TSJ Regiones - Decisión

Expediente Nº 00963

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Vistos: Los antecedentes.

Demandante: EMILIA PICARIELLO PETTITO, AURELIO PICARIELLO PETTITO y MÁXIMO PICARIELLO PETTITO, italianos, mayores de edad, comerciantes, portadores de las cédulas de identidad N° E-81.259.998, E-81.269.910 y E-81.903.715, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia.
Demandada: Sociedad mercantil BARBERÍA LIDO-ANGELO C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha veintiséis (26) de enero de mil novecientos noventa y cinco (1995), bajo el N° 11, tomo 10-A, igualmente domiciliado en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia.
Ocurre la profesional del Derecho GLADIS GUERRERO DE NOEL, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo matrícula 40.816, actuando con el carácter de apoderada judicial de los ciudadanos EMILIA PICARIELLO PETTITO, AURELIO PICARIELLO PETTITO y MÁXIMO PICARIELLO PETTITO, ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia e interpuso pretensión por DESALOJO contra la sociedad mercantil BARBERÍA LIDO-ANGELO C.A., correspondiéndole por distribución el conocimiento de dicha causa a este órgano jurisdiccional, la cual fue admitida mediante auto de fecha dieciocho (18) de enero del año dos mil cinco (2005), ordenándose la comparecencia de la parte accionada a dar contestación a la demanda.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA CONTENIDOS EN SU ESCRITO DE DEMANDA

1.- Que son únicos y exclusivos propietarios del edifico Lido, según instrumento registrado el día quince (15) de junio de dos mil cuatro (2004), ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
2.- Que los antes propietarios MARIANNE SCHMID DE DEURINGER y ENRIQUE DEURINGER, habían celebrado contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil BARBERÍA LIDO-ANGELO C.A., sobre un local comercial distinguido con el No. 1 del edificio Lido ubicado en la intersección de la calle 71 (antes Niquitao) con la avenida 3-Y, (antes San Martín), en jurisdicción del municipio Coquivacoa del Distrito Maracaibo del estado Zulia, hoy Parroquia Monseñor Dr. Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, según documentos autenticados ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, el cinco (05) y seis (06) de marzo de mil novecientos noventa y siete (1997).
3.- Que el veintinueve (29) de julio de dos mil cuatro (2004), el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, notificaron a la arrendataria BARBERÍA LIDO-ANGELO C.A., en la persona del encargado ciudadano TOMÁS BARRIOS, que los actuales propietarios no renovarían los contratos de arrendamientos suscritos por MARIANNE DE DEURINGER y ENRIQUE DEURINGER y la sociedad mercantil BARBERÍA LIDO-ANGELO C.A.
4.- Que el contrato sucrito por ENRIQUE DEURINGER SCHMID y la sociedad mercantil BARBERÍA LIDO-ANGELO C.A., autenticado el seis (06) de marzo de mil novecientos noventa y siete (1997) ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, establece en su cláusula segunda que “La duración del presente contrato es de un año, contado a partir del primero de febrero de 1997 y se prorrogará automáticamente por períodos iguales de un año, siempre que cualquiera de las partes con una anticipación mínima de treinta días continuos, avise a la otra, por escrito su voluntad de no prorrogar el contrato”.
5.- Que los demandantes, al notificar a la demandada de que el contrato de arrendamiento no sería renovado, le concedieron el plazo de treinta días a que se refiere el artículo 1615 del Código Civil, para la entrega del inmueble.
6.- Que la demandada no desocupó el local arrendado en el plazo de noventa (90) días referido, ni pagaron los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil cuatro (2004), meses transcurridos desde la notificación aludida hasta la fecha en que se instauró la demanda por Desalojo.
7.- Que fundamentados dichos querellantes en los literales a) y c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandan el desalojo del local comercial arrendado, a la sociedad mercantil BARBERÍA LIDO-ANGELO C.A. a cuyo efecto estiman la acción en la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA CONTENIDOS EN SU ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE DEMANDA

Habiéndose cumplido la citación de la demandada, se formuló la correspondiente contestación de demanda, en fecha veintinueve (29) de abril de dos mil cinco (2005), por el profesional del Derecho EUDO TROCONIS MACHADO, en los términos que a continuación se sintetizan así:
1.- Que la demandada ha sido arrendataria por más de cuarenta y seis (46) años del local cuyo desalojo se demanda, según documento inscrito ante el Registro Mercantil de fecha veintiséis (26) de enero de mil novecientos noventa y cinco (1995); que ha satisfecho puntualmente los cánones de arrendamiento; que la notificación de no prorrogar el contrato, llevada a cabo por los demandantes, es irrita, puesto que no se notificó a los representantes legales de la demandada, ciudadanas MARITZA RODRÍGUEZ FUENTES y ANA MARÍA FUENTES, en su condición de Presidente y Vicepresidente, respectivamente.
2.- Que además de la falta de notificación, tampoco tenía que ser desalojado el inmueble en el plazo de noventa (90) días contado a partir de la fecha de la impugnada notificación.
3.- Que sin notificación y bajo el subterfugio de que la adquisición del inmueble se hizo en forma global (todo el edificio), no se le respetó el derecho preferente que los arrendatarios tienen para que se les ofreciere en venta el local arrendado, cuando tienen más de dos (02) años ocupando el inmueble; que tampoco se le participó de la referida venta.
4.- Que es falso que la demandada no haya pagado los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil cuatro (2004); que no estaba morosa para la fecha de instauración de la demanda, pues había pagado cánones hasta abril de dos mil cinco (2005), y consecuentemente, niega que haya incumplido la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento suscrito el seis (06) de marzo de mil novecientos noventa y siete (1997); que alegan haber consignado a favor de ENRIQUE DEURINGER.
5.- Que mal pudo la demandada hacer pagos a los demandantes, cuando ignoraba que el antiguo arrendador ENRIQUE DEURINGER había vendido el edificio Lido a los actores en su totalidad y del cual forma parte el local comercial.
6.- Finalmente, solicitan se acuerde la prórroga legal de dos (02) años y se declare improcedente la demanda de desalojo.

PUNTO PREVIO I

Antes de entrar al análisis del mérito material controvertido, debe este juzgador emitir un pronunciamiento en torno a la acción de DESALOJO dirigida por la profesional del derecho ciudadana GLADIS GUERRERO DE NOEL, actuando con el carácter de apoderada judicial de los ciudadanos EMILIA PICARIELLO PETTITO, AURELIO PICARIELLO PETTITO y MÁXIMO PICARIELLO PETTITO contra la sociedad mercantil BARBERÍA LIDO-ÁNGELO C.A, cuya fundamentación jurídica se realizó en base a lo estatuido en los literales “a” y “c” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referida a la determinación en el tiempo del contrato de arrendamiento suscrito entre las hoy partes en conflicto, el día 06 de marzo de 1.997 ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del estado Zulia. Pronunciamiento este que se acota conforme al principio iura novit curia, donde el juez conoce el derecho, y basta que las partes aleguen el fundamento de hecho de su pretensión para que el juez seleccione libremente la apropiada regla de derecho, aún si las partes lo ignoran y la aplique a la solución del caso concreto, para lo cual no tiene limitación alguna y para ello puede valerse de todos los medios de los cuales disponga.
Es decir, que las partes pueden coadyuvar al juez en la demostración de la existencia del derecho, cada vez que lo consideren conveniente cuando han alegado la aplicación de una norma jurídica y sobre todo en supuestos particulares como: el derecho cuya existencia es discutida o controvertida, el derecho local: una ordenanza o ley estadal, el extranjero, la costumbre, entre otros, salvo disposiciones expresas de la ley que exijan su prueba, empero siempre va a ser el juez el que examine y determine la existencia y/o aplicabilidad de una norma jurídica para la sustanciación y posterior solución al caso concreto.
Bajo la óptica supra reseñada, nuestro Código Civil venezolano vigente, en su artículo 1133, define el contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, siendo ese acuerdo de voluntades indispensable para la existencia del contrato; es precisamente lo que hace engendrar una obligación, un derecho personal, toda vez que la creación de obligaciones se encuentra regida por la regla que el solo consentimiento obliga.
En ese sentido, las partes contratantes, están facultadas para derogar, modificar o suprimir, por mutuo acuerdo, pues el contrato tiene también funciones modificativas, es decir, no solo tiene la función de constituir, regular, transmitir o extinguir vínculos jurídicos entre las partes, sino también la de modificación, como lo define la norma sustantiva citada, pudiendo además en todo caso, renunciar por convenios a las leyes en cuya observancia no estén interesados el orden público o a las buenas costumbres, tal como lo preceptúa el artículo 6 del citado código sustantivo.
El Código Civil, en su artículo 1.159, prevé que “los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, no pidiéndose revocar sino por mutuo consentimiento ó por las causas autorizadas en la ley”, es decir, que el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil a que hubiese lugar. Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera quienes están obligados a cumplir la ley, naciendo en consecuencia el principio de la autonomía de la voluntad como fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones estatuido en el artículo 1.264 ejusdem, según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas”<>.
Este orden de ideas, y acogiendo la opinión de los ilustres doctrinarios, ELOY MADURO LUYANDO y EMILIO PITTIER SUCRE, contenida en su Obra Cursos de Obligaciones, los contratos creados por las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento, y deben cumplirse de la misma manera que las leyes. Si el contrato es una limitación de la propia libertad por una decisión libre y consciente de una persona, ella debe ser respetada y aceptada, y no puede ser modificada por la voluntad de un tercero.
Consecuencialmente, siendo el contrato una ley entre los contratantes, tal como se desprende del contenido del artículo 1159 del Código Civil, su oscuridad debe aclararse, su sentido ambiguo determinarse, su deficiencia completarse, siguiendo los métodos hermenéuticos. Para esa interpretación el artículo 12 de Código de Procedimiento Civil, prescribe que el intérprete debe buscar la intención y el propósito de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, ateniéndose siempre a la intención y al propósito de las partes o de los otorgantes.
La doctrina y la jurisprudencia han sido abundantes en establecer cuáles son las reglas para la interpretación de los contratos. A los fines de una mejor comprensión, se insertarán algunas que se consideran necesarias; éstas son: a) En los contratos debe indagarse cuál ha sido la intención común de las partes contratantes, y no atenerse simplemente al sentido literal de las palabras; b) En la duda, se debe siempre suponer lo que las partes han debido pensar al contratar de buena fe, a menos que lo que hayan escrito sea manifiestamente contrario a la ley; c) En los contratos debe considerarse siempre lo que ha sido hecho; d) Las palabras susceptibles de dos sentidos deben entenderse en el que sea más conforme con la materia del contrato; e) Las cláusulas de un contrato deben interpretarse las unas por las otras, teniendo en cuenta el objeto y el fin de la convención considerada en conjunto; f) La ejecución dada por las partes a las cláusulas del contrato, es la mejor explicación de las expresiones ambiguas.
De suerte que, la determinación de la voluntad e intención de las partes debe ser resuelta por los jueces de mérito para no desnaturalizar la verdadera calificación jurídica que corresponda a un contrato, aun cuando en el caso sometido a esta jurisdicción no presenta ninguna oscuridad que deba aclararse, su sentido ambiguo determinarse, ni su deficiencia completarse.
Así las cosas, quien suscribe el presente fallo, debe indagar cuál ha sido la intención común de las partes contratantes, conforme a la determinación del tiempo y del espacio, a la duración del contrato de arrendamiento suscrito por las partes actuantes en la controversia y para ellos debemos enfocarlo desde el punto de vista de lo convenido en el contrato de arrendamiento suscrito el día 06 de marzo de 1.997 por las partes en conflicto, a saber:
De la interpretación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 06 de marzo de 1.997 sobre un local comercial distinguido con el No. 1 del edificio Lido ubicado en la intersección de la calle 71 (antes Niquitao) con la avenida 3-Y, (antes San Martín), en jurisdicción del municipio Coquivacoa del Distrito Maracaibo del estado Zulia, hoy Parroquia Monseñor Dr. Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, se desprende en su cláusula
Consta en los folios 11, 12 y 13 del expediente, copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano ENRIQUE DEURINGER SCHMID y la sociedad mercantil BARBERÍA LIDO-ÁNGELO, C.A., representada por su Presidente y Vicepresidente ciudadanas MARITZA RODRÍGUEZ FUENTES y ANA MARÍA FUENTES respectivamente, ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del estado Zulia en fecha 06 de marzo de 1.997, quedando anotado bajo el Nº 36, tomo 10 de los libros de autenticaciones respectivos (documento fundamental de la acción) en cuya cláusula segunda establece lo siguiente:

“La duración del presente contrato de arrendamiento es de un (1) año, contado a partir del Primero de Febrero de 1.997, (01.02.97) y se prorrogará automáticamente por períodos iguales de un (01) año, siempre que cualquiera de las partes con una anticipación mínima de treinta (30) días continuos, avise a la otra, por escrito su voluntad de no prorrogar el contrato.- En todo caso de prórroga, las partes se pondrán de acuerdo con la misma antelación sobre la pensión de arrendamiento que regirá durante el término de la prórroga. Las pensiones de arrendamiento continuarán corriendo mientras el Arrendatario entregue el inmueble arrendado, totalmente desocupado y en buenas condiciones de conservación, uso y aseo, especialmente en cuanto se refiere a los servicios públicos, pisos, paredes, techos e instalaciones”.

Del propio texto de la cláusula segunda del mencionado contrato locativo (documento fundamental de la acción), se desprende que la intención de ellos es el arrendamiento de un local comercial distinguido con el No. 1 del edificio Lido ubicado en la intersección de la calle 71 (antes Niquitao) con la avenida 3-Y, (antes San Martín), en jurisdicción del municipio Coquivacoa del Distrito Maracaibo del estado Zulia, hoy Parroquia Monseñor Dr. Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia por “un lapso de un (1) año prorrogable por períodos iguales de un (01) año, siempre que cualquiera de las partes con una anticipación mínima de treinta (30) días continuos, avise a la otra, por escrito su voluntad de no prorrogarlo”.
De manera que el contrato, a cuya decisión se somete, es un contrato que tiene una determinación en el tiempo, y éste se ha prorrogado legalmente de manera natural conforme a los términos previstos o dispuestos en la citada cláusula segunda; esto es, que ha sufrido la prórroga natural durante los años que a continuación se especifican:

a) Del día 01 de febrero de 1.997 al 01 de febrero de 1.998;
b) Del día 01 de febrero de 1.998 al 01 de febrero de 1.999;
c) Del día 01 de febrero de 1.999 al 01 de febrero de 2000;
d) Del día 01 de febrero de 2000 al 01 de febrero de 2001;
e) Del día 01 de febrero de 2001 al 01 de febrero de 2002;
f) Del día 01 de febrero de 2002 al 01 de febrero de 2003;
g) Del día 01 de febrero de 2.003 al 01 de febrero de 2.004; y
h) Del día 01 de febrero de 2.004 al 01 de febrero de 2.005.

En el caso de marras, el arrendamiento se pactó por tiempo determinado, estableciéndose prórrogas sucesivas y éstas culminarían siempre y cuando cualquiera de las partes con una anticipación mínima de treinta (30) días continuos, avise a la otra, por escrito su voluntad de no prorrogarlo, es decir, que la prórroga del mismo (léase: contrato de arrendamiento) se encuentra implícitamente establecida en su cláusula segunda cuando prevé el tiempo de duración de la relación arrendaticia; observando este juzgador, sin entrar a prejuzgar la notificación impugnada cursante en autos, que se hubiese practicado con antelación al día 29 de julio de 2.004, la respectiva notificación de la no prórroga del contrato locativo.
De manera pues, en el caso concreto, no ha operado la tácita reconducción del tantas veces señalado contrato de arrendamiento primitivo previamente establecida o anunciada por la patrocinadora forense de la parte actora, esto es, que estamos frente a un contrato con determinación en el tiempo y que éste ha tenido su subsistencia mediante las prórrogas naturales del mismo, pues no es lógico pensar que habiendo hecho un contrato de arrendamiento a término fijo prorrogable, quisieran transformarlo en uno a tiempo indeterminado una vez vencido el término fijo, porque si tal hubiese sido la intención así lo habrían manifestado en el contrato y no lo hicieron, sino que, por el contrario, en los términos en que ha sido redactada la cláusula segunda del tantas veces mencionado contrato, se puede deducir que su voluntad era que la prórroga aceptada fuera la establecida en él (convencional). Así se decide.
En consecuencia, debe concluir quien suscribe el presente fallo, que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en “prorrogar el contrato donde se evidencia o se establece la relación de arrendamiento”, y ninguno de ellos manifestó su voluntad en contrario, por lo que se repite, estamos frente a un contrato de arrendamiento que tiene determinación en el tiempo y por ende, bajo ningún concepto, se puede afirmar que ha operado la tácita reconducción de él, lo que traduce en lógica consecuencia, que estamos frente a una acción resolutoria de la relación arrendaticia que se discute por falta de pago de las pensiones de arrendamiento, la cual tiene su fundamento jurídico en el artículo 1.167 del Código Civil en concordancia con el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no otra, habida consideración que las causales taxativamente delineadas en el artículo 34 de este último cuerpo normativo, se refieren, <>, a la existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado y éstas sólo pueden darse bien sea por no haberlo determinado las partes en el contrato o bien por haber operado la tácita reconducción conforme lo prevé el artículo 1600 del Código Civil. Así se decide.

PUNTO PREVIO II

De igual manera debe este juzgador emitir un pronunciamiento referido a la impugnación formulada por el profesional del derecho ciudadano EUDO JOSÉ TROCONIS MACHADO, en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil BARBERÍA LIDO-ÁNGELO, C.A., acerca de la notificación judicial practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el día 29 de julio de 2.004 y al efecto observa lo siguiente:
Plantea la parte demandada como defensa que no fue notificada de la venta del local, ni por el arrendador original ni por los nuevos propietarios, que la falta de notificación no le permitió el ejercicio de sus derechos correspondientes, puesto que la notificación supuestamente no se hizo en la persona de cualquiera de sus representantes, en ese sentido, esta instancia judicial considera conveniente invocar a tales efectos, las normas legales que rigen la materia:
Dispone el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley”.

El artículo 1.605 del Código Civil, lo siguiente:

“Aunque el arrendamiento no consta en instrumento público, o privado con fecha cierta si el arrendatario tiene el goce de la cosa con anterioridad a la venta, el comprador debe dejarse durante el tiempo por el cual se presume hechos los arrendamientos en que no sea determinado su duración.
Caso de que el comprador quiera despedir al arrendatario a la expiración de ese tiempo, debe hacerse oportuna participación”.

De igual manera, el artículo 7 ejusdem, preceptúa lo siguiente:

“Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución ó menoscabo de estos derechos”.

La cláusula segunda del contrato de arrendamiento de fecha 06 de marzo de 1.997, establece lo siguiente:

“La duración del presente contrato de arrendamiento es de un (1) año, contado a partir del Primero de Febrero de 1.997, (01.02.97) y se prorrogará automáticamente por períodos iguales de un (01) año, siempre que cualquiera de las partes con una anticipación mínima de treinta (30) días continuos, avise a la otra, por escrito su voluntad de no prorrogar el contrato.- En todo caso de prórroga, las partes se pondrán de acuerdo con la misma antelación sobre la pensión de arrendamiento que regirá durante el término de la prórroga. Las pensiones de arrendamiento continuarán corriendo mientras el Arrendatario entregue el inmueble arrendado, totalmente desocupado y en buenas condiciones de conservación, uso y aseo, especialmente en cuanto se refiere a los servicios públicos, pisos, paredes, techos e instalaciones”.

De las normas que anteceden podemos inferior que la subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquiriente o nuevo propietario de la cosa arrendada en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquiriente sucede al arrendador originario en los derechos y deberes frente al inquilino a partir de la enajenación, venta o de la transmisión de la propiedad.
Esta subrogación se produce por efecto de la ley, aún cuando el arrendador originario y el arrendatario no lo hayan previsto en el contrato de arrendatario, sin necesidad de aceptación por parte del arrendatario. El fundamento de tal sustitución se encuentra en el hecho de que el inquilino, al igual que el arrendador originario, se encuentran protegidos en su derecho de modo que la ocupación que ha tenido sobre el inmueble recibido en arrendamiento, lo continúe conforme a la ley.
Sobre el tema en particular, el Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra TRATADO DE DERECHO ARRENDATARIO INMOBILIARIO, puntualiza que la transferencia del inmueble arrendado indica, salvo prueba en contrario, un traspaso o transferencia ipso facto al adquiriente del goce del arrendatario que el arrendatario tenía y el derecho del adquiriente (arrendador) de recibir los frutos civiles que el inmueble produce, puesto que los mismos pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce, esto es, el beneficio de quién ha adquirido el bien arrendado.
Ahora bien, es la opinión de quién suscribe, para que esa transferencia pueda engendrar obligaciones personales por parte del arrendatario hacia el nuevo propietario, es menester de impretermitible cumplimiento, que la misma “le sea notificada o participada oportunamente de manera fehaciente o autentica”, pues en caso contrario, éste no tendría conocimiento para cumplir con sus obligaciones contractuales derivadas de la relación de arrendamiento con respecto a ese nuevo adquiriente, y en ese sentido, se crearía entonces, una falta de estabilidad y seguridad al inquilino de quién es su verdadero arrendador.
En el caso bajo examen, este juzgador observa que el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se trasladó y constituyó en el local arrendado donde funciona la sociedad mercantil BARBERÍA LIDO-ÁNGELO C.A., notificando al ciudadano TOMÁS BARRIOS en su carácter de encargado, del motivo y propósito de la presencia de ese Tribunal. Además, el notificado aparece como testigo promovido por la demandada en cuya declaración admite su carácter de empleado.
Con respecto a las notificaciones judiciales derivadas de una relación arrendaticia sobre inmuebles, ha sido criterio reiterado y pacífico de esta instancia judicial que para la validez de la misma, debe ineluctablemente consagrar la necesidad de la presencia en forma personal del sujeto a quien va dirigida así como también, la autenticidad de la práctica de la misma, como extremos concurrentes que debe ser necesariamente cubiertos a la hora de cumplir con el objeto de traslado.
Tal proceder debe ser examinado de esta forma, pues la norma contractual así lo preceptúa, al establecer que la no prórroga del contrato de arrendamiento (léase: voluntad) debe ser avisada por escrito a la otra parte, que en el caso sometido a esta jurisdicción, sería al arrendatario.
De manera que esta norma convencional es de obligatorio cumplimiento por las partes tal cual como han sido contraídas al igual como si estuvieran obligados a cumplir la ley, conforme a lo previsto en los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil, no pudiendo ser modificada unilateralmente por una de las partes contratantes, trayendo como consecuencia, su interpretación de manera restrictiva, sin permitirse analogías o interpretaciones extensivas, pues las formalidades que se contemplan para llevarlas a cabo, se constituyen en orden público, ya que tienden a proteger el derecho de la defensa de las partes contratantes, que es de rango constitucional.
Admitir una interpretación y aplicación benigna y liberal de esos supuestos de hecho, desconociéndose su formalismo riguroso, es violar el derecho que tiene, en este caso, la sociedad mercantil BARBERÍA LIDO-ÁNGELO C.A., a su legal defensa, y es a partir de ese momento que la persona tiene conocimiento de lo que se le comunica y a partir de ese día, es cuando la parte afectada puede ejercer los mecanismos y recursos que la ley pone a su alcance para hacer valer sus derechos y por ende, se transforman en esenciales, pues su omisión viola, menoscaba y quebranta el orden público legal y constitucional.
De suerte, que la notificación debe ser realizada en forma indubitable pues ello crea una estabilidad y seguridad al inquilino para que pueda cumplir con sus obligaciones frente al nuevo propietario del inmueble so pena de declararse su nulidad. Así se decide.
Siguiendo con el examen de la notificación evacuada por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, efectivamente cuando se trasladó y constituyó en el local arrendado donde funciona la sociedad mercantil BARBERÍA LIDO-ÁNGELO C.A., notificó al ciudadano TOMÁS BARRIOS en su carácter de encargado, más no a las ciudadanas MARITZA RODRÍGUEZ FUENTES y ANA MARÍA FUENTES, en sus condiciones de Presidente y Vicepresidente de la misma, subvirtiendo o alterando de esta manera, las reglas legales con los cuales las partes han revestido la tramitación de ellas cuando se tratan de hechos derivados de una relación de arrendamiento, pues como hemos dicho antes, su estricta observancia es materia íntimamente ligada al orden público. Si no se acatan las reglas que determinan y caracterizan las formas esenciales de las notificaciones, bien sea privadas ó judiciales, el acto realizado no adquiere relevancia jurídica, por lo que no puede ser valorado por este juzgador ni alcanza el efecto buscado por su promovente. Así se decide.
Así las cosas, y al no haberse practicado la notificación judicial en las personas de las ciudadanas las ciudadanas MARITZA RODRÍGUEZ FUENTES y ANA MARÍA FUENTES, en sus condiciones de Presidente y Vicepresidente de la sociedad mercantil BARBERÍA LIDO-ÁNGELO C.A., se ha violentado el principio de legalidad de las formas esenciales basado en el principio indubio pro defensa, por el cual, siendo de orden público, esas formas esenciales no se ajustarán a lo que la ley previó para ocasionar los efectos y resultas previamente normados. En consecuencia al haberse configurado la irregularidad o quebrantamiento de esas formas esenciales produce la inexistencia y nulidad del mencionado acto judicial, de conformidad con lo previsto en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y en ese sentido, no se ha producido ipso iure la sustitución de la cualidad de arrendador de los ciudadanos EMILIA PICARIELLO AURELIO PICARIELLO PETTITO y MÁXIMO PICARIELLO PETTITO y por ende, son unos terceros ajenos a la relación arrendaticia. Así se decide.
Por ello, considera el Tribunal que la notificación judicial relacionada con el nuevo propietario del inmueble y su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, constante de documento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del estado Zulia, en fecha seis (06) de marzo de mil novecientos noventa y siete (1997), no es válida y ni surte los efectos legales perseguidos, desechándose de esta manera del proceso Así se decide.

DEL DERECHO MATERIAL CONTROVERTIDO

Dentro del marco o términos en que quedó planteada la litis y los elementos probatorios invocados y producidos, ha quedado establecido que la demandada, sociedad mercantil BARBERÍA LIDO-ÁNGELO C.A., celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano ENRIQUE DEURINGER SCHMID teniendo como objeto el local comercial cuyo desalojo se demanda; que dicho contrato no discutido por las partes, consta de documento autenticado el día seis (06) de marzo de mil novecientos noventa y siete (1997), ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 36, tomo 10; quedando admitido mediante este fallo que en ese documento se estableció como término de duración un (01) año, a partir del primero (01) de febrero de mil novecientos noventa y siete (1997), con prórrogas automáticas por períodos iguales de un (01) año, con la condición de que cualquiera de las partes, con anticipación mínima de treinta (30) días continuos manifestare por escrito a la otra, su voluntad de no prorrogar, infiriéndose sin lugar a dudas que la mencionada cláusula se refiere a un contrato por tiempo determinado.
En consecuencia, de lo precedentemente expuesto, y ante la inexistencia de la notificación relacionada con el nuevo propietario del inmueble y su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, es evidente que estamos en presencia o en la vigencia de la relación contractual de arrendamiento entre el ciudadano ENRIQUE DEURINGER SCHMID y la sociedad mercantil BARBERÍA LIDO-ÁNGELO C.A., y su prórroga contractual comprendida desde el primero (01) de febrero de dos mil cinco (2005) al primero (01) de febrero de dos mil seis (2006). Así se decide.
En razón de lo anterior, es obvio concluir que la parte actora no dio cumplimiento a una condición previa e indispensable para la procedencia de la pretensión que ha intentado y en razón de ello, no tenía un interés jurídico actual para obtener la garantía jurisdiccional del Estado para el momento en que fue admitida, tal como lo prevé el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, lo cual hace forzoso en puridad de derecho, la improcedencia de la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentaran los ciudadanos EMILIA PICARIELLO AURELIO PICARIELLO PETTITO y MÁXIMO PICARIELLO PETTITO contra la sociedad mercantil BARBERÍA LIDO-ÁNGELO C.A. Así se decide.

DISPOSITIVO

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, actuando en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara: IMPROCEDENTE la pretensión que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO presentaron los ciudadanos EMILIA PICARIELLO AURELIO PICARIELLO PETTITO y MÁXIMO PICARIELLO PETTITO contra la sociedad mercantil BARBERÍA LIDO-ÁNGELO C.A., ambas partes plenamente identificada en autos. En consecuencia:
PRIMERO: se mantiene en vigencia la relación contractual de arrendamiento entre el ciudadano ENRIQUE DEURINGER SCHMID y la sociedad mercantil BARBERÍA LIDO-ÁNGELO C.A., y su prórroga contractual comprendida desde el primero (01) de febrero de dos mil cinco (2005) al primero (01) de febrero de dos mil seis (2006), el cual fue suscrito el día 05 de marzo de 1.997 ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del estado Zulia, quedando anotado bajo el No. 36, tomo 10 de los libros llevados por esa oficina notarial.
SEGUNDO: se condena a la parte actora a pagar las costas y costos del proceso por haber sido vencida totalmente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Se deja constancia que la parte actora estuvo representada por los profesionales del derecho ciudadanos GLADIS GUERRERO DE NOEL, DANIEL SIERVO GINESTET, JOSÉ VICENTE MOSCOSO y AUREA FÁTIMA MONTIEL DE BOHÓRQUEZ y la parte demandada estuvo representada por los profesionales del derecho ciudadanos EUDO JOSÉ TROCONIS MACHADO, GRELYS RINCÓN CÁRDENAS y NIOSKA VARGAS VICUÑA, todos de este domicilio.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los treinta (30) días del mes de septiembre del año dos mil cinco (2005).- Años: 195º de la Independencia y 146º de la Federación.
EL JUEZ,

ABOG. WILLIAM CORONADO GONZÁLEZ
EL SECRETARIO,

ABOG. ARMANDO JOSÉ SÁNCHEZ

En la misma fecha y previo el anuncio de ley dado por el Alguacil de este Tribunal a las puertas del despacho y siendo las doce y quince horas de la tarde (12:15 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede, el cual quedó registrado bajo el N° 18-2005.-
EL SECRETARIO,

ABOG. ARMANDO JOSÉ SÁNCHEZ

WCC/ajs