Expediente Nº 1.582-06. REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA DEMANDANTE: MARIANO AMIDEI. DEMANDADO: JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO LAS PALMERAS. MOTIVO: IMPUGNACION DE ACTA DE ASAMBLEA. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado GERMAN ENRIQUE FLORES. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado EUGENIO ENRIQUE LOPEZ SIMANCAS. Ocurre por ante este Tribunal el ciudadano MARIANO AMIDEI, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº. V-18.286.154, con domicilio en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia; asistido por el profesional del derecho GERMAN ENRIQUE FLORES, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº. 51.742, para demandar a la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO LAS PALMERAS, ubicado en la Calle 91A con Avenida El Milagro, signado con el Nº. 20, de la Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, por impugnación de acta de asamblea de propietarios. Alega el demandante, que en fecha Veinte (20) de julio de 2006, recibió una circular de la JUNTA DE CONDOMINIO, donde presentaban la decisión de los puntos tratados en la reunión extraordinaria (Segunda Convocatoria), celebrada día 3 de julio de 2006, en la cual se trató la revisión y aumento de la cuota de de condominio a la suma de Setenta mil bolívares (Bs.70.000) para el año 2006. Que en fecha 8 de diciembre de 2005 fue aprobada una cuota especial de treinta y dos mil bolívares (Bs.32.000) por cada apartamento. Que todas las acciones que realiza la Junta de Condominio son arbitrarias en contravención con la Ley Propiedad Horizontal, violando sus artículos 9,11 y 14 pues los acuerdos no son aprobados por el setenta y cinco por ciento (75%) por lo menos de los propietarios, cumpliendo los requisitos del artículo 24 de la Ley que establece que la convocatoria se debe hacer por un periódico que circule en la localidad con anticipación de tres (3) días por lo menos y un ejemplar debe ser fijado en la entrada del edificio. Que el administrador debe dejar constancia con la misma anticipación en cada apartamento una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea. Que los costos no están debidamente justificados. Que el Edificio Las Palmeras consta de siete pisos y planta baja, con Treinta y un (31) apartamentos, con Cuatro (4) apartamentos por piso y en la planta baja están ubicados Locales Comerciales. Que es el propietario del apartamento Nº 3-A situado en el Tercer Piso del edificio. Alega que la mayoría de propietarios del 75% que especifica la Ley en este caso son los treinta y un (31) apartamentos, representan 23.25 propietarios para que pueda darse el Cien por Ciento (100%). Que la Junta de Condominio no le permite el acceso a las actas que se estampan en el Libro de Acuerdos de Propietarios suscritas por los concurrentes. Que en consecuencia, impugna conforme a los artículos 9, 11, 14 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal los actos arbitrarios e irritos realizados por la Junta de Condominio, especialmente, el cobro desproporcionado de Setenta mil bolívares (Bs.70.000) que es un aumento del Setenta por ciento (70%) ya que la cuota mensual actual es de Cuarenta y dos mil bolívares (Bs.42.000), que aunado a esto cobran por propaganda colocada en la azotea del edificio. Que actualmente se deben Seis millones de bolívares (Bs.6.000.000) por concepto de agua. Que solicita la exhibición del libro de actas de asambleas de propietarios, del libro de actas de junta de condominio y el libro diario de contabilidad por encontrarse en poder de la demandada a los fines de verificar si la junta de condominio deja constancia en sus libros de contabilidad o de actas sobre las fechas de colocación de vallas de publicidad sobre la azotea del edificio, y si se refleja en los libros, determinar la cantidad que cobra por tales conceptos, que además deteriora y representa un peligro para los demás propietarios, así como conocer en qué se ha invertido ese dinero que les pertenece a todos los propietarios y si se reflejan debidamente los gastos, asimismo que no cumplen con la Ley de Propiedad Horizontal para la aprobación de las decisiones, tales como demandar propietarios, aumentar mensualidades, colocación de vallas publicitarias, si se está cobrando a todos los propietarios aumentos desproporcionados, pues de cuarenta y dos mil bolívares (Bs.42.000) mensuales a partir de agosto de 2006 cobran sesenta mil bolívares (Bs.60.000) y que a partir de noviembre de 2006 van a cobrar setenta mil bolívares (Bs70.000), lo cual impugna en esta demanda. Asimismo, demostrar la irregularidad de esa junta de condominio del Edificio Las Palmeras, pues por más que paga la deuda siempre debe de más, que los mismos no firman los recibos diciendo cuanto se adeuda. La parte demandada al momento de dar contestación a la demanda alegó que en fecha 21 de junio de 2006, la Junta de Condominio del Edificio Las Palmeras convocó a todos los propietarios a una Asamblea General Extraordinaria, según convocatoria que anexa signada con la letra “A”, para llevarse a efecto el día 24 de de junio de 2006, que llegada la fecha indicada se dio un lapso de espera a todos los propietarios, pero no se reunió el quórum necesario. Que el treinta (30) de junio de 2006 se realizó una segunda convocatoria para celebrar la Asamblea el día 3 de julio de 2006, la cual anexa en copia marcada “B”. Que las convocatorias se realizaron en forma privada, que el edificio es pequeño pero se les dificulta realizar avisos por la prensa porque genera gastos para el condominio, que siempre se ha respetado el intervalo de tres días de anticipación para realizar las Asambleas, que siempre se deja constancia en la Cartelera de la entrada del edificio. Que el día tres de julio asistieron veintiún copropietarios de los treinta y un (31) propietarios que existen, según consta en el Libro de Actas de Asamblea de Propietarios del Edificio Las Palmeras. Que tal como consta en el documento de condominio del edificio que anexa en copia marcado “C”, se establece los porcentajes del valor atribuido al inmueble, establecidos para cada apartamento en la siguiente forma: Apartamento tipo A, un porcentaje del 3,077%. Apartamento tipo B, un porcentaje del 3,21%, Apartamento tipo C, un porcentaje del 3,10%. Apartamento tipo D, un porcentaje de 3,24%. Locales comerciales, un porcentaje de 3.75%. Asimismo alegó que de la suma de los propietarios asistentes se recoge un porcentaje del 68,412%. Que el documento de condominio establece que las asambleas se efectuarán conforme a las previsiones del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal. Que dicha Asamblea fue solicitada por más del 33,33% establecido en la Ley, lo cual demuestra en firma anexa a la convocatoria, marcada “A”. Que el artículo 23 de la mencionada Ley se refiere a las consultas y las mismas se efectúan cuando no hay la asistencia requerida por la Ley o el documento de condominio, que en el caso del Edificio Las Palmeras se realizó una Segunda Convocatoria solicitada por el porcentaje establecido por la Ley y se realizó la Asamblea con el 68,412% que es más de lo requerido por la Ley en sus artículo 23 y 24. Que el motivo de la misma fue realizar el aumento de la cuota de Bs.42.000 vigente desde el año 2002 y se aprobó por la mayoría a los fines de soportar el incremento en los servicios de electricidad, agua, mantenimiento de ascensores y pago de salario de los trabajadores, el cual repercute en la cuota que se viene cobrando desde el año 2002. Que la demanda por impugnación deviene de un propietario que ha cancelado las cuotas adeudadas a través de demanda de cuotas de condominio, que se demuestra mediante cartel de remate emitido por el Juzgado de la causa en fecha 17 de mayo de 2006 en el Diario La Verdad, que anexa marcado “D”. Que hoy en día presenta una deuda por cuotas de condominio desde agosto de 2002 hasta octubre de 2006. Que debe constatarse que el demandante de autos nunca ha sido un propietario que beneficio o aporte soluciones al edificio, que siempre se ha burlado de todos los demás al no cumplir con su obligación de cancelar las cuotas de condominio. DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Documento privado contentivo de información dirigida a “TODOS LOS PROPIETARIOS”, marcada “A”. Documento privado contentivo de Acta de Asamblea de Copropietarios del Edificio Las Palmeras de fecha 8-12-2005, marcado “B”. Del contenido de las actas no consta que los documentos promovidos en este particular hayan sido impugnados por la parte demandada y en consecuencia, de conformidad con las previsiones del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se les otorga valor probatorio. -Documento privado, marcado “C” denominado “REPORTE DETALLADO DE INMUEBLES” de Hidrolago. A este documento no se le otorga valor probatorio por que se trata de documento privado emanado de un tercero ajeno al proceso, el cual no ocurrió a sede judicial para su reconocimiento, conforme a las exigencias del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. -Copia fotostática de documento registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia en fecha 6 de agosto de 1992, bajo el Nº. 33, Tomo 18, Protocolo 1ro., contentivo de la venta realizada al ciudadano MARIANO AMIDEI, el apartamento signado con el Nº.3-A del Edificio Las Palmeras. Este tribunal otorga valor probatorio al documento presentado, conforme a las previsiones del articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual demuestra la propiedad del mencionado ciudadano sobre el apartamento Nº.3A del Edificio Las Palmeras. -Invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales. En relación al mérito favorable que arrojan las actas procesales ha venido sosteniendo la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia que éste no constituye un medio probatorio, sino que más bien está dirigido a la aplicación del principio de comunidad de la prueba el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano. Sentencia Nº 01218 del 2-09-2004. Sala Político Administrativa. -Ratificó el libelo de la demanda con sus anexos y reforma, especialmente los instrumentos marcados “A, B, C y D, D1,D2 y D3”, señalando que deben tenerse como fidedignas al no ser impugnadas por la contraparte. Respecto a la promoción del libelo de la demanda este Tribunal lo valora en el caso de autos, para determinar los hechos alegados por el actor y su pretensión. La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en la Sentencia Nº 01218 del 2-09-2004, ha sostenido criterio en cuanto a la libertad de los medios de pruebas y rechaza cualquier intención o tendencia restrictiva sobre la admisibilidad del medio probatorio que hayan seleccionado las partes para ejercer la mejor defensa de sus derechos e intereses, con excepción de aquellos legalmente prohibidos o que no resulten pertinentes a la demostración de sus pretensiones. Así, corresponde al juez de mérito declarar la legalidad y pertinencia de la prueba promovida una vez realizado el juicio analítico que le corresponde respecto a las condiciones exigidas para la admisibilidad del medio probatorio escogido por las partes, atendiendo a lo dispuesto en las normas que regulan las reglas de admisión de las pruebas contenidas en el Código de Procedimiento Civil; y será en la sentencia definitiva cuando el juez de la causa, como resultado del juicio de valor que debe realizar sobre la promoción, determine la incidencia de la misma sobre la decisión que habrá de dictar en cuanto a la legalidad del acto impugnado. En relación a los instrumentos marcados “A, B, C y D, D1,D2 y D3”, descritos en esta promoción ya se ha pronunciado este Tribunal en el anterior particular. -Solicitó la exhibición de los siguientes libros: a) Asamblea de propietarios, b) Libro de actas de la Junta de Condominio. C) Libro Diario de la Contabilidad. En fecha 17 de noviembre de 2006 siendo el día y la hora fijada para celebrar el acto de exhibición de documentos, la parte demandada, representada por su apoderado judicial, consignó el Libro de Asambleas de Copropietarios del Edificio Las Palmeras, pero no fueron exhibidos los Libros de Junta de Condominio ni de Diario de la Contabilidad, prueba que este Tribunal valora en los términos que más adelante se determinan. -Promovió prueba de inspección judicial en el Edificio Las Palmeras, a los fines de constatar que se viola la indivisibilidad de las áreas comunes, tales como pasillos, balcones, construcciones en el estacionamiento común de locales cerrados, tomados para uso privado, que no hay acceso a las áreas de instalaciones eléctricas (medidores), al patio ni a la azotea, a los pasillos de los apartamentos C y D, de todos los pisos por instalación en la azotea del edificio. Todo a los fines de demostrar los abusos e irregularidades cometidas por la Junta de Condominio. Con fecha 17 de noviembre de 2006, se practicó inspección judicial en el Edificio Las Palmeras ubicado en la calle 91A, signado con el Nº. 20-2 en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, dejando constancia de que tuvo acceso a la Azotea del Edificio por medio del Conserje porque estaba cerrada la puerta con candado, informando el Administrador que sólo tiene acceso el Conserje a esa área porque están instaladas las máquinas del ascensor. Se pudo constatar por medio de la inspección la instalación de valla publicitaria de “Vepaco” una de propaganda política, instaladas sobre estructura de hierro de cinco metros (5mts) aproximadamente, fijadas al piso de la azotea. También se observó una repetidora de la empresa Clover, muebles en desuso y basura, las paredes de la azotea agrietadas y el metal de las barandas en estado de corrosión. Asimismo se dejó constancia de la existencia de un espacio cerrado destinado a las partes eléctricas y mecánicas del ascensor. Las áreas comunes (pasillo común) de los apartamentos 7C y 7D así como del 7A y 7B enrejadas, al igual que los pisos 5 y 6 y el pasillo común a los apartamentos 4C y 4D, los pasillos comunes de los apartamentos A. B. C. y D del piso 2 y 1 se observaron enrejados, pero el paso por las escaleras y acceso al ascensor está libre. El patio interior del edificio se observó cerrado con reja de metal al que sólo tiene acceso el Conserje. Las áreas donde están instalados los medidores y electricidad de los apartamentos se observaron protegidos por cajeras con logotipos de Enelven. También se observó el área del estacionamiento sin cerca, desprotegido y que en el mismo se encuentra construido un garaje en bloques, techos de zinc y puertas de hierro en las cuales se lee “Privado” destinado al uso de los apartamentos 2ª y 2C. Esta prueba fue promovida y evacuada conforme a la ley y en consecuencia se estima en todo su valor probatorio. -Promovió recibos originales de pago signados 0105, 0135 y 0170, a partir de 03-08-2006, agosto, septiembre y octubre de 2006 por la suma de Bs.60.000 cada uno, marcados E, F, y G para desvirtuar el alegato formulado por la parte demandada de que se encuentra insolvente en el pago de las cuotas de condominio. Asimismo promovió Estado de cuenta original del administrador Sr. Alberto Salas según el cual la deuda del apartamento 3A era de Bs.2.026.500 mas los meses de julio, que anexa marcada “H” y posteriormente le envía otra relación de ingresos y gastos desde el 01-08-2006 donde le dice que debe Bs.2.148.800. que anexa marcada “I”. Con ello quiere demostrar también que la administración no señala en los recibos el saldo restante. Solicita al tribunal se ordene corregir esta situación porque se le está cobrando en exceso y se ponga en claro el cobro de la mora, lo que es usura, porque está cobrando el 5% mensual que al año representa el 60%. En relación a estos documentos se observa que se trata de instrumentos privados promovidos en original, los cuales no fueron impugnados en la oportunidad procesal correspondiente por el adversario y en consecuencia se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con las previsiones del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: -Documento privado denominado “PRIMERA CONVOCATORIA”, con sello del Condominio del Edificio Las Palmeras. Al respecto se observa, que la parte demandante impugnó este documento señalando que se trata de una presunta convocatoria. A tales efectos este tribunal constata, que la parte demandada señala en su contestación que se realizaron las convocatorias en forma privada a cada apartamento, y en consecuencia no se valora, toda vez que a la Junta de Condominio del Edificio Las Palmeras correspondía la carga de demostrar la autenticidad de la convocatoria y que efectivamente fueron recibidas dichas convocatorias por los propietarios de los apartamentos que conforman el edificio. -Documento privado denominado “SEGUNDA CONVOCATORIA”, con sello en original del Condominio del Edificio Las Palmeras., con folio anexo contentivo de firmas en original. En relación a este instrumento se observa que fue impugnado por la parte actora señalando que presenta una simple hoja con firmas que pudo haber recogido en cualquier momento. Al respecto este Tribunal constata que el documento promovido por la parte demandada marcado “B” presenta una hoja anexa con varias firmas en forma aislada, que no arrojan certeza de que la misma estuviere dirigida al Administrador del condominio a los fines de solicitar que se convocara a una asamblea, ni que forme parte integrante de la convocatoria. En consecuencia, no se valora el documento promovido marcado “B”. -Copia fotostática de documento de condominio del Edificio Las Palmeras. A este documento no se le otorga valor probatorio aún cuando se trata de copia de documento público, toda vez que fue impugnado por la parte actora y que se presenta parcialmente ilegible. En relación a las copias fotostáticas de documentos públicos, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil dispone, que dichas copias se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario. En el caso de autos, la parte actora impugnó el instrumento promovido por la parte demandada con su escrito de contestación a la demanda, sin que la promovente produjera en juicio el original para solicitar su cotejo con la copia simple. En consecuencia, ningún valor probatorio produce el documento promovido. -Ejemplar del Diario La Verdad en el cual aparece publicado anuncio del acto de remate del apartamento signado con el Nº3-A del Edificio Las Palmeras, en el juicio seguido por el Condominio del edificio en contra del ciudadano MARIANO AMIDEI por cobro de bolívares. En relación a este documento, se otorga valor probatorio con fundamento en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, al constatar que se trata de la publicación de un cartel de anuncio de remate a efectuarse en juicio, requisito exigido por la ley para celebrar el acto de remate en la etapa de ejecución. A tal efecto, el artículo mencionado dispone: “Artículo 432.- Las publicaciones en periódicos o gacetas, de actos que la ley ordena publicar en dichos órganos, se tendrán como fidedignas, salvo prueba en contrario. -Invocó el mérito favorable de las actas procesales y el principio de comunidad de la prueba. Respecto a la promoción del mérito favorable de las actas y al principio de comunidad de la prueba ya se pronunció el Tribunal en el texto de esta sentencia. -Ratificó las pruebas presentadas contentivas de la Primera y Segunda Convocatoria marcadas “A” y “B”. En relación a los instrumentos ratificados en este particular, ya fueron valorados por este Tribunal. Ratificó como prueba el comentario Nº. 27 de la Ley de Propiedad Horizontal comentada por Ramírez & Garay inserta en la contestación con la letra “E”, que habla sobre las formas de publicar las convocatorias de la Junta de Condominio. En relación a esta promoción, este Tribunal no le otorga valor probatorio por cuanto no constituye un medio de prueba tendiente a demostrar los hechos alegados en el libelo de la demanda o a desvirtuar los elementos que aduce el demandado en su contestación. -Ratificó como prueba la firma de los veintiún propietarios en el Libro de Actas de Asambleas de Copropietarios y en las Convocatorias, a los fines de ratificar el hecho de la convocatoria y su firma en el Libro de Actas. Respecto a la ratificación de los veintiún propietarios en el Libro de Actas de Asambleas de Coproprietarios, observa este Tribunal que dicha promoción fue realizada en forma imprecisa, pues no puede determinarse a qué acta se refiere el promovente. En consecuencia ningún valor probatorio se le otorga a la promoción. Respecto a las firmas anexas a la convocatoria que riela en folio veintitrés (23) de las actas, marcada “B”, fue desestimada por los fundamentos anteriormente expuestos. -Ratificó como prueba el documento de condominio a los fines de demostrar el porcentaje de cargas comunes de cada propietarios dependiendo del tipo de apartamento. En relación a esta promoción ningún pronunciamiento puede realizar este tribunal sobre las cargas comunes correspondientes a cada propietario en virtud de que el instrumento no fue valorado por los fundamentos anteriormente expuestos. -Ratificó el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal. Respecto a esta promoción, cabe destacar que no puede ser considerada como prueba la Ley, en virtud de que no constituye un medio probatorio, considerando que las partes tienen la carga de demostrar el hecho que sirve de presupuesto o fundamento de la norma jurídica que atribuye la consecuencia jurídica que ha sido invocada como fundamento de la pretensión o de la excepción. -Ratificó el Acta de Asamblea de fecha 4 de julio de 2006, donde se le otorga poder al Administrador para otorgar poderes a Abogados, así como la presentación del libro de Actas de Asambleas de Condominio del Edificio Las Palmeras y los Libros de Contabilidad. Respecto al instrumento promovido, fue valorado al momento de dictar el auto de fecha 30 de noviembre de 2006, relacionado con la impugnación del poder otorgado por la parte demandada, resultando impertinente al mérito de la causa. Del acto de exhibición celebrado por ante este Tribunal en fecha 17 de noviembre de 2006, se observa que fue presentado el Libro de Actas de Asambleas de Propietarios, pero que no fueron exhibidos el Libro de Diario de la Contabilidad y tampoco el Libro de Actas de Condominio, requerimiento hecho por la parte actora a los fines de conocer el destino que se le da al dinero recibido por concepto de gastos comunes y por la fijación de vallas publicitarias en la azotea del edificio. Al respecto, considera este Tribunal que la falta de exhibición del libro de Contabilidad del Edificio Las Palmeras, así como la manifestación de que el Condominio no lleva Libro de Contabilidad, llevan a considerar a este Tribunal la negativa de la Junta de Condominio a su exhibición, toda vez que el mismo debería estar en su poder en el cual debe asentarse los ingresos y egresos de los haberes del Condominio del Edificio Las Palmeras, evidenciándose con esta negativa, el incumplimiento por parte del Administrador de las obligaciones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 20, literal g) el cual establece el deber del Administrador de llevar el Libro de Actas de Juntas de Condominio, de Asambleas de Propietarios y Libro Diario de la Contabilidad, la obligación a que se refiere el literal g) de asentar los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos que por interpretación de ambas disposiciones deben ser asentados en el Libro de Contabilidad y no en forma aislada como lo hace la parte demandada, al presentar la Relación de Ingresos y Gastos correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2006, impidiendo al demandante tener el conocimiento de los hechos que pretende precisar con la exhibición de los libros; sin dejar de mencionar que la sanción al incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere el mencionado artículo por parte del Administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones penales y civiles a que haya lugar; sin que este Tribunal pase a pronunciarse sobre la destitución por no encontrarse dentro del petitum del libelo de la demanda. Por otra parte, de la inspección judicial practicada en el Edificio Las Palmeras se pudo evidenciar que el Edificio presenta malas condiciones en la estructura y mantenimiento, e igualmente que la mayoría de los pasillos de circulación que conducen a los apartamentos se encuentran cerrados y su estacionamiento no está cercado. Ahora bien, se observa de la promoción de la inspección judicial por la parte actora, que solicitó que una vez probados los requerimientos de la prueba, se ordene retirar las rejas que privatizan los pasillos y balcones, que se reconozca el libre acceso a todos los propietarios a las áreas comunes tales como patio, azotea y medidores eléctricos, entregándose llave a quien lo solicite. En relación a este pedimento este Tribunal observa que en el libelo de la demanda no se demandó el requerimiento hecho al momento de la promoción de la prueba. No obstante, debe destacarse que las mejoras que se realicen en cada apartamento y en las áreas comunes no deben menoscabar las condiciones de seguridad del edificio así como el derecho de los todos los propietarios al disfrute de dichas áreas, tales como las vistas desde los balcones o pasillos del edificio, pues todos los propietarios tienen derecho al disfrute de los mismos. En tal sentido, se pudo constatar por medio de las inspección, que aún cuando están cerrados con rejas protectoras los pasillos de acceso a la mayoría de los apartamentos, queda libre el paso a las escaleras y ascensor del edificio, brindando seguridad a los apartamentos, factor que resulta de gran relevancia en cuanto a la protección de la integridad personal y protección de los bienes de los propietarios, si se toma en consideración la inseguridad que presenta el edificio en sus áreas comunes, pues se pudo observar como antes se señaló, que el estacionamiento no tiene cerca y que el edificio está ubicado en la zona del casco central de la ciudad. Asimismo, debe señalarse, que de conformidad con el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, todos los propietarios tienen derecho de servirse de las cosas comunes según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de los demás, salvo que de conformidad con la Ley se haya atribuido su uso exclusivo a cada apartamento o local, y en tal sentido, debe permitirse el acceso a los propietarios a las áreas comunes conforme al destino ordinario que cada área tenga. Del documento marcado “B” acompañado al libelo de demanda por la parte actora, quedaron demostrados los acuerdos tomados en la asamblea de propietarios del 8 de diciembre de 2005, resultando extemporánea su impugnación, de conformidad con las previsiones del artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual establece un lapso de caducidad para impugnar los acuerdos tomados en asambleas de propietarios. Asimismo, del documento marcado “A” acompañado al libelo de la demanda, fue demostrado el recibo por el ciudadano MARIANO AMIDEI de la información referente a los acuerdos tomados en la asamblea del 3 de julio de 2006, cuya celebración también se prueba del contenido del acta de asamblea exhibida por la parte demandada en fecha 17 de noviembre de 2006, en la cual se aprobó el incremento de la cuota de condominio a la suma de Setenta mil bolívares (Bs.70.000), de cuyo texto se lee: “… el día lunes 03 de julio de 2006, previa convocatoria y cumpliendo con todos los requisitos de ley se convocó a una reunión extraordinaria, con la asistencia de los copropietarios y o representantes de los apartamentos: 1A, Wanda Herrera, 1D Marieys Vasquez, 2A, Carmen Nava, 2C, Pilar Parra, 2D Luz Marina Vega, 3B, Maritza Jiménez, 3D, Abilio Marinez, 4C Miguel Ordoñez, 4D Hilda de Heríquez, 5A Wilmer Graterol, 5B Elecia Rosendo, 5C María José Mavares, 5D, Zumidla Lopez, 6A, Juan Romero, y dejando constancia de su asistencia, para trata los siguientes puntos: ..”. Asimismo se observa que aparece firmada por 20 propietarios con la identificación del apartamento correspondiente y una firma ilegible sin señalar si corresponde a algún apartamento. La Ley de Propiedad Horizontal establece en sus artículos 23 y 24 al número de propietarios requeridos para tomar las decisiones relativas a la conservación de las cosas comunes, así como la forma en que deben ser convocadas las asambleas, los cuales disponen: Artículo 23. Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos, salvo disposición en contraria de la ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen, por lo menos dos tercios del valor atribuido, para el efecto del artículo 7, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Si dentro de los ocho (8) días siguientes de la consulta del último propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado. El administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el Libro de Acuerdos de los propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas. Artículo 24. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque la asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarlas. Las asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble y será presididas por el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia. La asamblea de los propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación por lo menos. La asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea. Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficiente como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo. De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de los propietarios, suscritas por los concurrentes. De las anteriores disposiciones se desprende, que el Administrador podrá para tomar las decisiones, optar por hacer la consulta a los propietarios o convocar a los mismos para la celebración de una asamblea, cuando se lo requiera un número de propietarios que representen por lo menos un tercio del valor básico del inmueble. En el caso de autos, no fue demostrado el alegato formulado por la parte demandada de que la convocatoria fue solicitada por un número de propietarios que representan más del 33,33% exigido por la ley como lo afirma el demandado en su contestación, toda vez que no logro probar el valor atribuido a cada inmueble mediante la promoción del documento de condominio del edificio. Por otra parte, no demostró el demandado el fundamento de su excepción, referida al alegato de que todos los propietarios fueron convocados en forma privada, ni existe tampoco evidencia de que haya dado cumplimiento a las previsiones contenidas en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, publicando la convocatoria por la prensa ni fijándola en la cartelera del edificio. Del contenido del acta de asamblea de propietarios de fecha 3 de julio de 2006 se desprende que el Administrador del Condominio optó por la celebración de la asamblea de propietarios para obtener la aprobación de los puntos que debían tratarse en la misma, sin que haya demostrado que la convocatoria se efectuó en la forma establecida en el artículo 24 de la Ley. Del contenido del acta se evidencia que la asamblea contó con la aprobación veinte (20) propietarios o representantes Ahora bien, de las actas no pudo determinarse el valor atribuido a cada apartamento conforme a las previsiones del artículo 7 del referido cuerpo legal, elemento requerido para que la demandada lograra demostrar su excepción, fundamentada en que la asamblea contó con la presencia de los propietarios que representen dos tercios del valor atribuido al inmueble; lo cual origina que este Tribunal concluya en que al no ser demostrado el fundamento de la excepción aducida por la parte demanda, se tenga como cierto alegato de la parte actora, es decir, no contó con el acuerdo de los dos tercios del valor atribuido al inmueble o de los apartamentos, el cual debió ser el equivalente al 20,666 del valor del mismo, de conformidad con el contenido el contenido del artículo 23 de la Ley, porcentaje que por aplicación analógica del encabezamiento de dicha disposición debe ser el requerido para tomar la decisión en la primera asamblea. En consecuencia, ante la ausencia de los propietarios requeridos, conforme lo señala el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, el Administrador debió proceder a realizar la consulta por los medios indicados en el artículo 23 eiusdem, y tomar la decisión con el voto favorable de los propietarios que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos dueños hubieren hecho llegar su voluntad al administrador, dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último de los interesados; lo que no ocurrió en el caso planteado sino que se procedió a tomar el acuerdo sin cumplir con las exigencias de las citadas disposiciones, violando el derecho del resto de los propietarios a intervenir en la toma de decisiones en la asamblea. En otro orden de ideas del contenido del escrito de contestación a la demanda, se constata que la parte demandada señala que el motivo de la interposición de la demanda planteada por el ciudadano MARIANO AMIDEI, deviene del hecho de que ha cancelado cuotas de condominio porque fue demandado por cobro de cuotas de condominio y solicita al Tribunal que al momento de decidir tome en cuenta que éste no ha sido un propietario que beneficie o que aporte soluciones al edificio y que no ha cumplido con su obligación principal de contribuir a los gastos comunes . Al respecto, de la publicación del cartel de remate en el diario La Verdad, que riela en el presente expediente, se evidencia que el nombrado ciudadano fue demandado por ante el Juzgado Primero de Municipios de esta Circunscripción Judicial, por parte del Condominio del Edificio Las Palmeras, pero debe destacarse el derecho que todo ciudadano tiene de acceder a la justicia para reclamar la tutela de sus derechos cuando se sienta amenazado o que han sido vulnerados los mismos, derecho consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela por lo que con fundamento en la citada disposición, se desestima el argumento formulado por la parte demandada. En tal sentido se examina el alegato esgrimido por la parte actora en su contestación a la demanda, de que el ciudadano MARIANO AMIDEI adeuda las cuotas de condominio desde el mes de agosto de 2002 hasta octubre de 2006, señalando que la cancelación de las cuotas demandadas corresponde hasta el mes de julio de 2002, hecho que la parte actora pretende desvirtuar señalando que está pagando desde el mes de agosto de 2006, mediante tres pagos por la suma de bolívares sesenta mil cada uno (Bs.60.000), consignando recibos marcados “E, F, y G” , alegando además que el administrador no indica en los recibos cual es el saldo deudor. Que existe ambigüedad debido a que le emitió un estado de cuenta en el cual se señala que la deuda era de dos millones veintiséis mil quinientos bolívares (Bs.2.026.500), que anexa marcado “H”, posteriormente le envió otra relación de gastos desde el 01-08-2006 donde le dice que debe dos millones ciento cuarenta y ocho mil ochocientos bolívares (Bs.2.148.800) que anexa marcado “I”. Al respecto, se constata de los recibos presentados por la parte demandante, signados “E, F, G, H, e I”, los cuales no fueron impugnados por la parte demandada, que con fecha tres de agosto, cinco de septiembre y 29 de octubre de 2006, el Condominio del Edificio Las Palmeras recibió del ciudadano MARIANO AMIDEI la suma de ciento ochenta mil bolívares (Bs.180.000) en tres pagos de sesenta mil bolívares (Bs.60.000) cada uno, sin que se indique en ellos el saldo que quedó restando el propietario, considerando este Tribunal que esta situación genera inseguridad jurídica al deudor y debe ser corregida por la administración del condominio, como reflejo del cumplimiento de las obligaciones del administrador de llevar la contabilidad de los ingresos y gastos del inmueble en forma ordenada y con la especificación necesaria. También se observa que en el documento de fecha 25 de mayo de 2006, que se encuentra agregado a las actas marcado “H” se indica que la deuda del apartamento 3-A es de dos millones veintiséis mil quinientos bolívares (Bs.2.026.500) y que en la Relación de Ingresos y Gastos del 01-08 al 31-08-2006, se señala que el apartamento Nº. 3-A canceló la suma de sesenta mil bolívares (Bs.60.000) y que el Estado de Cuentas por cobrar es de dos millones ciento cuarenta y ocho mil ochocientos (Bs.2.148.800), lo que a juicio de esta juzgadora resulta lógico debido a la diferencia de fecha en que fueron emitidos los estados de cuenta, pues uno corresponde al mes de mayo y el otro al mes de agosto. Ahora bien, del examen de los documentos promovidos por la parte actora es evidente que está en estado de morosidad con el Condominio del Edificio Las Palmeras, toda vez que aún cuando ha realizado abonos a la deuda, presenta un saldo deudor que sobrepasa los dos millones de bolívares (Bs.2.000.000). En relación a la solicitud realizada por el ciudadano MARIANO AMIDEI a los fines de que se corrija la situación sobre el cobro de la mora, formuladas en su escrito de promoción de pruebas, observa este Tribunal que el demandante de autos presenta nuevos hechos que no fueron alegados con la demanda ni en su reforma, como tampoco se trata de un hecho debatido o argumentado en el escrito de contestación, por lo que este Tribunal desestima la solicitud formulada por la parte demandante. Al respecto, el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil dispone: Terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación a la demanda, ni las citas de terceros a la causa.” DISPOSITIVO Por los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA: Con lugar la demanda de Impugnación de acta de asamblea de propietarios del Edificio Las Palmeras celebrada el día 3 de julio de 2006, y en consecuencia, la nulidad de la misma. Se ordena a la parte demandada indicar en los recibos de pago de los gastos comunes del condominio otorgados al ciudadano MARIANO AMIDEI, el saldo deudor de la cuenta pendiente con el condominio. Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en el presente juicio. PUBLIQUESE Y REGISTRESE. Déjese copia certificada de este fallo en el archivo de este Juzgado, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia a los veinte (20) días del mes de diciembre de 2006. 196° de la Independencia y 147° de la Federación. LA JUEZ, Abogada MARIA DEL PILAR FARIA ROMERO. LA SECRETARIA, Abogada ADA DEL CARMEN JIMENEZ. En la misma fecha se publicó el anterior fallo, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde. LA SECRETARIA, Abogada ADA DEL CARMEN JIMENEZ.