TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
En fecha 20 de enero de 2.006, se recibió y se le dio entrada a la Demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE BOLÍVARES, incoada por la ciudadana ANA MORELLA GONZÁLEZ ELIZONDO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 25.342, domiciliada en esta ciudad Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, actuando en representación de la Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA-AMÉRICA, C.A., registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 20 de diciembre de 2005, bajo el número 60, tomo 74 A; en contra de la ciudadana MIRNA AURORA GUERRA DE SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.151.997, con domicilio en este Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, para que convenga en dar por resuelto el contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido por un apartamento signado bajo el Nº 31, situado en la calle 78, intersección de la avenida 3H del Edificio Plaza, en Jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia y el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2005 y Enero del 2006, que asciende a la cantidad de un millón doscientos cincuenta mil bolívares (Bs.1.250.000, 00).
En fecha 25 de enero de 2006, el ciudadano José Gustavo Matos Matos, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.320.072, en su carácter de Alguacil de este Tribunal, estampó diligencia informando que había practicado la citación personal de la ciudadana Mirna Aurora Guerra de Sánchez.
En fecha 27 de enero de 2006, la ciudadana Mirna Aurora Guerra de Sánchez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.151.997, en su carácter de parte demandada, presentó escrito de cuestiones y contestación de la demanda, en la misma fecha el Tribunal dictó auto ordenándolo agregar a las actas.
En fecha 31 de enero de 2006, la abogada Ana Morella González Elizondo actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas, en la misma fecha el Tribunal dictó auto ordenando agregar a las actas, para resolver en auto por separado sobre su admisibilidad.
En fecha 01 de febrero de 2006, el Tribunal dictó auto admitiendo las pruebas promovidas por la parte actora para ser apreciadas en la definitiva.
En fecha 02 de febrero de 2006, la ciudadana Mirna Aurora Guerra de Sánchez asistida por el abogado Lassister Pérez Carrillo, presentó escrito de pruebas, en la misma fecha el Tribunal dictó auto ordenando agregar a las actas para luego resolver sobre su admisibilidad.
En fecha 03 de febrero de 2006, el Tribunal dictó auto admitiendo las pruebas promovidas por la parte.
En fecha 06 de febrero de 2006, la ciudadana Mirna Aurora Guerra de Sánchez confirió poder apud-acta a los abogados en ejercicio Lassister Pérez Carrillo, Roberto Vielma y Carlos Moreno Piñero, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 23.038, 18.166 y 9.172 respectivamente.
En fecha 09 de febrero de 2006, la abogada Ana Morella González Elizondo actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó diligencia sustituyendo parcialmente el poder conferido a su persona por la Sociedad Mercantil Inversiones Plaza-América, C.A, mediante poder apud acta al abogado Armando Aniyar, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 10.301.
En fecha 10 de febrero de 2006, el abogado Roberto Vielma Morillo actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de pruebas, en la misma fecha el Tribunal dictó auto ordenando admitiéndolas, para ser a preciadas en la definitiva.
El Tribunal para decidir observa:
Antes de entrar a analizar el fondo de la acción controvertida, esta Juzgadora estima pertinente resolver la cuestión previa prevista en el numeral 2 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al respecto esgrime la parte demandada “ …por considerar la ilegitimidad del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, debido a que para el momento y la ocasión en que fui requerida para hacer efectivo el pago de los canon de arrendamiento, la persona jurídica con la cual contraté o suscribí el pago del canon de arrendamiento objeto fundante de esta acción, por intermedio objeto de la Compañía Anónima negocios generales (CANEGE), por intermedio del ciudadano Alfonso Paz, quien cumplía labores de administrador o encargado de recibir los pagos por canon de arrendamiento….”
Ahora bien, la cuestión previa contemplada en el ordinal 2 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se refiere a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, que tiene relación directa con la capacidad de las partes en juicio, previsto en el artículo 136 ejusdem, que establece:
“Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley”.
De la norma trascrita se desprende que esta referida a la capacidad que tiene toda persona para ejercer y actuar, por sí mismo o por medio de apoderados o mandatarios, sus derechos. Pero, esta capacidad de ejercicio puede encontrarse, temporalmente o definitivamente limitada o anulada, sea por razones naturales (minoridad) o patológicas (enfermedad mental).
En relación a este punto, estima esta Sentenciadora que los argumentos aducidos por el apoderado de la ciudadana Mirna Aurora Guerra de Sánchez, no encuadra con el supuesto establecido en el ordinal 2 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, antes anotada, pues esta cuestión previa hace alusión a una limitación en el ejercicio por sí misma de sus derechos; en el caso, de personas jurídicas puede hacerse valer, conforme al ordinal 4, que será similar, pero no igual. Por tal razón, se considera improcedente la cuestión previa planteada.
En cuanto a la ilegitimidad de la parte actora, en la cual los apoderado de la parte demandada aducen “ ... que la empresa Canege, no la había autorizado formalmente a proceder a efectuar el cobro de los cánones de arrendamiento; pues es evidente que la demandante carecía de ilegitimidad o cualidad tanto para hacer efectivos los cobros como para demandar, tal cual se evidencia en telegrama que corre inserto en este expediente así como también del documento o acta donde la empresa Canege autoriza a la Empresa Inversiones Plaza América C. A….”
En el caso de auto, la accionante Sociedad Mercantil Inversiones Plaza América C. A., instauró una acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento y Cobro de Bolívares, fundamentada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005, y Enero e 2006, quien a través de su Apoderada Actora produjo junto con el libelo de la demanda original en tres (3) folios útiles del documento de compraventa mediante el cual la Sociedad Mercantil NEGOCIOS VARIOS C. A., representada por la ciudadana OLGA PINEDA DE BAITTINER; INVERSIONES FLORIDA, representada por la ciudadana OLGA PINEDA DE BAITTINER y NEGOCIOS MULTIPLES C. A., representada por el ciudadano FEDERICO PINEDA NEWBERRY vende a la sociedad mercantil PLAZA AMERICA C. A., representada por el ciudadano FEDERICO PINEDA NEWBERRY, un edificio denominado EDIFICIO PLAZA, situado en la calle 78, intersección de la avenida 3H, en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, protocolizado por ante el Registro Inmobiliario Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 29 de diciembre de 2005, bajo el número 2, tomo 43, tal instrumento tiene el carácter de documento público hace plena fe, entre las partes, como respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, salvos los casos permitidos por la ley que demuestre la simulación; y acredita que la Sociedad Mercantil Inversiones Plaza América C.A., a partir de la fecha de adquisición del edificio tiene la condición de propietario.
Ahora bien, el artículo 20 Ley Arrendamiento Inmobiliario estatuye:
“… el nuevo propietario estará obligado a respectar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrá tramitarse conforme a las disposiciones contenidas”.
De acuerdo con la norma anotada, el adquiriente del inmueble arrendado pasa a ocupar la condición de arrendador por haber adquirido los derechos inherentes a la cosa vendida, y los derechos derivados y acciones derivados del contrato de arrendamiento sobre la cosa vendida, por tal circunstancia, el nuevo propietario queda legitimado para exigir al arrendatario el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, y como las pensiones de arrendamiento son bienes muebles que pertenecen por derecho de accesión al propietario del bien que las produce, por ser frutos civiles por disposición del artículo 552, que dispone:
“Los frutos naturales y civiles pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce…Los frutos civiles son los que se obtienen con ocasión de una cosa, tales como los intereses de los capitales, el canon de la enfiteusis y las pensiones de las rentas vitalicias. Las pensiones de arrendamiento se colocan en la clase de frutos civiles.”
Sobre el tema en particular, el Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO en su obra TRATADO DE DERECHO ARRENDATARIO INMOBILIARIO, puntualiza que la transferencia del inmueble arrendado indica, salvo prueba en contrario, un traspaso o preferencia ipso facto al adquiriente del goce que el arrendatario tenía y el derecho del adquiriente (arrendador) de recibir los frutos civiles que el inmueble produce, puesto que los mismos pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce, esto es, el beneficio de quien ha adquirido el bien arrendado.
De manera que, los cánones arrendamiento vencidos e insolutos ocurridos con anterioridad a la venta, pueden ser reclamados por vía judicial por el nuevo propietario, ya que se tratan de frutos civiles, que se producen a favor del propietario de la cosa, con ocasión del contrato de arrendamiento, por tal circunstancia, la parte actora tiene legitimación para intentar el presente juicio. Así se decide.
Resueltos los puntos previos planteados por la demandada, pasa esta Sentenciadora a examinar los alegatos señalados por las partes:
La parte actora en su escrito libelar expone entre otras cosas lo siguiente:
Que su representada es propietaria de un inmueble constituido por una edificación situada en la calle 78 intercepción de la avenida 3H jurisdicción de la parroquia Santa Lucía, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, constituida por un edifico denominado “Edificio Plaza”.
Que la anterior propietaria comunidad Pineda Belloso representada por “C. A. NEGOCIOS GENERALES” (CANEGE) Sociedad Mercantil arrendó dicho inmueble a la ciudadana Mirna Aurora Guerra de Sánchez.
Que en el contrato de arrendamiento establecieron entre otras cláusulas las siguientes:
Primera: “LA ARRENDADORA da y LA ARRENDATARIA toma en calidad de arrendamiento el apartamento No. 31 que forma parte del edificio PLAZA.” Segunda: “este contrato es por el término de un (1) año, contados a partir del día 01 de Octubre de 1997 y se entenderá prorrogado automáticamente por períodos de un (1) año, si por treinta (30) días de anticipación por lo menos al vencimiento del respectivo período en curso si alguna de las partes no manifestare su voluntad por escrito. Cuarta: el canon de arrendamiento es la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 120.000,00) mensuales, pagaderos mes a mes por mensualidades anticipadas. La falta de pago de dos (2) ó más mensualidades consecutivas o no de arrendamiento dará derecho a la ARRENDADORA para pedir la resolución del contrato con el pago de las indemnizaciones de ley y además para exigir el pago de los cánones de arrendamiento que faltaran por vencerse hasta el término del contrato o de sus prórrogas si las hubiese. Será por cuenta de la ARRENDATARIA el pago de los servicios de gas, aseo urbano y cualquier otro servicio que se llegare a instalar en el apartamento. Igualmente será por cuante de la ARRENDATARIA el pago del servicio de energía eléctrica que consuma. Al finalizar este contrato la ARRENDATARIA deberá estar solvente con el pago de dichos servicios”.
Que vencido el término original del contrato en fecha 30 de septiembre de 1998, en virtud de no haberse verificado la notificación para la revocación del mismo, el contrato de arrendamiento se prorrogó automáticamente por períodos iguales al término original, aumentándose con el curso de los años el canon de arrendamiento, llegando a la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) mensuales.
Que la arrendataria Mirna Aurora Guerra de Sánchez, sin causa ni motivo justificado alguno se ha negado a pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005 y Enero del 2006, a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00).
Que siempre la ciudadana Mirna Aurora Guerra de Sánchez, se negó sin motivo legal alguno a entregarme las llaves que dan acceso al inmueble y también a firmar un acuerdo de pago.
Que en vista del aviso el cual consignó en copia fiel y exacta el original que reposa en los archivos de IPOSTEL, marcado con la letra “E”, el recibo de pago marcado con la letra “F”, del cual se evidencia que el mismo fue ordenado y pagado para su respectiva transmisión y entrega y el PC que un telegrama comprobante que emite IPOSTEL para indicar que el mismo fue debidamente entregado, marcado con la letra “G”.
Que siendo su representada la única propietaria del inmueble arrendado y con fundamento en el contrato de arrendamiento señalado, tiene derecho a exigirle a la ciudadana Mirna Aurora Guerra de Sánchez, la resolución de contrato de arrendamiento, el pago de los cánones insolutos y los que se sugieren venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble arrendado.
Por otro lado, la parte demandada en el ejercicio del derecho de contradicción, en su escrito de contestación al fondo de la demanda explano entre otras cosas lo siguiente:
Negó, rechazó y contradijo todas y cada una de las partes de la demanda, por ser falsos los hechos y el derecho invocado.
Negó, rechazó y contradijo, por ser totalmente falso lo alegado por la parte actora.
Que es falso que su persona conviniera en un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil: INVERSIONES PLAZA AMÉRICA C. A, en la cual le diera en alquiler un inmueble (apartamento) de su propiedad, ubicado en el edificio Plaza, signado con el Número 31 que forma parte de este edificio Plaza, en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucía del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
Que es cierto que firmó un contrato de arrendamiento con la empresa Mercantil: Compañía Anónima Negocios Generales (Canege), razón por la cual desconoce hasta la fecha que el propietario del departamento que ocupaba en el referido edificio fuese propiedad de la Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA AMÉRICA C. A.
Que si se toma en consideración que la referida venta o transacción la desconocía por haberse efectuado precariamente el día 29 de diciembre del dos mil cinco y desconocía la titularidad de la administración de CANEGE.
Que quedó en estado de indefensión, ya que como pretende la apoderada de la parte actora asegurar que le debiera alguna cantidad de dinero a su representada.
Que ni la Compañía Anónima Negocios Generales (Canege), ni la Empresa Mercantil Inversiones Plaza América Compañía Anónima, en ningún momento notificaron, no solo de la transacción, para saber quien es el legítimo o nuevo propietario, ni mucho menos le comunicaron que la empresa CANEGE había autorizado a la compradora Inversiones Plaza América Compañía Anónima, para cobrarle los cánones de arrendamiento, e inclusive para la fecha en que la apoderada de la parte actora le envió el telegrama para esa fecha.
Que la empresa Canege, no la había autorizado formalmente a proceder a efectuar el cobro de los cánones de arrendamiento, pues es evidente que la demandante carecía de ilegitimidad o cualidad tanto para hacer efectivos los cobros como para demandar, tal cual se evidencia en telegrama que corre incierto en este expediente así como también del documento o acta donde la empresa Canege autoriza a la Empresa Inversiones Plaza América C. A.
Que es totalmente falso y por tal razón niega rechaza y contradice que su persona sin causa ni motivo justificado se halla negado a cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses Octubre, Noviembre y Diciembre del dos mil cinco (2.005) y Enero del dos mil seis (2006), ni mucho menos que el canon de arrendamiento fuera de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) tal cual lo señala el demandante en el libelo de demanda y que se le halla exigido el pago y que al mismo tiempo se halla negado al mismo.
Que es cierto que desde el mes de Septiembre del año 2005, se dirigió a las oficinas de CANEGE a cancelar el respectivo canon de arrendamiento correspondiente al mes de Septiembre y en esa oportunidad la administradora de dicha Compañía le manifestó que por el momento no podía recibir ningún pago por concepto de arrendamiento argumentando que eran objeto de una fiscalización por parte del SENIAT.
Que posteriormente se dirigió a las oficinas de la empresa CANEGE en los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre a cancelar los cánones de arrendamiento y le manifestaron el mismo argumento, que todavía permanecían en fiscalización por parte del SENIAT y que además esa oficina no podía precisarle en que fecha ni en qué lugar podían recibir el pago de los canon de arrendamientos.
Que niega, rechaza y contradice por ser totalmente falso, que la abogada de la parte actora Ana Morella González, se halla trasladado hasta el apartamento que ocupaba a requerir el pago de los cánones de arrendamientos vencidos.
Que también es totalmente falso, y por tanto rechaza niega y contradice, que la referida abogada le sugiriera que le entregara en forma amistosa dicho bien, condonándome la deuda.
Que es totalmente verdad que cuando se comunicó con la abogada Ana Morella González, ésta le comunicó que debía cancelar la totalidad de la deuda en un cheque de gerencia a su nombre, posición ésta a la que se negó, y le respondió que lo más recomendable era que el cheque de gerencia debía ser a nombre de la Administradora Canege.
Que procedió a elaborar dicho cheque por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000, 00) del Banco Venezuela S.A. Banco Universal No. 00587075, de fecha 16 de enero del dos mil seis 2006; el cual consignó con copia simple, no conforme con ello quería que le firmara un nuevo contrato de arrendamiento sin especificarle quién era el nuevo propietario y no habitualmente como lo era con la administradora CANEGE, y que el referido contrato de arrendamiento tendría una duración hasta el 15 de abril de 2006 y que cada día que transcurriere debía cancelarle a ella de forma personal, la cantidad de: SETECIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.790.000,00), condición ésta que le obligó a mantener la negativa de firmar dicho contrato por considerarlo Leonino o contrario a cualquier contrato conforme o equilibrado entre las partes.
Que le llama poderosamente la atención que la demandante con la excusa de no recibir el pago de los cánones de arrendamiento haciendo caer en cesación de los pagos con el argumento de que no le recibían por estar sometidos a una fiscalización del SENIAT.
Que no se trata de este caso, no es un solo caso aislado, que en la misma situación de engaño y precisión lo están viviendo o mejor dicho padeciendo las ocho (8) familias que habitan en el Edificio Plaza, ya que con el mismo argumento fueron engañados como a su persona, demostrando así mala fe, intención dolosa y con fraude a la ley; evidenciándose una carencia de moral y ética por parte de los demandantes y la administradora tanto para su persona como para el resto del conglomerado que habitan en calidad de arrendatarios el referido edificio.
Que la empresa mercantil Compañía Anónima Negocios Generales (Canege) y la demandante, anteriormente identificada, procedieron de forma dolosa y mal intencionada pretendiendo hacer caer en error a su persona argumentando falsamente que haya dejado de cumplir con sus obligaciones locatarias, como es el del pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2005 y Enero del año 2006.
Que del mismo modo, se le ocultó quién era el legítimo propietario del inmueble arrendado, más aún que reclama los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2005 y Enero del año 2006, sin tener cualidad o presentación alguna, si se hace un análisis cronológico se puede verificar y determinar lo aquí expuesto.
Que la venta se efectuó el día 29 de Diciembre del año 2005, tal cual se evidencia en documento de compra venta por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Registro el cual se encuentra signado con la letra “B” folios 8, 9, 10 y sus vueltos y la autorización para administrar los negocios de la empresa mercantil Inversiones Plaza América C. A. fue formalizada el 9 de enero del 2006, tal cual se evidencia en documento de Acta de Asamblea que corre incierto en este expediente.
Que la demandada violó de manera abiertamente lo previsto y contenido en el Art. 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual se transcribe textualmente: “LOS DERECHOS QUE LA PRESENTE LEY ESTABLECE PARA BENEFICIAR Y PROTEGER A LOS ARRENDATARIOS SON IRRENUNCIABLES, SERÁ NULA TODA ACCIÓN ACUERDO O ESTIPULACIÓN QUE IMPLIQUE RENUNCIA, DISMINUCIÓN O MENOSCABO DE ÉSTOS DERECHOS”, así como también lo previsto en el contrato de arrendamiento y las normas establecidas en el Código Civil Venezolano
Expuesto como han sido los argumentos contenidos en el escrito de demanda, en cuanto a los hechos y al derecho en que se fundamenta la parte actora para formular su pretensión, así como también los términos en que la parte demandada contradijo la demanda, esta Sentenciadora a examinar el material cognoscitivo producido por las partes.
Las partes promovieron pruebas del siguiente tenor:
PRUEBA DE LA PARTE DEMANDANTE:
Junto con el libelo de la demanda consignó constante de tres (03) folios útiles original del documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario Primero del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 29 de diciembre de 2005, bajo el No. 2, tomo 43, protocolo del documento de propiedad del inmueble objeto de este litigio.
Consignó constante de siete (07) folios útiles original del documento Autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo Estado Zulia, de fecha 26 de septiembre de 1997, bajo el No. 419, tomo 02, del contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil Compañía Anónima Negocios Generales (CANAGE) y la ciudadana Mirna Aurora Guerra de Sánchez.
Copia certificada del acta constitutiva de la Sociedad Mercantil Inversiones Plaza- América, C. A., de fecha 20 de diciembre 2005, anotada bajo el Nº 60, tomo 74-A.
Consignó original del formulario del telegrama de fecha 03 de enero de 2006; original del recibo de cancelación del telegrama de fecha 03 de enero de 2006 y comprobante que emite Ipostel, de fecha 05 de enero de 2006.
Copia certificada del Acta de Asamblea de Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil Inversiones Plaza- América, C. A., de fecha 22 de diciembre 2005, anotada bajo el Nº 64, tomo 1-A.
Original de los recibos de cánones de arrendamiento, signados con los Nos. 004096, 004559, 004562, 004563 y 004576.
Durante el lapso probatorio la parte actora promovió las siguientes pruebas.
1. Invocó el merito favorable que arrojan las actas procesales.
2. Promovió y ratificó el Poder Autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, de fecha 16-01-06, bajo el No. 85, tomo 08 de los libros respectivos.
3. Promovió y ratificó el documento el documento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo Estado Zulia, de fecha 26 de septiembre de 1997, bajo el No. 419, tomo 02, del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil Compañía Anónima Negocios Generales (CANAGE) y la ciudadana Mirna Aurora Guerra de Sánchez.
4. Promovió y ratificó el original del documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario Primero del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 29 de diciembre de 2005, bajo el No. 45, tomo 3, protocolo 3º, del documento de propiedad del inmueble objeto de este litigio.
5. Promovió y ratificó los recibos de cánones de arrendamiento insolutos, signados con los Nos. 004096, 004559, 004562, 004563 y 004576.
6. Promovió y ratificó el original del formulario del telegrama, de fecha 03 de enero de 2006,
7. Promovió y ratificó el recibo de pago del telegrama, enviado a la demandada de fecha 03 de enero de 2006.
8. Promovió y ratificó el original del PC del comprobante del que emite Ipostel de fecha 05 de enero de 2006.
9. Promovió y ratificó la copia certificada del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil Inversiones Plaza- América, C.A., de fecha 22 de diciembre 2005.
10. Promovió y ratificó la copia certificada del Acta Constitutiva de la sociedad mercantil Inversiones Plaza- América, C. A., de fecha 20 de diciembre 2005, anotada bajo el Nº 60, tomo 74-A.
11. Promovió el acta levantada por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Páez, y Almirante Padilla de esta Circunscripción judicial del Estado Zulia.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Reprodujo el mérito favorable que arrojan las actas procesales y muy especialmente en todo lo que me pudiera favorecer a su persona y muy especialmente los dichos y las afirmaciones hechas por la parte actora lo que constituye lógicamente una confesión ficta.
Promovió las testimoniales juradas de los ciudadanos Mayte Dávila, Yurelis Josefina García Perche, Ricardo José Briceño Rojas, Mervin Enrique González Urdaneta, Alex Mayalis Rubio Omaña y Abraham José Figueroa Álvarez.
Promovió copia fotostática del contrato arrendamiento; copia fotostática de los escritos de demandas por Resolución de Contrato y Cobro de Bolívares en contra de otros inquilinos del edificio Plaza, que cursan por ante los Juzgados Décimo de Municipios, expediente 2161-06, Juzgado Séptimo de Municipios, expediente 6933-06, Juzgado Sexto de Municipios, expediente 6932-06 de esta Circunscripción Judicial del Estado Zulia, e igualmente solicitó la prueba de informe para que se oficie a tales Juzgados a objeto de corroborar la veracidad de estas instrumentales.
Prueba de informe, con el objeto de que se oficiara al Seniat Región Occidente, con el fin que informara a este Tribunal, si en los últimos doces (12) meses, cursó o cursa averiguación o procedimiento administrativo en contra de la Empresa Mercantil Compañía Anónima Negocios Generales (CANEGE), o contra la empresa Mercantil Inversiones Plaza América C. A; y en caso afirmativo remita a este Tribunal copia certificada del expediente que contengan la misma. Igualmente solicitó que se oficiara al Banco de Venezuela, Sociedad Anónima, Banco Universal, a fin de que informara, si dicha entidad bancaria emitió cheque de gerencia signado bajo el No. 00587075, a favor de la Compañía Anónima Negocios Generales, de fecha 6 de enero de 2006, por el monto de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,00) y en caso afirmativo indicar los datos de la persona que ordenó la emisión del mismo.
Pruebas esas que esta Sentenciadora analiza en los siguientes términos:
Con relación al documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario Primero del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 29 de diciembre de 2005, bajo el No. 2, tomo 43, esta prueba fue valorada por este Juzgador.
En relación al documento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo Estado Zulia, de fecha 26 de Septiembre de 1997, bajo el No. 419, tomo 02, del contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil Compañía Anónima Negocios Generales (CANAGE) y la ciudadana Mirna Aurora Guerra de Sánchez.
Aprecia esta Juzgadora que este documento tiene el carácter de instrumento privado autentico, en aplicación del artículo 1.363 del Código Civil, que hace fe, así entre las partes, como respecto de terceros, hasta prueba en contrario, por lo que este documento debe ser analizado respecto de la verdad de las declaraciones formuladas por sus otorgantes acerca de la realización de los hechos jurídicos contenidos y al efecto observa:
Que el contrato arrendamiento fue celebrado entre la Comunidad Pineda Belloso representada por la Sociedad Mercantil Negocios Generales CANAGE, en su condición de Arrendadora y la ciudadana Mirna Aurora Guerra de Sánchez, como La Arrendataria; convención en la cual la arrendadora daba en arrendamiento un apartamento Nº 31, que forma parte del Edificio Plaza, en jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según la Cláusula Primera; y en la Cláusula Segunda, se estableció que “…el término de duración de este contrato es de un (1) año, contados a partir del día primero (1) de octubre de 1.997 y se entenderá prorrogado automáticamente por períodos de un año si con treinta días de anticipación por lo menos al vencimiento del respectivo período en curso, alguna de las partes no manifestare su voluntad en contrario y por escrito; y la cláusula Cuarta estatuye que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas o no de arrendamiento, dará derecho a la Arrendadora de pedir la Resolución del Contrato; y otras cláusulas. Así se decide.
En cuanto a la copia certificada del acta constitutiva de la Sociedad Mercantil Inversiones Plaza- América, C. A., de fecha 20 de Diciembre 2005, anotada bajo el Nº 60, tomo 74-A y la copia certificada del acta de asamblea extraordinaria de accionistas de la Sociedad Mercantil Inversiones Plaza- América, C A., de fecha 22 de Diciembre de 2005, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial del Estado Zulia, anotada bajo el Nº 64, tomo 1-A.
Observa esta Juzgadora que de las referidas copias certificadas del acta constitutiva y estatutos sociales de la Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA – AMERICA C. A., y del acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de la Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA – AMERICA C. A., de fecha 22 de Diciembre de 2005, se desprenden el cumplimiento de su registro, de conformidad con los artículos 212 y 215 del Código de Comercio, a los fines que los terceros puedan tener conocimiento del contenido de los estatutos sociales y de otras decisiones tomadas en el seno de la Asamblea de Socios y en el acta de Asamblea Extraordinaria de Accionista concertaron autorizar a C. A. Negocios Generales, administrar cada uno de los inmuebles propiedad de Inversiones Plaza América C. A. Así se declara.
Con relación al formulario del telegrama de fecha 03 de enero de 2006, el recibo de cancelación del telegrama de fecha 03 de enero de 2006, pagado a Ipostel y el original del PC del comprobante del que emite Ipostel, de fecha 05 de enero de 2006.
Observa esta Sentenciadora que el artículo 1375 del Código Civil prevé: “ El telegrama hace fe como instrumento privado, cuando el original lleva la firma de la persona designada en él como remitente, o cuando se prueba que el original se ha entregado o hecho entregar en la Oficina Telegráfica en nombre de la misma persona, aunque ésta no lo haya firmado, siempre que la escritura sea autógrafa ….” , de acuerdo a la referida norma, estos instrumentos tiene el carácter de documentos privados auténticos, en aplicación del artículo 1363 ejusdem, desprendiéndose que el telegrama fue recibido por la persona designada como remitente aunque no aparezca firmado por ella y de su contenido de “comunicarse 0414- 3616702. Contrato de Arrendamiento irregular”, sin embargo, su contenido no se asimila de que se haya notificando al arrendador de la existencia de un nuevo propietario. Así se declara.
Con relación a los recibos de cánones de arrendamiento, signados con los Nos. 004096, 004559, 004562, 004563 y 004576, respectivamente, los cuales corren insertos en los folios 29, 30, 31, 32 y 33.
Estima esta Sentenciadora que con la consignación del Contrato de Arrendamiento, ya tiene la parte actora hecha la prueba de la exigibilidad de pagar los cánones de arrendamiento por parte de la demandada, por lo tanto, es innecesario producir esos recibos de pago para evidenciar la falta de pago, porque basta que en el contrato de arrendamiento existiere la obligación de la arrendataria de un pago de tracto sucesivo, por determinada cantidad, líquida y exigible para considerar exigible el pago del canon de arrendamiento conforme con la Cláusula Tercera del contrato de alquiler. Así se decide.
Con relación al acta levantada por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de esta Circunscripción judicial del Estado Zulia, observa esta Sentenciadora que dicha acta constituye un instrumento público por haber sido levantada por un funcionario con competencia para ello, de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, en la cual se evidencia la ejecución de la medida de secuestro sobre el inmueble objeto de este litigio y de la notificación de la medida a la ciudadana Mirna Guerra de Sánchez. Así se decide.
La declaración de la ciudadana Mayte Dávila, corriente al folio 94 y su vuelto y 95, quien declaró así: 1- Que sí, si los conoce. 2- Que sí, si se encontraba. 3- Que si se encontraba presente y si estaban las personas que mencionan allí. 4- Que sí lo escuchó. 5- Que se converso algo sobre de recibir unos pagos que en ese momento no se podían recibir por un problema que tenían con el Seniat, que posteriormente indicarían cuando se los podían recibir. 6- De pagos de arrendamientos. Cuando fue repreguntada por la apoderada judicial de la parte actora abogada ANA MORELLA GONZÁLEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 25.342, contestó de la siguiente manera: 1- Que quedó con una amiga de verse en la agencia de viajes Harrison que está en la parte de abajo del edificio. 2- Que en el pasillo que se encuentra allí que prácticamente queda de salida el que queda entre dos portones. 3- Que ese día lo vió en la reunión y hubo personas que lo nombraban y él volteó, o sea se dirigieron a él.
La declaración de la ciudadana Yurelis Josefina García Perche, corriente al folio 96 y su vuelto, quien declaró así: Yurelis Josefina García Perche, 1- Que si los conoce. 2- Que si estaba presente ese día. 3- Que si ellos estaban allí presentes. 4- Que sí la escuchó y escuchó cuando unos de los arrendatarios le decía al señor Alfonso Paz, sobre el pago del apartamento y él le respondió que por los momentos él no estaba recibiendo ningún pago hasta ahora, hasta no resolver un problema con el Seniat. 5- Que sí. Cuando fue repreguntada por la apoderada judicial de la parte actora abogada ANA MORELLA GONZÁLEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 25.342, contestó de la siguiente manera: 1- Que es de un tamaño alto normal, ni alto ni bajo, moreno, delgado, facciones así como achinado y pelo indio también. 2- Que estaba visitando a la señora Sandra, para asuntos de negocio porque yo vendo bisutería, oro, plata y en ese momento la consiguió en esa reunión, en ese grupo de personas.
La Declaración del ciudadano Abraham José Figuera Álvarez, corriente a los folios 101 y su vuelto y 102, quien declaró así: 1- Que si, sabe quienes son. 2- Que sí, si estuve presente. 3- Que estuvo presente y había una reunión estaba el señor Alfonso, la señora Mirna y otro grupo de gente, solo pude identificarlos a ellos, de conocerlos si a ellos. 4- Que sí lo escuchó. 5- Que estaban hablando sobre un asunto para reconvenir la aceptación de los pagos porque el señor Alfonso, quién se identificó como representante de Canege, les decía a la gente que estaban en avenida 3Y un asunto con el fisco con el Seniat, pues y que él les ha visaba sobre la situación. 6- Que al de arrendamiento. Cuando fue repreguntada por la apoderada judicial de la parte actora abogada Ana Morella González, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 25.342, contestó de la siguiente manera: 1- Que lo conoce de vista y sabe quién es porque ese día de la reunión se refirieron a él por su nombre pues.
La declaración de la ciudadana: Alex Magaly Rubio Omaña, corriente al folio 96 y su vuelto, quien declaró así: 1- Que conoce al señor Alfonso Paz, y a Mirna la conoce de vista. 2- Que sí. 3- Que sí. 4- Que si escuchó. 5- Que el señor Paz, le estaba comentado a los inquilinos que no podía aceptarle en ese momento el canon de arrendamiento por presentar problemas con el Seniat, ellos estaban discuerdo eso. 6- Que a las mensualidades de septiembre en adelante. 7- Que él le decía que él les avisaba, cuando arreglaran el problema con el Seniat, para que se pusieran al día. 8- Que si fue aceptado.
Ahora bien, de un acucioso análisis de las declaraciones de estos testigos, observa esta Sentenciadora, que la parte demandada pretende con esta prueba, argumentar que no efectuó el pago del canon de arrendamiento en el plazo contractual, debido que la empresa administradora se rehusó a recibir el pago del canon por presentar el propietario del edificio, al respecto se estima que no es admisible esta prueba testimonial para justificar que la parte actora se rehusó a recibir el pago del canon y no entrar a considerar el estado de solvencia con el pago del canon de arrendamiento, cuando la Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece el mecanismo legal en caso de que el propietario del inmueble se rehusé tácitamente a recibir el pago del canon de arrendamiento; por tal razón, se desestima dichas testimoniales. Así se decide.
Con relación al resultado de la prueba de informe emanada del Juzgado Décimo de Municipios de esta Circunscripción Judicial, quien informó “…que en este Juzgado cursa demanda por RESOLUCIÓN Y COBRO DE BOLÍBARES incoada por la empresa INVERSIONES PLAZA AMERICA C. A., contra LOS HEREDEROS CONOCIDOS Y DESCONOCIDOS DEL CAUSANTE ALONSO ARTURO GUILLEN, admitida por este Tribunal en fecha 25 de Enero de del presente año, de tal manera que anexo al presente remito copias certificadas del expediente Nº 2.161-2.006, contentivo del libelo de demanda y solicitud de medida constante de Cinco (05) folios útiles“…
Observa esta Juzgadora que tal información suministrada por el referido Juzgado no fue impugnada por la parte contraria, por lo cual merece credibilidad y veracidad su contenido, sin embargo, no aporta elementos de prueba a favor de su promovente. Así se decide.-
Con relación al resultado de la prueba de informe emitida por el Juzgado Séptimo de Municipios de esta Circunscripción Judicial, quien informo “…que ante este órgano jurisdiccional efectivamente cursa demanda incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA AMERICA C.A. contra la ciudadana ALICIA GUERRA HERNÁNDEZ por RESOLUCION DE CONTRATO, signada con el Nº 1185, admitida mediante auto de fecha 26/01/2006…”
Observa esta Juzgadora que tal información suministrada por el referido Juzgado no fue impugnada por la parte contraria, por lo cual merece credibilidad y veracidad su contenido, sin embargo, no aporta elementos de prueba a favor de su promovente.-Así se decide.-
Con relación al resultado de la prueba de informe emitida por el Juzgado Sexto de Municipios, de esta Circunscripción Judicial, quien informo “…EXPEDIENTE 6933: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE BOLÍVARES que sigue INVERSIONES PLAZA- AMERICA, C.A., contra la ciudadana BETTY AURORA SOCARRÁS LOAIZA, referida al Apartamento Nº 22 del edificio Plaza, situado en Calle 78, intersección de la Avenida 3H, jurisdicción de la Parroquia Santa Lucía del Municipio Maracaibo, Estado Zulia …”
Observa esta Juzgadora que tal información suministrada por el referido Juzgado no fue impugnada por la parte contraria, por lo cual merece credibilidad y veracidad su contenido, sin embargo, no aporta elementos de prueba a favor de su promovente. Así se decide.
Con relación a la información emanada del Seniat Región Occidente, quien informó “En tal sentido cumplo con informar que la empresa mercantil INVERSIONES PLAZA AMÉRICA, C.A. no tuvo procedimiento de fiscalización en los últimos doce meses.
Asimismo, remito Providencia Administrativa signada RZ- DF-05-1208 de fecha 06-05-2005, Boleta de Citación signada RZ-DF-05-1208-01 de fecha 13-05-05, Acta de Requerimiento signada RZ-DF-05-1208-02 de fecha 24-05-2005 y Acta comparecencia signada RZ-DF-05-1208-03 de fecha 03-06-2005 a nombre de la contribuyente Compañía Anónima Negocios Generales (CANEGE) …”
Observa esta Juzgadora que tal información suministrada por el SENIAT Región Occidente, no fue impugnada por la parte contraria, por lo cual merece credibilidad y veracidad su contenido, sin embargo no aporta elementos de prueba a favor de su promovente. Así se decide.
Con relación a las resultado de la prueba de informe, emitida por el Banco de Venezuela, Sociedad Anónima, Banco Universal, quien informó “En respuesta a su oficio No. 223-06, de fecha 22 de mayo de 2006, recibido por esta unidad en fecha 02/06/2006, cumplimos con informales que una vez realizadas las investigaciones correspondientes en nuestra base de datos, quien ordenó la emisión del cheque de gerencia No. 00587075, fue la empresa Electrónica y Tecnológica Gerencial C.A., R.I.F. No. J- 31390539-9”
Observa esta Juzgadora que tal información suministrada por el Banco de Venezuela, Sociedad Anónima, Banco Universal, no fue impugnada por la parte contraria, por lo cual merece credibilidad y veracidad su contenido, evidenciando que efectivamente fue ordenado la emisión del cheque de gerencia número 00587075, a nombre de la empresa C. A. Negocios Generales, por un monto de UN MILLÓN DE BOLÍVARES, (Bs. 1.000.000,00) por la Empresa Electrónica y Tecnológica Gerencial C.A, sin embargo, con esta prueba se afirma el pago de los cánones de arrendamiento fuera del término convencional y legal. Así se declara.
En cuanto al argumento de la parte demandada que el nuevo propietario no le notificó.”
Si bien es cierto, que al nuevo propietario le nace el derecho de cobrar las pensiones de arrendamiento subsiguientes a la compraventa, incluso los vencidos e insolutos ocurridos con anterioridad a la compraventa y asimismo debe actuar en forma diligente y previsivo, en el sentido de notificar oportunamente que ostenta la condición de propietario – arrendador y que los cánones tienen que ser cancelados a él, sin embargo se advierte que cuando la parte demandante adquirió el edificio, ya la parte demandada se encontraba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento (Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005).
A criterio de esta Juzgadora la notificación de que hay un nuevo adquiriente del inmueble arrendado es ineludible, a los efectos de establecer la solvencia del arrendatario en el pago del canon de arrendamiento; en caso de autos, aunque se hubiera efectuado la notificación, ya la demandada había caído en mora en el pago de los cánones de arrendamiento (Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005).
Por lo anteriormente expuesto, queda establecido que tal notificación se hace a los efectos que el arrendatario no incurra en confusión al momento de pagar el canon de arrendamiento y por cuanto consta de autos que la Sociedad Mercantil COMPAÑÍA ANONIMA NEGOCIOS GENERALES (CANEGE), continuó actuando en representación de la arrendadora, en lo referido al pago de los cánones de arrendamiento de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.005, no puede ser considerada dicha notificación como excusa para que la arrendataria no cumpliera con su obligación de pagar el canon de arrendamiento.
En efecto, nuestro Legislador ha regulado la figura de la consignación arrendaticia con fines liberatorios para el caso de que el arrendador se negare tácita o expresamente a recibir el pago del canon de arrendamiento correspondiente, así lo contempla el artículo 51 de la Ley Arrendamiento Inmobiliario:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.
Luego del análisis de los argumentos de las partes y de las pruebas aportadas, concluye esta Juzgadora que la parte demandada ha incurrido en mora en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005 y enero de 2006, ya que ha podido consignar el canon de arrendamiento ante cualquier Juzgado de Municipio, cuando se rehusaron a recibir el mismo. En consecuencia, en razón que la parte demandada ha incumplido la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento celebrado, por lo que es procedente en derecho la presente acción. Así se decide.
Por todos los fundamentos expuestos, este Juzgado Cuarto los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE BOLÍVARES, incoado por la Empresa Mercantil INVERSIONES PLAZA AMÉRICA C.A., en contra de la ciudadana MIRNA AURORA GUERRA DE SÁNCHEZ.
En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, de fecha 26 de septiembre de 1.996, bajo el número 419, tomo 2 de los libros de autenticaciones; asimismo, se ordena la entrega del inmueble constituido por un apartamento signado bajo el Nº 31, situado en la calle 78, intersección de la avenida 3H del Edificio Plaza, en Jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia y el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2005 y enero del 2006, que asciende a la cantidad de un MILLÓN DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.250.000, 00).
Se condena a la parte demandada a pagar las costas procesales por haber sido vencida en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese. Notifíquese. Regístrese.
Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada ante la Sala del Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los siete (07) días del mes de julio de 2006. 196° y 147° años de la Independencia y Federación.
LA JUEZ,

Abogada GLENY HIDALGO ESTREDO

LA SECRETARIA TEMPORAL

Abogada ZULAY CLIMASTONE MEZA
En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo previo el anuncio de ley dado a las puertas del despacho por el Alguacil del Tribunal, siendo las diez de la mañana. Se expidió la copia ordenada por secretaría y se archivó en el copiador. La Secretaria Temporal.