TSJ Regiones - Decisión

Se da inicio a la presente causa por demanda de DESALOJO, intentada por el ciudadano JOSÉ ALEJANDRO QUINTANA CASTRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 1.534.181, domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, actuando en su condición de Director Gerente de la sociedad mercantil JO.A.QUIN, S.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 15 de Febrero de 1973, bajo el No 43, Tomo: 4 A, domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, asistida por la abogado en ejercicio LORENA RINCÓN, inscrita en el Inpreabogado bajo el No, 56.807, y domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en contra de los ciudadanos MIGUEL ERNESTO ZOLTAN y SANDRA ADELINA DAVIS NOEL, argentino, el primero y venezolana, la segunda, titulares de las cédulas de identidad Nos. E-.81.304.557 y V-. 4.788.035, respectivamente y domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
I
RELACIÓN DE LAS ACTAS

Por auto de fecha, 17 de Septiembre de 2003, se admitió la demanda y se ordenó citar a los ciudadanos MIGUEL ERNESTO ZOLTAN y SANDRA ADELINA DAVIS NOEL, para que comparecieran al Tribunal en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas de la citación del último de ellos.

En fecha, 2 de Marzo de 2004, se recibió el despacho de ejecución de la Medida Preventiva de Secuestro, decretada por este Tribunal, en donde consta que los codemandados se encontraban presente en el acto de ejecución de la medida.
En fecha 11 de Marzo de 2004, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas.

En la misma fecha, las admitió el Tribunal.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES

Parte Demandante:
Fundamenta la parte actora su demanda en los siguientes hechos:

Que su representada es propietaria entre otros bienes, de un inmueble tipo casa quinta y su terreno, ubicado en la Avenida 2 A, Número 60-130, Sector Don Bosco, Parroquia Olegario Villalobos de esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia; el cual posee una longitud Setenta y Cinco metros en dirección Este- Oeste, por Trece Metros de latitud en dirección Norte Sur, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Propiedad que es o fue de Lawrence o Laurencio Liberti; Sur: Propiedad que es o fue de Alcira Bozo; Este: Su frente Avenida 2 A y Oeste: Propiedad de la Señora Carmen Josefina Quintero Aular de Sánchez, y le pertenece por haberlo adquirido según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del antes Distrito Maracaibo, en fecha 25 de Junio de 1976, bajo el No. 83, Protocolo: 1° Tomo: 5°.

Que habiendo sido ratificado en su condición de Director Gerente de la sociedad anónima JO.A.QUIN S.A, por un lapso de diez años más, según acta de Asamblea General ordinaria de fecha 27 de Enero de 1997, autorizó a la ciudadana ZAMIRAH QUINTANA SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 10. 446.215 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, a los fines que promocionara y también tramitara todo lo concerniente al arrendamiento de los bienes propiedad de su representada, firmado los documentos públicos y privados que creyere conveniente.

Que en fecha, 25 de Febrero de 1998, la ciudadana ZAMIRAH QUINTANA SANCHEZ, plenamente identificada, en virtud de dicha autorización, suscribió un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, inserto bajo el No. 7, Tomo: 12 de los Libros de Autenticaciones, con los ciudadanos MIGUEL ERNESTO ZOLTAN y SANDRA ADELINA DAVIS NOEL, antes identificados, a través de la cual en su condición de Arrendadora, cede en arrendamiento a los mencionados ciudadanos el inmueble propiedad de su representada constituido por una casa quinta, situada en al Avenida 2 A, No 60-130, Sector Dos Bosco, Parroquia Olegario Villalobos, de esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, plenamente descrito y deslindado, y los ciudadanos MIGUEL ERNESTO ZOLTAN y SANDRA ADELINA DAVIS NOEL, plenamente identificados, en su condición de arrendatarios, se obligan a cancelar anticipadamente, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (BS. 130.000,00) como canon de arrendamiento, amén de todas las otras obligaciones que adquieren a través del referido contrato.

Que posteriormente ambas partes, de mutuo y amistoso acuerdo, extienden el contrato de arrendamiento inicial en siete (7) oportunidades más, por seis (6) meses más en cada extensión, modificando las cláusulas Tercera, Octava y Décima Séptima del contrato, en lo referente al canon de arrendamiento, las reparaciones menores y el costo de la pintura del inmueble, tal y como se demuestra en los documentos privados que se acompañan, acordando en la última extensión o prorroga firmado en fecha 10 de Agosto de 2001, el canon de arrendamiento en la cantidad de DOSCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 215.000,00) mensuales, las reparaciones menores en la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) y el costo de la pintura en la cantidad de TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 325.000,00).

Que en el citado contrato de arrendamiento y en sus sucesivas extensiones o prorrogas se han cumplido cabalmente con las obligaciones de la ARRENDADORA, sin embargo, los ciudadanos MIGUEL ERNESTO ZOLTAN y SANDRA ADELINA DAVIS NOEL, cumplieron sus obligaciones como ARRENDATARIOS, en forma forzosa, pagando en forma irregular y atrasada, y que luego de muchas cobranzas los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2001; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, y noviembre y diciembre del año 2002; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2003, no los han cancelado, los cuales a razón de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000,00), el primero de los meses y DOSCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 215.000,00) mensuales los siguientes, hacen un total de CINCO MILLONES TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 5.370.000,00); tal y como se demuestra en los recibos de cobro, negándose así mismo a desocupar el inmueble arrendado, trasgrediendo de esa manera las cláusulas tercera y cuarta del contrato de arrendamiento.
Que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece en su artículo 34 que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las causales establecidas en el mencionado artículo.

Que en base a lo expuestos los arrendatarios MIGUEL ERNESTO ZOLTAN y SANDRA ADELINA DAVIS NOEL, están incursos en la primera causal; que consiste en el hecho que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas, pues desde el mes de Julio de 2001, hasta el mes de Agosto de 2003, no han cancelado los cánones de arrendamiento a los que están obligados, en virtud del contrato celebrado.

Que el artículo 40 de la misma Ley establece que si al vencimiento del termino contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal y en este caso los ARRENDATARIOS, incumplieron su obligación de pagar el canon de arrendamiento mucho antes de que operara la prórroga legal, amen de que no tienen derecho a la misma.

Por las razones expuestas y de conformidad con lo establecido en los artículos anteriores de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, en concordancia, con lo establecido en el artículo 1264 del Código Civil vigente, que regula los efectos de las obligaciones, las cuales deben cumplirse exactamente como ha sido contraídas y el artículo 1592 del mismo Código que establece la obligación del arrendatario de pagar la pensión de arrendamiento, en los términos convenidos, en nombre de su representada solicita el Desalojo a los ciudadanos MIGUEL ERNESTO ZOLTAN y SANDRA ADELINA DAVIS NOEL, para que hagan entrega del inmueble arrendado, así como para que paguen la cantidad de CINCO MILLONES TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 5.370.000,00); mas la cantidad de TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 325.000,00) por costos de pintura y todas las que se adeuden hasta la total entrega del inmueble así como las costas y costos del proceso.

Parte Demandada:
Los codemandados MIGUEL ERNESTO ZOLTAN y SANDRA ADELINA DAVIS NOEL, no presentaron escrito de contestación a la demanda.

III
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Parte Demandante:

1. Invocó la confesión ficta de la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 362 ejusdem.

2. Acompañó a la demanda, y ratificó en la etapa probatoria correspondiente, el documento de propiedad del inmueble tipo casa quinta y su terreno, ubicado en la Avenida 2 A, Número 60-130, Sector Don Bosco, Parroquia Olegario Villalobos de esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia; el cual posee una longitud de Setenta y Cinco metros en dirección Este- Oeste, por Trece Metros de latitud en dirección Norte Sur, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Propiedad que es o fue de Lawrence o Laurencio Liberti; Sur: Propiedad que es o fue de Alcira Bozo; Este: Su frente Avenida 2 A y Oeste: Propiedad de la Señora Carmen Josefina Quintero Aular de Sánchez, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del antes Distrito Maracaibo, en fecha 25 de Junio de 1976, bajo el No. 83, Protocolo: 1°, Tomo: 5°. Luego del análisis de este documento se observa que el mismo es un documento público, que no ha sido tachado, ni atacado por la parte contra la cual se promueve y en consecuencia, este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de ella se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia, con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

3. Promovió prueba de informes a los fines que se oficiara a la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del antes Distrito Maracaibo, en fecha 25 de Junio de 1976, bajo el No. 83, Protocolo: 1° Tomo: 5°, para que informe al Tribunal si en la misma se encuentra inscrito dicho el mencionado documento y los nombres del comprador y del vendedor. En relación a esta prueba se ofició a la mencionada Oficina en fecha 18 de Marzo de 2004, informando en fecha 16 de Abril de 2004 que el inmueble tipo casa quinta y su terreno, ubicado en la Avenida 2 A, Número 60-130, Sector Don Bosco, Parroquia Olegario Villalobos de esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia; pertenece a la firma JOAQUIN S.R.L. Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de ella se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 507 ejusdem. Así se establece.

4. Promovió, Acta constitutiva de la sociedad mercantil JO.A.QUIN S.R.L, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 15 de Febrero de 1973, bajo el No 43, Tomo 4 A, domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. Luego del análisis de este documento se observa que el mismo es un documento público, que no ha sido tachado, ni atacado por la parte contra la cual se promueve y en consecuencia, este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de ella se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia, con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

5. Promovió, Acta de Asamblea General Extraordinaria No 20 de fecha 30 de Septiembre de 1987 y agregada a la citada Oficina de Registro en fecha 10 de Noviembre de 1987 bajo el No. 3, Tomo: 89 A, en la cual se transforma la mencionada sociedad mercantil, en sociedad anónima y se la cambia la denominación a JO.A.QUIN. S.A. Luego del análisis de este documento se observa que el mismo es un documento público, que no ha sido tachado, ni atacado por la parte contra la cual se promueve y en consecuencia, este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de ella se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia, con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

6. Promovió, Acta de Asamblea General Ordinaria de fecha 27 de Enero de 1997, en la cual se ratifica al ciudadano JOSE ALEJANDRO QUINTANA CASTRO, venezolano, mayor de edad, casado, Ingeniero Civil, titular de la cédula de identidad No 1.534.181, domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en su condición de Director Gerente de la sociedad anónima JO. A. QUIN, S.A, por un lapso de diez (10) años más. Luego del análisis de este documento se observa que el mismo es un documento público, que no ha sido tachado, ni atacado por la parte contra la cual se promueve y en consecuencia, este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de ella se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia, con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

7. Promovió prueba de informes a los fines que se oficiara al Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, para que informara a este Tribunal, si en el mismo se encuentran insertas todas y cada una de las actas antes enunciadas en las fechas y números establecidos. En relación a esta prueba se observa que en fecha 18 de Marzo de 2004, se ofició a dicha oficina, remitiendo la misma, en fecha 30 de Marzo de 2005, a este Juzgado, copia cerificada de las mencionadas actas de asamblea. Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de ella se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 507, ejusdem. Así se establece.

8. Acompañó a la demanda y ratificó en la etapa probatoria, el contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana ZAMIRAH QUINTANA SANCHEZ y los ciudadanos MIGUEL ERNESTO ZOLTAN y SANDRA ADELINA DAVIS NOEL, en fecha 25 de Febrero de 1998, ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, inserto bajo el No 07, Tomo: 12 de los Libros de Autenticaciones. Con respecto a esta prueba se evidencia que la misma es un documento auténtico el cual no ha sido tachado, ni desconocido por los codemandados por lo cual este operador de justicia le otorga el valor probatorio que de el emana de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia, con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

9. Promovió prueba de informes a los fines que se oficiara a la Notaría Pública Novena de Maracaibo, para que informara al Tribunal si en la misma se encuentra inserto el documento antes descrito. En relación a esta prueba el Tribunal ofició a la mencionada Oficina Notarial, en fecha 18 de Marzo de 2004, informando la misma en fecha 29 de Mayo de 2004, que el mencionado documento aparece autenticado en ese despacho en fecha 25 de Febrero de 1998, bajo el No 7, Tomo: 12 de fecha 25 de Febrero de 1998, otorgado por los ciudadanos ZAMIRAH QUINTANA SANCHEZ, MIGUEL ERNESTO ZOLTAN, SANDRA ADELINA DAVIS NOEL e ILDERGARDES PACHECO CHACÓN, titulares de las cédulas de identidad Nos. V. 10.446.215, E- 81.304.557, V- 4.788.034 y V- 3.461.833, respectivamente. Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de ella se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 507, ejusdem. Así se establece.

10. Promovió una autorización otorgada en fecha 2 de Abril de 1997, por el ciudadano JOSE ALEJANDRO QUINTANA CASTRO, plenamente identificado, en su condición de Director Gerente de la sociedad anónima JO.A.QUIN, S.A, a la ciudadana ZAMIRAH QUINTANA SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 10.446.215, domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, a los fines que promocionara y tramitara todo lo concerniente al arrendamiento de bienes propiedad de su representada, e igualmente promovió prueba de testigos para que la ciudadana ZAMIRAH QUINTANA SANCHEZ, reconociera en su contenido y firma dicho instrumento. Con respecto a esta prueba se observa que la misma es un documento privado, que aún cuando la parte actora, promueve la prueba testimonial para ratificarlo, el mismo no es un documento privado emanado de un tercero, para que tenga que ser ratificado tal y como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, toda vez, que el mismo es una autorización otorgada por el representante de la sociedad mercantil, JO.A.QUIN S.A, quien funge como parte demandante en el presente juicio, a la ciudadana ZAMIRAH QUINTANA SANCHEZ, para que la misma arrendara el inmueble, y en tal sentido, la misma solo puede ser desconocida, por el ciudadano JOSE ALEJANDRO QUINTANA CASTRO, quien es el que suscribe la misma y estampa su rúbrica en ella, y en consecuencia es él quien en todo caso ha tenido que reconocer su contenido y la firma en la misma, y no la ciudadana ZAMIRAH QUINTANA SANCHEZ, por no ser ella quien ha suscrito la misma, y en consecuencia se desecha la ratificación hecha por ella, y evacuada en fecha 2 de Abril de 2004, en el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por no ser la misma conducente. Sin embargo, partiendo del criterio que tal autorización es un documento privado, que no ha sido ni desconocido, ni tachado, se le otorga valor probatorio al mismo de conformidad con lo establecido, en el artículo 1363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

11. Promovió documento, mediante el cual la ciudadana ZAMIRAH QUINTANA SANCHEZ y los ciudadanos MIGUEL ERNESTO ZOLTAN y SANDRA ADELINA DAVIS NOEL prorrogan el contrato de arrendamiento, por seis (6) meses mas contados a partir del 15 de Agosto de 1998, con un canon de arrendamiento de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00) y determinan la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) por concepto de gastos de pintura. Con respecto a esta prueba se observa que la misma es un documento privado el cual no fue tachado, ni desconocido por la parte contra la cual se promueve por lo que se le otorga el valor probatorio que de ella se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

12. Promovió documento, mediante el cual la ciudadana ZAMIRAH QUINTANA SANCHEZ y los ciudadanos MIGUEL ERNESTO ZOLTAN y SANDRA ADELINA DAVIS NOEL prorrogan el contrato de arrendamiento, por seis (6) meses mas contados a partir del 15 de Febrero de 1999, con un canon de arrendamiento de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 175.000,00) y determinan la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) por concepto de gastos de pintura. Con respecto a esta prueba se observa que la misma es un documento privado el cual no fue tachado ni desconocido por la parte contra la cual se promueve por lo que se le otorga el valor probatorio que de ella se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

13. Promovió documento, mediante el cual la ciudadana ZAMIRAH QUINTANA SANCHEZ y los ciudadanos MIGUEL ERNESTO ZOLTAN y SANDRA ADELINA DAVIS NOEL prorrogan el contrato de arrendamiento, por seis (6) meses mas contados a partir del 15 de Agosto de 1999, con un canon de arrendamiento de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) y determinan la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) por concepto de gastos de pintura. Con respecto a esta prueba se observa que la misma es un documento privado el cual no fue tachado, ni desconocido por la parte contra la cual se promueve por lo que se le otorga el valor probatorio que de ella se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

14. Promovió documento, mediante el cual la ciudadana ZAMIRAH QUINTANA SANCHEZ y los ciudadanos MIGUEL ERNESTO ZOLTAN y SANDRA ADELINA DAVIS NOEL prorrogan el contrato de arrendamiento, por seis (6) meses mas contados a partir del 15 de Febrero de 2000, con un canon de arrendamiento de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 195.000,00) y determinan la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) por concepto de gastos de pintura. Con respecto a esta prueba se observa que la misma es un documento privado el cual no fue tachado, ni desconocido por la parte contra la cual se promueve por lo que se le otorga el valor probatorio que de ella se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

15. Promovió documento, mediante el cual la ciudadana ZAMIRAH QUINTANA SANCHEZ y los ciudadanos MIGUEL ERNESTO ZOLTAN y SANDRA ADELINA DAVIS NOEL prorrogan el contrato de arrendamiento, por seis (6) meses mas contados a partir del 15 de Agosto de 2000, con un canon de arrendamiento de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 195.000,00) y determinan la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) por concepto de gastos de pintura. Con respecto a esta prueba se observa que la misma es un documento privado el cual no fue tachado ni desconocido por la parte contra la cual se promueve por lo que se le otorga el valor probatorio que de ella se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

16. Promovió documento, mediante el cual la ciudadana ZAMIRAH QUINTANA SANCHEZ y los ciudadanos MIGUEL ERNESTO ZOLTAN y SANDRA ADELINA DAVIS NOEL prorrogan el contrato de arrendamiento, por seis (6) meses mas contados a partir del 15 de Febrero de 2001, con un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000,00) y determinan la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 290.000,00) por concepto de gastos de pintura. Con respecto a esta prueba se observa que la misma es un documento privado el cual no fue tachado ni desconocido por la parte contra la cual se promueve por lo que se le otorga el valor probatorio que de ella se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

17. Promovió documento, mediante el cual la ciudadana ZAMIRAH QUINTANA SANCHEZ y los ciudadanos MIGUEL ERNESTO ZOLTAN y SANDRA ADELINA DAVIS NOEL prorrogan el contrato de arrendamiento, por seis (6) meses mas contados a partir del 15 de Agosto de 2001, con un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 215.000,00) y determinan la cantidad de TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 325.000,00) por concepto de gastos de pintura. Con respecto a esta prueba se observa que la misma es un documento privado el cual no fue tachado ni desconocido por la parte contra la cual se promueve por lo que se le otorga el valor probatorio que de ella se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

18. Promovió veinticinco (25) recibos de pago correspondientes a los meses de Julio de 2001, por la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000,00), Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2001, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2002 y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio de 2003, por la cantidad de DOSCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 215.000,00) cada uno. En relación a estas pruebas se evidencia que las mismas son documentos privados los cuales no fueron desconocidos, ni tachados, por la parte contraria y en consecuencia se les otorga el valor probatorio que de ella se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, procede este tribunal hacerlo previas las siguientes consideraciones:

Tal como se evidencia de las actas procesales la presente causa se inició por demanda de DESALOJO, intentada por el ciudadano JOSÉ ALEJANDRO QUINTANA CASTRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 1.534.181, domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, actuando en su condición de Director Gerente de la sociedad mercantil JO.A.QUIN, S.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 15 de Febrero de 1973, bajo el No 43, Tomo: 4 A, domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en contra de los ciudadanos MIGUEL ERNESTO ZOLTAN y SANDRA ADELINA DAVIS NOEL, argentino, el primero y venezolana, la segunda, titulares de las cédulas de identidad Nos. E-. 81.304.557 y V-. 4.788.035, respectivamente y domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, con fundamento en un contrato de arrendamiento celebrado inicialmente en fecha 25 de Agosto de 1998, prorrogándose sucesivamente hasta el día 15 de Febrero de 2002, continuando los arrendatarios en posesión del inmueble, vencida esta última prórroga por lo que operó lo que la Ley denomina tácita reconducción, aplicándose todas las normas relativas a los contratos a tiempo indeterminado.

Ahora bien, se evidencia de las actas que conforman el presente expediente que en fecha 16 de Septiembre de 2003, el tribunal decretó Medida de Secuestro sobre el inmueble objeto de la presente causa, siendo ejecutada la misma por el Juzgado Cuarto Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla, de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 25 de Febrero de 2004, estando presente en la mencionada ejecución los ciudadanos MIGUEL ZOLTAN y la ciudadana SANDRA DAVIS NOEL, codemandados en la presente causa, produciéndose de esta manera, la citación tácita de los mismos, de conformidad con lo establecido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, que señala:

“La parte demandada podrá darse por citada personalmente para la contestación, mediante diligencia suscrita ante el Secretario. Sin embargo, siempre que resulte de autos que la parte o su apoderado antes de la citación, han realizado alguna diligencia en el proceso, o han estado presentes en un acto del mismo, se entenderá citada la parte desde entonces para la contestación de la demanda, sin más formalidad.” (Negrillas del Tribunal)

En el caso de autos se observa que estando presentes los codemandaos en un acto del proceso como fue el acto de ejecución de la medida de secuestro, los mismos, se entienden citados, por lo que el lapso para la contestación de la demanda, se comenzaba a computar desde el 2 de Marzo de 2004, fecha en la cual fue agregada la comisión proveniente del juzgado ejecutor y en la cual, se tuvo constancia en el expediente de la citación de los mismos, por lo cual los mencionados ciudadanos, tenían la carga de dar contestación a la demanda en el segundo día de despacho siguiente a esa fecha, de conformidad con lo establecido en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse el presente de un procedimiento breve, y no habiéndolo hecho así, se configura el primer supuesto para que opere la confesión ficta de los mismos.

A este tenor, establece el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento.”

De la norma transcrita se deducen tres requisitos para que opere la confesión ficta de la parte demandada, el primero, la falta de contestación a la demanda en el lapso previsto en el Código de Procedimiento Civil; el segundo, la falta de pruebas por parte del demandando; y el tercero, que la demanda no sea contraria a derecho.

Por su parte el Tratadista. Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, al tratar el punto expresa:

“…e) una innovación importante en la materia que estamos tratando, en relación a la prueba que pueda aportar el confeso, se encuentra en el referido Artículo (sic) 362 C.P.C. (Sic), al establecer que vencido el lapso de promoción de pruebas, sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilaciones, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquél lapso, atendiéndose a la confesión del demandado.

De igual manera la Sala de Casación Civil en cuanto al segundo requisito, referido a que el demandado no probare nada que le favorezca, en sentencia No. 337 de fecha 2 de Noviembre de 2001, puntualizó lo siguiente:

“La inasistencia del demandado a la contestación de la demanda o su comparecencia tardía al mismo, vale decir extemporánea, trae como consecuencia que se declare la confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción juris tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda; siempre y cuando, la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte y, por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuados las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso, ya que puede en el lapso probatorio el accionado lograr, con los medios de pruebas admisibles en la Ley, enervar la acción del demandante. Es oportuno puntualizar que el contumaz tiene una gran limitación en la instancia probatoria. No podrá defenderse con alegaciones, hacer contra prueba a los dichos del accionante, que han debido ser esgrimidos en la contestación de la demanda por lo que sólo podrá realizar la contraprueba de las pretensiones del demandante; puesto que - tal como lo pena el mentado artículo 362 -, se le tendrá por confeso si nada probare que le favorezca; por tanto, las pruebas aceptadas para ser invocadas por el demandado, son limitadas.”

En el caso bajo examen, resulta concluyente la inasistencia de los ciudadanos MIGUEL ZOLTAN y la ciudadana SANDRA DAVIS NOEL, al acto de contestación a la demanda, con lo cual se configura el primer requisito, para que opere la confesión ficta.

En cuanto al segundo requisito, se evidencia que los codemandados no promovieron prueba alguna en la etapa probatoria correspondiente que pudiese enervar la pretensión del demandado.
Por último en cuanto al hecho que la demanda no sea contraria a derecho, el tercer y último requisito para que opere la confesión ficta de los codemandados, se observa que en el presente caso nos encontramos frente a una demanda por Desalojo, fundamentada en un contrato que inició a tiempo determinado y que se prorrogó sucesivamente, quedando los arrendatarios en posesión del inmueble luego del vencimiento de la última prórroga por lo cual operó la tácita reconducción establecida en el artículo 1.600 del Código Civil que establece:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

De la lectura del artículo anterior se desprende que en el presente caso son aplicables las normas que regulan los contratos celebrados a tiempo indeterminado, y en consecuencia, resulta aplicable lo establecido en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

En el caso bajo estudio, se evidencia que la parte actora fundamenta su demanda en la falta de pago de los arrendatarios de mas de dos cánones de arrendamiento consecutivos, evidenciándose del contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana ZAMIRAH QUINTERO, quien estaba debidamente autorizado para ello, y los codemandados, que los mismos estipularon que el pago de los cánones debía verificarse por mensualidades adelantadas y no habiendo la parte demandada, alegado nada, ni demostrado el pago de los mismo, de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera del contrato y sus prórrogas, por lo cual, considera este juzgador que la pretensión del actor se encuentra ajustada a derecho y en consecuencia, debe declararse procedente y condenarse a los ciudadanos MIGUEL ERNESTO ZOLTAN y SANDRA ADELINA DAVIS NOEL, al pago de la cantidad de CINCO MILLONES TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 5.370.000,00); por concepto de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio de 2001, por la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000,00), Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2001, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre, de 2002 y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio de 2003, por la cantidad de DOSCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 215.000,00) cada uno.

De igual manera se evidencia de libelo de demanda que la parte actora, reclama los cánones de arrendamientos que se sigan venciendo hasta la fecha de desocupación del inmueble, pudiendo verificar este juzgador, que en fecha 25 de Febrero de 2004, se ejecutó una medida preventiva de secuestro, quedando desocupado el inmueble, por lo cual considera que debe condenarse a los mismos al pago de la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.505.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2003 y Enero y Febrero de 2004, a razón de DOSCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 215.000,00) cada uno. Así se decide.

Igualmente se evidencia que la actora reclama la cantidad de TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 325.000,00) por costos de pintura del inmueble, y a este respecto se evidencia de la cláusula décima séptima del contrato y de sus prórrogas, que las partes estipularon esta cantidad como costo de la pintura la cual los arrendatarios se obligaban a pagar al término del contrato al menos que se entregara el inmueble totalmente pintado, y al no poderse verificar esta última situación considera este operador de justicia que debe declararse procedente el pago de tal concepto. Así se decide.

En cuanto al pago de los servicios públicos, se observa que la parte actora no estima los mismos, ni acompaña recibos de los cuales se evidencie el monto adeudado, por lo que este Tribunal, niega el pago de cualquier cantidad de dinero por este concepto. Así se establece.

V
DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela declara:

1. CON LUGAR, la demandada por DESALOJO, intentada por el ciudadano JOSÉ ALEJANDRO QUINTANA CASTRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 1.534.181, domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, actuando en su condición de Director Gerente de la sociedad mercantil JO.A.QUIN, S.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 15 de Febrero de 1973, bajo el No 43, Tomo: 4 A, domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en contra de los ciudadanos MIGUEL ERNESTO ZOLTAN y SANDRA ADELINA DAVIS NOEL, argentino, el primero y venezolana, la segunda, titulares de las cédulas de identidad Nos. E-81.304.557 y V. 4.788.035, respectivamente y domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

2. Se declara la CONFESIÓN FICTA de los ciudadanos MIGUEL ERNESTO ZOLTAN y SANDRA ADELINA DAVIS NOEL, antes identificados.

3. Se condena a los ciudadanos MIGUEL ERNESTO ZOLTAN y SANDRA ADELINA DAVIS NOEL, antes identificados, al pago de la cantidad de SIETE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 7.200.000,00) que comprende la cantidad de SEIS MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 6.875.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, desde el mes de Julio de 2001 hasta el mes de Febrero de 2004, mas la cantidad de TRESCIENTOS VEINTINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 325.000,00), por concepto de gastos de pintura del inmueble.

4. Se condena en COSTAS a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, Regístrese y Notifíquese. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Siete (7) días del mes de Agosto de 2006. Año 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
El Juez

Abog. Adán Vivas Santaella.
La Secretaria

Abog. Mariela Pérez de Apollini

En la misma fecha siendo las 2:00 p.m. se dictó y publicó la anterior decisión.

La Secretaria

Abog. Mariela Pérez de Apollini.