TSJ Regiones - Decisión

Exp. Nº 02330

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE
LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL
DEL ESTADO ZULIA
Motivo: DESALOJO.
Demandante: ANGELA URDANETA DE OLMOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 4.153.211 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Apoderados Judiciales de la Parte Actora: ARMANDO ATENCIO CAPO, ARMANDO ATENCIO VILLASMIL y MAGDA FINOL VILLALOBOS, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 91.379, 5.113 y 22.851, respectivamente y de este domicilio.
Demandada: PETRA AMARILIS GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 4.787.662 y de este domicilio.
Apoderado Judicial de la Parte Demandada: WOLFGAN ROSALES CABALLERO, Abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-5.854.201, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 58.260 y de este mismo domicilio.

Consta de las actas procesales que integran la anatomía de este expediente distinguido con el Nº 02330, que este Juzgado en fecha 21 de Noviembre de 2005, le dio entrada y admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda que por DESALOJO incoara la ciudadana ANGELA URDANETA DE OLMOS en contra de la ciudadana PETRA AMARILIS GONZÁLEZ antes identificada, siendo emplazada para que diera contestación a la demanda en el SEGUNDO día de Despacho siguiente, previa constancia en autos de la última formalidad cumplida, con respecto a su citación.
Seguidamente, en fecha 28 de Noviembre del pasado año 2005, se libaron los recaudos de citación respectivos, siendo citada la demandada de autos, el día 02 de Diciembre de 2005, según boleta agregada a las actas en fecha 05 de esos corrientes.
Posteriormente, el día 14 de Diciembre de 2005, la accionada presentó escrito de contestación a la demanda incoada en su contra, que fue agregado a las actas en esa misma fecha.-
Abierto el juicio a pruebas, el apoderado judicial de la demandada, presentó escrito de promoción de pruebas en fecha 15 de Diciembre de 2005, el cual fue agregado y admitido por este Tribunal en esa misma fecha.
Seguidamente, el día 19 de Diciembre de 2005 fue presentado escrito por la parte actora, donde impugna las pruebas de la parte contraria, el cual fue agregado a las actas en esa misma oportunidad.
Igualmente, en fecha 09 de Enero de 2006, la demandada ciudadana PETRA AMARILIS GONZÁLEZ consignó mediante diligencia copia simple de planilla de depósito relativo a la consignación de cánones de arrendamiento del mes de Diciembre realizada en la cuenta corriente del Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, la cual fue agregada y admitida por este Despacho con esa misma fecha.

Planteamiento de la Controversia:

Alega la parte actora en su escrito de demanda, que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 29 de Julio de 1999, anotado bajo el N° 82, Tomo 113 de los libros respectivos, en su carácter de Arrendadora, celebró dicho contrato con la ciudadana PETRA AMARILIS GONZÁLEZ, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento signado con las siglas N° 13B, Piso Décimo Tercero del Edificio Los Totumos, marcado con el N° 84A-30, situado en la Avenida 18, Municipio Maracaibo, Estado Zulia; que la duración del contrato lo fue por seis meses contados a partir de la fecha cierta del documento (29 de Julio de 1999), prorrogables por períodos iguales y sucesivos a la voluntad de la arrendadora, quien debía participarle a la arrendataria con treinta días de anticipación, si no quería prorrogarlo, que en caso contrario, la arrendataria debería desocupar el inmueble de manera inmediata sin previa notificación.
Afirmó además, que el canon de arrendamiento sería de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,oo) mensuales, pagaderos por adelantado los primeros cinco días de cada mes; que el canon actual es por la suma de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000,oo) mensuales; que según la cláusula cuarta del contrato, la arrendataria convino en pagarle los daños ocasionados en el inmueble, los gastos de reparación o reposición de cosas o de partes dañadas, así como el pago por los consumos correspondientes a los servicios públicos y a la línea telefónica N° 7527029; que como garantía de dicha obligación, recibió de la arrendataria una letra de cambio por la cantidad de 400.000,oo Bs., la cual debía restituírsele a la demandada, tan pronto como pague los conceptos por ella garantizados.
De igual manera, alegó que hubo siete prórrogas de contrato cada una por seis meses, que para impedir las subsiguientes prórrogas contractuales por comunicación de fecha 10 de Abril de 2003 le participó a la ciudadana PETRA AMARILIS GONZÁLEZ su voluntad de no prorrogar el contrato; que a partir del día 29 de Julio de 2003 se inició la prórroga legal de dos años, la cual se venció el día 29 de Agosto de 2005; que en fecha 25 de Junio de 2005, le participó su obligación de desocupar el inmueble y de entregárselo.
Además afirmó, que a partir del día 29 de Julio de 2004 el contrato se convirtió a tiempo indeterminado; que la arrendataria le está adeudando los correspondientes meses de septiembre y octubre de 2005, que de conformidad con el Literal “A” del Artículo 34 de la Ley especial en materia arrendaticia ocurre para demandar a la ciudadana PETRA AMARILIS GONZÁLEZ, para que desaloje el inmueble que le dio en arrendamiento y para que convenga en entregarle el mismo, completamente solvente de pago de las cánones de arrendamiento como de servicios públicos, y para que en consecuencia le pague la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,oo) por concepto de los cánones de arrendamiento referidos, y para que pague el importe de los servicios públicos de que está dotado el inmueble arrendado, hasta la entrega de dicho inmueble con las empresas: ENELVEN, HIDROLAGO, y con CANTV por la utilización de la línea telefónica N° 7527029, y el importe de los gastos de reparación o reposición a que haya lugar por los daños que le hubiere ocasionado al inmueble, estimando la presente acción en la cantidad de 1.000.000,oo Bs.
Entre tanto, la demandada de autos ciudadana PETRA AMARILIS GONZÁLEZ, trabó la litis con su contestación, alegando que es arrendataria de un bien inmueble ubicado en la Avenida 18 (Delicias) entre calles 84 y 85, Edificio Los Totumos, bajo el N° 84A-30, Piso 13, Apartamento 13B, tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 29 de Julio de 1999, anotado bajo el N° 82, Tomo 113 de los libros respectivos.
Afirmó además, que el inmueble es propiedad de la ciudadana ANGELA URDANETA DE OLMOS; así mismo, rechazó, contradijo y negó todos los alegatos que han sido narrados en el escrito libelar, afirmando estar solvente tanto en el pago de los cánones de arrendamiento, ya que realizó las respectivas consignaciones de dichos cánones por ante el Juzgado Tercero de los Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, depositando en la cuenta de dicho Tribunal la cantidad correspondiente, con el fin de cumplir cabalmente con las obligaciones surgidas en calidad de arrendataria, que hasta la presente fecha sigue cumpliendo, que la actora tenía conocimiento de dichas consignaciones por haber sido notificada por el Alguacil de ese Tribunal para que retirara los cánones de arrendamiento que ha depositado en las fechas oportunas y que la actora no ha retirado los cánones. Así mismo, afirmó estar solvente en el pago de los servicios públicos de ENELVEN, CANTV y Condominio.-
Planteada así la controversia y conforme a los alcances de los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, corresponde a cada parte probar en autos sus afirmaciones de hecho contenidas en el libelo de la demanda y en el escrito contestatorio, esto es, el contradictorio y debate procesal, se resumen a los hechos discutidos o controvertidos por las partes, razón por la cual, el Tribunal estando dentro del lapso correspondiente, pasa a decidir la presente causa en atención al haber examinado en forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales, así como los alegatos de las partes y el derecho en que cada uno los ayuda a los fines de la subsunción de los mismos dentro del derecho que legalmente le corresponde en nuestro Ordenamiento Jurídico para poder declarar la voluntad concreta de la Ley que proceda en esta causa, este Operador de Justicia entra a analizar la presente causa en los siguientes términos:
PUNTO PREVIO

En fundamento al Principio de Juridicidad del Punto Previo, que consiste en la potestad que tienen los jueces de mérito de basar sus fallos en una razón jurídica previa con fuerza y alcance suficiente como para destruir los alegatos de las partes y determinantes para la suerte del proceso, tales como: Los alegatos de Prescripción, Caducidad, Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, Falta de Cualidad, fraude procesal y otros similares, como la declaratoria de la legitimidad o no de las consignaciones arrendaticias, este Tribunal entra a analizar dicha defensa formulada por la accionada de autos e impugnado por la parte actora.
CONSIGNACIÓN LEGÍTIMAMENTE EFECTUADA

Puntualiza el Artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: “En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente título (VIII), se considerará al Arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá conocer al Juez, ante quien el interesado presente la demanda” (negrillas y subrayado del Tribunal).
Se deduce de la interpretación de la norma antes descrita, que es de la competencia funcional del Juez de causa que esté conociendo la respectiva demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO ARRENDATICIO o DESALOJO, como es el caso de marras, determinar si las consignaciones arrendaticias se han hecho en forma legítima, más no es de la competencia del Juez ante quien se ha hecho en forma graciosa dichas consignaciones, hacer tal determinación, salvo que por distribución u otra circunstancia le toque conocer de esa demanda.
La consignación arrendaticia es un medio o forma excepcional de pago judicial, establecido por el Legislador en beneficio del arrendatario, cuando el arrendador se rehúse a recibir el canon de arrendamiento vencido, el cual tiene por propósito considerar al arrendatario en estado solvencia, cuando ha sido consignado en forma legítima, por ello, la consignación es de orden público, es una forma excepcional de pago y presume solvente al arrendatario, salvo prueba en contrario.
Se considera que la consignación arrendaticia se ha hecho en forma legítima, cuando es efectuada conforme a lo establecido en la Ley, esto es, que la consignación se haga dentro del lapso legal, es decir, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento del canon de arrendamiento, esto es, de cada mensualidad, que se haga mediante escrito dirigido al Juez de Municipio de la Jurisdicción donde se encuentra ubicado el inmueble y que éste contenga la identificación del consignante y del consignatario con indicación de los datos necesarios (dirección) para la notificación del beneficiario, o en su defecto, se solicite la publicación de un cartel de notificación, se indique el motivo de la consignación y se consigne la suma correspondiente, así mismo, se considera que la consignación ha sido legítimamente efectuada cuando las siguientes o sucesivas consignaciones hechas sobre el mismo inmueble, se realicen en el mismo Tribunal de Municipio donde se apertura el expediente.
En virtud de la consignación legítimamente efectuada existe la presunción iuris tantum de que el arrendatario se encuentra en estado de solvencia.

CONSIGNACIÓN ILEGÍTIMAMENTE EFECTUADA

Por consignación ilegítimamente efectuada se entiende, aquella realizada sin cumplir con los requisitos o supuestos establecidos por el Legislador a saber: presentar la consignación ante un Tribunal incompetente por razón de la materia, no suministrar los datos suficientes para la práctica de la notificación o por el cartel y, presentar el escrito consignatario en forma extemporánea, o realizar las futuras consignaciones en Juzgados diferentes al de la primera consignación.
Tomando en consideración que el contrato arrendaticio a tiempo indeterminado que ocupa nuestra atención, es un hecho no controvertido por las partes, y fue celebrado el día 29 de Julio de 1999, y esta acción de desalojo refiere a la insolvencia en los pagos arrendaticios de los meses de Septiembre y Octubre del año 2005, alegando la demandada como defensa que se encuentra solvente en el pago de dichas mensualidades arrendaticias en virtud de las consignaciones arrendaticias que integran la anatomía del expediente Nº 049-2005, que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que en copia certificada produjo, se hace imperiosos señalar que según los alcances del Artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. En razón de ello, observa el Tribunal, que conforme a la CLAÚSULA TERCERA del contrato de arrendamiento, la arrendataria se obliga a pagar por adelantado el canon de arrendamiento a la arrendadora dentro de los primeros cinco días de cada mes, no obstante, como ya se dejó sentado el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le otorga un plazo adicional de 15 días dentro de los cuales se podrá hacer la respectiva consignación, contados a partir del vencimiento de su mensualidad.
Observando el Tribunal, que para el caso de lo reclamado, esto es, el mes de Septiembre, la primera consignación ha debido de efectuarse entre el 06 hasta el 20 de Septiembre de 2005 y así sucesivamente, encontrando el Tribunal del aludido expediente consignatorio, depósito y consignación que refiere el mes de Septiembre de 2005, efectuado el día 11 de Octubre de 2005, (según folio 68 de las actas); y el mes de Octubre de 2005, efectuado el día 03 de Noviembre de 2005, (folio 74 de las actas), observando el Tribunal que la consignación de los meses de Septiembre y Octubre de 2005 fue realizada pasado el día 20 del mes respectivo, entiéndase la consignación del mes de septiembre debía hacerse antes del 20 de dicho mes, y lo hizo el día 11 de Octubre, resultando extemporánea, igual pasó con el mes de Octubre, debía hacerse hasta el 20 y consignó el día 03 de Noviembre, siendo igualmente ésta extemporánea por tardía, ya que las partes convinieron en el contrato que el lapso para pagar sería por anticipado, esto sin prejuicio de lo dispuesto en el Artículo 7 de la Ley Especial.
Así mismo, observa el Jurisdicente, que la representación actoral en la oportunidad legal correspondiente impugnó el medio probatorio que se analiza (la referida consignación), estableciendo que las consignaciones realizadas por la ciudadana PETRA AMARILIS GONZÁLEZ son extemporáneas, (escrito que corre agregado al folio 81 de las actas), lo cual, se traduce en sana crítica para este Juzgador y de acuerdo a lo antes expuesto, que la referida ciudadana se encuentra INSOLVENTE, con respecto a los meses reclamados, y de esta manera ilegítimamente hechas las referidas consignaciones.
La relación jurídico procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley Procesal señala a tales efectos. La inobservancia de estos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de su acción u omisión.
En ese sentido, la doctrina procesal ha sentado que quien pretende hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal. Por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha sentado el principio de que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar el hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. (Corte Suprema de Justicia, sentencia de fecha 13 de diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, página 175).
En nuestro derecho positivo venezolano, prevalece el principio de la autonomía de la voluntad de las partes al contratar, tanto es así, que el solo consentimiento obliga, que los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que los mismos deben ejecutarse de buena fe y su cumplimiento es obligatorio según la equidad, el uso y la Ley.
Mutatis-Mutandi, la demandada de autos con sus alegatos reconoció lo existencial de la convención arrendaticia y alegó como defensa, no estar incurso en el Incumplimiento de las obligaciones que le imponen dicho contrato, esto es, estar solvente con el canon de arrendamiento convenido mediante las consignaciones ya analizadas y en el pago de los Servicios Públicos, consignando al efecto los recibos respectivos, sabido que, en los contratos debe respetarse la autonomía de las partes en regular la relación contractual, que en definitiva tiene fuerza de Ley, entre ellas, pudiendo en tal sentido, perfectamente atribuírsele otras obligaciones al Arrendatario distintas al solo pago de la pensión arrendaticia, como los es la obligación de pagar los servicios públicos.

Por un lado, esa situación de solvencia con respecto a los cánones de arrendamiento no quedó demostrada o probada en el lapso probatorio que se apertura al efecto, ya que como se indicó en líneas pretéritas LA CONSIGNACIÓN ES EXTEMPORÁNEA, razón por la cual, el Tribunal declarará en la definitiva del fallo la procedencia de la acción de desalojo interpuesta.
Sin embargo, desde la fecha del contrato la reclamada ha estado usando, gozando y disfrutando el inmueble objeto del contrato, haciendo uso de los servicios públicos que se han denunciado como infringidos contractualmente en razón de su insolvencia en el pago de los mismos para con las empresas ENELVEN, CANTV e HIDROLAGO , amén de que el pago del servicio de energía eléctrica y línea telefónica fue demostrada en el lapso probatorio correspondiente, y en tal sentido, a tenor del Artículo 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, la demandada probó el hecho extintivo de su obligación, con respecto a esos servicios públicos reclamados, pero en lo que se refiere a los pagos del servicio de agua potable, la parte actora no acreditó en actas prueba alguna en demostración de tal acreencia, por lo tanto este, Tribunal se abstiene de pronunciarse sobre dicha reclamación, ya que es bien sabido que este servicio en propiedad horizontal es cancelado por el Condominio, y en las actas corren agregados recibos de cancelación expedidos por la Junta de Condominio de dicho Edificio, que incluye pago de los servicios, mantenimiento de áreas comunes y otros.
En virtud de que este Operador de Justicia declaró ilegítimamente efectuadas las consignaciones hechas por la parte demandada por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, este Tribunal se exime de analizar el resto de las probanzas de autos por considerarlo innecesario.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley Declara:
1.- CON LUGAR, el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la parte actora, esto es, la demanda que por DESALOJO, incoara la ciudadana ANGELA URDANETA DE OLMOS en contra de la ciudadana PETRA AMARILIS GONZÁLEZ.-
2.- Se ordena a la demandada PETRA AMARILIS GONZÁLEZ hacer entrega a la parte actora, el bien inmueble constituido por un apartamento signado con las siglas N° 13B, Piso Décimo Tercero del Edificio Los Totumos, marcado con el N° 84A-30, situado en la Avenida 18, Municipio Maracaibo, Estado Zulia, libre de personas y cosas, con todas sus mejoras, adherencias y pertenencias y totalmente solvente con el pago de los Servicios Públicos.-
3.- Conforme al criterio objetivo de las costas procesales, se condena en costas a la demandada de autos, por resultar vencida in causa, conforme a los alcances del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.-
Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los fines del Artículo 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintitrés (23) días de Enero de dos mil seis (2006). AÑOS: 195° de la Independencia y 146° de la Federación.-
El Juez,

Abog. Iván Pérez Padilla La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 3:20 p.m.
La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales.

Charyl*