TSJ Regiones - Decisión

Conoció este Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la demanda de Desalojo intentada por los ciudadanos EMILIA PICARIELLO PETTITO, AURELIO PICARIELLO PETTITO y MÁSSIMO PICARIELLO PETTITO, todos italianos, mayores de edad, comerciantes, portadores de la cédula de identidad de extranjeros números E-81.259.998, E-81.269.910 y E-81.903.715 respectivamente, representados por la Abogada en ejercicio GLADIS GUERRERO DE NOEL, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad número 3.929.102 e inscrita en el Inpreabogado con el número 40.816, todos domiciliados en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, fundamentándose en lo establecido en los literales “a” y “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al ciudadano MAHAMAD AYUB QURESHI, pakistaní, mayor de edad, comerciante, portador de la cédula de identidad de extranjero número E-81.269.079, y de este mismo domicilio, para que convenga en el Desalojo del inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha veintiuno (21) de diciembre de 1981, anotado bajo el número 491, Tomo 4 de los Libros respectivos, constituido por un apartamento , identificado con el número 31, ubicado en el segundo piso del Edificio Lido, que se encuentra situado en la calle 71, antes Niquitao, con la avenida 3Y (San Martín), en Jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

ANTECEDENTES

Alega la parte demandante que en fecha veintiuno (21) de diciembre del 1981, la ciudadana MARIANNE SCHMID DE DEURINGER, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano MAHAMAD AYUB QURESHI, antes identificado, sobre el bien inmueble antes identificado, cuyo contrato de alquiler se encuentra consignado en el expediente en copia simple, marcado con la letra “C”. Ahora bien, alega la Apoderada de la parte demandante que sus representados, ciudadanos EMILIA PICARIELLO PETTITO, AURELIO PICARIELLO PETTITO y MÁSSIMO PICARIELLO PETTITO, adquirieron el inmueble constituido por su terreno propio y el edificio sobre él construido, denominado Edificio LIDO, el cual consta de cuatro (04) locales comerciales en la planta baja, identificados como locales 1, 2, 3 y 4; dos (02) apartamentos en el primer piso, identificados con los números 21 y 22 y dos (02) apartamentos en el segundo piso, identificados con los números 31 y 32, según se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina del Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha quince (15) de junio de 2004, con el número 22, Protocolo 1°, Tomo 41, que aparece agregado a las actas en copia certificada. Asimismo, manifiesta que debido a que la adquisición del edificio antes señalado, se hizo en forma global, es decir, de todo el edificio, no operó para los arrendatarios el retracto legal arrendaticio, de conformidad con lo pautado en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este orden de ideas, expresa la Apoderada de la parte demandante, que sus representados notificaron a los arrendatarios que por motivo de la transmisión de propiedad de todo el edificio, no iban a renovar los contratos de arrendamientos firmados por los ciudadanos MARIANNE DE DEURINGER y ENRIQUE DEURINGER, informando a este Juzgado que tales notificaciones se realizaron a través de los Juzgados Tercero y Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, las cuales fueron agregadas a las actas en copias certificadas.
Alega la Apoderada de la parte demandante que el ciudadano MAHAMAD AYUB QURESHI, fue notificado el día veintinueve (29) de julio de 2004, en la persona de QASIN AYUB QURESHI CASTRO, identificado con la cédula de identidad número 14.823.885, que el contrato firmado entre el ciudadano MAHAMAD AYUB QURESHI y la señora MARIANNE DE DEURINGER no sería renovado y se le otorgó el plazo de sesenta (60) días continuos establecido en el artículo 1.615 del Código Civil, para que vencido ese plazo entregara el inmueble arrendado totalmente desocupado. En este orden de ideas, manifiesta la Apoderada de la parte demandante que además de haber transcurrido los sesenta (60) días para la desocupación del inmueble, el ciudadano MAHAMAD AYUB QURESHI, que a pesar de haber sido notificado de la existencia de nuevos propietarios y a pesar de conocer que los nuevos propietarios tienen negocio de panadería colindante con el apartamento número 31 ocupado por él y su familia, no ha cancelado a éstos ni una sola de las cuotas o cánones de arrendamiento que cancelaba a la antigua propietaria, de modo que no ha pagado los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2004. Asimismo alega que sus representados no han recibido ningún pago, ni notificación alguna de que los mismos hayan realizado legítimamente algún pago por ante algún tribunal de la República, evidenciándose de este modo la insolvencia del arrendatario por incumplimiento, además de lo establecido en la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento firmado el veintiún (21) de diciembre de 1981.
Como fundamento de su pretensión, la parte demandante se acoge a lo establecido en los literales “a” y “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establecen:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo Contrato de Arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o reparaciones que ameriten la desocupación...”

Igualmente, se acompañaron con el libelo de la demanda los siguientes documentos: documento poder marcado con la letra “A”; título adquisitivo del inmueble marcado con la letra “B”; fotocopia del contrato de arrendamiento marcado con la letra “C” y fotocopia de la notificación practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia marcado con la letra “D”.
En fecha veintiuno (21) de enero de 2005, fue admitida la demanda por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y se ordenó la comparecencia del ciudadano MAHAMAD AYUB QURESHI, ya identificado, para que dé contestación a la demanda en el segundo día hábil después de que conste en actas su citación.
En auto de fecha veinticuatro (24) de enero de 2005, el ciudadano GUSTAVO ANDRADE RODRÍGUEZ, en su carácter de Juez Provisorio del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia se inhibió para seguir conociendo de la presente causa, todo de conformidad a lo dispuesto en el artículo 82, causal número 12 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha treinta y uno (31) de enero de 2005, fue recibida en este Juzgado la presente causa con ocasión de la inhibición antes señalada, se le dio entrada y se ordena la continuación de la sustanciación de la misma.
En fecha ocho (08) de noviembre de 2005, el demandado acudió a este Tribunal a darse por citado y otorgó Poder Apud-Acta a los Abogados en ejercicio EUDO TROCONIS y GRELYS RINCÓN CÁRDENAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 19.484 y 25.339, respectivamente, procediendo en la oportunidad procesal correspondiente, a dar contestación a la demanda
En el escrito de contestación presentado a este Juzgado en fecha diez (10) de noviembre de 2005, expresa el Apoderado de la parte demandada, que siendo el ciudadano MAHAMAD AYUB QURESHI arrendatario conjuntamente con la ciudadana DADIS CASTRO, solicita que se declare improcedente la demanda por existir ilegitimidad en la persona del demandado, alegando que los demandantes han tenido que ejercer su acción conforme a la ley y no apartándose de ella o desconociéndola, ya que el contrato de arrendamiento que fue agregado por los demandantes con el libelo, no es el vigente en la relación arrendaticia establecida entre su poderdante, la ciudadana coarrendataria y el arrendador. El mencionado contrato de arrendamiento de fecha veintiuno (21) de diciembre de 1981, no tiene efectos jurídicos actuales, no está vigente ni en tiempo ni en espacio, ya que éste fue sustituido por un nuevo contrato de arrendamiento en el cual aparece el ciudadano MAHAMAD AYUB QURESHI y la ciudadana DADIS CASTRO, en calidad de arrendatarios, siendo autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha catorce (14) de diciembre de 1994, anotado con el número 44, Tomo 113 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual acompañó al escrito de contestación en copia certificada, por lo que solicita se declare improcedente la demanda y se deseche el documento fundante de la acción por no tener ninguna vigencia.
Asimismo, el Apoderado de la parte demandada alega que la notificación practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco, es irrita e ilegal, debido a que no hubo una notificación legal a los arrendatarios, sino al ciudadano OASIS AYUB QURESHI CASTRO, quien es portador de la cédula de identidad número 14.823.885.
En otro orden de ideas, el Apoderado de la parte demandada expresó en su escrito de contestación que es falso que su conferente adeude los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2004, así como los correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2005, por cuanto al negarse a recibir el pago el arrendador, su conferente los consignó en el expediente de consignaciones número 4.448-4 llevado por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, por lo que solicita se desestime la insolvencia alegada por la parte demandante, establecida en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Igualmente expone el Apoderado, que la parte demandante no explica ni prueba la fundamentación que tiene para alegar el estado ruinoso del Edificio LIDO, por lo que solicita a este Tribunal desestime el estado ruinoso del inmueble pautado en el literal “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por último, solicita al Tribunal conceda a los arrendatarios la prórroga legal de tres (3) años conforme a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

PUNTO PREVIO

Como punto previo al fondo de la demanda, opone el demandado, la defensa de fondo establecida en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“…Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10° y 11° del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas…” (Subrayado nuestro)

En este sentido, primeramente es necesario realizar algunas breves consideraciones en torno a la legitimación a la causa y su funcionamiento dentro de nuestro sistema procesal. Tal como afirma Arístides Rengel-Romberg:
“…El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido, en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. Por ello, a fin de que la parte actora se encuentre legitimada activamente a la causa, es necesario que exista una coincidencia entre la condición legitimante prevista en la ley, con la situación jurídica en que el actor afirma encontrarse y que otorga la facultad jurídica de pretender determinadas declaraciones judiciales mediante una sentencia de fondo o de mérito. Así mismo, se encuentra legitimado pasivamente a la causa, y por ende legitimado para sostener un juicio, la persona contra quien se afirma la existencia de un interés jurídico propio por el actor.”

En el presente proceso, la parte demandada en su contestación de la demanda, opone dentro de sus defensas de fondo su falta pasiva de cualidad e interés para intentar o sostener el juicio, por no estar legitimado para actuar solo en este proceso, en virtud de haberse suscrito un nuevo contrato de arrendamiento que fue autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha catorce (14) de diciembre de 1994, que acompaña en copia certificada a su escrito de contestación, en el cual aparece además de él, la ciudadana DADIS CASTRO, ambos en la misma calidad de arrendatarios.

Al respecto, este Juzgador observa que tal como la afirma la parte demandante existe una relación arrendaticia entre el ciudadano MAHAMAD AYUB QURESHI y la ciudadana MARIANNE SCHID DE DEURINGER, pero que a la luz del documento acompañado en copia certificada por el demandado en su escrito de contestación, tal relación también existía con respecto a la ciudadana DADIS CASTRO; puesto que efectivamente de las actas se desprende que el contrato de arrendamiento vigente fue el presentado por la parte demandada en este proceso y no el acompañado por la parte demandante con su demanda, lo que otorga suficientes elementos de convicción a este Sentenciador para determinar que la parte demandada debía estar conformada tanto por el ciudadano MAHAMAD AYUB QURESHI como por la ciudadana DADIS CASTRO, quienes en conjunto conformaban el sujeto pasivo de la presente relación procesal.

Tal y como lo establece el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, página 21:
“…La relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario…”

Al analizar la relación arrendaticia controvertida, observa este Sentenciador que a pesar de haberse iniciado la misma en fecha veintiuno (21) de diciembre de 1981 entre el ciudadano MAHAMAD AYUB QURESHI y la ciudadana MARIANNE SCHID DE DEURINGER, a partir del catorce (14) de diciembre de 1994, esta fue sustituida por una nueva relación arrendaticia convenida entre MAHAMAD AYUB QURESHI y DADIS CASTRO, en calidad de arrendatarios y la ciudadana MARIANNE SCHID DE DEURINGER, en calidad de arrendadora, por lo que las obligaciones pautadas originalmente quedaron extinguidas, es decir, finalizaron aquellas y nacieron unas nuevas con la suscripción del nuevo contrato de arrendamiento.

Por los argumentos antes expuestos, éste órgano jurisdiccional estima que la parte demandada no posee la cualidad necesaria para sostener solo el presente proceso como sujeto pasivo de la relación procesal, por cuanto carece por sí solo de facultad suficiente para oponer sus argumentos y defensas frente a lo expuesto por la parte demandante, ya que, como ha quedado evidenciado con el instrumento consignado por el demandado en su escrito de contestación, la condición de arrendatarios está conformada por el ciudadano MAHAMAD AYUB QURESHI y por la ciudadana DADIS CASTRO.