TSJ Regiones - Decisión

Expediente 1.518-06.

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Demandante: Gladys Fernández, viuda de González, venezolana, mayor de edad, de oficios del hogar, con cédula de identidad N° 3.380.993, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Apoderados judiciales de la parte actora: abogados Dubia Paredes, Sita Luzardo y Eddy Ramírez, inscritos en el Inpreabogado Bajo los Nros. 71.133, 21.731 y 82.686, respectivamente.

Demandado: Luís Alberto Aragón Castillo, extranjero, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N°. E-875.484.

Apoderados judiciales de la parte demandada: abogados Luís Pérez Záez y Maritza Rincón Molero, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 5.789 y 42.557, respectivamente.

Motivo: Desalojo.

Del Contradictorio.

Alega la ciudadana Gladys Fernández en el libelo de demanda, que es propietaria de un inmueble formado por terreno y casa propia, ubicado en la calle 89 (antes Nueva Belloso), marcada con el N°. 16-88, en jurisdicción del Municipio Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que en fecha en fecha 21 de junio celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Luís Alberto Aragón Castillo, por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N°. 1012, Tomo 5. Que continuaron suscribiendo nuevos contratos de arrendamiento, hasta que en fecha 04 de febrero de 2002, suscribieron uno con inclusión de otras cláusulas y que aparece autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, bajo el N°. 83, Tomo 14; que entregó el inmueble en perfectas condiciones de habitabilidad, pintura y con todos los servicios públicos al día (agua, luz, gas), para ser utilizado como taller, que se denominó Taller Luís Aragón.
Que el último contrato se celebró por un año y se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado. Que la obligación de pagar el canon de arrendamiento fue cumplida por el arrendatario, que la obligación de pagar el agua no ha sido cumplida, ya que así se desprende del estado de cuenta Hidrolago, con una deuda de Bs. 2.403.182,95 desde el mes de febrero de 1996, hasta enero de 2006 según comprobante de fecha 04-02-2006. Que en la cláusula octava del actual contrato de arrendamiento se estipuló que el arrendatario se comprometió a pintar y mantener en buen estado las paredes del inmueble arrendado; pero se pudo constatar a través de una inspección ocular practicada por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 14 de febrero de 2006, que el inmueble presenta graves deterioros y estado de ruina, cuando lo recibió en perfecto estado y se comprometió devolverlo en las mismas condiciones que lo tomó, por lo que no puede aceptar que siga ocupando el inmueble ya que profundizaría el deterioro con el curso del tiempo y además, el costo de la reparación y conservación sería oneroso.
Que demanda el desalojo con fundamento en los ordinales E y F del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Cobro de Bolívares y el pago de la cantidad de Bs. 2.430.182,95 por concepto del servicio de agua. Solicita las costas y costos del demandado.

Al dar contestación a la demanda, el apoderado judicial del ciudadano Luís Alberto Aragón Castillo alega que: Niega, rechaza y contradice la demanda incoada en contra de su mandante, por no ser totalmente ciertos los hechos ni el derecho invocado por la demandante. Que es cierto que su poderdante celebró un contrato de arrendamiento con la actora en fecha 21 de junio de 1982, que viene ocupando el inmueble desde hace más de 23 años mediante el otorgamiento de varios contratos en forma sucesiva, que el único interés de la arrendataria era lucrarse con el canon de arrendamiento que él aceptaba con cada contrato, celebrando siete contratos, por lo que mantenían relaciones armoniosas porque cumplía y cumple con el canon de arrendamiento. Que a partir del día 04 de febrero de 2003, fecha en que expiró el último contrato, el arrendatario continuó ocupando el inmueble en forma verbal con un cánon de arrendamiento de Bs. 475.000 pagaderos los días últimos de cada mes. Que tiene tres años cancelando un cánon de Bs. 475.000 y no como lo señala la actora. Que el pago del cánon de arrendamiento correspondiente al 28 de febrero de 2006, no ha sido posible cancelárselo personalmente a la arrendadora porque se resiste a aceptarlo por lo que realizó la consignación respectiva, que si su representado hubiese aceptado aumentos progresivos no se habría producido la demanda. Que los posibles daños que pudiesen presentar las paredes y demás espacios dentro del inmueble arrendado, no han sido causados maliciosamente por el arrendatario sino que provienen de la vetustez del inmueble. Que la mayoría de las construcciones que presenta el inmueble fueron realizadas por su mandante, tales como un galpón para el trabajo de instalación de escapes, trabajo de cemento en el terreno, instalaciones eléctricas, construcción de un cuarto para herramientas, construcción de algunas paredes en su entorno y construcción de un sanitario. Que en la Cláusula Segunda de todos los contratos se establece que el arrendatario recibía el inmueble en buenas condiciones con todos los servicios públicos instalados y en buen funcionamiento, lo que equivale a afirmar que desde el 21 de junio de 1982 hasta el 4 de febrero de 2002, durante veinte años el arrendatario ha mantenido en buenas condiciones el inmueble, porque así se afirma en los contratos. Que el arrendador está obligado a conservar la cosa arrendada en buen estado de servir para el fin al que está destinado y a realizar las reparaciones necesarias, conforme a los artículo 1.585 y 1.586. Que el inmueble no presenta el deterioro que alega la demandante, que las mínimas reparaciones han sido realizadas por su mandante, considerando que fue adquirido en 1.981 y a los ocho meses le fue arrendado –21 de junio de 1982-. Que la casa que se encuentra edificada en el inmueble tiene cincuenta y dos años de construida según se desprende del título de adquisición. Que las construcciones realizadas en el inmueble quedan en provecho de éste según el contrato y esto le da mayor valor en caso de venta, además del punto comercial porque hay una clientela adquirida por su mandante por el trabajo de más de veinte años. Que con relación a la deuda pendiente por concepto de agua, es claro que cuando se adquirió el inmueble se presentó solvencia de INOS a nombre de Emiro Edecio Iriarte y que en la solvencia consta que el último pago realizado por este ciudadano fue en el año 1961, por lo que al momento de celebrar el contrato fue sorprendido en su buena fe porque el servicio no estaba solvente. Que el inmueble no tiene medidor y el servicio del agua aparece a nombre del ciudadano Ramón Gorgel, persona extraña a los antiguos vendedores y el consumo del agua aparece con carácter de “Estimado”, siendo exagerada su estimación debido al poco consumo de agua por su parte, que además con frecuencia llegan recibos de agua del inmueble contiguo a nombre de Ramón Georgel. Que su mandante cancela el consumo de agua, según se demuestra de recibos fechados 21 de febrero de 2006 y 24 de marzo de 2006, que tiene un acuerdo de pago a plazos y por lo tanto el servicio no está suspendido. Que se obliga a entregarle a la arrendadora al finalizar la relación arrendaticia la solvencia del servicio de agua.

De las Pruebas:

La parte actora promovió las siguientes pruebas:

• Documento de venta registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 07 de octubre de 1981.
• Solvencia Acueducto Maracaibo, expedida en fecha 30 de septiembre de 1981, por el Instituto Nacional de Obras Sanitarias, Región Zuliana, signado con el N°. 0841 y solvencia Municipal signada con el N°. 37899, emitida en fecha 07 de octubre de 1981, por el Consejo Municipal del Distrito Maracaibo y de declaración de enajenación de inmuebles.
• Documento original de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo el día 21 de junio de 1982.
• Documento original de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo el día 04 de febrero de 2002.
Los documentos de venta y de arrendamiento mencionados producen pleno valor probatorio de conformidad con el Artículo 1.357 del Código Civil. Asimismo producen valor probatorio los documentos administrativos mencionados, siguiendo el criterio de la Sala Político Administrativa del 28 de mayo de 1998, en la cual se estableció que estos documentos gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, pero tal presunción puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario.

• Inspección Judicial realizada por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco del Estado Zulia.
• Invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales.
• Ratificó las pruebas consignadas en el libelo de la demanda.
• Ratificó los Contratos de Arrendamientos e inspección judicial acompañados al libelo de demanda.
• Ratificó la deuda existente por el demandado con la empresa Hidrolago.
• Consignó documento en original de la venta registrada por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 07 de octubre de 1981, bajo el N°. 30, Protocolo 1°, Tomo 3°.
Este documento produce valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil.

• Consignó documento en original y en copia simple de la venta registrada por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27 de noviembre de 1995, bajo el N°. 35, Protocolo 1°, Tomo 19°.
Este documento resulta impertinente por no estar relacionado con lo debatido.

• Inspección judicial en el inmueble de actas.
• Promovió la testimonial de los ciudadanos HEBERTO ENRIQUE PIRELA URDANETA, GERALD BENITO QUINTERO FERRER Y LUZ MARINA ARRIETA.

En fecha diez (10) de abril de dos mil seis, rindió declaración el ciudadano HEBERTO ENRIQUE PIRELA URDANETA, quien al ser interrogado contestó: PRIMERA: ¿Diga el testigo, si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana GLADYS FERNANDEZ, VIUDA DE GONZÁLEZ? CONTESTÓ: Si la conozco. SEGUNDO: ¿Diga el testigo, si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano LUIS ALBERTO ARAGON CASTILLO? CONTESTÓ: Si lo conozco. TERCERA: ¿Diga el Testigo, si del conocimiento que dice tener sabe y le consta que la ciudadana GLADYS FERNANDEZ le arrendó un inmueble al ciudadano LUIS ARAGON, ubicado en la calle 89 antes Nueva Belloso, demarcada con el N° 16-88 del Municipio Chiquinquirá? CONTESTÓ: Si tengo entendido de que la señora Gladys le arrendó al señor Luís. CUARTA: ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento de las condiciones en que fue arrendado el inmueble antes mencionado? CONTESTÓ: Si eso fue arrendado en buenas condiciones, esta pintado bien. QUINTA: ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento de las condiciones en que se encuentra dicho inmueble actualmente? CONTESTÓ: Esta deteriorado, porque no lo han pintado, como estaba actualmente. SEXTA: ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento que el inmueble es utilizado para un taller Auto- Escape y que tiene por nombre LUIS ARAGON? CONTESTÓ: Si eso lo usan para un taller de Auto-Escape, siempre lo han utilizado para eso y tiene el nombre de Luís Aragón. SEPTIMA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento de que en la parte trasera del inmueble se encuentra una construcción de una casa completamente deteriorada e inservible? CONTESTÓ: Si, si se encuentra, porque uno al pasar por el frente se ve la casa que esta deteriorada. OCTAVA: ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento de una deuda pendiente con Hidrolago por no cancelar las mensualidades el señor Luís Aragón? CONTESTÓ: Si tengo entendido porque siempre Hidrolago pasa a hacer visita de los que deben y siempre la mayoría deben por allí. NOVENA: ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento de que el inmueble arrendado en fecha 21 de Julio de 1982, se entrego al arrendatario ciudadano Luís Aragón con todos los servicios públicos al día? CONTESTÓ: Si tengo entendido porque al arrendar un inmueble tiene que tener todos los servicios al día. DECIMA: ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento de que inmueble al inicio del contrato de arrendamiento se entrego en perfectas condiciones de habitabilidad y pintura? CONTESTÓ: Si, bien pintado y para habitarlo en buenas condiciones. OTRA: Diga el testigo, si tiene conocimiento del monto o deuda pendiente con la empresa HIDROLAGO? Contestó: Tengo entendido que debe dos millones quinientos mil bolívares. OTRA: Diga el testigo, si sabe y le consta que el inmueble donde funciona el Taller Luís Aragón Auto-Escape, esta en estado de ruina? Contestó: Está en estado de ruina, esta deteriorado, no esta igual que cuando se arrendó.
Al ser repreguntado contestó:
PRIMERA: ¿Diga el testigo, desde cuando conoce a la ciudadana GLADYS FERNANDEZ, VIUDA DE GONZÁLEZ? CONTESTÓ: Tengo 33 años viviendo por ese sector y la conozco desde ese tiempo. SEGUNDA: ¿Diga el testigo, si de acuerdo al tiempo que manifiesta que conoce a la mencionada ciudadana, mantiene con la misma buena amistad? CONTESTÓ: Amistad no, yo cuando pasó por el frente de su casa la saludo, pero amistad no. TERCERA: ¿Diga el testigo, con que frecuencia visita ó visitó el Taller denominado Luís Aragón? CONTESTÓ: Al pasar siempre por el frente lo veo porque queda en toda la vía. CUARTA: ¿Diga el testigo, cual fue la última vez que entró al Taller? CONTESTÓ: Para acordarme cuando fue que entre no tengo fecha, lo veo siempre cuando paso por la vía. QUINTA: ¿Diga el testigo, si el inmueble arrendado en fecha 21 de Julio del 82, tuvo conocimiento de algún contrato de arrendamiento o por qué motivo conoce la mencionada fecha? CONTESTÓ: Porque uno vive por allí, tengo 33 años viviendo allí y uno se da cuenta de lo que pasa por el sector, si arrendaron o no arrendaron. SEXTA: ¿Diga el testigo, si el día en que se arrendó el inmueble estuvo presente en la negociación? CONTESTÓ: No, yo no estuve presente en esa negociación, yo no tengo nada que ver con eso. SEPTIMA: ¿Diga el testigo, de acuerdo a lo manifestado en su interrogatorio, desde aproximadamente cuantos años se ha cerciorado del deterioro del inmueble donde funciona el Taller Luís Aragón? CONTESTÓ: Eso tendrá más o menos como 8 años deteriorado. OCTAVA: ¿Diga el testigo, si le consta que con fecha 4 de febrero del 2002, se otorgo un contrato de arrendamiento por ante la Notaria Segunda de Maracaibo entre la señora GLADYS FERNANDEZ VIUDA DE GONZÁLEZ y LUÍS ALBERTO ARAGON CASTILLO? CONTESTÓ: Yo no se nada de eso, porque yo no estoy al tanto de los negocios que hacen ellos sobre eso. NOVENA: ¿Diga el testigo, como puede explicare al Tribunal si en el contrato que le mencioné anteriormente en su cláusula segunda manifiesta la arrendadora que el arrendatario recibe el inmueble en buenas condiciones, no obstante que el certifica que los deterioros que presenta el inmueble consta desde hace más de 8 años, cuando desde la fecha mencionada 4 de febrero del 2002 solamente han transcurrido 4 años? CONTESTÓ: Bueno cuando se lo arrendaron estaba en buenas condiciones, ahora de los años para acá tengo más o menos 8 años viendo que está deteriorado el inmueble a como se lo entregaron. DECIMA: ¿Diga el testigo, si los presuntos daños que presenta el inmueble arrendado, solo han sido presenciado por el desde la parte externa del mismo o si por el contrario ha penetrado en el inmueble con el N° 16-88, para constatarlo personalmente? CONTESTÓ: No, como le dije al pasar por la avenida simplemente se ve que esta deteriorado. OTRA: ¿Diga el testigo, si considera que los daños palpados por él, son daños mayores o daños menores? CONTESTÓ: Para mi son daños mayores, porque para mi profesión de sindicalista de la construcción estoy metido en ese ramo de construcciones y uno sabe cuando esta deteriorado un inmueble. OTRA: ¿Diga el testigo, si en alguna oportunidad y durante el lapso que tiene viviendo por ese sector, ha constatado que los daños mayores que él alega haber presenciado, en alguna oportunidad han sido sometidos a reparación por parte de la arrendadora? CONTESTÓ: Que sepa yo, no se si la señora Gladys le mando a reparar al señor Luís los daños que tiene el inmueble.

En la misma fecha rindió declaración la ciudadana LUZ MARINA ARRIETA MATOS, quien al ser interrogada contestó: PRIMERA: ¿Diga el testigo, si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana GLADYS FERNANDEZ, VIUDA DE GONZÁLEZ? CONTESTÓ: Si. SEGUNDO: ¿Diga el testigo, si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano LUIS ALBERTO ARAGON CASTILLO? CONTESTÓ: Si. TERCERA: ¿Diga el testigo, si del conocimiento que dice tener sabe y le consta que la ciudadana GLADYS FERNANDEZ le arrendó un inmueble al ciudadano LUIS ARAGON, ubicado en la calle 89 antes nueva Belloso, demarcada con el N° 16-88 del Municipio Chiquinquirá? CONTESTÓ: Si. CUARTA: ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento de las condiciones en que fue arrendado el inmueble antes mencionado? CONTESTÓ: En perfecto estado. QUINTA: ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento de las condiciones en que se encuentra dicho inmueble actualmente? CONTESTÓ: Destrozado, no le sirve ni la pintura, porque no le echan ni una pinturita. SEXTA: ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento que el inmueble es utilizado para un taller Auto- Escape y que tiene por nombre LUIS ARAGON? CONTESTÓ: Si. SEPTIMA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento de que en la parte trasera del inmueble se encuentra una construcción de una casa completamente deteriorada e inservible? CONTESTÓ: Si en los momentos si esta inservible. OCTAVA: ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento de una deuda pendiente con Hidrolago por no cancelar las mensualidades el señor Luís Aragón? CONTESTÓ: Si, estuvo en mis manos el recibo donde llegaba a los dos millones, ya debe deber más. NOVENA: ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento de que el inmueble arrendado en fecha 21 de Julio de 1982, se entregó al arrendatario ciudadano Luís Aragón con todos los servicios públicos al día? CONTESTÓ: Si. DECIMA: ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento de que inmueble al inicio del contrato de arrendamiento se entregó en perfectas condiciones de habitabilidad y pintura? CONTESTÓ: Si. OTRA: ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento del monto o deuda pendiente con la empresa HIDROLAGO? Contestó: Bueno como lo manifesté, ya debe estar por los dos millones o dos millones quinientos. OTRA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que el inmueble donde funciona Taller Luís Aragón Auto-Escape, esta en estado de ruinas? CONTESTÓ: Si.
Al ser repreguntada contestó:
PRIMERA: ¿Diga el testigo, desde cuando conoce a la ciudadana GLADYS FERNANDEZ, VIUDA DE GONZÁLEZ? CONTESTÓ: Hace más de 15 años. SEGUNDA: ¿Diga la testigo, cuando comenzó a regir la relación arrendaticia entre la arrendadora y el arrendatario? CONTESTÓ: Eso fue en el año 82, la fecha exacta no me acuerdo, pero si se que fue en el 82. TERCERA: ¿Diga la testigo, si habiendo conocido a la señora Gladys viuda de González, desde hace aproximadamente 15 años, cómo se enteró de la existencia de una relación arrendaticia que supera los 23 años? CONTESTÓ: Ella me lo manifestó. CUARTA: ¿Diga la testigo, con que frecuencia visita el Taller del señor Luís Aragón? CONTESTÓ: No tengo vehículo pero lo que esta a la vista no necesita anteojos y conociendo a la señora Gladys como la conozco tenía ese inmueble en buen estado y como manifesté anteriormente tengo más de 15 años conociéndola. QUINTA: Diga la testigo, de acuerdo a su declaración si no ha visitado el Taller por no poseer vehículo, como se ha enterado de los presuntos daños que manifiesta tiene el inmueble? CONTESTÓ: Porque al pasar por el frente se ven los daños que tiene el inmueble. SEXTA: Diga la testigo, desde cuando viene presenciando el presunto deterioro del inmueble? CONTESTÓ: Se lo manifesté una vez a la señora Gladys, hace como 6 años, atrás estaba conversando con la señora Gladys y se lo manifesté. SEPTIMA: Diga la testigo, si los daños que ella ha presenciado tienen una data desde hace 6 años, como explica la testigo al Tribunal que en un documento otorgado el día 4 de febrero de 2002, la señora GLADYS FERNANDEZ, VIUDA DE GONZÁLEZ, manifiesta por ante la Notaria Segunda de Maracaibo en un documento anotado bajo el N° 83, tomo 14 que el inmueble dado en arrendamiento se encuentra para la fecha mencionada en buenas condiciones; por qué discrepa la testigo de lo afirmado en el documento señalado? CONTESTÓ: Como lo manifesté en el pregunta anterior vengo viendo el deterioro del inmueble desde hace aproximadamente 6 años, no tengo conocimiento de ese documento, y soy vecina, no su hija, ni su familiar cercano, es un contrato de arrendamiento no se las razones y a qué acuerdo llegó con el señor. OCTAVA: ¿Diga la testigo, desde cuando es vecina de la señora GLADYS VIUDA DE GONZÁLEZ? CONTESTÓ: Desde hace más de 15 años. NOVENA: ¿Diga la testigo, deacuerdo a la vecindad que mantiene con la señora señalada, ha conservado con la misma una buena o mala amistad? CONTESTÓ: Buena, si fuera mala no estuviera aquí. DECIMA: ¿Diga la testigo, si es buena amiga de la señora? CONTESTÓ: Si.

En relación a la declaración rendida por el ciudadano Heberto Enrique Pirela Urdaneta, testigo promovido por la parte demandante, este tribunal desestima su declaración por considerar que sus dichos no se ajustan a la realidad, por las siguientes razones:
Al ser interrogado al particular Tercero, manifestó que tiene entendido que la ciudadana Gladys Fernández le arrendó un inmueble al ciudadano Luis Aragón ubicado en la Calle 89 antes nueva Belloso, signado con el Nº16-88, del Municipio Chiquinquirá. Al particular Séptimo se le interrogó:
Diga el testigo si tiene conocimiento de que en la parte trasera del inmueble se encuentra una construcción de una casa completamente deteriorada e inservible? Contestó: Si se encuentra, porque uno al pasar por el frente se ve la casa que está deteriorada.
Al respecto, pudo constatar esta Juzgadora al momento de practicar la inspección judicial promovida por las partes en el presente juicio, que la casa a que se hace referencia está ubicada al fondo del inmueble, bastante distanciada de la calle, y que el deterioro de la casa no puede apreciarse desde la calle tal como lo afirma el testigo. Por otra parte se le interrogó en el particular Noveno: Diga el testigo si tiene conocimiento de que el inmueble arrendado en fecha 21 de julio de 1982, se entregó al arrendatario Luis Aragón con todos los servicios públicos al día? Contestó: Si, tengo entendido porque al arrendar el inmueble tiene que tener todos los servicios al día.
La respuesta dada por el testigo es una simple suposición pero no manifiesta que le conste el hecho; resulta además difícil que una persona pueda recordar un hecho que ocurrió hace más de veinte años y en relación a un asunto con el que no está directamente vinculado por no tener interés. Por lo expuesto, este tribunal desestima su declaración.
En relación a la declaración rendida por la ciudadana Luz Marina Arrieta Matos, este tribunal desecha su declaración por considerarla inconducente para demostrar los hechos sobre los cuales declara, ya que no es el medio probatorio para demostrar la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado por escrito, ni para demostrar la deuda que el arrendatario tiene pendiente con Hidrolago, ni que el arrendatario recibió o no el inmueble al momento de celebrar el contrato con todos los servicios públicos al día. Asimismo observa este tribunal que el abogado de la parte demandada al repreguntar a esta ciudadana en el particular Noveno: Diga el testigo de acuerdo a la vecindad que mantiene con la señora señalada ha conservado con la misma una buena o mala amistad? Contestó: Buena, si fuera mala no estuviera aquí, y al particular Décimo: Diga la testigo si es una buena amiga de la señora? Contestó: Sí. De la respuesta dada por la testigo se evidencia que está incursa en una causal de inhabilidad para declarar.

Por escrito de fecha 04 de abril de 2006, la apoderada judicial de la parte actora Impugnó la prueba consignada en el folio sesenta y cinco (65) de las actas presentada por la parte demandada, documento que anteriormente fue declarado impertinente.

Pruebas de la parte demandada:
1. Recibo de pago, marcado “A”, a nombre de Luis Aragón, por concepto de pago de alquiler del Taller correspondiente al mes de enero de 2006, documento que no fue impugnado por la parte actora y en consecuencia hace prueba de su contenido, demostrando que el canon de arrendamiento para el mes de enero de 2006 era de Cuatrocientos Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs.475.000).
2. Copia simple de documento de venta del inmueble de autos, acompañado de planilla original de Multa por construcción de galpón en el inmueble signado con el número 16-88 de la Calle 89 con Avenida 16, emitida por el Concejo Municipal del Distrito Maracaibo, marcada “C”.

En relación al documento de venta, se constata que se trata del documento que fue consignado en original y se valora plenamente.
Respecto a la planilla de Multa, este documento solo puede valorarse como simple indicio de que el ciudadano Luis Aragón construyó a sus expensas el galpón a que se hace referencia en el documento, pues no es el medio probatorio conducente para demostrar el hecho alegado.

3. Copia simple de Solvencia del Acueducto Maracaibo, expedida en fecha 30 de septiembre de 1981, por el Instituto Nacional de Obras Sanitarias, Región Zuliana, signado con el N°. 0841, marcada “D”. Observa este tribunal que se trata de copia simple de documento administrativo, que también fue acompañado en original por la parte actora y conforme a la doctrina del Tribunal Supremo de Justicia en Sala Político Administrativa de fecha 14 de diciembre de 2005 tiene valor probatorio, al señalar que las copias simples de documentos administrativos deben equipararse a las copias de documentos auténticos y hacen fe hasta prueba en contrario. En base a este criterio debe considerarse que el documento pudo ser impugnado en la oportunidad procesal correspondiente y sin embargo la parte actora no lo hizo.
4. Original de Aviso de Cobro expedida por C.A. Hidrológica del Lago de Maracaibo, marcada “E”.
5. Comprobante de Pago expedido por C.A. Hidrológica del Lago de Maracaibo, marcada “F”.
Observa el tribunal que el documento signado “E” no guarda relación con el inmueble de autos, el cual aparece a nombre de Ramón Georgel correspondiente al inmueble signado con el Nº16-86, resultando impertinente, y el documento signado con la letra “F” corresponde al inmueble de autos, valorándose este último de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
6. Documento denominado “Estado de Endeudamiento” expedido por C.A. Hidrológica del Lago de Maracaibo.
Este documento no se valora por ser impertinente, pues se trata de una relación de estado de cuenta correspondiente a un inmueble diferente al inmueble de autos.
7. Copia simple Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo de fecha 21 de junio de 1982.
8. Copia simple Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo de fecha 29 de mayo de 1987.
9. Copia simple Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo de fecha 17 de julio de 1989.
10. Copia simple de documento privado que riela en el folio setenta y cinco de las actas, el cual no surte valor probatorio por cuanto no puede ser considerada como fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
11. Copia simple Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo de fecha 01 de octubre de 1998.
12. Copia simple Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo de fecha 14 de octubre de 1999.
13. Copia simple Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo de fecha 04 de diciembre de 2000.
14. Copia simple Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo de fecha 04 de febrero de 2002.
Los contratos de arrendamiento antes citados producen valor probatorio de conformidad con las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil.
• Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales.
• Acompañó original de Recibo de Consignación emanado del Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, correspondiente al pago del mes de febrero de 2006.
Este documento produce valor probatorio de conformidad con las previsiones del artículo 1.357 del Código Civil.
• Inspección Judicial en el inmueble objeto de actas.

Por medio del contrato de compra venta celebrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia en fecha 7 de octubre de 1981, sobre el inmueble ubicado en la Calle 89 (antes Nueva Belloso), signado con el Nº16-88 del Municipio Chiquinquirá del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, quedó demostrada la propiedad de la demandante, ciudadana Gladys Fernández de González, sobre el inmueble de autos.

De los documentos de arrendamiento acompañados por las partes a las actas procesales quedó demostrada la relación arrendaticia que unió a los ciudadanos Gladys Fernández Viuda de González y Luis Alberto Aragón Castillo, desde el día 21 de junio de 1982, relación arrendaticia que se fue prolongando con el transcurso del tiempo, mediante los sucesivos contratos en los cuales se fue aumentando progresivamente el canon de arrendamiento, situación esta que resulta ajustada a la realidad de cualquier relación arrendaticia, y que consintió el arrendatario pues su conducta durante el tiempo de la relación evidencia aceptación de los cánones fijados por la Arrendadora.

Ahora bien, la inspección ocular extra liten practicada por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 14 de febrero de 2006 se dejó constancia del deterioro que presenta el inmueble, describiéndolo de la siguiente manera: Se observa la pintura en mal estado, la estructura de hierro del galpón presenta síntomas de corrosión, la puerta de hierro de la entrada se encuentra doblada en algunas partes y corrosión en pequeñas porciones de su estructura; la pared medianera del lado derecho y en la entrada del inmueble en su parte inferior se observa desprendimiento del friso; asimismo se observó en la parte izquierda del inmueble un orificio de aproximadamente medio metro de altura y en la parte posterior de al oficina piedra y arena haciendo cerro y por último se observa el sanitario sucio y la ventana rota. Asimismo dejó constancia el tribunal a través de la inspección, que el inmueble posee servicio eléctrico y de agua; se dejó constancia de que en la parte trasera del inmueble existe una construcción de una casa completamente deteriorada en sus paredes, techos y pisos, los baños totalmente deteriorados e inservibles, así como las puertas y el patio sucio; pudiendo observar esta juzgadora que las fotografías que complementan la inspección corresponden a lo anteriormente narrado, constatando esta Juzgadora por medio de inspección judicial solicitada por las partes y que fue practicada por este tribunal en fecha 11 de abril de 2006 en el Taller Luis Aragón, inmueble signado con el Nº 16-88, el deterioro descrito en la inspección ocular antes referida, dejando constancia de la existencia de una cerca en el frente del inmueble con la pintura deteriorada, de un orificio en el suelo de aproximadamente un metro de diámetro y un metro de profundidad en el cual existe material de asfalto, y según información de las partes corresponde a la red de cloacas, la existencia de un montículo de arena y piedra, la cerca del lindero “Este” en buenas condiciones en su estructura pero llena de grasa y sucia, la cerca del lindero “Oeste” se observa de un extremo a otro deteriorada, llena de grasa, sucia, con humedad y que amenaza ruina. Construcción de un galpón con estructura de metal sin pintura, las láminas de zinc del techo con orificios, deterioro en los canales para el agua colocados a los lados del techo deteriorados, pisos y paredes llenos de grasa, el baño sucio y sin instalaciones eléctricas, constante de un urinario y tubo para regadera, paredes sucias y puerta deteriorada, objetos propios de las labores del taller en estado de abandono recostados a la cerca. En el fondo del terreno se encuentra una construcción destinada a vivienda con pisos y paredes deteriorados, instalaciones eléctricas rústicas con cables expuestos por toda la vivienda, baño rústico en malas condiciones y puertas deterioradas. Asimismo se dejó constancia de que el inmueble posee agua y electricidad y asimismo que el tribunal no pudo localizar poseta con medidor para el consumo de agua, según lo solicitado.

Se observa que, en la cláusula “SEGUNDA” de los contratos celebrados, que el Arrendatario recibió el inmueble en buenas condiciones de habitabilidad con todos sus servicios públicos instalados y en buen funcionamiento, y asimismo de los sucesivos contratos celebrados sobre el inmueble durante los años 1982, 1987, 1989 y 1998, que en su cláusula Quinta se establecía:
Que el Arrendatario se obligaba al pago de las reparaciones menores que necesitara el inmueble objeto del arrendamiento; así como también se obligaba a participar oportunamente las reparaciones mayores que fueran necesarias hacer en el inmueble, a la propietaria.
Por su parte el contrato de arrendamiento celebrado el día 4 de febrero en el año 2002 establece:
QUINTA: Las reparaciones menores o locativas del inmueble arrendado serán por cuenta exclusiva del arrendatario, quien se obliga a poner en conocimiento a la arrendadora de cualquier novedad dañosa que pueda hacer necesaria una reparación mayor en el inmueble. Para los efectos de este contrato se consideran reparaciones menores o locativas aquellas que no excedan de Trescientos Sesenta Mil Bolívares individualmente consideradas, quedando el valor de los mismos hasta el momento de la reparación menor y el excedente sería cubierta por la arrendadora.

Del las inspecciones que constan en actas, resulta claro que el deterioro que presenta el inmueble excede del que pueda causarse a un inmueble por el uso normal, pues si bien en el caso de autos no puede pretender la Arrendadora que el inmueble tenga la pulcritud que podría tener una vivienda o negocio de diferente naturaleza a la que fue destinado el inmueble de autos, resulta claro que el Arrendatario no ha realizado a este las reparaciones mínimas y necesarias para mantenerlo en condiciones que eviten su ruina, especialmente en relación a la cerca del lindero Oeste y a la vivienda ubicada en el fondo del inmueble, aún cuando la vivienda tiene más de cincuenta años de construida; considerando que, si las reparaciones que el inmueble necesita exceden del monto de las reparaciones menores, según lo estipulado en la Cláusula Quinta del último contrato celebrado, debió poner en conocimiento a la Arrendadora sobre la necesidad de efectuar las reparaciones; con el fin dar cumplimiento a su obligación de cuidar y servirse del predio como un buen padre de familia conforme lo establece el ordinal primero del artículo 1.592 del Código Civil venezolano, de manera que al momento de entregar el inmueble pudiera cumplir con la obligación de entregarlo en las condiciones en que la recibió, obligación que está dirigida a proteger la integridad del inmueble garantizando el derecho de propiedad del Arrendador, previsto en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

En este orden de ideas cabe destacar que el demandado señala que las construcciones que existen dentro del inmueble fueron realizadas por él y que el deterioro se debe a vetustez del inmueble.
Al respecto, la cláusula Octava del último contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble establece que cualquier mejora o bienhechuría realizada en el inmueble quedará en beneficio de éste, sin que pueda retirarlas, estableciendo expresamente que el Arrendatario se obliga a pintar y mantener en buen estado las paredes del inmueble arrendado anualmente y si se aprecia el sucio o deterioro antes del año, se obliga a efectuar el mantenimiento antes de esa fecha.

De lo anterior se deriva la obligación del arrendatario de mantener cualquier mejora realizada en el inmueble en buen estado de uso, conservación y funcionamiento; resultando evidente que no dio cumplimiento a lo convenido en el contrato, violando las previsiones del artículo 1.160 del Código Civil.

Asimismo se puede concluir del estado de deterioro que presenta el inmueble no se debe a vetustez sino a la falta de mantenimiento, pues si bien consta en los sucesivos contratos de arrendamiento celebrados, que el Arrendatario recibía el inmueble en buenas condiciones, debe considerarse que cuando se firmó el último contrato de arrendamiento en el año 20002, este se encontraba en buenas condiciones y que en el período comprendido entre febrero de 2002 al mes de abril de 2006 ha sufrido los deterioros que presenta, por no recibir las reparaciones mínimas requeridas para el mantenimiento.

En consecuencia, considera el tribunal que los hechos narrados se subsumen en el literal E) del artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
(...omissis...)
E) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”

En relación al deterioro que presenta el inmueble es necesario señalar que el apoderado judicial de la parte demandada manifestó en el acto de la inspección judicial practicada, que la vivienda no es ocupada por su mandante porque la Arrendadora se opone a ello y le pone candados, que estaba abierta al momento de la inspección a los efectos de que el juez pudiera constatar los defectos de la vivienda, señalando la apoderada judicial de la parte actora, que en el momento en que se le arrendó el inmueble al ciudadano Luis Aragón manifestó no querer habitar la vivienda y por tanto el mismo Arrendatario subarrendó el inmueble causándose graves deterioros, y ese es el motivo por el cual la Arrendadora no le permite habitar el inmueble. Observa el tribunal de la exposición formulada por las partes que introdujeron hechos nuevos a los alegados en el libelo de la demanda y en el acto de contestación, violando la prohibición de formular hechos nuevos en el proceso una vez contestada la demanda, motivo por el cual se desestiman sus alegatos.

Fueron promovidos por la parte demandada recibos de consignación de cánones de arrendamiento del inmueble, emitidos por el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quedando probado que fueron cancelados el mes de febrero y marzo de 2006.

Respecto a la cantidad demandada por la parte actora por concepto de la deuda pendiente por el servicio de agua, cabe destacar que la parte demandada acompañó marcado D” en copia simple solvencia del Acueducto de Maracaibo, a los fines de demostrar que el inmueble arrastra una deuda de agua desde el año 1961, antes de que fuera adquirido por la ciudadana Gladys Fernández, documento que demuestra que en fecha 30 de septiembre de 1981 fue cancelado el servicio de agua, en el que se destaca que el último mes cancelado fue en el año 1961, y que lleva a inferir que en el período comprendido entre el año 1961 y 1981 no se había pagado el servicio de agua. Ahora bien, en el escrito de contestación de la demanda el demandado se comprometió a entregar el servicio de agua solvente para el momento en que finalice la relación arrendaticia, reconociendo su obligación de pagar este concepto, comprobándose que realiza abonos a la deuda, por medio del recibo signado con la letra “F” que riela en el folio sesenta y dos (62) de las actas, del cual se constata que el mismo aparece a nombre de un suscriptor diferente a la propietaria del inmueble y que para el día 21 de febrero de 2006 fue cancelada la suma de Bs.79.982 y de la prueba de informes recibida de la empresa Hidrolago de Maracaibo se demuestra el saldo pendiente por el servicio por la suma de Bs.2.403.165.

En este orden de ideas se observa, que en fecha 17 de abril de 2006, el apoderado judicial de la parte demanda promovió y consignó convenimiento de pago celebrado por el demandado de actas con la empresa Hidrolago por la suma de Bs. 2.483.146.95.
Ahora bien, del compromiso de pago realizado, se evidencia que hizo un abono a la cuota así como el abono de fecha 21 de febrero de 2006. Sin embargo, la conducta del ciudadano Luis Alberto Aragón lleva a concluir, que permitió desde el inicio la relación arrendaticia que se acumulara la deuda por concepto de servicio de agua, pues aún cuando no existe medidor y la cuenta aparece a nombre de una persona distinta al propietario, de las actas se evidencia que durante el tiempo transcurrido durante la relación arrendaticia, evadió su responsabilidad de pagar los gastos generados por el servicio de agua. Como consecuencia, se establece la obligación del demandado de cancelar las cantidades adeudadas por concepto de deuda pendiente por este concepto.
Dispositivo
Por los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
Con lugar la demanda de Desalojo y Cobro de Bolívares intentada por la ciudadana GLADYS FERNÁNDEZ, VIUDA DE GONZALEZ en contra del ciudadano LUIS ALBERTO ARAGON CASTILLO.

Se ordena la entrega del inmueble ubicado en la calle 89 (antes Nueva Belloso), marcada con el N°. 16-88, en jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Se condena al ciudadano LUIS ALBERTO ARAGON CASTILLO a cancelar a la ciudadana GLADYS FERNÁNDEZ VIUDA DE GONZALEZ, la suma de Bs. 1.977.873, por concepto de la deuda pendiente por el servicio de agua del inmueble con la empresa HIDROLAGO DE MARACAIBO.

Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en este juicio.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE.
196° de Independencia y 147° de la Federación.

Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Maracaibo, a los veintisiete (27) días del mes de abril del año Dos Mil Seis (2.006).

LA JUEZ,

ABOG. MARIA DEL PILAR FARIA ROMERO.

LA SECRETARIA,

ABOG. ADA JIMÉNEZ.
En la misma fecha, siendo las once y treinta minutos de la mañana, previa el anuncio de ley a las puertas del Despacho, se dictó y publicó la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

ABOG. ADA JIMÉNEZ
Exp: 1.518-06.