Expediente 401-01. REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA Demandante: Condominio del Edificio Saint Lucie Del Conjunto Residencial Saint Thomas. Apoderado Judicial de la parte actora: Abogada Mileny Parra Urdaneta, inscrito en el Inpreabogado Bajo el N°. 47.814. Demandados: Carlos Ruiz Villanueva y María Arteaga de Ruiz, venezolanos, mayores de edad, casados, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 4.092.177 y 7.743.767, respectivamente, domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Apoderadas Judiciales de la parte demandada: DARLIN PULGAR, ZULEMA GARCÍA, JAQUELIN DELFIN LARA Y ALBA GODOY DE FARÍA, Titulares de la Cédula de Identidad N°. 12.443.022, 4.539856, 6.830.528 y 7.624.268, respectivamente. Motivo: Oposición de parte a la medida de embargo. Por escrito de fecha 13 de febrero de 2001, la apoderada judicial de la parte actora solicitó el decreto de la medida de Prohibición de Enajenar y Grabar sobre el inmueble propiedad de los demandados. Por auto de fecha 14 de febrero de 2001, se decretó la medida solicitada. Por escrito de fecha 23 de abril de 2001, la apoderada judicial de la parte actora solicitó el decreto de medida de Embargo Ejecutivo. Por diligencia de fecha 25 de abril de 2001, la apoderada judicial de la parte actora solicitó la suspensión de la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, siendo suspendida por este despacho. DE LA OPOSICIÓN A LA MEDIDA DE EMBARGO EJECUTIVO. Por auto dictado en fecha 25 de abril de 2001, fue decretada por este Tribunal medida de embargo ejecutivo sobre el inmueble propiedad de los demandados, constituido por el apartamento signado con el Nº 3B del edificio Saint Lucie del Conjunto Residencial Saint Thomas, ubicado en la Calle 66, entre avenidas 15C y 15D de la ciudad de Maracaibo, Estado Zulia; haciendo oposición a la medida los ciudadanos CARLOS RUIZ y MARIA ARTEAGA DE RUIZ, alegando que: 1- Impugnaban el acta número 37 y 36 consignadas en el folio Nº 7 de la pieza principal y en los folios Nº 3-5-6 y 7 de la pieza de medidas, por tratarse de copias simples. Que la medida de embargo ejecutivo no llena los extremos exigidos para su decreto en los artículos 14 de la Ley de Propiedad Horizontal y 630 del Código de Procedimiento Civil, por no ser demostrados el fomus boni iuris y el peligro en la mora. Que el poder con que actúa la abogada Mileny Parra no fue otorgado conforme a derecho, pues señala la administradora del Conjunto Residencial que fue facultada por mandato otorgado por los copropietarios del edificio, según la tercera y última convocatoria realizada en fecha 25 de mayo de 2000, que el documento de condominio no la faculta para otorgar poder y dicho requisito es exigido por el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, que dicha autorización debe constar en el libro de actas de la Junta de Condominio y además certificado por un Notario o Juez correspondiente, que falta uno de los requisitos esenciales para su existencia del poder. Que el convenimiento de pago celebrado por el ciudadano Carlos Ruiz y la Administradora del Edificio Saint Lucie, se venía cumpliendo tal como consta de los recibos que acompaña a las actas, marcado con la letra “C” del 18 de julio de 2000, por Bs.148.500, firmado por la mencionada abogada: recibo de Bs.13.000 por concepto de honorarios profesionales; recibo firmado por la Administradora Paula De Acosta por la cantidad de Bs.130.000 de fecha 15 de agosto de 2000; recibo marcado “F” firmado por la Administradora por un monto de Bs.135.000 de fecha 18 de julio de 2000; recibo firmado con la letra “G” de fecha 15 de septiembre de 2000; recibo marcado “H” del 14 de febrero de 2001, por Bs.40.000 depositados en la cuenta del Condominio Saint Lucie, a los fines de demostrar los pagos, señalando además que el convenio estaba vigente por estar realizando los pagos correspondientes. Que la Apoderada y la Administradora del Condominio no tienen cualidad para demandar. Que solicita se revoque por contrario imperio el decreto de embargo ejecutivo recaído sobre el inmueble, por no tener interés el actor conforme al artículo 16 del C.P.C. DE LAS PRUEBAS: Con el escrito de oposición a la medida la parte demandada acompañó: · Copia fotostática del documento de condominio del Edificio Saint Lucie del Conjunto Residencial Saint Thomas. Dicho documento surte valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. · Original de documento privado del convenio de pago de fecha 18 de julio de 2000, suscrito entre el ciudadano CARLOS RUIZ VILLANUEVA, la Administradora del Edificio SAINT LUCIE y la Abogada MILENY PARRA. · Original de recibo de fecha 18 de julio de 2000 por la suma de Bs.148.500. · Original de recibo de pago de fecha 14 de agosto de 2000 por la suma de Bs.13.000, correspondiente a honorarios profesionales cancelados a la Abogada MILENY PARRA. · Original de recibo de pago de fecha 15 de agosto de 2000 por la suma de Bs.130.000. · Original de recibo de pago de fecha 18 de julio de 2000 por la suma de Bs.135.000. Estos documentos acompañados en original no fueron impugnados por la parte actora en el lapso procesal correspondiente, surtiendo pleno valor probatorio. · Copia al carbón de planilla de depósito bancario de fecha 15-09-2000. · Copia al carbón de planilla de depósito bancario de fecha 14-02-01. Estos documentos no producen valor probatorio porque no reúnen los requisitos exigidos por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para que se tengan como fidedignos. DE LA CUALIDAD PARA OBRAR DE LA DEMANDANTE El artículo 32 letras G y K del Documento de Condominio del Edificio, textualmente establece: Facultades generales del administrador: g) Ejercer en juicio, la representación de los copropietarios, en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro, previo acuerdo de los copropietarios. (...) k) exigir por vía judicial y sin previa autorización la cancelación de las cuotas que por los gastos comunes por disposición de la ley o del presente documento, correspondan a cada uno de los propietarios. En general, disponer y hacer todo lo conveniente a los intereses de la comunidad. De lo anterior se desprende por una parte, la exigencia de la autorización por los copropietarios para representar los asuntos concernientes a la administración del condominio en juicio y por la otra, en el particular k) no se exige dicha autorización. No obstante, en armonía con el contenido del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal y de la voluntad de los copropietarios del edificio Saint Lucie al convocar a una asamblea para autorizar a la administradora para otorgar poder para representarlos en juicio, debe interpretarse que tal requisito sea indispensable para que la administradora pueda demandar la cancelación por concepto de los gastos que origine la comunidad en propiedad horizontal y nombrar apoderados judiciales, presentándose ésta designación como una necesidad derivada de la actuación del administrador ante los tribunales. En el caso de autos quedó demostrado por medio del acta de Asamblea acompañada a la pieza principal de este expediente, la cual está signada con el N° 40, que la ciudadana Paula De Acosta, administradora de la Junta del Condominio del Edificio Saint Lucie del Conjunto Residencial Saint Thomas, fue autorizada por los propietarios del edificio para designar como apoderada judicial para ejercer poderes en juicio a la Abogada MILENY PARRA, sin que la parte demandada haya aportado al proceso prueba de que hubiere ejercido por ante el juez competente el recurso de impugnación a que se refiere el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, adquiriendo validez dicha Asamblea y en consecuencia se considera debidamente autorizada la ciudadana Paula de Acosta para otorgar el correspondiente poder a la profesional del derecho que había de defender los asuntos relacionados con la administración de las cosas comunes del edificio. Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal: “Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes, serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta días (30) siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de la asamblea...” No obstante lo expuesto, se observa del contenido del artículo 35 del documento de condominio del edificio Saint Lucie, el cual trata de las deliberaciones, que establece: “ (...) y sus deliberaciones serán válidas cuando estuvieren presentes un número de propietarios que representen las dos terceras partes del valor total del edificio. De no lograrse el quórum se hará una nueva convocatoria en la misma forma en que se establece en el artículo anterior; en esta segunda convocatoria la asamblea se considerará con quórum suficiente, cualquiera que sea el número de asistentes representados en la nueva...” En el caso de autos se observa, que del acta de asamblea signada con el Nº 40, de fecha 8 de agosto de 2000, se hace referencia de que constituía la tercera reunión por no haberse celebrado dos asambleas anteriores por falta de quórum, otorgándose en esta asamblea la autorización a la administradora para otorgar poder a la abogada Mileny Parra, con el voto salvado del Sr. Carlos Ruiz. De lo anterior se infiere, que en aplicación del artículo 35 del documento de condominio, que las decisiones tomadas en esta asamblea son válidas sin importar el número de copropietarios presentes. En relación al argumento formulado por los demandados al referir que la doctrina ha señalado que para la redacción de un poder a favor de un abogado para seguir un juicio deben cumplirse los requisitos exigidos por el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil y ello y no consta en el mismo que se haya presentado la autorización del condominio del edificio por ello traNsgreden normas de orden público por faltar uno de los elementos esenciales como es el consentimiento por parte de la Junta de Condominio del Edificio Saint Lucie. El alegato formulado por los demandados está íntimamente relacionado con lo expuesto en el particular anterior, de cuyas consideraciones se desprende la autorización a la Administradora del Condominio del Edificio Saint Lucie, para otorgar poder. El artículo 155 del Código de Procedimiento Civil se establece: Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que lo autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos. Del contenido de la sentencia dictada por este tribunal en fecha 30 de enero de 2002, mediante la cual se decidieron las cuestiones previas en el presente juicio, se evidencia, que el tribunal ordenó a la parte actora subsanar sus errores, en el sentido de traer a las actas a la persona que legítimamente representara al condominio o la autorización de la junta de condominio a la administradora mediante poder otorgado por ante autoridad competente. Asimismo se constata de auto dictado en fecha 4 de marzo de 2002, que el tribunal declaró debidamente subsanadas las cuestiones previas opuestas, la cual tiene carácter de cosa juzgada, aunado al hecho de que en actas quedó demostrado que la administradora del condominio fue autorizada para otorgar el poder por el acuerdo de los propietarios, tal como lo establece el artículo 32 del documento de condominio. En consecuencia, se tiene como válido el poder presentado en actas por la abogada Mileny Parra. Examinado el material probatorio aportado a la pieza de medidas de este expediente se evidencia que el ciudadano CARLOS RUIZ VILLANUEVA celebró un convenio de pago con la administradora del condominio del Edificio Saint Lucie del Conjunto Residencial Saint Thomas y la Abogada MILENY PARRA. En este convenio el nombrado ciudadano se comprometió a cancelar las cuotas de condominio de apartamento de su propiedad atrasadas desde el mes de julio de 1998 hasta julio de 2000 que hacía un total de Bs.1.080.000 en la forma siguiente: “...dos (2) cuotas atrasadas con la correspondiente cuota del mes vigente del presente año, que hace un total de tres (3) cuotas a pagar todos los días quince (15) de cada mes, con los correspondientes honorarios profesionales”, y estos pagos serán entregados a la Dra. Mileny Parra, titular de la cédula de identidad Nº 584717, representante legal del citado condominio.” Asimismo se acordó que si el ciudadano Carlos Luis Ruiz no cumplía con lo convenido se procedería judicialmente, asumiendo los gastos judiciales y extrajudiciales. Asimismo se constata que el ciudadano Carlos Ruiz efectuó los siguientes pagos a la Abogada Mileny Parra, persona autorizada por el Condominio del Edificio Saint Lucie. La suma de Bs.148.500 en fecha 18 de julio de 2000 por concepto de convenio de pago de condominio que comprende dos cuotas viejas y una nueva. La suma de Bs.13.500 por concepto de honorarios profesionales en fecha 14 de agosto de 2000. La suma de Bs.135.000 por concepto las cuotas de julio y agosto de 1998 y julio de 2000, en fecha 18 de julio de 2000. La suma de Bs.130.000 correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 1998 y agosto de 2000, en fecha 15 de agosto de 2000. De las cantidades canceladas se demuestra que, además de las cuotas correspondientes a julio y agosto de 1998 y septiembre y octubre de 1998, y los meses de julio y agosto de 2000, se cancelaron otras dos cuotas viejas y una nueva que corresponden al primer pago según se describe en el recibo que riela en el folio 39 de la pieza de medidas, lo que lleva a considerar que las cuotas demandadas correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 1998 y septiembre de 2000 ya habían sido canceladas, pero que para la fecha en que fue introducida la demanda 1 de febrero de 2001 se adeudaba el mes de enero de 1999 y octubre de 2000, según lo pactado en fecha 18 de julio de 2000 y por ello puede considerarse que la demandante de autos si tenía interés jurídico para demandar conforme al artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, motivado al incumplimiento en el pago de las cuotas de condominio; conforme fue indicado en la sentencia dictada en la pieza principal de este expediente, dictada en esta misma fecha. En otro orden de ideas, en materia de cobro de bolívares por concepto de cuotas de condominio, el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal le otorga fuerza ejecutiva a las liquidaciones pasadas por el Administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes; otorgándoles una presunción de autenticidad que la ley considera suficiente para que el Administrador del condominio proceda a solicitar el cobro por vía ejecutiva, sin que la ley exija que se cumplan los extremos exigidos por el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil para el decreto de la medida de embargo y que este Tribunal considera suficiente para el decreto de la medida. La Corte Suprema de Justicia en sentencia dictada en fecha 10 de noviembre de 1983, publicada en Ramírez & Garay. Tomo LXXXIV. 4to. Trimestre. Página 388, señaló: El decreto del embargo ejecutivo en la vía ejecutiva, es una interlocutoria que causa gravamen irreparable por la definitiva que llegare a dictarse en el proceso de conocimiento, ya que sustanciándose éste en forma separada y desvinculada del proceso ejecutivo, la decisión que recaiga sobre la procedencia o no de la acción en nada podrá influir sobre el gravamen que haya producido la referida medida ejecutiva, tanto más cuando el proceso de vía ejecutiva no existe disposición especial que niegue la apelación en este caso: En tal sentido se ha pronunciado en fecha 14-12-1993 y 15-12-1994, Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia. Pierre de Tapia Oscar. Año XX Nº 12. Diciembre de 1993. Pág.205-206. Ello es suficiente para considerar que el medio idóneo para impugnar el decreto de embargo ejecutivo, es el recurso de apelación, conforme a las previsiones del artículo 289 del Código de Procedimiento Civil, que consagra la admisión del recurso de apelación cuando la sentencia produzca gravamen irreparable. En el caso de autos la parte demandada se opuso al decreto con fundamento en el artículo 602 eiusdem, que es la vía de impugnación prevista para las medidas preventivas. Es decir, se opuso a la medida de embargo, apelando sólo del auto que le ordenó constituir caución para la suspensión de la medida, de la cual desistió con posterioridad. También se observa, que los argumentos utilizados por los demandados para fundamentar la oposición al decreto de embargo, no estuvo orientado hacia materias que tocan el instrumento utilizado para el decreto del embargo ejecutivo, sino al fondo de lo debatido. El doctor Carlos Moros Puentes en su obra La Vía Ejecutiva. Pág.100, señala: “si bien la apelación, esta sólo puede versar sobre vicios o defectos o de que el juez hubiese valorado equivocadamente el instrumento que le fuera presentado y que motivó su decisión. Por los fundamentos expuestos, se declara sin lugar la oposición formulada por los ciudadanos CARLOS RUIZ y MARÍA JOSEFA ARTEAGA DE RUIZ, a la medida de embargo ejecutivo decretada en el presente juicio. En relación a la solicitud de revocatoria por contrario imperio de la medida de embargo decretada, la misma no puede prosperar en derecho toda vez que el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil establece que después de pronunciada la sentencia definitiva o interlocutoria sujeta a apelación, no podrá revocarla ni reformarla el tribunal que la haya pronunciado. Conforme a la Jurisprudencia anteriormente citada, el decreto de embargo ejecutivo se ha considerado como una sentencia interlocutoria que causa gravamen irreparable, consideración que impide que pueda ser revocado por contrario imperio, recurso que el legislador en el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, ha consagrado para los actos de mera sustanciación y trámite. Asimismo, declarada sin lugar la oposición formulada por los demandados, este Tribunal niega la reposición de la causa solicitada por la demandada, la cual sólo procede cuando sea necesario evitar o corregir las faltas que puedan anular cualquier acto procesal en aquellos casos que expresamente lo determine la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su valide, de conformidad con el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil. En el caso examinado, no se observa que se haya incurrido en un vicio procesal capaz de originar la nulidad de los actos procesales subsiguientes. Y así se decide. DE LA CANTIDAD QUE DEBE SER CANCELADA POR SEGUIR OCUPANDO EL INMUEBLE DESPUÉS DE EMBARGADO. Una vez ejecutada en fecha siete de mayo de año 2001 la medida de embargo decretada sobre el inmueble propiedad de los demandados, éstos solicitaron se les dejara en posesión del mismo, de conformidad con las previsiones del artículo 537 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual el Juzgado ejecutor fijó la suma de Bs.180.000 al mes como cuota para seguir ocupando el inmueble, procediendo los demandados a consignar planillas de depósitos bancarios para demostrar los pagos por concepto del monto mensual fijado por el Juzgado Ejecutor, correspondiente a los meses de: mayo, junio, julio y agosto de 2001. Por escrito presentado en fecha 16 de noviembre de 2001, la apoderada de la parte actora solicitó la desocupación del inmueble por el incumplimiento de los demandados en el pago del monto fijado; señalando este Tribunal que el Juzgado Ejecutor excedió la delegación de competencia para la cual fue comisionado al fijar el canon de arrendamiento del inmueble, siendo este Tribunal el que debía plantear la fijación; por lo que procedió a dictar sentencia en fecha 24 de marzo de 2003, ordenando fijar una cantidad mensual por seguir ocupando el inmueble que asimiló a un canon de arrendamiento, y que ordenó calcular mediante experticia complementaria del fallo a la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Maracaibo, la cual una vez realizada es un complemento de la sentencia pues forma parte de ella. En fecha 21 de julio de 2003 fue recibida de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Maracaibo, la experticia complementaria del fallo y el informe del avalúo realizado al inmueble que sirvió como base para hacer el cálculo del monto a pagar por los demandados por seguir ocupando el inmueble. En la misma fecha la Apoderada judicial de la parte demandada consignó en actas planilla de depósito bancario por la suma de Bs.320.000 por concepto de canon de arrendamiento, mediante planilla de depósito Nº 36571862 del Banco Industrial de Venezuela, depositado en la cuenta del Tribunal. Examinada la experticia por este Juzgador, observa que la misma fue realizada siguiendo lo pautado en el artículo 29 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, valorando el inmueble en la suma de Bs.73.271.426.66, el cual sirvió de base para fijar el monto mensual de arrendamiento del inmueble en la suma de Bs.366.357, 13. También consta de las actas que la parte demandada consignó avalúo emitido por el Colegio de Ingenieros de Venezuela en fecha 28 de agosto de 2003, solicitando que se tomara en cuenta para fijar el monto mensual que debían cancelar por seguir ocupando el inmueble. Por otra parte el avalúo realizado por los Ingenieros inscritos en el Colegio de Ingenieros del Estado Zulia, constituye un documento emanado de un tercero ajeno al proceso que no fue promovido como prueba en juicio ni cumple con los requisitos del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio. El artículo 249 del Código de Procedimiento Civil establece la posibilidad de que la experticia complementaria del fallo pueda ser impugnada. Artículo 249: (...) En estos casos la experticia se tendrá como complemento del fallo ejecutoriado pero si alguna de las partes reclamare contra la decisión de los expertos, alegando que está fuera de los limites del fallo, o que es inaceptable la estimación por excesiva o por mínima, el Tribunal oirá a los asociados que hubieren concurrido a dictar la sentencia en primera instancia, si tal hubiere sido el caso, y en su defecto, a otros dos peritos de su elección, para decidir sobre lo reclamado, con facultad de fijar definitivamente la estimación; y de lo determinado se admitirá apelación libremente.” En el caso de autos se observa, que la parte demandada no impugnó el cálculo realizado por la Dirección de Inquilinato, por el contrario en su primera actuación en juicio después de la constancia en actas de la experticia complementaria del fallo, consignó la suma de Bs.320.000 por concepto de pago de canon de arrendamiento, sin impugnar la experticia, lo que lleva a considerar a este Juzgador la aceptación por la parte demandada, quedando firme la misma. Y así se decide. DISPOSITIVO POR LOS FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO ANTERIORMENTE EXPUESTOS, ESTE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY DECLARA: Sin lugar la oposición a la medida de embargo formulada por los ciudadanos CARLOS RUIZ y MARÍA JOSEFA ARTEAGA DE RUIZ, a la medida de embargo ejecutivo decretada en el presente juicio. Se condena en costas a los ciudadanos CARLOS ANTONIO RUIZ y MARIA ARTEAGA DE RUIZ, por resultar totalmente vencidos en esta incidencia. PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTIFIQUESE. 195° de Independencia y 146° de la Federación. Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Maracaibo, a los veintiocho (28) días del mes de octubre del año Dos Mil Cinco (2.005). LA JUEZ, ABOG. MARIA DEL PILAR FARIA ROMERO. LA SECRETARIA, ABOG. ADA JIMÉNEZ. En la misma fecha, siendo la una de la tarde previo el anuncio de ley a las puertas del Despacho, se dictó y publicó la anterior sentencia. LA SECRETARIA, ABOG. ADA JIMÉNEZ. Exp: 401-01.