EXP-6933 SENT- 9578
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA


PARTE NARRATIVA

Se inició el presente juicio con demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentó la Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA-AMÉRICA, C.A. domiciliada en la ciudad de Maracaibo y constituida en el registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 20-12-2005, bajo el N°. 60, tomo 74-A, representada por su apoderada judicial abogada ANA MORELLA GONZÁLEZ ELIZONDO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°. 25.342 y de este domicilio en contra de la ciudadana BETTY AURORA SOCARRAS LOAIZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.159.866 y de igual domicilio, para resolver el contrato de arrendamiento reconocido por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo en fecha 12-08-1987, bajo el N°. 590, tomo 1º, el cual versa sobre un apartamento ubicado en la Calle 78, intersección de la Avenida 3H, Apartamento N°. 22, del EDIFICIO PLAZA, en jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. La demanda fue por la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,oo) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre 2005 y enero 2006, a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 250.000,oo), así como los cánones que sigan venciéndose hasta la total y definitiva entrega del inmueble; y además reclamó las costas y costos procesales.
Dicha demanda fue legalmente distribuida por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, en fecha 24-01-2006, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado, el cual le dio entrada en la misma fecha, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera por ante este Tribunal en el segundo día de despacho siguiente al día en que constara en actas su respectiva citación, a objeto de que diera contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 25 de enero de 2006, la demandada BETTY SOCARRÁS, solicitó copia simple del presente expediente y el Tribunal, por auto de la misma fecha proveyó de conformidad con lo solicitado.
En la misma fecha, el Tribunal dictó auto ordenando a la parte actora consignar por separado escrito de solicitud de medida preventiva. Y a tal fin, la apoderada actora solicitó copia simple de la solicitud de medida, a lo cual el tribunal proveyó de conformidad.
En la misma fecha antes citada, la demandada BETTY SOCARRÁS consignó planilla de depósito bancario por la cantidad de Bs. 1.500.000,oo que es el monto demandado, y el Tribunal por auto de la misma fecha, le dio entrada al escrito y copia de la planilla de depósito bancario.
En fecha 26 de enero de 2006, se libró la Boleta de Citación.
En la misma fecha anterior, la parte demandada confirió poder apud acta a los abogados en ejercicio LASISTER PÉREZ y ROBERTO VIELMA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 23.038 y 18.166.
En fecha 26 de enero de 2006, el alguacil de este tribunal consignó en las actas la boleta de citación de la parte demandada en esta causa.
En fecha 27 de enero de 2006, la parte demandada presentó escrito de contestación de demanda, al cual se le dio entrada y se agregó a las actas, en la misma fecha.
En fecha 30 de enero de 2006, la apoderada actora solicitó copia simple del escrito de contestación de la demanda, y el tribunal proveyó conforme a lo solicitado, en la misma fecha.
En fecha 31 de enero de 2006, la apoderada actora presentó escrito, al cual se le dio entrada, en la misma fecha, e igualmente presentó escrito de promoción de pruebas, al cual el Tribunal le dio entrada y agregó a las actas mediante auto de la misma fecha.
En fecha 01 de febrero de 2006, el Tribunal dictó auto admitiendo las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 02 de febrero de 2006, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, y el tribunal, mediante auto de la misma fecha, agregó el escrito a las actas y admitió parcialmente las pruebas promovidas.
En fecha 07 de febrero de 2006, se oyó la testimonial jurada de los testigos promovidos por la parte demandada, ciudadanos: MERVIN GONZÁLEZ y ALEX RUBIO, titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.060.854 y 5.836.303 respectivamente.
En la misma fecha antedicha, la apoderada actora diligenció tachando a los testigos promovidos por la demandada y evacuados en la misma fecha.
En la misma fecha, la demandada solicitó nueva oportunidad para la evacuación de los testigos promovidos en esta causa, y el tribunal, por auto de la misma fecha, proveyó de conformidad.
En fecha 08 de febrero de 2006, la apoderada actora diligenció solicitando dos (02) copias certificadas de las actas donde constan las declaraciones de los testigos. El Tribunal proveyó conforme a lo solicitado.
En fecha 09 de febrero de 2006, se evacuaron los testigos promovidos por la parte demandada ciudadanos YURELIS GARCÍA y MAYTE DÁVILA, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.830.496 y 9.785.312 respectivamente.
En fecha 10 de febrero de 2006, la demandada solicitó copia simple de folios de este expediente y el Tribunal proveyó de conformidad con lo solicitado.
En la misma fecha antes anotada, la apoderada actora presentó escrito, al cual se le dio entrada y agregó a las actas, mediante auto de la misma fecha; y en la misma fecha el tribunal mediante auto admitió las pruebas presentada por la parte demandada.
En fecha 13 de febrero de 2006 la parte actora presentó escrito conjuntamente con anexos, a lo cual el tribunal le dio entrada y agregó a las actas procesales en la misma fecha.
Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en la presente causa, este Tribunal lo hace, previa las siguientes consideraciones:



PUNTOS PREVIOS

I. DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA:
ILEGITIMIDAD DE LA PERSONA DEL ACTOR
Analizadas de forma exhaustiva las actas del proceso, esta jurisdicente evidencia que en la oportunidad procesal de la contestación de la demanda, la parte demanda en su escrito opone como cuestión previa la contenida en el ordinal 2° del artículo 346: “La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio”, y al respecto expuso: “la anterior arrendadora o sea COMUNIDAD PINEA BELLOSO (sic) por intermedio de COMPAÑÍA ANÓNIMA, NEGOCIOS GENERALES (CANEGE)… se le debió notificar a ésta (la demandada) que existía un nuevo arrendado (sic) por haber adquirido este todo el edificio y entonces sería éste con quien debían entenderse respecto de todas las obligaciones como arrendataria…”.
De la redacción de esta defensa se evidencia la contradicción en la defensa opuesta, pues por un lado plantea la falta de legitimidad del actor por cuanto la arrendadora era otra: COMUNIDAD PINEDA BELLOSO por intermedio de COMPAÑÍA ANÓNIMA, NEGOCIOS GENERALES (CANEGE) y seguidamente expone que debió ser notificada para seguir cumpliendo las obligaciones arrendaticias con el nuevo arrendador.
Siendo así, esta sentenciadora con respecto a la falta de legitimidad opuesta por la demandada, debe señalar que se evidencia de actas, específicamente en los folios 46, 47 y su vuelto que, la Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA-AMÉRICA, C.A. quien es la actora en la presente causa acordó mediante Acta de Asamblea General Extraordinaria de fecha 22-12-2005 como Único Punto la autorización a C.A. NEGOCIOS GENERALES (CANEGE) e3xpresamente a actuar en todo lo que se refiere a la administración de los contratos de arrendamiento de todos y cada uno de los inmuebles propiedad de INVERSIONES PLAZA-AMÉRICA, C.A. con la única excepción de la disposición gratuita u onerosa de dichos bienes; de allí se observa que es clara la legitimidad tanto del nuevo propietario como del administrador para actuar y administrar todo lo referido a los pagos de los cánones de arrendamiento, específicamente a los controvertidos en la presente causa.
Así mismo, cree prudente esta juzgadora ilustrar en lo que se refiere a la Subrogación Arrendaticia señalada en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:
“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble solo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto ley.”
Así mismo, es necesario transcribir lo que nuestra doctrina patria señala para analizar la norma antes transcrita, y la interpretación que al respecto para el caso en concreto se debe aclararse:
“El comprador o adquirente del inmueble se subroga en la posición jurídica del arrendador en cuanto a los derechos y obligaciones resultantes de la relación de arrendamiento mientras dure su propiedad. Puede, por consiguiente, exigir los alquileres que venzan después de la enajenación, pero lo que no está claro es que tal adquirente pueda legalmente requerir al arrendatario las pensiones arrendaticias impagadas para el momento de la adquisición de dicho inmueble, o que esté, por tal razón, legitimado para solicitar el desalojo, la resolución del contrato o exigir el pago de tales pensiones insolutas. Sin embargo, ante el hecho de que el adquirente llega, por causa del traslado inmobiliario, a ocupar el lugar del arrendador, la relación arrendaticia se trasmite y por tanto, el adquirente por tal circunstancia queda legitimado para exigir del arrendatario el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, aún cuando anteriores a la fecha de la transferencia del inmueble arrendado, puesto que el adquirente se ha convertido en arrendador, y si como adquirente está en la obligación de “respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados” también es cierto que el arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento en esos mismos términos(Ord. 2°, art. 1.592 CC). La transferencia del inmueble arrendado, por cualquier medio o causa establecida en la ley, implica, salvo prueba en contrario, un traspaso o transferencia ipso facto al adquirente (por fuerza del medio utilizado) del goce que el arrendatario tenía y el derecho del adquirente (arrendador) de recibir los frutos civiles que ese mueble produce, puesto que los mismos pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce, esto es, beneficio de quien ha adquirido el bien arrendado”. (Destacados del Tribunal). Guerrero, Gilberto, Guerrero Rocca, Gilberto (2000). Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen 1: Parte Sustantiva y Procesal. Caracas: Livrosca.

Siendo así las cosas, esta sentenciadora juzga conveniente acotar que los criterios y normas antes señalados son efectivamente aplicables al presente caso, por cuanto la norma en comento señala expresamente que todo lo referente a la relación arrendaticia en cuanto a la subrogación en esta materia deberán tramitarse solamente por las disposiciones de este Decreto Ley, es decir por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no se contempla en la presente ley una norma que diga que los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados antes de la adquisición del inmueble, no pueden ser exigidos por el nuevo propietario, además en lo señalado en el artículo 20 de la norma en comento se indica la obligación de mantener y respetar los mismos términos pactados en el contrato de arrendamiento.
En el caso facti specie se evidencia del contenido del documento de adquisición del Edificio del cual forma parte el apartamento objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se reclama, que el vendedor transmite al comprador, hoy actora INVERSIONES PLAZA-AMÉRICA, C.A. “la propiedad, la posesión y todos los derechos que les corresponden a nuestras Representadas…” y el comprador INVERSIONES PLAZA-AMÉRICA, C.A. aceptó dichos términos.
Por otro lado, el arrendatario tiene los mecanismos y vias legales para cancelar los cánones de arrendamiento de manera oportuna ante cualquier hecho que le impida o le imposibilite el pago correspondiente, como lo es el pago oportuno por consignación. Ante todo este razonamiento jurídico esta sentenciadora señala a la demandada que efectivamente, el demandante de autos sí tiene cualidad para intentar el presente juicio y que autorizó expresamente a CANEGE como administradora en lo referente a los cobros y todo lo relacionado con el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda.
De lo antes transcrito, se evidencia sin lugar a dudas la legitimidad activa en esta causa, pues el nuevo adquirente está en su derecho de reclamar los cánones insolutos y demandar la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de tales cánones, por la extensión que del contrato de arrendamiento en cuanto a las acciones y obligaciones que se señalan en la Ley de arrendamientos inmobiliarios. En consecuencia, la cuestión previa opuesta resulta improcedente, en razón de lo cual se declara “Sin Lugar” en esta causa. Y ASÍ SE DECIDE.


II. DE LA FALTA DE NOTIFICACIÓN A LA DEMANDADA SOBRE LA VENTA DEL EDIFICIO
Observa esta sentenciadora que en el escrito de contestación de la demanda, la parte demandada expone que “a mi poderdante se le debió notificar a esta que existía un nuevo arrendado (sic) por haber adquirido este todo el edificio y entonces sería este con quien debían entenderse respecto de todas las obligaciones como arrendataria”. (subrayado del Tribunal).
Siendo así, esta juzgadora considera pertinente aclarar que en el caso bajo examen, según se desprende del documento de compra venta consignado en actas en los folios 12 al 17, que las Sociedades Mercantiles NEGOCIOS VARIOS, C.A., INVERSIONES FLORIDA, C.A. NEGOCIOS MULTIPLES, C.A., vendieron la totalidad del Edificio Plaza a INVERSIONES PLAZA-AMÉRICA, C.A., por lo tanto, las acciones pretendidas por la actora en su escrito libelar, aunque no se encuentran referidas a resolver algún tipo de situación que envuelva la preferencia ofertiva, es necesario pronunciarse al respecto tomando en consideración lo establecido en el artículo 49 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, en el cual se expresa que:
“El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado”

De la interpretación que se desprende de la norma in commento, es necesario señalar que el derecho de preferencia resulta procedente cuando se trata de un inmueble arrendado que el propietario pretende enajenar individualmente, pero no cuando vende la totalidad del inmueble del cual forma parte integrante el inmueble arrendado. Y ASÍ SE ESTABLECE.


III. DE LA TACHA DE LOS TESTIGOS PROMOVIDOS POR LA PARTE DEMANDADA
En la fecha fijada para llevar a cabo el acto de evacuación de testigos, la apoderada actora tachó a los testigos: MERVIN ENRIQUE GONZÁLEZ URDANETA, por encontrarse bajo relación de subordinación con la ciudadana Mirna Guerra, demandada por la parte actora ante otro Tribunal; así mismo, tachó a la testigo ALEX MAYALY RUBIO OMAÑA, por ser familia del ciudadano Alfonso Guillen y sus causahabientes, también demandada por la parte actora ante otro Tribunal. La apoderada actora basó además la tacha en el criterio jurisprudencial de la Sala de casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 25-04-2003, sentencia N°. RC00170, según el cual debe determinarse el objeto de la prueba testifical al momento de su promoción, denunciando entonces que la demandada no cumplió con tal requisito.
Tales declaraciones juradas son del tenor siguiente:
En fecha 07 de febrero de 2006, se oyó la testimonial jurada del ciudadano MERVIN ENRIQUE GONZÁLEZ URDANETA, venezolano, mayor e edad, titular de la cédula de identidad N°. 5.060.854 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de cuyas declaraciones se desprende: Que sí conocía a BETTY SOCARRÁS LOAIZA y ALFONSO PAZ; que sí conocía de la existencia del edificio Plaza, calle 78 (Dr. Portillo y Avenida 3H), Parroquia Santa Lucía, Municipio Maracaibo; que sí presenció la reunión celebrada en uno de los pasillos del edificio Plaza, el día sábado 03 de septiembre de 2005, en donde estaban presentes los 08 inquilinos que habitaban en los 08 apartamentos del edificio Plaza, a eso de las 10:30 a.m.; que estaba esperando a uno de los inquilinos y se quedó en la planta baja donde se efectuaba la reunión; que en la reunión se convino que los pagos estaban suspendidos del edificio Plaza Canege por tener problemas con el SENIAT, por lo que el pago se recibiría una vez resuelto el problema con el SENIAT. Ante las repreguntas, contestó: que trabaja para la empresa ETG; que sí trabaja para la señora Mirna Guerra (demandada por Resolución de Contrato en otro Juzgado). Acto seguido, la apoderada judicial de la parte actora tachó el testigo, de conformidad con el artículo 499 del Código de Procedimiento Civil, ante lo cual el apoderado judicial de la parte demandada expuso que el hecho de mantener una relación de subordinación con Mirna Guerra (demandada por la actora en otro Juzgado), no lo inhabilita para declarar en este juicio. (Resaltado del Tribunal).
En la misma fecha, se oyó la declaración jurada de ALEX MAYALI RUBIO OMAÑA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 5.836.303, y domiciliad en esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, de cuyas declaraciones se desprende: Que sí conocía a BETTY SOCARRÁS LOAIZA y ALFONSO PAZ; que sí conocía de la existencia del edificio Plaza, calle 78 (Dr. Portillo y Avenida 3H), Parroquia Santa Lucía, Municipio Maracaibo; que sí estaba en la reunión celebrada en uno de los pasillos del edificio Plaza, el día sábado 03 de septiembre de 2005, en donde estaban presentes los 08 inquilinos que habitaban en los 08 apartamentos del edificio Plaza, a eso de las 10:30 a.m.; que fue a buscar a la conserje y como no estaba en su casa fue a buscarla dentro del edificio y se encuentra que hay una reunión donde estaba el señor Paz y se quedó escuchando la reunión; que en la reunión se estaba discutiendo, que el señor Paz decía que no se podían pagar los cánones de arrendamiento porque tenían problemas con el SENIAT y que él luego les avisaría cuando iban a seguir pagando los cánones de arrendamiento. Ante las repreguntas contestó: que el pasillo donde se efectuó la reunión estaba en la parte interna del edificio; que la conserjería está en la parte externa del edificio, pero como la conserje limpia la parte interna, ella la fue a buscar allí y está la reunión y está el señor Paz que conoce, porque fue inquilina del Centroamérica; que es “familia por accidente” de las ciudadanas Ana Omaña, Ingrid y Rosa Guillén, viuda e hijas del fallecido Alonso Guillén. Acto seguido, la apoderada actora tachó a la testigo por tener interés directo en las resultas del juicio y consignó copia del acta de defunción del ciudadano ALONSO GUILLEN, en contra del cual y sus herederas tiene incoado su representada un juicio por ante otro Tribunal. El apoderado judicial de la demandada expone que el parentesco con el ciudadano Arturo Guillén no inhabilita a la testigo, ya que ella no guarda ninguna relación de parentesco con BETTY SOCARRÁS LOAIZA.

Ahora bien, para resolver la tacha incidental propuesta, esta juzgadora debe tomar como norma rectora la pautada en el artículo 499 del Código de Procedimiento Civil:
Artículo 499. “La persona del testigo sólo podrá tacharse dentro de los cinco días siguientes a la admisión de la prueba. Aunque el testigo sea tachado antes de la declaración, no por eso dejará de tomársele ésta, si la parte insistiere en ello. La sola presencia de la parte promovente en el acto de la declaración del testigo, se tendrá como insistencia”.
Igualmente, considera pertinente esta juzgadora, exponer el actual criterio del Tribunal Supremo de Justicia con respecto a la prueba testimonial, puesto que, la tachante fundamenta su tacha no sólo en las causales de ley, sino también en el criterio jurisprudencial sentado en el 2003. al respecto, se transcribe parte del fallo que sentó el criterio imperante actualmente, según el cual:
(…)
“Ahora bien, esta Sala de Casación Civil comparte y acoge ese pronunciamiento expuesto por las otras Salas de este Tribunal Supremo, razón por la cual abandona el precedente jurisprudencial establecido en sentencia de fecha 16 de noviembre de 2001, caso: Cedel Mercado de Capitales C.A. contra Microsoft Corporation, y establece que las testimoniales y las posiciones juradas están exceptuados del requisito de indicación del objeto de la prueba en el acto de su promoción, por cuanto la voluntad expresada por el legislador es que la oposición por manifiesta impertinencia debe ser ejercida después de enterada la prueba en autos”. (Subrayado del Tribunal). Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del doce (12) de agosto de 2004, con Ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ DE CABALLERO.

Se evidencia del fallo up supra que los fundamentos esgrimidos por la tachante con respecto a la falta de indicación del objeto de la prueba testifical, se basan en un criterio que la misma Sala de casación Civil ha desechado, por lo tanto, no es una argumento válido para tachar los testigos promovidos en esta causa por la parte demandada. Y A SÍ SE ESTABLECE.
Ahora, bien, al entrar al fondo de la tacha propuesta, y tomando como base las normas procesales que rigen para la validez del acto la prueba testifical, se tiene que, la tachante denuncia la relación de subordinación de MERVIN ENRIQUE GONZÁLEZ URDANETA, con la ciudadana Mirna Guerra, demandada por la parte actora ante otro Tribunal, así como el parentesco que une a la testigo ALEX MAYALY RUBIO OMAÑA, por ser familia del ciudadano Alfonso Guillen y sus causahabientes, también demandado por la parte actora ante otro Tribunal.
Para resolver la tacha planteada contra el testimonio del ciudadano MERVIN ENRIQUE GONZÁLEZ URDANETA, esta sentenciadora se acoge a lo preceptuado en el Código de procedimiento Civil sobre la Prueba de Testigos, en su artículo 478, que expresa:
“No puede tampoco testificar el magistrado en la causa en que esté conociendo, el abogado o apoderado por la parte a quien represente; el vendedor, en causas de evicción, sobre la cosa vendida; los socios en asuntos que pertenezcan a la compañía. El heredero presunto, el donatario, el que tenga interés, aunque sea indirecto, en las resultas de un pleito y el amigo íntimo, no pueden testificar a favor de aquellos con quienes les comprenda estas relaciones. El enemigo no puede testificar contra su enemigo”. (Resaltado del Tribunal).

Del mismo testimonio del ciudadano MERVIN ENRIQUE GONZÁLEZ URDANETA, se desprende que sí mantiene una relación de subordinación con la ciudadana Mirna Guerra también demandada por la actora en otro Tribunal, y por cuanto la parte demandada no demostró la falsedad de tal aseveración, por el contrario, al afirmar que “el hecho de haber manifestado el testigo que mantiene una relación de trabajo y de subordinación con la ciudadana MIRNA GUERRA no lo inhabilita como testigo en esta causa”, es suficiente alegato para aceptar por su parte la existencia de relación de subordinación entre el testigo y una persona que también tiene interés en las resultas de este juicio, y este hecho es causal de inhabilitación por indicación de la norma antes transcrita, por lo tanto, se evidencia de manera clara que este testigo sí tiene interés indirecto en las resultas de este juicio, por lo que debe ser desechado su testimonio y se declara procedente la tacha propuesta por la actora. Y ASÍ SE DECIDE.
Ahora, con respecto a la declaración de la ciudadana ALEX MAYALY RUBIO OMAÑA, en su testimonio confesó ser familia del ciudadano Alfonso Guillen y sus causahabientes, quien según la actora es también demandado por ella en otro Tribunal, cuestión ésta que no fue desvirtuada por la contraparte, por el contrario al afirmar que “el hecho de que si ciertamente la testigo es pariente del ciudadano ALONSO ARTURO GUILLEN también demandado por la demandante ello no lo inhabilita puesto que no tiene parentesco con la demandada de autos Abogada BETTY SOCARRA LOAIZA”, hecho éste que demuestra la aceptación clara y expresa de que sí existe relación de vínculo familiar entre la testigo y otros ciudadanos que son parte contraria en un juicio que aunque no es el de autos, la acción es intentada por la misma actora en esta causa con ocasión del mismo objeto de la presente, en razón de lo cual aplicando el contenido del artículo 478 ya citado en concordancia con el artículo 480, que establece: “Tampoco pueden ser testigos favor de las partes que los presenten, los parientes consanguíneos o afines; los primeros hasta el cuarto grado, y los demás hasta el segundo grado, ambos inclusive…” (Destacado del Tribunal), se tiene que esta testigo tiene interés en las resultas del juicio por su relación de parentesco con otros demandados, lo cual invalida su testimonio y hace procedente la tacha planteada en esta causa. Y ASÍ SE DECIDE.


IV. DE LA EXTEMPORANEIDAD DE LA PRUEBA DOCUMENTAL PROMOVIDA POR LA PARTE ACTORA.
La actora presenta en fechas 13 y 16 de febrero de 2006, escritos con anexos constituidos por dos documentos notariados en la Notaría Pública Segunda de Maracaibo de fechas 13-02-2006 y 16-02-2006, bajo los Nos. 61, tomo 28° y 82, tomo 30° respectivamente, en los cuales los ciudadanos LISBETH RAMONA LARREAL Y RAMIRO DE JESÚS PALMAR y de SANDRA MARÍA DEL SOCORRO RINCÓN, declaran y concuerdan en afirmar que no han tenido conocimiento como arrendatarios de inmuebles ubicados en el Edificio Plaza, propiedad inicial de la COMUNIDAD PINEDA BELLOSO, representada por CANEGE, que reconocen a la Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA AMÉRICA, C.A. como propietaria del Edificio Plaza. Así como que no han tenido conocimiento ni han presenciado reunión alguna en la planta baja del edificio y que ningún representante de la arrendadora les ha mencionado que entraron en cesación de pagos.
Por su parte, la demandada mediante escrito de fecha 16-02-2006 denuncia la extemporaneidad de las pruebas promovidas por la actora, por haber transcurrido ya el lapso para su oportunidad. Así mismo, señala que debió la actora traer los testigos a ratificar dichas pruebas promovidas.
Con respecto a los instrumentos anteriormente identificados, corresponde a esta sentenciadora dilucidar sobre el planteamiento formulado por la demandada para atacar los mismos, ya que de ello depende la valoración que s e deba producir sobre ellos.
Es así como al verificar y analizar los mismos se hace necesario transcribir la norma adjetiva civil aplicable al presente caso:
Artículo 435.—Los instrumentos públicos que no sea obligatorio presentar con la demanda, ya por no estar fundada en ellos la misma, ya por la excepción que hace el artículo 434, podrán producirse en todo tiempo, hasta los últimos informes.
Así las cosas, del análisis y alcance de la norma antes transcrita se infiere que los instrumentos presentados por la parte actora se encuentran promovidos de manera temporánea, porque así lo señala la norma up supra y por haberse producido en este juicio antes de ser dictado el pronunciamiento sobre el mismo. Por lo tanto, se declara improcedente la denuncia efectuada por la parte demandada sobre la extemporaneidad de los documentos antes señalados. Y ASÍ SE DECIDE.
Por su parte, es necesario aclarar la situación planteada por la demandada en cuanto a que además estos instrumentos notariados para su validez, la actora debió ratificarlos por medio de la prueba testimonial y promover como testigos a los firmantes del documento, es de señalar que es errada tal aseveración, ya que esta situación debe ser llevada a cabo para el caso de los instrumentos producidos y traídos a las actas con intervención de terceras personas, pero que versen sobre instrumentos privados, ya que los mismos al ser producidos por personas no intervinientes en el juicio, deben ser traídas necesariamente para corroborar la ocurrencia y validez de los mismos, pero es el caso que los instrumentos promovidos a tales efectos fueron presenciados por funcionarios competentes para ello con fe pública, en razón de lo cual no ameritan su ratificación en juicio. Y ASÍ SE ESTABLECE.

ANÁLISIS PROBATORIO

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Del recorrido efectuado por las actas procesales, esta juzgadora evidencia que la parte actora promovió los medios probatorios que se determinan de seguidas:
Conjuntamente con el escrito libelar, promovió:
1- Corre inserto a los folios 6 al 11, copia certificada por el Juzgado Cuarto de los Municipios, de Poder Judicial General conferido por la Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA-AMÉRICA, C.A. a la abogada en ejercicio ANA GONZÁLEZ. Dicho documento fue autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, en fecha 16-01-2006, bajo el N°. 85, tomo 08.

2- Inserto a los folios 12 al 17, copia certificada por el Juzgado Cuarto de los Municipios del documento de compra-venta donde las Sociedades Mercantiles NEGOCIOS VARIOS, C.A., INVERSIONES FLORIDA, C.A. y NEGOCIOS MÚLTIPLES, C.A. venden a INVERSIONES PLAZA-AMÉRICA, C.A. el “EDIFICIO PLAZA”. Tal documento fue registrado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo, en fecha 29-12-2005, bajo el N°. 2, tomo 43, Protocolo 1°.

3- Se encuentra inserto a los folios 23 al 33, copia certificada por el Juzgado Cuarto de los Municipios del Documento Constitutivo Estatutario de la Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA-AMÉRICA, C.A., registrado en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 20-12-2005 , bajo el N°. 60, tomo 74- A.

4- Corre a los folios 43 al 50, copia certificada por el Juzgado Cuarto de los Municipios de Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA-AMÉRICA, C.A., registrado en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 09-01-2006, bajo el N°. 64, tomo 1- A.
Los documentos antes especificados fueron consignados en copia certificada por el Funcionario Judicial facultado para ello, como es el Secretario de un Tribunal, en razón de lo cual, siguiendo las reglas de valoración tarifadas establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tales copias certificadas al no ser atacadas por su adversario son fidedignas, en virtud de lo cual esta juzgadora les da pleno valor probatorio en esta causa. Y ASÍ SE DECIDE.

5- Inserto a los folios 18 al 22, original del contrato de arrendamiento suscrito entre la COMUNIDAD PINEDA BELLOSO y la ciudadana BETTY SOCARRÁS LOAIZA, reconocido en la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 12-08-1987, bajo el N°. 590, tomo 1°.
Este documento fue otorgado ante el funcionario competente para darle fe pública, según lo establece el artículo 1.357 del Código Civil; además, al ser consignado en original aún y cuando se trate de un documento reconocido, aplicando las reglas de valoración pautadas en el artículo 429 de la norma adjetiva civil, el mismo se aprecia como plena prueba, conserva todo su valor probatorio, y le aporta elementos de convicción a esta sentenciadora que le llevarán a decidir sobre esta causa. Y ASÍ SE DECIDE.

6- Inserto al folio 34, se encuentra Formulario para la Consignación de Telegramas, cuyo destinatario es: BETTY SOCARRÁS, siendo dirigido por ANA MORELLA GONZÁLEZ, en el cual se lee: “Comunicarse 0414-3616702 Contrato Arrendamiento irregular”. Al folio 35, se encuentra inserto el recibo de pago del telegrama y en el folio 36, se evidencia el aviso de IPOSTEL donde consta que el telegrama había sido entregado.
Del detenido análisis realizado a estos instrumentos, esta sentenciadora observa que al estar sellados y firmados en original se consideran que son emanados del organismo público encargado y competente para la actividad realizada a través de los mismos y al no haber sido atacados de manera alguna, por lo que, de conformidad con loe establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, se valoran como indicios que dan fe debido a su concordancia con los otros medios probatorios existentes en actas, ya que tienden a esclarecer los hechos controvertidos en esta causa, por lo que se aprecian y se les da pleno valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.
6- Corre a los folios 37 al 42, Recibos de cobro de cánones de arrendamiento, a nombre de BETTY AURORA SOCARRÁS LOAIZA, y suscrito por C.A. NEGOCIOS GENERALES, correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre 2005 y enero 2006, por Bs. 250.000,oo, cada uno.
Los recibos antes mencionados son de carácter privado, por lo cual son susceptibles de ataque por el adversario. En el caso bajo examen, la parte demandada no impugnó en modo alguno tales recibos, sino que aceptó la obligación plasmada en los mismos, pues mediante escrito de fecha 25-01-2006 el cual riela al folio 57, consignó el pago de los cánones a que se refieren los recibos promovidos con la demanda, tal como se evidencia de la copia de recibo bancario por la cantidad de Bs. 1.500.000,oo que riela al folio 58. Siendo así, esta juzgadora valora los recibos consignados y los aprecia, otorgándoles pleno valor probatorio en esta causa. Y ASÍ SE DECIDE.

En la etapa de promoción y evacuación de pruebas, la parte actora promovió los siguientes medios de prueba:
1- Invocó el mérito favorable de actas.
Con respecto a esta promoción, esta sentenciadora señala que tal argumento no constituye en sí un medio probatorio, ya que al invocar el mismo se solicita la aplicación de principios procesales, tales como el principio de Concentración Procesal y Comunidad de la Prueba, principios estos que a pesar de no ser invocados por las partes en cualquier juicio, deben ser aplicados de oficio por el juez al momento de valorar las pruebas como tal, otorgándole eficacia a favor de quien señale el resultado de la misma, indistintamente de quien la haya promovido en el juicio, es así como en todo caso, que el mérito que se desprende de las actas procesales, de la valoración de las pruebas entre sí , arrojan valor probatorio en beneficio de la actora en esta causa . Esta valoración se encuentra sustentada por jurisprudencia emanada de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 14-12-2004 con Ponencia del magistrado Juan Rafael Perdomo. Sentencia N°. 1633. Y ASI SE ESTABLECE.


2- Promovió y ratificó el documento poder consignado en actas, así como el contrato de arrendamiento, el documento de propiedad del inmueble arrendado, los recibos de cánones de arrendamiento, el telegrama, el recibo de pago del telegrama y el PC de Ipostel, Acta de asamblea General Extraordinaria y Acta Constitutiva-Estatutaria de INVERSIONES PLAZA-AMÉRICA, C.A.
Los medios de prueba antes enunciados ya fueron valorados previamente por esta juzgadora.

3- Promovió el escrito y depósito consignado por la parte demandada.
Con respecto a la promoción de esta prueba, por aplicación de los principios procesales de comunidad de la prueba y concentración procesal, esta juzgadora observa que los mismos constituyen el fundamento principal para motivar la decisión de fondo en este juicio, por lo que se señala que la incidencia directa con la misma se establecerá en la motivación de este fallo. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Posteriormente, en fechas 13 y 16 de febrero de 2006, la parte actora presentó escritos con anexos constituidos por dos documentos notariados en la Notaría Pública Segunda de Maracaibo de fechas 13-02-2006 y 16-02-2006, bajo los Nos. 61, tomo 28° y 82, tomo 30° respectivamente, en los cuales los ciudadanos LISBETH RAMONA LARREAL Y RAMIRO DE JESÚS PALMAR y de SANDRA MARÍA DEL SOCORRO RINCÓN, declaran sobre su condición de arrendatarios del edificio Plaza.
Con respecto a este medio de prueba, previamente esta juzgadora analizó la denuncia efectuada por la parte demandada sobre la extemporaneidad de su evacuación y la ratificación de la que supuestamente debían ser objeto, declarando improcedente la misma. Corresponde ahora por lo tanto, la apreciación de dichos medios probatorios para proceder inmediatamente a su valoración.
Es así como al analizar el contenido y alcance de dichos instrumentos se observa que las declaraciones contenidas en los mismos, al no ser atacadas de manera eficaz por la contraparte –que es lo que debió hacer oportunamente la demandada para destruir su veracidad- pero es el caso que no lo hizo, adquiere firmeza y veracidad, ya que, al ser valorados por la norma tarifada señalada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se consideran fidedignas por ser emanadas del órganos competente para darles fe público, por lo que se le otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.


PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
1- Inserto al folio 58 y 59, se encuentra consignación de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre 2005 y enero 2006; mediante escrito y planilla de depósito bancario efectuado por la parte demandada.
La consignación y depósito antes referidos por incidir directamente en la decisión de fondo de esta causa, serán resueltos y valorados en la parte final y motiva de este fallo.

En la etapa probatoria, promovió estos medios de prueba:
1- Reprodujo el mérito favorable de actas.
Tal como se expresó previamente, el mérito favorable de actas no constituye en sí un medio probatorio, ya que al invocar el mismo se solicita la aplicación de principios procesales, que aún y cuando no sean invocados, son aplicados de oficio por el juez. Por lo tanto, su valoración dependerá de la concatenación de las pruebas, indistintamente de quien invoca el mérito de las actas, por pertenecer las mismas al proceso y no a la parte a quien favorezcan.

2- Promovió la testimonial jurada de los ciudadanos: RICARDO BRICEÑO, MERVIN GONZÁLEZ, ABRAHAM FIGUERA, ALEX RUBIO, MAYTE DÁVILA y YURELIS GARCÍA.
Con respecto a las testimoniales de los ciudadanos MERVIN GONZÁLEZ y ALEX RUBIO, previamente fueron valoradas y desechadas debido a la procedencia de la tacha propuesta en contra de tales testimonios, por haberse producido la inhabilidad de los mismos.
En cuanto a las testimoniales juradas de los otros testigos promovidos por la parte demandada, se tiene:
En fecha 09 de febrero de 2006, se oyó la declaración jurada de la ciudadana YURELIS JOSEFINA GARCÍA PERCHEL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 6.830.496, de cuyas declaraciones se desprende: Que sí conocía a BETTY SOCARRÁS LOAIZA y ALFONSO PAZ; que sí conocía de la existencia del edificio Plaza, ubicado en la calle 78 (Dr. Portillo y Avenida 3H), Parroquia Santa Lucía, Municipio Maracaibo; que sí estaba en la reunión celebrada en uno de los pasillos del Edificio Plaza, el día sábado 03 de septiembre de 2005, en donde estaban presentes los 08 inquilinos que habitaban en los 08 apartamentos del edificio Plaza, a eso de las 10:30 a.m.; que presenció y escuchó que unos inquilinos que comentaban al señor Alfonso Paz sobre el pago de apartamentos y él les respondió que por los momentos no estaba recibiendo ningún pago hasta no solventar un problema con el SENIAT; que ella escuchó al señor Alfonso Paz cuando dijo que venía en representación de C.A. NEGOCIOS GENERALES (CANEGE) y que después les avisaba de los arrendamientos.
En la misma fecha antes anotada, se oyó la testimonial jurada de la ciudadana MAYTE DEL VALLE DÁVILA ARTEAGA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 9.785.312, domiciliada en el Municipio San Francisco del Estado Zulia, de cuyas declaraciones se desprende: Que sí conocía a BETTY SOCARRÁS LOAIZA y ALFONSO PAZ; que sí conocía el edificio Plaza, ubicado en la calle 78 (Dr. Portillo y Avenida 3H), Parroquia Santa Lucía, Municipio Maracaibo; que sí estaba presente en la reunión celebrada en uno de los pasillos del edificio Plaza, el día sábado 03 de septiembre de 2005, en donde estaban presentes los 08 inquilinos que habitaban en los 08 apartamentos del edificio Plaza, a eso de las 10:30 a.m, porque estaba esperando a una amiga en la agencia de viajes Harrison que está en la planta baja del edificio. Que escuchó al señor Alfonso Paz estaba allí conversando que no podía recibirles los pagos de arrendamiento, ya que tenía un problema con el SENIAT, que cuando se solventara él les volvía a comunicar para recibir los pagos de arrendamiento y así acordaron todos; que escuchó que el señor Alfonso Paz manifestó que venía en representación de C.A. NEGOCIOS GENERALES (CANEGE).
El testimonio de los ciudadanos antes mencionados, al ser valorado de conformidad con la norma tarifada señalada en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia observando que concuerdan entre sí, no hay contradicciones en las mismas, por lo que sus testimonios dan fe a esta sentenciadora y consecuencialmente son valorados plenamente a los efectos de dilucidar hechos controvertidos en este proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

3- Corre a los folios 77 al 80 y su vuelto, original de contrato de arrendamiento y recibo de honorarios profesionales visados por la abogada ANA GONZÁLEZ, los cuales no están firmados.
Al analizar esta juzgadora el referido documento evidencia que la parte actora aparece con el carácter de “Propietaria” y un ciudadano de nombre ALBERTO ANTONIO FONSECA SANTANA, como “Arrendatario”; sin embargo, tal instrumento no se encuentra suscrito por ninguna de las dos partes, en razón de lo cual aún y cuando no fue atacado por la contraparte, se considera irrelevante e impertinente para dilucidar los hechos pretendidos y excepcionados en la presente causa, por lo cual se desecha. Y ASÍ SE DECIDE.

4- Corre a los folios 81 al 93, copia simple de demandas intentadas ante otros Tribunales por la Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA-AMÉRICA, C.A. en este caso, la parte demandada solicitó la prueba de informes a los Tribunales en los cuales cursan tales demandas, la cual fue negada por este Tribunal por cuanto ya constan las actuaciones en copia simple.
Con relación a las copias antes nombradas, las mismas no fueron en modo alguno atacadas por el adversario, en razón de lo cual por ser emanadas del funcionario competente para ello, y al no ser impugnadas por el adversario se consideran fidedignas y pertinentes para solucionar el conflicto planteado en autos, por lo que se les otorga valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

5- Promovió la prueba de informes al SENIAT, a objeto de determinar si corre averiguación o procedimiento administrativo contra la COMPAÑÍA ANÓNIMA NEGOCIOS GENERALES (CANEGE) o contra INVERSIONES PLAZA-AMÉRICA, C.A, la cual fue inadmitida por este Tribunal.

6- Promovió y consignó recibos de pago cancelados por la demandada a la C.A. NEGOCIOS GENERALES como administradora de la Comunidad PINEDA BELLOSO.
Tales recibos de pago son de carácter privado, por lo cual son susceptibles de ataque por el adversario. En el caso bajo examen, la parte actora no impugnó en modo alguno tales recibos, y siendo así, esta juzgadora valora los recibos consignados y los aprecia, otorgándoles pleno valor probatorio en esta causa. Y ASÍ SE DECIDE.



PARTE MOTIVA
FUNDAMENTACIÓN NORMATIVA PARA DECIDIR


Al analizar esta juzgadora el escrito libelar, observa que la parte actora expone que: Es el propietario de un inmueble constituido por un edificio denominado “EDIFICIO PLAZA” y consta de una planta baja con cuatro locales para comercio y dos bloques de apartamentos de cuatro plantas cada uno, entre los cuales se encuentra el Apartamento N°. 22 sobre el cual fue celebrado por el anterior propietario COMUNIDAD PINEDA BELLOSO, C.A. representada por NEGOCIOS GENERALES (CANEGE) contrato de arrendamiento con la ciudadana BETTY AURORA SOCARRÁS LOAIZA, en fecha 12-08-1987, por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, bajo el N°. 590, tomo 1° de los Libros de Reconocimientos, donde se establecieron entre otras cláusulas la duración de un (1) año contado a partir del 01-08-1987, y que se entendería prorrogado automáticamente por periodos de un (1) año, si con 30 días de anticipación por lo menos al vencimiento del respectivo periodo en curso alguna de las partes manifestare su voluntad en contrario y por escrito; así como también se señaló el canon de arrendamiento por la cantidad de Bs. 2.500,oo mensuales pagaderos por mensualidades anticipadas y que la falta de pago de dos o más mensualidades consecutivas, daría derecho a pedir la resolución de contrato con el pago de las indemnizaciones de ley y para exigir el pago de las que faltaren por vencerse.
El contrato de arrendamiento fue prorrogado automáticamente por periodos iguales aumentándose el canon de arrendamiento hasta llegar a la cantidad de Bs. 250.000,oo mensuales. Así mismo, alega la actora que la arrendataria ciudadana BETTY SOCARRÁS sin causa ni motivo justificado, se ha negado a pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre 2005 y enero 2006. Expone que además de las cantidades adeudadas por los cánones insolutos, la actora alega que tiene derecho a exigir el pago de las mensualidades por cánones correspondientes hasta la expiración del tiempo de la prórroga actual, así como de los que siguieran venciéndose hasta la total entrega del inmueble.
Alega la parte actora que la arrendataria se ha negado a entregar la llave del inmueble y firmar acuerdo de pago alguno, que envió un telegrama en fecha 03-01-2006 de último aviso con los recibos de pago de cánones insolutos y pendientes por cancelar emitidos por CANEGE, empresa ésta autorizada en Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA AMÉRICA, C.A. celebrada el 22-12-2005 y tramitada por ante el Registro Mercantil Primero en fecha 09-02-2006, bajo el N°. 64, tomo 1 A, señalándose en su único aparte “con facultades de administración diaria en los que se refiere a los arrendamientos, comprendiendo el otorgamiento de los respectivos contratos de arrendamiento en caso que se requiera, representándola en los mismos, cobrando los cánones de arrendamientos, efectuar cobranzas extrajudiciales y pasar al Departamento Legal los cánones insolutos…” .
Por otro lado, alega la parte demandada la ilegitimidad del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, de conformidad con la cuestión previa señalada en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la anterior arrendadora COMUNIDAD PINEDA BELLOSO, por intermedio de CANEGE en la persona de ALFONSO PAZ, como administrador de ésta, se había reunido con los arrendatarios del Edificio Plaza el día 03-09-2005 para convenir el cese en el pago de los cánones de arrendamiento que ahora se le demandan, porque tenía problemas con el SENIAT, además expone que se le debió notificar que existía un nuevo arrendador porque adquirió éste todo el edificio, con quien debían entenderse todas las obligaciones como arrendatarios.
Además expone en su defensa que los arrendatarios del edificio habían estado esperando de la arrendadora el aviso para cancelar lo pendiente y seguir la rutina en la forma de pago que venían haciendo, que la demandaban con el propósito de desocupar todo el edificio, de manera malintencionada. Rechazó, negó y contradijo todo lo alegado por la demandante en el libelo, por no ser cierto. Que era falso que se hubiese negado a pagar los cánones de arrendamiento señalados en el libelo, y que no la había citado nunca y que no se había negado a entregar las llaves. Así mismo expresó que con la demanda se buscaba vulnerar el derecho de la arrendataria a la prórroga legal.

Para decidir al fondo de la presente causa esta juzgadora considera pertinente establecer los criterios doctrinales que rigen en materia arrendaticia específicamente en lo atinente a casos análogos al caso de marras.
Así, se tiene que entre las Causales para la Resolución de Contrato de Arrendamiento, se encuentran las invocadas por la actora, como lo es la falta de pago. Así, en el caso de la causal por Falta de Pago, tratándose de la insolvencia inquilinaria, hacemos referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas (no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de “insolvencia inquilinaria”.
Por otra parte, cuando se demanda por resolución de contrato de arrendamiento y cobro de pensiones insolutas, se debe tomar en cuenta que ninguna ley obliga al arrendador a que el tribunal previamente intime el pago al arrendatario. Demandada como sea la resolución de contrato del inmueble arrendado y declarada con lugar la demanda, el contrato de arrendamiento queda extinguido; en tanto que si el arrendador únicamente solicita el pago judicial de las pensiones insolutas, la sentencia judicial que declare con lugar ese cobro no extinguirá el contrato, pues el mismo terminará vigente.
Así como el arrendatario tiene la obligación de pagar el canon arrendaticio, así mismo el arrendador tiene la obligación de ser diligente en el cobro del mismo, pues no puede aceptarse que el deudor inquilinario permanezca en la total incertidumbre ante su acreedor indiferente que no exige el pago del alquiler.
Si la demandada logra demostrar que ha dado cumplimiento a dicha obligación, la demanda debe necesariamente ser declarada sin lugar, pero esa obligación de pago del canon de arrendamiento es regulada por el propio contrato de arrendamiento celebrado en el cual las partes convinieron en que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de arrendamiento daría derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del contrato y deben también revisarse las disposiciones legales contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el caso que el arrendador o propietario del inmueble se rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento en las formas y tiempos establecidos en el artículo 51 de dicha Ley.
En el presente caso, justamente la obligación del pago oportuno de los cánones de arrendamiento es lo que se discute, ya que la demandante alega la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre, 2005 y enero 2006 y la demandada alega que no los pagó por cuanto se les informó que el pago había cesado y además que la nueva propietaria no les notificó que iban a cobrar los cánones de arrendamiento bajo los mismos términos del contrato inicial, por lo que, de seguidas debe pasar a analizarse las pruebas referidas a las pretensiones de la actora, así como a las excepciones y defensas opuestas por la demandada.
Alega la demandada que luego de más de dieciocho años, la arrendadora se negó a recibir los pagos de cánones argumentando situaciones con el SENIAT, además por otro lado expresa la demandada que no le fue notificado por parte de la arrendadora actual como nueva propietaria sobre el cobro de los cánones vencidos para cancelar como de costumbre lo hacía; con lo cual este Tribunal descarta como verdadero tal afirmación, ya que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda de fecha 27-01-2006 alega hechos que transmiten confusión porque se observa de él intentos de defensa con hechos diferentes, por un lado manifiesta que les fue informado por el administrador de la anterior propietaria el cese del pago de los cánones insolutos y a la vez alega la falta de legitimidad de esta persona para dicha información. Por otra parte, alega que se les debió notificar que existía un nuevo arrendador y por ello estuvieron esperando de la arrendadora el aviso para cancelar lo pendiente y seguir la rutina de pago que por años venían haciendo.
Sin embargo, los distintos hechos alegados por la demandada deben ser probados porque como es bien sabido por las normas procesales señaladas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto, establece el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
“quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Es doctrina pacífica en el proceso dispositivo, que las partes tienen la carga de la prueba de los hechos que la favorecen y el riesgo de la falta de prueba.
Las diversas posiciones doctrinarias y legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la prueba se reduce a la fórmula: “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”
El Código de Procedimiento Civil distribuye las pruebas entre las partes como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si al actor le interesa el triunfo de su pretensión deberá probar los hechos que le sirven de fundamento y si al demandado le interesa destruir, reducir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión deberá probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impida su existencia jurídica, es decir, plantea la distribución de la carga de la prueba entre las partes, propia del proceso dispositivo, en el cual el Juez tiene la obligación de decidir conforme a lo alegado y probado por las partes, sin poder sacar elementos de convicción fuera de los autos, ni suplir excepciones ni argumentos de hecho no alegados ni probados, tal como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y así lo ha dejado claro la doctrina patria acogida por los Tribunales de la República y la Corte Suprema de Justicia. Al respecto el maestro Arístides Rengel Romberg en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987”, tomo I Teoría General del Proceso, Editorial Arte, Caracas, 1992, se pronuncia sobre la materia de la cual este Sentenciador transcribe los siguientes extractos:
“...lo importante es atender por la materia dialéctica que tiene el proceso y por el principio contradictorio que lo informa a las afirmaciones de hecho que formula el actor para fundamentar su pretensión y determinar así el Thema Probandum: por lo que las diversas posiciones doctrinales surgidas en esta materia y las diversas fórmulas legislativas adoptadas para distribución entre las partes de la carga de la prueba, pueden reducirse a esta formula general y simple que comprende todas las posibilidades. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”
Así las cosas, esta sentenciadora de la apreciación y valoración efectuada a los medios probatorios consignados a las actas que conforman este juicio, es evidente que la parte demandada manifiesta expresamente que no pagó los cánones insolutos demandados por la actora, y prueba elocuente de ello es el escrito de consignación y depósito efectuado en fecha 25-01-2005 y consignado en la misma fecha por ante este Tribunal, fecha ésta posterior inclusive a la introducción de la presente demanda, con lo cual la demandada lo que debió probar fueron los hechos verdaderos y valederos que demostraran la falta de estos pagos, ya que muy a pesar de que en las declaraciones de testigos dos de ellos demostraron contesticidad y concordancia en sus dichos, los mismos no fueron suficientes para demostrar la excusa o excepción alegada en su defensa por la demandada.
Y con respecto a los instrumentos consignados en actas, tampoco evidencia fuerza probatoria para sustentar los mismos hechos alegados, más sí para desvirtuar los dos testigos y desechar a dos de los testigos promovidos por la demandada, ya que se encontraban incursos de una o otra forma, en la procedencia de interés en este juicio, que pudiera dar lugar a declaraciones subjetivas llenas de parcialidad hacia la demandada, medios estos que conducen a probar el hecho fundamental sobre lo demandado y lo decisivo para decidir la procedencia o no de la resolución del contrato bajo los términos antes señalados.
En cuanto a la oportunidad o tempestividad del pago o consignación, debe este Tribunal pronunciarse adaptándose a la exigencia de lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

ARTÍCULO 51: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.

Se observa que la parte demandada no cumplió oportunamente con el pago de los cánones de arrendamiento a los cuales estaba obligada, ya que se evidencia de las actas procesales, tal como se dijo anteriormente, que consignó los pagos insolutos desde el mes de agosto de 2005, el día 25 de enero de 2006, lo cual consta en los folios 57 y 58 del expediente, fecha ésta posterior a la interposición de la demanda y su admisión, que lo fue el 24 de enero de 2006 y por supuesto, más allá del vencimiento de los quince (15) días continuos de cada mensualidad, incumpliendo lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el propio contrato de arrendamiento, concretamente en la Cláusula Cuarta que establece que la falta oportuna del canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco días de cada mes dará derecho a la arrendadora a pedir la resolución del contrato con el pago de las indemnizaciones de ley y además exigir el pago de las que faltaren por vencerse hasta el término del contrato o de sus prórrogas.
Entonces, tal como lo afirma la parte demandante, los cánones insolutos han debido ser pagados oportunamente o consignados por ante el Tribunal de Municipio que es el competente para recibir dichas consignaciones dentro del lapso establecido por la norma y convenido en el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda; ello no ocurrió así, ya que la consignación hecha por ante este Tribunal correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre 2005 y enero 2006, rebasa en extremo los plazos permitidos por la Ley o el contrato, debiendo concluirse forzosamente que dicha consignación no es válida por extemporánea, debiendo en consecuencia, declararse la insolvencia de la arrendataria demandada de los cánones de arrendamiento señalados por el demandante en su libelo de demanda como causal para solicitar la resolución del contrato, ya que, los meses o cánones de arrendamiento dejados de pagar oportunamente fueron más de dos (2).
Dadas las consideraciones anteriores, el análisis de las pruebas y los argumentos de hecho y de derecho que integran este fallo, es forzoso concluir que, la parte demandada no cumplió de manera oportuna o tempestiva con sus obligaciones como arrendatario concretamente las referidas al pago de los cánones de arrendamiento, así como no demostró las causas o motivos de fuerza mayor alegados como excepción para no efectuar el pago oportuno, por lo que se hace procedente la demanda intentada por la parte actora debiendo declararse Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato y Cobro de Bolívares y en consecuencia, la desocupación inmediata del inmueble arrendado para ponerlo en posesión del demandante, el pago de los cánones insolutos correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre 2005 y enero 2006, por cuanto es evidente que la parte no se encuentra ocupando el inmueble, hecho éste evidenciado de actas con ocasión a la ejecución de la medida de secuestro efectuada en fecha 01-02-2006, así con su correspondiente indexación y la consecuente condenatoria en costas.
En conclusión, de todo lo anteriormente expuesto se desprende que esta sentenciadora debe forzosamente declarar procedente la resolución de contrato de arrendamiento demandada sobre el inmueble objeto de esta demanda y anteriormente identificado, por cuanto así lo ha originado el incumplimiento de lo pactado en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 12-08-1987, referida a la falta de pago de dos mensualidades consecutivas por parte de la actual arrendataria de dicho inmueble, ciudadana BETTY SOCARRÁS LOAIZA, y de actas se ha verificado y probado que hubo incumplimiento de pago, ya que como anteriormente se señaló, el arrendatario efectuó las consignaciones pero de manera ineficaz por cuanto no se hizo oportunamente ni por los mecanismos que permite la especialidad que la Ley de Arrendamientos concede a los arrendatarios, hecho éste que no puede ser excusado por las defensas opuestas por la demandada, por cuanto se evidencia que la demandada se encontraba conciente de que estaba incumpliendo en el pago, por lo que debió buscar el mecanismo a través de la consignación arrendaticia oportuna, pues la ley no prevé excusas o excepciones para no hacerlo, sino que por el contrario, permite este mecanismo como solución única para darle validez a los pagos que por cualquier causa no sean recibidos por la arrendadora y mal podría el arrendatario señalar que por una u otra razón dejó de cancelar los cánones oportunos, existiendo el mecanismo—solución antes señalado.
Por ende, se determina que la prórroga legal para este caso en estudio no es aplicable, por cuanto dentro de las condiciones que se establecen como necesarias para la procedencia de la misma está la del cumplimiento de las obligaciones contractuales o legales por parte del arrendatario y tal incumplimiento genera la pérdida del derecho de gozar del beneficio de la prórroga legal, como bien lo establece el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, se declara la procedencia de la resolución del contrato de arrendamiento por el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento ocasionados sobre el inmueble especificado en el libelo de la demanda. Y ASÍ SE DECIDE.