TSJ Regiones - Decisión

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN SU LIBELO DE DEMANDA

Se da inicio a la presente causa por demanda recibida de la Oficina de Recepción de Distribución de Documentos en fecha 07 de Noviembre de 2005, incoada por la ciudadana NORAIDA DEL CARMEN LUGO antes identificada, asistida en este acto por el abogado en ejercicio y de este domicilio GUILLERMO MORILLO PRIETO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No 9.184, fundamenta la parte actora su demanda en los siguientes hechos: Que consta de contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 31 de Octubre de 2003, anotado bajo No 27 Tomo:137 que arrendó al ciudadano DIOMAR ENRIQUE SANCHEZ CARRERA, antes identificado, el Apartamento 5C, Quinto Piso del Edificio Río Zulia del Conjunto Residencial Lago Azul, situado en la calle 103 (Sector Sabaneta), el cual es de su única y exclusiva propiedad, ubicado en jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. De igual manera, alega que en el contrato específicamente en la cláusula tercera, las partes convinieron expresamente en fijar el canon de arrendamiento del descrito inmueble en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00), mensuales, y después del primer año se aumentó a la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) mensuales, que el arrendatario se obligó a cancelar por mensualidades vencidas a la presentación del recibo correspondiente, debidamente firmado por la arrendadora. Así mismo, y de acuerdo a lo estipulado en la cláusula tercera de el contrato, se convino expresamente que la falta de pago de quince (15) días de arrendamiento seria causa suficiente para que el contrato quedase rescindido de pleno derecho y el arrendador pudiese exigir la entrega inmediata del inmueble, además del pago de los cánones de arrendamiento que falten hasta el término del contrato. Alega la parte actora que el arrendatario ciudadano DIOMAR ENRIQUE SANCHEZ CARRERA, se fue del inmueble dado en arrendamiento y no canceló los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE de 2005, es decir el equivalente al pago de siete (07) cánones de arrendamiento, a razón de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,00), cada uno suman un total de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.1400.000,00), que es el monto que adeuda el arrendatario por concepto de cánones insolutos, alegando que a pesar de realizar todas las diligencias tendientes a lograr el pago de lo adeudado no encontrando un buen resultado del mismo. Siendo el caso que el arrendatario, no ha dado cumplimiento a las disposiciones estipuladas en el contrato, es por lo que opone las cláusulas contenidas en el contrato, alegando a su favor los artículos estipulados en el Código Civil Venezolano 1159, 1160, 1167 y 1264. Por todos los argumentos anteriormente expuestos es que demanda al ciudadano DIOMAR ENRIQUE SANCHEZ CARRERA, por la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS CUARENTA Y UN MIL QUINIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs.1.641.566,00), discriminándolos en su libelo de demanda de la siguiente manera: a)- el pago de la suma de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs.1.000.000,00), que constituye el monto de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados; b)- el pago de cánones de arrendamiento, desde el momento de la admisión de la demanda hasta el momento de la cancelación de la obligación; c)- el pago de la cantidad de DOSCIENTOS UN MIL TRESCIENTOS CINCO BOLIVARES (Bs.201.305,00), por concepto de pago de reparaciones realizadas en el apartamento dado en arrendamiento; d)- el pago de DOSCIENTOS CUARENTA Y UN MIL DOSCIENTOS SESENTA Y UN BOLIVARES (Bs241.261,00), por concepto de mano de obra; e)- el pago de las costas y costos que se puedan causar en el presente proceso. Posteriormente en fecha Catorce (14) de Noviembre de 2005, el Alguacil Temporal MIGUEL ANGEL CABRERA FERNANDEZ, consignó exposición de citación realizada al Ciudadano DIOMAR ENRIQUE SANCHEZ CARRERA.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN SU ESCRITO DE CONTESTACION A LA DEMANDA
Posteriormente en fecha Dieciséis (16) de Noviembre de 2005, el ciudadano DIOMAR ENRIQUE SANCHEZ CARRERA, antes identificado, asistido en este acto por la abogada en ejercicio y de este domicilio NADIA COLMENARES PALMERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No 105.414, fundamentando su Contestación a la demanda en los siguientes hechos: alega que en fecha 15 de Agosto de 2005, estando con su cónyuge y su hija de Tres (03) años de edad, en el inmueble arrendado por la Ciudadana NORAIDA DEL CARMEN LUGO y su esposo, bajo amenazas se dirigieron al Inmueble para que desalojaran el apartamento sin justa causa, por lo que procedieron a desalojar el inmueble el mismo día, sin haberse vencido el contrato de arrendamiento alegando que el contrato de arrendamiento vencía los primeros días del mes de Noviembre de 2005, Seguidamente la parte demandada niega y rechaza todos y cada uno de los hechos alegados por la parte actora en su libelo de demanda, igualmente niega que se haya aumentado el cánon de arrendamiento a DOSCIENTOS MIL BOLIVARES mensuales (Bs.200.000,00), después del primer año, igualmente niega que se adeuden los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE de 2005, a razón de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,00), mensuales. Cuando hasta ese momento el cánon pactado era de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.180.000, 00), mensuales, no estableciendo el aumento del cánon de arrendamiento, niega igualmente que se le adeude la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.1.400.000, 00), por concepto de cánon de arrendamiento. Niega que se le adeude la cantidad de DOSCIENTOS UN MIL TRESCIENTOS CINCO BOLIVARES (Bs.201.305, 00), por concepto de reparaciones realizadas en el apartamento arrendado. Alegando que fueron desalojados del mismo al momento de lo sucedido alega la parte demanda que este se encontraba en perfectas condiciones de habitabilidad en todas sus dependencias, no dejando la parte actora constancia de los deterioros que presentaba. Niega que se adeude la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y UN MIL DOSCIENTOS SESENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 241.261,00), por concepto de mano de obra, por lo que el inmueble fue desalojado y en ningún momento el inmueble se encontraba en estado de deterioro, igualmente niega, rechaza y contradice que adeude la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS CUARENTA Y UN MIL QUINIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs.1.641.566, 00), por todos los conceptos alegados por la parte actora en su escrito libelar.
PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA
La presenta causa versa sobre COBRO DE BOLIVARES fundamentando su demanda en contrato de arrendamiento específicamente en la cláusula tercera, en la cual las partes convinieron expresamente en fijar el cánon de arrendamiento del descrito inmueble en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIAVRES (Bs. 180.000,00), mensuales y después del primer año se aumentó a la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIAVARES (Bs. 200.000,00), mensuales, que el arrendatario se obligó a cancelar por mensualidades vencidas a la presentación del recibo correspondiente, debidamente firmado por la arrendadora. Así mismo, y de acuerdo a lo estipulado en la cláusula tercera del contrato, se convino expresamente que la falta de pago de quince (15) días de arrendamiento seria causa suficiente para que el contrato quedase rescindido de pleno derecho y el arrendador pudiese exigir la entrega inmediata del inmueble, además del pago de los cánones de arrendamiento que faltaran hasta el término del contrato. Siendo el caso que la parte demandada alega que niega el aumento del cánon de arrendamiento, y niega igualmente que el inmueble presentara algunos deterioros al momento que fueron desalojados por los propietarios del inmueble.
Planteada así como se encuentra la controversia, establece el Código de Procedimiento Civil en su Capitulo X, Articulo 506.

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”….

Aplicando los principios antes transcritos pasa esta sentenciadora al análisis de las pruebas aportadas al proceso:

DE LAS PRUEBAS APORTADAS
PARTE DEMANDANTE
1) Invocó en nombre de su representado el mérito favorable que se desprende de las actas procesales. Esta invocación se encuentra subsumida al principio de la comunidad de la prueba según el cual las pruebas aportadas por las partes, pertenecen al proceso independientemente de la persona de su promovente. Así se establece.
2) Ratificó y Promovió todas las pruebas acompañadas al libelo de la demanda tales como:
2.1) Documento marcado con la letra “A”, el cual corresponde al Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes. El cual se encuentra de plazo vencido desde el día 31 de Octubre de 2.005, esta prueba esta sentenciadora la valora y le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 1.360 del Código Civil Venezolano, y en consecuencia se tiene como fidedigna por cuanto la misma no fue impugnada por la parte demandada. Así se decide.
2.2) Consigno Siete (07) recibos de los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE de 2005, a razón de la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000, 00), los cuales para la fecha de introducción de la demandada, no habían sido cancelados por el arrendatario. Tales pruebas esta operadora de justicia no le otorga el valor probatorio, por no aportar ningún elemento de convicción al proceso de acuerdo a lo establecido en el articulo 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
2.3) Consignó carta de fecha 08 de Julio de 2005, recibida por el demandado en fecha 25 de Julio de 2005, en la cual se demuestra la aceptación con su firma. Esta prueba esta sentenciadora de justicia le otorga todo su valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en el articulo 1.371 del Código Civil Venezolano, ya que se puede hacer valer en juicio como prueba por escrito, las cartas misivas dirigidas por una parte a la otra, ya si de ella se desprende la existencia de alguna obligación, y de la cual la parte demandada no la impugnó ni desconoció en su contenido y firma. Así se decide.
2.4) Ratificó las facturas canceladas que corren agregadas al expediente en Seis (06) folios útiles, por concepto de gastos ocasionados en los útiles colocados en las diferentes partes del apartamento arrendado. En lo referente a estas pruebas esta sentenciadora no la valora y la desecha del proceso por ser un documento privado emanados de terceros que no son parte en el juicio, que han debido ser ratificado mediante prueba testimonial. Así se establece.
2.5) Consignó constancia de fecha 21 de Noviembre de 2.005, emanada por el Condominio Rió Zulia, en cuanto a esta prueba esta sentenciadora no la valora toda vez que se evidencia que la misma es un documento privado, emanado de un tercero el cual debe ser ratificado en juicio por este de conformidad con lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS
PARTE DEMANDANTE
La parte demandante no promovió pruebas.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Se evidencia del escrito libelar que la parte accionante consigno contrató de arrendamiento basándose específicamente en la cláusula tercera, en la cual las partes convinieron expresamente en fijar el cánon de arrendamiento del descrito inmueble en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIAVRES (Bs. 180.000,00) mensuales, y que alega que después del primer año se aumento a la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) mensuales, que el arrendatario se obligó a cancelar por mensualidades vencidas a la presentación del recibo correspondiente, debidamente firmado por la arrendadora, para lo cual en la contestación a la demanda alega el demandado negando que se haya aumentado el cánon de arrendamiento en algún momento. En ese sentido el apoderado de la parte actora no promovió ningún medio de prueba que llevará a la convicción de esta juzgadora de que tal cánon de arrendamiento había sido aumentado, ya que, aún cuando se evidencia que la parte demandante acompañó a su demanda unos recibos de pagos y una constancia emanada por el Condominio Rió Zulia tales recibos de pagos, no aporta ningún elemento de convicción y la constancia no aporta por ser un Documento Privado emanado de un tercero el cual debió venir al Tribunal a ratificarlo. Así se decide.
En tal sentido establecen los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil Venezolano lo siguiente:
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes pueden revocarse por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
Por su parte el autor Antonio Ramón Marín en su Obra Contratos Volumen II establece:
“Según lo dispuesto en el articulo 1.592 del Código Civil, “el arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1ª. La de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias. 2ª. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
Dos observaciones conviene formular antes de comenzar el estudio de las obligaciones enunciadas. La primera tiene que ver con la enumeración misma, pues el dispositivo legal silencia una tercera obligación que tiene igual carácter de principal, esto es, la de devolver la cosa arrendada una vez que han concluido los efectos del contrato; y la segunda se refiere al carácter complejo de cada una de estas obligaciones señaladas, lo cual se explica en virtud de la sistemática utilizada por el legislador”.
Ahora con lo anteriormente expuesto y vista tanto la normativa establecida en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil Venezolano y en doctrina antes comentada, se puede desprender que el arrendador debió cumplir con el contrato suscrito por ambas partes, y cumplir con la obligación asumida o establecida para todas aquellas personas que celebran un Contrato de Arrendamiento, así como lo establecido en el artículo 1.264 del Código Civil Venezolano, “ Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención.
Con respecto a los recibos promovidos por la parte demandante correspondiente a los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE de 2005, los cuales para la fecha de introducción de la demandada, no habían sido cancelados por el arrendatario, y siendo que el demandado niega que se le deba cancelar los mencionados cánones de arrendamiento, para lo que esta juzgadora no los valora por no aportar suficientemente elementos de convicción para aclarar el aumento del cánon de arrendamiento.
En tal sentido establece el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
“La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cincos días siguientes a aquél en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.

Con respecto a la carta promovida por la parte actora con la cual demuestra que debe las mensualidades de Cuatro (04) cánones de arrendamiento y que el arrendador debía desocupar el inmueble inmediatamente, aceptándola y teniendo oportunidad la parte demandada a impugnarla o a desconocerla tal como lo establece el artículo 1.371 del Código de Procedimiento Civil:
“Pueden hacerse valer en juicio como prueba o principio de prueba por escrito, las cartas misivas dirigidas por una de las partes a la otra, siempre que en ellas se trate de la existencia de una obligación o de su extinción, así como de cualquier otro hecho jurídico relacionado con los puntos que se controviertan.
El autor de la carta puede exigir la presentación de ésta producirla en juicio para la persona a quien fue destinada o ésta producirla en juicio para los efectos mencionados.
Con respecto a las facturas promovidas por la parte actora, los cuales opone para su pago al arrendatario. Este tribunal observa que no existe en autos ningún elemento de prueba, que lleve a la convicción de esta juzgadora, de que el inmueble objeto del contrato fue entregado en mal estado o deteriorado. Por lo que considera esta sentenciadora que la prueba idónea para demostrar el deterioro del inmueble es la Inspección Judicial, para que posteriormente procedieran los gastos hechos por la arrendadora para reparar los daños ocasionados, tal y como lo establece el artículo 1.428 del Código Civil Venezolano el cual establece lo siguiente:
“El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas que no se puede o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales.
En vista de la normativa establecida esta operadora de justicia establece que en el presente caso la parte demandante debió promover una inspección judicial, con el fin de demostrar los deterioros alegados en el libelo de la demanda, tal y como lo establece el artículo anteriormente mencionado.
Igualmente considera esta sentenciadora que como quiera que existía un contrato de arrendamiento que el arrendatario debió cumplir y no lo hizo y como quiera que en tal contrato de arrendamiento se estableció que el cánon de arrendamiento era de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.180.000, 00), la parte demandada debe cancelar los cánones de los meses de ABRIL a OCTUBRE, toda vez que el mismo según alega la parte actora ya no se encuentra en el Inmueble.