TSJ Regiones - Decisión

Conoció por Distribución este Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la demanda intentada por la ciudadana NIRSA VARGAS ALVARADO, venezolana, mayor de edad, soltera, Licenciada en Contaduría Pública, portadora de la cédula de identidad número 2.817.907 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representada por el Abogado en ejercicio ANGEL RINCON GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número 7.887.853 e inscrito en el Inpreabogado con el número 59.182 y de este domicilio, contra los ciudadanos RAMON SEGUNDO PETIT y FRANCISCA SALCEDO PETIT, ambos venezolanos, mayores de edad, cónyuges, portadores de las cédulas de identidad números 1.800.909 y 2.866.411 respectivamente, y domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para que convengan en el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO celebrado en forma autentica el día veinte (20) de diciembre de 2004, ante la Notaria Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado con el número 47 del Tomo 72 de los libros de autenticaciones, donde se acordó la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en forma autentica el día veintinueve (29) de julio de 1996, ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado con el número 58 del Tomo 119 de los libros de autenticaciones, sobre un bien inmueble constituido por un apartamento signado con el número 6-A, situado en el Conjunto Residencial La Paragua, Edificio Curumutopo II, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que formalice la entrega del inmueble arrendado en las condiciones previa y contractualmente establecidas, en entregar los recibos de todos los servicios públicos debidamente pagados y con sus respectivas solvencias de ENELVEN, CANTV y Condominio, fundamentándose en lo establecido en la cláusula quinta del referido Contrato de Resolución que dispone:
“…Quinto: El incumplimiento por parte de LOS ARRENDATARIOS a cualquiera de las obligaciones asumidas en razón del presente contrato, dará derecho a LA ARRENDADORA a demandar el cumplimiento del mismo por ante los órganos jurisdiccionales y solicitar las medidas cautelares correspondientes…”

Y por último, que los demandados sean condenados a pagar la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) por concepto de Daños y Perjuicios ocasionados al inmueble objeto del contrato de arrendamiento antes señalado.

Luego de un análisis de las actas procesales, aprecia este Sentenciador que los demandados, en fecha veinticinco (25) de mayo de 2005, fueron debidamente notificados en el acto de ejecución de la medida por el Juez Quinto Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Almirante Padilla y Páez de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, teniéndose como citados para el proceso sin mas formalidad, de conformidad con la segunda parte del artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, a partir del día treinta (30) de mayo de 2005, fecha en la cual se recibieron en este Tribunal las resultas de la cautelar ejecutada.

I
ANTECEDENTES

Expone el Apoderado Judicial de la parte demandante, que su representada en fecha veintinueve (29) de julio de 1996, celebró de forma autentica un contrato de arrendamiento con los ciudadanos RAMON SEGUNDO PETIT y FRANCISCA SALCEDO DE PETIT, antes identificados, sobre el inmueble ya identificado, que acompaña en copia simple a su libelo de demanda.

Alega el Apoderado Judicial de la parte demandante, que en razón del incumplimiento reiterado por parte de los demandados arrendatarios en lo que respecta a sus obligaciones, más el hecho de que éstos se encontraban en una etapa de adquisición de vivienda, que implicaba nuevas obligaciones patrimoniales que debían asumir y que en consecuencia se les hacía imposible seguir cumpliendo con las obligaciones de pago de canon de arrendamiento, acordaron de manera amistosa y bilateral por resultar conveniente para todos, resolver el contrato de arrendamiento en referencia y se acordó que dicha resolución tuviera efectos para el día treinta y uno (31) de marzo de 2005, fecha en la cual quedaría nula y sin efecto legal la anterior relación arrendaticia y el documento que la contiene, razón por la cual suscribieron el correspondiente documento donde se resolvía el referido contrato de arrendamiento, que se acompaña en original al libelo de la demanda. Igualmente afirma que en dicho contrato se estableció que los demandados tenían una deuda vencida por concepto de cánones de arrendamiento vencidos por la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00).

Siguiendo con el mismo orden de ideas, expone que en el referido contrato de resolución se acordó que los arrendatarios debían formalizar la entrega del inmueble en buenas condiciones, con todos los servicios públicos pagados y las respectivas solvencias de ENELVEN, CANTV y Condominio, el día treinta y uno (31) de marzo de 2005, sin que para la presente fecha, los arrendatarios demandados hayan cumplido con las estipulaciones contenidas en el referido contrato de resolución.

En fecha primero (01) de junio de 2005, acudieron los ciudadanos RAMON SEGUNDO PETIT y FRANCISCA SALCEDO PETIT y confirieron Poder Apud-Acta a los Abogados en ejercicio ANGEL ADOLFO PUCHE RINCÓN y JAIME AUGUSTO BLANCO PABON, procediendo éste último, en la misma fecha, a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:

En el escrito de contestación, expresa el Apoderado Judicial de la parte demandada que es cierto que sus representados celebraron un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintinueve (29) de julio de 1996, con el número 58 del Tomo 119 y que es cierto que dicho inmueble es propiedad de la ciudadana NIRSA VARGAS ALVARADO.

Así mismo, niega, rechaza y contradice que sus representados hayan incumplido con sus obligaciones arrendaticias, debido a que se encontraban solventes con los cánones de arrendamiento y con los servicios públicos del inmueble, para la fecha de la ejecución de la medida. Igualmente, niega, rechaza y contradice que sus representados establecieron en el nuevo contrato que se les hacía imposible cumplir con las obligaciones arrendaticias, debido a que dicho contrato fue firmado bajo engaño y por desconocimiento de la ley por parte de sus representados. De igual manera niega, rechaza y contradice que para la fecha sus representados tenían una deuda por arrendamiento, ya que el monto estipulado en dicho acuerdo es de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00) que no equivale a un mes de alquiler y menos si el canon se había aumentado a la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00).

Por último, expone el Apoderado Judicial de la parte demandada, que no existen elementos ciertos probatorios de la temeraria demanda por cumplimiento de contrato y que a sus representados no se les tomaron en cuenta los nueve (09) años ininterrumpidos de duración de la relación arrendaticia, y que les corresponden según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dos (02) años de prórroga legal, y a tenor de lo establecido en el artículo 7 de dicha Ley, que dispone:
“Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”

Por lo que considera que la convención que consta en el documento fundamental de la presente acción, es nula, debido a que fue suscrita por sus representados de manera engañosa y fraudulenta, y que ésta no les pueda violar el derecho a la prórroga legal que es irrenunciable de conformidad con el artículo antes citado.

II
DE LA PRORROGA LEGAL

En virtud de que en la presente causa se solicita el cumplimento de un contrato donde se convino la resolución de un contrato de arrendamiento, deben observarse algunas de las disposiciones previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en virtud de la invocación del beneficio de la prórroga legal que hace la parte demandada en su contestación a la demanda, este Juzgador antes de pasar al análisis de los medios probatorios aportados al proceso, cree conveniente realizar algunas consideraciones sobre el derecho irrenunciable que tiene el arrendatario a gozar de la prórroga legal. En este orden de ideas, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
…b. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año…” (Subrayado nuestro).

Siguiendo con el mismo orden de ideas, este Juzgador observa que en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes que integran el presente proceso y que fue resuelto por convención posterior, mediante documento autenticado, que es el instrumento fundamental de la presente acción, se estableció en la cláusula segunda que:
“El término de este contrato es de un (1) año, contados a partir de la fecha de su otorgamiento, prorrogable por un (1) año más, salvo que alguna de las partes manifieste a la otra su intención de no prorrogarlo con treinta (30) días de antelación a la fecha de expiración del presente contrato;…” (Subrayado nuestro).

En aplicación de las disposiciones legales y contractuales antes transcritas, y verificado como ha sido, que el documento contentivo de la obligación primigenia que existió entre las partes integrantes del presente proceso, fue otorgado el día veintinueve (29) de julio de 1996, éste Sentenciador llega a la conclusión que el referido contrato se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado, porque vencida como fue la prórroga contractual, entró en vigencia la prórroga legal, y una vez vencida ésta, los arrendatarios siguieron ocupando el inmueble con tal carácter, hasta la fecha de la ejecución de la medida preventiva de secuestro que se dictó en el presente proceso, ocurriendo la tácita reconducción, por lo que, no pueden invocar los arrendatarios la prórroga legal con fundamento a un contrato a tiempo indeterminado. ASÍ SE DECIDE.

III
ANALISIS DE LAS PRUEBAS

En el presente procedimiento, son medios probatorios admisibles, además de la prueba que demuestre la existencia de la obligación y/o el hecho extintivo de la misma, todos los medios de pruebas establecidos en el Código Civil, en el Código de Procedimiento Civil y en las demás leyes de la República, además de todos aquellos que no estén prohibidos expresamente por la ley.

El Apoderado Judicial de la parte demandante en escrito de fecha ocho (08) de junio de 2005, promueve el mérito favorable, solicitando el Principio de la Adquisición Procesal del cual se deriva el llamado Principio de la Comunidad de la Prueba, en el sentido de que todo en cuanto se alega en este proceso incidental beneficia o perjudica por igual a las partes, acogiéndose al beneficio que arrojan a su favor dichas actas. En este sentido, de las actas procesales se desprende el documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio, debidamente protocolizado y en original, que demuestra el carácter de propietaria de la parte demandante sobre el referido inmueble, aunado al hecho de que la parte demandada en su escrito de contestación reconoce expresamente a la parte demandada como propietaria del referido inmueble. ASÍ SE DECIDE.

Igualmente ratifica las pruebas documentales acompañadas al libelo de la demanda, específicamente el contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintinueve (29) de julio de 1996, anotado con el número 58, Tomo 119 de los libros de autenticaciones, acompañado en copia simple.

Este Sentenciador observa, que del anterior medio probatorio se desprende claramente el carácter de arrendadora y de arrendatarios que tenían las partes del presente proceso, cuando suscribieron el contrato que resolvió y dio por finalizado el referido contrato de arrendamiento primigenio, por lo que de conformidad con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga todo su valor probatorio porque no fue impugnado por la parte contraria. ASÍ SE DECIDE.

Igualmente ratifica el contrato de resolución debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veinte (20) de diciembre de 2004, anotado con el número 47, Tomo 72 de los libros de autenticaciones, acompañado en original.

Este Juzgador observa, que el anterior medio probatorio constituye el documento fundamental de la presente acción por cumplimiento de contrato, y del mismo se desprende la existencia jurídica de los alegatos de la parte promovente en su libelo de demanda, referentes a la voluntad de la arrendadora y de los arrendatarios de convenir en la finalización del contrato de arrendamiento primigenio, a partir del día treinta y uno (31) de marzo de 2005, fecha en la cual se comprometían los arrendatarios a entregar el inmueble y los recibos de los servicios de ENELVEN y CANTV, y del Condominio, debidamente cancelados y con sus respectivas solvencias. Por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga todo su valor probatorio al anterior Instrumento. ASÍ SE DECIDE.

Mediante diligencia de fecha diez (10) de junio de 2005, el Apoderado Judicial de la parte demandada consigna en original y los promueve como prueba documental, los recibos de pago de los Servicios Públicos correspondientes a ENELVEN y CANTV, y de Condominio, correspondiente los dos primeros al mes de mayo de 2005 y el último a los meses de abril y mayo de 2005.
De una revisión exhaustiva de los anteriores medios probatorios, este Sentenciador observa que los mismos se refieren al pago de unos periodos que no fueron objeto de la demanda, ya que ésta última solicita que se le entreguen dichos recibos de pago, hasta el día treinta y uno (31) de marzo de 2005, fecha en la cual se pactó la entrega de los mismos, correspondiendo estos recibos a periodos posteriores y no reclamados por la parte demandante, en consecuencia, este Juzgador los desecha, debido a que el hecho que prueban no está controvertido en el presente juicio. Por otro lado, de los mismos se presume el pago de obligaciones, de las que se reclama la entrega de los recibos, porque el pago de una obligación actual de tracto sucesivo presume el pago de las anteriores, pero los arrendatarios-demandados no han cumplido con su obligación de entregar los referidos recibos de pago en la fecha pactada. ASÍ SE DECIDE.

Igualmente promueve la testimonial jurada de los ciudadanos KELLYS CATHERINE PAZ BORJAS, TITO ENRIQUE BRACHO AMESTY y MOIRA BERENICE RIVERA RIERA, todos venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad números 13.299.363, 3.078.913 y 2.866.211 respectivamente, de profesión Técnico Superior en Administración de Aduanas la primera, Médico Veterinario el segundo y Economista la última, todos domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Efectivamente en fecha catorce (14) y quince (15) de junio de 2005, estando dentro de la oportunidad procesal para la evacuación de pruebas, procedieron los referidos ciudadanos a deponer su declaración testimonial ante este Tribunal. De las referidas declaraciones testimoniales, se observa que la parte promovente pretende probar dos hechos principales, el primero se refiere a la existencia de la relación arrendaticia que existió entre las partes del presente proceso, con antelación a la convención pactada en el Instrumento fundamental de la presente acción, hecho que no debe ser objeto de prueba debido a que fue un hecho no controvertido por las partes y expresamente reconocido tanto en el libelo de la demanda como en la contestación de la misma. El segundo hecho se refiere al estado de solvencia en que se encontraban los demandados con respecto a las obligaciones por concepto de cánones de arrendamiento, Servicios Públicos y Condominio. Al respecto este Juzgador observa lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil que dispone:
“No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares…”

Por lo que de conformidad con la norma antes transcrita, este Sentenciador desecha dicho medio probatorio por no poder apreciarlo ni valorarlo para motivar el presente fallo. Igualmente cree conveniente señalar que la parte demandante en su petitorio no reclama ningún concepto referente al pago de cánones de arrendamiento y/o de Servicios Públicos y Condominio, por lo que dicho medio de prueba resulta impertinente. ASÍ SE DECIDE.

IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Después de analizadas las pruebas aportadas al presente proceso, este Juzgador obtiene la plena convicción de que la parte demandada no cumplió con sus obligaciones principales contenidas en el Instrumento fundamental de la presente acción, referidas a la entrega del inmueble en la fecha pactada y a la entrega de los recibos referentes al pago de los Servicios Públicos y a las Cuotas de Condominio con sus respectivas solvencias, en la fecha pactada, a la arrendadora. Así las cosas, este Sentenciador observa lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que dispone:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Obteniendo en consecuencia la plena convicción de la existencia de las obligaciones reclamadas, como se desprende del Instrumento fundamental de la presente acción, y el incumplimiento de los demandados de dichas obligaciones.

Igualmente, este Sentenciador observa que la nulidad interpuesta por la parte demandada por vía de excepción en el presente proceso, sobre el documento fundamental de la presente acción, resulta improcedente porque la misma se fundamenta en la irrenunciabilidad de un derecho que supuestamente ostentan los demandados, y como ya ha quedo expresado, los demandados no so titulares del derecho a la prorroga legal porque el contrato de arrendamiento primigenio se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado.

Por último y con respecto a los Daños y Perjuicios reclamados por la parte demandante, por lucro cesante motivado por la imposibilidad de efectuar actos de disposición sobre dicho inmueble y por daños materiales motivados por los daños causados al mismo, este Sentenciador observa que la parte demandante no promovió ningún elemento de prueba que demostrara el supuesto daño causado al inmueble, así mismo, observa que desde el día treinta y uno (31) de marzo de 2005, fecha en la cual debía ser entregado el referido inmueble, hasta el día veintinueve (29) de abril de 2005, fecha en la cual fue admitida en este Tribunal la presente acción, solo transcurrió un mes, y en vista de que el nuevo canon fijado en el contrato de resolución suscrito por las partes, asciende a la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) mensuales, este Juzgador se reserva el derecho de recalcular los Daños y Perjuicios causados a la parte demandante, y así lo hará constar en la parte dispositiva del presente fallo.