TSJ Regiones - Decisión

Expediente N° 5547.06
Sentencia Definitiva N° 09.-
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, SANTA RITA Y SIMÓN BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILAGO, C.A. Inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con fecha 04 de marzo de 1997,bajo el Nº 39, Tomo 9-A. representada por su Presidente JOSÉ MIGUEL BOLAÑOS VARGAS, mayor de edad, venezolano, casado, titular de la cédula de identidad número 11.888.366, Abogado, Inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 63.500.

HILDA DOLORES MELEÁN ROSARIO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.014.678, domiciliada en esta ciudad de Cabimas del Estado Zulia
APODERADOS JUDICIALES DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO

CARMEN ISABEL APONTE ABREU y RAFAEL APONTE RODRÍGUEZ, el segundo inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 12.584

RESOLUCION DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
Cumplidas como han sido las formalidades legales, pasa este Jurisdicente a Sentenciar previamente a los términos en que ha quedado planteada la controversia sin transcribir los actos del proceso que constan en autos, por mandato del artículo 243, Ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil.
THEMA DECIDENDUM

1.- Que entre la accionante SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILAGO, C.A. y la ciudadana HILDA DOLORES MELEAN ROSARIO celebraron Contrato de Arrendamiento, por tiempo determinado en fecha 03-05-2000, por ante la Notaria Pública Primera de Cabimas, bajo el No. 17, tomo 37
2.- Monto del canon de Arrendamiento, es de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000).-
3.- Determinar si se encuentra solvente en el pago de los cánones de Arrendamiento.
4.- Invoca la no renovación del contrato realizado por prescrito.
5.-Pide la Resolución del Contrato.
6.- Señalo domicilio procesal.
7.- Reclama la indexación.
En fecha 27-06-2006, siendo la oportunidad legal para el acto de la contestación de la demanda en el presente juicio, compareció la ciudadana HILDA DOLORES MELEAN ROSARIO, con la asistencia del Abogado RAFAEL ELOY APONTE RODRIQUEZ, consignando escrito de contestación de demanda en cincuenta y cuatro (54) folios útiles, haciéndolo en los siguientes términos:
1.- Niega, y contradice los hechos narrados, como el derecho invocado en la demanda
2.- Alega la tacita reconducción del contrato de Arrendamiento
3.- Alega ser un contrato leonino, al establecer cláusulas penales
4.- Alega que es nula la notificación hecha por Inmobilago C.A sobre el desahucio
5.- Alega que es improcedente la aplicación del articulo 38 de la Ley de Arrendamiento, por cuanto no se ha cumplido con la prorroga legal
6.- Alega que es improcedente la solicitud de Resolución de contrato de arrendamiento, por haber cumplido y es incierto que debo la cantidad de 600.000 y no tengo morosidad
7.-Alega que es improcedente e ilógico que tenga que pagar la cantidad de 4.800.000 y las costas y costo del proceso:
HECHOS CONTROVERTIDOS
En este orden de ideas este operador de justicia, antes los alegatos expuestos por las partes en esta causa, circunscribe su labor a determinar la procedencia de los siguientes hechos controvertidos:
1.- Precisar el tipo de Contrato de Arrendamiento
2.- El estado de solvencia de los Cánones de Arrendamiento
4.-Determinar si la carta de no renovación fue suscrita por la demanda
5.- Lapso de tiempo en que fue enviada la carta de no renovación
Visto lo anterior expuesto mediante la cual se fija los límites de la controversia es oportuno para este operador de justicia que estamos en presencia de juicio denominado en la doctrina y la legislación como BREVE
PRUEBAS PROMOVIDA Y EVACUADAS POR LA PARTE DEMANDADA.-
La parte demandada consigno escrito de pruebas inserto a lo folio 96, invocando el merito favorable, promoviendo pruebas instrumentales y testimoniales, siendo admitidas el día 30 -06-2006.
En relación con las pruebas instrumentales:
Promovió (40) recibos a nombre de HILDA MELEAN observándose en dicho legajo de recibos, por concepto de pago de Alquiler de Arrendamiento y los mismo corresponde a los años 2000- 2001- 2003-2004-2005 y 2006
Y promovió la testimonial Jurada de los Ciudadanos WELITZA CAROLINA MARTINEZ, ANTONIA ISABEL LEAL VALERO y RICHARD JOSE JIMENEZ RODRIQUEZ
En la oportunidad legal para escuchar la declaración de la testigo WELITZA CAROLINA MARTINEZ TORRES, inserta al folio 113 al 114 , al hacer un análisis de toda su declaración podemos observar: cuando se le formula la pregunta segunda ¿ Diga la testigo si sabe y le consta que la ciudadana HILDA MELEÀN ROSARIO, tiene un apartamento arrendado en la calle Córdova con Calle Cojedes, Sector Guabina edificio el Porvenir Nº 1C, Municipio Cabimas del Estado Zulia? CONTESTO: “Si, se y me consta también”, se determina que es el mismo inmueble que aparece identificado en el libelo de demanda; si bien .la respuesta de este testigo estuvo orientada a reafirmar lo dicho en la contestación de la demanda en lo referente al nuevo canon de arrendamiento, no obstante las preguntas del testigo no fueron formuladas en la orientación de desvirtuar la presunción de veracidad de las afirmaciones de la parte actora en su libelo , como es la deuda de los meses correspondiente a los meses de Mayo y Junio , por lo que a opinión de este jurisdicente no aporta nada en relación al hecho controvertido y ASI SE DECLARA
En la oportunidad legal para escuchar la declaración del testigo RICHARD JOSE JIMENEZ RODRIQUEZ, inserta a los folios 121 al 122, al hacer un análisis del contexto de su declaración se infiere cuando se le formula la segunda pregunta se hace en los siguientes términos:¿ Diga el testigo si sabe y le consta que la ciudadana HILDA MELEAN ROSARIO, tiene en arrendamiento un apartamento ubicado en la calle Córdoba con Calle Cojedes, Sector Guabina edificio Porvenir Nº 1C del Municipio de Cabimas del Estado Zulia? CONTESTO: “ No se y no me consta”; al testigo no le consta y no sabe si el inmueble ocupado por la demandada es el mismo objeto de la presenta causa, igualmente el testigo lo que hace es un comentario que en nada contribuye a desvirtuar la pretensión del actor, no mereciendo el presente testimonio fe por lo no se le asigna ningún valor probatorio y ASI SE DECLARA.
En la oportunidad legal para escuchar la declaración de la testigo ANTONIA ISABEL LEAL VALERO, la misma no hizo acto de presencia en el tribunal, por lo que este jurisdicente no tiene ninguna valoración que realizar y ASI SE DECLARA.
Como bien se ha indicado en el análisis de las pruebas testimoniales, ellas nada aportan en referencia a la solvencia con los cánones de Arrendamiento por parte de la demandada, dicho testigo solo se limitan a informar que el ciudadano José Miquel Bolaños Vargas discutía con la demandada y le decía palabras en público muy grotesco y ella no podía vivir en una casa digna, y el otro declara en la misma dirección. Si cotejamos las declaraciones en referencia se infiere que la demandada no demostró con esta prueba, haber dado cumplimiento a lo reclamado por el actor en su libelo de demanda y en el lapso probatorio como son los meses de Mayo y Junio, estas testimoniales fueron irrelevantes y ASI SE DECLARA

Continuando con el material probatorio, debemos hacer un análisis del legajo de recibos cancelados, En tal sentido este jurisdicente determina que no encuentra entre los recibos promovidos los correspondiente a los meses de Mayo y junio del presente año reclamados por la parte actora, al hacer una lectura de la contestación de la demanda en el folio No. 42, Capitulo V, alega: “Es incierto que yo adeude la cantidad de 600. 000.00 y por tal razón no tengo morosidad y lo rechazo y lo contradigo ( el subrayado es nuestro ) con esta afirmación nace para la demandada la carga procesal de demostrar sus afirmaciones y al efecto el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho…… y en su última parte nos dice: y quién pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”

De las pruebas documentales promovidas y evacuadas, se demuestra que nada tiene ver con el hecho controvertido, como es la solvencia, es decir, que no se encuentra en estado de morosidad COMO LO ALEGA EN SU CONSTESTACIÓN A LA DEMANDA con los cánones de arrendamiento reclamados. Por lo tanto no existiendo constancia en actas que la demandada haya demostrado el cumplimiento con el pago de los cánones de arrendamientos, ya mencionados y exigidos, los mismos correspondes a los meses y años no reclamados por lo que no se les asigna ningún valor probatorio y ASI SE DECLARA.
En el escrito in-comento se invoca la”Prorroga Legal” de acuerdo al Articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en su numeral (c) referido a la prórroga de dos (2) años, esto conlleva analizar el Contrato de Arrendamiento, y se demuestra real y efectivamente la prorroga que le corresponde a la demandada es de dos (2) años, al ser firmado el contrato en el año 2000.

Siguiendo con el análisis del material probatorio de la parte demandada es indispensable hacer referencia, al folio No. 31 donde aparece inserta comunicación dirigida a la hoy demandada y firmada por ella consignados por el actor de fecha: 14-04-05, donde se le informa:
“En atención a lo establecido en el contrato procedemos formalmente a manifestarle nuestro deseo de no renovación del contrato de arrendamiento suscrito con usted y cuyo vencimiento se producirá el día dos (02) de Mayo de Dos Mil Cinco (2005)”

En fechas 27-06-06 y 29-06-06 la parte demandada presento escrito de contestación de la demanda y de pruebas, y de actas se evidencia que la Ciudadana Hilda Meleán no impugno (el subrayado es nuestro) en el discurrir de la etapa del juicio la carta in-comento inserta en el folio 31, y de actas se demuestra que la misma se le presento en tiempo hábil de su prorroga cuando la arrendataria estaba en mora, en consecuencia este jurisdicente le asigna su valor probatorio y ASI SE DECIDE.
Ahora bien, al folio No. 72 se encuentra inserto recibo No. 102:

“Son Bs. 270.000, hemos recibido de Hilda Malean, la suma de Doscientos Setenta Mil exacto. en concepto: de Mes Enero (pago) mes Feb (pago) y 50.000 del mes de Marzo 5 /04 de 05”
Según el recibo promovido por la parte demandada, ciudadana Hilda Meleán para el momento que recibe el desahucio debía los meses de Enero, Febrero y Marzo,-.
En tal sentido tenemos que observar el Contrato de Arrendamiento y al efecto la Cláusula Cuarta: cito” LA ARRENDATARIA se compromete a pagar a LA ARRENDORA los quinceavos (15) días de cada mes la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de arrendamiento dará derecho a LA ARRENDORA, a solicitar la resolución de esta contrato”, siguiendo con el estudio del Contrato tenemos la Cláusula Décima” LA ARRENDATARIA entregara cada vez que le sea solicitado por LA ARRENDADORA solvencia de los servicios públicos y la Décima-Primera” El incumplimiento de alguna de las cláusulas del presente contrato dará causa suficiente y derecho a LA ARRENDADORA a proceder legalmente para pedir la resolución del contrato….”

La demandada invoca el Articulo 7 de la Ley sobre la materia, pero olvida la demandada con su asistencia debida que el legislador tuvo como premisa para poder gozar de este beneficio, es necesario cumplir con las estipulaciones contractuales, y como bien se ha indicado la demandada no esta dentro de estos parámetros (pago de los canon de arrendamientos y pago de los servicios público, entre otros como es el gas ) por lo tanto no le asiste este beneficio y ASI SE DECIDE
Asimismo, evidenciándose que la demanda no tacho los documentos privados insertos a los folios 105-106-107,(recibo No. 399, recibo No.400, comprobante de instalación de servicio (cabigas) por lo se le asigna todo su valor probatorio y ASI SE DECIDE.
PRUEBAS PROMOVIDAS Y EVACUADAS POR LA PARTE ACTORA

La parte actora consigno escrito de pruebas constante de (6) folios útiles y sus anexos, invoca el merito favorable de las actas, testimoniales y documentales
En relación con las testimoniales juradas de las ciudadanas MARIA EUGENIA BERMUDEZ PEROZO y ANDREINA DESIREE BRACHO ACOSTA, y posiciones juradas Con respecto a las pruebas documentales; tenemos: contrato de servicio de Cabigas, prueba grafo técnica de los documentos indicados en ella, ratifico en su contenido y firma documentos públicos y privados, inspección judicial y por último la prueba de confesión.
Análisis de las testimoniales tenemos que siendo la oportunidad legal para escuchar la declaración de la ciudadana MARIA EUGENIA BERMUDEZ PEROZO, inserta a los folio (134-135), cuando le formula la pregunta PRIMERA: ¿Diga si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos JOSÉ BOLAÑOS e HILDA MELEÀN? CONTESTÓ: Si los conozco”. SEGUNDA: ¿Diga si el 05 de mayo del 2006, visitó el inmueble de Hilda identificado como apartamento 1C entre Calle Cojedes y Córdoba en compañía de José Bolaños y Andreina Bracho? CONTESTÓ: “Si, yo visite el inmueble en compañía del señor Bolaños y Andreina Bracho”. CUARTA: ¿Diga si se le solicito la entrega del inmueble a la ciudadana Hilda Meleán por parte de José Bolaños en representación de Inmobilago? CONTESTÓ: “ Si, en varias oportunidades”. Llegada la oportunidad de hacer la repregunta la hace de la siguiente manera: SEGUNDA ¿Diga la testigo si trabaja actualmente con la empresa Inmobilago, C.A.?. Presente el representante de la demandante, se opuso a la repregunta formulada por haber sido contestada por la testigo.. En este estado el repreguntante expuso: En los interrogatorios de testigos hay abundantes criterios…en caso de repreguntas de testigos se puede oponer a que conteste llanamente…” Ha este respecto considera este jurisdicente que cuando el promovente se opone por haber sido contestada no esta contestando la repregunta formulada, al contrario se observa que la oposición es oportuna, por cuanto el repreguntante con esa pregunta busca que la testigo cayera en contradicción, siendo conteste en su declaración en sentido este jurisdicente le asigna todo su valor probatorio y ASI SE DECIDE.
En la oportunidad legal para escuchar a la testigo ANDREINA DESIREE BRACHO ACOSTA, inserta a los folios (137-138), PRIMERA: ¿Diga si conoce de vista trato y comunicación a los ciudadanos JOSÉ BOLAÑOS e HILDA MELEAN? CONTESTÓ: “Si los conozco”. SEGUNDA: ¿Diga si el 05 de mayo del 2006, visitó el inmueble de Hilda identificado como apartamento 1C entre calle Cojedes y Córdoba en compañía de José Bolaños y María Eugenia Bermúdez? CONTESTO: “SI”. CUARTA: ¿Diga si se le solicitó la entrega del inmueble a la ciudadana Hilda Meleán por parte de José Bolaños en representación de Inmobilago? CONTESTO: “Si, si se le solicitó”. SEXTA: ¿ Diga si la ciudadana Hilda, presentó solvencia del recibo de gas requerido por Inmobilago? CONTESTÓ: “No”. La parte demandada no hizo uso del derecho de repreguntas, si cotejamos las dos (2) declaraciones se evidencia la inexistencia de contradicciones en las mismas, por lo que se asigna todo su valor probatorio y ASI SE DECIDE.
En relación a la Inspección Judicial, el tribunal no tuvo acceso al inmueble por estar cerrado; tal como se evidencia del acta levantada al respecto, solo se pudo dejar constancia de la parte exterior del mismo, observándose en buen estado, no obstante el objetivo de la prueba fue conocer el estado físico interno del inmueble, en consecuencia, al no lograse su objetivo esta prueba se le desestima su valor probatorio y ASI SE DECIDE.-
En relación a las copias de los recibos insertos a los folios No. 105 y 106, promovidos por la parte actora los mismos no fueron impugnados por la demandada en tiempo oportuno por lo que este Tribunal le asigna todo su valor probatorio y ASI SE DECIDE.
ANALISIS POSICIONES JURADAS DE LA ACCIONADA Y LA PARTE ACTORA

En la oportunidad legal la parte accionada ciudadana HILDA DOLORES MELEÁN ROSARIO, procedió a contestar las posiciones que le fueran formuladas; a la primera posición se le formula de la siguiente manera PRIMERA: ¿ Diga la ciudadana Hilda Meleán si el dia 14 de abril del 2005 recibió de José Bolaños en representación de Inmobilago carta donde se le manifestaba el deseo de no renovar el Contrato de Arrendamiento suscrito con ella? CONTESTÓ: “ Del Doctor Bolaños no recibí eso, fue de una de sus empleadas y fue en mi sitio de trabajo, el cual desconocía de que se trataba porque estaba en mi trabajo y no tenía deudas para ese momento y su empleada no me fue clara ni precisa y como desconocía la ley en ese momento continué pagando y cada vez que iba para su oficina no lo encontraba”. SEGUNDA: ¿ Diga la ciudadana Hilda si realizaba sus cancelaciones los días 15 de cada mes como lo contrató? CONTESTÓ: “ En el contrato dice así pero el me dijo en su oficina que hasta el último día del mes se podía cancelar y el me daba 5 días mas, sino me cobraba mora la cual se la pagaba cuando eso ocurría” TERCERO: ¿ Diga la ciudadana Hilda si entregò solvencia de los servicios requeridos por Inmobilago? CONTESTO: “Es de conocimiento del Dr. Bolaños que pago diez mil bolívares de agua y aseo, agua que traigo de 20 mts de distancia y tuve que comprar una manguera de 20 mts porque allí no llega el agua, y el aseo casi siempre lo suspenden porque nos dicen que no ha sido cancelado por la inmobiliaria y la electricidad me la descuentan una vez al mes y el lo sabe porque trabajo en la empresa eléctrica y la única persona que puso medidor fui yo porque la empresa no permite pegarme de otro medidor porque gozo de buena tarifa eléctrica y en ese edificio hay un medidor para 6 apartamentos, y el gas lo mande a instalar yo y lo pago con la señora de arriba, o sea, es compartido”. CUARTA: ¿Diga la ciudadana Hilda si los hechos ventilados en su contestación ocurrieron o no en el apartamento 1-C el cual ocupa? CONTESTÓ: “Si ocurrieron”. Del análisis de dicha probanza se desprende que la demandada resulto conteste en cuanto a la ciudadana Hilda Meleán recibió la comunicación en fecha 14 de Abril del 2005, más no lleva a impugnar dicha comunicación en su oportunidad procesal, en consecuencia tuvo tiempo oportuno de la renovación del Contrato en referencia, así como bien a quedado demostrado con los recibos consignados por la ciudadana Hilda Meleán que cancelado los meses atrasados después de recibir la comunicación in-comento.-
Así mismo, en relación a la posición tercera respondió en forma no concisa o asertiva la pregunta formulada, en el entendido si entrego la solvencia de los servicios; Si cotejamos lo expuesto en las posiciones con el Contrato de arrendamiento en su cláusula Novena se establece que los servicios públicos serán cancelados o cubierto por la Arrendataria, en consecuencia a dichas posiciones se le asigna todo su valor probatorio y ASI SE DECIDE
En la oportunidad legal para absolver por el representante de la parte actora Ciudadano JOSÉ MIGUEL BOLAÑOS VARGAS, del análisis integro de la misma, resulta conteste en cuanto a sus afirmaciones de los hechos expuestos en el libelo de demanda y especialmente en lo referente al canon de arrendamiento, que es la cantidad de Cien Bolívares (Bs. 100.000.oo), por lo que se le estima en todo su valor probatorio. Y ASI SE DECIDE.-
Analizado el material probatorio cursante en autos, este juzgador, observa del establecimiento de los hechos y examen realizado a todas y cada una de las actas procesales, así como de la conducta de la accionada, la misma solo se limitó a contestar la demanda, no logrando probar ninguno de los extremos que le favorezca, pues de actas se evidencia que la actora, en tiempo oportuno, le manifestó por escrito su voluntad de no renovar el contrato celebrado entre ellos, y como bien ha quedado demostrado que la accionada incumplió en forma reiterada su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, especialmente los meses demandados, así como los servicios públicos siendo esta condición necesaria para que proceda irremediablemente la Resolución del Contrato y AS SE DECIDE.-
Por los fundamentos expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, SANTA RITA Y SIMÒN BOLÌVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÒN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley; se declara: PRIMERO: Con lugar la demanda que por Resolución de Contrato siguió la sociedad Mercantil INMOBILAGO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con fecha 04 de marzo de 1997, bajo el Nº 39, Tomo 9-A en contra de HILDA DOLORES MELEÁN ROSARIO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.014.678. SEGUNDO: Se ordena resolver el Contrato de Arrendamiento debidamente notariado por ante la Notaría Pública Primera de Cabimas, el día 03 de mayo de 2000, por vía de consecuencia se ordena la entrega del inmueble constituido por un apartamento identificado como 1-C, situado en el Sector Guabina, entre Calle Córdoba y Cojedes, Edificio Porvenir, en jurisdicción de esta ciudad de Cabimas del Estado Zulia, libre de bienes y personas, al ciudadano JOSÉ MIGUEL BOLAÑOS VARGAS, representante de la Empresa INMOBILAGO, C.A. TERCERO; Se condena a la demanda HILDA DOLORES MELEÁN ROSARIO al pago de la cantidad de TRECIENTOS MIL BOLIVRES ( Bs. 300.000.oo) , por concepto de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Mayo, Junio y Julio del presente año y los que se hubiera por vencerse hasta la total desocupación del inmueble objeto del presente Contrato cuya Resolución se ordena. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil, a los fines del artículo 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, SANTA RITA Y SIMÓN BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Cabimas, al primer día del mes de agosto del año dos mil seis. AÑOS: 196° DE LA INDEPENDENCIA Y 146° DE LA FEDERACIÓN.
EL JUEZ TEMPORAL,

ABOG. JAIRO GALLARDO COLINA

LA SECRETARIA,

ABOG. ELSY GÓMEZ DE MARÍN.
En la misma fecha siendo la una de la tarde, se dictó y publicó el anterior fallo y se dejó copia certificada del mismo por Secretaría.
“2006, AÑO BICENTENARIO DEL JURAMENTO DEL GENERALÍSIMO FRANCISCO DE MIRANDA Y DE LA PARTICIPACIÓN PROTAGÓNICA DEL PODER POPULAR”