TSJ Regiones - Decisión

Proveniente del Órgano Distribuidor, recibido por este Juzgado en fecha 1 de febrero de 2006, y admitida mediante auto de fecha 9 de febrero de 2006, la presente APELACIÓN intentada por el abogado HENRRY PAUL PEROZO GARCÍA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 50.225, apoderado judicial de la parte demandada ciudadanos WILMER JOSÉ ARTEAGA VILLALOBOS Y MAIGUALIDA DEL CARMEN PACHECO CARRILLO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad No. V.- 7.627.609 y V.- 5.791.231, domiciliados en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia; contra sentencia dictada por el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 12 de enero de 2006, en la que se declara CON LUGAR la demanda por DESALOJO, y en la cual se establece: “En consecuencia se ordena a los demandados ciudadanos antes identificados hacer entrega del inmueble que es propiedad del demandante”.

Una vez admitida la presente causa en esta alzada, este Tribunal pasa a resolver la presente apelación, previas las consideraciones siguientes:

I
RELACIÓN DEL PROCESO

En fecha 3 de noviembre de 2005, el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admite la presente demanda incoada por el ciudadano NOÉ BRITO SOTO, venezolano, mayor de edad, casado, abogado, titular de la cédula de identidad N° 9.796.725, e inscrito en el inpreabogado bajo el N° 72.723, domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo, actuando en su propio nombre y representación, ordenándose la citación de la parte demandada ciudadanos WILMER JOSÉ ARTEAGA VILLALOBOS Y MAIGUALIDA DEL CARMEN PACHECO CARRILLO, antes identificados para que comparezcan ante dicho Juzgado en el segundo día de despacho contados a partir del día siguiente de la constancia en autos de la última formalidad cumplida a su citación, a dar contestación a la misma.

En fecha 15 de noviembre de 2005, el ciudadano NOÉ BRITO SOTO, parte actora confiere poder apud acta a los abogados NOÉ BRITO ECHETO y ALBA SOTO DE BRITO, inscritos en el Inpreabogado bajo el No. 7.442 y 21.501 respectivamente. En la misma fecha, el apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia solicita a ese despacho de justicia se libre los correspondientes recaudos para que se practique la citación; seguidamente el Tribunal a quo, mediante auto de fecha 16 de noviembre de 2005 ordena librar los recaudos de citación de las partes demandadas.

En fecha 21 de Noviembre de 2005, el alguacil del Tribunal expone que citó a la ciudadana MAIGUALIDA DEL CARMEN PACHECO CARRILLO, así como en fecha 23 de noviembre cita al ciudadano WILMER JOSÉ ARTEAGA VILLALOBOS. Posteriormente, en fecha 28 de noviembre de 2005, los demandados antes mencionados, asistidos por el abogado HENRRY PAUL GARCÍA, suficientemente identificado consignan escrito de contestación a la demanda.

En fecha 5 de diciembre de 2005, el Tribunal de la causa admite las pruebas presentadas por la parte demandada por no ser las mismas ilegales ni impertinente; posteriormente, en fecha 7 de diciembre de 2005, el referido abogado de la parte demandante manifiesta oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada y en la misma fecha, presenta y se admite mediante auto su escrito de promoción de pruebas.

En fecha 9 de diciembre de 2005, los demandados mediante diligencia confieren poder Apud Acta al abogado HENRRY PAUL GARCÍA antes identificado. Asimismo, en la misma fecha y en fecha 15 de diciembre de 2005, el Tribunal deja constancia de la evacuación de las respectivas pruebas testimoniales. En fecha 20 de diciembre de 2005, el ciudadano NOÉ BRITO SOTO, parte demandante consigna escrito junto con documento de propiedad donde se evidencia la venta del inmueble objeto de dicha causa así como documento de arrendamiento conferido por el antiguo dueño de dicho inmueble, así como documento contentivo de la Providencia Administrativa donde se concede el Amparo Policial al antiguo propietario del prenombrado inmueble, dejando constancia así de la propiedad del demandante. Posteriormente, en fecha 12 de enero de 2006, el Tribunal dicta sentencia definitiva.

En fecha 17 de enero de 2006, el apoderado judicial de la parte demandada mediante diligencia ejercen formal Recurso de Apelación de la sentencia proferida por dicho Tribunal de la causa, la cual es proveída por auto de fecha 18 de enero de 2005 y en consecuencia oye la apelación en Ambos Efectos, remitiendo la presente causa al Tribunal de Alzada. Posteriormente es admitida por ante este Juzgado, en fecha 9 de febrero.

II
ALEGATOS DE LAS PARTES

* Por la parte actora:

Expone el ciudadano NOÉ BRITO SOTO, que es propietario de un inmueble tipo casa, signada con el N° 109-87, construido sobre un terreno que mide Treinta y Cinco Metros (35 mts.) de latitud por Cuarenta y Nueve Metros (49 mts.) de longitud aproximadamente, dentro de los siguientes linderos: Norte: Vía pública, calle denominada San Marcos, hoy calles 110; Sur: Propiedad que es o fue de Horacio Rodríguez; Este: Vía Pública, su frente; y Oeste: que es su fondo, inmueble que es o fue de Rogelio Barboza, todo en jurisdicción de la parroquia Cristo de Aranza (Haticos por arriba) del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Continua exponiendo la parte actora en su libelo, que dicha propiedad consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con fecha 23 de octubre de 1997, bajo el Nº 23, Tomo 203, Protocolo Primero.

Expresa el ciudadano NOÉ BRITO SOTO que el día 22 de diciembre 1997, le arrendó a los ciudadanos WILMER JOSÉ ARTEAGA VILLALOBOS y MAIGUALIDA DEL CARMEN PACHECO CARRILLO, suficientemente identificados, el inmueble antes descrito, por un periodo de seis (6) meses, con un canon de arrendamiento equivalente a la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,oo) mensuales, canon este que debía pagar a la finalización de cada mes, es decir, los días treinta (30) de cada mes, contrato este que quedo registrado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, bajo el N° 58, Tomo 242, de los respectivos libros.

Alega la parte actora que durante la vigencia del contrato y hasta la fecha los mencionados inquilinos, no ha cancelado ninguna de las cuotas o mensualidades, alcanzando hasta la fecha de la demanda un total de noventa y cuatro (94) meses sin pagar arrendamiento, faltando con esto a lo establecido en el artículo 34 Ordinales A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, especificando todos y cada uno de los meses cuyo pago no realizó los arrendatarios, por ello demanda por desalojo de vivienda a los ciudadanos NOÉ WILMER JOSÉ ARTEAGA VILLALOBOS Y MAIGUALIDA DEL CARMEN PACHECO CARRILLO, antes identificado, para que le entregue o a ello sea obligado por este Tribunal a devolverle el inmueble que le arrendó el día 22 de diciembre de 1997, en consecuencia y vista que la demanda esta basada en la causal contemplada en el literal A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y solicita al Tribunal, declare el desalojo de inmueble, antes identificado. Asimismo, solicita al Tribunal, le de entrada a esta demanda, que para los efectos procesales respectivos estima la misma en DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.2.000.000,oo).

• Por la parte demandada:

Los ciudadanos WILMER JOSÉ ARTEAGA VILLALOBOS y MAIGUALIDA DEL CARMEN PACHECO CARRILLO aceptan que entre el demandante y ellos, existe un contrato de arrendamiento suscrito el veintidós (22) de diciembre de 1997; no obstante, niegan y contradicen que no hayan realizado el pago del canon de arrendamiento correspondiente a la duración de dicho contrato, cuya vigencia fue por el lapso de seis (6) meses, sin prorrogas ni renovación y que posterior al vencimiento de dicho contrato continuaron viviendo en el inmueble cuidándolo, como venían haciendo antes del contrato por dieciséis (16) años al cuido.

En este sentido, los demandados niegan que le adeuden a la parte actora las cuotas o mensualidades señaladas en el libelo de la demanda, por haberlas cancelado, además que una vez concluido el contrato de seis (6) meses, estos comenzaron habitar la casa para cuidarla.

Arguye los demandados que el contrato a que hace referencia el actor es un contrato a término, el cual tiene siete (7) años totalmente vencidos sin prórroga y sin renovación, y que antes del contrato venían viviendo en el inmueble cuidándolo durante dieciséis (16) años, y que una vez concluido el contrato siguieron viviendo en él de la misma manera, alegando igualmente que los cánones de arrendamiento que aluden al contrato fueron pagados en su fecha correspondiente.

III
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS
EN ESTA INSTANCIA

Ahora bien, una vez examinado el contenido de las actas procesales, este Juzgador observa que no se promovió, ni evacuó prueba en esta instancia.

IV
CONSIDERACIONES

De la revisión que efectuó este Operador de Justicia, de los alegatos realizados por las partes en primera instancia, de la sentencia dictada por el Tribunal a quo, y de la revisión de las actas procesales, este Juzgador pasa a resolver la presente apelación en los siguientes términos:

Observa este Juzgador del escrito de contestación de la demanda que los ciudadanos WILMER JOSÉ ARTEAGA VILLALOBOS Y MAIGUALIDA DEL CARMEN PACHECO CARRILLO, reconocen y aceptan que entre ellos y el demandante existen un vinculo jurídico derivado de la celebración de un contrato de arrendamiento en fecha 22 de diciembre de 1997, así como convienen en todas y cada una de las cláusulas contentivas de dicho contrato, pero niegan que el canon de arrendamiento equivalente a la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) no fuera cancelado al demandante en su debida oportunidad, es decir, al vencimiento de cada mes. Asimismo alega la parte demandada que antes de la celebración del prenombrado contrato, ellos vivían en el inmueble que le fue entregado para el cuido y que terminado el contrato continuó habitándolo de la misma forma.

En este sentido, el artículo 1.579 del Código Civil señala, que el contrato de arrendamiento, independientemente de la naturaleza de la cosa que constituya su objeto, pertenece al grupo de los contratos consensuales, cuya existencia depende exclusivamente de la concurrencia de las condiciones para la existencia de los contratos, señaladas en el Artículo 1.141 del Código Civil, como lo son el consentimiento de las partes, objeto que pueda ser materia de contrato y causa lícita, por lo que el "mutuo consentimiento" entre las partes, hace nacer y perfecciona el contrato de arrendamiento, sin ninguna otra formalidad y ello se desprende también de lo establecido en el artículo 1.615 del citado Código y del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en consecuencia, estando probado que en el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 22 de diciembre de 1997, hubo consentimiento de las partes, con el reconocimiento del mismo probado en actas por lo que queda demostrado la validez de la celebración de dicho contrato.

Asimismo, la parte demandada promueve dentro de la oportunidad legal establecida Pruebas instrumentales; 1) Recibo de Enelven, para señalar la dirección del inmueble objeto de litigio; 2) Constancia de Residencia emitida por la Asociación de Vecinos, 3) constancia de la Junta Directiva del Club de Kickingboll “Cerro Pelao”, y 4) las testimoniales de los ciudadanos; Moraima Bravo, Ernesto Enrique Cortés y Francisco Antonio Bravo, suficientemente identificados en las actas.

En este sentido, en cuanto a las pruebas instrumentales presentadas por la parte demandada, éstas fueron impugnadas por el demandante dentro de la oportunidad legal establecida y posteriormente desechadas por el Tribunal a quo en la sentencia de conformidad con el artículo 429 y 506 del Código de Procedimiento Civil vigente. Ahora bien, este Juzgador, igualmente considera que ni el recibo de enelven, aún cuando presenta una nomenclatura distinta al señalado en el inmueble objeto de la demanda, ni la constancia emitida por la Asociación de Vecinos, ni la Constancia del Club de Kickingboll “Cerro Pelao”, demuestran que los referidos demandados hayan cancelado las cantidades de dinero equivalente al canon de arrendamiento, ya que no aportan ningún elemento de convicción para esta instancia, por tratarse de documentos privados que no fueron ratificados. Así se establece.

Ahora bien, observa este Juzgador que el Juez a quo analiza las pruebas promovidas y evacuadas por la parte demandada en la presente causa de la siguiente manera:
“Observa esta operadora de justicia que los demandados tratan de demostrar el pago de los cánones de arrendamiento reclamados por la parte actora a través de la prueba testifica, y siendo así que la misma no es admisible para probar el cumplimiento de tal obligación de conformidad con el artículo 1387 del Código Civil; aunado a ello la testigo ciudadana MORAIMA BRAVO, manifestó en su declaración “solamente somos vecinos y queremos que se resuelva ese problema” y el testigo ERNESTO ENRIQUE CORTES, manifestó “yo lo que vengo es a solucionarle el problema a él, yo no vengo por ningún interés aquí” por lo que concluye esta sentenciadora que de los mismos se evidencia un interés en el juicio”.

En este sentido, con respecto a los testigos promovidos y evacuados por la parte demandada, del análisis realizados a las actas, se concluye que éstos se encuentran parcializados con la parte demandada, por existir entre éstos y el demandado vínculos de amistad que interfieren en la credibilidad del testimonio de los mismos, cuando afirman que estuvieron presentes en el pago de alguno de los cánones de arrendamiento, siendo muy débiles sus declaraciones al no poder identificar a la persona a quien presuntamente los demandados le habían hecho entrega del dinero correspondiente al pago del canon de arrendamiento. Asimismo, los demandados tratan de demostrar a través de la prueba testimonial el cumplimiento de su obligación como arrendatario, como es el pago del canon de arrendamiento, cuando el artículo 1.387 del Código Civil Venezolano, establece:

“No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares. Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento…”.

De la norma se concluye que la prueba testimonial no es admisible para establecer una obligación o extinguirla, es decir, que los demandados no pueden mediante el testimonio de dichas personas demostrar que efectivamente se extinguió la obligación como arrendatarios del pago del canon de arrendamiento, quedando las mismas desechadas, ya que no solo tratan de determinar la extinción de una obligación sino por estar destinada a probar una obligación que sobre pasa a los DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,oo), además de que no existe presunciones o indicios resultantes de hechos ciertos probados, no por testigos, que sean bastantes para determinar la admisión de esa prueba.

En este sentido, este Sentenciador comparte el criterio establecido por el Juez a quo en cuanto a que el testimonio de los testigos no demuestran que efectivamente se cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento, en este sentido, al no existir otro medio de prueba que efectivamente demuestre el pago de las cantidades de dinero exigidas como consecuencia de la celebración del contrato en comento, este Operador de Justicia, observa que se produjo lo que en derecho se conoce como la Inversión de la Carga de la Prueba, donde de conformidad con lo pautado en los artículos 1.354 del Código civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que rezan: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”; se infiere que la parte demandada debió probar la liberación de la obligación a través de la imputación del canon de arrendamiento, el cual no se demostró.

Ahora bien, estima este Juzgador que del testimonio obtenido de los testigos previamente evacuados ante el Tribunal a quo, como de los documentos privados consignados en su debida oportunidad no se deriva la extinción de la obligación, es decir, no se desprende que el canon de arrendamiento se haya pagado aún cuando la celebración del contrato ha sido admitida por los demandados, a tales efectos no existiendo en actas pruebas tendientes a corroborar lo dicho por los testigos, o la verosimilitud de los mismos, en cuanto al pago del canon de arrendamiento realizado por la parte demandada, este Juzgador atendiendo a las normas y el criterio doctrinal supra citado, comparte el criterio de valoración expuesto por el Juez a quo, en cuanto a dicho particular. Así se decide.

En cuanto a las pruebas promovidas y evacuadas por el demandante, primero promovió el mérito que arrojen las actas procesales, de conformidad con los artículos 12 y 509 del Código Civil de Procedimiento, en segundo lugar, contrato de arrendamiento celebrado con los demandados de fecha 22 de diciembre de 1997, ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, antes identificado. Posteriormente, en fecha 7 y 9 de diciembre de 2005 impugna las pruebas promovidas por los demandados y consigna el 20 de diciembre de 2005, documento de propiedad del inmueble objeto del litigio, donde consta la venta realizada por el ciudadano FRANCISCO ALBERTO NIKGHT JONES al demandante, ciudadano NOÉ BRITO SOTO.

En este sentido, observa este Jurisdicente que no es un hecho controvertido la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sobre el inmueble objeto del litigio, tipo casa, signada con el N° 109-87, construido sobre un terreno que mide Treinta y Cinco Metros (35 mts.) de latitud por Cuarenta y Nueve Metros (49 mts.) de longitud aproximadamente, dentro de los siguientes linderos: Norte: Vía pública, calle denominada San Marcos, hoy calles 110; Sur: Propiedad que es o fue de Horacio Rodríguez; Este: Vía Pública, su frente; y Oeste: que es su fondo, inmueble que es o fue de Rogelio Barboza, todo en jurisdicción de la parroquia Cristo de Aranza (Haticos por arriba) del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, ya que no solo existe y consta en actas documento autenticado donde se celebra dicho contrato de arrendamiento, sino que no fue tachado por la parte demandada, al contrario reconoce la existencia del mismo, es decir, que al ser aceptado por la parte demandada no amerita prueba de conformidad con lo pautado en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Juzgador vista que estamos en presencia de una causa donde se discute son los efectos de la relación jurídica arrendaticia celebrada entre los ciudadanos NOÉ BRITO SOTO y WILMER JOSÉ ARTEAGA VILLALOBOS Y MAIGUALIDA DEL CARMEN PACHECO CARRILLO, en este caso es el pago de los cánones de arrendamientos, se desecha dicha documental por ser manifiestamente impertinente. Así se establece.

Asimismo, en cuanto al fundamento pronunciando por la parte demandada, que una vez culminado la vigencia del contrato referida a los seis (6) meses de duración del mismo, se dejó al cuido el inmueble en cuestión, este Juzgador observa, que una vez expirado el tiempo fijado para la duración del arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, se presume que el arrendamiento está renovado y sus efectos se va a regular como si se tratara de un arrendamiento por tiempo indeterminado, esto de conformidad con lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil Venezolano.

Ahora bien, al no existir prueba que tienda a respaldar los alegatos de la parte demandada, y de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que reza:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”

En este sentido la primera parte del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento reza:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.”

De un estudio de la norma antes citada este Juzgador infiere que en los juicios de desalojo, cuando se fundamenten en los literales b y c, el arrendador debe otorgar un plazo de seis (6) meses al arrendador para la entrega material del inmueble objeto del arrendamiento; no obstante, de un análisis del escrito libelar, se desprende que la parte actora fundamenta su pretensión en la falta de pago del canon de arrendamiento pautado en el literal a del citado artículo.

Este Juzgador con fundamento a los argumentos supra expuesto declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada ciudadanos WILMER JOSÉ ARTEAGA VILLALOBOS Y MAIGUALIDA DEL CARMEN PACHECO CARRILLO, en consecuencia se confirma la sentencia dictada por el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 12 de enero de 2006, donde se declara CON LUGAR la demanda por DESALOJO, y se condena en costa a la parte demandada. Así se decide.

V
DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, declara:

• SIN LUGAR la apelación intentada por el abogado HENRRY PAUL PEROZO GARCÍA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 50.225, apoderado judicial de la parte demandada ciudadanos WILMER JOSÉ ARTEAGA VILLALOBOS Y MAIGUALIDA DEL CARMEN PACHECO CARRILLO, en el juicio de DESALOJO que sigue el ciudadano NOÉ BRITO SOTO; recurso ejercido contra la sentencia dictada por el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha doce (12) de enero de 2006, en consecuencia se confirma la sentencia en cuanto a la declaratoria CON LUGAR de la demanda de desalojo del inmueble objeto del litigio identificado suficientemente en actas y la condenatoria en costas a la parte demandada. Asimismo, se ordena a los demandados ciudadanos antes identificados hacer entrega del inmueble que es propiedad del demandante.

• SE CONDENA EN COSTAS de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil a la parte demandada por ser vencida totalmente en esta instancia.

Publíquese y regístrese.-

Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los veinticuatro (24) días del mes de febrero de dos mil seis (2006). Años: 195° de la Independencia y 146° de la Federación.
El Juez

Abog. Adan Vivas Santaella
La Secretaria

Abog. Mariela Pérez de Apollini

En la misma fecha anterior, previo el anuncio de Ley a las puertas del despacho, siendo la Dos y Treinta de la tarde (2:30 p.m) se dictó y publicó la anterior sentencia dictada en el expediente No. 52.984.-
La Secretaria,