Conoció por distribución este Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la demanda intentada por la ciudadana MARIA JESÚS FERRER, venezolana, mayor de edad, soltera, portadora de la cédula de identidad número 5.850.453 y domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistida en este acto por la Abogada en ejercicio NELLY GUTIERREZ DE ARAUJO, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad número 4.518.623 e inscrita en el Inpreabogado con el número 58.804 y del mismo domicilio, contra la ciudadana MIRLA JOSEFINA LINARES GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, soltera, portadora de la cédula de identidad número 8.509.431 y de este mismo domicilio, para que convenga en el Desalojo del inmueble arrendado en forma verbal ubicado en la Urbanización la Victoria, primera etapa, avenida 72A, casa número 66-45, en jurisdicción de la Parroquia Carraciolo Parra Pérez del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que le pertenece según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintisiete (27) de junio de 1994, anotado con el número 44, protocolo 1°, Tomo 42, en el pago de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,00), correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre y noviembre del año 2004 y enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2005, cada uno a razón de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), y en el pago de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.400.000,00) por Daños y Perjuicios, fundamentándose en lo establecido en los artículos 33 y 34, literales a) y b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.592 del Código Civil y 77 y 78 del Código de Procedimiento Civil.

Luego de un análisis de las actas procesales, aprecia esta Sentenciadora que la parte demandada, en fecha veinticuatro (24) de enero de 2006, acudió a este Tribunal a darse por citada, notificada y emplazada para todos los actos del procedimiento y confirió Poder Apud-Acta al Abogado en ejercicio HENRY CASANOVA DOMÍNGUEZ, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número 4.754.191 e inscrito en el Inpreabogado con el número 68.561, teniéndose a la parte demandada como citada para el presente proceso sin mas formalidad.

I
ANTECEDENTES

Alega la parte demandante que en el mes de septiembre del año 2004, celebró un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado con la ciudadana MIRLA JOSEFINA LINARES GONZÁLEZ, antes identificada, sobre el inmueble ya señalado, estipulándose un canon de arrendamiento mensual de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), con una promesa de compra de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 35.000.000,00) que no se llevó a cabo.

Igualmente alega la parte demandante, que la arrendataria se encuentra insolvente desde el mes de septiembre de 2004 hasta la actualidad, adeudando nueve (09) mensualidades de canon de arrendamiento. Expone la parte demandante, que padece de una enfermedad terminal, por lo que necesita habitar el inmueble que es de su propiedad. Al respecto, acompaña una serie de documentos para que sirvan de fundamento del presente alegato.

De igual manera, alega que la arrendataria le adeuda más de dos mensualidades consecutivas y en vista de la enfermedad que sufre no puede seguir cancelando el canon de arrendamiento en la casa que actualmente habita, por lo que tiene la necesidad de habitar el inmueble arrendado.

En fecha veintiuno (21) de febrero de 2006, el Apoderado Judicial de la parte demandada, procedió a dar contestación a la demanda en la oportunidad procesal correspondiente. Niega, rechaza y contradice, los hechos narrados como el derecho invocado por la ciudadana MARIA JESÚS FERRER, por ser temerarios y falsos. Igualmente expone, que no es cierto que su mandante haya celebrado en septiembre del año 2004, un contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana MARIA JESÚS FERRER, ni mucho menos que el canon de arrendamiento se fijara en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) mensuales, y que lo verdaderamente cierto es que celebró y perfeccionó con la parte demandante, un contrato consensual de compra-venta, sobre el inmueble descrito en el libelo de la demanda y que es objeto del presente litigio.

Igualmente expone que el inmueble en cuestión, al momento de efectuarse la compra-venta, se encontraba en estado de abandono y totalmente deteriorado en su estructura interna y externa, sin puertas, sin salas sanitarias, techos con filtraciones y corroídos, siendo guarida de malhechores y basurero vecinal. Alega que por tal motivo, la hoy demandante le ofreció el inmueble en venta para septiembre de 2004, acordando de mutuo consentimiento el precio en las condiciones arriba descritas, con la recíproca promesa de cancelar el precio a plazo, una vez hecha las reparaciones, en la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,00) y de otorgar el documento auténtico con posterioridad. Situación que animó a los ciudadanos MIRLA LINARES GONZALEZ y GREGORIO RAMOS a invertir todos sus ahorros en la reparación de la vivienda, así como de cancelar a plazos el precio convenido, con el único objetivo de adquirir la vivienda para sus hijos.

De igual manera alega la parte demandada, que una vez que canceló el precio estipulado a la demandante, le exigió el cumplimiento de su obligación, es decir, el otorgamiento del documento para su autenticación, negándose la demandante a otorgar su firma el día del acto y exigiéndole de forma irrespetuosa la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00) adicionales al precio convenido.

Expone la parte demandada, que es falso de toda falsedad, que adeude la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.400.000,00), ya que tal arrendamiento nunca existió, y es la demandante quien no ha cumplido con uno de los deberes esenciales del vendedor en el contrato de venta, como lo es su otorgamiento. Por esta razón, es que reconviene a la parte demandante para que le otorgue el respectivo documento de venta y cumpla de esta manera con una de sus obligaciones esenciales como vendedora, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.488 del Código Civil.

Por último, alega la parte demandada que el contrato de arrendamiento nunca existió, ni verbal, ni en forma escrita y la demandante solo persigue como fin único el desalojo del inmueble de la ciudadana MIRLA LINARES GONZALEZ, del hogar que compró para sus hijos.




PUNTO PREVIO

Antes de entrar al análisis de los medios probatorios aportados al proceso, esta Juzgadora prevé que la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, procedió a reconvenir a la parte demandante por cumplimiento de contrato de venta, que supuestamente se celebró en forma verbal sobre el inmueble objeto del litigio, tal y como lo preceptúa el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone:
“En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación…” (Subrayado nuestro).

Al respecto, esta Sentenciadora observa que en dicho acto de contestación, se le dio entrada al escrito contentivo de la misma, pero se omitió el pronunciamiento sobre la admisibilidad o inadmisibilidad de la reconvención propuesta. En consecuencia, es por lo que esta Juzgadora, actuando como Directora del Proceso, con el objeto de garantizar el Debido Proceso y en protección del Derecho a la Defensa de las partes intervinientes en el mismo, obrando de conformidad con lo establecido en los artículos 211 y 212 del Código de Procedimiento Civil, declara la nulidad de los actos realizados durante el lapso probatorio, es decir, los actos posteriores al auto de ordenación procesal dictado en fecha veintitrés (23) de febrero de 2006, por constituir éste un sólo y único lapso probatorio dentro del cual se deberán promover los medios probatorios inherentes tanto a la demanda principal como a la reconvención propuesta, en caso de que ésta última sea declarada admisible, y así se hará constar en la parte dispositiva del fallo.