TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO MARCANO
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO
NUEVA ESPARTA
195° Y 146°

Siendo la oportunidad procesal para. dictar Sentencia en la presente causa, este Tribunal lo hace en los términos que a continuación se expresan:

I. IDENTIFICACION DE LAS PARTES
Parte Actora: Dra. MARIA LUISA FINOL, Céd. Id. N° V 7.833.490 Inpreabogado N° 40.919, en representación de INVERSIONES NAROD, C.A
Parte Demandada: PARECERSO JOSE ROJAS GONZALEZ, Céd. Id. N° V 3.134.759

II. DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CAUSA:
Cobro de Bolívares – Vía Ejecutiva.

III. DE LA DEMANDA:
La Dra. MARIA LUISA FINOL, Inpreabogado Nº 40.919, Apoderada Judicial de Inversiones Narod, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Nueva Esparta en fecha 29 de Abril de 1.992 bajo el Nº 306, Tomo III Adc. 6, en su carácter de Administradora del Edificio “RESIDENCIAS LAS ARENAS”, según Poder otorgado por ante Notaria Pública de Juan Griego en fecha 23 de Febrero de 2.005 bajo el Nº 30 del Tomo 05, demanda al ciudadano PARECERSO JOSE ROJAS GONZALEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-3.134.759 en su cualidad de propietario del apartamento distinguido con el Nº “81” ubicado en la planta octava (8ª) del edificio “Residencias Las Arenas”, situado en la calle El Mercado, Urbanización José Asunción Hernández de la ciudad de Juan Griego, Municipio Marcano del Estado Nueva Esparta, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Marcano inscrito en fecha 16 de Marzo de 1.979 bajo el Nº 86 del Tomo 2, y en tal carácter, como deudor de cuotas insolutas de gastos comunes de condominio, que ascienden a la cantidad de Un Millón doscientos cuarenta y cinco mil doscientos treinta y tres Bolívares con 48/100 (Bs. 1.245.233,48); más, la suma de Ciento cincuenta y seis mil ochocientos noventa y ocho Bolívares (Bs. 156.898,00) por concepto de gastos extrajudiciales para la viabilidad de la presente demanda; más, la suma de Doscientos cuarenta mil seiscientos sesenta y seis Bolívares con 10/100 (Bs. 240.666,10) por concepto de intereses mora de las cuotas insolutas hasta el mes de Enero de 2.005; más las cuotas de condominio y sus intereses de mora que se sigan venciendo hasta la finalización del presente juicio según experticia complementaria; más, los costos, costas y honorarios e indexación monetaria correspondiente. La parte actora fundamenta su acción en la Ley de Propiedad Horizontal en concordancia a los Artículos 630 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Por último, la parte actora solicitó medida de Embargo Ejecutivo sobre el apartamento ya identificado. (f. 1 – 65)

IV. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES:
En fecha. 21/03/2005 es admitida la demanda y se le da entrada. bajo el N° 467/05 (f. 66)
En misma fecha se abre Cuaderno de Medidas y se acuerda la medida de Embargo Ejecutivo sobre el inmueble objeto de la demanda. (C.M f. 1)
En fecha 30/03/2005 se decretó medida de Embargo y se ofició al Juzgado Ejecutor de Medidas. (C.M. f. 2 y 3)
En fecha 28/03/2005 la parte actora diligencia y solicita la citación del demandado (f. 68)
En fecha 05/04/2005 es consignado por el Alguacil la Boleta de Citación, debidamente aceptada y firmada por el demandado (f. 70 y 71)
En fecha 13/04/2005 la parte actora consigna recibos insolutos de condominio para ser agregados a la causa (f. 72- 74)
En fecha 18/04/2005 este Tribunal recibe la devolución de la Comisión cumplida del Embargo Ejecutivo sobre el inmueble propiedad del deudor. (f. CM. 4 - 19)
En fecha 21/04/2005 comparece por ante este Tribunal la parte demandada y otorga Poder Apud –Acta a nombre de la Abogada. Aura Luisa Rojas Parra, Inpreabogado N° 32.314. (f. 76 y 77)
En fecha 05/05/2005 comparece la representante judicial del demandado y consigna escrito de Contestación de Demanda. (f. 78 - 83)
En fecha 26/05/2005 la parte demandada consigna escrito de Promoción de Pruebas y anexos (.f. 84 - 96)
En fecha 27/05/2005 la parte actora consigna escrito impugnando las pruebas presentadas por la parte demandada. (f.97)
En fecha 27/05/2005 la parte actora consigna escrito de Promoción de Pruebas, en el cual solicita Inspección Judicial y presentación de Testigos. (f. 98 - 116)
En fecha 27/05/2005 se dicta auto ordenando agregar el escrito de Promoción de Pruebas presentado por la parte demandada (f. 117)
En fecha 30/05/2005 se ordena agregar a los autos el escrito de Promoción de Pruebas presentado por la parte actora . (f. 118)
En fecha 02/06/2005 se admite el escrito de Pruebas presentado por la parte demandada. (f. 119)
En fecha 02/06/2005 se dicta auto admitiendo el escrito de Pruebas presentado por la parte actora y se acuerda la práctica de la Inspección Judicial y la presentación de Testigos. (f. 120)
En fecha 13/06/2005 se traslada el Tribunal para la práctica de la Inspección Judicial acordada. (f. 121 y 122)
En fecha 14 a 16/06/2005 se toma la deposición de los Testigos presentados por la parte actora . (f. 123 a 135)
En fecha 01/07/2005 la parte demanda consigna escrito de Pruebas y anexos. (f. 136 a 143)
En fecha 07/07/2005 comparece la parte actora y consigna escrito impugnando y desconociendo los documentos últimos consignados por la parte actora, y solicita cómputo del lapso probatorio. (f. 144)
En fecha 12/07/2005 se evacua el lapso solicitado. (f. 145)
En fecha 26/07/2005, la parte actora consigna recibos insolutos de condominio. (f. 146 a 149)
En fecha 09/08/2005 la apoderada judicial del demandado consigna escrito de aclaratoria sobre lapso de Pruebas y oposición de la parte actora, y anexa copia planilla de depósito bancario. (f. 150 a 153)
En fecha 09/08/2005 la parte actora consigna escrito de impugnación sobre aclaratoria de la parte demandada. (f. 154)
En fecha 11/08/2005 la parte actora consigna escrito de “Informes” (f. 155 a 160)
En fecha 12/08/2005 se dicta auto ordenándose agregar al Expediente el escrito de Informes consignado por la parte actora. (f. 161)
En fecha 05/10/2005 la parte actora consigna recibos de condominio correspondientes a los meses de Julio y Agosto de 2005, de acuerdo a facultad reservada en el libelo de demanda. (f. 162 a 164)

V. FUNDAMENTOS DE LA DECISION:
Según la Doctrina, la Vía Ejecutiva es un procedimiento especial en el cual, por estar probada la acción del demandante con instrumentos públicos y auténticos, se procede a apremiar al demandado embargando sus bienes para que cumpla la abdicación que se le exige. A este respecto, cabe señalar los requisitos indispensables para que esta acción proceda, los cuales son: A) La existencia de una obligación de pagar una cantidad líquida y de plazo cumplido; B) Que sea una obligación de hacer una cosa determinada y que conste en instrumento público; C) La prueba correspondiente de la obligación demandada.
En cuanto a la causa que nos ocupa, la misma cumple con los extremos exigidos por la materia: A) La existencia de una obligación de pagar una cantidad líquida y de plazo cumplido, se encuentra representada por las cuotas de tracto sucesivo, insolutas, que comprende el valor de los gastos por concepto del mantenimiento de las áreas comunes del inmueble en general al cual pertenece el inmueble particular del deudor de la obligación de acuerdo a la correspondiente alícuota determinada en el Reglamento de Condominio, documento que regula las obligaciones y derechos de la comunidad del inmueble en general; B) Es una obligación de hacer una cosa determinada y consta en instrumento público, y en tal sentido, la obligación se contrae en que el copropietario – deudor de la obligación - debe sufragar mancomunadamente con los gastos de mantenimiento del condominio mediante el pago del porcentaje sobre dichos gastos, determinado por la alícuota correspondiente a cada uno, de acuerdo a lo establecido en el respectivo documento de condominio debidamente inscrito por ante el Registro Público; C) La prueba de la obligación demandada está representada en los recibos de gastos de condominio, de cuyas cuotas insolutas, que tienen fuerza ejecutiva de acuerdo a la Ley especial (Artículo 14 Ley de Propiedad Horizontal), es deudor el demandado.
Estos débitos se han convertido en nuestro tiempo como una rémora habitual, problema común que en menor o mayor grado en todos los conjuntos habitacionales de cualquier especie y clase condominial provocan desajustes económicos que generan el empobrecimiento general del conjunto residencial, afectando así la propiedad particular del resto de la comunidad por la pérdida de valor que ello implica. Las deudas de condominio no deben mirarse de manera simplista como descuido del propietario deudor, pues esa insolvencia repetida repercute negativamente con efecto multiplicador en perjuicio del patrimonio de cada uno de los copropietarios solventes, quienes con el cumplimiento de su obligación en la cancelación de sus respectivas cuotas, se ven obligados a soportar la negligencia del copropietario remiso en virtud de la morosidad de su pago, la cual se hace mas gravosa para la comunidad en la proporción del mayor tiempo de la misma. Y es por ello que tales créditos gozan del privilegio sobre .los bienes del deudor pautados por el Artículo 1.871 del Código Civil; y en el Artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, se pauta: “ La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes, sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aun respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido.” Es así como, el copropietario moroso de sus obligaciones está en pleno conocimiento de las condiciones asumidas respecto a sus derechos y obligaciones desde antes del momento de la protocolización de la adquisición de su inmueble, enterado suficientemente por el documento de Condominio en el cual consta el porcentaje o alícuota relativa a los derechos y obligaciones que corresponden a su cargo (Artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal). Es así como esa negligencia reiterada por el copropietario moroso en la cancelación de su cuota-parte sobre los gastos de condominio, es tenida por la norma jurídica como “Hecho Ilícito” (Artículo 1.185 Código Civil) por ser causante de daños y perjuicios a la comunidad de propietarios a consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones, exigidas y pautadas por la norma jurídica según se expresa en el Artículo 760 ejusdem. Por ello, a la comunidad de propietarios la Ley le atribuye el derecho de demandar al copropietario moroso y obligarlo incluso a vender su propiedad con objeto de cancelar las cuotas insolutas y resarcir los daños causados, de acuerdo a lo pautado por el Artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal en concordancia con el Artículo 762 del Código Civil.
Ahora bien, visto el recorrido del proceso en esta causa, la parte actora – en este caso, la representación de Condominios “Las Arenas” - alega en su escrito libelar que el demandado – propietario del apartamento N° 81 de ese condominio - adeuda por concepto de gastos comunes la suma de Un millón doscientos cincuenta y cuatro mil doscientos treinta y tres Bolívares con 48/100 (Bs. 1.254.233,48) correspondientes a 41 recibos de condominio insolutos, comprendidos ellos desde el mes de Septiembre del año 2.001 a Enero del 2.005, más intereses moratorios (Bs. 240.666,10), más los gastos de trámites de la demanda (Bs. 156.898,00), más honorarios (Bs. 523.414,49), a los cuales debe agregarse aquellos recibos de condominio que se fueran venciendo en el curso del juicio (Bs. 249.805,40 correspondiente a Febrero hasta Junio 2005) hasta producirse la Sentencia. Llegado el acto de Contestación de la Demanda, la defensa consignó escrito rechazando, contradiciendo e impugnando lo alegado por la parte actora, fundamentado en el dicho que el demandado no adeuda las cantidades demandadas toda vez que ha realizado abonos parciales y mejoras a las cosas comunes del edificio, cuyo monto “… la Administradora siendo su deber no hizo y no le reconoce…”(sic) ( folio 81). Más adelante, la parte demandada insiste en su solvencia “…quizás no en el tiempo oportuno…”; y solicita que “…este Juzgado proceda a la hora de la definitiva a declarar como válidos los pagos de todos los condominios efectuados por el Sr. PARECERSO JOSE ROJAS GONZALEZ, por todas las exposiciones de depósitos (sic) aquí referidas y que fueron hechas aunque tardíamente…” (negritas y subrayado de este Juzgador), aplicándose así la máxima: “A confesión de parte, relevo de pruebas”. Es así como, se observa en el escrito de Contestación de la Demanda, la confesión de la parte demandada respecto a la forma anárquica como ha pretendido “dar cumplimiento a su obligación”; por otra parte, alega haber costeado reparaciones, cuyo monto pretende sea compensado disminuyendo lo adeudado al Condominio, lo que así pretende probar y demostrar el la oportunidad procesal correspondiente.
En su escrito de Promoción de Pruebas (26 de Mayo 2005), la parte demandada recuenta el contenido de su Contestación… pero no anexa los soportes probatorios correspondientes, sino simples fotocopias. A este punto, la parte actora (27 Mayo 2005) impugna y desconoce la defensa interpuesta así como las copias fotostáticas aportadas por la demandada, sin que esta contra-ataque procurando hacer valer su defensa, quedando en consecuencia desechados. Examinadas las referidas copias, este Tribunal observa que los montos no se corresponden con aquellos que integran el quatum de la demanda.
Por su parte, la actora consigna su escrito de Promoción de Pruebas (27 Mayo 2005) en el cual demuestra la insolvencia del demandado y su error en pretender que se reconozcan los abonos realizados sin antes haber obtenido el recibo de cancelación otorgado por la Administración como prueba de los pagos; rechaza la pretensión de la parte demandada respecto al reconocimiento de la factura por trabajos realizados en áreas comunes, toda vez que dicha pretensión viola los acuerdos tomados en Asambleas de Propietarios; promueve las Actas de Asamblea de Propietarios de Residencias Las Arenas de fechas 21/08/1988, 16/09/1989 (en la que se reputó de “ilegal” a la factura presentada por el demandado y le fue rechazada), 31/01/2001 y 13/02/2003, en las cuales se acuerda que toda reparación u obra que cualquier copropietario pretenda realizar en áreas comunes del conjunto residencial, debe estar previamente autorizada por la Junta de Copropietarios o por la Administración, so pena de no ser reconocida; promueve y solicita se practique Inspección Judicial en el Libro de Actas de Asamblea de Propietarios de Residencias Las Arenas; y por último promueve las testimoniales de varios residentes del referido conjunto.
La Inspección Judicial se realiza sobre las Actas de Asamblea de Propietarios del Residencias Las Arenas (13 Junio 2005), dando Fe de los acuerdos y obligaciones de los co-propietarios respecto a estar autorizados previamente para efectuar gastos o reparaciones de las cosas comunes; y en acta de fecha 16/09/1989 se deja constancia de la negativa de la Asamblea en reconocer los gastos efectuados por la parte demandada al no estar autorizado para ello, reputándose la factura de “ilegal”, documentos a los cuales se les confiere valor probatorio de acuerdo a la Ley. En el mismo sentido, las testimoniales ofrecidas por los ciudadanos Noris Camero, Lourdes Narváez de Gutiérrez, Niriam Añez de Vásquez, titulares de las cédulas de identidad N° 8.393.697, 3.487.126 y 3.226.790 respectivamente, quienes en su momento formaban parte de la Junta de Condominio, versan sobre la obligatoriedad de la previa autorización para efectuar reparaciones de áreas comunes sufragadas por particulares, así como la no aceptación de las reclamaciones de la parte demandada sobre los gastos realizados no permisazos. Es de resaltar las declaraciones del testigo Vladimir Coromoto Franco Rosas, identificado con la cédula N° 4.118.757, quien fuera Presidente de la Junta de Condominio, manifestó que en 1.988 el demandado Parecerso Rojas presentó facturas de Ferretería Unión, ubicada en la calle Mariño de Porlamar, y al verificarse se constató que el gerente de la Ferretería había entregado las facturas en blanco, lo que ameritó la intervención de un fiscal de Impuestos sobre la Renta para que se levantara un Acta dejando constancia que el monto reclamado por Parecerso Rojas no había sido enterado en caja de la Ferretería, causa por la que se le rechazó el pedimento de convalidar “el monto del gasto” a cuenta de las cuotas de condominio, testimoniales a los cuales se les confiere valor probatorio al tenor de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.430 del Código Civil. Los testimonios de las ciudadanas Dilsey Duque y Audelina González, identificadas con las cédulas N° 3.673.302 y 2.442.112 respectivamente, en su momento miembros de la Junta de Condominio, también coinciden con la existencia del acuerdo sobre autorización previa para cualquier arreglo de las área comunes.
En cuanto a los recaudos presentados por la parte demandada en fecha 01 de Julio de 2.005, este Tribunal no los admite por su extemporaneidad. No obstante, se observa que tales recaudos, conformados por las copias originales de depósitos bancarios, no corresponden ni prueban en forma alguna la cancelación de las obligaciones aquí reclamadas.
En fecha 26/07/2005 la parte actora consigna facturas de condominio de los meses Abril, Mayo y Junio de 2005 para ser agregadas a los autos y sumadas al capital reclamado en el petitum de la demanda.
El 09 de Agosto de 2005 la parte demandada consigna depósito bancario de fecha 14/07/2005 por la suma de Seiscientos mil Bolívares, cuya consignación se declara extemporánea e impugnada por la parte actora en misma fecha.
En fecha 11 de Agosto de 2005, la parte actora consigna escrito de Informes haciendo un recuento de lo producido en el proceso, el cual se declara extemporáneo.
En fecha 05 de Octubre de 2005 la parte actora consigna recibos de condominio de los meses Julio y Agosto para ser sumados al petitum de la demanda.
En consecuencia, luego de analizar pormenorizadamente las distintas intervenciones de las partes en litigio y ver como se desgrana la verdad procesal, que a criterio de este Juzgador de acuerdo con la sana crítica y las pruebas debidamente valoradas, resulta evidente y suficientemente probado en autos que la parte demandada se encuentra incurso en incumplimiento de sus obligaciones comunitarias y deudor de las cantidades que se reclaman. Si bien pueda que sean ciertas las cantidades depositadas alegadas por la defensa, se hace necesario que el demandado concilie con la Administradora del conjunto residencial los montos abonados a los fines de determinar el saldo deudor; por lo que este Juzgador se inhibe en reconocer por no concordar los montos supuestamente abonados con las cantidades parciales reclamadas. Es preciso recordar a la parte demandada, que en toda sociedad existen normas, controles y condiciones para el cumplimiento de las obligaciones, a los fines de evitar la anarquía administrativa y el desbordamiento incontrolable de los deberes comunitarios que por capricho de pocos perjudica a muchos. La cancelación de las cuotas de condominio deben realizarse en las fechas y montos que los recibos exigen para poder responder con eficiencia a los servicios exigidos por la comunidad, y no como pretende el demandado, en fechas y montos cuando le parezca que deba realizarlos. Y así se decide.

VI. DE LA DECISION:
Por todas las razones antes señaladas, examinados los alegatos y defensas de la causa en estudio, y conforme a la normativa legal invocada, en fuerza de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado del Municipio Marcano de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en ejercicio de sus atribuciones administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: Que 1a demanda por Cobro de Bolívares que por Vía Ejecutiva, presentada por la parte actora, Dra. Maria Luisa Finol, en su carácter de Apoderada Judicial y en representación de Inversiones Narod, C.A., Administradora del Edificio “Residencias Las Arenas”, suficientemente identificados, incoada contra la parte demandada, ciudadano PARECERSO JOSE ROJAS GONZALEZ, titular de la cédula de identidad N° 3.134.759, derivado de su incumplimiento en el pago de cuotas de condominio, previo estudio y comprobación de cumplir con los extremos exigidos por el Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, este Despacho declara a la demanda CON LUGAR.

SEGUNDO: Por cuanto que de la causa en estudio y la secuela del proceso, ha quedado comprobado el incumplimiento de sus obligaciones contractuales por parte del ciudadano PARECERSO JOSE ROJAS GONZALEZ, en su condición de copropietario del conjunto residencial Edificio “Residencias Las Arenas”, se condena a pagar a favor de la parte actora, Dra. Maria Luisa Finol, en su carácter de Apoderada Judicial de Inversiones Narod, C.A., las siguientes cantidades: A) La suma de Un millón doscientos cuarenta y cinco mil doscientos treinta y tres Bolívares con 48/100 (Bs. 1.245.233,48) por concepto de cuotas de condominio vencidas desde fecha 01 de Septiembre de 2.001 hasta Enero de 2.005, ambas inclusive; más, B) La suma de Doscientos cuarenta mil seiscientos sesenta y seis Bolívares con 10/100 (Bs. 240.666,10) por concepto de intereses de mora sobre la deuda principal relacionada en el punto “A”; más, C) La suma de Ciento cincuenta y seis mil ochocientos noventa y ocho Bolívares (Bs. 156.898,00) por concepto de gastos extrajudiciales en la obtención de documentos públicos preparatorios de la presente demanda; más, D) La suma de Trescientos cuarenta y un mil trescientos setenta y cuatro Bolívares con 51/100 (Bs. 341.374,51) por concepto del valor de las cuotas de condominio vencidas e insolutas, comprendidas entre los meses de Febrero a Agosto de 2.005 ambas inclusive; vencidas en el curso del presente Juicio; más, E) La suma de Quinientos cuarenta y ocho mil ciento ochenta y dos Bolívares con 22/100 (Bs. 548.182,22) por concepto de honorarios profesionales, todo lo cual hace una sumatoria general de DOS MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y DOS MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLIVARES CON 31/100 (Bs. 2.532.354,31).

TERCERO: Respecto a la indexación de las cantidades a que ha sido condenada a pagar la parte demandada por efecto de ajuste por inflación, este Tribunal procederá de acuerdo a lo pautado por el Artículo 249 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los Artículos 523 y siguientes ejusdem, previo nombramiento y juramentación del perito avaluador, que debe ser presentado por la parte actora, cuyo informe se anexará y formará parte de la presente Sentencia, a los fines de complementar la cantidad definitiva por pagar a cargo de la parte perdidosa PARECERSO JOSE ROJAS GONZALEZ.

CUARTO: En consecuencia, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, SE CONDENA en costas procesales a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.

Regístrese, publíquese y notifíquese a las partes una vez homologada la Experticia Complementaria, diarícese y déjese copia.
Dada, Sellada y Firmada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Marcano de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, En Juan Griego, a los Siete (07) días del mes de Octubre del año Dos mil Cinco. Año 195° y 146°.

EL JUEZ

Dr. MAURO A. GUERRERO C.

EL SECRETARIO TEMPORAL,

HENRY QUIJADA GONZALEZ.

En esta misma fecha, 07 de Octubre del año 2.005, previa las formalidades de Ley, siendo las 2:20 p.m., se registró y publicó la anterior Sentencia.

EL SECRETARIO TEMPORAL,

HENRY QUIJADA GONZALEZ.