado, no quede en una mera interpretación literal que ahogue el criterio de finalidad que se aspira bajo un orden público de protección arrendaticia, dentro del necesario equilibrio dentro del cumplimiento de las obligaciones, con el mayor sentido de equidad y justicia, pues justicia y equidad no son diferentes, o la equidad como la justicia del caso concreto a que se ha referido RADRUCH (filosofía del derecho, P. 47); o como bien contempla el artículo 3.2 del Código Civil Español: “la equidad habrá de ponderarse en la aplicación de las normas, si bien las resoluciones del Tribunales solo podrán descansar de manera exclusiva en ella cuando la Ley expresamente lo permita”. ¿Se sanciona al que es diligente en consignar y consigna, bajo el rigor formalista y casi empírico de alguna lógica tradicional? Cuando el legislador constituyente estableció en el artículo 5° del derogado DLDV sin hacer alguna otra aclaración, para indicar lo que se entendía o exigía en orden a la consignación legítimamente efectuada, no cabe duda alguna que su intención fuera de conocer lo mas (estado de solvencia) en beneficio del arrendatario, siempre que se cumpliera los requisitos que se determino en la norma en comento, puesto que la actitud del legislador en las exigentes condiciones de protección inquilinaria del año 47, cuando se dicto el vetusto Decreto, produjeron sus contenidos que había por interpretar de modo autentico, por provenir de esa fuente (legislativa) pues la interpretación es una cuestión de derecho y no de hecho. Y si esto es así, como lo entendemos es dado observar que cuando la Ley permite o concede lo más, debe entenderse que permite o concede lo menos. O lo que es lo mismo, una vez cumplido los requisitos indicados por las mencionadas normas de LAI, la consignación será considerada “legítimamente efectuada”, porque cuando la Ley no distingue de casos no cabe hacer distinción entre los que están comprendidos en el texto para salvar de el algunos o para aplicar la disposición legal arrendaticia con efectos diferentes. No obstante en LAI ha sido introducidos nuevos y más exigentes requisitos para el arrendatario diligente que no le benefician. El problema se suscribe a comprender la finalidad normativa, que evidentemente tienen un alcance individual en la relación arrendador- arrendatario, pero que no puede aislarse del contexto social en donde los mismos inevitablemente están inmersos. No es el conflicto entre ellos por el conflicto mismo, sino la vía solutiva que restablezca el equilibrio roto por la desigualdad social causante del problema, pues el conflicto tiene su origen en esa desigualdad antes que en el problema mismo ínter partes. Por eso, nuestra legislación no puede dejar de regular el ámbito consignatorio que beneficia al inquilino que actué para pagar el precio arrendaticio, y ante la imposibilidad recepticia del accipiens que se oriente a frustrar su conducta cumplimente, el arrendatario tiene que conducir a ese procedimiento consignatorio, que bajo ningún concepto podía caerse en el equivoco de orientarse hacia el procedimiento Judicial de la oferta y el deposito, como tantas veces lo advertimos y con LAI queda definitivamente superado. De todas maneras algunas interrogantes nos permiten adelantarnos en tan interesante tema como el del pago por consignación: ¿Cuándo son los “datos suficientes” que debe aportar el consignante para que el tribunal pueda notificar al beneficiario de la consignación? ¿La omisión de cualquier requisito exigido por los artículos 51,53 y 54 de LAI, constituyen un “hecho o negligencia imputable al consignante”, que quita valor a la consignación efectuada?... (omissis)…” CARÁCTER SANCIONATORIO Establece obligaciones en el procedimiento conciliatorio únicamente a cargo el consignante, llegando a sancionarlo, procesal mente hablando, con entender su consignación como legítimamente efectuada si dejarse de cumplir cualquiera de los requisitos esenciales, que ahora son mayores en relación con la legislación derogada (artículo 5° DLDV). (0missis)… Tiempo de para la Consignación La consignación podrá efectuarse dentro de los quince días continuos siguientes a la fecha en que debe hacerse la paga al accipiens. Sin embargo, la misma deberá hacerse dentro del indicado lapso de aspirara el arrendatario que la misma no sea extemporánea por lo demora y como observamos, comprende la oportunidad o lapso dentro del cual, el arrendatario puede liberarse el pago mediante la entrega de la pensión de arrendamiento vencida, siempre que no se trate del caso excepcionalmente establecido en el articulo 537 del Código de Procedimiento Civil, que comprende el pago anticipado. Se trata exclusivamente de un “Tiempo Legal”, debido a que corresponde a la Ley su fijación, no obstante que puede privar el convencional cuando este se fija en beneficio del arrendatario. El “tiempo para la consignación” puede diferir del “tiempo previsto del contrato” para el pago (convencional), pues en el ámbito arrendaticio ese momento voluntario temporal conocido, de no coincidir el tiempo legal, puede resultar modificado ex lege en beneficio del arrendatario cuando el convencionalmente fijado es mayor al de quince (15) días a que se refiere el articulo 51 de LAI, aplicable a cualquier tipo de contrato en cuanto a su duración, que concede un “plazo de gracia extraprocesal” en beneficio exclusivo del arrendatario, que se refiere al lapso disponible por el mismo dentro del cual puede pagar sin incurrir en mora debitoris. Ese plazo es aplicable ex iure a cualquier contrato de arrendamiento independientemente de su duración, por remisión directa de los artículos 14 y 1.611 del Código Civil y respectivamente en el articulo 51 de LAI que no hace alguna distinción; tratese de casa para habitación, apartamentos, oficinas o de cualquier tipo de inmueble arrendado, al tenor de lo previsto en los artículos 1°, 2° y 4° de LAI. Sin embargo, el lapso de quince (15) días continuos siguientes para pagar mediante consignación, puede encontrarse ampliando por voluntad del legislador como acontece con lo previsto en el literal a) del artículo 34 de LAI, según el cual: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en (…) a) el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas (vid Cáp. ll, casuales de desalojo). En tal caso el arrendatario puede, tratándose de un contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, consignar fuera del lapso de los quince (15) días consecutivos siguientes al vencimiento de la mensualidad y se encontrara solvente si consigna no dejando transcurrir esos dos (2) meses, dentro de la previsión de las normas especiales (Arts. 34 y 51 de LAI ), es decir, si paga mediante consignación no dejando prepulir los quince (15) días en referencia, respondiente, al vencimiento de la segunda mensualidad. De manera que la normativa legal in comento, es decir, el artículo 53 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece: “…. (Omissis)…. A los fines de dar cumplimiento al presente artículo, el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro de un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación. La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada….. (Omissis)… Parágrafo Único: En caso que el arrendatario manifestare desconocer la dirección del arrendador y a los solos fines de cumplir con la notificación que antecede, el arrendatario deberá solicitar al Tribunal receptor la expedición de un cartel de notificación, y proceder a una sola publicación en uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentra ubicado el inmueble, y posteriormente, lo consignará para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones… (Omissis)”.- “…. (Omissis)….Notificación al beneficiario. De acuerdo con el segundo aparte del artículo 53 en referencia, el tribunal de la consignación no tiene obligación alguna de efectuar la notificación al arrendador o beneficiario, puesto que la omisión de la misma no invalidará la consignación. Esto demuestra que la notificación en comento no es necesaria para la validez del acto, o lo que significa igual que la consignación en todo caso se basta a sí misma siempre que sea realizada cumpliéndose con los requisitos esenciales por parte del consignante. No se trata de un emplazamiento, pues al arrendador o beneficiario a nada se le emplaza, no existe allí contradictorio y para lo más que sirve esa notificación es como información a fin de que el arrendador o propietario conozca el Tribunal donde se encuentra la suma de dinero consignada y que puede, si lo considera así, disponer de la misma. Aun cuando el procedimiento consignatario es sui generis, ahora sin apariencia como de jurisdicción voluntaria (Art. 56, LAI), que para algunos autores la jurisdicción voluntaria no es ni jurisdicción ni voluntaria, y aun cuando el arrendatario y arrendador o beneficiario no son partes sino simplemente interesados en la relación subyacente, y tampoco el tribunal de la consignación pronunciará alguna sentencia en relación en secreto porque se destina al beneficiario a quien el tribunal le hará saber mediante boleta (que contendrá las especificaciones que indica la primera parte del artículo 53 Ejusdem), que la cantidad consignada está a su orden y disposición. Sin embargo, esa notificación sólo tiene finalidad informativa de modo que el notificado no tiene para que comparecer al tribunal en determinado tiempo para la defensa de sus derechos y tampoco tiene que exponer lo que se considere conducente, porque hasta allí llega –en principio- la actuación del tribunal, pues no se cita o emplaza al arrendador para algún acto del procedimiento, sino se le notifica para que esté en conocimiento de la consignación efectuada, de modo que bien puede después recibir del tribunal si considera que le beneficia, o simplemente ignora la misma en cuyo caso su silencio no le perjudica, aun cuando nada impide que pueda acudir al tribunal y exponer lo que considere conveniente, sin que éste tenga el deber de emitir algún pronunciamiento; no obstante que de no producirse esa notificación, de ninguna manera podría admitirse sanción alguna en contra del consignante, toda vez que la omisión o falta de notificación para nada interviene en contra de la presunta consignación legítimamente efectuada, por tratarse de constituir una actuación únicamente a cargo del tribunal, bajo el supuesto de que el consignante suministro la dirección del acreedor arrendaticio o, en su efecto, hizo publicar el referido cartel de notificación. Allí la notificación no trasciende al ámbito de la contención de modo que se decida alguna controversia y el procedimiento se reduce a una mera formalidad inconducente a la sentencia. La Ley no establece lapso para la notificación.- No establece LAI plazo alguno para la notificación por parte del tribunal a partir de la consignación, como si lo establecía el artículo 5° del derogado DLDV, sin que significara sanción alguna en contra del arrendatario por la omisión del tribunal, a pesar de alguna jurisprudencia adversa que bajo la vigencia del derogado DLDV, existió. Sin embargo, el artículo 53 Ejusdem establece que el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro de un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera notificación”, de lo cual se deduce que si esos datos no se suministran dentro de ese plazo preclusivo, pareciera a su vez que después de vencido el mismo ya no habría obligación por parte del tribunal de notificar al acreedor arrendaticio y se tendría la omisión como una negligencia del consignante en perjuicio del arrendatario a quien se considera en estado de insolvencia por motivo de una consignación ilegítimamente efectuada. De ignorar el consignante la dirección del beneficiario de la consignación, tendrá la obligación de solicitar al tribunal la expedición de un cartel de notificación y proceder a una única publicación del inmueble; y es de suponer que el consignante, en tal caso, tendrá la debida prudencia de pedir al tribunal que le indique cual es ese diario de mayor circulación para evitar sea considerado en estado de insolvencia. En todo caso, como el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario de la consignación, dentro de un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación, pareciera que si el consignante los aporta dentro de ese lapso preclusivo, el tribunal después de este tiempo realizará la notificación correspondiente. La Ley nada establece sobre el tiempo de que dispone el tribunal para efectuar la notificación, la podría ocurrir en cualquier momento a partir de allí o simplemente no realizarse, pues el tribunal no está obligado a notificarlo. Por eso pareciera innecesario haber establecido en LAI la notificación del modo como fue concebida, cuando el Tribunal no tiene obligación alguna de realizar y únicamente se contempla una sanción en contra del arrendatario que no suministra la dirección del beneficiario de la consignación; o que ignorándola no solicita el cartel de notificación a que se refiere el parágrafo del artículo 53 en comento. Con esto estamos afirmando que en este aspecto se ha desvirtuado el proceso consignatario en perjuicio del arrendatario al imponerle carga que a nadie más impuso en desmedro de la igualdad de los artículo 57 y 90 Ejusdem que consagra la excepción de derecho y emolumentos papel sellado y timbre fiscales cuando se trata de los inmuebles regulados por la Ley. En aplicación de lo antes indicado y con vista a las copias certificadas de la consignación se evidencia que el demandado consignatario en su escrito de consignación indicó el último domicilio de los accionantes beneficiarios, cumpliendo de esta forma con el extremo del artículo 53 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en el sentido de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro de un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación, por cuanto la exigencia de la norma legal es la de indicar los datos suficientes para el logro de la notificación, y conforme se evidencia de las copias certificadas este mismo domicilio es el lugar donde el alguacil se traslada para realizar la notificación, siendo imposible la misma, y a tal situación el accionado consignante solicita la publicación de un cartel en la prensa logrando de esta forma cumplir con la notificación de la consignación, aunado al hecho de que la disposición legal in comento, no prevee que la notificación se realice dentro de los treinta días siguientes a la primera consignación, sino que por el contrario lo único que indica es la obligación del consignatario de indicar el lugar donde se deberá gestionar la misma, por lo que no puede imputársele a éste la no realización de la notificación, por tanto y en cuanto que será un acto que deberá realizar el Tribunal en donde se encuentre la consignación, entendiéndose el deber del consignatario solo de aportar los datos suficientes para el logro de la misma, tal y como lo establece la doctrina antes citada, de manera que con la actuación del demandado consignatario conforme el artículo 56 Ejusdem que establece: “En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda”, se cataloga a la presente consignación como legítimamente realizada y por consiguiente se tiene al demandado solvente en la cancelación de los cánones arrendaticios que se le reclaman. Así se Decide.- En aplicación de lo antes resuelto y con vista a la pretensión de la parte actora la cual esta circunscrita a que el demandado se encuentra insolvente en la cancelación de los cánones de arrendamiento de los meses Diciembre de 2.005, Enero, Febrero y Marzo de 2.006, y habiendo sido declarada válida y legítimamente realizada la consignación realizada por el accionado, considerándose al mismo solvente en el pago de los cánones de arrendamiento que se le exige, resulta improcedente la petición de los accionantes por cuanto el demandado no se encuentra incurso en la causal a) del artículo 34 de La Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que se encuentra solvente en sus mensualidades arrendaticias, por lo que no prospera el derecho invocado por la parte actora. Así se Decide.- DISPOSITIVO DEL FALLO Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO, DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda incoada por los ciudadanos HUGO JOSÉ MORALES URDANETA e INGRID COROMOTO GONZÁLEZ ROJAS DE MORALES contra LUIS JESUS RONDON GARCIA.- Se condena en costas a la parte actora ciudadanos HUGO MORALES URDANETA e INGRID GONZÁLEZ ROJAS DE MORALES, por haber sido vencidos totalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- PUBLIQUESE Y REGISTRESE. Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.- Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Cinco (05) días del mes de Junio del 2.006. Años: 196º de la Independencia y 147º de la Federación.- La Juez Temporal.- ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.- La Secretaria.- ABOG. NORIBETH H. SILVA P.- En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Tres y veinte (3:20 PM) minutos de la tarde. La Secretaria.- ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-