RÉPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
DIRECCION EJECUTIVA DE LA MAGISTRATURA
TRIBUNAL DEL MUNICIPIO COLON Y FRANCISCO JAVIER PULGAR
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Exp. No. 05-2007
Ante este Tribunal acude la ciudadana ANA SOFIA VILLARRUEL GUTIERREZ, mayor de edad, venezolana, secretaria, soltera, titular de la cédula de identidad No. 13.011.555 y domiciliada en Santa Bárbara, Municipio Colón del Estado Zulia, asistida por el ciudadano GUSTAVO MELÉNDEZ PEREZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado con el No. 15.018 y titular de la cédula de identidad No. 3.647.129, y propuso demanda en contra del ciudadano BENITO ROMERO por desalojo de un inmueble constituido por la vivienda y su parcela, signado con el No. 95, ubicado en la manzana 07, del conjunto residencial Bello Monte, ubicado en el kilómetro 5 y ½ , a la margen izquierda de la carretera que conduce de la población de Santa Bárbara de Zulia a El Vigía, Parroquia Santa Bárbara de Zulia, Municipio Colón, la cual parcela acusa una superficie de doscientos cuatro metros cuadrados y un área de construcción de cincuenta y seis metros cuadrados con treinta y cuatro decímetros cuadrados, edificada con estructura de concreto, paredes de bloques de concreto, puertas metálicas, techos de losa maciza, con cerámica en el baño, ventanas en romanilla de aluminio, y consta de porche, sala, comedor, cocina, tres habitaciones y un baño, todo lo cual está comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte, con parcela No. 86; Sur, con calle 7 Zulia; Este, con parcela No. 94 y Oeste; con Avenida 3, Las Acacias.
La demandante argumenta que dicho inmueble le pertenece a tenor de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Colón, Catatumbo, Jesús María Semprún y Francisco Javier Pulgar del Estado Zulia, el 17 de Mayo de 2004, bajo el No. 47, Tomo Noveno, Protocolo Primero; y que lo cedió en arrendamiento mediante contrato verbal celebrado el 01 de Noviembre de 2004, con el ciudadano BENITO ROMERO, a quien identifica como mayor de edad, venezolano, comerciante, titular de la cédula de identidad No. 6.801.915 y domiciliado en el Municipio Colón, Estado Zulia, conviniendo un canon arrendaticio de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,oo) mensuales, pagaderos el día último de cada mes, pero que hasta la fecha de presentación de la demanda no ha cancelado ninguna mensualidad, incurriendo en falta a los literales a) y f) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y al reglamento interno de la Asociación Civil Bello Monte al haber construido una cerca metálica que es acorde con el desenvolvimiento urbanístico de dicha asociación; y con base a tales premisa demanda el desalojo del referido inmueble y para que le sea entregado el mismo.
Practicada la citación de la parte demandada, compareció el ciudadano BENITO ROMERO en la nueva oportunidad fijada por el tribunal, en virtud de la reposición decretada, sin asistencia de abogado, haciéndose presente minutos después la abogada MARTHA ISABEL GUERRERO CORTÉZ, consignando la parte demandada escrito de contestación a la demanda donde admite la celebración del contrato de arrendamiento verbal sobre el identificado inmueble, pero niega la duración del mismo; que se haya celebrado mediante el pago de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,oo) mensuales; que existe un convenio verbal entre la accionante y el demandado que consistió en que el canon de arrendamiento sería deducido de la inversión realizada por BENITO ROMERO TROCONIS, puesto que éste recibió el inmueble en fase construcción y que dicha inversión alcanza a la cantidad de SEIS MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SETECIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES CON VEINTISIETE CÉNTIMOS (Bs. 6.682.747,27), que le debe rembolsar en canon de arrendamiento, o sea, compensando en forma continua con cargo a dicho canon la cantidad invertida conforme a lo pactado y negó haber violado el reglamento de la asociación antes referida.
Antes de entrar a resolver la cuestión de fondo, este sentenciador estima pronunciarse sobre el pedimento de confesión ficta formulado por la demandante, con fundamento a que la abogada asistente del demandado no se encontraba presente en la sede del Tribunal en el momento fijado para la celebración de la contestación a la demanda. En este sentido el Tribunal observa que la ausencia de abogado asistente de la parte demandada en manera alguna traduce la confesión ficta del demandado, habida cuenta que el ciudadano BENITO ROMERO TROCONIS se encontraba presente en la sede del Tribunal desde antes de iniciarse el acto para su contestación, quien en definitiva es el titular de la carga procesal de comparecencia y que de no haber hecho acto de presencia la abogada que lo asistió a escasos minutos después de la apertura del acto, mientras se sustanciaba el acta correspondiente, este sentenciador hubiese procedido a diferir la celebración de dicho acto de contestación para una nueva oportunidad advirtiéndole al demandad sobre la necesidad de estar asistido o representado por abogado y que en caso de negativa a designar un profesional del derecho para su asistencia o representación, este Tribunal hubiese nombrado oficiosamente un abogado que atendiera al demandado para garantizarle el ejercicio de su derecho a la defensa, lo cual no fue necesario dado que la abogada Marta Isabel Guerrero Cortéz, compareció antes de cerrar la celebración del acto procesal,
En consecuencia, encontrándose presente el demandado, en forma personal al momento de la apertura del acto para dar contestación, cumpliendo su deber procesal de asistencia en el día y hora previamente fijados, no procede declarar la confesión ficta solicitada por la parte actora y así se declara.
Resuelto el punto anterior, este sentenciador pasa a decidir sobre la cuestión de mérito y observa que las partes están de acuerdo en la existencia del contrato de arrendamiento sobre el inmueble identificado en la parte narrativa de esta sentencia, pero que el actor le imputa al demandado la ausencia de pago de los cánones de arrendamiento desde el inicio del contrato, es decir, desde el 01 de Noviembre de 2004, mientras que el demandado afirma no adeudar nada a la parte actora porque existió entre ellos un convenio que le permitía al accionado asumir ciertas y determinadas construcciones en el inmueble, pero que luego serían deducidas a razón del canon de arrendamiento mensual y que para la fecha de la contestación existía un saldo a favor de Seis Millones Seiscientos Ochenta y Dos Mil Setecientos Cuarenta y Siete Bolívares con Veintisiete céntimos (Bs. 6.682.747,27), motivo por el cual la parte demandada invirtió la carga de la prueba, asumiendo la demostración de esa condición contractual.
Observa este sentenciador que la parte demandada arrimó a las actas procesales facturas emanadas de diferentes fondos de comercio, con la finalidad de demostrar las mejoras construidas en el inmueble arrendado; sin embargo, aprecia el Tribunal que con dichas facturas no evidencian que su promovente haya efectuado los trabajos y mejoras de construcción a que se refiere en su escrito de contestación, habida cuenta que previamente debía probar que fue convenido entre las partes que efectivamente la modalidad del pago de los arrendamiento sería mediante la construcción de mejoras para imputar su costo a los cánones de arrendamiento; por su parte la testimonial jurada evacuada por la demandada está destinada a demostrar una obligación que sobrepasa la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2000,oo), motivo por el cual tal prueba de ser declarada inadmisible, como en efecto, la aprecia este sentenciador. En efecto, el monto que según afirma el demandado, debe ser imputado a los cánones de arrendamiento, supera la cantidad de 6.000.000.000,oo lo cual hace que dicha prueba testimonial no pueda considerarse admisible, ya que a pesar de que tales testigos declaran sobre la construcción de mejoras y se producen contratos de obras, éstos no son demostración de que efectivamente las partes hayan convenido en la modalidad de pago de los cánones de arrendamiento en la forma alegada en el escrito de contestación a la demanda. Por tanto, no siendo conducentes los contratos de obra aludidos por su promovente para demostrar la modalidad de pago para acreditar la solvencia en los pagos de los montos arrendaticios, este Tribunal aprecia que no se ha demostrado la modalidad de pago alegada por el demandado por vía de excepción al invertir la carga de la prueba y así se decide.
En lo que concierne al vicio de nulidad del contrato de arrendamiento a que se contrae el escrito de promoción de pruebas, este sentenciador considera que ello no es materia del presente litigio habida consideración que tal defensa debió ser argumentada en el escrito de contestación a la demanda, habida consideración que el impedimento que pudiere existir en torno a una prohibición de celebración de contratos de arrendamientos por parte de la demandante, es un asunto que no afecta de nulidad el contrato de arrendamiento a que se contrae este procedimiento, por no estar afectado el consentimiento, ni el objeto ni la causa del mismo. Así se decide.
En lo que respecta a la expresión de la parte actora en torno a la construcción de una cerca metálica, que la demandada alega bajo el fundamento de la comunidad de la prueba, este sentenciador observa que ello tan solo es demostrativo de la construcción de dicha cerca, pero en forma alguna es demostrativo de la modalidad de pago de los cánones de arrendamiento bajo imputación de los costos de mejoras en el inmueble y así se declara.
Asimismo, la prueba de inspección judicial evacuada por la parte demandada, tuvo como finalidad traer a las actas del proceso la demostración de las facturas allí especificadas, relacionadas con adquisición de bienes que, según expresión de su promovente, tuvieron como destino la construcción de mejoras en el inmueble tomado en arrendamiento; sin embargo, se insiste, lo centro o medular de la litis consiste en la demostración que ha debido efectuar el arrendatario sobre la modalidad de pago de los arrendamiento, tantas veces referida en este sentencia, puesto que ello fue un alegato esgrimido por el demandado que le invirtió la carga de la prueba. Por tanto, la inspección judicial evacuada no conduce a este sentenciador sobre el convencimiento de que la modalidad de pago con imputación del costo de las mejoras sobre los cánones de arrendamiento, haya sido parte de dicha contratación. Así se declara.
Este sentenciador ha efectuado una detenida lectura y análisis del material probatorio promovido por la parte actora y observa que en ninguna de los particulares de promoción se señala el objeto de cada medio probatorio promovido, habida cuenta que la invocación del mérito favorable de que arrojan las actas procesales, conforme a criterio del Tribunal Supremo de Justicia, (caso Microsoft), ello no constituye ningún medio probatorio de los contemplados en la ley, ni siquiera de las llamadas pruebas libres. Por tanto, no habiendo señalado el promovente el objeto de cada medio probatorio promovido, conforme al criterio del máximo tribunal, deben tenerse como no promovidas y así se declara.
Considere este juzgador que habiendo invertido la carga de la prueba la parte demandada, le tocaba a ella demostrar que había sido convenido entre las partes contratantes, que los cánones de arrendamiento serían pagados por el arrendatario bajo la modalidad de imputación de los costos de las construcciones y mejoras hechas al inmueble arrendado, y no habiendo demostrado esta circunstancia, la pretensión de desalojo debe prosperar en derecho y así se declara.
Por los fundamentos expuestos este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS COLÓN Y FRANCISCO JAVIER PULGAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA AY POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA SIN LUGAR el pedimento de confesión ficta formalizado por la parte actora y CON LUGAR la pretensión de desalojo del inmueble suficientemente identificado en la narrativa de esta sentencia, cuya ejecución deberá llevar a cabo después de transcurridos tres meses después que esta decisión alcance la firma de la cosa juzgada.
Se condena en al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber sido vencida totalmente.
Los abogados actuantes en esta causa fueron GUSTAVO MELÉNDEZ PÉREZ Y MARTA ISABEL GUERRERO CORTÉZ.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, NOTIFIQUESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA por Secretaría del presente fallo, de conformidad con el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado del Municipio Colón y Francisco Javier Pulgar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Santa Bárbara de Zulia, a los veintiocho (28) días del mes de Octubre del Dos Mil Cinco. 195º Años de la Independencia y 146º de la Federación.
El Juez,
Abog: José M. Colmenares G.
La Secretaria,
Abog. Andrea L. Ortega B.,
En la misma fecha, y previo el anuncio de Ley dado por el Alguacil en las puertas del Despacho, se dictó y publicó el presente fallo, siendo las dos horas de la tarde, quedando anotada la sentencia bajo el Nº 70.-
La Secretaria,
Abog. Andrea L. Ortega B.,
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