TSJ Regiones - Decisión

Expediente 1.377-05.

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Demandante: MONICA OZEMA CEPEDA LOBO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.978.439, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Demandado: Sociedad Mercantil FEROSA C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 20 de diciembre de 1979, bajo el Nº 46, tomo 26-A, y el ciudadano OTTO FIRNHABER, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.275.224 y de este domicilio.

Motivo: NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Actuó como Apoderada Judicial de la parte actora: La Abogada DORCA AÑEZ NAVA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 3.806.

Actuaron como Apoderados Judiciales de la parte demandada: Abogados ARMANDO ATENCIO VILLASMIL y ARMANDO ATENCIO CAPO, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 5.113 y 91.379, respectivamente.

Una vez recibida la demanda por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, el Tribunal procedió a darle entrada y admitirla en fecha 01 de julio de 2005, sin que pudiera el Alguacil Natural lograr la citación de los demandados.
Posteriormente, el día 20 de enero de 2006, ocurre ante el Tribunal el Abogado ARMANDO ATENCIO CAPO, consignando poder judicial otorgado por los demandados a su persona, dándose por citado para todos los actos del presente proceso, procediendo a dar contestación a la demanda y oponer cuestiones previas en fecha 24 de enero de 2006.
Por escrito presentado en fecha 30 de enero de 2006, la parte demandada promovió pruebas.

DEL CONTRADICTORIO

Alega la apoderada judicial de la parte demandante, que la ciudadana Mónica Cepeda, suscribió contrato de arrendamiento , en fecha 3-01-2005, sobre un inmueble propiedad de la empresa mercantil FEROSA C.A. y el ciudadano GUSTAVO FIRNHABER, ubicado en la avenida 4, Edificio Guarimba Nº 68-21, apartamento Nº 21 en esta ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, bajo el Nº 13, tomo 01 de los libros de autenticaciones. Que el contrato contiene tres cláusulas que son el fondo de la presente demanda y son las Cláusulas Tercera, Cuarta y Quinta. Que en el contenido de estas tres cláusulas se evidencia la intención del arrendador de presionar a Mónica Cepeda para que firmara el contrato, amenazándola con sacarla del apartamento si se negaba. Que la relación arrendaticia se inició desde septiembre de 2001, cuando el concubino de la ciudadana Mónica Cepeda suscribió el primer contrato, llegó el año 2004 y la demandante de autos se atrasó en varios meses, circunstancia que aprovecho el arrendador para obligarla a firmar un nuevo contrato, aumentando el canon en la cantidad de Bs. 300.000,oo, ya que de no hacerlo tenía que desocupar el inmueble inmediatamente, así se pone al día en el pago de los cánones atrasados, completa el deposito y cancela otras sumas por el contrato, confiando en la palabra de arrendador, quien le manifestó verbalmente que el contenido del contrato era una mera formalidad pero, que si pagaba puntualmente, se quedaría en el inmueble. Continua alegando la actora que el aludido contrato contiene cláusulas leoninas que contradicen las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como la cláusula tercera que contradice el artículo 34 de la referida ley, la cuarta donde renuncia a la potestad que le da el artículo 38 ejusdem, lo cual viola gravemente la Ley in comento, fundamentada en su artículo 7. Que en virtud de todo ello demanda a los ciudadanos Sociedad Mercantil FEROSA C.A., y al ciudadano OTTO FIRNHABER, para que convengan en la nulidad del citado contrato, que la relación arrendaticia tiene más de 4 años y en las costas y costos de este proceso.

Por su parte, El Apoderado Judicial de los demandados en su escrito de contestación de la demanda y cuestiones previas opuso::
La Cuestión previa de la cosa juzgada, fundamentado en que se sigue el presente juicio intentado por la ciudadana Mónica Ozema Cepeda Lobo y que se sigue un segundo juicio seguido por los demandados de autos en contra de la actora, Mónica Cepeda, el cual fue admitido por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma Circunscripción Judicial, donde se demanda la resolución del mismo contrato de arrendamiento antes mencionado, sobre el mismo inmueble propiedad de FEROSA C.A., apartamento para uso de vivienda, distinguido con el nº 21, primer piso del edificio Guarimba, situado en la avenida 4, signado con el Nº 68-21, Maracaibo, Estado Zulia, por la falta de pago de dos mensualidades de arrendamiento correspondientes a junio y julio del 2005, alegando que en fecha 3 de octubre de 2005, el referido Juzgado Quinto dictó sentencia en ese proceso, declarando con lugar la demanda intentada y condenó a la demandada MONICA OZEMA CEPEDA LOBO, a entregarle a su mandante el inmueble arrendado y al pago de los cánones de arrendamiento. Que la sentencia quedó definitivamente firme en fecha 03-10-2005, y constituye cosa juzgada para el presente juicio.
Asimismo negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda que inició el presente juicio, toda vez que la pretensión de la demanda es contraria a derecho, y lo que propone la actora fue resuelto mediante sentencia definitivamente firme.
Que su representada FEROSA, C.A., rechaza y contradice todos y cada uno de sus términos de la demanda que dio origen al presente juicio, en virtud de ser falsos los hechos invocados e inaplicable el derecho invocado, admite que celebró el mencionado contrato de arrendamiento, alega que no es cierto que la cláusula tercera del citado contrato esté prohibida por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que el mismo se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado. Sobre las cláusulas cuarta y quinta del contrato expone que no hay disposición legal que prohíba la convención, en la que se acuerde por cláusula penal el pago de una determinada cantidad de dinero, tal como lo permiten los artículos 1271 y 1276 del Código Civil. Que en relación a la cláusula undécima que trata del deposito en garantía, la misma no es contraria a derecho, porque la garantía del deposito se constituyó para responder a terceras personas ajenas a mis mandantes, por el pago de los servicios públicos del inmueble, y no poder pagar cánones de arrendamiento. Reconoce la representación del demandado la validez de la existencia real de la prorroga legal, así como niega que el contrato de arrendamiento haya tenido una duración de 4 años, pidiendo al Juez que declare la cosa juzgada alegada y sin lugar la demanda.

DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Acompaño al libelo de demanda:
• Copia fotostática de Documento de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Mónica Cepeda, la empresa mercantil FEROSA C.A. y el ciudadano OTTO FIRNHABER, autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de la ciudad de Maracaibo en fecha 03 de enero de 2005, quedando anotado bajo el numero 13, tomo 1° de los libros de autenticaciones.
Esta copia de documento público fue expresamente reconocida por la parte demandada, se estima en todo su valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Copia fotostática de constancia de convivencia entre los ciudadanos John Turhan Fitzroy Flores Bobb y Mónica Ozema Cepeda Lobo, emitida por la Jefatura Civil de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo, en fecha 27 de abril de 1994.
El documento administrativo promovido, emana de un funcionario público que cumple atribuciones conferidas por la ley, contiene, una presunción de certeza, que el interesado en lo contrario debió desvirtuar en el proceso judicial pero no lo impugnó ni produjo prueba alguna que le quitará fuerza al documento y en consecuencia se estima en todo su valor probatorio.
• Documento en el cual el ciudadano John Turhan Fitzroy Flores Bobb cede a la ciudadana Mónica Ozema Cepeda Lobo, el deposito efectuado por el con ocasión del contrato de arrendamiento que firmó con el ciudadano Gustavo Firnhaver, sobre el alquiler del apartamento 2-1 del Edificio Guarimba, situado en la avenida 4 con calle 67, Nº 68-21.
Este documento emanado de un tercero ajeno a este proceso, debió ser ratificado mediante la prueba testimonial, por lo que de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no tiene ningún valor probatorio, y así se decide.
• Recibo de Cobro en original por concepto de alquiler del mes de junio 2003, del Edificio Guarimba, Apt. Nº 21, de fecha 31 de julio de 2003, donde se hace contar que recibieron de la ciudadana Mónica Cepeda la cantidad de doscientos mil bolívares.
• Recibo de Cobro en original por concepto de alquiler del mes de octubre, Cheque Nº 00000192 del Banco Provincial, Edificio Guarimba, apto. 21, de fecha 25 de septiembre de 2001, donde se hace contar que recibieron de John Flores Ciento noventa mil bolívares.
• Recibo de Cobro en original por concepto de alquiler del mes de septiembre, cheque del Banco Provincial, Edificio Guarimba, apto. 21, de fecha 25 de septiembre de 2001, donde se hace contar que recibieron de John Flores la cantidad de treinta y ocho mil bolívares.
• Recibo de Cobro en original por concepto de dos meses de deposito, cheque del Banco Mercantil, Edificio Guarimba, apto. 21, de fecha 25 de septiembre de 2001, donde se hace contar que recibieron de John Flores la cantidad de trescientos ochenta mil bolívares.
Los anteriores instrumentos de carácter privado promovidos en original no fueron impugnados por la parte a quien se le oponen, y demuestran los pagos efectuados por la actora a la empresa demandada, correspondientes a los cánones descritos en su contenido y al adminicularse a la constancia de convivencia promovida, evidencian la relación existente entre la demandada y el ciudadano Jhon Flores para el año 2001, sobre el apartamento mencionado.
• Original de recibo de cobro emanado de ENELVEN, C.A. ENERGÍA ELECTRICA DE VENEZUELA, a nombre de Flores Bobb John Turhan, Nº factura 25516249, emitido en fecha 16-01-02, para la Dirección: Sct Bella Vista Edi. Guarimba, Av 4 C/C 67 Nº 2-1.
• Constancia original emanada de ENELDIS C.A. ENELVEN DISTRIBUIDORA, de fecha 02 de marzo de 2005.
En relación a estos documentos que anteceden, los cuales son emanados de terceros ajenos a este juicio, ya sentó criterio el Tribunal, por tanto conforme al mencionado artículo 431 del Código de Procedimiento Civil no se estiman.
• Copia fotostática de recibos de Cobro, por las sumas de 209.000, oo cada uno de ellos a nombre de Mónica Cepeda, de fecha 04 de noviembre de 2004 y 23 de septiembre de 2004.
• Copia fotostática de recibo de pago a nombre de la ciudadana Mónica Cepeda, por concepto de cánones de arrendamiento, del apartamento 21, primer piso del Edificio Guarimba, correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre del 2004, emanado del Bufete Atencio Urdaneta.
• Copia fotostática de carta emanada de Federico Firnhaber, dirigida a Mónica Cepeda.
• Copia Fotostática de carta emanada de Mónica Cepeda L., a señor Federica Firnhaber, de fecha 27 de octubre de 2004, en la cual acusa de recibo de la carta de fecha 19 de ese mismo mes y año.
Estas copias fotostáticas de instrumentos privados, no tienen efecto probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Carta suscrita por el Dr. Armando Atencio Villasmil, dirigida a Mónica Ozema Cepeda Lobo, de fecha 17 de mayo de 2005.
Se observa, que el documento privado promovido por la parte actora no fue ratificado en juicio, conforme lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, pues se trata de un documento emanado de un tercero ajeno al proceso, que no ostenta la condición de apoderado para la fecha en que fue suscrito.
• Original de recibo de consignación emanado del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial.
Este documento no fue acompañado como fundamento de la acción y posteriormente se consignó fuera del lapso probatorio y en consecuencia resulta extemporáneo, de conformidad con las previsiones del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Acompañó a la contestación de la demanda:
• Copia simple de la sentencia dictada en fecha 03 de octubre de 2005, por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma Circunscripción Judicial, dictada en el juicio que por resolución de contrato de arrendamiento intentó Federico Firnhaber Rincón obrando con el carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil FEROSA, C.A., en contra de MONICA OZEMA CEPEDA LOBO.
Estas copias fotostáticas de instrumento público, se tienen como fidedignas por cuanto en la oportunidad legal, la parte contraria no las impugnó, en consecuencia, se estiman en todo su valor probatorio de conformidad a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, estando la presente causa a término para dictar sentencia, se hace previas las siguientes consideraciones.

PUNTO PREVIO

LA COSA JUZGADA

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación de la parte demandada, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sobre la cosa juzgada, invocando que se siguió un juicio por los demandados de autos en contra de la actora, Mónica Cepeda, el cual fue admitido por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma Circunscripción Judicial, en el cual demandan la resolución del mismo contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, sobre el mismo inmueble propiedad de FEROSA C.A., apartamento para uso de vivienda, distinguido con el

nº 21, primer piso del edificio Guarimba, situado en la avenida 4, signado con el Nº 68-21, Maracaibo, Estado Zulia, por la falta de pago de dos mensualidades de arrendamiento correspondientes a junio y julio del 2005, alegando también que en fecha 3 de octubre de 2005, el referido Juzgado Quinto dictó sentencia en ese proceso, declarando con lugar la demanda intentada y condenó a la demandada MONICA OZEMA CEPEDA LOBO, a entregarle a su mandante el inmueble arrendado y al pago de los cánones de arrendamiento. Que la sentencia quedó definitivamente firme en fecha 03-10-2005, y constituye cosa juzgada para el presente juicio.

La institución procesal de “Las Cuestiones Previas” previstas y sancionadas en nuestra norma adjetiva civil, específicamente en su artículo 346, tiene como finalidad limpiar o depurar el proceso de aquellos vicios o defectos que puedan desacelerar la decisión de fondo. Para el maestro ARÍSTIDES RENGEL ROMBERG, la institución in comento “tiene como función resolver acerca de la regularidad del procedimiento, ya sea para determinar si se cumplen las condiciones en las cuales los sujetos procesales (juez y partes) deben actuar, ya sea para resolver sobre la regularidad de la demanda o de cualquier otro requisito de la instancia”.

La parte demandada, como se indicó con anterioridad, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual copiado a la letra es del tenor siguiente:
Artículo 346: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:...
9º) La cosa juzgada...”

En relación a esta excepción, el autor Ricardo Henríquez La Roche, ha señalado lo siguiente:
“La triple identidad de sujetos, objeto y causa de pedir (eadem personae, eadem res, eadem petendi) que determina la procedencia de la excepción de cosa juzgada, está consagrada en el artículo 1359 de nuestro Código Civil, en cuya parte in fine, se expresa: “La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la demanda sea la misma, que la nueva demanda está fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior” (cfr comentario Art. 52).
En relación al elemento subjetivo (eadem personae) es menester la identidad física y la del carácter, porque si un primer juicio el actor actuó en representación de otro, habrá ciertamente identidad física, pero no del carácter con que obra la parte formal. Dicha identidad no tiene que ver con la posición del sujeto en la relación procesal; valga decir, si es demandante o demandado, sino con su cualidad a la causa por la cual forma parte de la relación sustancial controvertida (cfr. comentario Art.619) ...”
El objeto (eadem res) es el núcleo de la cosa, de la cosa que ha sido juzgada. No concierne al derecho sino al bien de la vida que se pretende como objeto de la pretensión: en una acción reivindicatoria, sería el inmueble medido y alinderado; en una demanda de cobro de dinero, será la suma (quantum) que se adeuda de una cosa fungible; en una acción mero-declarativa, será el proferimiento, con certeza oficial, que hace el órgano jurisdiccional.
Respecto a este requisito objetivo, de que la cosa juzgada se limita a lo que ha sido objeto de la sentencia, es conveniente significar el esclarecimiento que ha hecho la doctrina procesal sobre la eficacia de la motivación del fallo en lo que concierne a las declaraciones con certeza oficial, que son sólo un presupuesto o antecedente del dispositivo de la sentencia...
El tercer elemento, identidad de la causa de pedir (eadem causa petendi), concierne a la razón de la pretensión, o sea, al fundamento inmediato del derecho deducido en juicio. No depende de la calificación que haga el demandante sobre el titulo, sino de la realmente le atañe; de suerte que, si en un primer juicio se reclama una suma de dinero por concepto de letra de cambio aceptada y es rechazada la demanda; siendo cierta la obligación habría, ciertamente, un enriquecimiento sin causa del demandado, pero no puede impetrarse nuevamente la misma demanda bajo el ropaje jurídico de esa fuente cuasi-contractual de las obligaciones (COUTURE, EDUARDO J.:Fundamentos ...283). ...

Luego de lo expuesto, esta sentenciadora pasa a analizar si procede la cosa juzgada alegada.

Se observa en relación al elemento subjetivo, que la ciudadana MONICA OZEMA CEPEDA LOBO, actúa en la presente causa como demandante en calidad de arrendataria de un inmueble tipo apartamento, distinguido con el nº 21, Edificio Guarimba, situado en la avenida 4, signado con el Nº 68-21, de la ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, y, la Sociedad Mercantil FEROSA C.A., así como el ciudadano OTTO FIRNHABER, codemandados de autos, fungen como arrendadores del inmueble antes descrito.

Por otra parte, se desprende de la copia de la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma Circunscripción Judicial, acompañada en autos, que la ciudadana MONICA OZEMA CEPEDA LOBO, en el juicio instaurado por ante ese Órgano Jurisdiccional, actúa en la posición procesal de parte demandada y la Sociedad Mercantil FEROSA, C.A., queda en la posición de demandante, pero fungiendo ambas partes como arrendataria y arrendador del ya mencionado inmueble, lo que hace concluir a esta sentenciadora que si existe identidad de sujetos en las causas bajo estudio.

En cuanto a la identidad objetiva que debe existir en las causas para que proceda la cosa juzgada, se observa que en el caso de autos, el objeto de la pretensión es que se declare la nulidad del contrato de arrendamiento celebrado por ambas partes en fecha 03-01-2005, sobre el inmueble anteriormente descrito. De la sentencia dictada por el Juzgado Quinto se puede evidenciar que el objeto de la pretensión de la acción intentada es la resolución del aludido contrato de arrendamiento.
Entonces se puede concluir que no hay coincidencia en el objeto de la pretensión entre la demanda propuesta por ante el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia y del presente juicio.

Sobre el ultimo elemento, la causa de pedir, se observa que en ambos casos el fundamento del derecho deducido en juicio es el mismo, el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 03 de enero de 2005, por los ciudadanos MONICA OZEMA CEPEDA LOBO, OTTO FIRNHABER y la Sociedad Mercantil FEROSA C.A., por ante la Notaría Publica Cuarta de Maracaibo, Estado Zulia sobre el inmueble tipo apartamento, distinguido con el nº 21, Edificio Guarimba, situado en la avenida 4, signado con el Nº 68-21, de la ciudad de Maracaibo. Por lo que se verifica que existe identidad en la causa de pedir entre el presente procedimiento y el intentado por ante el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma Circunscripción Judicial.
Por los razonamientos realizados, el Tribunal considera que no procede el alegato de cosa juzgada en la presente causa, por no haberse verificado la misma. Y así se decide.

Declarada sin lugar la cuestión previa opuesta, este Órgano Jurisdiccional pasa a analizar el fondo de la controversia planteada

Del contrato de arrendamiento acompañado al libelo de la demanda, se evidencia la existencia de la relación arrendaticia entre la demandante de autos y la empresa FEROSA, C.A., cuyas Cláusulas Cuarta y Quinta contienen convenciones contrarias al orden público, violatorias del contenido del artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual fue consagrado con la finalidad de beneficiar y proteger a los arrendatarios, siendo irrenunciables los derechos en ella consagrados.

“Articulo 7: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”
En tal sentido, se puede observar que la Cláusula Cuarta del contrato contiene la renuncia expresa de la Arrendataria del beneficio de prórroga legal previsto en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y la Cláusula Quinta establece intereses de mora que exceden el límite permitido por la Ley – la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs.15.000) diarios por cada día de mora en la devolución del inmueble”.
El contenido de la cláusula contraría lo dispuesto en el artículo 27 del mencionado Decreto Ley, el cual establece la posibilidad de cobrar intereses de mora por los atrasos causados en el pago de los cánones de arrendamiento, los cuales no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.

No puede hacerse la misma afirmación respecto al contenido de la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento al establecer que la falta de pago de una (1) mensualidad de arrendamiento daría derecho a la Arrendadora a demandar la resolución del contrato, y exigir el pago de las mensualidades vencidas y por vencerse, debido a que tal acuerdo sólo resultaría contrario al contenido de las normas del mencionado cuerpo legal, si el contrato de arrendamiento fuere por tiempo indeterminado y se demandare el desalojo del inmueble, caso en el cual sería improcedente la demanda por violar el literal a) del artículo 34.

En este orden de ideas, se destaca, que fue promovida sentencia dictada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 3 de octubre de 2005, en la cual se declaró la Resolución del Contrato de Arrendamiento que dio lugar al presente juicio.

La doctrina señala los efectos que produce la acción de Resolución del Contrato, indicando que el contrato bilateral, al ser declarado resuelto se extingue. Es decir, se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la situación que tenían antes de contratar, y en consecuencia deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato, y plantea una excepción en los contratos de arrendamiento por tiempo determinado, en el cual el disfrute de la cosa arrendada por parte del arrendatario no es un hecho susceptible de devolución al arrendador. En tales circunstancias, el legislador regula la resolución haciendo que sólo opere hacia el futuro y ordenando se cumpla el contrato respecto de las obligaciones pretéritas. Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil II. P.516.

Por su parte, la nulidad de los contratos, señala el autor, es un modo de terminación de los contratos que han nacido con un vicio que afecta su eficacia, la constatación de un contrato inválido o ineficaz.
La nulidad es la consecuencia de la violación en el contrato de normas de orden público que tutelan intereses generales (nulidades absolutas) o intereses particulares (nulidades relativas) y opera aún cuando las partes cumplan o quieran cumplir sus respectivas obligaciones. Maduro Luyando Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil II. P.509.

La nulidad absoluta de un contrato no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la Ley, bien porque carezca de uno de los elementos esenciales a su existencia o porque lesione el orden público y las buenas costumbres.
En consecuencia, el contrato declarado nulo se reputa como si jamás hubiese efectuado, obligándose las partes a la restitución recíproca de las prestaciones recibidas en especie, a ser posible; o mediante equivalente, si dichas prestaciones se han disfrutado, consumido o desaparecido.

Como corolario de lo expuesto, los efectos que produce la declaratoria de resolución y la de nulidad son muy similares, pues ambas conllevan a la terminación del contrato, conduciendo a considerar la resolución como si el contrato no se hubiese celebrado, y la nulidad, que el contrato no puede producir efectos jurídicos.
En el caso planteado, como antes se mencionó, ya fue dictada sentencia declarando la Resolución del Contrato de Arrendamiento objeto del presente juicio, ordenándole la entrega del inmueble a su propietario, y asimismo se constata del contenido de la sentencia, que el inmueble fue secuestrado; por lo que a juicio de este Tribunal, resultaría contradictorio dictar una sentencia en la que se declare la Nulidad de un contrato de Arrendamiento que ya fue declarado Resuelto por otro Tribunal, pues no se puede declarar la nulidad de un contrato que de acuerdo con la Ley se tiene como no celebrado, en virtud de la declaratoria del órgano jurisdiccional ante el cual se intentó la acción de Resolución.

DISPOSITIVO

POR LOS FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO ANTES EXPUESTOS, ESTE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:

SIN LUGAR, la demanda que por NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentó la ciudadana MONICA OZEMA CEPEDA LOBO, en contra de la Sociedad Mercantil FEROSA C.A. y el ciudadano OTTO FIRNHABER, todos identificados en actas.

Se condena en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida.

PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTIFÍQUESE.
195° de Independencia y 146° de la Federación.

Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Maracaibo, a los catorce (14) días del mes de febrero del año dos mil seis (2006).

LA JUEZ,

Abog. MARIA DEL PILAR FARIA ROMERO.

LA SECRETARIA,

Abog. ADA JIMENEZ.

En la misma fecha, siendo las doce y treinta minutos de la tarde, previo el anuncio de ley a las puertas del Despacho, se dictó y publicó la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

Abog. ADA JIMENEZ.
Exp: 1.377-05.