TSJ Regiones - Decisión

195° y 147°
Exp: N° 500-06
I.-IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil “PROMOCIONES RENTAMAR, C.A.”, domiciliada en Porlamar e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 12 de agosto de 1.992, bajo el Nº 695, Tomo I adc.
PARTE DEMANDADA: BERTRAND BINON, de nacionalidad francesa, mayor de edad, de este domicilio, con número de pasaporte 01RE21195.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: Roberto Rojas Salazar y Jesús Enrique Lárez Fermín, Abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 7.701 y 8.467, respectivamente.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Juan José Aguilera Moreno, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 109.140.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
NARRATIVA
Se inicia el presente proceso por demanda presentada por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, (Distribuidos de turno) en fecha 06 de febrero del año 2006, causa que luego de sorteada fue asignada a este Juzgado, que le dio entrada en fecha 08 de febrero del año 2006, por la representación judicial de la parte actora, contra el ciudadano Bertrand Binon, para que éste conviniera, o a ello fuera condenado por el Tribunal, en:
PRIMERO: A cumplir su obligación de entregar el inmueble constituido por el apartamento identificado con el número y letra 14-D, que forma parte del Edificio Bahía del Morro II, ubicado en la Avenida Raúl Leoni de la Ciudad de Porlamar, Municipio Mariño, libre de personas y de bienes, sin plazo alguno a la Empresa Promociones Rentamar, C.A.
SEGUNDO: A pagar por vía subsidiaria e indemnización por daños y perjuicios por el retardo en la entrega del inmueble, la suma de Ochenta Mil Bolívares diarios, contados a partir del día 1º de febrero del año 2006, hasta la definitiva entrega del inmueble.
TERCERO: A pagar las costas procesales.
Alega el apoderado actor en su libelo de demanda que en fecha 1º de febrero de año 2005, suscribió con el demandado contrato de arrendamiento por el inmueble antes identificado, en cuya cláusula primera se pactó el tiempo de duración en seis meses fijos, a partir del 1º de febrero del año 2005, los cuales se cumplieron y entró en vigor la prorroga legal correspondiente, prevista en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que venció el pasado 1º de febrero del año 2006. Que el demandado fue notificado en octubre del año 2005 que estaba en curso la prorroga legal y que el 1 de febrero de año 2006 debería devolver el inmueble sin otro plazo.
De conformidad con el articulo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la parte actora solicito en su libelo medida preventiva de secuestro sobre el inmueble objeto de la pretensión y solicito se designara como depositaria a el propietario del la empresa Inversiones Roky, C.A. Fundamenta pues su acción en los artículos 1.167; 1.159 y 1.160 del Código Civil.
En fecha 16 de febrero del año 2006, el apoderado de la parte actora consigno los documentos señalados en el libelo de la demanda.
En fecha 21 de febrero del año 2006 se admitió la demanda por vía de juicio breve, librándose en la misma fecha la compulsa correspondiente.
En fecha 1º de marzo del año 2006, el apoderado de la parte actora mediante diligencia solicito pronunciamiento sobre la medida cautelar de secuestro peticionada en el libelo.
Por auto de fecha 02 de marzo del año 2006 este Juzgado ordenó la apertura del cuaderno de medidas y en fecha 03 de marzo del año 2006, este Juzgado no acordó la medida de secuestro solicitada. En esa misma fecha el apoderado de la parte actora, mediante diligencia, manifestó la disposición de su mandante a constituir garantía que requiera el Juzgado a los fines de responder por los eventuales daños que puedan ocasionarse con la medida cautelar solicitada en el libelo. Por auto de fecha 07 de marzo del año 2006 este Juzgado fijó la garantía, mediante fianza o caución a la parte actora hasta por la cantidad de Doce Millones de Bolívares.
En fecha 06 de marzo del año 2006, el ciudadano Alguacil de este Juzgado deja constancia de la entrega de la boleta citación recibida y firmada por la parte demandada y consigna lo anterior.
En fecha 08 de marzo del año 2006, comparece la parte demandada, por intermedio de su apoderado Juan José Aguilera Romero, quien presenta escrito de contestación de la demanda, lo cual hizo en los siguientes términos: Como Punto Previo señala la representación de la parte demandada la inadmisibilidad de la acción, articulo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fundamentada en la existencia de un contrato anterior que en suma corresponde a un período mayor de prorroga legal, además de considerar que el contrato se produjo la tácita reconducción.
Como contestación al fondo el demandado rechaza y contradice la demanda en cada uno de sus términos por ser falsos los hechos y por no estar de acuerdo a derecho y en tal sentido reconoce el contrato de arrendamiento acompañado en el libelo. Sin embargo hace valer el hecho de que la demandante no hizo mención en su libelo al contrato de arrendamiento celebrado en ocasión anterior y concluye que son dos contratos de arrendamiento sucesivos los que existen; el primero desde el 1º de julio del año 2004 hasta el 1º de enero del año 2005 y; el segundo, desde el 1 de febrero del año 2005 hasta el 1º de julio del año 2005.
Que su representado y la demandante se cruzaron comunicaciones escritas a los fines de suscribir otro contrato de arrendamiento al vencimiento del segundo, con las modificaciones correspondientes al canon de arrendamiento, muy a pesar de la congelación de alquileres decretada por el Ejecutivo y que sin embargo fueron cancelados los incrementos, razones por las cuales y ante la ausencia de contrato escrito y pago del aumento operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento.
Subsidiariamente y a todo evento la representación de la parte demandada alego como defensa el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y se acogió a la prorroga legal de un año, en virtud de que el contrato de arrendamiento se inició en fecha 1º de julio del año 2004.
Negó y rechazo el canon de arrendamiento establecido por la parte demandante a partir del 1º de febrero del año 2005, por considerarlo elevado y contrario a derecho según el decreto presidencial de congelación de alquileres; negó y rechazo los intereses moratorios en su totalidad por ser improcedentes y no estar fundados los cálculos de los mismos; negó y rechazo la estimación de la acción en su totalidad, en los mismos término del anterior, y negó y rechazo la solicitud de medida de secuestro, conforme a lo establecido en el articulo 1600 y 1614 del Código Civil, en virtud de que la relación es a tiempo indeterminado.
Dentro del lapso legal, las dos partes hicieron uso de su derecho de presentar pruebas en el proceso, las cuales fueron admitidas por el Tribunal en su oportunidad, salvo su apreciación en la definitiva.
MOTIVA.
Estando en la oportunidad para dictar sentencia, el tribunal lo hace, previas las consideraciones siguientes:
Las partes a través de sus alegatos y defensas, han convenido en la existencia de dos contratos de arrendamiento que tiene por objeto el inmueble descrito en la parte narrativa de esta Sentencia.
La controversia, en el presente juicio, se encuentra circunscrita a que, a decir de la actora, que el contrato es a tiempo determinado que por ser de seis meses le correspondía como prorroga legal un período de seis meses y que el mismo está vencido, mientras que la parte demandada enfoca su defensa en dos alegatos que a juicio de este Tribunal son excluyentes. En efecto, señala la demandada que el contrato de arrendamiento si bien era a tiempo determinado, devino en un contrato a tiempo indeterminado como consecuencia de un aumento de alquiler que al carecer de contrato escrito que lo documente, hace que la relación sea a tiempo indeterminado. Por otra parte, se defiende y se acoge a la prorroga legal de un año y no de seis meses.
De conformidad con las normas contenidas en los artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 el Código Civil, corresponde a las partes probar sus afirmaciones de hecho, de manera de estimar o desestimar la demanda.
Así tenemos, que en apoyo de sus alegatos la parte actora produjo a los autos, junto al libelo de demanda, documento privado contentivo del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 1º de febrero del año 2005, documento que no fue desconocido por la parte contra quien se hizo valer, sino por el contrario fue reconocido en la contestación de la demanda, razón por la cual este tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 1363 del Código Civil. Igual valor probatorio otorga este Juzgador al documento privado contentivo del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 1º de julio del año 2004, presentado por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda y que no fue desconocido en la oportunidad legal correspondiente por la parte actora.
Dichos documento prueban el hecho material de la existencia de los contrato de arrendamientos suscritos a plazo fijo entre la demandante, en su calidad de arrendadora, y el demandado en su calidad de arrendatario, por el inmueble constituido por el apartamento identificado con el número y letra 14-D, que forma parte del Edificio Bahía del Morro II, ubicado en la Avenida Raúl Leoni de la Ciudad de Porlamar, Municipio Mariño. ASÍ SE DECLARA.
A juicio de este Tribunal es necesario el análisis de ambos contratos a los fines de dilucidar el asunto controvertido, análisis que se hará en orden cronológico, atendiendo a la fecha de celebración de las contrataciones. En efecto, en el contrato celebrado en fecha 1º de julio del año 2004, ambas partes pactaron en la cláusula primera, el término de duración en seis meses fijos a partir del 1º de julio del año 2004. De modo que el contrato bajo análisis venció el 31 de diciembre del año 2004.
En el contrato celebrado en fecha 1º de febrero del año 2005, las partes acordaron en la cláusula primera el término de duración en seis meses fijos a partir del 1º de febrero del año 2005. De modo que el segundo contrato suscrito venció el 31 de julio del año 2005.
Establece el artículo 1.159 del Código Civil:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
De conformidad con la norma citada, no existe ningún tipo de duda para este Tribunal que los contratos de arrendamiento suscritos por las partes son a tiempo determinado y que la permanencia del demandado en el inmueble resulta por un periodo de trece meses, doce de ellos documentados en los contratos de arrendamientos suscritos y el treceavo mes (enero 2005), en el recibo de alquiler que cursa al folio cincuenta y cinco del expediente, al cual se otorga pleno valor probatorio en virtud de que no fue desconocido por la parte actora.
Establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto- Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de (1) un año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
cc c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de prorroga legal, la relación de arrendamiento se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmuebles estuviere exento de regulación.”
Los argumentos de la parte demandada en el sentido de que el contrato de arrendamiento devino en un contrato a tiempo indeterminado, por haber pagado un incremento en el canon de arrendamiento sobre el cual no se suscribió contrato de arrendamiento alguno, carece de fundamento legal, por cuanto el incremento del canon de arrendamiento pagado por el demandado, tiene su justificación en el propio texto contractual, concretamente en la Cláusula segunda, la parte pertinente se cita textual. Segunda: “……. A los seis meses terminado el contacto se revisará el canon de arrendamiento y según la inflación calculada por el BANCO CENTRAL se hará un ajuste a este según la inflación calculada por este organismo siempre y cuando el inquilino haya cumplido con todas sus obligaciones establecidas en el presente contrato….”. E igualmente en el texto legal de conformidad con el articulo 38 última parte que ya fue citado, siendo esta materia en la cual no está interesado el orden público, sino de libre disposición de las partes, razón por la cual las estipulaciones contractuales son ley entre las partes que lo suscribieron. En cuanto a la congelación de alquileres decretada por el Ejecutivo e invocada por el demandado, sin establecer en realidad su descargo en el incremento fundamentado en dicha congelación, que como se señaló aceptó y pagó. De donde este Tribunal nada tiene que pronunciar al respecto, pues el punto no se vincula con el asunto controvertido.
Pretender que en el caso de autos, operó la consecuencia jurídica prevista en el artículo 1600 del Código Civil, carece de fundamento jurídico, pues los requisitos previstos en la citada norma, para que opere la tácita reconducción, a saber: La existencia de un contrato a plazo fijo vencido; que viene a ser la voluntad de las partes; la permanencia del inquilino en el inmueble luego de vencido el término arrendaticio, y la anuencia del arrendador en dicha ocupación, a juicio de este Tribunal no han concurrido, pues si bien es cierto que el contrato de arrendamiento como se concluyó es a plazo fijo; que el mismo se encuentra vencido desde el 31 de julio del año 2005; que ciertamente el inquilino hoy demandado continua en el goce de la cosa arrendada, no es menos cierto que esta ocupación deviene de la figura de la prorroga legal arrendaticia prevista en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya citado y no de la anuencia del arrendador en dicha ocupación.
En efecto, a partir del 31 de julio del año 2005, fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento operó de pleno derecho la prorroga legal arrendaticia, que por ser de pleno derecho no requiere de aviso alguno para su entrada en vigor, de parte del inquilino, ni de parte del arrendador para quien es de obligatoria aceptación dicho plazo adicional. Con lo cual este Juzgado deja sentado que en virtud del beneficio de la prorroga legal, entendido como un plazo adicional de que dispone el inquilino para entregar el inmueble a su arrendador, durante su vigencia no puede operar la consecuencia del articulo 1600 del Código Civil y en este sentido se desestiman las defensas de la parte demandada respecto a la tácita reconducción del contrato de arrendamiento. Así se declara.
Ahora bien, tal como se concluyó del análisis de los contratos de arrendamiento, que la relación arrendaticia que causa la presentes actuaciones tuvo una duración por un período mayor de un año, es indudable que en el presente caso se aplica el literal b) del articulo 38 ya citado, correspondiéndole al demandado un lapso máximo de prorroga legal de un (1) año, por lo que dicho plazo vencerá el próximo 31 de julio del año 2006. Consta a los autos que la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, se introdujo en fecha 06 de febrero del año 2006, es decir durante plena vigencia del beneficio legal y en consecuencia en contravención de lo previsto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:
“Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el articulo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.”
DISPOSITIVA.
Vista las anteriores consideraciones y con el objeto de mantener un equilibrio Procesal de Derecho y de Justicia Social, este Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Sin lugar la demanda interpuesta por la Sociedad Mercantil PROMOCIONES RENTAMAR. C.A., en contra del ciudadano BERTRAND JEAN BINON, ambos plenamente identificados en el encabezado de la presente sentencia.
No hay condenatoria en costas vista la tipicidad de la sentencia
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. En Porlamar, a los cuatro (04) días del mes de abril del dos mil seis (2.006). Años. 195º de la Independencia y 147º de la Federación.
DIARICESE, REGISTRESE, PUBLIQUESE, DEJESE COPIA.
El Juez,

Dr. Juan José Anuel Valdivieso La Secretaria,

Yanette González González
En esta misma fecha, siendo la una de la tarde (01:00 P.M.), se publicó la anterior sentencia. Conste.-
La Secretaria,

JJAV/ygg/wrr
Exp. 500-06