TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
PARTE DEMANDANTE: SILVIA BEATRIZ GARCIA CARVAJAL
PARTE DEMANDADA: NIDALL SAAB- SAAB
MOTIVO: DESALOJO
EXP. 2641-06
Cursa por ante este Tribunal formal demanda que por DESALOJO interpuso la ciudadana SILVIA BEATRIZ GARCIA CARVAJAL, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de Identidad No. V.- 3.265.317 y de este domicilio representada por el abogado en ejercicio WOLFGAN ALEXANDER RODRIGUEZ GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad No. V.-7.970.683, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 42.921 y con domicilio en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en contra del ciudadano NIDALL SAAB- SAAB, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de Identidad No. V.- 5.263.014 y del mismo domicilio, siendo admitida por este Tribunal por auto de fecha 07 de junio de 2006.
ANTECEDENTES PROCESALES
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Expone la actora en su Libelo de Demanda, que celebró Contrato de Arrendamiento con el ciudadano NIDALL SAAB- SAAB, anteriormente identificado, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Avenida 90, con Calle 79C, N° 90-39, Residencias Doña Carmen, Apartamento PB-A, Sector la Floresta, en Jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, en fecha 10 de junio de 2003, anotado bajo el No. 90, Tomo 65 de los Libros de Autenticaciones. La parte infiere que conforme a la Cláusula Segunda del referido contrato, se estableció que el canon de arrendamiento mensual sería por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.310.000,oo) que el arrendador se obligó a pagar por adelantado a la arrendadora, incluidas las cuotas del condominio, el primero (01) de cada mes, por mensualidades adelantadas y a la presentación del respectivo recibo, debidamente suscrito por el empleado de la entidad bancaria, ya que dicha cláusula establece que los depósitos de los referidos cánones deberán ser consignado en la Cuenta de Ahorro N° 01080059000200153547, del Banco Provincial, cuya titular es la demandante SILVIA BEATRIZ GARCIA CARVAJAL, así mismo se establece en la referida cláusula que, la falta de dos (02) pagos de mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento, daría derecho a la arrendadora a solicitar la Resolución del Contrato, así como el pago de las mensualidades que falten para completar el lapso de duración del contrato como cláusula penal.
Sigue manifestando en su escrito libelar, que en el contrato se estableció en la Cláusula Tercera, que el mismo tendría una duración de un (01) año, contado a partir del 10 de junio del año 2003, prorrogable por una sola vez, en las mismas condiciones, siempre y cuando el arrendatario se encontrase solvente con el cumplimiento de cada una de las obligaciones señaladas en dicho contrato, y cuando una de las partes no hubiese notificado a la otra, expresamente y por escrito, su voluntad de no prorrogarlo por lo menos con treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del mismo. Vencido el lapso original y no mediando manifestación de ninguna de las partes de darlo por terminado, el contrato se renovó automáticamente y por ende el arrendatario continuó ocupando el inmueble en las mismas condiciones, mas aún, vencida la única prorroga se continuó con la relación arrendaticia, lo cual modificó la naturaleza originaria, convirtiéndolo en contrato a tiempo indeterminado, en la medida en que se materialicen las causales contractuales establecidas para ello.
Siguen exponiendo en su escrito libelar, que en virtud de la prorroga del contrato de arrendamiento en los términos expuestos, los cánones de arrendamiento experimentaron un incremento en el mes de junio del año 2005, estableciéndose en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.400.000, oo). En la cláusula quinta del contrato establece, que el inmueble se arrendaba con una linea de teléfono signada con el N° (0261)-7547878, totalmente solvente para el momento del otorgamiento del contrato en referencia, comprometiéndose el arrendatario a mantenerla en las mismas condiciones en que la recibió, y la parte demandante señala en primer lugar que desde el 27 de octubre de 2005, la linea descrita en la Cláusula Quinta del contrato, se encuentra suspendida por falta de pago del servicio telefónico, presentando un atraso de CUATROCIENTOS SESENTA MIL NOVECIENTOS TREINTA BOLIVARES CON 07/100 (Bs. 460.930,07).
Seguidamente la actora indica que para la fecha en que introduce esta acción El Arrendatario presenta un atraso en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo y junio de 2006, sabiendo que la obligación se materializa el primer día de cada mes, al ser las mensualidades pagaderas por adelantado, tal como fue señalado anteriormente, alcanzando a la fecha un monto por dicho concepto, por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.800.000,oo), también señala que de las visita que ha realizado al inmueble, ha observado que el mismo se encuentra en precarias condiciones de habitabilidad y funcionalidad, dado que sus pinturas, rejas, pisos e instalaciones eléctricas, no se le ha dado el mantenimiento adecuado y consecuentemente muestran un evidente deterioro, incurriendo así en el incumplimiento contractual.
En fecha 21 de abril de 2006, su representada le hace llegar una misiva a el arrendatario NIDALL SAAB- SAAB, para notificarle que había decidido rescindir del Contrato e instaba a la desocupación del inmueble, dado que necesita ocupar el mismo con su señora madre MELINA JOSEFINA CARVAJAL MONTIEL.
Sigue manifestando que desde el mismo momento que el arrendatario incurrió en el incumplimiento de los cánones, su representada ya había manifestado su voluntad de dar por terminado el contrato, aduciendo que lo necesita para ocuparlo con su grupo familiar; naciendo para este, la obligación de hacer la entrega material e inmediata del inmueble objeto de esta controversia, sin poder alegar el beneficio de la Prorroga Legal, por cuanto dicho beneficio lo perdió al momento en que incumplió con mantener la solvencia del servicio telefónico y de atrasarse con el pago de dos (02) mensualidades arrendaticias.
PETITORIO DE LA PARTE ACTORA
El representante judicial demanda el Desalojo del inmueble con la consecuente entrega material del mismo y para que pague el demandado la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS SESENTA MIL NOVECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES CON SIETE CENTIMOS (Bs. 1.260.930,07) que representan:
A) Los cánones de arrendamiento vencidos y descritos anteriormente, esto es la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,oo).
B) La deuda por concepto de servicio telefónico, esto es la suma de CUATROCIENTOS SESENTA MIL NOVECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES CON SIETE CENTIMOS (Bs.460.930,07)
C) Resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de la parte demandada, por la falta de mantenimiento, conservación y buen mantenimiento del inmueble.
D) Cantidad que estime prudencial el Tribunal por costas y costos.

En sede cautelar el Tribunal a solicitud de la parte actora en fecha 20 de junio de 2006, decreto Medida de Secuestro sobre el inmueble objeto de Desalojo, y al momento de su ejecución por el Órgano Ejecutor notificó de su objeto y traslado, al ciudadano NIDALL SAAB- SAAB, por lo cual de conformidad a lo establecido en el Artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, operó la citación tacita del demandado, por haber estado presente en un acto del proceso, y por ello conforme a la norma señalada este quedó citado desde entonces para la contestación de la demanda, sin mas formalidad. Así se tiene de una remisión minuciosa del cuaderno de Medida, se observa que la Medida Cautelar en referencia se practicó el 20 de junio de 2006, siendo recibidas las resultas correspondientes el 22 de junio del presente año, por lo cual, a partir de la fecha de recepción exclusive comenzó a discurrir el término de Ley, para la contestación de la demanda, sin que conste en los autos, que el demandado haya ejercido por sí, o por medio de apoderado defensa alguna para enervar la pretensión deducida en la demanda.
En fecha 30 de junio de 2006, el apoderado judicial de la parte actora presenta escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos.
A) Promueve el merito de las actas en cuanto favorezca los derechos e intereses de su representada, y ratifica cada uno de los instrumentos o documentos públicos, acompañados con el Libelo de demanda.
B) Promueve la confección ficta en que incurrió la parte demandada ciudadano NIDALL SAAB- SAAB, cuando en su oportunidad no dio contestación a la demanda, como lo ordena y establece nuestro ordenamiento jurídico.
C) En fecha 10 de julio de 2006, la parte actora presenta un nuevo escrito de promoción de prueba en el que promueve la prueba de Informe, a los fines de que la empresa de telefonía C.A.N.T.V, aporte al Tribunal la información relativa a la línea telefónico distinguida con el N° (0261)-7547878, siendo admitida por el Tribunal en esa misma fecha, oficiando a la mencionada empresa bajo el N° 335/2006. Hay constancia en autos del resultado de la prueba conforme a la comunicación recibida en este Despacho del 04 de agosto del presente año.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

En fecha 07 de julio de 2006, el ciudadano NIDALL SAAB- SAAB, asistido por la abogada en ejercicio MARIA DEL CARMEN RUIZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 54.082, presenta escrito de promoción de pruebas:
De la comunidad o bilateralidad de la Prueba.
A) Promueve e invoca todo cuanto le favorezca con fundamento en el principio procesal de la comunidad de las prueba, basado también en el principio procesal de la Adquisición Procesal.

Prueba documental
B) Consignó en original comunicación de fecha 24 de abril de 2006, donde la ciudadana SILVIA BEATRIZ GARCIA, identificada supra, en la cual le notifica la desocupación del inmueble por que posiblemente pensaba habitarlo otorgándole el lapso que para tal fin da el ordenamiento jurídico, y en dicho acto hace su advertencia de que a partir de la finalización del contrato, esto es, el 10 de junio de 2006, comenzaba a discurrir la Prorroga Legal correspondiente, como lo contempla el literal c del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

C) Consignó en diez (10) folios útiles y en original, recibos de pagos de canon de arrendamiento, correspondiente julio a diciembre 2005 y febrero, marzo y abril de 2006, que fue el último con el que se canceló abril del 2006, por lo que para la fecha del desalojo todavía no se había cumplido con los dos (02) meses que prevé la Ley.

En fecha 07 de julio de 2006, el ciudadano NIDALL SAAB- SAAB, confirió Poder Apud Acta, a la abogada en ejercicio MARIA DEL CARMEN RUIZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 54.082.
MOTIVACIÓN
Conforme a la secuencia de los actos procesales desarrollados en el proceso, se observa por una parte que el demandado a pesar de encontrarse citado desde el momento tuvo conocimiento del inicio de este proceso, cuyo lapso de comparecencia comenzó a discurrir a partir del recibo en este Tribunal de causa, de las resultas de la Medida de Secuestro practicada por el Juzgado Primero ejecutor de Medida de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Almirante Padilla y Páez de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, sin embargo, el demandado no dio contestación a la demanda y por otra parte se precisa que en el lapso probatorio, promueve recibos de pagos, para comprobar la entrega de las pensiones de arrendamiento del inmueble arrendado, correspondientes a los periodos que van desde el mes de julio a diciembre 2005 y febrero, marzo y abril de 2006, por lo cual el Tribunal, pasa a valorar los medios probatorios aportados por las partes en la fase probatoria, dejando sentado que, en lo que respecta a las probanzas del accionado, solo podrán estar dirigidas a acreditar el hecho extintivo de las obligaciones que se señalan como insolutas, toda vez que al no haber dado contestación a la demanda, no puede alegar, ni probar hechos distintos que en su momento debió invocar en el acto de contestación a la demanda.
En cuanto a la relación arrendaticia invocada en la demanda y para lo cual se promueve el contrato de arrendamiento autenticado por ante Notaria Pública Quinta de Maracaibo, el día 10 de junio de 2003, bajo el N° 90, Tomo 65, suscrito por los litigantes, se observa que el mismo no fue impugnado en forma alguna por la parte demandada, más por el contrario reconoce que en efecto el contrato de arrendamiento, se celebró entre quienes hoy integran la relación procesal y a partir de dicho instrumento alega en la fase probatoria la extensión de dicho contrato bajo la figura de la Prorroga Legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual se concluye, que ciertamente se celebró entre la partes el contrato de arrendamiento al que alude la actora en su escrito de demanda, a partir del cual se examinará con el resto del material probatorio, si en efecto el demandado incurrió en las violaciones contractuales que se aducen en el Libelo, para que este Tribunal de mérito se pronuncie sobre la solicitud de Desalojo contenida en el expediente. ASI SE DECIDE.
En cuanto a los recibos de pagos traídos por la parte demandada, se observa que los medios ofrecidos no guardan relación alguna, con las pensiones de arrendamiento, que se alegan como insolutas, esto es las correspondientes a los meses de mayo y junio de 2006, de suerte que para pretender el demandado enervar la pretensión de la actora, era preciso que trajera al proceso los recibos de pagos correspondientes a estas mensualidades, ya que son estas y no otras, las que aduce la parte demandada, se encuentran impagadas, de forma tal que los medios probatorios bajo examen deben considerarse como impertinentes en este proceso, en consecuencia el Juzgador se abstiene de valorarlos y darles el mérito pretendido. ASI SE DECIDE.

En otro orden de ideas debe el sentenciador, referirse al documento privado cursante del folio trece (13) del expediente, hecho valer como medio probatorio por ambos litigantes, relativo a la comunicación de fecha 21 de abril de 2006, en la que la arrendadora del inmueble objeto del proceso, requiere la desocupación del inmueble dentro del menor tiempo posible, aduciendo que lo requiere para habitarlo, y en tal sentido le otorga el lapso que a tal efecto establece nuestro ordenamiento jurídico, muy especialmente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del medio probatorio que ahora se examina, se deduce que, con la participación de desocupación, la cual se encuentra suscrita igualmente por el demandado, la parte demandante quiso voluntariamente ponerle término a la relación arrendaticia que para ese momento tenía el carácter de contrato a tiempo indeterminado. A esta conclusión llega el juzgador tomando en cuenta que las partes al reglar el término de duración del contrato, determinaron en la Cláusula Tercera, que el mismo tendría una duración de un año prorrogable por una sola vez, contados a partir del primero de junio de 2003, siempre y cuando el arrendatario se encuentre solvente con todas y cada una de las obligaciones señaladas en el contrato. De esta forma se concluye que el año inicial de duración del contrato finalizó el primero de junio de 2004, y por efectos de la propia voluntad de las partes, tuvo una única prorroga que finalizó el primero de junio de 2005, lo que nos conduce a considerar que a partir de ese momento el contrato de arrendamiento, se indeterminó en cuanto a su duración por haber permanecido el arrendatario ocupando el inmueble bajo las mismas condiciones fijadas contractualmente. Las características que a partir de la finalización de la prorroga del contrato, trae como consecuencia en primer término que cualquiera de las partes con fundamento en el artículo 1615 del Código Civil, pueden deshacerlo y en caso de que tal requerimiento lo formule el arrendador deberá concederle sesenta (60) días para la desocupa del inmueble, derecho que pierde el arrendatario en caso de no estar solvente en el pago de los alquileres.
Asimismo, merece especial atención para el juzgador, la invocación hecha por el demandado en su escrito de promoción de pruebas, en el que afirma que a partir del 10 de junio de 2006, se inició la Prorroga Legal con vista a la comunicación privada del 21 de abril de ese mismo año, y en tal sentido estima que no puede ser desalojado del inmueble, dado que la prorroga del mismo es de dos (2) años, a tenor de lo dispuesto en el literal c del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido debe dejar sentado el juzgado que tal defensa resulta inaplicable en el proceso, toda vez que, al no haber dado contestación a la demanda quedó impedido de incorporar nuevos hechos en la relación litigiosa, ya que permitirle tal posibilidad al demandado, se le estaría cercenando el derecho de defensa a la demandante, en el sentido de que ante el evento de permitirse incorporar nuevos elementos en las secuela procesal, le impediría hacer las probanzas en contra de aquellos alegatos. Así mismo olvida el demandado, que conforme a lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo se contempla la Prorroga Legal, para aquellos contratos a tiempo determinado, cuando el arrendatario se encuentre solvente en el pago de sus obligaciones contractuales y encontrándonos en una relación arrendaticia indeterminada, en cuanto al tiempo de su duración hace inaplicable, la Prorroga Legal a la que se refiere el demandado, quedando sometido el contrato a las efectos contemplados el Código Civil Venezolano en su artículo 1.615, cuya aplicación resulta pertinente en concordancia a lo previsto en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal a, que dispone procedente el Desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito, a tiempo indeterminado bajo el supuesto: “Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas” ASÍ SE DECIDE.

Por último en lo que respecta a la prueba de Informe ofrecida por la empresa de telefonía CANTV, de fecha 04 de agosto de 2006, cursante al folio 51 del expediente, instrumentada a solicitud de la parte actora, se precisa, que en efecto en el inmueble arrendado, existía una línea telefónica distinguida con el N° (0261)-7547878, y que la misma se encuentra relacionada, con el Estado de Cuenta agregado al folio 14 del expediente, emanado de la misma empresa en fecha 06 de junio de 2006, en el que se refleja un saldo deudor de la misma línea telefónica, montante a la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA MIL NOVECIENTOS BOLIVARES CON 07/100 (Bs.460.930,07), cuyo contenido no fue impugnado por el demandado en atención a la circunstancia de no haber dado contestación a la demanda, lo que nos permite concluir por una parte como un hecho cierto dentro del proceso, la afirmación de que el arrendatario incumplió con su obligación de pagar el servicio telefónico correspondiente al inmueble, lo que generó que la línea telefónica fuera retirada en fecha 27 de octubre de 2005, por falta de pago, por presentar un atraso por la suma señalada, circunstancias estas que han sido corroborada en la fase probatoria con la prueba de Informe evacuada bajo la rigurosidad que al efecto le impone el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 443, “Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas Públicas, Bancos, Asociaciones Gremiales, Sociedades civiles o mercantiles e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte, requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copia de los mismos.” De esta forma al haber informado al Tribunal la empresa CANTV, sobre el estado de mora y el retiro de la línea telefónica por la falta de pago, se concluye que el demandado incumplió con la Cláusula Quinta del contrato de arrendamiento, que estipula a su cargo la obligación de pagar los servicios públicos referidos al inmueble, entre ellos, la línea telefónica N° (0261)-7547878, solvente para el momento de la suscrición del contrato como expresamente lo certificaron las partes al momento de su celebración. ASI SE DECIDE.
Con vista a las valoraciones de los medios probatorios ofrecidos por las partes, concluye el juzgador de que a pesar de haber concluido la duración del contrato por la expresa voluntad de la demandante, con ocasión a la notificación a la que se ha hecho referencia en este fallo, el arrendatario ante la negativa de entregar voluntariamente el inmueble dado en arrendamiento, en el término de sesenta (60) días, contados a partir de la notificación citada up supra, y aunado a la insolvencia en el pago de las pensiones de arrendamiento, correspondiente a los meses de mayo y junio de 2006, montantes a la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.400.000,oo), cada una de ellas, así como la insolvencia en el pago del servicio telefónico, por la suma anteriormente señalada, se condena al demandado NIDALL SAAB-SAAB a entregar el inmueble dado en arrendamiento por ser procedente la solicitud de Desalojo, plasmada en el Libelo de demanda, así como a pagar las pensiones de arrendamientos insolutas, y la obligación contraída por concepto de servicio telefónico, como expresamente se hará constar el dispositivo de este fallo. ASÍ SE DECIDE.

DECISIÓN
Por los fundamentos anteriormente expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO intentada por la ciudadana SILVIA BEATRIZ GARCIA CARVAJAL, en contra del ciudadano NIDALL SAAB-SAAB, por lo que se ordena el DESALOJO del inmueble y sea entregado a la parte demandante.
SEGUNDO: Se condena al demandado a pagar la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS SESENTA MIL NOVECIENTOS TREINTA BOLIVARES CON 07/100 (Bs. 1.260.930,07), correspondiente a los canon de arrendamiento vencidos y no pagados, así como la deuda por servicio telefónico anteriormente descrita.
TERCERO: Se condena en costas a la parte perdidosa del presente proceso, por haber resultado vencida totalmente, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE. Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil vigente.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los ocho (8) días del mes de agosto de dos mil seis 2.006. Años: 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
EL JUEZ,

Dr. FERNANDO ATENCIO BARBOZA
EL SECRETARIO

Dr. ALANDE BARBOZA CASTILLO
En la misma fecha se publicó el anterior fallo, siendo las dos de la tarde (2:00 PM), previo anuncio de ley a las puertas del Despacho.

EL SECRETARIO