TSJ Regiones - Decisión

Expediente Nº 1248

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
196º y 147º

Vistos los antecedentes.

Demandante: ERICA MARGARITA HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.161.882 y domiciliada en el Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia.
Demandada: DEIDYS QUEVEDO DE CHÁVEZ, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° 7.888.015, y de igual domicilio en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia.
Corresponde conocer por distribución de la causa a este Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la acción por DESALOJO incoada por la ciudadana ERICA MARGARITA HERNÁNDEZ, identificada ut supra, debidamente asistida por el profesional del Derecho JULIO UZCÁTEGUI BENÍTEZ, venezolano, mayor de edad, abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula 51.597, en contra de la ciudadana DEIDYS QUEVEDO DE CHÁVEZ, arriba identificada; en la referida causa la demanda fue admitida en fecha diecinueve (19) de junio de dos mil seis (2006), dictándose con esa misma fecha la orden de comparecencia para que tuviera lugar el acto de contestación a la demanda.
Cumplidas como han sido las formalidades legales en esta instancia, pasa este Tribunal a dictar su fallo, sintetizando previamente los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir los actos del proceso que constan en autos, por mandato expreso del artículo 243, ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA CONTENIDOS
EN EL LIBELO DE LA DEMANDA
De la lectura realizada al libelo presentado por la ciudadana ERICA MARGARITA HERNÁNDEZ, debidamente asistida por el profesional del Derecho JULIO UZCÁTEGUI BENÍTEZ, ambos identificados en actas, el Tribunal observa que la accionante fundamenta su demanda en los siguientes alegatos:
1.- En fecha 31 de marzo de 2005, celebró un contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana DEIDYS QUEVEDO DE CHÁVEZ, venezolana, mayor de edad y de este domicilio, donde le cedió en calidad de arrendamiento un inmueble de su propiedad, compuesto por un apartamento signado bajo el Nº 115, tipo 2D-3b, piso 1, edificio B, ala B-2, del Conjunto Residencial y Comercial las Pirámides, ubicado en el lugar conocido como Buena Vista o Pomona, en jurisdicción de la parroquia Cristo del Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por el término de un año a partir del treinta y uno (31) de marzo de dos mil cinco (2005), fijándose como canon de arrendamiento la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) mensuales, los cuales debería cancelar la arrendataria por mensualidades adelantadas.
3.- Que a falta de pago de dos (2) mensualidades dará derecho a la arrendadora a exigir la desocupación del inmueble y a pedir la resolución del contrato o desalojo.
4.- Que la arrendataria ha dejado de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de marzo, abril, mayo y junio de 2006, debiendo la arrendataria cuatro meses de arrendamiento lo que le da derecho a resolver el contrato de pleno derecho conforme lo establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a un canon de arrendamiento de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), lo cual asciende a la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), siendo infructuosas las gestiones realizadas para lograr el pago total de los cánones de arrendamiento.
4.- De conformidad con lo establecido en los artículos 33 y 34 de la Ley de Alquileres (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), en concordancia con los artículos 1160 y 1167, es por lo que ocurre ante esta instancia judicial para demandar como en efecto demanda por DESALOJO a la ciudadana DEIDYS QUEVEDO DE CHÁVEZ, antes identificada, para que convenga en entregarle completamente desocupado de personas y cosas el inmueble arrendado, y el pago total de los cánones de arrendamiento, en caso contrario solicita sea obligada a ello por este Tribunal.
5.- De conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de procedimiento Civil, estima la demanda en DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA CONTENIDOS EN EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Posteriormente, en fecha 12 de julio de 2006, comparece la ciudadana DEYDIS QUEVEDO CHÁVEZ, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº 7.888.015 y domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistida por el profesional del Derecho MARIO JOLLEY, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula 64.685, y consigna escrito de contestación al fondo de la demanda, en los siguientes términos:
1.- Cuestiones Previas: Opone como cuestión previa el defecto de forma de la demanda, previsto el ordinal 6º del artículo 346 del Código de procedimiento Civil. Alega que de conformidad con el ordinal 2º del artículo 340, ejusdem, que el libelo de la demanda deberá expresar: …el nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene. Alega que de la simple lectura del libelo de la demanda: “se observa que se demanda a Deidys Quevedo de Chávez, en su carácter de arrendataria, e igualmente se cita a Deydis Quevedo de Chávez y no a Derbis Quevedo Chávez, poniendo en duda si realmente la suscrita es la verdadera demandada. Incertidumbre esta que afecta la defensa de los derechos e intereses de la suscrita. Por otra parte la demanda debe interponerse contra todas las personas que aparezcan como arrendatarios, es decir que la demanda debe contener el nombre, apellido y domicilio del o de los demandados en calidad de arrendatarios. En el presente caso, según el contrato de arrendamiento vigente sobre el inmueble mencionado y el suscrito por ante la Notaría Pública séptima de esta ciudad en fecha 13 de agosto de 2003, quedando anotado bajo el Nº 35, Tomo 51, de los libros de autenticaciones llevado por la Notaría, se ve claramente que los arrendatarios somos la suscrita y el ciudadano EDVIN JOSÉ PLAZA BRAVO, quien es Venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº 7.816.518 y de este domicilio, mal puede interponerse la demanda contra uno solo de los arrendatarios ya que esto dejaría vigente el contrato respecto del otro arrendatario”. (Cursivas de la jurisdicción).
2.- Alega que el ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, dispone que “la demanda deberá expresar la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en los que se basan la pretensión. Ello tiene por objeto la mayor claridad y precisión de los fundamentos demandados y su omisión coarta la posibilidad de establecer y oponer defensas; pues bien ciudadano Juez, el libelo de la demanda, por una parte señala que la acción intentada es por desalojo, con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual se aplica a los contratos por tiempo indeterminado o sin límite de tiempo y por la otra, se demanda la resolución del contrato de Arrendamiento con fundamento en el artículo 1167 del Código de procedimiento Civil, la cual se aplica a los contratos por tiempo determinado, creando ambigüedad e imprecisión en la acción intentada, de tal manera que imposibilita que la suscrita establezca defensa alguna ante tal circunstancia”. (Cursivas de la jurisdicción).
3.- Defensas de Fondo: Violación del artículo 36 del Código de procedimiento Civil. Esta defensa la fundamenta en lo siguiente: Cuando se trata de demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, en valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litiguen y sus accesorios. El presente caso, existe un contrato de arrendamiento sobre el inmueble mencionado suscrito con anterioridad a la venta del inmueble, razón por la cual la estimación de la demanda debe versar sobre los supuestos cánones insolutos, por lo tanto en el presente caso, no debe aplicarse el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, sino el artículo 36 ejusdem.
Rechaza, niega y contradice, tanto los hechos como el derecho invocado por la parte demandante en el libelo de la demanda.
Rechaza, niega y contradice, que haya celebrado un contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana Erica Margarita Hernández donde le cediera en calidad de arrendamiento un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la avenida Buena vista o Pomona del Conjunto Residencial y Comercial Las Pirámides, apto. 115, primer piso, edificio B de la Parroquia Cristo de Aranza de esta ciudad.
Rechaza, niega y contradice, que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento de marzo, abril, mayo y junio del 2006.
Rechaza, niega y contradice, que le deba a la demandante la cantidad de Seiscientos mil Bolívares (Bs. 600.000,00) por cánones de arrendamiento ni por ningún otro concepto.
Rechaza, niega y contradice, que la demandante haya realizado gestiones infructuosas o gestión alguna para obtener el pago de los supuestos cánones insolutos.
Alega como cierto que suscribió un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Séptima de esta ciudad en fecha 13 de agosto de 2003, quedando anotado bajo el Nº 35, tomo 51, de los libros de autenticaciones llevado por la Notaría, con los ciudadanos CARMEN YOLANDA MÉNDEZ y RICARDO MÉNDEZ, quienes son venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 1.081.964 y 5.720.611, respectivamente y de este domicilio, en los cuales le cedían en calidad de arrendamiento un inmueble ubicado en la avenida Buena Vista o Pomona del Conjunto Residencial y Comercial Las Pirámides, apto. 115, primer piso, edificio B de la parroquia Cristo de Aranza de esta ciudad, por seis meses prorrogables por períodos iguales, con un canon de arrendamiento de CIENTO CINCUENTA MIL (Bs. 150.000,00), para lo cual entregó la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (300.000,00).
Alega que en fecha 31 de marzo de 2005, su arrendador vendió el mencionado inmueble sin ofrecérselo en venta como derecho preferencial que tenía por su condición de arrendataria, violando así las normas legales de procedimiento, viéndose obligado el nuevo propietario a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pautados.
Alega que habiendo discutido con la demandante, que el pago de condominio (Bs. 28.000,00 mensuales) es por cuenta del propietario y no del arrendatario ya que el contrato mencionado no establece dicha carga para la arrendataria y habiendo cancelado las mensualidades de condominio durante todo el tiempo de vigencia del mencionado contrato, y la posterior venta del inmueble, dichas mensualidades deben imputarse al canon de arrendamiento ya que son obligaciones del propietario, habiendo cancelado hasta la presente fecha, es decir, desde abril del 2005 hasta junio de 2006, 15 meses a Bs. 28.000,00, hace un total de Cuatrocientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 420.000,00) imputable a los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y casi la totalidad de mayo de 2006, no habiendo querido recibir la arrendadora demandante el saldo restante de la mensualidad de mayo.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE EN EL LAPSO PROBATORIO
En fecha treinta y uno (31) de julio de 2006, siendo la oportunidad legal para promover pruebas, los apoderados judiciales de la parte demandada, lo hicieron en los siguientes términos:
1.- Invocó el mérito favorable del principio de la comunidad de la prueba: Esta invocación tiene vinculación con los principios de adquisición y comunidad de la prueba, según los cuales, todo cuanto se afirme, se aprehenda, se exhiba, y en general todas aquellas pruebas aportadas en la causa pertenecen al proceso y no a las partes, por lo que las mismas serán utilizadas para demostrar las pretensiones y excepciones, sin importar la persona de su promovente, en función de la justicia pretendida y concretada en la sentencia de mérito. Así se establece.
2.- Promovió el documento de propiedad del inmueble que acompañaron con el libelo de la demanda: Respecto de le mencionada probanza, observa este juzgador que el documento de propiedad del inmueble que riela inserto a los folios dos (2) al cinco (5) con sus respectivos vueltos, el cual fue registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 31 de marzo de 2005; no fue desconocido, ni impugnado ni tachado por la parte demandada en la oportunidad que le confiere los artículos 429 y 440 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia le otorga todo su valor y lo tiene como fidedigno en cuanto a que el mencionado documento acredita a la ciudadana ERICA MARGARITA HERNÁNDEZ, como propietaria del inmueble constituido por un apartamento ubicado en la avenida Buena Vista o Pomona del Conjunto Residencial y Comercial Las Pirámides, apto. 115, tipo 2D-3b, primer piso, Edificio B de la ala B2 de la Parroquia Cristo de Aranza de la ciudad y municipio Maracaibo del Estado Zulia. Sin embargo, dada la naturaleza de la pretensión que se ventila en el presente proceso, como lo es la petición de desalojo derivada del incumplimiento de un contrato de arrendamiento verbal, el mencionado documento de compra venta, no resulta pertinente para demostrar los hechos alegados por la parte demandante. Así se decide.
3.- Promovió las testimoniales juradas de los ciudadanos WENDY DE LA ESPRIELLA, EUDO HUGO CHÁVEZ PIRELA y MARCELO SEGUNDO SUAREZ BRAVO: Respecto de las mencionadas testimoniales, los ciudadanos EUDO HUGO CHÁVEZ PIRELA y MARCELO SEGUNDO SUAREZ BRAVO, comparecieron el día y la hora fijada por el Tribunal a rendir sus respectivas declaraciones. El profesional del Derecho WILLIAM ARIAS, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula 45.923, procediendo en su condición de apoderado de la parte demandante, en su debida oportunidad, formuló a ambos ciudadanos las siguientes preguntas:
Primera: ¿Diga el testigo, si conoce de vista, trato y comunicación a las ciudadanas ERICA HERNÁNDEZ y DEYDIS QUEVEDO?
Segunda: ¿Diga el testigo, si sabe y le costa que la señora ERICA HERNÁNDEZ, en fecha 31 de marzo de 2005, le cedió en arrendamiento verbal a la señora DEYDIS QUEVEDO, un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial La Pirámides, edificio B, piso 1, ala B-2, apartamento 115, en La Pomona, Parroquia Cristo de Aranza del Estado Zulia?
Tercera: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que la señora DEYDIS QUEVEDO, le debe a la señora ERICA HERNÁNDEZ, los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2006?
Los mencionados testigos, a la primera interrogante formulada respondieron, que conocen a las ciudadanas ERICA HERNÁNDEZ y DEYDIS QUEVEDO desde hace dos años aproximadamente. A la segunda interrogante, respondieron que les constaba que la ciudadana ERICA HERNÁNDEZ había celebrado con la ciudadana DEYDIS QUEVEDO un contrato de arrendamiento verbal sobre el inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial La Pirámides, edificio B, piso 1, ala B-2, apartamento 115, en La Pomona, Parroquia Cristo de Aranza del Estado Zulia, en fecha 31 de marzo de 2006, por que ambos testigos estuvieron presentes al momento de que ambas ciudadanas celebraran el mencionado contrato. Ambos testigos afirman que la ciudadana ERICA HERNÁNDEZ le compro el referido apartamento al ciudadano RICARDO MÉNDEZ, por lo que la ciudadana DEYDIS QUEVEDO le pidió a la nueva propietaria que le permitiera seguir ocupando el mencionado inmueble, por tal motivo se lo alquiló por un lapso de un año, pagándole los mismos CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) que le pagaba al antiguo dueño RICARDO MÉNDEZ. A la Tercera interrogante, respondieron ambos testigos, que les consta que le ciudadana ERICA HERNÁNDEZ le ha cobrado en su presencia a la ciudadana DEYVIS QUEVEDO los cánones correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2006, a lo cual esta última le responde que no tiene dinero para pagarle, que después le paga.
Observa este Juzgador, que los testigos promovidos son personas mayores de edad, no sometidas a interdicción civil o penal, que no están comprendidos dentro de la inhabilidades para rendir testimonio establecidas en los artículos 477 al 480 del Código de Procedimiento Civil y que están contestes en sus deposiciones; por tal motivo, el dicho de los mencionados ciudadanos, le merecen credibilidad a este juzgador, debido a que sus respuestas concuerdan entre sí y con los argumentos de hecho formulados por la parte demandante en el libelo de demanda. En consecuencia, les confiere pleno valor probatorio, en el sentido de contribuyen a demostrar que la ciudadana DEYDIS QUEVEDO DE CHÁVEZ es la arrendataria un apartamento 115, ubicado en el Conjunto Residencial La Pirámides, edificio B, piso 1, ala B-2, situado en el sector conocido como Buena Vista o La Pomona, Parroquia Cristo de Aranza del Estado Zulia y continua poseyendo el inmueble objeto del presente juicio y que la ciudadana ERICA HERNÁNDEZ se subrogó como arrendadora por haber comprado el referido inmueble a su antiguo propietario, el ciudadano RICARDO MÉNDEZ. Se demuestra, además, que la ciudadana DEYVIS QUEVEDO le adeuda a la ciudadana ERICA HERNÁNDEZ los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de año 2006. Así se decide.

PUNTO PREVIO
La parte demandada en la oportunidad de dar contestación de la demanda, promovió como cuestión previa el defecto de forma de la demanda, previsto en el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 2º del artículo 340, ejusdem; alegando que de una simple lectura del libelo de la demanda se observa que se demanda a la ciudadana Deydis Quevedo de Chávez, en su carácter de arrendataria, igualmente se cita a Deydis Quevedo de Chávez y no a Deybis Quevedo Chávez en su carácter de arrendataria, poniendo en duda si quien suscribe el escrito de contestación de la demanda, es la verdadera demandada.
El ordinal 6º del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, establece:
“Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
(…)
6º El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.
(Omissis.)

A su vez el artículo 340 ejudem, en su ordinal 2º, prevé:

“El libelo de la demanda deberá expresar:
(…)
2º El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene.
(…)”

Observa este Juzgador, de la lectura efectuada sobre el libelo de la demanda que la parte demandante indicó el nombre apellido de la persona demandada, esto es, la ciudadana DEIDYS QUEVEDO DE CHÁVEZ, asignándole el carácter de parte demandada, indicó a su vez, que la demandada debía ser citada por el Alguacil del Tribunal en el inmueble arrendado, esto es, en el Apartamento Nº 115, tipo 2D-3b, ubicado en el piso 1 del Ala B-2 del Edificio B, del Conjunto Residencial y Comercial Las Pirámides del sector conocido como Buena Vista o Pomona en jurisdicción de la parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
De igual manera, se constata de las actas procesales que la ciudadana CAROLINA VALBUENA FINOL, en su condición de Secretaria Temporal de este juzgado, en fecha 10 de julio de 2006, se traslado a la Escuela Bolivariana “Batalla de Carabobo”, ubicada en la avenida 2C, con calle 46 del barrio Puntica de Piedra, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de perfeccionar la citación de la parte demandada, entrevistándose con una ciudadana quien se identificó como DEIDYS QUEVEDO CHÁVEZ, portadora de la cédula de identidad Nº 7.885.015; y al manifestarle el objeto de su visita, firmó la boleta y recibió un ejemplar de la misma. Asimismo, la mencionada demanda al momento de consignar escrito de contestación de la demanda se identifica como DEIDYS QUEVEDO CHÁVEZ, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad Nº 7.885.015 y domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia,; admitiendo en el mismo escrito su carácter de arrendataria del inmueble constituido por el Apartamento Nº 115, tipo 2D-3b, ubicado en el piso 1 del Ala B-2 del Edificio B, del Conjunto Residencial y Comercial Las Pirámides del sector conocido como Buena Vista o Pomona en jurisdicción de la parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Por lo anteriormente expuesto, para este juzgador, la parte demandante solo incurrió en un lapsus calami al momento de indicar el nombre y apellido de la parte demandada, sin embargo, ello no obsta para declarar que la parte demandante cumplió con lo establecido en el ordinal 2º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, sobre todo por cuanto la norma cardinal consagrada en los artículos 26 y 257 constitucional lo siguiente:
Artículo 26. Todos tienen derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, inclusive los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El Estado garantiza una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.
Artículo 257. El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales. (El subrayado es de la jurisdicción)

En consecuencia, por las razones legales y constitucionales, este Tribunal declara sin lugar la cuestión previa alegada por la parte demandada, fundamentada en el ordinal 6° del artículo 346, ejusdem. Así se decide.
Asimismo, la ciudadana DEYDIS QUEVEDO CHÁVEZ, al momento de contestar la demanda, promueve como cuestión previa la violación de la causal contenida en el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, alegando que , el libelo de la demanda, por una parte señala que la acción intentada es por desalojo, con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual se aplica a los contratos por tiempo indeterminado o sin límite de tiempo y por la otra, se demanda la resolución del contrato de Arrendamiento con fundamento en el artículo 1167 del Código de procedimiento Civil, la cual se aplica a los contratos por tiempo determinado, creando ambigüedad e imprecisión en la acción intentada, de tal manera que imposibilita que la suscrita establezca defensa alguna ante tal circunstancia.” (Cursivas de la jurisdicción).
En torno al ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el autor José Angel Balzan (Lecciones de Derecho procesal Civil, Editorial Sulibro, C.A., 2da. Edición; págs. 341 y ss.), sostiene:
“Este aspecto se integra con dos afirmaciones, de que entre el actor y el demandado hay una relación jurídica cualquiera que ella sea, y la segunda que hay un estado de hecho contrario al derecho. Estas dos afirmaciones, ambas componentes del título de una demanda se resuelven en la alegación de hechos. En la demanda se alegan los hechos, puesto que las alegaciones jurídicas son prácticamente una parte secundaria, por que en el proceso siempre hay tiempo para hacer alegaciones jurídicas. La posibilidad de hacer estas alegaciones jamás precluye, en virtud de que existe una máxima que significa que el Juez conoce la Ley, habiendo inferido de este principio la corte Suprema de Justicia, que la relación que invoca de ninguna manera vincula todo. El Juez no está vinculado sobre la alegación que haga el actor en el sentido de que el califique el negocio como una venta, y si el Juez considera que no es una venta, sino una permuta, un arrendamiento o cualesquiera otra figura, él es libre de decirlo.
En consecuencia, el actor en la demanda tiene que traer solamente los hechos, puesto que de la calificación jurídica que él dé a los mismos no es tan importante como la afirmación de los hechos, por una razón adicional.
Todo cuanto el actor tenga que alegar, lo tiene que alegar en la demanda, así como también para el demandado, la contestación de la demanda es el momento preclusivo de sus alegaciones, porque lo que no se alegue en la contestación por el demandado, no lo puede alegar a posteriori. De igual manera, el demandante tiene que alegar todos los hechos, ya que con la demanda, con la presentación de la misma al Tribunal por el actor, precluye para la Ley sus posibilidades de alegar otros hechos.
Quede claro pues, que en la demanda lo que tiene que traer el demandante son hechos, puesto que la calificación jurídica corresponde darla al Juez. Aún cuando la Ley, exige que se incluyan también los fundamentos de derecho en que se apoye la pretensión
(…)”

La doctrina citada anteriormente es reiterada en similares términos por la Sala político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia signada bajo el Nº 01112, de fecha 16 de julio de 2003, con ponencia del magistrado Hadel Mostafá Paolini:
“…En el orden de ideas establecido con anterioridad, es de destacar que cuando el ordinal 5º del artículo 340 del Código de procedimiento Civil establece que el libelo de la demanda deberá expresar “La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, con las pertinentes conclusiones”, se debe entender, como ha sido desarrollado y explicado tanto por la doctrina como por la jurisprudencia de este alto Tribunal, que el mismo exige a quien intente la demanda el señalamiento de los supuestos fácticos y basamentos jurídicos en los que soporta su pretensión. En consecuencia, el demandante debe dar sus razones de hecho y de derecho, solo que con respecto a esto último no es necesario que indique en forma minuciosa cada uno de los fundamentos de derecho, ya que el Juez no está atado a las calificaciones jurídicas que hagan las partes ni a las omisiones de las mismas, dado que él aplica o desaplica el derecho ex officio.

Es de abundar que este requisito está muy vinculado con el principio de lealtad procesal y con el principio del contradictorio; en tal orden, la obligación contenida en el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no puede estar referida a una detallada y enjundiosa relación de los hechos y el derecho aplicable, sino a la narración de las situaciones fácticas que constituyen el fundamento de la pretensión, y los elementos jurídicos de trascendencia que se requieren para explicar suficientemente la pretensión en todos sus aspectos; pero ello no significa que forzosamente se tenga que pormenorizar al detalle cada hecho y cada elemento de iure, ya que es suficiente con que se haga una descripción más o menos concreta de éstos para una adecuada defensa.

Por lo tanto, es criterio de la Sala que lo que exige el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, es que la descripción permita al demandado conocer la pretensión del actor, es decir que pueda entender claramente lo que se reclama y las razones en las que se funda dicho reclamo, a fin de elaborar adecuadamente su defensa; no permitiéndose en consecuencia, peticiones ininteligibles o expresiones que no describan en que consiste la petición y sus fundamentos. Lo anterior permite concluir, que la exigencia del referido ordinal consiste fundamentalmente, en que el escrito de la demanda se redacte de tal manera que se puedan evidenciar los fundamentos de hecho y su respectiva relación con los preceptos o disposiciones legales que el abogado que represente o asista a la parte actora considere aplicables al caso, haciendo así la primera calificación jurídica de los hechos.”

La parte demandante, a su vez, en el libelo de demanda realiza una descripción más o menos detallada de los fundamentos de derecho y su respectiva relación con los preceptos o disposiciones legales que el abogado que la asiste considera aplicables al caso; a tenor de lo siguiente:
“ En fecha 31 de marzo de 2005, celebré un contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana DEIDYS QUEVEDO DE CHÁVEZ, venezolana, mayor de edad y de este domicilio, donde la cedí en calidad de arrendamiento un inmueble de su propiedad, compuesto por un apartamento signado bajo el Nº 115, Tipo 2D-3b, piso 1, Edificio B, Ala B-2.- del Conjunto Residencial y Comercial las Pirámides, ubicado en el lugar conocido como Buena Vista o Pomona, en jurisdicción de la Parroquia Cristo del Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por el término de un año a partir del treinta y uno de marzo de 2005, fijándose como canon de arrendamiento la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) mensuales, los cuales debería cancelar la arrendataria por mensualidades adelantadas. La.falta de pago de dos (2) mensualidades dará derecho a la arrendadora a exigir la desocupación del inmueble y a pedir la resolución del contrato o desalojo.-
Ahora bien, ciudadano Juez, LA ARRENDATARIA ha dejado de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de marzo, abril, mayo y junio de 2006, por cuanto LA ARRENDATARIA debe cuatro meses de arrendamiento lo que me da derecho a resolver el contrato de pleno derecho conforme lo establece el artículo 34 de la Ley Alquileres (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), por falta de pago de cuatro meses de arrendamiento los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2006, a un canon de arrendamiento de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) alcanza la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), siendo infructuosas las gestiones realizadas para lograr el pago total de los cánones de arrendamiento.
De conformidad con lo establecido en el artículo 33 y 34 de la Ley de Alquileres (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, EN CONCORDANCIA CON LOS ARTÍCULOS 1160 y 1167, es por lo que ocurre ante esta instancia judicial para demandar como en efecto demanda por DESALOJO a la ciudadana DEIDYS QUEVEDO DE CHÁVEZ, antes identificada, para que convenga en entregarme completamente desocupado de personas y cosas el inmueble arrendado, y el pago total de los cánones de arrendamiento, en caso contrario solicito sea obligada a ello por este Tribunal
5.- De conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de procedimiento Civil, estimo la demanda en DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00)”.

Considera este juzgador, teniendo en cuenta la doctrina y la jurisprudencia citadas y alegado por la parte actora en el libelo de la demanda, que la ciudadana ERICA MARGARITA HERNÁNDEZ, cumplió con uno de los extremos exigidos en el ordinal 5º en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, pues en el libelo de la demanda plasmó someramente los fundamentos de hecho y de derecho que fundamentan su pretensión. En consecuencia, este juzgador declara sin lugar la cuestión previa promovida por la parte demandada fundamentada en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR
El objeto de la demanda que encabeza estas actuaciones se circunscribe al hecho de que la parte demandante señala que en fecha 31 de marzo de 2005, celebró un contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana DEIDYS QUEVEDO CHÁVEZ, identificada en actas, mediante el cual le cedió en arrendamiento un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento ubicado en la avenida Buena vista o Pomona del Conjunto Residencial y Comercial Las Pirámides, apto. 115, primer piso, Edificio B de la Parroquia Cristo de Aranza de la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por el término de un (1) año, contado a partir del 31 de marzo de 2005, fijándose como canon de arrendamiento la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES MENSUALES (BS. 150.000,00). Alega igualmente que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2006, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 34 del Código de Procedimiento Civil demanda por DESALOJO a la ciudadana DEIDYS QUEVEDO DE CHÁVEZ.
De otra parte, la parte demandada, alega que ella no ha celebrado contrato verbal de arrendamiento con la ciudadana ERICA MARGARITA HERNÁNDEZ, en la fecha que indica la parte demandante; y que en todo caso, celebró un contrato escrito de arrendamiento, con los ciudadanos CARMEN YOLANDA MÉNDEZ y RICARDO MÉNDEZ, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad N° 1.081.964 y 5.720.611, respectivamente y de este domicilio, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la avenida Buena vista o Pomona del Conjunto Residencial y Comercial Las Pirámides, apto. 115, primer piso, Edificio B de la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual fue autenticado en fecha 13 de agosto de 2003 ante la Notaría Séptima de Maracaibo bajo el Nº 35, Tomo 51 de los Libros de Autenticaciones. Por motivo de ese contrato se estipuló un canon de arrendamiento mensual de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00). Afirma la demandada que en fecha 31 de marzo de 2005, los mencionados arrendadores vendieron el mencionado inmueble, respetando el nuevo propietario la relación arrendaticia en los mismos términos pautados con los anteriores arrendadores. Afirma de igual manera, la demandada que ella se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y de las cuotas de condominio.
Dispone el artículo 1354 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

De igual forma, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Las citadas disposiciones in comento se limitan a regular las distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o excepción, sin ocuparse de establecer cuales son los medios de prueba de que las partes puedan valerse en el proceso para la demostración de sus pretensiones. En este sentido ha sido reiterado el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal supremo de justicia, que “…la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio”.
En efecto, quien fundamente como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resultan fundadas.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, comparecio la ciudadana DEYDIS QUEVEDO CHÁVEZ, debidamente asistida por el profesional del Derecho MARIO JOLLEY, plenamente identificados en actas, niega, rachaza y contradice que haya que haya celebrado un contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana Erica Margarita Hernández donde le cediera en calidad de arrendamiento un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la avenida Buena vista o Pomona del Conjunto Residencial y Comercial Las Pirámides, apto. 115, primer piso, Edificio B de la Parroquia Cristo de Aranza de esta ciudad.
Niega, rechaza y contradice, que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento de marzo, abril, mayo y junio de 2006 y que por tal motivo le deba a la demandante la cantidad de Seiscientos mil Bolívares (Bs. 600.000,00) por cánones de arrendamiento ni por ningún otro concepto.
Afirma que es cierto que suscribió un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública séptima de esta ciudad en fecha 13 de agosto de 2003, quedando anotado bajo el Nº 35, Tomo 51, de los libros de autenticaciones llevado por la Notaría, con los ciudadanos CARMEN YOLANDA MÉNDEZ y RICARDO MÉNDEZ, suficientemente identificados ut supra, en los cuales me cedían en calidad de arrendamiento un inmueble ubicado en la avenida Buena vista o Pomona del Conjunto Residencial y Comercial Las Pirámides, apto. 115, primer piso, Edificio B de la Parroquia Cristo de Aranza de esta ciudad, por seis meses prorrogables por períodos iguales, con un canon de arrendamiento de CIENTO CINCUENTA MIL (Bs. 150.000,00), para lo cual entregó la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (300.000,00).
Alega que en fecha 31 de marzo de 2005, su arrendador vendió el mencionado inmueble sin ofrecérselo en venta como derecho preferencial que tenía por su condición de arrendataria, violando así las normas legales de procedimiento, viéndose obligado el nuevo propietario a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pautados.
Visto el análisis de las probanzas aportadas por las partes demandante y demandada, procede ahora este Juzgador a efectuar consideraciones sobre los puntos controvertidos en esta causa, como consecuencia jurídica del contradictorio utilizado por las partes.

SOBRE EL MERITO DE LA CAUSA
PRIMERO: La parte demandante alega en el libelo de la demanda que la ciudadana DEIDYS QUEVEDO DE CHÁVEZ, ha incumplido su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a cuatro (4) mensualidades consecutivas, esto es las correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2006, por lo que demanda el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento verbal tantas veces mencionado.
Para demostrar su alegato, la parte actora promueve la testimonial jurada de los ciudadanos WENDY DE LA ESPRIELLA, EUDO HUGO CHÁVEZ PIRELA y MARCELO SEGUNDO SUAREZ BRAVO, compareciendo a rendir declaración los dos últimos de los nombrados, resultando contestes en que conocen a las ciudadanas ERICA HERNÁNDEZ y DEYDIS QUEVEDO desde hace dos años aproximadamente. Que les constaba que la ciudadana ERICA HERNÁNDEZ había celebrado con la ciudadana DEYDIS QUEVEDO un contrato de arrendamiento verbal sobre el inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial La Pirámides, edificio B, piso 1, ala B-2, apartamento 115, en La Pomona, Parroquia Cristo de Aranza del Estado Zulia, en fecha 31 de marzo de 2006, por que ambos testigos estuvieron presentes al momento de que ambas ciudadanas celebraran el mencionado contrato. Que la ciudadana ERICA HERNÁNDEZ le compró el referido apartamento al ciudadano RICARDO MÉNDEZ, por lo que la ciudadana DEYDIS QUEVEDO le pidió a la nueva propietaria que le permitiera seguir ocupando el mencionado inmueble, por tal motivo se lo alquiló por un lapso de un año, pagándole los mismos CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) que le pagaba al antiguo dueño RICARDO MÉNDEZ. Por último, respondieron ambos testigos, que les consta que le ciudadana ERICA HERNÁNDEZ le ha cobrado en su presencia a la ciudadana DEYVIS QUEVEDO los cánones correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2006, a lo cual esta última le responde que no tiene dinero para pagarle, que después le paga.
SEGUNDO: La parte demandada en la contestación de la demanda afirma como cierto que suscribió un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública séptima de esta ciudad en fecha 13 de agosto de 2003, quedando anotado bajo el Nº 35, Tomo 51, de los libros de autenticaciones llevado por la Notaría, con los ciudadanos CARMEN YOLANDA MÉNDEZ y RICARDO MÉNDEZ, quienes son venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-1.081.964 y V-5.720.611, respectivamente y de este domicilio, en el cual le cedían en calidad de arrendamiento un inmueble ubicado en la avenida Buena vista o Pomona del Conjunto Residencial y Comercial Las Pirámides, apto. 115, primer piso, Edificio B de la Parroquia Cristo de Aranza de esta ciudad, por seis meses prorrogables por periodos iguales, con un canon de arrendamiento de CIENTO CINCUENTA MIL (Bs. 150.000,00), para lo cual entregó la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (300.000,00). (Cursivas de la jurisdicción)
Afirma, además, que en fecha 31 de marzo de 2005, su arrendador vendió el mencionado inmueble sin ofrecérselo en venta como derecho preferencial que tenía por su condición de arrendataria, violando así las normas legales de procedimiento, viéndose obligado el nuevo propietario a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pautados. (Cursivas de la jurisdicción)
TERCERO: Observa este Juzgador, que al ser adminiculadas las testimoniales de los ciudadanos EUDO HUGO CHÁVEZ PIRELA y MARCELO SEGUNDO SUAREZ BRAVO, con la afirmación de la parte demandada, debe concluirse forzosamente, que en realidad la parte demandante no celebró un contrato verbal con la parte demandada; sino que en virtud de la venta del inmueble objeto del presente proceso efectuada por el ciudadano RICARDO MÉNDEZ a la ciudadana ERICA HERNÁNDEZ, ésta ultima, se subrogó en la persona del antiguo propietario – arrendador, en todos los derechos y obligaciones que aquél había adquirido con la ciudadana DEYDIS QUEVEDO, mediante el contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública séptima de Maracaibo en fecha 13 de agosto de 2003, quedando anotado bajo el Nº 35, Tomo 51, de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaría. Concluye, este Juzgador, que el mencionado contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos CARMEN YOLANDA MÉNDEZ y RICARDO MÉNDEZ, en su condición de vendedores y la ciudadana DEYDIS QUEVEDO DE CHÁVEZ, en su condición de compradora, sigue vigente, esto es, a operado una continuidad en los mismos términos del contrato celebrado en fecha 13 de agosto de 2003, solo que a partir del 31 de marzo de 2005, por motivo de haber adquirido la ciudadana ERICA HERNÁNDEZ el mencionado inmueble, esta adquiere la cualidad o el carácter de arrendadora, continuando, además, la ciudadana DEYDIS QUEVEDO DE CHÁVEZ, asumiendo los derechos y obligaciones derivados de su condición de primitiva arrendataria. Así se decide.
CUARTO: Se observa de las actas que conforman el presente expediente, que la parte demandada niega, rechaza y contradice que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio del año 2006. Sin embargo, tal alegato carece de certeza para este Juzgador, por que la parte demandada no aportó en la oportunidad que le confiere la ley las pruebas documentales y testimoniales que contribuyeran a demostrar la veracidad de su dicho. Por tanto, para quien suscribe, procede en puridad de derecho declarar la insolvencia de la parte demandada, atribuyéndole las consecuencias jurídicas derivadas de su incumplimiento, esto es, el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento mencionado ut supra, conforme a lo establecido en el literal a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, tal y como efectivamente lo declarará este Juzgador en la Dispositiva del presente fallo. Así se decide.

DISPOSITIVO
Por los fundamentos antes expuestos y en fuerza de los argumentos vertidos en la parte motiva de esta decisión, este JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: PROCEDENTE la demanda interpuesta por la pretensión por DESALOJO incoada por la ciudadana ERICA MARGARITA HERNÁNDEZ en contra de la ciudadana DEYDIS QUEVEDO DE CHÁVEZ, ambas partes plenamente identificadas en las actas procesales.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada ciudadana DEYDIS QUEVEDO DE CHÁVEZ a hacer formal entrega libre de personas y de bienes a la ciudadana ERICA MARGARITA HERNÁNDEZ, del inmueble constituido por un apartamento signado bajo el Nº 115, Tipo 2D-3b, piso 1, Edificio B, Ala B-2 del Conjunto Residencial y Comercial las Pirámides, ubicado en el lugar conocido como Buena Vista o Pomona, en jurisdicción de la Parroquia Cristo del Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
TERCERO: Se condena a la parte demanda ciudadana DEYDIS QUEVEDO DE CHÁVEZ a pagar a la parte demandante, las cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 600.000,00) por concepto de cuatro (4) cánones de arrendamientos vencidos, correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio del año dos mil seis (2006).
CUARTO: Se condena en costos y costas a la parte demandada DEYDIS QUEVEDO DE CHÁVEZ, por haber sido vencida totalmente en la presente controversia, de conformidad con lo establecido en le artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se deja constancia que la parte demandante estuvo representada por los profesionales del Derecho JULIO UZCÁTEGUI BENÍTEZ y WILLIAM ARIAS, debidamente inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo las matrículas números 51.597 y 45.923, en ese orden; y la parte demandada estuvo representada por el profesional del Derecho MARIO ALBERTO JOLLEY inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula número 64.685, todos de este domicilio.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los once (11) días del mes de agosto del año dos mil seis (2006).- Años: 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
El Juez,

Abog. WILLIAM CORONADO GONZÁLEZ
El Secretario Accidental,

Abog. ANTONIO PIÑA FERRER

En la misma fecha y previo el anuncio de Ley dado por el Alguacil de este Tribunal a las puertas del despacho y siendo las dos horas y treinta minutos de la tarde (2:30 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede; quedando registrada bajo el N° 18-2006.
El Secretario Accidental,

Abog. ANTONIO PIÑA FERRER

WCG/alpf.