TSJ Regiones - Decisión

Conoció este Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la demanda por Retracto Legal Arrendaticio, intentada por la ciudadana CELIA ROSA ECHETO PRIETO, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad número 14.523.522 y domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistida por el Abogado en ejercicio ELVIS VILCHEZ ZAMBRANO, inscrito en el Inpreabogado con el número 65.246 y del mismo domicilio, en contra de la Sociedad Mercantil INGENIEROS CONTRATISTAS, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha ocho (08) de agosto de 1979, con el número 79, Tomo 14-A, y reformada en fecha veintiocho (28) de noviembre de 1988, con el número 40, Tomo 95-A, representada por el ciudadano GERFFESON AGUILAR RAMIREZ, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número 10.742.859 y de este domicilio, de la Sociedad Mercantil OFICINA DE NEGOCIOS LOMBARDI & SANDOVAL, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha veinte (20) de diciembre de 1976, con el número 32, Tomo 27-A, representada por el ciudadano MARCO SANDOVAL, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número 3.426.306 y de este domicilio, y de la ciudadana YAMELIS FERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad número 12.999.446 y de este domicilio, para que convengan en su derecho a retracto y se subrogue en los derechos de la compradora, ciudadana YAMELIS FERNANDEZ, antes identificada, fundamentándose en lo establecido en los artículos 42, 43, 44 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

I
ANTECEDENTES

Alega la demandante, que desde el año 1995 viene poseyendo con el carácter de arrendataria, una porción de terreno sobre el cual construyó un local comercial identificado con el número 58, ubicado en el sector Paraguita del Centro Comercial Santa Cruz de Las Playitas, calle 100, esquina avenida 15, en Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Expone, que dicho local mide aproximadamente un metro cuadrado con noventa y cuatro decímetros cuadrados (1,94 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos, NORTE: local número 57, SUR: pasillo lateral, ESTE: pasillo lateral y OESTE: local número 51.

Expone la demandante, que comenzó a poseer dicha porción de terreno desde el año 1993, conjuntamente con otras personas que también ocuparon porciones de terreno en el Centro Comercial Santa Cruz de Las Playitas, constituyéndose entre los ocupantes, la Asociación Civil DE PROTECCIÓN AL COMERCIANTE INDÍGENA (ASOPROIN), debidamente inscrita ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha once (11) de mayo de 1994, con el número 20, Protocolo Primero, Tomo 12, de la cual es miembro activo.

Alega la demandante, que en posteriores conversaciones entre la mencionada Asociación Civil y la Sociedad Mercantil INGENIEROS CONTRATISTAS, C.A., representada en ese momento por el ciudadano, PABLO VILLAFAÑE ANGARITA, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número 105.165, se convino en celebrar un contrato de arrendamiento sobre el terreno que ocupaban en el mencionado Centro Comercial, que fue debidamente autenticado ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintidós (22) de agosto de 1995, con el número 18, Tomo 112 de los libros de autenticaciones, contrato que permaneció vigente hasta el día cuatro (04) de febrero de 1999, cuando la mencionada Asociación Civil celebró un nuevo contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil OFICINA DE NEGOCIOS LOMBARDI & SANDOVAL, C.A., quien fungía como subarrendador, ya que a sus espaldas había suscrito un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil OFICINA DE NEGOCIOS LOMBARDI & SANDOVAL, C.A.

Expone la demandante, que el canon de arrendamiento fijado se dividía entre los miembros de la Asociación, y que se encuentra totalmente solvente. Alega igualmente, que recientemente se ha dado cuenta que mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha cinco (05) de octubre de 2001, con el número 38, Protocolo Primero, Tomo 2, las Sociedades Mercantiles INGENIEROS CONTRATISTAS, C.A. y OFICINA DE NEGOCIOS LOMBARDI & SANDOVAL, C.A., dieron en venta a la ciudadana YAMELIS FERNANDEZ, la porción de terreno antes determinada, la cual viene ocupando con el carácter de arrendataria desde el año 1995, violentando el derecho preferente que tiene de adquirir el referido inmueble, como lo dispone el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, porque se encontraba solvente para el momento de la venta y jamás se le notificó que había un tercero interesado en adquirir dicho inmueble, ni se cumplieron las obligaciones que estipula el artículo 44 de dicha Ley. Alega la parte demandante, que las anteriores razones la hacen acreedora del derecho de Retracto Legal Arrendaticio, estipulado en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Expone, que la referida compradora YAMELIS FERNANDEZ, jamás ha sido arrendataria de dicho inmueble, ni lo ha poseído, y que la referida ciudadana tampoco es miembro de la Asociación Civil DE PROTECCIÓN AL COMERCIANTE INDÍGENA (ASOPROIN).

Por último, expone que por las razones antes expuestas y dispuesta a pagar la cantidad de CIENTO SETENTA Y DOS MIL CIENTO DIECISÉIS BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 172.116,80) que es el monto de la venta, más la cantidad de de SESENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 66.940,00) por gastos de la venta según consta en nota de registro, viene a demandar su derecho de retracto legal arrendaticio, para subrogarse en los derechos de la compradora y que la sentencia que recaiga en la presente causa le sirva como título de propiedad del inmueble en cuestión, una vez registrada. Estima la presente demanda en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 239.056,80) y se reserva el ejercicio separado de las acciones por Daños y Perjuicios.

En fecha veinticinco (25) de julio de 2002, a solicitud de la parte demandante y en vista de que resultó imposible realizar la citación personal y agotada la citación cartelaria de los demandados, éstos no se apersonaron al proceso, se nombró como Defensor Ad-Litem de los demandados, al Abogado en ejercicio MARTÍN NAVEA BRACHO, inscrito en el Inpreabogado con el número 51.756. En fecha catorce (14) de octubre de 2002, estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente, el Defensor Ad-Litem procedió a contestar la demanda en los siguientes términos:

Niega, rechaza y contradice la presente demanda, por ser inciertos y carentes de fundamento los alegatos de hecho y de derecho propuestos por la parte actora. Expone, que de los alegatos planteados por la parte demandante se deduce, sin lugar a dudas, que siempre estuvo en conocimiento de su situación como poseedora precaria de la parcela de terreno objeto de arrendamiento.

Expone igualmente, que la parte demandante pretende justificar su derecho de retracto legal, sin tomar en consideración que la venta de la parcela se hizo conforme a un procedimiento de arbitraje que se llevó a efecto ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Alega igualmente, que la parte demandante no puede pretender que el precio de la venta sea el mismo por el cual se hizo la venta en cuestión sobre la cual se alega el referido retracto. Por último, expone que para que proceda la acción propuesta, se deberán observar y cumplir las condiciones previstas en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

II
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

En el presente proceso, son medios probatorios admisibles los establecidos en el Código Civil, en el Código de Procedimiento Civil, en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en las demás leyes de la República, además de todos aquellos que no estén prohibidos expresamente por la ley.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

El Defensor Ad-Litem en escrito de fecha diecisiete (17) de octubre de 2002, reproduce el mérito favorable de los recaudos y declaraciones contenidos en los autos del presente juicio que ampliamente favorecen a sus defendidos.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

En fecha veintitrés (23) de octubre de 2002, el Apoderado Judicial de la parte demandante presentó escrito, mediante el cual ratifica, promueve y hace valer a favor de su representada, todo el mérito favorable de las pruebas que arrojan las actas procesales, muy especialmente los recaudos que fueron acompañados junto al libelo de demanda. A continuación, esta Sentenciadora procede a analizar las pruebas acompañadas junto con la demanda, en los siguientes términos:

Acompaña junto al libelo de demanda, copia simple del Acta de Asamblea General Extraordinaria de la Asociación Civil DE PROTECCIÓN AL COMERCIANTE INDÍGENA (ASOPROIN), debidamente protocolizada ante el Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha trece (13) de junio de 1994. Al respecto, se observa que la referida prueba documental constituye una copia fotostática de un Instrumento Público, que no fue impugnada por la parte demandada, en consecuencia, esta Sentenciadora la aprecia y le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, obteniendo la plena convicción de que la demandante era miembro activo de la referida Asociación Civil, que fungía como subarrendataria del inmueble. ASÍ SE DECIDE.

Acompaña igualmente junto al libelo de demanda, el Contrato de Arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil INGENIEROS CONTRATISTAS, C.A. y la Asociación Civil DE PROTECCIÓN AL COMERCIANTE INDIGENA (ASOPROIN), autenticado en fecha veintidós (22) de agosto de 1995, ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con el número 18, Tomo 112 de los libros de autenticaciones. Al respecto, se observa que la referida prueba documental constituye un Instrumento Público, en atención a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en consecuencia, es por lo que esta Sentenciadora la aprecia y le otorga todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, obteniendo la plena convicción de que efectivamente entre la codemandada y la referida Asociación Civil, existió un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente retracto. ASÍ SE DECIDE.

Acompaña igualmente junto al libelo de demanda, el Contrato de Subarrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil OFICINA DE NEGOCIOS LOMBARDI & SANDOVAL, C.A. y la Asociación Civil DE PROTECCIÓN AL COMERCIANTE INDIGENA (ASOPROIN), en fecha cuatro (04) de febrero de 1999, ante la Notaria Pública Novena del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con el número 19, Tomo 07 de los libros de autenticaciones. Al respecto, se observa que la referida prueba documental constituye un Instrumento Público, en atención a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en consecuencia, es por lo que esta Sentenciadora la aprecia y le otorga todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, obteniendo la plena convicción de que para el momento de la venta del inmueble objeto del presente retracto, existía un contrato de subarrendamiento sobre dicho inmueble, entre la codemandada y la referida Asociación Civil. ASÍ SE DECIDE.

Acompaña igualmente junto al libelo de demanda, la prueba documental constituida por dos recibos de pago por concepto de cánones de arrendamientos y mantenimiento, correspondientes al mes de febrero del año 2002, emanados de la Asociación Civil DE PROTECCIÓN AL COMERCIANTE INDIGENA (ASOPROIN). Al respecto, esta Juzgadora debe tener presente lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial.”

Observa esta Juzgadora, que la parte demandante no cumplió con la carga procesal que le impone la norma anteriormente transcrita, ya que dentro del lapso probatorio no ratificó el presente medio de probatorio, a través de la prueba testimonial. En consecuencia, esta Juzgadora desecha el presente medio probatorio. ASÍ SE DECIDE.

Acompaña igualmente junto al libelo de demanda, el Contrato de Venta suscrito entre la ciudadana YAMELIS FERNANDEZ y la Sociedad Mercantil INGENIEROS CONTRATISTAS, C.A., protocolizado en fecha cinco (05) de octubre de 2001, ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con el número 88, Protocolo Primero, Tomo 2. Al respecto, se observa que la referida prueba documental constituye un Instrumento Público, por lo que esta Sentenciadora la aprecia y le otorga todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, obteniendo la plena convicción de que efectivamente entre los referidos codemandados, se produjo la venta del inmueble objeto del presente retracto. ASÍ SE DECIDE.

III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Después de analizados los alegatos de las partes y las pruebas aportadas al presente proceso, esta Juzgadora prevé que la parte demandante no tiene el carácter de arrendataria del inmueble objeto del retracto, y en consecuencia no le es posible ejercer el derecho de retracto invocado, ya que la misma solo funge como miembro de la Asociación Civil DE PROTECCIÓN AL COMERCIANTE INDIGENA (ASOPROIN), que en todo caso y que para el momento de la venta, tenía el carácter de subarrendataria de un inmueble de mayor extensión, del cual forma parte el inmueble objeto del retracto. En este sentido, debemos tener presento lo establecido en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone:
“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.”

Al analizar la norma precedentemente transcrita, prevé esta Sentenciadora que el retracto legal arrendaticio, es un derecho personalísimo del que tiene la cualidad de arrendatario de un inmueble, por lo que resulta contrario a derecho el ejercicio de la presente acción de retracto legal arrendaticio por parte de la demandante, ya que como se dijo anteriormente, ella no tenía tal carácter de arrendataria del inmueble que fue enajenado. Por la razón antes expuesta, esta Sentenciadora procede a declarar la improcedencia de la presente acción y así lo hará constar en la parte dispositiva del presente fallo.