Procedente la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial, por apelación interpuesta por el ciudadano ALEJANDRO FUENMAYOR ALVAREZ, parte demandada, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que declara, CON LUGAR, la demanda de DESALOJO, intentada por la ciudadana ELBA ERNESTINA FUENMAYOR DE PARRA, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL LAS MERCEDES C.A, originalmente, constituida como sociedad de responsabilidad limitada, e inscrita en el Registro de Comercio del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con varias modificaciones de sus estatutos siendo las últimas las insertas en el citado Registro Mercantil de fecha 23 de Mayo de 2005, bajo el No. 25, Tomo: 30 A y de fecha 1° de Junio de 2005, bajo el No. 77, Tomo: 31 A, en contra del ciudadano ALEJANDRO FUENMAYOR, titular de la cédula de identidad No. 5.850.612 y de este domicilio.
I
RELACIÓN DEL PROCESO
Por auto de fecha 19 de Septiembre de 2006, se admitió la demanda y se ordenó citar al ciudadano ALEJANDRO FUENMAYOR, antes identificado, para que compareciera al Tribunal en el segundo día de despacho siguiente a dar contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha, 20 de Septiembre de 2006, el demandado se da por citado y presenta escrito de oposición de cuestiones previas y de contestación a la demanda y de denuncia de fraude procesal.
En fecha, 28 de Septiembre de 2006, la parte demandada presenta escrito de promoción de pruebas.
En la misma fecha el Tribunal dicta un auto en el cual ordena a la parte demandante a que en el día de despacho siguiente exponga lo que creyere conducente en relación a la denuncia de fraude procesal, propuesta, abriéndose en el día siguiente a este un lapso de ocho días de despacho para que las partes promuevan pruebas, suspendiéndose el procedimiento principal, desde esa fecha hasta que se resolviera la denuncia de fraude procesal.
En fecha, 29 de Septiembre de 2006, la parte demandante presentó escrito de contestación al fraude procesal, y apeló del auto dictado por el Tribunal en fecha 28 de Septiembre de 2006.
En fecha, 2 de Octubre de 2006, el Tribunal de la causa admitió la apelación interpuesta por la parte demandante en un solo efecto, y conmina a la parte recurrente a que indique las copias certificadas que han de ser remitidas al Tribunal de alzada.
En fecha, 5 de Octubre de 2006, la parte demandada, presenta escrito de promoción de pruebas. En la misma fecha el Tribunal admite las pruebas, promovidas a excepción de la prueba de informes promovida.
En fecha, 9 de Octubre de 2006, el tribunal ordenó remitir las copias señaladas por el recurrente a la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, a los fines de su distribución al Juzgado Superior.
En fecha, 13 de Octubre de 2006, el Juzgado Segundo de Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó sentencia en la incidencia de Fraude Procesal, declarando Sin Lugar el mismo.
En fecha, 23 de Octubre de 2006, la parte demandada, presento recurso de reconsideración a la multa impuesta por el Tribunal.
En fecha, 25 de Octubre de 2006, el Tribunal dicta resolución en la cual levanta la multa impuesta al Abogado, FERNANDO RINCÓN MEDINA.
En fecha, 26 de Octubre de 2006, el Tribunal admite las pruebas promovidas por la parte demandada, a excepción de la promoción tercera.
En fecha, 30 de Octubre de 2006, la parte demandante presenta escrito de promoción de pruebas, y en la misma fecha el Tribunal las admite.
En fecha 31 de Octubre de 2006, el apoderado judicial de la parte demandada, presenta escrito en el cual solicita al Tribunal se pronuncie sobre la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346, referida a la incompetencia del tribunal, y escrito de oposición de cuestiones previas.
En fecha, 7 de Noviembre de 2006, el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó sentencia en la cual declara CON LUGAR, la demanda interpuesta por el CENTRO COMERCIAL LAS MERCEDES C.A, en contra del ciudadano ALEJANDRO FUENMAYOR ÁLVAREZ, ordena a la parte demandante el pago de la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento y ordena el Desalojo de los inmuebles constituidos por los locales Nos. 5 y 6 del Centro Comercial las Mercedes, situado en la Avenida 4 (Bella Vista) con la calle 62 en Jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
En fecha, 9 de Noviembre de 2006, la parte demandada, apeló de la sentencia dictada en fecha, 7 de Noviembre de 2006, e igualmente interpuso Recurso de Regulación de Competencia.
En fecha, 20 de Noviembre de 2006, el Juzgado de la causa oye el Recurso de Apelación en ambos efectos y ordena la remisión del expediente a la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, a los fines de su Distribución en el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
En fecha, 30 de Noviembre de 2006, este Juzgado le da entrada al presente expediente y fija el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.
En fecha, 12 de Diciembre de 2006, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito al cual acompaña el acta de ejecución levantada por el Juzgado Tercero Ejecutor de Medidas de los Municipios, Maracaibo, San Francisco, Jesús Enrique Lossada, Mara, Páez y Almirante Padilla, de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
I
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
Fundamenta la parte actora su demanda en los siguientes hechos:
Que su representada es propietaria del inmueble constituido por un terreno con una superficie total de tres mil doscientos treinta y dos metros cuadrados (3.232 mts2) y las construcciones sobre él edificadas, situado en la intersección de la Avenida 4 (Antes Bella Vista) con la Calle 62, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia con las siguientes medidas y linderos: NORTE, mide setenta y seis metros con sesenta y seis centímetros (76,66 Mts.) y linda con Plaza de la Iglesia Las Mercedes, intermedia la Calle 62; SUR, mide ochenta y dos metros con sesenta y seis centímetros (82,66 Mts,) y linda con inmueble que es o fue de Tibaldo Fuenmayor; ESTE: mide cuarenta y dos metros con sesenta y cuatro centímetros (42,64 Mts.) y linda con propiedad que es o fue de Juan Bautista Antonorsi; y OESTE, su frente, mide treinta y nueve metros y linda con la Avenida 4, y de las edificaciones sobre él construidas que constan de un centro comercial de diez (10) locales, con sus respectivas mezanines, y en su área de patio interno un galpón.
Que el 30 de julio de 1985, su representada, en la persona para ese tiempo de su presidente, ciudadano Armando Fuenmayor Nava, venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la cédula de identidad No. 106.906 y de este domicilio; cedió en arrendamiento un Local comercial, identificado con el No. 6 del Centro Comercial Las Mercedes, ubicado en el antiguo Municipio Coquivacoa del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, hoy Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, al ciudadano ALEJANDRO FUENMAYOR ALVAREZ, venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la cédula de identidad No. 5.850.612 y del mismo domicilio; como consta en documento otorgado en forma privada como antes se dijo en fecha 30 de julio de 1985 y que se opone al demandado en su contenido y firma,
Que el ciudadano Armando Fuenmayor Nava, es sobrino por parte de madre del antes mencionado, circunstancia esta que generó entre los contratantes y en especial en el primero de los nombrados, confianza extrema en la realización del contrato (de forma privada) así como en los cánones de arrendamiento a cancelar, al extremo que se inicio en la cantidad de dos mil trescientos cincuenta bolívares (Bs. 2.350,oo), y al día de hoy, el mencionado sobrino Alejandro Fuenmayor Álvarez, solo cancela como cuota de arrendamiento por dos locales, como se explicara más adelante, la ínfima y risible cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,oo).
Que en el contrato de Arrendamiento del inmueble, fundamento la demanda, suscrito por las partes antes identificadas, se convino que el mismo, tendría una duración de un año.
Que no obstante, el carácter de Contrato a Tiempo Determinado, que emerge de la articulación de las palabras entre sí, previstas en la cláusula en comento, interpretación que se realiza de conformidad con el artículo 4 del Código Civil y en el aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; lo cierto es que el mencionado contrato se ha prorrogado en virtud de la referida cláusula por veinte años, lo cual violenta el contenido del artículo 1580 del Código Civil, que señala un limite de quince (15) años a la duración de los contratos a tiempo determinado; razón por la cual el contrato cambió su calificación a Contrato a Tiempo Indeterminado.
Alega la parte demandante, que se estableció en la cláusula cuarta que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas de arrendamiento daría derecho a la propietaria a dar por terminado el contrato, reservándose las acciones que puedan corresponderle por daños y perjuicios.
Aduce que es el caso, que el arrendatario Alejandro Fuenmayor Álvarez, desde el mes de agosto de 2005, inclusive, no ha cancelado más mensualidades de arrendamiento, por lo que ha violentado sobradamente las cuotas insolutas exigidas por la norma antes transcrita, incurriendo en la causal de desalojo señalada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Arguye la parte actora, que en la cláusula séptima se estableció que el arrendatario, destinaría el local No. 6 del Centro Comercial Las Mercedes, para establecer una refresquería y heladería en general, venta de dulces, etcétera. Y aduce que la heladería que estableció, fue la ampliación del fondo de comercio EL RASPADITO, propiedad de su madre, ubicado en el local arrendado a ésta, signado con el No. 5, quien lo ocupaba; según se evidencia del contrato de arrendamiento que anexa, y que esta cláusula además, guarda relación con el arrendamiento verbal del local No. 5 del Centro Comercial Las Mercedes, contiguo al 6, y que como antes se dijera, se contrato con la ciudadana lsabel Álvarez de Fuenmayor, madre del demandado, fallecida hace más de diez años, razón por la cual ambos contratos de arrendamiento son asumidos por el demandado, Alejandro Fuenmayor Álvarez, antes de morir su madre, ya que el local No. 6, sirvió para agrandar el Fondo de Comercio de heladería y refresquería denominado EL RASPADITO fondo este que era propiedad de la extinta Isabel Álvarez de Fuenmayor y alega que en tal sentido, el prenombrado, se convirtió en el único arrendatario de ambos locales, cancelando como canon de arrendamiento la cantidad de cien mil bolívares y por ende, en el legitimado pasivo en la presente causa
Alega la parte actora, que el arrendatario se comprometió a conservar por su cuenta y riesgo, en perfecto estado de limpieza y presentación el local que recibió en arrendamiento, durante toda la vigencia de este contrato y así mismo se obligó a mantenerlo convenientemente iluminado en horas de la noche, tal como fue recibido, en buen estado de presentación, conservación y limpieza, por lo que esta obligado por el contrato a mantenerlo en el mismo estado, salvo el deterioro normal del inmueble; no empero, el local arrendado se encuentra deteriorado, de tal forma que rebasa en forma alarmante lo que se entiende por deterioro normal del inmueble, al punto que los pisos, las paredes, los servicios eléctricos y de agua, así como la pintura del local, están muy deteriorado.
Alega la parte actora, que este deterioro igualmente constituye una de las causales que dan lugar a la procedencia del desalojo de conformidad con el literal “e)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Indica la parte actora, que por al cláusula duodécima, del contrato, el arrendatario, se compromete a mantener solvente todos los servicios públicos de los locales arrendados, es decir, electricidad, agua, gas, entre otros, no obstante, esta obligación, tampoco ha sido honrada por El Arrendatario, quien en la actualidad tiene suspendido el servicio de Hidrolago al extremo que por falta de pago, ésta última, retira el medidor de agua que lo surtía; siendo que actualmente, El Arrendatario obtiene el preciado liquido, de una aducción ilegal al inmueble propiedad de la sucesión de su padre Humberto José Fuenmayor Nava, antes propiedad de su abuelo Tibaldo Fuenmayor Urdaneta, ubicado en la avenida Bella Vista en el lindero Sur del centro comercial.
Por todas las circunstancias, previamente determinadas, es por lo que demandada en nombre de su poderdante por la acción de DESALOJO y COBRO DE BOLIVARES, al ciudadano ALEJANDRO FUENMAYOR ÁLVAREZ, en su carácter de Arrendatario de los Locales 5 y 6 del Centro Comercial Las Mercedes, antes identificado, para que convenga o a ello sea obligado por éste Órgano Jurisdiccional en cumplir las prestaciones siguientes: Primero: Consienta el Desalojo, fundamento de esta acción, de los Locales Nos. 5 y 6 del Centro Comercial Las Mercedes, o a ello sea obligado por este Tribunal, con fundamento en los literales a) por falta de pago de los cánones de arrendamiento y e) por haber causado a los locales deterioros mayores que los provenientes del uso normal, así como por haber realizado reformas no autorizadas por mi representada. Segundo: Cancelar por concepto de Cánones de arrendamiento insolutos, la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00) como contraprestación del uso y disfrute del inmueble arrendado, por los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2005, así como los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2006, equivalentes a doce (12) mensualidades a razón de cien mil bolívares (Bs.100.000,oo) cada una y todas las mensualidades que se sigan venciendo hasta la definitiva cancelación de la obligación.
III
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANDA
En el mismo acto que se da por citado la parte demandada, da contestación a la demanda, en la cual:
Opone la Cuestión Previa de Declinatoria de Conocimiento de ese Tribunal de la presente causa, por su Incompetencia en razón de la materia, de conformidad con lo establecido por el Ordinal 1° del Artículo 346° del Código de Procedimiento Civil, por expresa remisión del Artículo 350de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con fundamento en lo siguiente:
Niega rechaza y contradice, por ser incierto que entre la Actora e ISABEL ÁLVAREZ DE FUENMAYOR, o que entre la demandante y su persona existiere relación arrendaticia alguna, ya que, los locales cinco (5) y seis (6) del Centro Comercial Las Mercedes son de la propiedad de la Sucesión de su difunta Madre ISABEL ÁLVAREZ DE FUENMAYOR.
Aduce que, cuando firmó el contrato de arrendamiento el día 30 de julio de 1.985, no tenía cualidad para suscribirlo, y en consecuencia, el contrato es nulo de nulidad absoluta, pues tal firma contractual equivalía a una renuncia a la prescripción adquisitiva de su madre, y el, por disposición 1455° del Código Civil, como se dijo, no podía renunciar a dicha prescripción adquisitiva, por cuanto no podía, ni puede enajenar los descritos locales cinco (5) y seis (6), por dos razones: 1) Por cuanto dichos locales son propiedad de una sucesión hereditaria; y 2) Por cuanto uno de los miembros de esa sucesión hereditaria, TATIANA ISABEL FUENMAYOR ÁLVAREZ, su hermana, sufre de una enfermedad que la inhabilita para enajenar, la cual presenta un coeficiente intelectual que la ubica en un retraso para su grupo etáreo, con un atraso visomotriz significativo para su edad cronológica.
Aduce, igualmente que los locales cinco (5) y seis (6) del Centro Comercial Las Mercedes fueron adquiridos por su difunta madre por Prescripción Adquisitiva, y alega que en efecto, su madre y su Sucesión hereditaria poseen legítima e ininterrumpidamente, desde hace más de cuarenta (40) años, un Inmueble situado en la Avenida 4, antes Avenida Bella Vista, esquina Calle 62, Centro Comercial Las Mercedes, locales números cinco (5) seis (6), distinguido con la nomenclatura municipal número 62 A -41, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Arguye el demandado, que ha venido poseyendo desde hace más de cuarenta 40 años, primeramente su madre ISABEL ÁLVAREZ MARTÍNEZ DE FUENMAYOR, hasta el día de su fallecimiento el 13 de mayo de 1.997, y posteriormente, el como su causante, hasta la presente fecha, un inmueble constituido por dos (2) locales comerciales, distinguidos con los números cinco (5) y seis (6) del Centro Comercial Las Mercedes, situado en la Avenida 4, antes Avenida Bella Vista, esquina Calle 62, distinguido con la nomenclatura municipal número 62A - 41, ubicado dentro de los siguientes linderos: Norte: calle 62 (Avenida Universidad) y Plaza de la Iglesia Las Mercedes; Sur: con inmueble que es de la Sucesión de Humberto Fuenmayor; Este: con local comercial número siete (7) del mismo Centro Comercial Las Mercedes; y Oeste: con local comercial número cuatro (4) del mismo Centro Comercial Las Mercedes, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Aduce, que es el caso que el Inmueble lo ocupó su difunta madre, por más de treinta y dos (32) años, ininterrumpidamente, y, hasta la presente fecha, el viene, ocupando el inmueble, a la vista de todo el mundo en forma pública, continua, pacífica, no equivoca, y con ánimo de dueños, y que hoy en día su persona continua ocupando el inmueble y los locales comerciales 5 y 6, en las mismas condiciones públicas, pacificas y con ánimo de dueño de su madre.
Arguye que durante los cuarenta (40) años que han ocupado los locales comerciales 5 y 6, primero su madre, luego el y, al fallecimiento de ésta, desarrolló en los locales la explotación comercial al público de ventas de helados, golosinas, tortas, cepillados, dulces, refrescos y otros tipos de comida, y aún hoy en día sigue en el mismo negocio al público con el animo de dueño, a la vista de todos y en forma pacifica.
Alega la parte demandada, que durante esos treinta y dos años (32) de posesión del inmueble descrito por parte de su difunta madre y los nueve (9) años siguientes por su persona, ha realizado, en el descrito inmueble, varias mejoras y bienhechurías, por su cuenta y con dinero de su propio peculio, entre otras cosas, pisos, techos, baños, puertas, sistema eléctrico, agua y pintura todos los años.Arguye, que la cuestión previa opuesta de Incompetencia del Tribunal se fundamenta en que para que este Tribunal pueda conocer de la existencia o no de una relación arrendaticia, tendría que conocer de la existencia o no de la Prescripción Adquisitiva
En este sentido, de conformidad con lo establecido por el Articulo 60 del Código de Procedimiento Civil, indica como Tribunal Competente cualquiera de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción judicial del Estado Zulia.
Posteriormente dio contestación a la demanda, en los siguientes términos: rechazó y contradijo tanto los hechos, como el derecho alegado por la demandante, por ser éstos falsos y temerarios.
Alega, que no pueden coexistir dos verdades que se excluyan o que se contradigan una a la otra, en forma simultánea, ya que, la demandante expresa, por un lado, que: “cedió en arrendamiento un local comercial identificado con el Nº 6 del Centro comercial Las Mercedes, ubicado en el antiguo Municipio Coquivacoa del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, hoy Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, al ciudadano ALEJANDRO FUENMAYOR ÁLVAREZ...” (Omissis) Y, por el otro, que: “La heladería que estableció fue la ampliación del fondo de comercio EL RASPADITO, propiedad de su madre, ubicado en el local arrendado a ésta, signado con el N° 5...” (Omissis) “Ya que el local N° 6, como ya se dijo, sirvió para agrandar el Fondo de Comercio de Heladería y Refresquería denominado EL RASPADITO, Fondo éste que era propiedad de la extinta Isabel Álvarez de Fuenmayor.”
Así las cosas, indica que si el día 30 de julio de 1.985 arrendó el local número seis (6), no pudo en ese acto arrendar el local número cinco (5), por la sencilla razón de que ambos locales son de la propiedad de su madre ISABEL ÁLVAREZ DE FUENMAYOR, como lo expresa la confesión judicial de la actora, contenida en el escrito libelar, cuando expresa: “La heladería que estableció fue la ampliación del fondo de comercio EL RASPADITO, propiedad de su madre, ubicado en el local arrendado a ésta, signado con el No. 5... (Omissis) “Ya que el local Nº 6, como ya se dijo, sirvió para agrandar el Fondo de Comercio de Heladería y Refresquería denominado EL RASPADITO, Fondo éste que era propiedad de la extinta Isabel Álvarez de Fuenmayor.”
Niega, rechaza y contradice la pretensión de la actora de reclamar el Desalojo y el Cobro de Bolívares, por cuanto los Locales cinco (5) y seis (6) del Centro Comercial Las Mercedes, no se encontraban, ni se encuentran en una relación arrendaticia, ya que, para el 30 de julio de 1985, su difunta madre ISABEL ÁLVAREZ DE FUENMAYOR, había adquirido, ambos locales por prescripción adquisitiva y, a consecuencia de su fallecimiento el día 13 de Mayo de 1997, son propietarios por sucesión sus dos (02) únicos hijos, TATIANA ISABEL FUENMAYOR ÁLVAREZ, su hermana, quien no puede enajenar por su deficiencia mental y física, al sufrir de una enfermedad que la inhabilita para enajenar, y su persona.
Niega la existencia de una relación arrendataria, y que quién suscribe haya cancelado en algún momento cánones de arrendamiento a la actora por los locales cinco (5) y seis (6) del Centro Comercial Las Mercedes, siendo que ésta negación de los enunciados pagos de cánones de arrendamiento crea la carga o trabajo probatorio de demostrarle al Tribunal la verdad de esos supuestos pagos arrendaticios.
Niega, y rechaza que adeude los cánones correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2005, así como los meses de febrero, abril, marzo, mayo, junio y julio de 2006.
De conformidad con lo establecido por el Artículo 361 del Código Civil, opone la defensa de fondo, referida a la Falta de Cualidad como demandado para sostener el presente juicio, en virtud de que los locales cinco (5) y seis (6) del Centro Comercial Las Mercedes, fueron adquiridos por su difunta Madre, por Prescripción Adquisitiva, y como consecuencia del fallecimiento de la misma se apertura su sucesión, encontrándose como parte de ella, su hermana TATIANA ISABEL FUENMAVOR ÁLVAREZ, quién no puede enajenar, como consecuencia de su enfermedad, y él existiendo entre ambos (y entre los herederos desconocidos que pudieran existir) un litis consorcio pasivo
IV
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES
Parte demandante:
• No promovió pruebas en esta instancia.
Parte demandada:
• No promovió pruebas en esta instancia.
V
DE LA SENTENCIA OBJETO DEL RECURSO DE APELACIÓN
En fecha, 7 de Noviembre de 2006, el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó sentencia en la cual declara CON LUGAR, la demanda intentada por el CENTRO COMERCIAL LAS MERCEDES C.A, en contra del ciudadano ALEJANDRO FUENMAYOR ALVAREZ, con fundamento en las siguientes consideraciones:
“DE LA COMPETENCIA DEL TRIBUNAL
Observa este Juzgadora que si bien la cuestión previa por incompetencia por la materia del Juez de este Tribunal, establecida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como no opuesta por lo motivos determinados en el punto anterior, esta Sentenciadora prevé lo establecido en el artículo 60 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“La incompetencia por la materia y por el territorio en los casos previstos en la última parte del artículo 47, se declarará aún de oficio, en cualquier estado e instancia del proceso.”
Al respecto, observa esta Juzgadora que el demandado alega la incompetencia por la materia del Juez de este Tribunal, en virtud de que forma parte de una sucesión hereditaria que supuestamente es propietaria por Prescripción Adquisitiva de los inmuebles objetos de la presente demanda. En este sentido, esta Juzgadora considera conveniente precisar que el presente proceso se inicia por una acción de Desalojo y Cobro de Bolívares derivados de una relación arrendaticia, la cual es competencia tanto por la materia como por la cuantía de este Órgano Jurisdiccional de acuerdo a las disposiciones previstas en el Código de Procedimiento Civil y en la Ley Orgánica del Poder Judicial, siendo que la Prescripción Adquisitiva alegada por el demandado debía ser accionada ante el Órgano Jurisdiccional competente o ser opuesta como una excepción o defensa perentoria en el presente proceso y en su oportunidad correspondiente, como lo es el término fijado en la Ley para la contestación de la demanda, actividad que no fue realizada por el demandado oportunamente como se estableció en el punto anterior, y solo procedente cuando hubiere sido declarada por el Tribunal competente, en virtud de la naturaleza declarativa-constitutiva de la acción por Prescripción y no pudiendo esta última servir de fundamento para una declinatoria de competencia por de este Tribunal, que es claramente competente por la materia para conocer de la presente acción por Desalojo y Cobro de Bolívares derivados de una relación arrendaticia. ASI SE DECIDE...
DE LA FALTA DE CUALIDAD DEL DEMANDADO
A pesar que el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil señala como única oportunidad para proponer la falta de cualidad del demandado, el acto de contestación de la demanda, que como se explicó anteriormente se tiene como no efectuado, esta Juzgadora se encuentra en la obligación de verificar dicha cualidad, tal y como lo explica el Dr. Cabrera Romero….
Resulta necesario entonces para esta Juzgadora, verificar la cualidad de la parte demandada, que el demandado funge como arrendatario del local número 6, tal y como se desprende documento privado inserto en actas que no fue por él desconocido en la oportunidad procesal correspondiente, y que tal como lo alegó la parte demandante en su libelo, el demandado se subrogó en la cualidad de arrendatario del local número 5 que ocupaba su madre en arrendamiento como se desprende de la cláusula de garantía del mismo documento, subrogación que fue hecha en vida de la arrendataria primigenia. En consecuencia, la parte demandada tiene la cualidad necesaria para actuar como demandado en el presente juicio. ASÍ SE DECIDE…
IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Después de analizadas las pruebas aportadas al proceso por ambas partes, esta observa que la parte demandante cumplió con su obligación de probar la existencia de obligación que se reclama, a través del contrato de arrendamiento que consta en actas, que demuestra la relación arrendaticia existente entre las partes intervinientes en el presente proceso con respecto al local número 6 del Centro Comercial Las Mercedes, mismo instrumento que hace presumir lo alegado por la parte demandante en su libelo de demanda, sobre la subrogación del arrendamiento del local número 5 del Centro Comercial Las Mercedes, hecho que a falta de una contestación a la demanda de forma oportuna y del aporte de una prueba que contradijera tal situación, en virtud de la carga probatoria objetiva que tenía la parte demandada, genera una convicción en esta Sentenciadora sobre la ocurrencia de lo establecido en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”
VI
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
Fundamenta la parte demandada su apelación en los siguientes hechos:
Solicita que a este órgano jurisdiccional se pronuncie sobre el fondo de la controversia e igualmente sobre la declaratoria de competencia emitida por el Tribunal a quo, e igualmente solicita se revise la violación de la garantía del debido proceso, por falta del trámite en cuaderno separado de la regulación de competencia por parte del Tribunal de la causa, ya que, el proceso llegó a su estado de sentencia por el incumplimiento por parte del Tribunal de la causa del procedimiento legalmente establecido, como consecuencia de la falta de pronunciamiento de la cuestión previa de incompetencia por la materia.
VII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales en esta instancia, y siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa procede este Juzgador a hacerlo de conformidad con las siguientes consideraciones:
Se dio inicio al presente juicio por demanda intentada por la ciudadana ELBA ERNESTINA FUENMAYOR DE PARRA, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL LAS MERCEDES C.A, en contra de ALEJANDRO FUENMAYOR, ya identificado, fundamentando la parte actora su demanda en los siguientes hechos:
Que su representada es propietaria del inmueble constituido por un terreno con una superficie total de tres mil doscientos treinta y dos metros cuadrados (3.232 mts2) y las construcciones sobre él edificadas, situado en la intersección de la Avenida 4 (Antes Bella Vista) con la Calle 62, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia,
Que el 30 de julio de 1985, su representada, en la persona para ese tiempo de su presidente, ciudadano Armando Fuenmayor Nava,; cedió en arrendamiento un Local comercial, identificado con el No. 6 del Centro Comercial Las Mercedes, al ciudadano ALEJANDRO FUENMAYOR ALVAREZ, que el canon de arrendamiento se estableció, en la cantidad de dos mil trescientos cincuenta bolívares (Bs. 2.350,oo), y al día de hoy, el mencionado, solo cancela como cuota de arrendamiento por dos locales, como se explicara más adelante, la ínfima y risible cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,oo).
Que se estableció en a la cláusula cuarta que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas de arrendamiento daría derecho a la propietaria a dar por terminado el contrato, reservándose las acciones que puedan corresponderle por daños y perjuicios.
Que es el caso, que el Arrendatario Alejandro Fuenmayor Álvarez, desde el mes de agosto de 2005, inclusive, no ha cancelado más mensualidades de arrendamiento, por lo que ha violentado sobradamente las cuotas insolutas.
Que en la cláusula séptima se estableció que el arrendatario, destinaría el local No. 6 del Centro Comercial Las Mercedes, para establecer una refresquería y heladería en general, venta de dulces, etcétera, y aduce que la heladería que estableció, fue la ampliación del fondo de comercio EL RASPADITO, propiedad de su madre, ubicado en el local arrendado a ésta, signado con el No. 5, quien lo ocupaba; y que como antes se dijera, se contrato con la ciudadana lsabel Álvarez de Fuenmayor, madre del demandado, fallecida hace más de diez años, razón por la cual ambos contratos de arrendamiento son asumidos por el demandado, Alejandro Fuenmayor Álvarez, antes de morir su madre, ya que el local No. 6, sirvió para agrandar el Fondo de Comercio que era propiedad de la extinta Isabel Álvarez de Fuenmayor y alega que en tal sentido, el ciudadano Alejandro Fuenmayor Álvarez, se convirtió en el único arrendatario de ambos locales.
Que el Arrendatario, recibió el inmueble arrendado en buen estado de presentación, conservación y limpieza, por lo que esta obligado por el contrato a mantenerlo en el mismo estado, salvo el deterioro normal del inmueble; no empero, el local arrendado se encuentra deteriorado, de tal forma que rebasa en forma alarmante lo que se entiende por deterioro normal del inmueble, al punto que los pisos, las paredes, los servicios eléctricos y de agua, así como la pintura del local, están muy deteriorados, como se evidenciará en su debida oportunidad.
Que por la cláusula duodécima, del contrato, el arrendatario, se comprometió a mantener solvente todos los servicios públicos de los locales arrendados, es decir. electricidad, agua, gas, entre otros, no obstante, esta obligación, tampoco ha sido honrada por El Arrendatario, quien en la actualidad tiene suspendido el servicio de Hidrolago al extremo que por falta de pago, ésta última, retira el medidor de agua que lo surtía; siendo que actualmente, El Arrendatario obtiene el preciado liquido, de una aducción ilegal al inmueble propiedad de la sucesión de su padre Humberto José Fuenmayor Nava, antes propiedad de su abuelo Tibaldo Fuenmayor Urdaneta, ubicado en la avenida Bella Vista en el lindero Sur del centro comercial.
Por último demandan en nombre de su poderdante por la acción de DESALOJO y COBRO DE BOLIVARES, al ciudadano ALEJANDRO FUENMAYOR ÁLVAREZ, en su carácter de Arrendatario de los Locales 5 y 6 del Centro Comercial Las Mercedes, antes identificado, para que convenga o a ello sea obligado por éste Órgano Jurisdiccional en cumplir las prestaciones siguientes: Primero: Consienta el Desalojo, fundamento de esta acción, de los Locales Nos. 5 y 6 del Centro Comercial Las Mercedes, o a ello sea obligado por este Tribunal. Segundo: Cancelar por concepto de Cánones de arrendamiento insolutos, la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00) como contraprestación del uso y disfrute del inmueble arrendado, por los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2005, así como los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2006, equivalentes a doce (12) mensualidades a razón de cien mil bolívares (Bs.100.000,oo) cada una y todas las mensualidades que se sigan venciendo hasta la definitiva cancelación de la obligación.
Por su parte la demandada presenta escrito de contestación a la demanda en la misma fecha en la cual se da por citada.
A este respecto, la Juez a quo, consideró como no realizada la contestación a la demanda y no opuesta la cuestión previa, así como la defensa de fondo referida a la falta de cualidad.
Ahora bien, para decidir el Tribunal observa:
Tal como se demuestra de las actas procesales, la presente causa de admitió de conformidad con el procedimiento breve contemplado a partir del artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de una demanda de Desalojo, regulada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y cuya ley remite a la Ley Adjetiva Civil, para la tramitación de la causa, estableciendo el artículo 33 lo siguiente:
“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto – Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”
Ahora bien, establece el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“El emplazamiento se hará para el segundo día siguiente a la citación de la parte demandada, citación que se llevará a cabo conforme lo dispuesto en el Capítulo IV, Título IV del Libro Primero de este Código.”
De la norma transcrita se observa que el Código establece un término y no un lapso para que la parte demandada, de contestación a la demanda incoada en su contra.
En este mismo orden de ideas, la Sala Constitucional en Sentencia No. 2794, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondon Haaz, Caso: Nevis Zambrano en amparo, estableció lo siguiente:
“… la Sala considera que cuando el Legislador dispuso el artículo 883 del C.P.C “…el emplazamiento se hará para el segundo día de despacho siguiente a la citación de la parte demandada…”, estableció un término para la contestación, y en consecuencia, la recurrida actuó conforma a derecho cuando determinó que el demandado, incurrió en confesión ficta al contestar la demanda, el primer día siguiente a su intimación y no en el segundo y por ello, no infrigió por errónea interpretación del referido artículo..”.
Ahora bien, debe advertir este juzgador que si bien las nuevas tendencias de la ciencia del derecho van dirigidas a prescindir de formalismos inútiles, habiéndose adaptado nuestro máximo tribunal hasta tendencia mediante el cambio de criterio en relación a los actos realizados de manera anticipada como el caso de la apelación, no puede pasar por alto este juzgador, que en decisión No. 981 de fecha 11 de Mayo de 2006, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, Caso: José del Carmen Barrios y otros, la Sala Constitucional, se pronunció en relación a la contestación presentada anticipadamente, estableciendo lo siguiente:
“…De conformidad con lo antes expuesto y a la doctrina establecida por esta Sala anteriormente reseñada, se debe concluir que en consonancia con el derecho a la tutela judicial efectiva que garantiza que las partes impulsen el proceso hasta llegar al pronunciamiento del órgano jurisdiccional, donde sin dejar de tener importancia los lapsos procesales en los supuestos de excesivo formalismo se contraponga con los fines de la justicia y pro del derecho a la defensa, como es el caso de la contestación a la demanda, efectuada antes del comienzo del lapso procesal previsto para ello, debe dicha contestación considerarse válida, por lo que, la figura de la confesión ficta que surge ante la falta de contestación a la demanda, cuando el demandado no probare nada que le favoreciere y cuando la petición del actor no sea contraria a derecho no podrá configurarse cuando el demandado conteste anticipadamente la demanda sino solo en aquellos casos en que el demandado no de contestación a la demanda o lo haga vencido el lapso legal respectivo.
Ahora bien, debe destacar esta Sala que el criterio anteriormente establecido es sólo aplicable a aquellos casos en que la contestación a la demanda se deba verificar dentro de un lapso establecido en la Ley adjetiva, como es el caso del juicio ordinario, donde el demandado, cuenta con un lapso de veinte (20) días de despacho para contestar la demanda, en forma indistinta, el cual en todo caso debe dejarse correr íntegramente en virtud del principio de preclusividad de los lapsos procesales, y no para el caso en que la contestación a la demanda deba verificarse en un término como sería el supuesto del juicio breve, donde la parte demandada debe contestar la demanda al segundo día de despacho siguiente a la citación y la parte actora podría ver vulnerado su derecho a la defensa cuando en esta oportunidad el demandado, oponga cuestiones previas y la parte actora tiene oportunidad para contradecirlas…”
A tenor del criterio transcrito el cual este juzgador acoge y hace suyo, y que por emanar de la Sala Constitucional de nuestro máximo tribunal, es vinculante para todos los Tribunales de la República, por así disponerlo el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, si bien debe considerarse válida la contestación efectuada anticipadamente, solo aplica este criterio, en los casos en los cuales la ley conceda al demandado un lapso para realizar su contestación, y no cuando la ley prevé un término al efecto, como en el caso bajo estudio, en el cual la contestación de la demanda, debía realizarse en el segundo día siguiente a la citación del demandado, es decir, que si el demandado se dio por citado en fecha 20 de Septiembre de 2006, la contestación debía realizarse en fecha 22 de Septiembre de 2006, ya que, del computo realizado por el Secretario del Juzgado a quo, en fecha, 14 de Noviembre de 2006, se evidencia, que era el segundo día de despacho siguiente a aquel en el cual se dio por citado el ciudadano ALEJANDRO FUENMAYOR ALVAREZ, y por cuanto luego de un análisis de la decisión objeto del presente recurso se observa que la juez a quo, fundamenta su decisión acertadamente en el mismo criterio invocado por este Tribunal, considera este operador de justicia que la conducta de la Juez a quo estuvo ajustada a derecho en este sentido, y en consecuencia, se declara como no efectuada la contestación a la demanda, por ser extemporánea. Así se decide.
No obstante, si bien la contestación no fue presentada en tiempo hábil se observa que en la misma el demandado, opone la incompetencia del tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 346 ordinal 1 del Código de Procedimiento Civil y la falta de cualidad de su persona, para sostener el presente juicio de Desalojo, de conformidad con el artículo 361 ejusdem.
Ahora bien, en cuanto a la incompetencia alegada, observa este juzgador, que si bien la misma fue opuesta en la oportunidad de la contestación a la demanda, y la misma fue declarada invalida, no debe así considerarse como no alegada la incompetencia del Tribunal, toda vez, que la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 60 del Código de Procedimiento Civil, por ser de orden público puede ser opuesta en cualquier estado y grado de proceso, debiendo ser decidida por la Juez de la causa como un punto previo en la sentencia, ya que, al no ser opuesta en el acto en que debía verificarse la contestación a la demanda, por ser esta presentada extemporáneamente no surgía la carga del Tribunal de la causa de pronunciarse sobre ella en el mismo día o en el día siguiente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez, que la misma no podía ser considerarse opuesta como cuestión previa.
En tal sentido resulta oportuno, citar lo establecido en el artículo 60 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“La incompetencia por la materia y por el territorio en los casos previstos en la última parte del artículo 47, se declarará aun de oficio, en cualquier estado e instancia del proceso.
La incompetencia por el valor puede declararse aun de oficio, en cualquier momento del juicio en primera instancia.
La incompetencia por el territorio, con excepción de los casos previstos en la última parte del artículo 47, puede oponerse sólo como cuestión previa, como se indica en el artículo 346.
La incompetencia territorial se considerará no opuesta si no se indica el Juez que la parte considera competente. Si la parte contraria se adhiere a esa indicación, la competencia del Juez indicado queda firme y se pasarán los autos al Juez competente, ante el cual continuará el procedimiento en el quinto día después de recibidos los autos.” (Subrayado del Tribunal)
En este mismo orden de ideas, con respecto a la competencia igualmente se ha pronunciado el Tribunal Supremo de Justicia, el cual en decisión No 3079 de fecha 14 de Octubre de 2005, emanada de la Sala de Casación Civil, establece lo siguiente:
“El ejercicio de la función jurisdiccional corresponde al Estado, quien la cumple a través de los Tribunales de la República, órganos que requieren, a su vez, de la persona física constituida por los jueces que tienen la obligación de administrar justicia de conformidad con la Constitución y las leyes.
De esta manera la competencia se concentra en el juez como administrador de justicia, quien está limitado por una esfera de actividad definida por la ley denominada competencia, y que constituye la medida y parte del ejercicio del poder jurisdiccional del Estado.
Los límites de la competencia son establecidos para evitar invasiones de autoridad, a fin de que cada juez desarrolle sus funciones dentro de un ámbito limitado que no permita abusos de poder y usurpación de atribuciones, con lo que se evita la anarquía jurisdiccional. Esta competencia puede ser funcional, que se refiere a la competencia por grados, a la organización jerárquica de los tribunales; objetiva, que viene dada por la materia, el valor, el territorio, la conexión, agregándose la del reparto; y la llamada subjetiva, que se refiere a las condiciones personales de los sujetos que constituyen el órgano jurisdiccional.” (Subrayado del Tribunal)
En el caso bajo estudio se observa, que la parte demandada, opone la incompetencia por la materia, señalando lo siguiente:
“Que durante los cuarenta (40) años que han ocupado los locales comerciales 5 y 6, primero su madre, y luego el, desarrolló en los locales la explotación comercial al público de ventas de helados, golosinas, tortas, cepillados, dulces, refrescos y otros tipos de comida, y aún hoy en día sigue en el mismo negocio con el animo de dueño, a la vista de todos y en forma pacifica.
…La cuestión previa opuesta de Incompetencia del Tribunal se fundamenta en que para que este Tribunal pueda conocer de la existencia o no de una relación arrendaticia, tendría que conocer de la existencia o no de la Prescripción Adquisitiva”
En relación a la competencia por la materia el tratadista Arístides Rengel Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo I, señala lo siguiente:
“En la determinación de la competencia por la materia se atiende a la naturaleza de la relación jurídica objeto de controversia, y sólo en consideración a ella se distribuye el conocimiento de las causas entre diversos jueces.
Como el juez ordinario civil tiene idealmente en potencia, facultad para decidir todas las causas (entendiendo aquí el término civil en su sentido más amplio, como contrapuesto a penal), la atribución de ciertas clases de relaciones jurídicas al conocimiento de determinados tipo se jueces, original, como hemos visto, la jurisdicciones especiales, y por tanto la distinción de los jueces ordinarios y especiales.
La determinación de la competencia por la materia da lugar, pues, a la distribución de las causas entre jueces de diferentes tipos.”
En el caso bajo estudio se observa que la ciudadana ELBA ERNESTINA FUENMAYOR DE PARRA, en su carácter de Presidente del CENTRO COMERCIAL LAS MERCEDES C.A, intenta una acción de DESALOJO, regulada actualmente por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y para lo cual es competente la jurisdicción civil ordinaria, por así indicarlo el artículo 10 del mencionado texto legal de la siguiente manera:
“La competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo , en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; y en el resto del país, la competencia corresponde a los juzgados de Municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales Juzgados del interior de la República se les atribuye la competencia especial contencioso administrativa en materia inquilinaria.
El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales a los que se refiere este Decreto – Ley, en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos será competencia de la jurisdicción civil ordinaria.” (Subrayado del Tribunal)
Ahora bien, de conformidad con la materia se evidencia que los Tribunales competentes son los de la jurisdicción civil ordinaria, en este sentido, se observa que la parte demandante reclama en su demanda la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, por lo cual de conformidad con la cuantía los Tribunales de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por encontrase en esta jurisdicción los bienes inmuebles arrendados, son los competentes para conocer de las demandas civiles, cuya cuantía no exceda la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) por lo cual este juzgador considera que el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, era el competente para conocer de la presente causa, y en consecuencia, tomando en consideración que la parte demandada, opone la incompetencia alegando que la juez debe conocer de una acción de prescripción adquisitiva, cuestión esta que no admiten los procedimientos arrendaticios, por su misma especialidad, y que en todo caso correspondería al demandado dilucidar ante los órganos jurisdiccionales competentes mediante una acción autónoma. En consecuencia, tomando en consideración que la Juez a quo, como un punto previo a la sentencia definitiva, se pronunció sobre la competencia del Tribunal que preside para conocer de la presente causa, declarándose competente para conocer de la presente acción, es por lo que este Juzgador considera que la decisión de la Juez a quo, estuvo ajustada derecho. Así se decide.
De otra parte, observa este juzgador que aun cuando la contestación a la demanda fue declarada como no efectuada, se observa que en la misma la parte demandada, opone su falta de cualidad para sostener el presente juicio, sin embargo, la Jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha sido pacífica y reiterada al considerar que dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales.
Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida, debiendo el juzgador previo a su pronunciamiento al fondo, entrar a considerar si la parte demandada, tiene cualidad para sostener el presente juicio, aun cuando haya sido declarada como no efectuada la contestación a la demanda, ya que, de no tener cualidad el demandado, la sentencia pronunciada por el tribunal carecería de sentido al dictarse frente a un sujeto que no tiene relación con la situación jurídica debatida.
De conformidad con las consideraciones anteriores pasa este juzgador a determinar si la parte demandada tiene cualidad para conocer de la presente causa, en tal sentido, observa, que la parte demandada alega que no tiene cualidad para conocer del presente juicio de arrendamiento, por que su madre adquirió el bien inmueble arrendado por prescripción adquisitiva y cuando el suscribió el contrato de arrendamiento, no tenia cualidad para hacerlo, ya que, al fallecer su madre el hereda el inmueble, objeto de arrendamiento.
A este respecto, observa este juzgador que del análisis de las actas procesales y de las pruebas promovidas por las partes, no se evidencia que la ciudadana ISABEL ALVAREZ DE FUENMAYOR, madre del demandado ciudadano ALEJANDRO FUENMAYOR ALVAREZ, sea propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por el contrario de los contratos de arrendamientos promovidos por la parte demandante se observa que el demandado, arrendó el inmueble objeto del presente litigio, en fecha, 30 de Julio de 1985, siendo este un documento privado no desconocido por la parte demandada, por lo cual si bien se observa que la ciudadana antes mencionada, era la propietaria del fondo de comercio, que en funciona en los locales No. 5 y 6, del Centro Comercial Las Mercedes, funciona, no fue demostrado, en juicio, por el demandado, el alegato referido a que su madre adquirió los inmuebles objeto de este litigio por prescripción adquisitiva, y en tal sentido, debe entender este juzgador, que el ciudadano ALEJANDRO FUENMAYOR ALVAREZ, si está legitimado para actuar en la presente causa en calidad del demandado, toda vez, que el mismo es arrendatario del local No.6 y que se evidencia de las actas procesales, que su madre era la arrendataria del local No. 5 en los cuales funciona la Heladería EL RASPADITO, y en consecuencia, y por cuanto ha quedado demostrado que el demandado, ocupa tanto el local arrendado por él, como el arrendado por su madre, debe presumirse que este se subrogó en todas sus obligaciones, y derechos, que pudiesen originarse de tal contrato y en consecuencia, debe declarar este juzgador que sí es el arrendatario de los locales No. 5 y 6 del Centro Comercial Las Mercedes de esta ciudad de Maracaibo, y en consecuencia, si tiene cualidad para sostener el presente juicio, y habiéndolo decidido así la juez a quo, es por lo que considera quien suscribe el presente fallo, que tal decisión estuvo ajustada a derecho. Así se decide.
Habiendo establecido lo anterior pasa este juzgador a pronunciarse en relación al fondo de la controversia observando que la presente demanda versa sobre un Desalojo y Cobro de Bolívares, fundamentado en la falta de pago de los cánones de arrendamiento y en el deterioro del inmueble.
A este respecto alega la parte demandante que su representada es propietaria del inmueble constituido por un terreno con una superficie total de tres mil doscientos treinta y dos metros cuadrados (3.232 mts2) y las construcciones sobre él edificadas, situado en la intersección de la Avenida 4 (antes Bella Vista) con la Calle 62, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
Que el 30 de julio de 1985, su representada, en la persona para ese tiempo de su presidente, ciudadano Armando Fuenmayor Nava, cedió en arrendamiento un Local comercial, identificado con el No. 6 del Centro Comercial Las Mercedes, ubicado en el antiguo Municipio Coquivacoa del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, hoy Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, al ciudadano ALEJANDRO FUENMAYOR ALVAREZ, asumiendo igualmente el mencionado ciudadano el arrendamiento del local No. 5, que inicialmente se encontraba arrendado a esta.
Que el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de dos mil trescientos cincuenta bolívares (Bs. 2.350,oo), al día de hoy, y el arrendatario, solo cancela como cuota de arrendamiento por dos locales, la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,oo).
Que se estableció en a la cláusula cuarta que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas de arrendamiento daría derecho a la propietaria a dar por terminado el contrato, reservándose las acciones que puedan corresponderle por daños y perjuicios.
Aduce que es el caso, que el Arrendatario Alejandro Fuenmayor Álvarez, desde el mes de agosto de 2005, inclusive, no ha cancelado más mensualidades de arrendamiento, por lo que ha violentado sobradamente las cuotas insolutas.
Alega igualmente que el arrendatario se comprometió a conservar por su cuenta y riesgo, en perfecto estado de limpieza y presentación, el local que recibió en arrendamiento, durante toda la vigencia de este contrato; así mismo se obligó a mantenerlo convenientemente iluminado en horas de la noche, y señala que el local arrendado se encuentra deteriorado, de tal forma que rebasa en forma alarmante lo que se entiende por deterioro normal del inmueble, al punto que los pisos, las paredes, los servicios eléctricos y de agua, así como la pintura del local, están muy deteriorados, como se evidenciará en su debida oportunidad.
Razón por la cual demanda al ciudadano ALEJANDRO FUENMAYOR, por Desalojo y Cobro de Bolívares, para que desaloje los inmuebles arrendados y pague la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00) por cánones de arrendamientos insolutos.
A este respecto, observa este juzgador que la parte demandada, dio contestación a la demanda, siendo declarada como no presentada la misma, por los criterios citados anteriormente en este fallo, no obstante, a los fines de salvaguardar el derecho a la defensa de la parte demandada, este juzgador entra a conocer los alegatos esgrimidos en la contestación a la demanda, evidenciándose que en la misma, el apoderado accionado:
Niega, rechaza y contradice tanto los hechos, como el derecho alegado por la demandante, por ser éstos falsos y temerarios.
Alega, que no pueden coexistir dos verdades que se excluyan o que se contradigan una a la otra, en forma simultánea, ya que, la demandante expresa, por un lado, que: “cedió en arrendamiento un local comercial identificado con el Nº 6 del Centro comercial Las Mercedes, ubicado en el antiguo Municipio Coquivacoa del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, hoy Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, al ciudadano ALEJANDRO FUENMAYOR ÁLVAREZ...” (Omissis) Y, por el otro, que: “La heladería que estableció fue la ampliación del fondo de comercio EL RASPADITO, propiedad de su madre, ubicado en el local arrendado a ésta, signado con el N° 5...” (Omissis) “Ya que el local N° 6, como ya se dijo, sirvió para agrandar el Fondo de Comercio de Heladería y Refresquería denominado EL RASPADITO, Fondo éste que era propiedad de la extinta Isabel Álvarez de Fuenmayor.”
Así las cosas, indica que si el día 30 de julio de 1.985 arrendó el local número seis (6), no pudo en ese acto arrendar el local número cinco (5), por la sencilla razón de que ambos locales son de la propiedad de su madre ISABEL ÁLVAREZ DE FUENMAYOR, como lo expresa la confesión judicial de la actora, contenida en el escrito libelar, cuando expresa: “La heladería que estableció fue la ampliación del fondo de comercio EL RASPADITO, propiedad de su madre, ubicado en el local arrendado a ésta, signado con el No. 5... (Omissis) “Ya que el local Nº 6, como ya se dijo, sirvió para agrandar el Fondo de Comercio de Heladería y Refresquería denominado EL RASPADITO, Fondo éste que era propiedad de la extinta Isabel Álvarez de Fuenmayor.”
Niega, rechaza y contradice la pretensión de la actora de reclamar el Desalojo y el Cobro de Bolívares, por cuanto los Locales cinco (5) y seis (6) del Centro Comercial Las Mercedes, no se encontraban, ni se encuentran en una relación arrendaticia, ya que, para el 30 de julio de 1985, su difunta madre ISABEL ÁLVAREZ DE FUENMAYOR, había adquirido, ambos locales por prescripción adquisitiva y, a consecuencia de su fallecimiento el día 13 de Mayo de 1997, son propietarios por sucesión sus dos (02) únicos hijos, TATIANA ISABEL FUENMAYOR ÁLVAREZ, su hermana, quien no puede enajenar por su deficiencia mental y física, al sufrir de una enfermedad que la inhabilita para enajenar, y su persona.
Niega la existencia de una relación arrendataria, y que quién suscribe haya cancelado en algún momento cánones de arrendamiento a la actora por los locales cinco (5) y seis (6) del Centro Comercial Las Mercedes, siendo que ésta negación de los enunciados pagos de cánones de arrendamiento crea la carga o trabajo probatorio de demostrarle al Tribunal la verdad de esos supuestos pagos arrendaticios.
Niega, y rechaza que adeude los cánones correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2005, así como los meses de febrero, abril, marzo, mayo, junio y julio de 2006.
Ahora bien, luego del análisis de las pruebas aportadas por las partes al proceso, observa este juzgador que el demandado, no demuestra sus alegatos referidos a que él es el propietario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por haberlo adquirido su madre por prescripción adquisitiva; por el contrario riela en los folios 19 al 23 del expediente el contrato de arrendamiento suscrito por la actora con la parte demandada, del cual se desprende que la parte demandante arrendó el local No. 6 del Centro Comercial Las Mercedes, en fecha 30 de Julio de 1995, y en consecuencia mal podría la parte demandada alegar que es propietaria del inmueble, fundamentándose en los documentos acompañados a la contestación, de los cuales solo se desprende la propiedad del fondo de comercio EL RASPADITO, que ostentaba la madre del demandado, y la cual no contiene la propiedad del inmueble en el cual funciona el mismo, y que por lo tanto no puede atribuirse la parte accionada. Así se establece.
Asimismo, quedando demostrada la existencia de la relación arrendaticia, procede este juzgador a pronunciarse en relación al pago de los cánones de arrendamiento, los cuales reclama la parte demandante y niega la parte demandada, observándose que en la oportunidad procesal correspondiente la parte accionada promovió pruebas, analizándose que las mismas no enervan la pretensión del demandante, toda vez que no logró demostrar el pago de los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2005 y Enero Febrero Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2006, equivalentes a doce (12) meses a razón de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000, 00) cada una, y en consecuencia esta incurso en unas de las causales de desalojo previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”
Asimismo, establece el artículo 1592 del Código Civil, lo siguiente:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
De igual manera, observa este operador de justicia, que en el contrato de arrendamiento las partes establecieron una condición resolutoria mediante la cual la falta de pago de dos mensualidades daría lugar a la resolución del contrato, y en consecuencia, no habiendo la parte demandada, probado el pago de los cánones demandados, debe este juzgador considerar que se ha configurado la causal de Desalojo, prevista en el ordinal a) del artículo 34 de al Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En cuanto al deterioro del inmueble alegado por la parte demandante, la parte demandada en esta instancia promueve un acta de ejecución levantada por el Juzgado Tercero Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la cual el mencionado juzgado deja constancia que el inmueble se encuentra en buen estado de uso y conservación en el área de heladería, sin embargo, la Juez a quo, luego del análisis en una la inspección extra litem, que sirvió de fundamento a su sentencia pudo constatar que para el momento en el cual se admitió la demanda y se dictó la sentencia el inmueble objeto del litigio, se encontraba en estado de deterioro, ya que, mal podría tomar en consideración este juzgador lo expresado por el Juzgado Ejecutor, toda vez, que la ejecución de la medida preventiva se llevó a efecto, con posterioridad al pronunciamiento emitido por el órgano jurisdiccional, y en consecuencia, infiere este juzgador, que si se configura la causal de Desalojo, prevista en el ordinal e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
…e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmuebles deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.”
Por los fundamentos expuestos, considera este operador de justicia que la decisión, de la Juez Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se encuentra ajustada a derecho, y en consecuencia debe ratificar tal decisión y declarar SIN LUGAR, la apelación interpuesta en fecha, 9 de Noviembre de 2006, por el apoderado judicial de la parte demandada ciudadano ALEJANDRO FUENMAYOR, en contra de la decisión dictada por el Juzgado a quo, en fecha 7 de Noviembre de 2006. Así se decide.
VIII
DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL
Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela declara:
1. SIN LUGAR, la apelación interpuesta por el abogado en ejercicio, RAFAEL MEDINA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 12.533, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ALEJANDRO FUENMAYOR ÁLVAREZ, parte demandada, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que declara, CON LUGAR, la demanda de DESALOJO, intentada por la ciudadana ELBA ERNESTINA FUENMAYOR DE PARRA, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL LAS MERCEDES C.A, en contra de ALEJANDRO FUENMAYOR, antes identificados.
2. Se ratifica la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 7 de Noviembre de 2006.
3. Se ordena el DESALOJO de los inmuebles constituidos por los locales comerciales No. 5 y 6, del Centro Comercial Las Mercedes situado en la intersección de la Avenida 4 (Antes Bella Vista) con la Calle 62, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
4. Se condena al ciudadano ALEJANDRO FUENMAYOR, al pago de la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00) por los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2005 y Enero Febrero Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2006, equivalentes a doce (12) meses a razón de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000, 00) cada uno.
4. Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en esta instancia.
Publíquese y Regístrese. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Diecinueve (19) días del mes de Diciembre de 2006. Año 195° de la Independencia y 147° de la Federación.
El Juez
Abog. Adán Vivas Santaella
La Secretaria
Abog. Mariela Pérez de Apollini
En la misma fecha siendo las 3:29 p.m. se dictó y publicó la anterior decisión.
La Secretaria
Abog. Mariela Pérez de Apollini
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